Vanaf 18 maart 2024 zullen woonmaatschappijen aan hun kandidaat-huurders vragen om hun dossier te ‘actualiseren’. Kandidaten op de wachtlijst voor een sociale woning moeten dan bevestigen dat ze ingeschreven willen blijven en dat ze nog steeds aan de inschrijvingsvoorwaarden voldoen. Wie niet reageert of niet tijdig de juiste documenten bezorgt, wordt geschrapt. Op papier actualiseren blijft mogelijk, maar voor het eerst kunnen kandidaten dit ook digitaal doen.

Kandidaten voor een sociale woning staan soms lang op de wachtlijst. Zo lang dat er een systeem werd opgezet om na te gaan of de kandidaten, vaak na vele jaren wachten, nog altijd op zoek zijn naar een sociale woning. Tegelijk wordt ook opnieuw bekeken of de kandidaten nog aan de voorwaarden voldoen om ingeschreven te kunnen zijn. Deze operatie wordt een ‘actualisatie’ genoemd, maar in feite is het een update van de wachtlijst. Enkel kandidaten die sinds 18 november 2023 al wijzigingen aan hun dossier hebben laten aanbrengen, hoeven niks te ondernemen.

Alle andere kandidaat sociale huurders moeten hun dossier herbevestigen en de nodige documenten tijdig aanleveren indien nodig. Wie dit niet doet, zal geschrapt worden van de wachtlijst. Je mag er dus zeker van zijn dat er op het einde van dit jaar een kortere wachtlijst zal zijn. Dat zal deels te verklaren zijn doordat bepaalde mensen aangeven niet langer nood te hebben aan een sociale woning, maar wat ons vooral zorgen baart is dat sommige mensen van de wachtlijst geschrapt zullen worden om louter administratieve redenen.

 

Termijnen

Vanaf 18 maart 2024 kunnen en zullen de woonmaatschappijen een brief sturen naar hun kandidaat-huurders met de vraag om hun dossier te actualiseren. Vanaf het moment dat de brief wordt uitgestuurd, hebben kandidaten 30 dagen de tijd om te reageren. Dat kan door eenvoudig te antwoorden dat je ingeschreven wenst te blijven, maar wanneer in de brief staat dat je niet meer aan een voorwaarde lijkt te voldoen, zal je documenten moeten bezorgen om te bewijzen dat je hier wel nog aan voldoet. We raden aan om je dossier zo snel mogelijk in orde te brengen. Zo loop je zeker geen toewijzing mis.

Wie zijn dossier toch nog niet heeft herbevestigd of in orde heeft gebracht, zal van de woonmaatschappij een tweede brief krijgen. Na het versturen van deze tweede brief hebben kandidaten nog 15 dagen de tijd om hun dossier in orde te brengen.

De woonmaatschappij kan er wel voor kiezen om tijd te laten tussen de deadline van de eerste brief en het versturen van de tweede brief. We vragen de woonmaatschappijen om dit effectief te doen en om van deze tijd gebruik te maken om kandidaten actief te bereiken om hun dossier alsnog in orde te brengen.

Wie na het verlopen van de termijn van 15 dagen na de tweede brief niet reageerde of zijn dossier niet in orde bracht, wordt automatisch geschrapt. Dit wordt vermeld in deze laatste brief. Wie wordt geschrapt, maar toch nog nood heeft aan een sociale woning, zal zich opnieuw moeten inschrijven en belandt helemaal onderaan de wachtlijst. Mensen die geschrapt worden zullen geen aparte brief ontvangen waarin staat dat ze geschrapt zijn.

 

Praktisch

Je kan de actualisatie op papier in orde brengen of je kan dit nu voor het eerst ook digitaal doen. Dan moet je inloggen in het centraal inschrijvingsregister via deze link. Dit doe je best via je PC. Er bestaat namelijk wel een versie voor mobiele telefoons, maar die staat nog niet even goed op punt.
Je kan inloggen met ‘itsme’ (lees hier hoe je itsme installeert) of door je aan te melden met uw identiteitskaart (eID) en kaartlezer. Je hebt dan wel de pincode van je identiteitskaart nodig (lees hier wat je moet doen als je de pincode niet kent).

Je vindt hier een instructiefilmpje over hoe je kan inloggen in je dossier op het centraal inschrijvingsregister.

Lukt het niet om dit digitaal te doen of heb je vragen, dan kan je de woonmaatschappij contacteren. Ook de medewerkers bij het algemeen infonummer 1700 zijn opgeleid om je te helpen. Ook daar kan je dus terecht. Maar zoals eerder gezegd kan je ook op papier aangeven dat je kandidaat wil blijven en eventuele noodzakelijke documenten via de post bezorgen of aan het onthaal afgeven.

Het is belangrijk dat je ook nog eens goed de inhoud van je dossier bekijkt. Er zijn heel wat gegevens overgezet naar het centraal inschrijvingsregister waar je kan inloggen. Het kan altijd zijn dat daar iets fout is gegaan. Lees dus zeker nog eens goed na of alles klopt en of al je keuzes ook correct staan aangeduid. Kies je niet voor de digitale weg, dan kan je ook steeds aan de woonmaatschappij vragen of je dossier in orde is en welke documenten eventueel nodig en nuttig zijn om je dossier te vervolledigen. Je kan hen uitleg vragen over alles wat in je dossier staat.

 

Wat als er iets verkeerd gaat?

Wanneer je woonmaatschappij een actualisatie op papier of op kantoor niet toelaat, of wanneer je onterecht geschrapt wordt, dan kan je verhaal indienen bij de toezichthouder. Dat kan door een aangetekende brief te sturen naar:

Wonen in Vlaanderen – afdeling Toezicht
Koning Albert II-laan 15 bus 253
1210 Brussel

Heb je zelf twijfels of alles gebeurt volgens de regelgeving, dan kan je dit navragen bij de huurdersbond. Zij kunnen je eventueel helpen om een melding te maken bij de toezichthouder.

