De Vlaamse Regering past vanaf 1 oktober 2025 de regels over de eigendomsvoorwaarde binnen sociale huur aan. Dat gebeurt nadat het Vlaams Huurdersplatform naar de Raad van State trok die zich uitsprak in een arrest op 17 september 2024. De Raad van State oordeelde dat het onrechtvaardig is om mensen met een klein stukje eigendom hetzelfde te behandelen als volledige eigenaars.
Wat verandert er?
Tot nu toe werd je uitgesloten van sociale huur zodra je een woning of bouwgrond volledig of gedeeltelijk in eigendom had. Ook wie enkel een klein aandeel erfde of via een schenking kreeg, kwam niet in aanmerking. Het arrest van de Raad van State heeft duidelijk gemaakt dat zulke situaties in strijd zijn met het gelijkheidsbeginsel. Daarom voert de Vlaamse Regering nu een correctie door.
Vanaf 1 oktober 2025 geldt het volgende:
• Volledige eigendom blijft uitgesloten: wie volledig eigenaar wordt van een woning of bouwgrond, kan geen sociale woning huren. Bestaande huurders die tijdens hun contract volledig eigenaar worden, krijgen zoals nu een termijn om die woning te verkopen. Gebeurt dat niet, dan moeten ze de sociale woning verlaten.
• Gedeeltelijke eigendom telt niet meer mee: wie slechts een deel van een woning of bouwgrond bezit (bijvoorbeeld via erfenis of schenking), mag dat aandeel houden en toch sociale huurder of kandidaat blijven. Je hoeft dat aandeel dus niet meer te verkopen of weg te schenken.
• Vrijwillig eigendom weggeven blijft uitgesloten: wie in de drie jaar vóór de inschrijving bewust een deel van zijn woning heeft geschonken of verkocht om aan de voorwaarden te voldoen, komt nog steeds niet in aanmerking.
Een voorbeeld
Sarah huurt al enkele jaren een sociale woning. Wanneer haar vader overlijdt, erft ze samen met haar broer en zus een derde van het ouderlijk huis. Onder de oude regels zou Sarah haar sociale woning verliezen, tenzij ze haar erfdeel zou verkopen of weggeven. Dat zorgde vaak voor spanningen binnen families, want niet iedereen wilde verkopen.
Vanaf 1 oktober 2025 hoeft Sarah zich daarover geen zorgen meer te maken: haar gedeeltelijk eigendom telt niet langer als uitsluitingsgrond. Alleen wie volledig eigenaar wordt van een woning, moet nog een keuze maken.
Voor kandidaat-huurders
Ook voor wie nog op de wachtlijst staat, verandert er iets. Tot nu toe konden kandidaat-huurders worden geschrapt zodra bleek dat ze (gedeeltelijk) eigenaar waren. Dat zal voortaan niet meer gebeuren bij onvrijwillig mede-eigenaarschap, zoals bij een erfenis. Enkel vrijwillige overdrachten in de drie jaar vóór inschrijving of actualisering blijven een probleem.
De controle gebeurt bij inschrijving in het centraal inschrijvingsregister. Er wordt nagegaan of je in de voorbije drie jaar vrijwillig een deel van je eigendom hebt afgestaan. Dit wordt ook opnieuw nagegaan bij de tweejaarlijkse actualisering van je dossier en bij de toewijzing van een woning.
Breder toepassingsgebied
De nieuwe regels gelden niet enkel voor sociale huur. Ze zijn ook van toepassing op sociale koopwoningen, sociale kavels, huurwaarborgleningen en bijzondere sociale leningen.
Nog onduidelijkheden
Hoewel deze hervorming een belangrijke stap vooruit is, blijven we met enkele vragen zitten:
• Voor huurders: er zijn gezinnen die in het verleden hun sociale woning verloren omdat ze gedeeltelijk eigenaar werden. Sommige huurders hebben hun aandeel van de (erf)woning weggeschonken of voor een zeer lage prijs verkocht. Voorlopig is er geen herstel of compensatie voorzien.
• Voor kandidaat-huurders: wie van de wachtlijst werd geschrapt omwille van gedeeltelijk eigendom, kan zich opnieuw inschrijven. Minister Depraetere beloofde dat ze met behoud van hun oorspronkelijke inschrijvingsdatum terug op de lijst zouden komen. In de gewijzigde regelgeving vinden we daar echter nog niets over terug. Ook is er nog geen compensatie voorzien voor kandidaat-huurders die hierdoor hun huurpremie verloren.
Conclusie
De nieuwe regels zorgen voor meer rechtvaardigheid. Een gedeeltelijk eigendom hoeft voortaan geen drama meer te betekenen: je hoeft je erfdeel niet te verkopen of weg te schenken om recht te blijven hebben op een sociale woning. Toch blijven er voor huurders en kandidaat-huurders die in het verleden getroffen zijn door de oude regels, nog veel vragen onbeantwoord.
Tot 2019 mocht een verhuurder een huurwaarborg vragen gelijk aan twee maanden huur. Sindsdien mogen verhuurders drie maanden huurwaarborg vragen. De meeste doen dat ook. Met een gemiddelde huurprijs van 744 euro betekent dit een gemiddelde huurwaarborg van 2.232 euro. Aangezien er zo’n 550.000 huurdershuishoudens op de private huurmarkt huren, zijn er ongeveer 550.000 huurwaarborgrekeningen waarop in totaal meer dan 1 miljard euro staat.
Veel gedoe voor weinig centen
Doordat dit grote bedrag verdeeld wordt over vele aparte rekeningen, brengt dit geld amper iets op. En ook voor de banken is dit geen interessant product, want het is veel gedoe voor, vanuit hun perspectief, heel beperkte bedragen.
Het is dan ook niet verwonderlijk dat BNP Paribas Fortis op zijn website eerst doorverwijst naar het huurwaarborgsysteem van de federale overheid (e-DEPO applicatie), vooraleer toe te leiden naar hun eigen huurwaarborgsysteem.
Ook andere banken worstelen met hun huurwaarborgrekeningen. Niet in het minst wanneer er discussies ontstaan op het einde van de huur. Bij Korfine, waar de huurwaarborg in een verzekeringsproduct wordt gesteld, stellen we dan weer vast dat de vrijgaves van de huurwaarborgen lang op zich laten wachten.
