Na een jarenlange juridische procedure vernietigde de Raad van State op aandringen van het Vlaams Huurdersplatform de eigendomsvoorwaarde in de sociale huur. De Vlaamse Regering moet daardoor tegen eind 2025 een nieuwe regeling beslissen. Recent werd op voorzet van minister van Wonen Melissa Depraetere een nieuwe regeling afgesproken binnen de Vlaamse Regering. Voor de slachtoffers van de onwettige eigendomsvoorwaarde werden maatregelen aangekondigd, maar de uitwerking blijft nog onduidelijk.

Onwettige eigendomsvoorwaarde

Wie zelf een woning bezit, heeft geen nood aan een sociale huurwoning. Daarom mocht je als (kandidaat-) sociale huurder geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben in binnen- of buitenland. Die voorwaarde werd nadien verstrengd: ook wie slechts een deel van een woning in volle eigendom of vruchtgebruik had, werd niet meer toegelaten. Zelfs kandidaten op de wachtlijst mochten geen deeltje van een woning bezitten.

Maar het is niet omdat je bijvoorbeeld één achtste van een woning erft, dat je plots geen woonbehoefte meer hebt. Bovendien is het niet zo evident, en kost het vaak heel wat centen, om van dat stukje eigendom af te raken. Deze mensen uitsluiten van sociale huur voelde bijzonder onrechtvaardig. Het Vlaams Huurdersplatform stapte daarom naar de Raad van State, waar ze gelijk kreeg. Dit verplichtte Minister van Wonen Melissa Depraetere en met haar de Vlaamse Regering om de eigendomsvoorwaarde te herzien.

Contouren nieuwe eigendomsvoorwaarde

Op de ministerraad van 25 april 2025 werd een nieuwe regeling voorgesteld en principieel goedgekeurd. Dat betekent dat de regeling nog niet definitief is, maar dat we nu wel zicht krijgen op hoe de nieuwe eigendomsvoorwaarde er vermoedelijk zal uitzien. Er is nog geen specifieke datum bepaald voor de inwerkingtreding, maar dit zal zeker nog dit jaar zijn.

Volgens de nieuwe regeling mag je nog steeds geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. Dat is logisch, want in dat geval kan je zelf in een woonoplossing voorzien, zonder afhankelijk te zijn van anderen. Wie echter slechts een deel van een woning bezit, zal wel opnieuw sociaal kunnen huren. Er is wel één uitzondering: wie eerst volledig eigenaar was van een woning, maar de afgelopen drie jaar bewust een stukje heeft vervreemd (verkocht, geschonken, …), zal geen sociale huurder kunnen worden. Die voorwaarde is bedoeld om misbruik te voorkomen.
Heel concreet: je mag als sociale huurder of als kandidaat-huurder opnieuw een deel van een woning bezitten, tenzij je eerst volledig eigenaar was en je de laatste drie jaar een deel van de woning hebt weggeschonken of verkocht.
Deze voorwaarde zal ook gelden voor de huurwaarborglening, de bijzondere sociale lening, sociale koopwoningen en sociale kavels, en de vrijwillige verkoop van sociale huurwoningen.

Het Vlaams Huurdersplatform is verheugd met deze nieuwe regeling.

Gedupeerden

De onwettige voorwaarde troffen de voorbije jaren heel wat sociale huurders en kandidaat-huurders. Zo werden er sociale huurders uit hun woning gezet en werden kandidaten geschrapt van de inschrijvingslijst.

Het Vlaams Huurdersplatform heeft er steeds voor geijverd om ook voor deze mensen een regeling te treffen. Minister van Wonen Melissa Depraetere lijkt daar oor naar te hebben. Ze beloofde het volgende:

“Ik vind het belangrijk dat we mensen die onterecht uit hun woning zijn gezet, helpen. Daarom zullen zij prioritair een nieuwe sociale woning krijgen. Mensen die omwille van deze maatregel werden geschrapt van de wachtlijst, zullen hun originele plek op de wachtlijst terugkrijgen. Zij kunnen hiervoor binnenkort terecht bij de woonmaatschappijen. Kregen zij een huurpremie, zullen zij deze ook opnieuw ontvangen. Na de definitieve goedkeuring van deze nieuwe wetgeving kunnen gedupeerden zich tot de woonmaatschappij wenden.”

De precieze uitwerking van deze belofte is nog niet bekend. Dit zal pas duidelijk worden wanneer de nieuwe eigendomsvoorwaarde officieel in werking treedt. We houden u op de hoogte zodra hierover meer bekend is.