 

Je dossier

Ook na de actualisatie zal je vanaf nu altijd zelf je dossier online kunnen inkijken en aanpassen. Uiteraard kan je ook nog steeds terecht bij de woonmaatschappij als je hier vragen over hebt of iets wil laten wijzigen.

Het centraal inschrijvingsregister (CIR) in de sociale huur dat normaal zou ingaan op 2 januari 2024 wordt gefaseerd ingevoerd vanaf 15 januari 2024. Dat besliste minister van wonen Matthias Diependaele omdat het systeem niet tijdig klaar is.

Het centraal inschrijvingsregister (CIR) is een digitaal platform waar kandidaten voor een sociale woning zichzelf kunnen inschrijven en hun dossier kunnen bekijken, aanpassen en bevestigen. De nieuwe lanceerdatum hiervoor is 18 maart 2024. Tot die tijd moet je contact nemen met de woonmaatschappij om in te schrijven of wijzigingen door te voeren.

Freezeperiode (17 november 2023 tot 15 januari 2024)

Tot nu toe had elke woonmaatschappij zijn eigen wachtlijst. Tussen 17 november 2023 en 15 januari 2024 worden de wachtlijsten van de individuele woonmaatschappijen samengevoegd tot één wachtlijst. Om die overgang te organiseren en zo weinig mogelijk gegevens te verliezen, zullen de woonmaatschappijen in deze periode geen nieuwe gegevens kunnen invoeren. Woonmaatschappijen zijn wel nog steeds verplicht om nieuwe inschrijvingen te behandelen of aanpassingen aan huidige dossiers toe te laten. Die moeten ze dan op papier of op een andere manier registreren.

Woonmaatschappijen mogen dus niet weigeren om nieuwe kandidaat-huurders in te schrijven, maar zullen die niet meteen digitaal kunnen verwerken. De inschrijving moet dan later toegevoegd worden in het centraal inschrijvingsregister met terugwerkende kracht op de datum dat je je aanmeldde.

Even terug naar het oude systeem (15 januari 2024 tot 18 maart 2024)

Tussen 15 januari en 18 maart kunnen de woonmaatschappijen deze gegevens dan invoeren / aanpassen in het nieuwe centraal inschrijvingsregister. Kandidaten die zich dan aanmelden, kunnen door de woonmaatschappijen meteen in het nieuwe systeem gevoegd worden. Ze kunnen ook meteen aanpassingen doorvoeren die in deze periode gemeld worden.

Het CIR gaat volledig live (vanaf 18 maart)

Op 18 maart gaat het centraal inschrijvingsregister dan helemaal live. Burgers die zich willen inschrijven voor een sociale woning, kunnen nog steeds terecht bij de woonmaatschappij, maar kunnen dit ook zelf online doen.

Het uitgangspunt van het centraal inschrijvingsregister (CIR) is dat de kandidaat-huurder zelf zijn inschrijving opstart met zijn elektronische identiteitskaart (eID) of via Itsme.

Zodra de kandidaat-huurder zijn gegevens ingeeft, voert het centraal inschrijvingsregister een automatische controle uit en krijgt het dossier een status. Die status kan bijvoorbeeld zijn: ‘in onderzoek’ of ‘bevestiging nodig’. Je bent dan nog niet officieel ingeschreven. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je niet voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden en je bijgevolg extra documenten moet indienen om aan te tonen dat je toch voldoet. Het kan ook zijn dat er nog bevestiging nodig is van je partner of andere meerderjarige bijwoners in je dossier. Want een dossier van een nieuwe kandidaat-huurder is pas definitief als elke meerderjarige persoon zijn of haar dossierdeelname bevestigde. Deze personen moeten hiervoor dus zelf inloggen in het systeem. Dat betekent heel wat meer administratieve rompslomp dan voorheen.

Je bent pas officieel ingeschreven als je een bevestiging ontvangt met een dossiernummer en de status van je dossier ‘ingeschreven’ is. Zolang dat niet het geval is, kom je niet op de wachtlijst terecht. Je controleert dus best af en toe je status.

Beschik je niet over een elektronische ID-kaart, ben je ingeschreven in het vreemdelingenregister of ben je minderjarig dan kan je je enkel inschrijven via de woonmaatschappij zelf. Ook als het online niet lukt of als je vragen hebt kan je bij de woonmaatschappij terecht.

Eenmalige actualisatie én herbevestiging van dossier (vanaf 18 maart 2024)

Wanneer het centraal inschrijvingsregister op 18 maart werkt, dan moeten alle bestaande kandidaat-huurders (van voor 18 november 2023) ook hun kandidatuur herbevestigen. Dat moeten ze doen door online in te loggen in het centraal inschrijvingsregister met hun identiteitskaart of via It’s me. Woonmaatschappijen kunnen daarnaast ook een antwoordstrookje voorzien op papier.

Elke kandidaat-huurder zal na 18 maart een brief van zijn verhuurder ontvangen met een overzicht van de geactualiseerde gegevens. Kandidaat-huurders die voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden moeten in het centraal inschrijvingsregister bevestigen dat ze ingeschreven willen blijven als kandidaat-huurder voor een sociale woning. Kandidaat-huurders die volgens de gegevens niet meer voldoen moeten bewijsdocumenten aanleveren waaruit blijkt dat ze toch voldoen of waardoor ze aanspraak maken op een uitzonderingsregel. Uiteraard moeten ook zij dan hun kandidatuur nog eens herbevestigen.

Kandidaat-huurders krijgen 30 dagen vanaf de postdatum om hun dossier te bevestigen en eventueel bewijzen aan te leveren. Na deze periode wordt er een herinneringsbrief gestuurd aan de kandidaat-huurders die hun kandidatuur nog niet bevestigden of geen extra bewijsstukken aanleverden. Als er opnieuw niet gereageerd wordt binnen een termijn van 15 dagen wordt zijn kandidatuur geschrapt. Ook wanneer je niet meer voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarden is dit het geval. De kandidaat-huurder ontvangt hiervan geen brief.

