De Vlaamse regering wil tegen 1 januari 2024 een zogenaamde vermogenstoets doorvoeren voor sociale huurders. Voor de nieuwe (kandidaat-) sociale huurders zal niet enkel meer gekeken worden naar het onroerend bezit (je mag geen woning of bouwgrond geheel of gedeeltelijk in bezit hebben) en de maximale inkomensgrens, maar ook naar welbepaalde vormen van vermogens.

Bijkomende drempel om sociale huurder te worden

Wie zich wil inschrijven voor een sociale huurwoning, mag op zijn bank- en spaarrekeningen geen bedrag hebben dat meer is dan een bepaalde grens. Zo mag een alleenstaande huurder (zonder persoon ten laste) geen gespaard bedrag op zijn bankrekeningen hebben hoger dan € 25.850. Bij een alleenstaande persoon met handicap bedraagt dit bedrag € 28.015. Een koppel huurders mag samen geen bedrag op hun rekeningen hebben staan dat samengeteld meer bedraagt dan € 38.773. Voornoemd bedrag wordt verhoogd met een bedrag van € 2.167 per persoon (persoon met handicap) of kind ten laste. Al deze bedragen zijn jaarlijks indexeerbaar en zijn niet toevallig gelijk aan de inkomensgrenzen op jaarbasis om te worden toegelaten voor een sociale huurwoning.

Halfbakken vermogenstoets met anti-misbruikmaatregelen

Bij die vermogenstoets wordt gekeken naar de positieve saldi op spaar-, betaal-, termijn- en effectenrekeningen. Andere vormen van vermogen en ook spaarrekeningen van de kinderen of andere gezinsleden vallen hier niet onder.

Heeft u als kandidaat-huurder een hoger bedrag op de rekeningen staan dan voornoemde bedragen, dan mag u niet ingeschreven worden als kandidaat-huurder. En mag er later dus ook geen sociale huurwoning worden toegewezen.

Controlecarrousel

De regering gaat er momenteel van uit dat de bewijslast inzake maximaal vermogen bij de kandidaat-huurder rust aangezien er geen digitale uitwisseling van bankgegevens bestaat. Op het moment van inschrijving zou volgens de huidige plannen de kandidaat-huurder een verklaring op eer moeten afleggen dat de bedragen op zijn bank, spaar- en betaalrekeningen onder de voormelde drempel vallen. Daarenboven moet hij op het inschrijvingsformulier het opgeteld bedrag aangeven dat op zijn rekeningen staat.

Bij de toewijzing moet de kandidaat-huurder dan de recente bankafschriften voorleggen. Wanneer blijkt dat de realiteit niet strookt met afgelegde verklaringen of dat er sprake is van fraude (bijvoorbeeld een transactie met sporen naar een niet aangegeven spaarrekening), dan kan de sociale verhuurder een diepgaander onderzoek voeren om de werkelijk beschikbare middelen op te sporen.

Opzegging sociale huurders met te hoge spaarmiddelen (voorlopig) afgeblokt

Aanvankelijk wilde Vlaams minister van Wonen, Matthias Diependaele (N-VA), nog een stap verder gaan en voor nieuwe huurders na negen jaar of na een driejaarlijkse verlenging ook nagaan of de sociale huurders geen te grote spaarbedragen (beschikbare middelen) op hun rekeningen hadden om ze dan op te zeggen wegens te vermogend. Zover is het echter – nog – niet gekomen. De minister laat in zijn interviews wel vallen dat de bezitsvoorwaarde voor bestaande sociale huurders tijdens de volgende regeringsonderhandelingen wel op tafel kan komen.

Beleidsparcours

Momenteel heeft de Vlaamse regering enkel beslist dat er een decretale basis wordt gelegd door de Vlaamse Codex Wonen te wijzigen. De regeling moet dus nog besproken en beslist worden in het Vlaams parlement. Met bovendien eerst nog een advies van de Raad van State of dit juridisch wel kan. Daarna moet er door de Vlaamse regering beslist worden over een uitvoeringsbesluit (Besluit Vlaamse Codex Wonen).

Nuttig effect?

Met deze maatregelen wordt uitvoering gegeven aan een passage uit het Vlaams Regeerakkoord. Volgens de minister van Wonen passen deze maatregelen in een beleidsvoornemen waarbij sociale huurwoningen enkel mogen gaan naar wie dit echt nodig heeft. Maar tegelijk stelt hij dat dit geen impact zal hebben op de wachtlijsten. Op de vraag hoe groot het aandeel kandidaat-huurders is met ‘teveel’ centen op hun bank- en spaarrekeningen heeft de minister geen flauw idee. Maar hoe weet de minister dan of de maatregel nuttig en doelmatig is?

Als het over sociale huur gaat lijkt de minister als keizer-koster te werk te gaan en allerlei administratieve drempels op te werpen die steeds dieper ingrijpen op de privacy van sociale (kandidaat-)huurders. Want deze verregaande, systematische opvraging van liquide spaarmiddelen is op dit moment enkel beslist voor wie sociaal wil huren. Dat is uitermate wonderlijk, nu uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat het instrument van de sociale huur een van de sociaal meest selectieve en doelmatige beleidsinstrumenten inzake wonen en zelfs armoedebestrijding is. De kans dat de mensen met lage inkomens die kandideren voor een sociale woning over ruime spaartegoeden beschikken is nu eenmaal klein. Mocht een regering het in zijn hoofd halen om in ruil voor tegemoetkomingen aan groepen uit de middenklasse inzage van al hun bankrekeningen te vragen, het kot zou te klein zijn.

Pure symboolpolitiek en window dressing

De partijen die achter deze vermogenstoets staan, hebben zich altijd hevig verzet tegen een vermogenskadaster of belasting op vermogens. Maar een vermogenstoets op armlastige huurders is blijkbaar wel wenselijk. Het lijkt wel de omgekeerde slogan: zoek het geld waar het niet zit.

Maar bovendien is het een halfbakken en halfslachtige vermogenstoets. De omzeilingsmogelijkheden zijn legio. Men schenkt een deel aan zijn kinderen, men zet een deel van zijn spaarmiddelen om in aandelen, obligaties of andere beleggingsproducten of men schaft zich pakweg een wagen aan.

Terwijl tegenstanders van een vermogenskadaster juist aangeven dat sommige vermogens nu eenmaal moeilijk te taxeren zijn en dus de maatregel onuitvoerbaar is, hinderen deze overwegingen de minister van Wonen en met hem de ganse Vlaamse regering niet. Toch niet als het over sociale huur gaat.