Het Europees Comité voor Sociale Rechten treedt de klacht van Woonzaak bij en velt een vernietigend oordeel over het Vlaamse woonbeleid. Het Comité ziet een gebrek aan inspanningen voor de bouw van sociale woningen, terwijl ook de nodige ondersteuning op de private huurmarkt uitblijft. Het stelt bovendien vast dat er te weinig gebeurt om dak- en thuisloosheid op te lossen en dat het ontbreekt aan cruciale data voor een efficiënt en effectief woonbeleid.

Wat is woonzaak?

Woonzaak is een coalitie van een 70-tal organisaties, waaronder het Vlaams huurdersplatform, de huurdersbonden, VIVAS, armoedeorganisaties en vakbonden. Samen met Feantsa dienden zij in 2021 een klacht indiende bij het Europees Comité voor Sociale Rechten. Dat gebeurde vanuit de overtuiging dat het Vlaamse woonbeleid niet beantwoordt aan de bepalingen van het Herziene Europees Sociaal Handvest (ESH-1996). Via antwoord en wederantwoord kreeg de Vlaamse overheid in 2022 en 2023 de kans om haar beleid te verdedigen, duidelijk zonder succes. In een lijvig rapport van 17 oktober 2024, dat nog maar pas gepubliceerd is, besluit het Comité, meestal met unanimiteit, dat Vlaanderen het ESH schendt op diverse punten.

Wat staat er in de uitspraak?

Te weinig sociale woningen

Met slechts 6% sociale woningen is het aanbod in Vlaanderen bijzonder laag in vergelijking met de buurlanden. De wachtlijsten groeien maar een inhaalbeweging blijft uit. Het Europees comité spreekt zich bovendien met een meerderheid uit tegen de lokale bindingsvoorwaarde, die binnen een veel te krappe sociale woonmarkt leidt tot onrechtvaardige uitsluiting.

De private huurmarkt is in crisis omdat zo’n 250.000 huishoudens wel recht hebben op een sociale woning, maar er geen vinden door het tekort eraan. Daardoor wonen veel Vlamingen te duur, niet kwaliteitsvol en onzeker op de private huurmarkt. Velen worden gediscrimineerd of bevinden zich in een situatie van dak- en thuisloosheid. De marktwerking zorgt duidelijk niet uit zichzelf voor betaalbare en kwaliteitsvolle woningen met voldoende woonzekerheid voor iedereen. Een verstandig overheidsingrijpen en meer doelgroepondersteuning acht het Comité dan ook noodzakelijk.

Een beleid dat enkel langs de bovenkant werkt

Het decennialang stimuleren van eigenwoningbezit heeft dan wel veel aandacht, geld en energie gekost, maar heeft vooral geleid tot perverse effecten. Die stimulansen kwamen niet alleen hoofdzakelijk de hogere inkomensgroep ten goede, ze hebben ook de woningprijzen opgedreven, met hogere huurprijzen als rechtstreeks gevolg. Het Comité stelt vast dat mensen met beperkte inkomens, die gestimuleerd werden om toch eigenaar te worden, vaak onvoldoende middelen hebben voor een renovatie en zich vervolgens tevreden moeten stellen met een woning die niet aan de minimale normen voldoet.

Een structurele aanpak is noodzakelijk

Er is te weinig data voorhanden om onderbouwde beslissingen te maken. Het Comité oordeelt dat systematische en volledige data over uithuiszettingen en dak- en thuisloosheid essentieel is, net als een planmatige langetermijnaanpak. Woonzaak vraagt de Vlaamse regering om deze duidelijke veroordeling om te zetten in een trendbreuk met het verleden en roept minister van Wonen Melissa Depraetere op om samen met de stakeholders een woonpact te sluiten dat de basis moet leggen voor een nieuw woonbeleid.

Meer weten over de uitspraak? Op woonzaak.be kan je het volledige rapport raadplegen >

Toegang tot een degelijke, betaalbare en kwaliteitsvolle woning is een mensenrecht. Toch slapen vandaag nog steeds duizenden mensen in België op straat en staan er meer dan honderdduizend op de wachtlijst voor een sociale woning. Op zondag 6 april trekken we samen met middenveldorganisaties, bewoners en activisten naar Brussel om dit opnieuw onder de aandacht te brengen. We geloven dat de huisvestingscrisis kan worden opgelost, als er voldoende politiek wil is.