Financiële last
Tegelijk geeft amper 29% van de private huurders aan dat ze zonder moeite de huurwaarborg kunnen neertellen. Dat is niet verwonderlijk. Zomaar drie maanden huurwaarborg storten op het moment dat je ook de eerste maand huur moet betalen en geconfronteerd wordt met verhuis- en installatiekosten in de nieuwe woning is helemaal niet evident.
Daarom heeft de Vlaamse overheid op het moment dat de huurwaarborg verhoogd werd naar drie maanden ook een huurwaarborglening opgezet. Eind 2024 beheerde het Vlaams Woningfonds 10.638 leningen voor een huurwaarborg.
Tegelijk weten we dat 34 % van alle private huurders na het betalen van hun huur te weinig overhoudt om nog menswaardig te leven. Voor deze mensen zal een leningsmechanisme nooit een oplossing zijn. Zo werd de aanvraag van 1.397 huishoudens geweigerd omdat er al betalingsachterstand is. Deze mensen moeten rekenen op het OCMW, dat op verschillende plaatsen andere werkwijzes hanteert. In Brussel hebben ze daar een oplossing voor gevonden dankzij het BRUHWA-fonds, waar ze de huurwaarborg voorschieten.
Centraal huurwaarborgfonds
Zowel vanuit financieel perspectief, als vanuit het recht op wonen, biedt een centraal huurwaarborgfonds de oplossing. Zo’n centraal huurwaarborgfonds zou in handen van de Vlaamse overheid moeten zijn en in plaats van elke huurwaarborg apart te houden, zouden alle huurwaarborgen in dit fonds terecht moeten komen. Zo kan dit miljard euro aan huurwaarborgen veel beter geïnvesteerd worden dan nu het geval is.
Er kan zo ook op maat gewerkt worden om huurders op gepaste wijze hun huurwaarborg neer te tellen, zonder hen plots in de problemen te brengen, terwijl aan de verhuurder maximale zekerheid wordt gegeven dat een bedrag ter waarde van de huurwaarborg altijd ter beschikking is in het geval van huurachterstal of huurschade op het einde van de huur.
Lees hier ook het nieuwsartikel in het Laatste Nieuws over dit onderwerp.
Er is een grote nood aan sociale woningen. Dat bewijst de wachtlijst van zowat 200.000 huishoudens. Daarnaast komen in theorie nog eens 50.000 extra gezinnen in aanmerking. Wanneer de woonmaatschappij een sociale woning aanbiedt, gebeurt het toch frequent dat kandidaten het aanbod weigeren. Hoe komt dit?
Helaas houden de woonmaatschappijen dit niet structureel bij, waardoor een volledig beeld van de oorzaken ontbreekt. Op basis van onze vele contacten met huurders en organisaties op het terrein, lichten we toch enkele belangrijke redenen toe.
Het leven staat niet stil
Een eerste belangrijke reden is de lange periode tussen de inschrijving voor een sociale woning en het moment dat de woonmaatschappij een sociale woning aanbiedt. Gemiddeld duurt die periode meer dan vier jaar. Op sommige locaties en voor sommige gezinssamenstellingen is dat zelfs het dubbele of meer.
Het is niet verwonderlijk dat de woon- en leefsituatie van mensen die op de wachtlijst staan in tussentijd sterk veranderd kan zijn. Misschien gaan de kinderen ondertussen naar school of wordt er mantelzorg gegeven aan één van de ouders. Of misschien is er net een verhuis achter de rug naar een andere private huurwoning.
Mensen passen dan niet altijd hun administratief dossier aan, waardoor de veranderde woonvraag pas tot uiting komt op het moment dat er een aanbod gebeurt.
Centraal Inschrijvingsregister
Begin 2024 werden alle lokale inschrijvingslijsten samengebracht in één Vlaams centraal inschrijvingsregister. Die overgang verliep echter niet zonder moeilijkheden. Kandidaten moesten hun kandidatuur herbevestigen, maar het was niet steeds duidelijk welke informatie correct mee werd overgezet en welke niet, waardoor sommige belangrijke wijzigingen niet opgemerkt werden. Pas bij een aanbod komen de kandidaten dat te weten.
Daarnaast kunnen kandidaten in dit nieuwe systeem ook niet even gedetailleerd hun voorkeuren duidelijk maken. Vroeger konden kandidaten bijvoorbeeld tot op wijkniveau aangeven waar ze een sociale woning wilden huren en waar niet, maar bij de totstandkoming van het nieuwe register werd dit op vele plaatsen beperkt tot een gehele stad of gemeente. Hierdoor sluiten de aangeboden woningen niet altijd aan bij de verwachtingen of noden van de kandidaat-huurders.
Stigma en kwaliteit
Hoewel heel wat mensen in kwetsbare woonposities nood hebben aan een sociale woning, is het stigma op sociaal wonen de laatste jaren sterk toegenomen. Dat is des te meer het geval voor sociale woningen in buurten met een negatieve reputatie, los van de werkelijke kwaliteit van de woning. Kandidaten twijfelen dan of ze wel zouden ingaan op een aanbod van een woning of appartement in een buurt die bekendstaat om overlast of sociale problemen, uit vrees voor stigmatisering of een onveilig gevoel.
Daarnaast speelt ook de kwaliteit van sommige sociale woningen een rol. Kandidaat-huurders krijgen soms een aanbod waarvan al geweten is dat deze binnen enkele jaren gerenoveerd of zelfs afgebroken zal worden. De onzekerheid en het vooruitzicht op een nieuwe verhuis op korte termijn doen velen twijfelen. Zelfs al is de woning op zich bewoonbaar, dan nog stellen sommigen zich vragen bij het comfort, de leefbaarheid en de toekomst ervan.
Dat gaat soms samen met de persoonlijke situatie van de kandidaten. Zo kan buitenruimte belangrijk zijn voor iemand met een huisdier of kan een woning niet voldoende toegankelijk zijn voor mensen die zelf slecht te been zijn of die naasten hebben die slecht te been zijn. Ook minder goed gelegen sociale woningen, die niet goed aangesloten zijn op het openbaar vervoer of met weinig voorzieningen in de buurt (winkels, zorg, scholen) worden vaker geweigerd.