Sta je op de wachtlijst voor een sociale woning en wil je ingeschreven blijven? Zorg dan dus zeker dat je binnen de termijn reageert en controleer of je dossier wel volledig is en of alle belangrijke documenten mee in het dossier zitten. Als je samen met je partner ingeschreven bent, is het voldoende dat één van jullie de kandidatuur bevestigt. Lukt het je niet om via het centraal inschrijvingsregister je kandidatuur te bevestigen of de gevraagde documenten op te laden, ga dan langs bij je woonmaatschappij.

We raden aan om zo snel mogelijk in het centraal inschrijvingsregister in te loggen om zeker te zijn dat je dossier in orde is. Want zolang je kandidatuur niet als ‘ingeschreven’ staat, kan je ook geen sociale woning aangeboden krijgen. Hoewel dit in strijd is met de regelgeving, werd hier namelijk geen rekening mee gehouden in de uitwerking van dit centraal inschrijvingsregister.

Controle en aanpassen dossier

Van zodra je ingeschreven bent als kandidaat-huurder kan je zelf je dossier aanpassen. Je doet dit best bij elke wijziging, bijvoorbeeld als je verhuisd bent of wanneer je een kindje kreeg. Zo heeft de woonmaatschappij altijd je actuele gegevens en kan ze je een gepaste woning aanbieden.

Je kan eveneens via het CIR je plaats op de wachtlijst controleren. Maar opgepast, je plaats op de wachtlijst is niet definitief. Die plaats kan altijd wijzigen. Als je in aanmerking komt voor een voorrang, zie je onder uw algemene wachtlijstposities ook extra informatie over ‘versnelde toewijzing’ en/of ‘specifieke doelgroep’.

Je wordt ook op de hoogte gehouden van aanpassingen in je dossier via het tabblad ‘meldingen’ .
Je kan bij inschrijving een e-mailadres opgeven. Dit is niet verplicht. Maar het is de bedoeling dat je zo in de toekomst ook meldingen via mail kan ontvangen. Dat is helaas nog in ontwikkeling. Tot die tijd zal je dus af en toe zelf moeten inloggen in het centraal inschrijvingsregister om te bekijken of er meldingen zijn.

Tot slot nog dit

Wanneer een verhuurder een woning aanbiedt aan meerdere kandidaat-huurders en zij niet reageren op dat aanbod of het aanbod ongegrond weigeren, dan wordt dat hoe dan ook meegeteld, ook al heeft iemand voor je op de wachtlijst toch de woning aanvaard. Dat is strenger dan tot nu toe het geval was. Na twee keer weigeren of niet reageren word je geschrapt uit het inschrijvingsregister en verlies je je plekje. Dan moet je je opnieuw inschrijven maar sta je weer helemaal achteraan de wachtlijst.

Het Vlaams Huurdersplatform diende een verzoekschrift bij de Raad van State in tegen de manier waarop de vermogenstoets in de sociale huur wordt ingevoerd. De maatregel verbiedt kandidaten voor een sociale woning om te sparen boven een beperkte grens. De maatregel is volgens het Vlaams Huurdersplatform niet goed uitgewerkt, werd onvoldoende onderzocht, is niet proportioneel en is een achteruitgang van het recht op een behoorlijke huisvesting.

Vanaf 1 januari 2024 moeten kandidaten voor een sociale huurwoning aantonen dat ze niet teveel spaarcenten hebben. Bij inschrijving moeten ze een verklaring op eer ondertekenen. Bij toewijzing moeten ze uittreksels van hun bankrekening tonen.

De grensbedragen worden door de nieuwe regeling gelegd op:

Het idee is dat sociale woningen enkel mogen gaan naar mensen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Maar volgens ons kan je er niet zomaar vanuit gaan dat mensen met deze spaargrenzen een hypothecaire lening aan kunnen gaan om eigendom te verwerven of op de private huurmarkt elke maand de huur kunnen betalen zonder eventuele spaarcenten op te souperen.

Er werd ook helemaal niet onderzocht hoeveel kandidaat sociale huurders effectief een groter spaarboekje zouden hebben dan wat de grenzen bepalen. Wel weten we uit onderzoek dat mensen met lage inkomens vaker ook een beperkt vermogen hebben. Daarom mogen we er van uitgaan dat het over een zeer beperkte groep kandidaat-huurders gaat.

De kandidaat-huurders die toch wat bijeen gespaard hebben of die plots een stukje van een erfenis krijgen, zullen die centen moeten wegschenken of opdoen om in aanmerking te blijven komen voor een sociale huurwoning. Nochtans weten we dat 36% van de sociale huurders na het betalen van de sociale huurprijs niet voldoende overhoudt om nog menswaardig te leven. Voor wie kan, is een beetje reserve hebben altijd nuttig, zelfs als men dus nadien sociale huurder wordt.

Het Vlaams Huurdersplatform stelt daarom dat er vanuit het recht op behoorlijke huisvesting geen redelijke verantwoording is voor deze maatregel. Deze dient geen legitiem doel en kan niet als pertinent, noodzakelijk en proportioneel worden beschouwd. Ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur worden geschonden. We kunnen spreken van een achteruitgang van het beschermingsniveau en vinden het heel eigenaardig dat bepaalde vermogens wel in rekening worden gebracht en andere niet.

Nadat het Vlaams Huurdersplatform eerder al deze kritiek uitte, voelen we ons nu genoodzaakt om een procedure te starten bij de Raad van State.

In oktober 2022 besliste de Vlaamse Regering op voorzet van minister van Wonen Matthias Diependaele tot een tijdelijke indexeringsblokkering voor huurcontracten van energieverslindende panden. Die maatregel loopt eind september af en minister Diependaele wil deze niet verlengen. Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden houden wel een pleidooi voor de structurele verderzetting van deze maatregel.

Huurprijsblokkering

Sinds oktober 2022 mochten huurwoningen zonder EPC-attest of met een EPC-attest E of F een jaar lang niet geïndexeerd worden. Huurwoningen met een EPC-attest D mochten maar voor de helft geïndexeerd worden. De beweegredenen waren tweeërlei: enerzijds de betaalbaarheid voor huurders verbeteren en anderzijds verhuurders ertoe aanzetten om de nodige energierenovaties aan te vatten.