In de plaats van werk te maken van de zo broodnodige uitbreiding van het sociaal huurwoningbestand omdat een steeds groeiend aandeel private huurders in de betaalproblemen komen en met slechte woningkwaliteit op de private huurmarkt kampt, concentreert deze minister en met hem de Vlaamse regering op de fictieve oneigenlijke instroom van huishoudens in de sociale huur. Dat leidt af van de echte opdracht: meer sociale huurwoningen bouwen.

Hoewel zeer weinig mensen rechtstreeks door de maatregel getroffen worden omdat ze teveel spaargelden hebben, wordt nog maar eens het beeld aangescherpt van profiteurs en fraudeurs in de sociale huur. De stigmatisering van sociale huurders is compleet. Door de bijkomende administratieve bewijslast, het verlies aan privacy en het steeds slechter wordende imago van sociale huisvesting, zal een neveneffect ook zijn dat mensen die op zich alle belang hebben bij een inschrijving voor een sociale huurwoning daar toch niet in zullen slagen. Het zou wel eens kunnen dat dit aantal ruimschoots het aantal kandidaten met een ‘te hoge’ bank- en spaarrekening overtreft.

De private huurmarkt als mirakeloplossing?

Tot nu toe prees onze Vlaamse overheid altijd de Vlaming voor zijn spaarzaamheid en de opbouw van spaargelden. Het werd ons met de paplepel ingegeven. Als iemand echter sociale huurder wil worden, wordt nu aangeraden om niet teveel te sparen. Maar wat dan als er zich onverwachte kosten of gezondheidsproblemen voordoen? Tegelijk wordt dan verwacht dat je moet blijven huren op de private huurmarkt met hogere huurprijzen en een vaak slechte kwaliteit. Zo wordt het nog moeilijker om een beetje reserve op te bouwen. De stap naar eigendomsverwerving wordt dan al snel helemaal onmogelijk.

Dus blijkbaar vindt de regering het verstandig dat op een private huurmarkt waar aan de onderkant de vraag veruit het betaalbare aanbod overstijgt, de uitstroom uit de private huur af te remmen. En blijkbaar acht de Vlaamse regering een vermogenstoets belangrijker dan een woonbehoeftigheidstoets. Zo evolueren we steeds verder naar sociaal wonen als armenhuisvesting wat het draagvlak voor sociale huur enkel zal laten afnemen. En zo blijven we maar rondjes draaien in de vicieuze cirkel richting de uitholling voor het recht op wonen. En waarom eigenlijk?

Op de verhuurder van een woning rust ondertussen een viervoudige informatieplicht inzake het EPC-attest. Namelijk bij te huurstelling, bij publieke affichering van te huurstelling, op verzoek van een kandidaat-huurder en tenslotte bij de aanvang van het huurcontract.

Sommige immokantoren denken dit met bepaalde clausules in het huurcontract te kunnen omzeilen. Maar ze dwalen. Indien de verhuurder of het immokantoor in gebreke blijft om het EPC voor te leggen, kan de huurder of kandidaat-huurder hierover een klacht indienen bij het Vlaams Energie en Klimaat Agentschap (https://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc).

Het EPC-attest: wat en waarvoor?

Een EPC-attest geeft een indicatie van de energieprestatie van uw woning. Die energieprestatie is afhankelijk van onder meer het type woning, de mate van isolatie maar ook of uw verwarmings- en andere elektrische toestellen energiezuinig zijn. Op de EPC’s die sinds 2019 worden opgemaakt staat een label, van A+ (heel energiezuinig) tot F (energieverslindend). Gemiddeld bedraagt de energiescore van een woning in Vlaanderen score D.

Het energielabel op EPC-attesten (sinds 2019) zie er zo uit:

Naast het label toont het EPC ook de berekende energiescore. Dat is het berekende energieverbruik per jaar en per m² bruikbare vloeroppervlakte (kWh/m² jaar).

Het label en de energiescore hangen af van:

Het label en de energiescore houden geen rekening met het verbruikersgedrag of de gezinssamenstelling en kan dus in de realiteit afwijken van het verbruik op uw elektriciteitsfactuur.

Wenst u enkel een indicatie van het label van uw woning, dan kan u onderstaande omzettingstabel gebruiken.

De geldigheidsduur van een EPC-attest bedraagt 10 jaar. Na deze periode moet men dus een nieuw EPC-attest laten opmaken. Zo’n attest wordt opgemaakt door specifiek hiervoor aangeduide energiedeskundigen.

Verplicht attest voor verhuring van woning

Het energieprestatiecertificaat is verplicht voor iedere verhuring van een woning (huis, appartement, studio, kamer). Dat is al meer dan 10 jaar het geval. Dus voor alle woninghuurovereenkomsten afgesloten sinds 1 januari 2009 is een EPC-attest verplicht. Maar ook voor andere huurovereenkomsten onder bijvoorbeeld het gemeen huurrecht (bijvoorbeeld een tweede verblijf), en mits de duur van deze laatste huurovereenkomsten langer dan 2 maanden is, geldt sindsdien deze verplichting.

 Zo’n attest strekt er toe de (kandidaat-)huurder te informeren in welke mate zijn woning energiezuinig is zodat hij een geïnformeerde beslissing kan nemen om de woning al dan niet te huren. Het ontbreken van deze informatie maakt echter de huurovereenkomst niet ongeldig (zie echter verder). Wel riskeert de verhuurder of bij te huurstelling eventueel het immokantoor een geldboete die kan oplopen van € 250 tot (bij herhaling en extreme hardnekkigheid) € 5.000.

In welke fase is een EPC-attest bij verhuring verplicht?

De verplichting is viervoudig. Op de eigenaar, houder van zakelijk recht of zelfs gebruiker van een (residentieel) gebouw rust inzake energieprestatiecertificaten een vierdelige verplichting:

Sommige immokantoren laten in hun standaard huurcontract een bepaling opnemen dat een EPC-attest niet vereist is omdat er geen publieke te huurstelling geweest is. Niet alleen is zo’n bewering hoogst ongeloofwaardig, ze is bovendien ongeldig. Bij zowel te huurstelling als verhuring moet er steeds een EPC-attest voorradig zijn. Het betreft hier een bepaling van openbare orde die mee is ingegeven door klimaatdoelstellingen. Zodat hier contractueel niet van kan worden afgeweken.