Woonwissels
Verhuizen kost behoorlijk wat geld. Wie privaat huurt en zijn contract wil opzeggen om te verhuizen naar een sociale woning moet een opzegtermijn van drie maanden hanteren. Tegelijk moet er soms nog een opzegvergoeding betaald worden die tot drie maanden huur kan bedragen. Tel daar ook nog het bedrag bij om de verhuis zelf te organiseren en om je te installeren in de nieuwe sociale huurwoning en het is duidelijk dat we over een serieuze som geld spreken. Hoewel de sociale huurwoning op termijn voordelig is gezien de aangepaste huurprijs, is het niet voor iedereen mogelijk om die initiële kosten te maken.
Gevolgen van een weigering
Wie een aanbod van een sociale woning zonder goede reden weigert, draagt daar meteen de gevolgen van. Van zodra je één aanbod weigert, verlies je al je eventuele huurpremie. Weiger je een tweede keer, dan verdwijn je ook van de wachtlijst. Kandidaten weigeren dus allesbehalve voor hun plezier. De gevolgen van een weigering zijn groot en ondertussen blijven ze in een kwetsbare woonpositie zitten op de private markt.
Ook wie nood heeft aan een sociale woning, heeft het recht om te wonen in een buurt waar deze zich goed kan voelen. Regelgeving zou hier meer rekening mee moeten houden. Een weigering zou dus niet meteen zo’n zware gevolgen mogen hebben.
Er zijn tot slot meer mensen die ingaan op een niet ideaal aanbod uit pure noodzaak, dan mensen die ongegrond een aanbod weigeren. Dat toont aan hoe precair de situatie van veel kandidaat sociale huurders op de woonmarkt is, wat opnieuw de nood aan meer sociale woningen aantoont.
Op 23 december 2023 lanceerde het Vlaams Huurdersplatform een procedure bij de Raad van State over de uitwerking van de vermogenstoets in de sociale huur. Op 30 juni 2025 oordeelde de Raad van State dat de vermogenstoets in de sociale huur stand houdt.
Regelgeving
Om sociale huurder te worden moet je aan verschillende voorwaarden voldoen. Toenmalig minister van Wonen Matthias Diependaele besliste in 2023 dat ook het vermogen van een kandidaat-sociale huurder onderzocht moest worden. Een alleenstaande kandidaat-huurder mag sindsdien niet meer dan 30.636 euro op zijn rekeningen hebben, een koppel niet meer dan 45.952 euro.
Raad van State
Het Vlaams Huurdersplatform legde deze regeling voor aan de Raad van State. De Vlaamse Regering liet namelijk na om deze grensbedragen te onderbouwen. Wordt je pensioenverzekering net uitgekeerd of heb je net wat teveel gespaard voor je oude dag, dan word je uitgesloten van de sociale huur. Ook mensen met een beperking of met verwachte gezondheidskosten in de toekomst geven te kennen dat zij moeilijk op de private huurmarkt terecht kunnen zonder stelselmatig aan hun spaarpotje te moeten knabbelen.
De Raad van State oordeelde echter dat de Vlaamse Regering veel vrijheid heeft om over de grensbedragen te beslissen en dat niet bewezen werd dat dit deze bedragen leiden tot een aanzienlijke achteruitgang. De Raad van State besliste daarom om de vermogenstoets te behouden.
Woonbehoefte
Dat juridisch oordeel neemt niet weg dat we weldegelijk vragen kunnen stellen bij de huidige vermogenstoets. We blijven verhalen binnenkrijgen van mensen die net iets teveel centen op hun rekening hebben, maar die weldegelijk een woonbehoefte hebben omdat ze een zeer laag inkomen hebben.
We zullen deze problematiek blijven aankaarten bij huidig minister van Wonen Melissa Depraetere, die al opdracht gaf aan het Steunpunt Wonen om na te gaan welke grensbedragen wel rechtvaardig zijn en of er ook rekening gehouden moet worden met specifieke doelgroepen. De resultaten van dit onderzoek zullen we eind dit jaar kennen.
Het is steeds een verademing om objectieve cijfers te krijgen over de staat van de Vlaamse woonmarkt. De Woonsurvey van het Steunpunt Wonen biedt een schat aan informatie waarmee we ons woonbeleid kunnen bijsturen. Dat geldt des te meer voor de private huurmarkt bij gebrek aan heel wat administratieve data. Willen we het recht op wonen waarmaken, dan kunnen we het ons niet permitteren om blind te varen.
Het woonrecht voor alle huurders
We leren dat de dualiteit op onze woonmarkt zich verderzet. Er is een grote groep Vlamingen die goed woont, maar evengoed een heel aanzienlijke groep Vlamingen die zijn woonrecht geschonden ziet. Zij wonen onbetaalbaar, niet kwalitatief en vaak onzeker. Er is de afgelopen decennia, maar zeker de afgelopen jaren een steeds sterkere kloof ontstaan tussen eigenaars en huurders.
De stijgende woningprijzen, de ongelijke toegang tot eigenaarschap, de energie- en klimaatmaatregelen en het verschil tussen vaste hypotheekrentes voor eigenaars tegenover stevige huurprijsindexaties voor huurders zorgen ervoor dat de woonongelijkheid toeneemt.
Die vaststelling brengt ons tot een centrale vraag die dé uitdaging is voor ons woonbeleid: Hoe garanderen we dat ook mensen die geen eigenaar kunnen worden betaalbaar, kwalitatief, aangepast en met woonzekerheid kunnen wonen?
Appartementisering
Daar komt bij dat er een stevige opmars van de meergezinswoningen (appartementen en studio’s) bezig is. We zagen de afgelopen jaren met zijn allen de vele nieuwbouwappartementen opduiken in het straatbeeld. Een deel daarvan wordt verhuurd en, anders dan de rest van de huurmarkt, gebeurt dat bij uitstek aan mensen met hogere inkomens. Niet onlogisch. Wie anders kan die huurprijzen betalen? Tegelijk verbetert de betaalbaarheid aan de onderkant van de private huurmarkt blijkbaar niet. Het idee dat alleen bouwen, bouwen, bouwen alles wel zal oplossen, ook aan de onderkant van de huurmarkt, blijkt alvast niet uit deze cijfers. We hebben dus nood aan heel gerichte maatregelen.