Verlenging

De maatregel blijkt te werken. Huurders die in deze energieverslindende panden wonen, kregen effectief in die periode geen extra indexering te verwerken, wat hun betaalbaarheid ten goede kwam. Het zette ook verschillende verhuurders aan om energierenovaties door te voeren, al bleef het aantal beperkt door het tijdelijke karakter van de maatregel.

Deze huurcontracten zullen vanaf 1 oktober wel opnieuw geïndexeerd mogen worden. De verboden indexering van het afgelopen jaar zal evenwel niet ingehaald kunnen worden omdat er een correctiefactor toegepast moet worden bij de volgende indexering van een energieverslindend huurpand.

Maar aangezien de tijdelijke indexeringsblokkering dus eind september afloopt, ijveren de Vlaamse huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform voor een verlenging. Want hoewel de zon zich nu nog laat zien, moeten we ons voorbereiden op komende winter. Veel huurders betalen al een veel te hoge huurprijs en zullen de energiekosten ook opnieuw zien oplopen. We moeten ook energierenovaties op de huurmarkt blijven aanmoedigen. Dat zijn twee redenen om deze tijdelijke indexeringsblokkering om te zetten in een structurele blokkering voor energieverslindende panden.

Dat is trouwens ook van cruciaal belang in het klimaatbestendig maken van ons woningpark en past in de evolutie naar de reeds besliste energetische verstrenging van de minimale kwaliteitsnormen op de private huurmarkt. Vanaf 2030 mogen (half)open woningen met EPC F en appartementen en rijwoningen met EPC E en F namelijk hoe dan ook niet langer verhuurd worden.

Betaalbare huurprijs

Het feit dat minister Diependaele de maatregel niet wil verlengen, zal leiden tot extra zorgen voor huurders in energieverslindende panden. Zij blijven in slecht geïsoleerde appartementen en woningen wonen, zullen zelfs met iets lagere energieprijzen nog steeds een enorme energiefactuur hebben, betalen vaak al te veel voor de kwaliteit die ze krijgen en zullen hun huurprijs straks opnieuw geïndexeerd zien worden. Dat gegeven, samen met de huurders die wonen in panden met betere energieprestaties maar daardoor geconfronteerd worden met onbetaalbare huurprijzen, zijn situaties waar we niet zomaar aan mogen voorbijgaan. Dat kan door meer sociale huurwoningen te bouwen, maar op korte termijn ook door meer huishoudens in aanmerking te laten komen voor een huurtoelage.

Nu minister Diependaele echter de bevriezing van de huurprijsindexatie voor energieverslindende panden stopt, vragen we ons af hoe hij de betaalbaarheid op de private huurmarkt dan wel zal ondersteunen.

De Vlaamse Regering beslist op aansturen van minister van Wonen Matthias Diependaele om de sociale huurprijzen opnieuw aan te passen. Huurders die bij een sociaal verhuurkantoor huren, betalen gemiddeld een hogere huurprijs dan huurders die bij een sociale huisvestingsmaatschappij huren. In een poging om die ongelijkheid de wereld uit te helpen, zullen 150.000 sociale huurders meer huur moeten betalen om de korting voor de andere 13.000 sociale huurders mogelijk te maken. De nieuwe berekening gaat in op 1 januari 2024.

Uniformiteit

Dat er nood is aan een gelijke huurprijs voor huurders van sociale verhuurkantoren en sociale huisvestingsmaatschappijen staat buiten kijf. Door de fusie van sociale verhuurkantoren en sociale huisvestingsmaatschappijen tot woonmaatschappijen is dit meer dan ooit aan de orde en valt een verschillende huurprijsberekening niet langer te rechtvaardigen. Het is niet logisch dat er twee sociale huurprijsberekeningen blijven bestaan voor mensen die bij dezelfde verhuurder, namelijk de woonmaatschappij, huren.
Alleen blijkt nu dat er niet één sociaal huurprijssysteem komt, maar dat de twee verschillende berekeningswijzes naast elkaar blijven bestaan. Door de aanpassing worden de verschillen wel uitgevlakt, maar van een uniform systeem is helemaal geen sprake. Een gemiste kans, zo stelt ook de Inspectie van Financiën.

Belofte maakt schuld

Stabiliteit en rechtszekerheid is niet enkel een probleem voor ondernemers. Ook sociale huurders verdienen standvastigheid. En hoewel sociale huurprijzen in theorie steeds aangepast kunnen worden, is dat uiteraard niet de bedoeling. Ook sociale huurders moeten kunnen inschatten waar ze aan toe zijn. Begin deze legislatuur (in 2020) werden de sociale huurprijzen van huurders bij een sociale huisvestingsmaatschappij al een eerste keer aangepast, ook toen al met stijgingen tot gevolg.

Dat zorgde toen voor stevig debat en heel wat consternatie. In het Huurdersblad van maart 2020 zei minister Diependaele nog het volgende:
“HUURDERSblad: Aan de sociale huurprijs wordt heel vaak gesleuteld. Kan de sociale huurder erop rekenen dat die de komende jaren niet opnieuw anders wordt berekend?
Matthias Diependaele: We maken nog een grondige analyse van de huidige wijzigingen, maar er zijn geen nieuwe wijzigingen gepland deze legislatuur.”

Aan duidelijkheid geen gebrek, maar het blijkt dus een loze belofte. In het Vlaams regeerakkoord stond trouwens dat de ‘sociale huurprijzen naar elkaar moeten toegroeien’. Gezien de sociale huurprijzen van huurders bij sociale huisvestingsmaatschappijen al in 2020 werden opgetrokken, was de logische volgende stap dat de berekeningswijze van huurders bij sociale verhuurkantoren op dezelfde manier overgenomen zou worden. Een wijziging voor de huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen, hoefde dus helemaal niet meer.

Daarenboven mogen we er van uitgaan dat er begin volgende legislatuur opnieuw een aanpassing zal moeten gebeuren. Dan zal namelijk het financieringssysteem van de nieuwe woonmaatschappijen, waar de sociale huurprijzen een fundamenteel deel van uitmaken, ook hervormd moeten worden.