Minimale kwaliteitsnormen inzake energiezuinigheid

Het niet voorradig zijn van een EPC-attest betekent dus niet dat de huurovereenkomst ongeldig zou zijn. Maar er kan zich wel een probleem stellen indien de huurwoning energieverslindend is. Immers de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit bevat ook een normering inzake energiezuinigheid. De minimale energiescore varieert naargelang het type woning. Wanneer de energiescore op het EPC-attest gelijk of hoger is dan onderstaande grenswaarden, dan is het ontbreken van de vereiste dakisolatie op een dak van minstens 16 m² een gebrek van categorie 2, wat kan leiden tot een ongeschikt verklaring van de woning. Het betreft volgende grenswaarden:

600 open bebouwing
550 halfopen bebouwing
450 gesloten bebouwing
400 appartement

En de verhuring van een ongeschikt (verklaarde) woning is een misdrijf. Momenteel is die normering nog erg (en zelfs belachelijk) ‘royaal’, maar het staat in de sterren geschreven dat die in de toekomst zullen aangescherpt worden. Ook kan dan bij hogere energiescores het gebrek aan geïsoleerd glas als een (weliswaar beperkt) gebrek van categorie 1 worden aangekruist. Dat brengt niet onmiddellijk nadelige gevolgen voor de verhuurder teweeg zolang het aantal van deze beperkte gebreken niet hoger is dan 6. Vanaf 1 januari 2023 dreigt echter het ontbreken van dubbel glas in meerdere woonlokalen (woonkamer, keuken of slaapkamers) te leiden tot een gebrek van categorie 2 met opnieuw risico op ongeschikt verklaring.

Sinds 2022 ook verplicht EPC-attest voor gebouweneenheid (appartementsgebouwen)

Sinds 1 januari 2022 moeten bestaande appartementsgebouwen voor het eerst eveneens over een EPC van de gemeenschappelijke delen van het gebouw beschikken. Deze verplichting geldt algemeen en staat dus los van verkoop en verhuur. Het doet er ook niet toe of deze gemeenschappelijke delen een verenigde mede-eigendom is waarvoor dus een vereniging van mede-eigenaars bevoegd is. De verplichting wordt echter gefaseerd ingevoerd, beginnend met de grotere appartementsgebouwen vanaf minstens 15 gebouwenheden. Vanaf 1/1/2023 geldt de verplichting vanaf 5 tot en met 14 gebouweenheden en vanaf 1/1/2024 vanaf 2 wooneenheden tot en met 4 gebouweenheden. Onder gebouweenheden worden zowel appartementen (wooneenheden) als kleine niet residentiële eenheden verstaan (winkels, broodjeszaak, medische praktijken, kantoren, kinderopvangverblijven, apotheken, kappers…) die in het gebouw aanwezig zijn.

Sanctie wanneer een verplicht EPC-attest voor woning niet voorradig is

Wanneer bij publieke te huurstelling (affiches, borden, publicaties, websites,…) de kerngetallen van het EPC-attest niet vermeld worden of wanneer de huurder geen kopie van het EPC-attest krijgt of de kandidaat-huurder het niet krijgt terwijl hij er om vraagt, dan kan zoals eerder vermeldt zowel de verhuurder als het immokantoor voor het ontbreken van een verplicht EPC-attest gesanctioneerd worden met een geldboete variërend van 250 tot 5.000 €. Bij publieke affichering moet minstens het adres of de unieke code van het EPC-attest vermeld worden. Geldt het attest van voor 2019 dan moet steeds de energiescore (in kWh/m²) vermeld worden. Geldt het attest van na 2019 dan moet ofwel het label (van A+ t.e.m. F) ofwel de energiescore waarop het label bepaald werd (in kWh/m²) gepubliceerd worden.

Een kandidaat-huurder geconfronteerd met het ontbreken van een EPC-attest kan hiervoor dus klacht neerleggen bij het VEKA (Vlaams Energie- en Klimaat Agentschap) via dit klachtenformulier: https://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc.

Je klacht blijft anoniem voor de verhuurder of makelaar. Weet wel dat het VEKA je als (kandidaat-)huurder niet op de hoogte brengt of de verhuurder/ het immokantoor effectief een boete heeft gekregen. Maar als je nadien op een affiche of website plots wel de vermeldingen van het EPC-attest ziet verschijnen, weet je alvast dat je klacht gerendeerd heeft.

Bij de term ‘huurfraude’ wordt wel eens spontaan gedacht aan sociale huurders met een eigendom in het buitenland zonder dit aan de huisvestingsmaatschappij te hebben aangegeven. Onze beleidsmakers hebben daar in elk geval de mond van vol. De laatste tijd zien wij echter steeds vaker huurfraude aan de andere kant van de huurmarkt: verhuurfraude. Kandidaat-huurders, wanhopig op zoek, die het doelwit vormen van mensen die in werkelijkheid helemaal geen woning bezitten maar er toch een te huur aanbieden, vaak aan uitzonderlijk mooie voorwaarden.

Op de sociale media, zoals facebook, plaatsen deze fraudeurs, ook wel scammers genoemd, aanlokkelijke te-huur-advertenties. Eindelijk de ideale huurwoning gevonden, denk je dan. Je belt zo snel mogelijk om een bezoek te regelen. De verhuurder stelt dat er heel wat interesse is, maar dat hij wel bereid is om aan jou te verhuren, maar dan moet je vooraf wel een voorschot via bijvoorbeeld Western Union betalen. Soms vraagt hij ook al de waarborg, zo ben je helemaal zeker dat de woning naar jou zal gaan. Dit alles nog voor een eerste bezoek aan de woning. Als je dan later naar de afgesproken locatie gaat, is er uiteraard niemand aanwezig. Er staat zelfs helemaal geen woning te huur. De kans is bovendien groot dat de huidige bewoner van de woning eerst verbaasd en vervolgens boos de deur voor je neus zal dichtslaan, omdat hij ze zelf al lange tijd huurt.