Een (te) stabiele woonmarkt
Dat brengt ons bij een derde vaststelling, namelijk de stabiliteit van onze woonmarkt. We hebben een hoop materiaal, met heel wat vergelijkingsmogelijkheden over de tijd heen. Het is dan verraderlijk te zoeken naar een significante verschuiving van 2 of 3% en daar de focus op te leggen, terwijl we het grotere plaatje uit het oog dreigen te verliezen. Dat grotere plaatje is een heel stabiele woonmarkt, zelfs na een covidcrisis en een bijtende energiecrisis.
‘Stabiel’. Dat klinkt geruststellend. Positief zelfs. Maar wat zou iemand die bij gebrek aan alternatief vastzit in een door vocht doordrongen huurwoning denken van een stabiele woonmarkt? Of iemand die na een lange zoektocht eindelijk een appartementje kon huren, maar met een éénjarig huurcontract geen woonzekerheid ervaart? En wat met al die mensen die na het betalen van de huur onvoldoende centen overhouden voor andere basiszaken? Of mensen in dak- en thuisloosheid? Zijn zij gebaat met een stabiele woonmarkt?
Misschien moet ons woonbeleid net veel beweeglijker en doortastender zijn. Er mag gerust wat dynamiek ontstaan als de helft van de private huurders nu al tien jaar lang meer dan 30% van zijn inkomen aan huur betaalt en als meer dan één op drie huurders al tien jaar lang niet meer rondkomt na het betalen van de huur. Er mag gerust nog wat meer schwung komen in het controleren en in orde brengen van al die panden die niet aan de minimale woningkwaliteitsvereisten voldoen. En er is hoegenaamd geen reden om trots te zijn op ons stabiel, onveranderlijke lage aandeel van 5 a 6% sociale woningen.
Woononderzoek na woononderzoek blijkt dat er amper tot geen vooruitgang is op zoiets essentieels als het garanderen van het grondrecht op wonen. Enkele maanden geleden werd het Vlaams woonbeleid daarvoor zelfs nog veroordeeld door Europa na een klacht van Woonzaak.
De cijfers uit de Woonsurvey zijn hopelijk een nieuw momentum, een nieuwe wake-up call om bij te sturen en te kiezen voor een ander soort woonbeleid, met veel meer sociale woningen en een private huurmarkt die we ook echt durven ondersteunen. We zijn dit aan onszelf verplicht, want achter de vele inzichten uit het onderzoek, zitten echte gezichten.
Bekijk hier het volledige rapport >
Bevindingen uit het jaarverslag van de Vlaamse ombudsdienst 2024
Het jaarverslag van de Vlaamse Ombudsdienst 2024 toont opnieuw hoe complex en frustrerend het woonbeleid kan zijn voor sociale huurders en kandidaat-huurders. In totaal kwamen er meer dan duizend klachten binnen over sociale huisvesting en woonpremies. De klachten gingen onder andere over gebrekkige communicatie, strakke administratieve deadlines, het uitblijven van herstellingen, de berekening van de huurlasten en het niet kunnen volgen van de eigen plaats op de wachtlijst.
Woonmaatschappijen
De ombudsdienst geeft aan dat de woonmaatschappijen zich door de grote fusieoperatie in 2023 opnieuw moesten organiseren. Sommige huurders voelen zich daardoor minder goed geholpen. De woonmaatschappijen krijgen vooral klachten over samenlevingsproblemen zoals geluidsoverlast en over technische problemen zoals het uitblijven van herstellingen.
Ook de onredelijk lange wachtlijst van bijna 200.000 alleenstaanden en gezinnen stoot tegen de borst. Sinds 2024 bestaat er een digitaal inschrijvingssysteem: het Centraal Inschrijvingsregister (CIR). Daarmee kunnen mensen zich online inschrijven voor een sociale woning of hun gegevens aanpassen of bevestigen. Maar de ombudsdienst stelt dat dit systeem nog niet goed werkt. Nochtans is dit cruciaal voor burgers met woonnood. De ombudsdienst is dan ook erg kritisch: “Het is geen goede bestuurspraktijk dat er onredelijk lange wachtlijsten bestaan. Rechten toekennen maar ze niet kunnen garanderen zet druk op het vertrouwen van de burger in de overheid. De procedures moeten transparant en klantvriendelijk zijn. Maar dat zijn ze op vandaag niet. Dit ondergraaft de legitimiteit van het systeem. Niet alleen het jarenlang moeten wachten, maar ook de onvoorspelbaarheid en ondoorzichtigheid van het systeem, geven de indruk dat wachtenden een speelbal van het lot zijn en dat toewijzing arbitrair verloopt, hoezeer dat in de realiteit ook niet het geval is. Wachtlijsten voor sociale huurwoningen moeten een open boek zijn, zeker voor wachtenden en hun hulpverleners. Ook de woonmaatschappijen moeten hierover goed kunnen informeren.”
Daarnaast stelt de ombudsdienst dat er een mismatch is tussen vraag en aanbod van sociale woningen. Terwijl 25% van de wachtende gezinnen nood heeft aan een woning met minstens vier slaapkamers, zijn die maar bij 6,4% van de sociale woningen aanwezig. Aan de andere kant bestaat bijna de helft van de wachtlijst uit alleenstaanden, terwijl maar 24% van de woningen een studio of éénslaapkamerappartement is.
De ombudsdienst kreeg onder meer ook klachten over de weinig flexibele bezettingsnormen waar vaak gezinnen met kinderen de dupe van zijn, de moeilijke en onduidelijke toewijzingen en de leegstand van sociale woningen.
Premies en tegemoetkomingen
De ombudsdienst is positief over het feit dat voor de huursubsidie de verplichte inschrijving op de wachtlijst voor een sociale woning niet langer vereist is. Hierdoor krijgen mensen meer ademruimte om op de private markt een kwaliteitsvolle woning te huren. De huursubsidie ondersteunt mensen met een beperkt inkomen bij het vinden van een kwalitatieve woning.