Betaalbaarheid

Hoewel sociale huurprijzen aanmerkelijk lager zijn dan private huurprijzen blijkt uit onderzoek van het Steunpunt Wonen dat maar liefst 34% van de sociale huurders onvoldoende overhoudt om nog menswaardig te leven.

Het is dan ook onbegrijpelijk dat de ene sociale huurder de lagere huurprijs van de andere sociale huurder moet ophoesten. Waarom deze solidariteit georganiseerd moet worden tussen sociale huurders met vaak lage inkomens onderling en niet op samenlevingsniveau is ons een raadsel.

Het Vlaamse decreet van 9 juli 2021 « houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen » hervormde verschillende elementen van het sociaal huurstelsel. Het Vlaams Huurdersplatform trok samen met zeven andere organisaties (SAAMO, Welzijnszorg, CAW-Groep, Netwerk tegen Armoede, ATD Vierde Wereld, Uit de Marge en de liga voor Mensenrechten) naar het Grondwettelijk Hof en kreeg op maar liefst drie verschillende elementen gelijk.

 

Meer dan 15 % sociale huur moet kunnen

De Vlaamse regering had besloten dat gemeentes die al 15% sociale huur hadden geen financiering van Vlaanderen meer konden krijgen om hun aanbod verder uit te breiden, ook al zijn ook in die gemeenten nog ellendig lange wachtlijsten.

Wij wezen erop dat maar liefst 46% van de private huurders tot de wettelijke en ook theoretische doelgroep van het sociaal woonbeleid horen, terwijl die aandelen in stedelijke gebieden nog hoger liggen. Met bovendien lange wachttijden zou deze maximale grens inzake sociale huurwoningen (15%) er dus toe leiden dat kandidaat-huurders nog langer in de kou blijven staan. De maatregel kwam dus neer op een aanzienlijke achteruitgang van het beschermingsniveau van het grondwettelijk recht op een behoorlijke huisvesting. Daarom vroegen we de vernietiging van deze nieuwe bepaling.

Het Grondwettelijk Hof volgde onze redenering, vernietigde de regeling en floot de Vlaamse Regering dus terug. De redenering van de Vlaamse Regering dat deze maatregel nodig was om een geografische spreiding te garanderen, kon het Hof niet volgen. Ze stellen terecht dat in een context waarin zelfs niet alle beschikbare fondsen worden opgebruikt, de financiering van de bouw van sociale huurwoningen in gemeenten waar de grens van 15% al bereikt is of zou worden, geen impact heeft op de financiering in andere gemeenten.

 

Niet dubbel gestraft voor overlast of verwaarlozing

Daarnaast acht het Hof het ongrondwettig dat de huurder, van wie de huurovereenkomst door een rechterlijke tussenkomst is beëindigd wegens ernstige overlast of ernstige verwaarlozing van de sociale woning, zich drie jaar niet meer opnieuw kon inschrijven op de wachtlijst.

Wij voerden aan dat het recht op een behoorlijke huisvesting hiermee is geschonden omdat de Regering reeds over andere, bestaande instrumenten beschikt om de toewijzing tijdelijk te schorsen in deze gevallen. De sociale verhuurder kan de toewijzing ook tijdelijk weigeren als er een risico is voor de fysieke of psychische integriteit van de medebewoners. Deze extra maatregel ging dus veel verder dan nodig met verregaande consequenties voor de betrokken huurders.

Het Hof stelt dat deze maatregel in het licht van de aanzienlijke wachttijd die over het algemeen nog volgt tussen die inschrijving en een eventuele toewijzing, een aanzienlijke achteruitgang veroorzaakt van het beschermingsniveau van het recht op een behoorlijke huisvesting van de betrokkene. Die aanzienlijke achteruitgang is volgens het Hof, gelet op die aanzienlijke wachttijd en het feit dat de sociale verhuurder reeds over andere mogelijkheden beschikt om de toewijzing alsnog te weigeren, niet verantwoord.

Ook dit artikel wordt dus vernietigd door het Grondwettelijk Hof.

 

Persoonsgegevens

Tot slot vernietigt het Hof een aantal bepalingen die betrekking hebben op de gegevensverwerking, omdat geen advies is gevraagd aan de bevoegde toezichthoudende autoriteit. Wij wierpen op dat het decreet vóór zijn aanneming had moeten worden onderworpen aan het advies van de federale Gegevensbeschermingsautoriteit (GBA), conform de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).

Het Hof stelt dat de gemeenschappen en gewesten een eigen instantie mogen oprichten die belast is met het toezicht op de naleving van de verwerking van persoonsgegevens in de zaken waarvoor zij bevoegd zijn. De Vlaamse decreetgever deed dit ook, maar meldde deze niet aan bij de Europese Unie, zoals nochtans vereist door de AVG.

Dit betekent dat de invoering van diverse decretale bepalingen inzake gegevensverwerkingen met impact op de privacy voorgelegd hadden moeten worden aan de federale Gegevensbeschermingsautoriteit. Het Hof vernietigt dus al deze artikelen.

Maar om de rechtsonzekerheid te vermijden die uit die vernietiging zou voortvloeien, handhaaft het Hof wel de gevolgen van die bepalingen tot de inwerkingtreding van een regeling die voldoet aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming en uiterlijk tot en met 31 december 2023.

 

Taalkennis en verplichte inschrijving VDAB

Wij bekritiseerden ook de aanpassing van de taalkennisvereiste van A1 naar A2. Het Hof stelde echter dat de vermindering van beschermingsniveau niet aanzienlijk is omdat het over een beperkte verhoging gaat en de huurder de nodige termijn krijgt om het vereiste taalniveau te halen. Deze maatregel wordt dus niet vernietigd.

Ook over de verplichte inschrijving bij de VDAB oordeelde het Hof dat de verplichting niet leidt tot een aanzienlijke vermindering van het beschermingsniveau en dat dit redelijk verantwoord wordt door redenen van algemeen belang.