Waarschuwing vanuit Oostenrijk

Dergelijke vormen van huurfraude zijn een internationaal gegeven. Begin september ontving de huurdersbond nog een e-mail uit Oostenrijk. De Weense huurdersbond waarschuwde ons voor grootschalige huurfraude. Een oplichter had in de Oostenrijkse hoofdstad een jaar lang ongeveer 150 appartementen gehuurd en die doorverhuurd aan voornamelijk migranten, van wie hij hoge waarborgsommen, provisies en voorafbetalingen van de huur ontving. Hijzelf betaalde niets aan de eigenaars. Toen de fraude aan het licht kwam, dook hij onder. Ondertussen dreigen zijn gedupeerde huurders hun woonst te verliezen omdat de eigenaars al die tijd geen huurinkomsten van de fraudeur hebben ontvangen. Met een Europees aanhoudingsbevel op zak spoorde de Oostenrijkse politie hem maandenlang op, tot ze vernamen dat hij zijn activiteiten naar Gent had verplaatst. We belden naar de politie die ons inderdaad gelijkaardige praktijken in Gent bevestigde en bij wie slachtoffers een klacht kunnen indienen.

Ook internationale studenten vaak mikpunt

De voorbije zomer berichtte de pers over internationale oplichters die Antwerpse adressen gebruikten om (buitenlandse) studenten, onder meer uit Italië en Oostenrijk, geld afhandig te maken. Via facebook boden ze appartementen en studentenkamers te huur aan die in werkelijkheid al verhuurd waren en dus niet beschikbaar. De daders hadden de identiteit van iemand uit Duitsland gestolen. Het ging om professionals die alle nodige documenten in handen hadden om het zo echt mogelijk te laten lijken. Ze waren ook geduldig. Een van de slachtoffers verklaarde ongeveer twee maanden met hen contact te hebben gehad vooraleer hij overging tot betaling. Ook in Gent is de fraude bij de verhuur van studentenkamers een gekend probleem. Evelien Sergeant van Kotatgent van de dienst wonen van de stad Gent, geeft uitleg.

Evelien Sergeant: Wij bieden ondersteuning rond studentenhuisvesting. Op onze website (kotatgent.be) vind je onze eigen kotenzoeker. Huisbazen kunnen er hun kamer en/of studio te huur stellen. Dit jaar werden we er voor de eerste keer geconfronteerd met scammers. Slachtoffers zijn doorgaans internationale studenten die hun kamer niet op voorhand kunnen zien, en waarbij hen wordt gevraagd vooraf te betalen. Een Japanse student was op die manier twee maanden waarborg en drie maanden huishuur kwijt. Er wordt professioneel gewerkt. Vaak wordt een identiteitskaart getoond, die dan vals blijkt te zijn. Dat soort fraude is moeilijk te herkennen. De beste garantie is uiteraard dat je op voorhand de kamer gaat bekijken, maar voor iemand uit Japan gaat dat natuurlijk moeilijk op. We proberen onze website zo veilig mogelijk te maken. Om een advertentie te kunnen plaatsen, moet je een profiel aanmaken waarin de verhuurder het adres en het aantal kamers ingeeft. Vroeger verscheen het dan meteen online, maar omdat die valse advertenties maar bleven komen, hebben we het roer omgegooid. Nu verschijnt er niets meer online tot wanneer wij het hebben goedgekeurd. Elke dag checken we de advertenties. Maar het gaat hier slechts om een tussenoplossing. In april start het grote verhuurseizoen, en dan worden soms op een enkel weekend tot vijftig kamers online te huur gesteld. Dus we zoeken nu naar manieren om te werken met Itsme, als veiligheidsbuffer.

Huurdersblad: Zijn scammers gemakkelijk op te sporen?

Evelien Sergeant: Het probleem is dat het vaak om bestaande adressen gaat. Het is echt in details dat je pas ziet dat het om een scammer gaat. Zo kan het gebruik van google translate Engels al een teken aan de wand zijn. Als internationale studenten ons mailen voor informatie, dan kunnen wij met Kotatgent het huurcontract controleren. Wij gaan na of de verhuurder daadwerkelijk eigenaar is van het pand. En als de student dan toch slachtoffer werd van scamming, raden wij hem ook steeds aan om aangifte te doen bij de politie van Gent.

Huurdersblad: En kan de politie dan daadwerkelijk iets voor hen betekenen?

Evelien Sergeant: De student moet zelf ook altijd naar de politie. En dan maakt die een proces-verbaal op. Bij de politie van Gent is er iemand die rond internetfraude werkt en soms komt er daar wel gevolg van, jammer genoeg niet op korte termijn. En ik weet dat bij die Japanse student de ambassade van Japan er zich ook mee heeft beziggehouden.

Huurdersblad: Zijn jullie ook goed gekend in het buitenland?

Evelien Sergeant: Alle hoge onderwijsinstellingen in de stad, zoals de universiteit, geven onze website vooraf door aan hun internationale studenten. Maar het gebeurt dat die studenten ook op andere, niet gecontroleerde websites een kamer zoeken. Voor een kotbaas is het vaak ook niet zo evident om te verhuren aan een buitenlandse student. Niet alleen omwille van de taalbarrière maar ook door de onzekerheid of die student hier wel aanwezig zal zijn bij de aanvang van de huurovereenkomst, of wat als die plots opnieuw naar het thuisfront terugkeert en stopt met de huur te betalen.

Huurfraude in Nederland: coördinatie door Eurojust leidt tot aanhoudingen

Eveneens afgelopen zomer meldde de Europese justitieorganisatie Eurojust dat er in Roemenië twee verdachten waren opgepakt in een onderzoek naar grootschalige fraude met advertenties voor huurwoningen in Nederland. Maar liefst honderden mensen zouden een of twee maanden huur hebben betaald voor online nep-advertenties. Pas na de betaling werd hen duidelijk dat er helemaal geen appartement of woning beschikbaar was. Het onderzoek naar de internetoplichting is een samenwerking tussen de Roemeense en de Nederlandse autoriteiten, hierbij ondersteund door Eurojust, een agentschap van de Europese Unie in Den Haag. We belden met de woordvoerder.

Ton van Lierop: Wij werken in opdracht van de Europese commissie van justitie. Elk land heeft zijn eigen rechtspraak, zijn eigen wetten en zijn eigen justitiestelsel. Je zal moeilijk iemand vinden die expert is in alle 27 justitiestelsels van Europa. Maar hier bij ons zitten wel 27 collega’s die het stelsel van hun eigen land tot in de puntjes kennen. Onze taak is te zorgen voor een snelle samenwerking over heel Europa. Tijdens een schietpartij tussen drugsbendes in Zweden werd per ongeluk een twaalfjarig meisje doodgeschoten. De dader vluchtte naar Spanje. Onze Zweedse collega had meteen een lijn openstaan met zijn Spaanse collega die op zijn beurt in contact stond met de lokale politie. Twee minuten nadat hij internationaal geseind stond, werd de man gearresteerd. Dat is een voorbeeld van hoe het snel kan gaan. Doorgaans starten wij zelf geen onderzoek, maar worden we aangesproken om de samenwerking tussen procureurs in Europa vlotter te laten verlopen. We hebben een bureau in elk land, en in ons hoofdkantoor hier in Den Haag zitten agenten van elk land. We vormen een netwerk van gespecialiseerde procureurs die de nodige informatie met elkaar uitwisselen.

