Gepost op 2017-01-18

De private huurmarkt: het kneusje van ons woonlandschap

Naast chocolade, frieten en bier is ook de baksteen in de maag iets typisch Belgisch, zo zegt men wel eens. Maar is dat wel gezond? Die baksteen in de maag? Het beleid vindt in elk geval al decennialang van wel en stimuleert dus eigendomsverwerving. Tegelijkertijd zien we een minimale sociale huisvesting en een aangroei van een onbetaalbare, weinig kwaliteitsvolle private huurmarkt met beperkte woonzekerheid. De cijfers van het VRT-woononderzoek, die de problemen op de huurmarkt nog maar eens blootleggen, verbazen dus niet, maar roepen wel opnieuw bezorgdheid op.

 

Huurders met een hypotheek op de toekomst

Uit het Groot Woononderzoek 2013 bleek reeds dat 30% van alle private huurders onvoldoende overhoudt om menswaardig te kunnen leven na het betalen van de naakte huurprijs. Daar tegenover ontvangt amper 4% van die huurders een huurtoelage. Dat betekent dat 26% van de private huurders in de kou blijven staan. Maar de problemen op de huurmarkt zijn niet enkel armoedegerelateerd. De totale woonkosten nemen voor alle huurders een steeds grotere hap uit hun budget. Het onderzoek van de VRT legt dit nogmaals pijnlijk bloot. De gemiddelde huurder geeft ondertussen maar liefst 47% van zijn inkomen uit aan wonen.

We weten dat de marktwerking op de private huur-‘markt’ soms ver te zoeken is. Vraag en aanbod zijn, zeker in het onderste segment, niet voldoende op elkaar afgestemd waardoor voor woningen van slechte kwaliteit toch een hoge huurprijs gevraagd kan worden. Het aantal energieverslindende woningen is dan ook het hoogst op de private huurmarkt. Een grote groep huurders geeft ook aan dat ze reeds meermaals werden geweigerd omwille van verschillende redenen om een woning te huren. Huurders moeten er dus ook niet aan denken om te onderhandelen over de modaliteiten van het huurcontract, laat staan over de huurprijs zelf. Het is “te nemen of te laten”. Om de private huurmarkt te stimuleren, en om het gat te dichten tussen de betaalbaarheid voor de huurder en rendement voor de verhuurder, is een overheidsingrijpen noodzakelijk.

Ook de sociale huurmarkt brengt in Vlaanderen helaas geen soelaas. Amper 6,7% van alle panden worden via een sociale huisvestingsmaatschappij te huur gesteld. Veel alleenstaanden en gezinnen die eigenlijk recht hebben op een sociale woning, moeten zich noodgedwongen behelpen op de private huurmarkt. De oneindige wachtlijsten spreken voor zich. Een structureel ambitieuzer groeipad, geënt op de demografische uitdagingen, is noodzakelijk. Daarnaast kan zowat 1% van de huurders terecht bij een sociaal verhuurkantoor. Daar is nog groeimarge, maar het is ook niet de alomvattende oplossing.

 

Heroriëntering van middelen

Uit onderzoek van het steunpunt Wonen blijkt dat maar liefst 84% van onze woonsubsidies naar eigendomsondersteuning gaat, waarvan een groot deel naar de woonbonus. Nochtans zijn de negatieve effecten van de woonbonus al veelvuldig gedocumenteerd. Het drijft namelijk enkel de huizenprijzen op. Eigenaars krijgen wel een fiscale tegemoetkoming, maar betalen ook meer voor de aankoop van hun woning. En het zorgt er daarenboven tegelijk voor dat ook de huurprijzen hoger zijn. Het is dus een beleidsinstrument dat zijn doel compleet mist en de overheid toch handenvol geld kost (zowat 1,8 miljard per jaar). Het is ondertussen zo klaar als een klontje: de middelen die nu via de woonbonus naar de eigendomsmarkt vloeien, moeten we gefaseerd heroriënteren naar de huurmarkt. Eerder berekende de Vlaamse Woonraad dat met een heroriëntering van de overheidsmiddelen voor de woonbonus naar sociale huur, huursubsidies met gereguleerde huurprijzen en een woonverbeteringsbeleid zowel de betaalbaarheid als de woonkwaliteit op de private huurmarkt gevoelig kan verbeteren.

Waarom blijft onze overheid het gros van zijn overheidsbudget inzetten op de stimulering van eigendomsverwerving en een doelgroep die gerust op eigen kracht in zijn woonbehoeften kan voorzien? En waarom wordt een minderheid van de overheidsmiddelen voor wonen gereserveerd voor de private huurmarkt waar de betaalbaarheids- en kwaliteitsproblemen veruit het grootst zijn? Terwijl de huurders niet over het gezinsbudget beschikken om op eigen kracht goed en betaalbaar te wonen.

De aftopping van de woonbonus bij het begin van deze regeerperiode was een broodnodige ingreep. Alleen blijkt het onvoldoende en kaderde dit jammer genoeg in een besparingsoperatie. Zeker nu we al jaren weten dat we nood hebben aan een volwaardige private huurmarkt, die ook een volwaardige budgettering vraagt. In de conceptnota private huur, die Vlaams minister voor Wonen Liesbeth Homans halverwege 2016 lanceerde, komen alvast een aantal interessante en ambitieuze beleidspistes naar voor. Na de woorden in die nota, is het dringend tijd voor daden.

 

Lees hier de resultaten van het onderzoek: Huurder moet bijna de helft van inkomen aan wonen besteden en Huurders zijn vaker de pineut.

Reportage met Joy Verstichele, coördinator Vlaams Huurdersplatform in het Radio 2 programma “De Inspecteur”.