Enkele eisen van de Woon Actie.on Logement:

• Meer sociale woningen
  De uitbreiding van het sociale woningbestand is de enige manier om duurzaam meer mensen te huisvesten tegen een betaalbare prijs. Zo kan iedereen een menswaardig leven leiden, ook met een laag inkomen. Dit creëert een opwaartse spiraal: hoe groter het sociale woningbestand, hoe groter de kans dat het de marktprijzen naar beneden drukt en hoe minder stigmatiserend en negatief het wordt ervaren door de bevolking.
• Stopzetting van uitzettingen
  Uitzettingen zijn onmenselijk en vernederend. De gevolgen voor de mentale en fysieke gezondheid en de economische situatie van de betrokken personen laten zich jaren later nog voelen. Op menselijk, maatschappelijk en financieel vlak is het veel verstandiger om alles in het werk te stellen om uitzettingen te voorkomen dan om achteraf de schade te herstellen.
• Verlaging van de huurprijzen
  Het is een illusie te denken dat de vastgoedmarkt zichzelf reguleert om eerlijke prijzen voor huurders te garanderen. Momenteel maakt de private huurmarkt het onmogelijk voor iedereen om waardig te leven. Als we niet ingrijpen, zullen de huurprijzen blijven stijgen.
• Het einde van dak- en thuisloosheid
  Een veilige thuis voor iedereen: het is mogelijk. Er bestaan oplossingen die werken, zoals het Housing First-systeem. Hierbij wordt de logica omgedraaid en krijgen mensen zonder woning eerst en vooral onvoorwaardelijk toegang tot huisvesting.
  

Protesteer je mee?

Op zondag 6 april 2025 trekken we door de straten van Sint-Gillis en Brussel. De betoging zal langs verschillende symbolische plekken trekken die de huidige ontwikkelingen op het gebied van huisvesting en stadsvernieuwing weerspiegelen (dakloosheid, gentrificatie, financiële speculatie…):

• Hallepoort en het sociale cohesieproject Foyer du Sud
• Bethlehemplein en DK
• Het vredegerecht van Sint-Gillis, het dagcentrum voor dakloze vrouwen Circé (vzw L’Ilot)
• Park van de Hallepoort en de solidaire bezetting L’Hospitalière
• Montserratstraat en Voorzorgsstraat, en de Strijd van de Marollen
• Vossenplein

We verzamelen om 14.30 uur aan de Hallepoort (metro-uitgang 3 — Steenweg op Vorst), 1060 Sint-Gillis. Het parcours is ongeveer 3 km lang. Om 16.30 uur eindigt de betoging met een feestelijke bijeenkomst op het Vossenplein, 1000 Brussel.

De Woon Actie.on Logement is een initiatief van Housing Action Days, een samenwerking van een groot aantal organisaties, op Europees en Belgisch niveau. Je kan hen ook volgen via Facebook (@Belgianhousingactionday), Instagram (@Housingactionday_Belgium) en Youtube (Belgian Housing Action Day).

Na de uitbraak van de oorlog in Oekraïne in februari 2022 kwam een grote vluchtelingenstroom op gang.  De stad Antwerpen bouwde tussen maart en oktober 2022 een nooddorp op het terrein Middenvijver op Linkeroever om de tijdelijke huisvestingsnood mee te helpen opvangen.

Het schepencollege besliste onlangs dat het dorp na bijna drie jaar wordt afgebouwd en dat het terrein Middenvijver in de loop van 2025 dient te worden leeggemaakt en hersteld in zijn oorspronkelijke staat.

De Huurdersbond sprak met Nikita De Braekell, coördinator van DIGIDAK vzw (onderdeel van BLENDERS vzw), een van de vrijwilligersorganisaties die de Oekraïense bewoners al jaren ondersteuning biedt, maar die nu samen met de bewoners wordt geconfronteerd met de nakende sluiting van het nooddorp en de moeilijke zoektocht naar een andere verblijfplaats.

In eerste instantie focust DIGIDAK zich vooral op digitale ondersteuning van de Oekraïense bewoners. Hoe komt het dat jullie ook met de woonproblematiek bezig zijn? Is dat een bewuste keuze of eerder ingegeven uit noodzaak?