Bij de huurpremie (voor wie al langer dan 4 jaar op de wachtlijst voor een sociale woning staat) blijft die wachtlijstverplichting echter bestaan – met vaak schrijnende gevolgen. Zo is er de situatie waarbij een OCMW-medewerker een kandidaat-huurder bij de verkeerde woonmaatschappij inschreef waardoor de wachttijd voor de huurpremie niet begon te lopen.
Ook de woningkwaliteitsvoorwaarde en de strikte deadlines zorgen soms voor problemen.
De Vlaamse Ombudsdienst roept op tot meer billijkheid en rechtszekerheid in het toekennen van woonpremies en subsidies. Een soepelere houding bij fouten, langere beroepstermijnen, en duidelijke informatie zijn daarbij essentieel.
Na een jarenlange juridische procedure vernietigde de Raad van State op aandringen van het Vlaams Huurdersplatform de eigendomsvoorwaarde in de sociale huur. De Vlaamse Regering moet daardoor tegen eind 2025 een nieuwe regeling beslissen. Recent werd op voorzet van minister van Wonen Melissa Depraetere een nieuwe regeling afgesproken binnen de Vlaamse Regering. Voor de slachtoffers van de onwettige eigendomsvoorwaarde werden maatregelen aangekondigd, maar de uitwerking blijft nog onduidelijk.
Onwettige eigendomsvoorwaarde
Wie zelf een woning bezit, heeft geen nood aan een sociale huurwoning. Daarom mocht je als (kandidaat-) sociale huurder geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben in binnen- of buitenland. Die voorwaarde werd nadien verstrengd: ook wie slechts een deel van een woning in volle eigendom of vruchtgebruik had, werd niet meer toegelaten. Zelfs kandidaten op de wachtlijst mochten geen deeltje van een woning bezitten.
Maar het is niet omdat je bijvoorbeeld één achtste van een woning erft, dat je plots geen woonbehoefte meer hebt. Bovendien is het niet zo evident, en kost het vaak heel wat centen, om van dat stukje eigendom af te raken. Deze mensen uitsluiten van sociale huur voelde bijzonder onrechtvaardig. Het Vlaams Huurdersplatform stapte daarom naar de Raad van State, waar ze gelijk kreeg. Dit verplichtte Minister van Wonen Melissa Depraetere en met haar de Vlaamse Regering om de eigendomsvoorwaarde te herzien.
Contouren nieuwe eigendomsvoorwaarde
Op de ministerraad van 25 april 2025 werd een nieuwe regeling voorgesteld en principieel goedgekeurd. Dat betekent dat de regeling nog niet definitief is, maar dat we nu wel zicht krijgen op hoe de nieuwe eigendomsvoorwaarde er vermoedelijk zal uitzien. Er is nog geen specifieke datum bepaald voor de inwerkingtreding, maar dit zal zeker nog dit jaar zijn.
Volgens de nieuwe regeling mag je nog steeds geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. Dat is logisch, want in dat geval kan je zelf in een woonoplossing voorzien, zonder afhankelijk te zijn van anderen. Wie echter slechts een deel van een woning bezit, zal wel opnieuw sociaal kunnen huren. Er is wel één uitzondering: wie eerst volledig eigenaar was van een woning, maar de afgelopen drie jaar bewust een stukje heeft vervreemd (verkocht, geschonken, …), zal geen sociale huurder kunnen worden. Die voorwaarde is bedoeld om misbruik te voorkomen.
Heel concreet: je mag als sociale huurder of als kandidaat-huurder opnieuw een deel van een woning bezitten, tenzij je eerst volledig eigenaar was en je de laatste drie jaar een deel van de woning hebt weggeschonken of verkocht.
Deze voorwaarde zal ook gelden voor de huurwaarborglening, de bijzondere sociale lening, sociale koopwoningen en sociale kavels, en de vrijwillige verkoop van sociale huurwoningen.
Het Vlaams Huurdersplatform is verheugd met deze nieuwe regeling.
Gedupeerden
De onwettige voorwaarde troffen de voorbije jaren heel wat sociale huurders en kandidaat-huurders. Zo werden er sociale huurders uit hun woning gezet en werden kandidaten geschrapt van de inschrijvingslijst.
Het Vlaams Huurdersplatform heeft er steeds voor geijverd om ook voor deze mensen een regeling te treffen. Minister van Wonen Melissa Depraetere lijkt daar oor naar te hebben. Ze beloofde het volgende:
“Ik vind het belangrijk dat we mensen die onterecht uit hun woning zijn gezet, helpen. Daarom zullen zij prioritair een nieuwe sociale woning krijgen. Mensen die omwille van deze maatregel werden geschrapt van de wachtlijst, zullen hun originele plek op de wachtlijst terugkrijgen. Zij kunnen hiervoor binnenkort terecht bij de woonmaatschappijen. Kregen zij een huurpremie, zullen zij deze ook opnieuw ontvangen. Na de definitieve goedkeuring van deze nieuwe wetgeving kunnen gedupeerden zich tot de woonmaatschappij wenden.”
De precieze uitwerking van deze belofte is nog niet bekend. Dit zal pas duidelijk worden wanneer de nieuwe eigendomsvoorwaarde officieel in werking treedt. We houden u op de hoogte zodra hierover meer bekend is.
Voor het eerst sinds eind 2022 zijn er nieuwe cijfers over het aantal huishoudens op de wachtlijst voor een sociale woning. Daaruit blijkt dat de wachtlijst is aangedikt tot 199.085 huishoudens. Dit is 13% meer dan eind 2022, toen er 176.026 gezinnen op de lijst stonden. De stijging is opmerkelijk, zeker gezien de recente actualisatie van de inschrijvingsdossiers.