Huurdersblad: Wat kan je over deze huurzaak kwijt?

Ton van Lierop: In deze zaak ging het om online fraudeurs uit Roemenië die waarborgen van twee maanden probeerden af te troggelen voor woningen die ze niet mochten of konden verhuren. Ze maakten handig gebruik van de coronacrisis, toen huisbezoeken niet zo evident waren. Justitie in Nederland had hierrond een zaak geopend, en ons gevraagd om contact op te nemen met onze agent in Roemenië. Het gaat om tientallen slachtoffers in verschillende steden in Nederland en om aanzienlijke bedragen, tot in de tienduizenden euro’s. Onlinefraudeurs hebben er een neus voor om na te gaan waar behoefte aan is, waar ze dan eventueel kunnen toeslaan. Het afgelopen jaar tijd is de cybercriminaliteit verdubbeld, en in deze zaak werden huurders benadeeld.

Conclusie

De boodschap blijft toch dat je steeds moet opletten, en dat je best eerst de huurwoning bezoekt vooraleer je overgaat tot betaling van een voorschot of de waarborg. En de belangrijkste les: als het te mooi is om waar te zijn, is het wellicht niet waar.

Dit artikel verscheen eerder in Huurdersblad 249, gratis voor alle leden van de Huurdersbonden. Oudere edities vind je hier.

 

Heel wat Vlaamse lokale besturen hebben een voorrangssysteem voor kandidaten voor een sociale huurwoning die een lokale binding kunnen aantonen. In maar liefst 44 steden en gemeenten wordt zelfs een ‘lokale binding sinds geboorte’ gevraagd. Het Vlaams Huurdersplatform heeft weinig begrip voor lokale bindingsvoorwaarden, en al helemaal niet als ze zo verregaand zijn. Daarenboven zijn we er van overtuigd dat deze bepaling niet reglementair is en tevens discriminerend kan zijn.

Lokale binding

Lokale besturen kunnen een lokaal toewijzingsreglement opmaken om, aanvullend op de Vlaamse regels, de toegang tot een sociale huurwoning te regelen. Ze kunnen in zo’n toewijzingsreglement een lokale binding opnemen.

Voorrang voor mensen met lokale binding wordt echter al snel een uitsluitingsmechanisme voor wie niet de juiste band met de gemeente kan aantonen. Wie in een andere regio wil gaan wonen en nood heeft aan een sociale woning, wordt dat in de praktijk belet. Wie in een andere streek wil gaan wonen omwille van bijvoorbeeld huiselijk geweld, omdat de kinderen in die regio zijn gaan wonen, omdat je nog niet zo lang in het land bent of omdat je daar werk hebt gevonden, maakt veel minder kans op een sociale woning. We weten ook dat de verhuisfrequentie bij mensen in armoede veel hoger is dan gemiddeld en dat zij dus bijzonder moeilijk aan lokale bindingsvoorwaarden kunnen voldoen.

Sinds geboorte

Nu stellen we echter vast dat maar liefst 44 steden en gemeenten het wel erg bont maken, en zelfs een lokale binding sinds de geboorte vragen. Dat dit soort bepalingen -vaak geruisloos- in gemeenteraden passeert en zo deel uitmaakt van het lokaal woonbeleid baart ons ernstige zorgen. Des te meer omdat deze voorwaarde niet reglementair is en omdat ze discriminatiegevoelig is.

Zo omschrijft de Vlaamse Codex Wonen op welke verschillende, limitatieve manieren het lokaal bestuur invulling kan geven aan het begrip ‘lokale binding’. Welnu de factor ‘geboren in de gemeente’ wordt niet vermeld als toegestane lokale bindingsfactor.

Dergelijke bepaling druist tevens in tegen de principes van het Vlaams Gelijkekansendecreet en dreigt een schending te vormen van artikel 14 EVRM, en uiteraard ook de artikelen 10 en 11 van de Belgische Grondwet (principes van gelijkheid en non-discriminatie).

In dit verband kan trouwens verwezen worden naar een recente nota van Unia hierover:

“Unia stelt vast dat lokale besturen vaak een zeer ruime interpretatie van het criterium lokale binding hanteren in een lokaal toewijzingsreglement. Dergelijke brede interpretatie staat mogelijks op gespannen voet met de antidiscriminatiewetgeving. Afhankelijk van de invulling van het criterium lokale binding kan er sprake zijn van indirecte discriminatie op basis van nationaliteit of nationale of etnische afstamming.
Zo stelt Unia vast dat sommige lokale toewijzingsreglementen voorrang verlenen aan inwoners die geboren zijn in de gemeente of er minstens 10 jaar wonen. Wie van het buitenland naar België verhuist kan de facto in geen van deze Belgische gemeenten genieten van dergelijke voorrangsregel. Nieuwkomers betreden dus met ongelijke kansen de (sociale) huisvestingsmarkt. Een onderscheid op basis van nationaliteit is mogelijk ook strijdig met de Europese regelgeving rond het vrije verkeer van personen.”

Ook het ECOSOC-verdrag (artikel 2.2) en het Hernieuwd Europees Sociaal Handvest (artikel E) schrijven een gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel in. Dit impliceert in de eerste plaats dat de overheid er dient op toe te zien dat ze zelf geen discriminatoire maatregelen neemt. En tenslotte kan ook verwezen worden naar artikel 19 van het Hernieuwd Europees Sociaal Handvest dat het recht van migrerende werknemers en hun gezinnen op bescherming en bijstand waarborgt en dat een gelijke en niet discriminerende behandeling vooropstelt. Het spreekt voor zich dat migrerende werknemers onmogelijk kunnen voldoen aan het criterium inzake woonachtig sinds de geboorte in de gemeente.