Toen wij begonnen in augustus 2022, was onze oorspronkelijke taak helpen bij de inburgering van de vluchtelingen, administratieve ondersteuning en het opbouwen van digitale competenties. Vandaag de dag verlopen heel wat administratieve zaken immers digitaal. Andere taken bestonden erin om de vluchtelingen helpen in hun zoektocht naar werk en het aanleren van strategieën om via de computer op eigen houtje Nederlands te leren. Het volwassenonderwijs was immers overbelast in die periode en had te kampen met wachtlijsten.

In feite hebben we in functie van de hulpvragen van bewoners onze werking steeds bijgeschakeld.
We waren wel al bezig met het thema wonen maar het is pas op het moment dat de bewoners van dit nooddorp collectief hun opzeg hebben gekregen, dat onze focus echt verschoven is naar het helpen zoeken van een nieuwe woning.  Die collectieve opzegging is gebeurd midden oktober. De inwoners van dit nooddorp dienen hun woning te verlaten tegen eind januari.

Hoe kijken jullie tegen de geplande ontruiming aan? De oorlog is immers nog gaande. Nieuwe vluchtelingen stromen nog steeds in. Nieuwkomers zullen dan, net zoals de huidige bewoners van het nooddorp, meteen worden geconfronteerd met de hedendaagse realiteit van de huurmarkt (acute krapte, financiële obstakels, kwaliteitsproblemen,…).

Reeds van in het begin werd de inwoners van dit nooddorp ingeprent dat dit een eindig verhaal is. Een nooddorp is een noodoplossing, vandaar dat wij en andere organisaties zoveel moeite hebben gedaan hebben om hen zo snel mogelijk te integreren. Eind 2023 werden de inwoners op een grote infovergadering georganiseerd door de stad en CAW al gesensibiliseerd dat zij op korte termijn hun woning zullen moeten verlaten en op zoek dienen te gaan naar een alternatief.  Kortom, dit is zeker geen beslissing die zomaar ineens uit de lucht komt gevallen. De situatie nu is ook niet meer vergelijkbaar met de beginfase van de oorlog. Er was toen een acute en urgente vraag naar de opvang van vluchtelingen, nu is er eerder sprake van een gestage en controleerbare instroom.

Hoe vullen jullie de ondersteuning in bij de moeilijke zoektocht die zich nu stelt voor de bewoners om op korte termijn een woning te vinden op de private huurmarkt? Welke resultaten en/of obstakels stellen zich?

Initieel was er een afdeling van CAW actief in het nooddorp. Zij lieten kandidaat-huurders een document invullen dat aangeeft wat hun budget is, hoe groot de woning dient te zijn en eventuele andere randvoorwaarden. Hiermee gingen onze vrijwilligers dan aan de slag. Ze hielpen met het zoeken op internet naar geschikte woningen, met mails opstellen en bellen om een afspraak vast te leggen. Sinds januari is CAW geen actieve partner meer in het nooddorp. De afstand is daarmee wel vergroot voor bewoners. We merken dat wij dit stukje nu zelf ook meer opnemen.

Die zoektocht loopt niet altijd even gemakkelijk. De huurmarkt is sowieso al oververhit, maar voor Oekraïense vluchtelingen is het nog eens extra moeilijk om iets te vinden omdat het niet zeker is hoe lang ze hier kunnen en willen blijven. Ook blijft er natuurlijk een taalbarrière. Dat schrikt kandidaat-verhuurders vaak af. Het is mede dankzij de intrinsieke gemotiveerdheid van onze vrijwilligers dat de vluchtelingen het hoofd niet laten hangen en blijven zoeken. Dat levert wel degelijk resultaat op. We kunnen toch al spreken van een grote daling en horen van vrijwilligers en bewoners ook de succesverhalen. Op dit moment (eind december) zijn er nog rond de 400 vluchtelingen aanwezig en dat cijfer daalt per week met enkele tientallen.

De deadline voor de ontruiming van het nooddorp ligt op einde januari 2025. Hoe streng denk je dat de stad deze deadline zal handhaven en is er ruimte voor een eventuele verlenging (gelet op de woningkrapte)? Staan jullie hierover in overleg met de stad?

In de schoot van het partneroverleg staan we op regelmatige basis in contact met de stad. De planning voor de werkelijke afbraak van het nooddorp is nog niet bekend. Wel zal er op een humane manier worden gekeken naar elke gezinssituatie en gepaste ondersteuning worden gezocht via Digidak, de stad en de maatschappelijke diensten.