Bron cijfers: Wonen in Vlaanderen
Eén centraal inschrijvingsregister
Terwijl de sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren fusioneerden tot woonmaatschappijen, werd er ook werk gemaakt van een centraal inschrijvingsregister. Er is nu dus één wachtlijst waar alle kandidaten voor een sociale huurwoning op terug te vinden zijn. De oude wachtlijsten werden samengevoegd. Alle kandidaten moesten hun kandidatuur herbevestigen en opnieuw aantonen dat ze nog aan de inschrijvingsvoorwaarden voldoen.
Net zoals bij eerdere actualisatieperiodes zorgde dat voor heel wat schrappingen. Zo werden er tijdens deze oefening 38.801 huishoudens geschrapt. Dat komt bijvoorbeeld omdat mensen geen nood meer hebben aan een sociale woning of ze slagen er om administratieve redenen niet in om hun kandidatuur te herbevestigen. In dezelfde periode schreven 52.322 nieuwe kandidaten zich in. Dit overtreft dus ruimschoots het aantal schrappingen. Tegelijk kwamen er de laatste jaren amper nieuwe sociale woning bij en moesten er veel gerenoveerd worden. Zo wordt de wachtlijst voor een sociale woning alleen maar langer.
De woonproblematiek gaat breder
We willen nog benadrukken dat de woonnood nog veel groter is dan louter de mensen die op de wachtlijst voor een sociale woning staan. Veel mensen die op de private huurmarkt slecht wonen, te hoge huurprijzen betalen of er in voortdurende onzekerheid leven, zijn toch niet ingeschreven voor een sociale woning. Ze weten bijvoorbeeld niet dat ze in aanmerking komen, weten niet hoe ze zich kunnen inschrijven, botsen op de administratie die ermee gepaard gaat of ze willen geen sociale huurder worden wegens het stigma dat er aan vast hangt.
Een wachtlijst met bijna 200.000 huishoudens is een schandvlek voor een welvarende regio als Vlaanderen, met grote gevolgen voor mensen in kwetsbare woonposities. Het Europees Comité voor Sociale Rechten veroordeelde Vlaanderen recent nog voor het tekort aan sociale woningen en het gebrek aan ondersteuning op de private huurmarkt. We vragen daarom dringend een nieuw en ambitieus groeipad voor de sociale huur, gecombineerd met een volwaardig en ondersteunend beleid voor de private huurmarkt op korte termijn.
De sterkste stijging zien we bij alleenstaande kandidaat-huurders. Deze groep is nu goed voor de helft van de totale wachtlijst. Ben je benieuwd wie er allemaal op de wachtlijst staat? Hier kan je de analyse van de cijfers van 2022 raadplegen.
Voor veel huurders was het gebruik van zonne-energie tot nu toe moeilijk. Maar daar komt verandering in. Je kunt nu als huurder ook zelf zonnepanelen kopen die je makkelijk in het stopcontact kunt steken. Tot nu toe was dit verboden, maar dat is vanaf 17 april niet langer het geval. Er zijn wel een paar dingen waar je op moet letten.
Wat zijn ‘plug in’ zonnepanelen?
Huurders hadden vaak geen mogelijkheid om zonnepanelen te gebruiken, omdat er geen plek was op het dak of de verhuurder of de VME (vereniging van mede-eigenaars) hier niet in wilden investeren. Maar nu is er een oplossing: vanaf 17 april kun je zelf ‘plug in’ zonnepanelen aansluiten. Dit zijn losse panelen die je gewoon in het stopcontact steekt. Je hebt geen installateur nodig en je hoeft het niet te melden bij Fluvius, de netbeheerder.
Waar moet je rekening mee houden?
- ·Je mag maximaal 800 watt aan ‘plug in’ zonnepanelen aansluiten. Dit komt neer op een tweetal standaard zonnepanelen. Er zijn ook krachtigere panelen, dus bekijk goed hoeveel vermogen de panelen hebben. Opgepast, als je meer dan 800 watt aansluit, kan je het elektriciteitsnet beschadigen of zelfs brand veroorzaken.
- De omvormer van de zonnepanelen moet goedgekeurd zijn door Synergrid, de organisatie van Belgische elektriciteit- en gasnetbeheerders. Je kunt op hun website checken of de panelen die je wil kopen goedgekeurd zijn: Synergrid goedgekeurde panelen. Vermijd zonnepanelen die niet goedgekeurd zijn, want dan is er een groot veiligheidsrisico.
- Als je in een appartementsgebouw woont, kunnen er regels zijn over het uiterlijk van het gebouw in het reglement van inwendige orde of in het reglement van mede-eigendom. Als je zonnepanelen op je balkon plaatst, kunnen deze regels geschonden worden. Ook de draagkracht van het elektriciteitsnetwerk in het gebouw kan belangrijk zijn. Neem contact op met je verhuurder of de syndicus als je hier twijfels over hebt.
- Omdat het om verplaatsbare zonnepanelen gaat, heb je geen vergunning nodig. Maar sommige gemeenten willen niet dat deze panelen het straatbeeld veranderen. Het is dus goed om bij je lokale bestuur te informeren of hierover specifieke stedenbouwkundige regels bestaan.
- Zorg ervoor dat je zonnepanelen op een plek staan waar ze maximaal zonlicht kunnen vangen. Dit is meestal de zuidkant van je woning, maar ook het westen of oosten kunnen goede opties zijn. Zorg er voor dat de panelen goed (blijven) vastzitten, ook bij storm.
Is het voordelig?
Het kan een interessante investering zijn, maar dat hangt af van je situatie. Hoe meer zon je zonnepanelen vangen en hoe meer energie je verbruikt wanneer de zon schijnt, hoe voordeliger het is. Ook de elektriciteitsprijzen en de aankoopprijs van de zonnepanelen kunnen in de toekomst veranderen. Een voordeel als huurder is in elk geval dat je de zonnepanelen mee kunt nemen wanneer je verhuist.
Melissa Depraetere (Vooruit) is nu al enkele maanden de minister voor wonen. Ze geeft in dit interview zelf tekst en uitleg over het nieuwe Vlaamse regeerakkoord. Wat staat huurders de komende jaren te wachten?
Openingsvraagje om te weten wie Melissa Depraetere precies is: wat zouden de vijf trefwoorden zijn mocht je een vraag in De slimste mens ter wereld zijn?