 

Conclusie

Het is ongezien dat het Grondwettelijk Hof in één beweging maar liefst drie bepalingen van het woonbeleid vernietigt. Daarmee fluit het Hof de Vlaamse Regering duidelijk terug. De stigmatiserende bepalingen inzake taalkennis en verplichte inschrijving bij de VDAB blijven bestaan, maar inzake privacy, een limiet aan het aandeel sociale huurwoningen en de herinschrijving van huurders die uit hun sociale huurwoning werden gezet wegens overlast of verwaarlozing worden vernietigingen uitgesproken.

Een overwinning voor het Recht op Wonen!

Tot slot geven we nog mee dat het Hof stelt dat de Vlaamse regering gemachtigd is om een nieuw toewijsmodel uit te werken in de sociale huur, maar dat de Raad van State zal moeten oordelen of de nieuwe regeling in strijd is met het grondwettelijk recht op een behoorlijke huisvesting. Dat zal ook het geval zijn, want het Vlaams Huurdersplatform en HUURpunt, ondersteund door 10 andere middenveldorganisaties, heeft hierover een klacht ingediend.

De volledige tekst van het arrest van het Grondwettelijk Hof is hier te vinden.

Met ingang van 1 januari 2023 moeten sociale huurders, nieuwe en bestaande, aan een bijkomende verplichting voldoen. Sociale huurders (en dus geen andere medebewoners) tussen 18 en 65 jaar die geen job uitoefenen moeten zich inschrijven bij de VDAB (Vlaamse Dienst voor Arbeidsbemiddeling). Het loutere inschrijven volstaat. Niemand is bevoegd om te controleren of je effectief voldoende inspanningen doet om werk te zoeken.

De sociale verhuurder is wel verplicht om de inschrijving bij de VDAB na te gaan en dit door te geven aan de toezichthouder. Vanaf april kan je dus als sociale huurder een boete krijgen als je niet bij de VDAB bent ingeschreven. Wel moet de toezichthouder vooraf de sociale huurder in gebreke stellen en hem de kans geven om zich alsnog in te schrijven bij de VDAB of aan te tonen dat hij vrijgesteld is van deze verplichting.

Er zijn een aantal uitzonderingsgronden voorzien, waarvoor de inschrijvingsplicht niet geldt. Die tijdelijke of definitieve vrijstellingsgronden voor niet uitkeringsgerechtigde sociale huurders zijn arbeidsongeschiktheid, invaliditeit of erkende handicap.
We merken op dat uitkeringsgerechtigde werkzoekende sociale huurders kunnen rekenen op ruimere billijkheidsgronden om vrijgesteld te worden van de beschikbaarheid voor de arbeidsmarkt dan niet uitkeringsgerechtigde sociale huurders. Die ongelijke behandeling begrijpen we niet. Waarom zouden deze laatste geen vrijstelling kunnen bekomen voor mantelzorg of wanneer ze hogere studies volgen om hun beroepskansen te verbeteren? Bovendien, doordat de gegevensuitwisseling met VDAB niet tijdig op punt staat, moeten sociale huurders zelf hun vrijstellingsgronden inroepen en bewijzen.

Bijna alle sociale huurders ontvingen begin dit jaar een brief van hun sociale verhuurder waarin ze worden gewezen op deze verplichting. Veel sociale huurders begrepen niet waarom ze deze brief ontvingen terwijl zij wel degelijk werken, met pensioen zijn of een vrijstellingsgrond hebben. Dit zorgde voor een grote ongerustheid.

Acht organisaties, waaronder het Vlaams Huurdersplatform, hebben een procedure bij het Grondwettelijk Hof ingeleid waarin ze de vernietiging van deze nieuwe verplichting vragen onder andere omdat deze verplichting geen verband houdt met het recht op een behoorlijke huisvesting. Deze procedure is nog hangende. De organisaties zijn geen tegenstander van het activeren van mensen met arbeidspotentieel via positieve en stimulerende maatregelen, maar niet door dit enkel als een huurdersverplichting voor sociale huurders in te voeren met als sanctie een mogelijks oplopende administratieve geldboete.

Wie de energiepremie van de federale overheid (basispakket energie van 196 euro per maand) niet automatisch kreeg, kan deze zelf aanvragen vanaf vandaag. Ook als je een gedeelde teller hebt, kan je een aanvraag indienen. Hoe doe je dat?

Wie een contract voor huishoudelijk gebruik heeft voor gas en elektriciteit, heeft sinds november 2022 recht op het basispakket voor energie, op voorwaarde dat het gaat om een variabel contract ofwel om een vast contract afgesloten of hernieuwd na 30 september 2021. Je hebt geen recht op deze premie als je het sociaal tarief hebt. Hiervoor werden reeds bijkomende regelingen getroffen voorzien sinds 2021.

Het basispakket voor de maanden november en december 2022 is een bedrag van 122 euro voor elektriciteit en 270 euro voor gas, dat komt neer op 392 euro voor de 2 maanden samen, of 196 euro per maand.

Een tweede basispakket zal toegekend worden voor januari, februari en maart 2023. Het bedraagt 183 euro voor elektriciteit en 405 euro voor gas, dat komt neer op 588 euro voor de 3 maanden samen, dit blijft dus 196 euro per maand.

In principe ontvang je deze premies automatisch: deze wordt afgetrokken van je energiefactuur of op je rekeningnummer gestort met de mededeling “federaal basispakket”, met de vermelding van de periode.

Het gaat om aanzienlijke steunbedragen, die je zeker niet mag mislopen! Controleer goed je energiefactuur en je rekening. Als je een gedeelde teller hebt voor energie, of als er iets mis is met je identiteitsgegevens op je energiecontract, kan het zijn dat je die premies toch nog niet automatisch hebt ontvangen. Dan kan je de premies voor de maanden november en december sinds 23 januari en ten laatste op 30 april 2023 aanvragen bij de Federale Overheidsdienst Economie. Het basispakket voor januari, februari en maart 2023 kan je aanvragen vanaf 23 april en ten laatste op 31 juli 2023.