Wil je zelf meehelpen met het zoeken naar een nieuwe woning voor Oekraïense vluchtelingen nu het probleem steeds prangender wordt? Je hoeft zelf zeker geen computergenie te zijn. Digidak zoekt naar mensen die zelf kennis op thuisgebruikers-niveau hebben en die anderen willen helpen om hun weg te vinden in onze (digitale) maatschappij.

Wil je graag meer informatie? Stuur een mailtje naar nikita.debraekell@blenders.be

Ben je verbonden met een sociale organisatie die zich inzet voor huisvesting? Huurdersbond Oost-Vlaanderen organiseert een studienamiddag over het Vlaams Woninghuurdecreet. Een unieke kans om kennis te vergaren, ervaringen uit te wisselen en je netwerk uit te breiden.

Tijdens deze bijeenkomst zullen we de belangrijkste punten van het decreet belichten en de impact ervan op de woningmarkt bespreken. Enkele ervaren adviseurs van de Huurdersbond delen graag hun inzichten en ervaringen aan iedereen die beroepshalve in aanraking komt met de huurwetgeving.

Schrijf je hier in > 

(Inschrijven tot 15 november)

Wanneer?

• Op donderdag 21/11/2024 in Sint-Niklaas
  (Zaal Het Binnenwerk: Lindenstraat 80 te 9100 Sint-Niklaas)
• Op maandag 25/11/2024 in Gent
  (Zaal De Blauwe Vogel in Bibliotheek De Krook: Miriam Makebaplein 1 te 9000 Gent)

Programma

• 13.00 – 13.30 uur     Onthaal
• 13.30 – 14.45 uur     Deel 1: Precontractuele en contractuele fase + einde huur
• 14.45 – 15.15 uur     Pauze en netwerkmoment
• 15.15 – 16.30 uur     Deel 2: Kwaliteit en financiële aspecten
• 16.30 – 17.00 uur     Discussie en vragenronde

Prijs

€ 100 / deelnemer
Uw inschrijving is pas definitief na overschrijving op rekeningnummer BE55 8802 5474 1144 met vermelding “Studienamiddag Woninghuurdecreet + organisatie”.
Indien u een factuur wenst, kunt u dat aangeven via het inschrijvingsformulier.

Via de woningkwaliteitswijzer kan je nagaan hoe het staat met de kwaliteit van je woning. Zo krijg je inzicht in de mogelijke problemen in de woning, krijg je tips over hoe het opgelost kan worden, wordt er uitgelegd hoe je bepaalde problemen kan voorkomen of welke werken nodig zijn om de kwaliteit te verbeteren, …

Voor veel elementen van de woningkwaliteit is de verhuurder verantwoordelijk. Weet dat je deze dus best aanspreekt wanneer bepaalde zaken niet in orde blijken. Geeft je verhuurder geen gehoor aan het probleem, dan kan je steeds terecht bij de huurdersbond voor ondersteuning.

De Woonzaak is een collectief dat ijvert voor een rechtvaardiger woonbeleid. Iedereen moet betaalbaar, kwaliteitsvol, aangepast en met voldoende zekerheid een thuis kunnen hebben.

Het initiatief is van plan om een klacht in te dienen bij het Europees Sociaal Comité, maar rolt uit ook een grote campagne uit. Zo zal je binnenkort ongetwijfeld op hun stempel botsen. Zie je zelf een artikel/analyse/project/initiatief/… dat deze stempel verdient, geef dat dan zeker door aan info@woonzaak.be.

Je kan ook de Woonzaak volgen via Facebook en Twitter. Meer info vind je op de website.

De huurdersbonden, VIVAS en het Vlaams Huurdersplatform onderschreven de Woonzaak.

De coronacrisis is nu al een tijdje bezig en ik wil graag op zoek naar een nieuwe woning. Mag ik alweer langsgaan bij het immokantoor en bij sociale verhuurders?

Antwoord (update 04/10/2021)

Deze regeling werd het afgelopen jaar diverse malen gewijzigd. Sinds 9 juni 2021 kan je opnieuw terecht in alle kantoren, dus ook die van de makelaars. Uiteraard moeten ook alle voorzorgsmaatregelen genomen worden om besmetting te vermijden. De sociale verhuurders zijn essentiële dienstverleners en mochten al die tijd hun kantoren dus wel openhouden. De kantoren en het bezoek worden zo georganiseerd, dat het risico op besmetting tot het absolute minimum wordt herleid.

Heeft u nog vragen, aarzel dan niet om contact te nemen met uw huurdersbond.

ANTWOORD (update 04/10/2021)