Gepost op 2016-06-01

Jaarverslag huurdersbonden 2015: Huren neemt steeds grotere hap uit budget

De huurprijzen op de private huurmarkt blijven sneller stijgen dan de inkomens. Dat betekent dat alleenstaanden en gezinnen steeds minder budget overhouden na het betalen van de huur, zo blijkt uit het jaarverslag van de Vlaamse Huurdersbonden 2015. Niet alleen de stijging van de huurprijzen valt op. We stellen ook vast dat amper 44% van de huurders aangeeft overtuigd te zijn dat er een intredende plaatsbeschrijving werd opgemaakt. Eén op vijf huurders is zeker dat dit bij hen niet het geval is. Sommigen opperen wel eens dat in de plaatsbeschrijving ook de minimale kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode zouden moeten opgenomen worden. Met de voorliggende cijfers in de hand, kunnen we besluit dat dit een bijzonder slecht idee is. Zo’n regeling dreigt namelijk de plaatsbeschrijving nog complexer te maken, waardoor het aantal plaatsbeschrijvingen zonder twijfel nog zal dalen.

 

Het jaarverslag van de huurdersbonden behandelt ook deze keer weer een waaier aan thema’s. Enerzijds wordt de werking van de huurdersbonden uitgebreid besproken, anderzijds wordt een analyse van de Vlaamse huurmarkt gemaakt. We pikken de belangrijkste bevindingen er even uit en lichten deze kort toe. Neemt u gerust ook even het uitgebreid jaarverslag ter hand indien u nog meer informatie wenst.

 

De limieten van de huurprijs?

Sinds 2013 hebben we een zicht op de gemiddelde huurprijzen van alle huurdersbondleden in Vlaanderen. Daaruit blijkt dat de huurprijzen jaar na jaar sneller stijgen dan de gezondheidsindex. Huren neemt dus een steeds grotere hap uit het gezinsbudget. We nemen als startpunt de gemiddelde huurprijs van 2013 (€ 545). Deze evolueerde in 2014 tot € 574.45 en in 2015 tot € 590.22.

Deze resultaten liggen in lijn met deze van het Groot Woononderzoek, waar eveneens bleek dat de huurprijzen sneller stegen dan de index. Het Groot Woononderzoek bevat echter maar gegevens tot 2013. Het mag duidelijk zijn dat de trend naar een steeds onbetaalbaarder wordende private huurmarkt wordt verdergezet. De stijging geldt voor zowel de lagere, gemiddelde als hogere huurprijzen. Al in 2013 hield bijna 1 op drie private huurders te weinig over om nog menswaardig te kunnen leven en meer dan de helft van de huurders besteedde meer dan 30% van zijn inkomen aan huur. Dat de kloof ook na 2013 nog steeds groeit, is de rauwe realiteit van de steeds dieper snijdende wooncrisis. De Vlaamse huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform eisen daarom op korte termijn uitgebreidere en meer toegankelijke huursubsidies, gekoppeld aan inventieve vormen van geconventioneerde huur en een uitbreiding van de sociale huurmarkt.

 

Plaatsbeschrijving is geen conformiteitsattest

Sinds 18 mei 2007 is een gedetailleerde, tegensprekelijke intredende plaatsbeschrijving verplicht. Wanneer er geen intredende plaatsbeschrijving wordt opgemaakt, rust het vermoeden dat de huurder het pand verlaat in de staat zoals hij er is ingetrokken. Nochtans geeft maar liefst 20% van de huurders (die na deze datum een contract hebben afgesloten) aan dat er geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt. Nog eens 26% van de huurders zegt dat het bestaan van een plaatsbeschrijving hen niet bekend is.