Op de website van de FOD Economie vind je alle uitleg en de links om in te loggen of een aanvraagformulier te openen en in te vullen:

Basispakket voor gas | FOD Economie (fgov.be)

Basispakket voor elektriciteit | FOD Economie (fgov.be)

Pas indien mogelijk je identiteitsgegevens in je energiecontract aan: deze moeten overeenstemmen met je gegevens in het Rijksregister. Dan zal je in de toekomst de premie wel automatisch ontvangen.

Bovenop een structurele wooncrisis en een covidpandemie, worden private huurders sinds begin dit jaar ook geconfronteerd met stevige huurprijsindexeringen en ongeziene energiekosten. Velen krijgen het financiële plaatje niet meer rond en zitten met de handen in het haar.

Uit cijfers van de Woonsurvey 2018 weten we dat voor de covidcrisis 52% van de private huurders al meer dan één derde van zijn inkomen louter aan huur besteedde. 31% van de private huurders hield toen zelfs al niet meer voldoende over om nog menswaardig te leven. Door de oplopende indexatie en energiekosten is het voor nog meer huurders nu helemaal niet meer realistisch om de eindjes nog aan elkaar te knopen.

 

Huurprijsindexering

Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden maakten een betaalbaarheidsplan voor de private huurmarkt en stelden dit voor aan de minister van Wonen. Een blokkering van de huurprijsindexering was één van de maatregelen die naar voor werd geschoven. Minister van Wonen Matthias Diependaele en met hem de voltallige Vlaamse Regering volgde deze piste gedeeltelijk.

Afgelopen zaterdag werd namelijk een decreetswijziging gestemd die voorziet dat huurpanden met een EPC score E en F tijdelijk niet meer geïndexeerd mogen worden. Panden met een score D mogen maar voor de helft geïndexeerd worden. Meer informatie over de maatregel kunt u hier terugvinden.

Waar de indexering de afgelopen jaren beperkt bleef tot enkele euro’s per maand, kregen huurders de afgelopen maanden indexeringen van makkelijk 70 euro per maand te slikken. Tegelijk stellen we vast dat verhuurders niet evenredig getroffen door stijgende hypotheken (als die er al zijn). Dat betekent dat hoge indexeringen rechtstreeks leiden tot meer rendement voor de verhuurder, terwijl de betaalbaarheid voor de huurder verder onder druk komt te staan.

Hoewel we het toejuichen dat er wordt ingegrepen in de huurindexering, hadden we liefst gezien dat dit voor alle huurpanden zou gelden. Alle huurders worden namelijk geraakt door de inflatie. Huurders met betere energiescores betalen daar trouwens vaak al een hogere huurprijs voor. Ook huurders in energetisch betere panden kunnen dus nog steeds in de betaalproblemen komen door de (toegelaten) indexering. Daarenboven is het zeker niet meteen een oplossing voor de huurders wiens huurcontract al eerder dit jaar werd geïndexeerd.

 

Opzegging van het huurcontract

Wanneer er een (tijdelijke) blokkering van de indexering plaats vindt, dan bestaat het gevaar dat verhuurders huurcontracten zullen stopzetten om met andere huurders een nieuw contract te sluiten aan een hogere huurprijs. Bij nieuwe huurcontracten kan de huurprijs namelijk nog steeds vrij gekozen worden.

Hoewel een algemene huurprijsblokkering voor nieuwe contracten niet op onze steun kan rekenen, is er wel overheidsingrijpen nodig om kwaliteit en betaalbaarheid op de private huurmarkt met elkaar te verzoenen. Dat minderwaardige woningen tegen woekerprijzen verhuurd worden bij gebrek aan alternatief stoot tegen de borst. De vrije huurprijszetting zorgt namelijk niet voor een betaalbaar, kwaliteitsvol huuraanbod voor mensen met beperkte inkomens.

Er is dus nood aan een vorm van huurprijsobjectivering die in bepaalde gevallen bindend kan zijn. Hoewel niet perfect, is de huurschatter het meest aangewezen instrument om de huurprijzen te objectiveren. Door ons te baseren op de huurschatter, accepteren we een redelijk, maar niet overdreven rendement voor de verhuurders, waardoor zij hun panden op de markt zullen blijven aanbieden. Een paritair samengesteld comité van huurders- en verhuurdersvertegenwoordigers kan opgericht worden om adviserend op te treden mocht er discussie bestaan over de totstandkoming van de schatting van de huurprijsschatter.

Mocht een vorm van huurprijsobjectivering op korte termijn onhaalbaar blijken, dan kan er ook gekozen worden voor een wettelijke verlenging van de bestaande huurcontracten of voor een regelgevend initiatief om te vermijden dat de huurprijs wordt opgetrokken (behoudens de huidige huurprijsindexeringsregeling) tussen twee huurcontracten. In het verleden gingen huurprijsbeperkingen van lopende huurcontracten namelijk steeds samen met bijkomende maatregelen om te vermijden dat verhuurders er voor zouden opteren om die lopende huurcontracten stop te zetten.

 

Huurtoelages

Een redelijk rendement voor verhuurders zorgt er voor dat verhuurders hun panden willen blijven verhuren. Alleen blijven de huurprijzen dan nog steeds voor veel huurders te hoog. Daarom is het belangrijk dat ook de overheid tussenkomt en zelf de brug maakt tussen betaalbaarheid voor de huurder en enig rendement voor de verhuurder.

Dat kan door meteen de werking van de huurtoelages bij te sturen en te versterken. Nu reeds bestaan de huurpremie en de huursubsidie, maar veel huishoudens in betaalbaarheidsproblemen hebben hier geen recht op of mislopen die. We vragen daarom om werk te maken van een volwaardige betaalbaarheidsondersteuning in de vorm van een minder voorwaardelijke huurtoelage voor huurders die hier nood aan hebben. Wanneer gewerkt wordt met geobjectiveerde huurprijzen, kan de maximale huurprijsgrens om een toelage te bekomen dan gelegd worden op die geobjectiveerde huurprijs. Dat is niet alleen een stuk realistischer dan de te lage en arbitraire huurprijsgrens vandaag, maar weerlegt meteen ook het argument dat huursubsidies prijsopdrijvend zouden werken.