Minister van wonen, sociaal (of socialist), koopkracht, tegen onrechtvaardigheid, en zeker ook belangrijk: de Chiro.
Hoe waren je eerste maanden als minister? Geschrokken van de vele uitdagingen op de huurmarkt?
Het was heel druk. Je krijgt meteen heel veel dossiers op je bord voorgeschoteld en je wil natuurlijk zo snel mogelijk beginnen om van alles op te lossen. Maar goed, ondertussen zijn onze beleidsplannen opgemaakt en liggen onze prioriteiten vast. Het thema wonen was nieuw voor mij, maar voordien focuste ik me in het federale parlement op consumentenbescherming, wat toch raakpunten met huren heeft. Ik groeide op in een kleine stad, en veel van mijn vrienden zijn in Gent blijven plakken en zijn ondertussen op zoek naar een koopwoning, maar toch ook steeds vaker naar iets om te huren. Daar is het, zoals in andere grote steden, allesbehalve evident om een betaalbare huurwoning te vinden. Zeker als er soms dertig kandidaten voor één enkel huurappartement staan aan te schuiven, wat de druk nog groter maakt.
Zijn er plannen om die huurmarkt betaalbaar en kwaliteitsvol te maken?
Ja, maar ik wil jewel meegeven dat we op de drie fronten gaan werken, omdat die elkaar toch beïnvloeden: sociaal wonen, huren en kopen.Als we bijvoorbeeld veel meer socialewoningen gaan bouwen, zal dit ongetwijfeld druk wegnemen van de private huurmarkt.
Verhuur- en indexatieverbod voor slechte woningen
Wat we specifiek de komende jaren voor de huurder gaan doen, en wat al door de vorige regering was ingesteld, is een verhuur verbod vanaf 2030 voor energieverslindende woningen met E- en F-label. Die zorgen niet alleen voor heel dure energiefacturen, maar hebben ook een impact op de gezondheid van de bewoners omdat ze tegelijk vaak met vochtproblemen kampen. We gaan zelfs nog een stapje verder. Vanaf 2028 zal de huurprijs van dergelijke woningen niet langer mogen worden geïndexeerd. Dat zal een invloed hebbenop de koopkracht van de huurder, maar hopelijk de verhuurder ook stimuleren om toch de nodige investeringen in zijn huurwoning te doen, wat moet leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het huurwoningenbestand.
Riskeren we geen huurprijsverhogingen als de verhuurder investeringen opgelegd krijgt?
Op langere termijn misschien wel, daar moeten we eerlijk in zijn. De verhuurder kan de huurprijs wel niet zomaar eenzijdig optrekken. Maar het is belangrijk dat die woningen beter worden en dat de energiefactuur zakt. Tegelijk zal de verhuurder de waarde van zijn pand zien stijgen. En vooral, die slechte woningen moeten er vanaf 2030 gewoon uit.
Steeds meer steden en gemeenten verplichten het conformiteitsattest voor huurwoningen. Zal dat ook op Vlaams niveau gebeuren?
Dat is inderdaad de bedoeling. Naast koopkracht van de huurder en de betaalbaarheid van de woning, is de kwaliteit minstens even belangrijk. Je leeft per slot van rekening in de woning. Een goede, gezonde woning is de start van alles. Vandaar dat op termijn het conformiteitsattest in heel Vlaanderen wordt verplicht. De kwaliteit moet overal dezelfde zijn en mag niet afhangen van de gemeente waar je huurt. Dat dossier is nu in volle voorbereiding. We zullen deze legislatuur alles beslissen zodat dit bij de volgende legislatuur in werking kan treden.
Dan zullen veel verhuurders moeten beginnen renoveren?£
Klopt. We willen hen hierin echt stimuleren, ook met heuse masterplannen voor appartementsgebouwen. Ik wil niet veralgemenen, maar het is ergens wel logisch dat als iemand die zijn eigen woning bewoont en een tweede verhuurt, het extra geld dat hij heeft, liever in zijn eigen woning stopt. Maar wie verhuurt, zal ook zijn deel moeten doen. We willen hen echt aanzetten om ook in de verhuurde woning te investeren.
Een Gentse studie toonde onlangs aan dat niet enkel kandidaathuurders met een migratieachtergrond worden geweerd, maar ook mensen met een fysieke beperking. Waarom zijn er geen praktijktesten op de huurmarkt voorzien, en wel op de arbeidsmarkt?
Persoonlijk ben ik voorstander van praktijktesten. Ze hebben effect, al is het alleen al om te sensibiliseren. Het laat je er toch bij stilstaan dat veel mensen nood hebben aan een woning en dat er helaas nog altijd wordt gediscrimineerd. Maar het heeft jammer genoeg het regeerakkoord niet gehaald. Wel voor de arbeidsmarkt, waar de werkgevers professionele organisaties zijn, wat bij veel private verhuurders niet het geval is. Dat neemt natuurlijk niet weg dat we ook andere maatregelen zullen nemen.
Aanpassingen in de huurreglementering
Het woninghuurdecreet werd de afgelopen periode grondig geëvalueerd. Staan er op korte termijn aanpassingen gepland?
In elk geval niet eerstdaags. We maken wel de oefening om in één keer grondige aanpassingen door te voeren, ook al is dat dan in een later stadium. Het staat dus op de agenda. Ik denk hierbij meteen ook aan een Vlaamse registratiedatabank, zodat we ervoor kunnen zorgen dat huurders automatisch bepaalde tegemoetkomingen toegekend krijgen waar ze recht op hebben, zonder dat ze hiervoor zelf eerst ingewikkelde procedures moeten doorworstelen. Schoolvoorbeeld is de vermindering van de onroerende voorheffing, waar velen zelfs niet van het bestaan op de hoogte zijn en op die manier veel geld mislopen, geld dat ze best wel zouden kunnen gebruiken. Ook de huurwaarborglening bij het Vlaams woningfonds wordt iets laagdrempeliger, in die zin dat we de afbetalingstijd verlengen van 24 naar 36 maanden. En ook in de budgethuur zien we nog mogelijkheden om betaalbare woningen te voorzien.
Een harde werkelijkheid. In Vlaanderen zijn er ongeveer 20.000 mensen zonder een thuis, van wie een derde kinderen.