Sommige politici zien echter heil in de plaatsbeschrijving om meteen ook de elementaire, minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit na te gaan. Of een woning al dan niet conform is, wordt nu nagegaan door gewestelijke of gemeentelijke ambtenaren via een uitgebreide technische onderzoeksfiche. De toevoeging hiervan aan de plaatsbeschrijving zou deze enkel complexer maken, waardoor het aantal opgemaakte plaatsbeschrijvingen nog dreigt af te nemen. Nochtans kan dit belangrijke gevolgen, zoals de nietigheid van het huurcontract, teweeg brengen. Bovendien worden plaatsbeschrijvingen nu vaak opgemaakt in onderling overleg tussen huurder en verhuurder of via een makelaar. Het is maar zeer de vraag of er wel voldoende technische kennis is om de woningkwaliteit te beoordelen en of er, in het geval van een betrokken makelaar, geen (schijn van) belangenvermenging kan ontstaan gezien de verhuurder vaak zijn opdrachtgever is.

 

4 op 10 huurwaarborgen niet volgens wettelijke regeling

De huurwaarborgregeling stelt (voor contracten afgesloten vanaf 18 mei 2007) dat een huurder de keuze heeft tussen drie wettelijk voorziene vormen. De meest gebruikte vorm is de plaatsing van de huurwaarborg van maximaal twee maand op een geblokkeerde regeling (56,77%). Daarnaast is het mogelijk om een bankwaarborg (1,88%) te stellen of een bankwaarborg te voorzien via tussenkomst van een OCMW (2,6%). Nochtans zien we ook andere, niet wettelijk voorziene, vormen opduiken.

Vaak eisen verhuurders een huurwaarborg in cash geld of via storting op de eigen rekening van de verhuurder. Het gaat over maar liefst 16,48% van alle huurwaarborgen. Jaar na jaar merken we ook dat in Antwerpen deze verboden praktijk bij meer dan 30% van de huurwaarborgen wordt gehanteerd. De kwetsbare positie van de huurder bij het afsluiten van een huurcontract wordt hier keihard uitgebuit.

Ook Korfina – Korfine huurwaarborgen komen de laatste jaren stevig op, vooral bij huurcontracten die worden afgesloten via een immobiliënkantoor. Door met een verzekerings-/beleggingsproduct te werken, omzeilen ze de bestaande huurwaarborgwetgeving. Via dit type huurwaarborg wordt vaak getracht om een huurwaarborg van meer dan twee maanden te kunnen vragen. We noteren een jaarlijkse stijging van dit type huurwaarborgen tot zelfs 16,5% voor contracten afgesloten sinds 18 mei 2007. We zien dat zowat een kwart van de huurwaarborgen die via deze weg worden gesteld 3 maanden of meer huur bedragen.

Volgens de wetgeving is het aan de huurder om te kiezen onder welke vorm de waarborg wordt aangeboden. Dan is het erg eigenaardig dat de huurder ervoor zou opteren om een waarborg te stellen van meer dan twee maanden met een lager rendement. Dit wijst er dus op dat veel verhuurders en immobiliënkantoor in werkelijkheid de keuze helemaal niet aan de huurder laten, maar zelf de vorm van de huurwaarborg bepalen, tegen de wet in.

 

Duur van het huurcontract: waar de regel de uitzondering wordt

De Woninghuurwet bepaalt dat een huurovereenkomst in de regel wordt afgesloten voor een duur van negen jaar. Hiermee wou de wetgever de woonzekerheid bewaken. In afwijking kunnen ook contracten van een kortere duur (tot maximaal drie jaar) worden afgesloten.

Toch zijn huurcontracten van korte duur eerder regel dan uitzondering geworden. In 2015 waren bijna 53% van alle huurcontracten van korte duur, tegenover bijna 43% negenjarige huurcontracten. Een kleine minderheid (4,46%) betreft contracten van meer dan negen jaar of voor het leven lang.

Huurcontracten van korte duur zijn vaak nadelig voor de huurder. Tussentijdse opzegmogelijkheden voor de huurder zijn er namelijk uitgesloten. Je zal het maar meemaken dat je een kortlopend huurcontract afsluit van drie jaar en na een half jaar de job van je leven te pakken krijgt aan de andere kant van het land. Moet je dit dan laten liggen omdat je verplicht bent om maar liefst nog 2,5 jaar huur door te betalen? Of wat met relaties die stuk lopen? Je kan dan enkel nog hopen op een goedmenende eigenaar waarmee je onderling een haalbare regeling kunt treffen, maar dit is natuurlijk niet steeds het geval.

Lees gerust het volledige jaarverslag door.