Gepost op 2017-01-23

Mythes in het woninghuurdebat (deel 2): Maken huurders zelf hun woning ongeschikt of onbewoonbaar?

In deze Trump-tijden is het maar de vraag of de feiten er nog toe doen. Wij hopen in elk geval van wel. Aangezien er nogal wat wilde verhalen de ronde doen over het huren van een woning, zullen we de komende weken een aantal mythes ontkrachten. Vandaag vragen we ons af of huurders zelf hun huurwoning ongeschikt of onbewoonbaar maken en de verhuurder dan moet opdraaien voor de gevolgen.

 

Het klopt dat wanneer een gewestelijk ambtenaar adviseert om de huurwoning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren en de burgemeester dit advies volgt, enkel gekeken wordt naar de objectieve staat van de woning op het moment van het onderzoek, en er niet wordt nagegaan wie hiervoor verantwoordelijk is. Betekent dit nu dat de verhuurder lijdzaam de sancties hiervan moet ondergaan, als de huurder (mee) aan de basis van de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid zou liggen?

Geenszins. In feite is dit zelfs oud nieuws. De Verenigde Eigenaars (toen nog Algemeen Eigenaarssyndicaat) hebben tot tweemaal toe dit argument ingeroepen voor het Grondwettelijk Hof (toen nog Arbitragehof) en hielden voor dat het kamerdecreet en de Vlaamse wooncode administratieve sancties oplegden aan een verhuurder, en zelfs de verhuring van een ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woning strafbaar stelde, ook als zou blijken dat de huurder aan de basis lag van de vastgestelde gebreken. Het Arbitragehof heeft dit verzoek tot vernietiging van deze bepalingen afgewezen, vooreerst omdat noch de wooncode noch het kamerdecreet burgerrechtelijke sancties bevat. Het is het huurrecht dat de burgerrechtelijke sancties regelt. Bovendien beschikt in zo’n geval de verhuurder over burgerrechtelijke rechtsmiddelen om de nadelen en schade die te wijten zou zijn aan de contractuele of wettelijke tekortkomingen in z’n onderhouds- en bewoningsplicht, op de huurder te verhalen.

 

Bij de vrederechter

Ondertussen voeren verhuurders bij huurgeschillen voor de vrederechter over de gevolgen van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring voor het huurcontract, quasi altijd aan dat de woning bij de aanvang zich wel in een goede staat bevond en de huurder dus verantwoordelijk is voor de kwaliteitsgebreken. In het overgrote deel van de gepubliceerde rechtspraak wordt dit door de rechtbank van tafel geveegd, door te verwijzen naar de aard van de gebreken en/of het feit dat de huurder de verhuurder hiertoe in gebreke had gesteld, zonder dat de verhuurder hier een gevolg aan gaf. In een zeer beperkt aantal gevallen oordeelt de rechtbank dat zowel verhuurder als huurder mee aan de basis liggen van een ongeschiktverklaring.

 Het CIB en ook de Verenigde Eigenaars klagen ook aan dat een huurcontract nietig kan worden verklaard ten gevolge van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, zelfs als de huurder verantwoordelijk is voor de gebreken. Dat is juridische nonsens. De rechtbank kan juridisch gesproken het huurcontract enkel van bij de aanvang nietig verklaren (met terugbetaling van niet verschuldigde huursommen en de waarborg) als uitdrukkelijk kan worden aangetoond dat de woning op het moment van het sluiten van het contract niet beantwoordde aan de veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen. Omdat dan gecontracteerd is over een woning waarvoor geen geldig huurcontract kon worden gesloten, aangezien de verhuring hiervan strijdig is met de openbare orde.

 

Verhuurder kan zich indekken met conformiteitsattest

Tot slot kunnen verhuurders zich ook perfect indekken tegen huurders die ter kwader trouw de kwaliteitsgebreken van een woning inroepen, terwijl ze daar zelf voor verantwoordelijk zouden zijn. Want de verhuurder kan voor de woning een conformiteitsonderzoek aanvragen en zo een conformiteitsattest verkrijgen. Dat is een wettelijk vermoeden dat de woning voor de komende tien jaar beantwoordt aan de kwaliteitsnormen van de wooncode. Maar wat zien we? Verhuurders vragen een dergelijk attest nagenoeg nooit aan. De reden hiervoor laat zich raden. Zij vrezen dat dan aan het licht kan komen dat de woning niet beantwoordt aan de kwaliteitsnormen, met alle mogelijke sancties van dien als ze niet hersteld worden… En dan kunnen ze natuurlijk de zwarte piet niet zomaar langer doorschuiven naar de huurder.

 

Heb je ook vragen bij de kwaliteit van je woning? Neem dan contact met de huurdersbond van uw provincie.

Dit artikel is een uittreksel uit het Huurdersblad editie 225 uit december 2015, maar is tot op vandaag actueel. Abonneer je nu hier op het Huurdersblad.