Ook hier gaat onze bekommernis naar uit, maar ik kan jammer genoeg niet beloven dat we het probleem volledig zullen kunnen oplossen. De groep is te groot en erg divers. Het gaat niet enkel om mensen met een psychische problematiek maar ook bijvoorbeeld om jonge gezinnen die telkens voor enkele nachten van het ene naar het andere familielid trekken. Ik ga hierin ook samenwerken met collega Caroline Gennez die bevoegd is voor welzijn, waar er toch enkele linken zijn. Op Housing First is de voorbije jaren fors ingezet. En ook de gerechtelijke uithuiszettingsprocedure moet een stuk menselijker. Zo zorgden we er al voor dat de deurwaarder niet langer de schoollaptop uit de slaapkamer van de kinderen kan halen, wat erg traumatiserend was.
Dringend meer sociale woningen gevraagd
Laten we het hebben over de sociale huurmarkt. Hoeveel sociale woningen komen erbij?
We kunnen daar vandaag moeilijk een exact aantal op kleven, het gaat wel richting tienduizenden. We hebben er een historisch bedrag voor uitgetrokken, zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Daarnaast zorgen we ook voor nieuwe regels zodat elke gemeente haar deel doet. Zo komt er een nieuw bindend sociaal objectief waarmee de lokale besturen rekening zullen moeten houden om een minimaal aantal sociale woningen op hun grondgebied te voorzien en waarin we hen trouwens zullen bijstaan. Er zijn nog altijd hardleerse gemeentebesturen die weigeren om extra aanbod te voorzien. Die gaan we beboeten, en dat bedrag zal rechtstreeks gaan naar de mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale woning.
Je bedoelt de huurpremie?
Inderdaad. Ik denk dat dit maar rechtvaardig is, en meteen ook een manier om ervoor te zorgen dat ons aanbod van sociale woningen echt omhooggaat.
Sociale huur is, zowel voor zittende huurder als voor kandidaathuurders, strenger geworden. Blijft dit zo of krijgen we een ommezwaai?
Een combinatie van beide. We gaan in elk geval niet alles overboord gooien. Er zijn de laatste tijd regels bijgekomen die ik persoonlijk nuttig vind. Maar de focus van de woonmaatschappijen gaat opnieuw naar hun kerntaak: het bouwen en renoveren van woningen en het begeleiden van huurders waar nodig. De afgelopen jaren hebben ze zich te veel moeten bezighouden met de verplichte fusies en het invullen van de nieuwe toewijzingsregels. Het is niet mijn bedoeling om daar nog eens een hele set nieuwe regels aan toe te voegen. Nu moet er vooral veel aanbod komen.
Maar als je hint op de taalvoorwaarde, het verplicht Nederlands leren, dat vind ik wel nuttig. Zo niet riskeer je dat het draagvlak voor sociale woonwijken verkleint. Kennis van de taal bevordert de integratie en vormt de hefboom voor een beter leven in de samenleving. Hetzelfde geldt voor het hebben van werk. Het te volgen traject bij de VDAB blijft overeind en wordt zelfs een stukje strenger. We moeten de mensen wel eerst wat ademruimte geven. Ik vind het trouwens mijn taak als minister om het draagvlak voor de sociale huur opnieuw te vergroten. Op dat vlak komt er wel een trendbreuk: die beeldvorming moet veranderen.
Strenge toewijzingsregels blijven overeind
Blijft lokale woonbinding overeind in de toewijzing?
We breiden die uit. Er komt ook voorrang voor mensen die in een bepaalde gemeente werken. Om het nog even over werk te hebben. Als je dan een job vindt, maar de werkplek bevindt zich twee gemeenten verder, moet je er ook kunnen geraken. Lang niet iedereen heeft een wagen voor de deur staan. Dan komt het erop neer dat je in de buurt kan wonen. Ook sociaal.
Je was nog maar net minister of de Raad van State vernietigde de verstrengde eigendomsvoorwaarde. Je mag geen volledige woning in eigen bezit hebben om sociale huurder te blijven. Maar ook als je maar een stukje eigendom erfde, werd je sociale huurder af, tenzij je je ervan ontdeed. Dat laatste werd dus vernietigd. Ook jij noemde dat een pestmaatregel.
Mensen die een vierde van de ouderlijke woonst erven, kunnen niet meteen zelf in hun eigen woonbehoefte voorzien, wat net de bedoeling van de sociale huur is. Dat vond ik dus een onrechtvaardige maatregel. Ik ben blij dat de Raad van State ons verplicht om met iets anders over de brug te komen. We zijn daar volop mee bezig, en voor mij is het wel belangrijk dat die mensen niet op straat terechtkomen. De middelentoets daarentegen blijft wel behouden.
Kort gezegd voor onze lezers: de middelen- of vermogenstoets betekent dat je als kandidaat geen te grote spaarboek mag hebben. Indien van wel, krijg je geen sociale woning.
Inderdaad. Ik snap ook heus wel dat dit in sommige gevallen tot onbedoelde situaties kan leiden, maar ergens moeten we de grens durven trekken. En ik vind het niet kunnen dat dit enkel geldt in de sociale huur. Vandaar dat ik heb voorgesteld om die toets ook in te voeren voor mensen die een renovatiepremie willen. We zien CEO’s met nochtans meer dan voldoende middelen, zichzelf een klein loon uitkeren om zo toch steun te kunnen trekken. Als we streng zijn, moeten we streng zijn voor iedereen.
Een vraag om af te ronden. Onder andere door de besparingen in het verleden kunnen de huurdersbonden de vraag naar professioneel huuradvies amper bijbenen. Hoe sta jij hier tegenover?
Eerst en vooral vind ik dat de huurdersbonden fantastisch werk leveren en dat het belangrijk is dat ze blijven bestaan. Ik merk zelf ook in mijn mailbox hoeveel huurders met vragen zitten en niet goed weten waar ze ermee naartoe moeten. Huurders bevinden zich tegenover hun verhuurder soms in een kwetsbare positie. Dan is het belangrijk dat daar een organisatie zoals jullie tussen zit om hen advies en informatie te geven. Chapeau dus!