 

Energierenovaties

Verhuurders die privaat verhuren, hebben sinds 1 september recht op renovatieleningen en renovatiepremies. Een goede zaak, want we weten dat de woningkwaliteit en de energiekwaliteit op de private huurmarkt een stuk slechter is dan gemiddeld.

Verhuurders die aan een sociaal verhuurkantoor verhuren, kunnen al langer beroep doen op renovatiepremies en  zijn daardoor gebonden aan bijkomende voorwaarden. Recent werd nu dus ook de renovatiepremie en de renovatielening voor zuiver private verhuurders opengesteld, maar we vragen ons af of de voordelen zullen volstaan om verhuurders te overtuigen. Daarenboven wordt er wel gesproken over een huurprijskorting voor de betrokken huurders, maar deze winst voor de huurder is erg beperkt en niet afdwingbaar. Wij vragen een verdere uitbouw van dit instrument.

 

Sociaal wonen

Er staan ondertussen ook nog altijd 182.436 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale woning, waarvan 170.402 op dit moment privaat huren. In de praktijk komen zelfs een kwart miljoen Vlaamse huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning. Net deze mensen die op de private huurmarkt wonen met beperkte inkomens, worden geconfronteerd met onhaalbare huurprijzen en energiekosten.

De sociale huurmarkt blijft de meest volwaardige en duurzame manier om het recht op wonen te garanderen. Het sociaal woonpatrimonium moet echter dringend aangroeien, zodat meer huishoudens in een sociale woning terecht kunnen. Met een vernieuwd, ambitieus en afdwingbaar groeipad, moet dit mogelijk zijn.

 

Uithuiszettingen

Wanneer er geen volwaardig betaalbaarheidsplan komt voor de private huurmarkt, dreigen deze winter heel wat alleenstaanden en gezinnen hun huurwoning te verliezen. Hoewel het een goede zaak is dat ook het Fonds ter bestrijding van Uithuiszettingen versterkt wordt, is ook dit geen wondermiddel.  Samen met de gedeeltelijke blokkering van de indexatie is dat maar één deeltje van de oplossing.  Bijkomende maatregelen, waarvan we er in dit stuk enkele voorstelden, zullen onontbeerlijk zijn voor heel wat huurders om de winter door te komen. Indien dat niet gebeurt zal, net als in andere landen en in Wallonië, een tijdelijk verbod op uithuiszettingen onvermijdelijk zijn.

Er staan in Vlaanderen 182.436 alleenstaanden en gezinnen op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Zij moeten gemiddeld 1.409 dagen wachten, dat is bijna 4 jaar, op een toewijzing van een sociale woning. Terwijl er overal sociale woningen te weinig zijn, blijkt nu dat zelfs 4 op 10 lokale besturen er niet in slaagt om de door Vlaanderen opgelegde minimale verplichting na te komen.

Groeipad

In 2009 werd beslist hoeveel sociale woningen elke gemeente of stad tegen 2020 op zijn grondgebied moest hebben. Dit werd het ‘bindend sociaal objectief’ genoemd. Het idee was goed, maar het Rekenhof uitte al in 2015 kritiek op de berekeningswijze en de uitvoering van deze plannen. Daarenboven werden doorheen de tijd de doelstellingen aangepast en uitgesteld naar 2025.
De tussentijdse metingen lieten al vermoeden dat veel lokale besturen het opgelegd objectief niet zouden halen. Nu we 2025 naderen, hebben we voor het eerst een volledig beeld. Wonen Vlaanderen maakt voorlopige cijfers bekend waarin ze het gerealiseerde en geplande patrimonium (tot 2025) optelt en dat aantal vergelijkt met het vooropgestelde objectief. Lokale besturen die het niet eens zijn met de analyse van Wonen-Vlaanderen krijgen nu nog even de tijd om correcties aan te vragen. Dus hoewel nog een aantal verschuivingen mogelijk zijn, kunnen we toch al een belangrijke conclusie trekken.

Bindend

Hoewel het objectief voor bijkomende sociale woningen nooit echt ambitieus was, slagen 4 op de 10 Vlaamse gemeentes er niet in om de Vlaamse doelstelling te halen.
Het afgelopen half jaar zijn er enorm veel debatten in de media en in het parlement geweest over de trage aangroei van sociale woningen. Er zijn verschillende redenen waarom er te weinig geïnvesteerd wordt in sociale woningen. Eén daarvan is dat sommige steden en gemeentes geen extra sociale woningen wensen, terwijl anderen door het Vlaams gewest belemmerd worden om er meer te bouwen. En hoewel het als een zogenaamd ‘bindend’ objectief wordt benoemd, heeft Vlaanderen nooit gedreigd met sancties voor gemeentes die de doelstelling niet haalden.

Nieuw groeipad

Het is een gedeelde opdracht voor Vlaanderen en de lokale besturen om voldoende sociale woningen te voorzien, maar uiteindelijk is het de taak van Vlaanderen om het recht op wonen te garanderen. We kunnen dus het een idee van een Vlaams opgelegd groeipad steunen, maar dan moet het wel anders uitgewerkt worden:

  1. Er moet een nieuw Vlaams groeipad met concrete objectieven geformuleerd worden dat veel ambitieuzer is. Dat nieuwe groeipad moet gebaseerd zijn op de werkelijke woonnood. Dit staat trouwens ook in het regeerakkoord, maar lijkt op de lange baan geschoven te worden.
  2. Gemeentes die het bindend objectief niet behalen, moeten gesanctioneerd worden.
  3. Gemeentes die het objectief behalen niet belasten met extra administratieve procedures om financiering te bekomen wanneer ze nog meer sociale woningen willen bouwen.
  4. Ook gemeentes die meer dan 15% sociale huurwoningen financiering blijven aanbieden.

Bronnen:
Wachtlijst: VMSW
Bindend Sociaal Objectief: Wonen-Vlaanderen