Nieuwe regelgeving

Vanaf 2023 geldt een nieuw toewijzingssysteem in de sociale huur. Voor 80% van de toewijzingen zal een lokale binding gevraagd worden die inhoudt dat je een voorrang hebt als je minstens vijf van de afgelopen 10 jaar onafgebroken in de gemeente of het werkingsgebied van de woonmaatschappij moet wonen. De lokale besturen kunnen deze voorwaarde niet afzwakken, maar kunnen die wel verder aanscherpen.

De Raad van State toonde zich alvast erg kritisch. Ze werpt op dat een voorrangsregeling met langdurige woonbinding een ernstige belemmering kan vormen voor het vrije verkeer en vrije vestiging binnen de Europese Unie.

De federale regering besliste vorige week dat het sociaal tarief verlengd wordt, dat er een verwarmingspremie van 100 euro komt en dat het btw-tarief voor elektriciteit tijdelijk daalt naar 6%. Huurders met gedeelde tellers blijken echter uit de boot te vallen.

Private huurders die wonen in een appartementsgebouw met slechts één teller voor elektriciteit en gas, mislopen hun recht op het sociaal tarief en moeten hun verwarmingspremie delen met de andere bewoners. Dat is bijzonder onrechtvaardig.

Het is extra zuur omdat huurders niets aan de situatie van hun woning kunnen wijzigen. Ze hebben geen impact op de aansluiting en kunnen ook geen energiebesparende investeringen uitvoeren. Daarvoor hangen ze af van hun verhuurder die vaak niet bereid is om op die vraag in te gaan. Ondertussen belandt de stijgende energiefactuur wel bij de huurders.

We zien vaker gedeelde tellers in eerder oude, minder kwalitatieve appartementsgebouwen of in eengezinswoningen die werden opgedeeld in meerdere appartementen, kamers of studio’s. Het zijn net de mensen die daar wonen die vaak financieel kwetsbaarder zijn. Bij uitstek zij zouden nu dus ondersteund moeten worden om de energierekening te kunnen blijven betalen.

We signaleerden dit probleem aan de bevoegde minister en je kon dit ook lezen in de pers. We hopen op een snelle oplossing waardoor deze mensen hun recht op hun sociale voordelen niet verliezen.

De laatste tijd krijgen de huurdersbonden opvallend veel vragen over de indexering van de huurprijs. Dat is niet toevallig. Door de hoge inflatie stijgen sommige huurprijzen door die indexatie met soms wel 30, 40 of 50 euro. Wanneer de huurprijs de vorige jaren niet werd geïndexeerd, kan het verschil zelfs nog hoger zijn. Op een moment dat ook de energiefactuur er stevig in hakt, komt die indexering bijzonder ongelegen.

Mag uw verhuurder indexeren?

Het antwoord is meestal ‘ja’. Wanneer uw schriftelijk woninghuurcontract hierover niks bepaalt dan mag de verhuurder de huurprijs indexeren. Hij moet dit wel schriftelijk aan u verzoeken. Dit kan maar één maal per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst en hij kan hooguit drie maanden terugkeren in de tijd. Er zijn maar twee regels waarbij indexering niet mag worden toegepast:

– Wanneer uw huurcontract uitdrukkelijk vermeldt dat indexering niet toegelaten is.
– Wanneer u een mondeling huurcontract afsloot na 30 mei 1997 en de verhuurder kan niet aantonen dat een indexering werd afgesproken.

Is de indexatie verplicht?

Neen, de verhuurder is helemaal niet verplicht om te indexeren.

Klopt de berekening van uw geïndexeerde huurprijs?

Dat kunt u eenvoudig nagaan via deze website. Hou best je huurcontract bij de hand, zodat je alle gevraagde gegevens kan invullen. De huurcalculator rekent je nieuwe huurprijs daarna vanzelf voor u uit.

Heeft u nog vragen over de indexering? Contacteer dan uw huurdersbond.

Met één been in een sociale huisvestingsmaatschappij en met het andere erbuiten vroeg Maaike Vansevenant zich af hoe het kwam dat sociaal wonen zo’n slecht imago heeft en waarom er zo moeilijk sociale woningen bijkomen. Ze ging op onderzoek uit en schreef er een masterproef over.

Het imago van sociale huisvesting is niet goed. Dat is één van de conclusies van uw onderzoek. Hoe komt u tot die vaststelling?

Vansevenant: Toen ik begon aan dit onderzoek werkte ik voor een sociale huisvestingsmaatschappij. Ik deed er de projectbegeleiding van sociale woningen. Mijn opdracht begon in de vergunningsfase voor nieuwe sociale woningen en stopte wanneer ze op de werf begonnen met bouwen. Ik volgde dus ook buurtonderzoeken op. Op die momenten bleek dat de omwonenden die de plannen kwamen inkijken wel vaker problemen hadden met het feit dat er sociale woningen gebouwd zouden worden. Ook mensen die zich inschreven voor een sociale koopwoning lieten merken dat ze er niet naar uitkeken om sociale huurders in hun buurt te hebben.

Dat mensen in de buurt zeggen dat ze geen sociale woningen wensen, heeft vooral te maken met perceptie en gangmakerij. De geïnterviewde directeurs geven aan dat er soms protest is bij de aankondiging, maar eens de sociale woningen er staan, zijn er geen problemen. Sterker nog, er zijn zelfs plaatsen waar er in de planningsfase veel protest was, maar waar ze nu samen buurtfeesten geven.

Hoe is dat negatief imago ontstaan?

Vansevenant: Dat is historisch gegroeid. De eerste huisvestingswetten waren volledig gericht op het promoten van eigendom. Er werden premies uitgereikt om de aankoop van een eigen woning mogelijk te maken. De perceptie die daaruit voortvloeide, was dat huren iets was voor zij die ondanks die aanmoedigingen nog steeds geen eigendom konden kopen. Die perceptie leeft verder tot op vandaag. Huren wordt als iets tijdelijks aanzien. Je ziet dat mensen iets willen kopen zodra ze kunnen. Sociaal huren is er in die visie enkel voor wie geen eigendom kan kopen of wie niet privaat kan huren.

Daar komt bovenop dat maatschappelijke problemen, wanneer ze zich voordoen in een sociale wijk, heel makkelijk in de pers komen. Verschillende directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen geven aan dat problemen die zich overal voordoen, enkel in het groot en breed in de kranten staan als het over een sociale woonwijk gaat. Zo wordt die negatieve perceptie enkel versterkt, waardoor ook het draagvlak voor sociaal wonen daalt. Ik heb ook de persberichten over sociaal wonen gescreend en die zijn in zeer grote mate negatief.

Het huidig politiek discours speelt ook zijn rol. Er wordt door de minister van Wonen altijd begonnen met de zinsnede ‘we gaan meer investeren dan ooit in sociaal wonen’, maar dat wordt standaard aangevuld met ‘maar we gaan ook zwaar inzetten op het tegengaan van fraude’. Dat geeft de perceptie van sociale huurders die massaal frauderen.

Zijn het niet vooral hoge woontorens en grote sociale woonwijken die het moeten ontgelden?

De sociale huisvestingsmaatschappij waarvoor ik werkte had niet zo’n grote sociale woonblokken. Maar we krijgen effectief het signaal dat sociale huisvesting zeer snel gelinkt wordt aan grote blokken met een eerder negatief imago.

Directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen halen trouwens aan dat de renovatieprocedure voor dergelijke projecten niet evident is. Het imago vaart uiteraard niet wel bij een woonkwaliteit die bijzonder slecht is omdat dit vroeger slecht ontworpen is en die woningen dan ook nog eens op slechte ruimtelijke plaatsen staan.

U maakt in uw onderzoek de link tussen het negatief imago en de moeilijkheden om nog sociale woningen te ontwikkelen.

Vansevenant: In de tien jaar dat ik in de sector werkte, merkte ik dat procedures om sociale woningen te bouwen ook almaar langer duurden en complexer werden. Het leek me interessant om te onderzoeken of dat te maken had met het negatief imago van de sector. Ik zei al dat het draagvlak daalt door dat imago. Daardoor wordt de druk op de politiek ook nooit groot om vergunningen af te leveren.

Er zijn plaatselijke politici die zich open en bloot kanten tegen meer sociale woningen. En eens het opgelegde aantal sociale woningen per gemeente, het zogenaamde ‘Bindend Sociaal Objectief’, behaald is, dan kunnen ze dat ook hard maken en woord houden.

Vlaanderen legt dat ‘Bindend Sociaal Objectief’ op. Dat was oorspronkelijk een grens om een minimaal aantal sociale woningen te halen per gemeente. Zo wordt het een maximumgrens.

Vansevenant: Er worden ook geen boetes voorzien wanneer het minimale aantal sociale woningen niet wordt behaald. Het gevoel bij sommige directeurs is dat de vorige minister niet stond te trappelen om dat af te dwingen. Maar dat kan in principe makkelijk verholpen worden.

Anderzijds wilde het Bindend Sociaal Objectief ook een spreiding van het aantal sociale woningen over gans Vlaanderen realiseren. Sommige directeurs zeiden ook dat sommige gemeentes of gehuchten daar niet op voorzien zijn. Je kan dan de vraag stellen of er net op die plaatsen waar er geen openbaar vervoer is en geen werkgelegenheid sociale woningen gebouwd moeten worden. Misschien moet het toch wat anders bekeken worden. Waar is het ruimtelijk opportuun om echt af te dwingen dat er extra sociale woningen komen en waar kan er eventueel gecompenseerd worden?

Het lijkt wel een vicieuze cirkel. Het slechte imago leidt tot minder patrimonium waardoor ook het imago slecht blijft.

Vansevenant: We moeten de redenering inderdaad omkeren. Als je een ruim sociaal huurpatrimonium hebt, dan kan je ook veel breder sociaal verhuren. Uit onderzoek blijkt dat de inkomensgrenzen voor de sociale huur behoorlijk hoog liggen, maar omwille van de reputatie willen mensen die zich nog net staande kunnen houden op de private huurmarkt niet het stigma krijgen van sociale huurder.

Als je de sociale huur nu sterk uitbreidt, dan zal je ook vanzelf een andere instroom en mix krijgen. Daardoor daalt ook de stigmatisering en dan zal het duidelijk worden dat wonen niet zo duur hoeft te zijn. In een eerste fase zal je ook de private huur meer moeten reglementeren terwijl je snel naar een groot aanbod sociale huur toewerkt. In een tweede fase kan je dan die regulering wat meer loslaten omdat de sociale huurmarkt zo groot wordt, dat deze ook de private huurmarkt beïnvloedt. En dan is ook de private huurmarkt gezonder en een goed alternatief voor kopen.

Want nu kan de private huur hogere prijzen vragen voor slecht aanbod. We zagen dat ook in de Pano reportage. Het snel en robuust uitbreiden van sociale huur zou een goed middel zijn tegen huisjesmelkerij.

Momenteel staat dat negatief imago en het beperkte draagvlak die uitbreiding in de weg. Vooral omdat tegelijk het discours blijft leven dat sociaal wonen enorm veel geld kost en dat het dus enkel mag gaan naar wie het écht, écht nodig heeft. Dat discours moet doorbroken worden. Het is maar op het moment dat ook de middenklasse zegt ‘sociaal huren is iets voor ons’ dat het maatschappelijk draagvlak voor genoeg sociaal aanbod veel sterker zal zijn.

Door het feit dat sociaal wonen nu als een armoede-oplossing wordt aanzien, stijgt het draagvlak niet, wat problematisch is voor de sector?

Vansevenant: Klopt. En de politiek blijft maar focussen op hoeveel middelen er richting sociale huur gaan. Dat sust dan de gewetens, want daardoor ontstaat het idee bij wie zelf kan kopen dat de overheid zorgt voor een oplossing voor diegene die dat niet kunnen. Terwijl de sociale huur zelfs met de huidige investeringen veel te klein blijft. Daarenboven blijkt dat dit jaar quasi een miljard van de beschikbare budgetten niet gebruikt zal worden.

Waaraan ligt dat?

Vansevenant: De directeurs bevestigen mijn ervaring dat de procedures om sociale woningen te bouwen steeds langer en complexer geworden. Maar ook de vorming van de woonmaatschappij heeft een invloed. Eén directeur ging daar heel uitgebreid op in. Hij stelt dat gemeentebesturen zo goed mogelijk vertegenwoordigd willen zijn in de Raad van Bestuur van die nieuwe woonmaatschappij. En hoe kleiner de woonmaatschappij, hoe groter de kans op vertegenwoordiging. Het zou dus best kunnen dat er van een echte schaalvergroting geen sprake zal zijn.

Daarenboven moeten er heel veel sociale woningen van eigenaar veranderen. De sociale verhuurders zullen enorm veel patrimonium moeten overkopen van anderen die nu op hetzelfde grondgebied actief zijn. Ook de organisatiestructuren, het personeelsbeleid, de kantoorruimtes, de financiële positie, … Alles zal er anders uit zien.

In dat hele proces van omwenteling vrezen de respondenten dat er niks gebouwd zal worden. Een directeur spreekt zelfs over een stilstand van 10 jaar in de sector. Een andere stelt dat als men weet dat er iets zal gebeuren, maar niet precies wat, men ook niks doet. En dan was er nog een directeur die aangaf dat ze niks meer aan het plannen waren in gemeentes waar ze niet zeker van zijn dat ze er nog actief zullen zijn. Men vreest een stilstand eerder dan een vooruitgang.

Dat is een pijnlijke vaststelling. De centrale doelstelling is namelijk het verbeteren is van de positie van de huurders en de kandidaat-huurders.

Vansevenant: Sommige respondenten stellen zich de vraag of dit wel de uitgangspositie was.

De wachtlijsten voor een sociale woning zijn enorm lang. Beslissen wie een aanbod krijgt is niet evident. De Vlaamse regering besliste nu over een nieuw toewijzingssysteem. Dat zou transparanter, objectiever en eenvoudiger moeten zijn dan vandaag. Wie zich verdiept in de nieuwe plannen, zal al snel besluiten dat deze voornemens absoluut niet in de praktijk gebracht worden. Daarenboven zullen de meest kwetsbare huurdersprofielen nog moeilijker kunnen instromen.

 

Wachtlijst

We hebben in Vlaanderen onvoldoende sociale woningen. Zowat 170.000 gezinnen en alleenstaanden staan op de wachtlijst voor een sociale woning. Nog eens 80.000 huishoudens zijn niet ingeschreven maar hebben er wel recht op. Met zo’n immense nood is het moeilijk kiezen aan wie een vrije sociale woning wordt toegewezen. Schaarste moeten verdelen is altijd lastig. Laat er dus geen twijfel over bestaan dat we in eerste instantie volop moeten inzetten op meer sociale woningen. We blijven ons afvragen waar een ambitieuzer groeipad voor sociale woningen blijft.

 

De doelgroep

Om op een rechtvaardige manier te beslissen wie een aanbod voor een sociale woning krijgt, moeten we eerst de doelgroep afbakenen. Enkel mensen met lagere inkomens die geen eigendom hebben komen in aanmerking. Dat is vandaag al zo en blijft ook zo. Die mensen kunnen zich inschrijven bij een sociale verhuurder. Wanneer een woning vrijkomt, dan moet die sociale verhuurder regels volgen om te beslissen wie uitgenodigd wordt om de woning te huren. Op dit moment wijzen sociale huisvestingsmaatschappijen vooral toe volgens chronologie, met een aantal specifiek omlijnde voorrangen. Sociale verhuurkantoren verhuren dan weer op basis van woonnood aan mensen met de laagste inkomens.

De manier waarop toewijzingen gebeuren, wordt als ondoorzichtig en complex ervaren. Met de fusie van de sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren tot één woonmaatschappij in het vooruitzicht, maakte de Vlaamse regering onder aansturing van minister van Wonen Matthias Diependaele nu werk van een nieuw en uniform toewijzingssysteem.

 

Lokale binding

Dat nieuwe toewijzingssysteem bestaat uit drie pijlers. In een eerste pijler wordt lokale binding het belangrijkste criterium. Een stuk belangrijker zelfs dan chronologie. Wie tijdens de laatste 10 jaar minstens vijf jaar onafgebroken op het grondgebied verbleef, springt over de andere wachtenden.

De uitgesproken focus op lokale binding wordt zo een echt uitsluitingsmechanisme. Wie in een andere regio wil gaan wonen en nood heeft aan een sociale woning, wordt dat in de praktijk belet. Wie in een andere streek wil gaan wonen omwille van bijvoorbeeld huiselijk geweld, omdat de kinderen in die regio zijn gaan wonen, omdat je nog niet zo lang in het land bent of omdat je daar werk hebt gevonden, maakt in de praktijk quasi geen kans meer op een sociale woning.

Er wordt door deze regering steevast gesteld dat sociale huisvesting moet dienen voor wie het echt nodig heeft. Wel, met deze lokale binding gaat ze in tegen haar eigen doelstelling. We weten namelijk dat de verhuisfrequentie bij mensen in armoede veel hoger is dan gemiddeld en dat zij dus bijzonder moeilijk aan die strenge voorwaarde kunnen voldoen. Ook voor erkende vluchtelingen vormt dit een onoverkomelijke drempel, want uiteraard kunnen zij geen vijf jaar onafgebroken lokale binding aantonen.

Lokale besturen krijgen wel de vrijheid om de voorwaarden van lokale binding nog meer te verstrengen, maar mogen die niet verzachten of achterwege laten. Blijkbaar kan er nooit teveel lokale binding gevraagd worden, terwijl we in de praktijk toch al veel te verregaande en discriminatoire omschrijvingen hebben gezien zoals ‘geboren zijn in de gemeente’ om een sociale huurwoning te bekomen.

Lokale binding belet woonmobiliteit, maar ook de keuzevrijheid van sociale kandidaat-huurders. Waar 93% van de Vlamingen kan kiezen waar hij woont, moeten deze kandidaat sociale huurders een langdurige lokale binding aantonen, waardoor hun vrije keuze vervalt. Daarenboven heeft het Grondwettelijk Hof eerder al geoordeeld dat een voorwaarde van lokale binding de vrijheid van vestiging niet mag beperken zonder dat redenen van woonnood aan de basis liggen.

Minstens 50% van de toewijzingen zou via deze eerste pijler verlopen. Dit wordt dan ook de standaardtoewijzing genoemd.

 

Woonnood

20% van de toewijzingen zouden verlopen via een tweede pijler. Deze worden omschreven als ‘versnelde toewijzingen’. Mensen met een extra of acute kwetsbaarheid op de woonmarkt kunnen via deze weg instromen. Er worden een limitatief aantal doelgroepen bepaald die hiervoor in aanmerking komen (mensen met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig gaan wonen, mensen in slechte huisvesting, mensen in dreigende- dak- of thuisloosheid, jongeren die begeleid zelfstandig zullen wonen en mensen in bijzondere omstandigheden van sociale aard). Een lokale toewijzingsraad moet een afwegingskader maken en zal dus moeten beslissen wie van deze groepen het meest dringend een woning nodig heeft. Voor deze 20% toewijzingen wordt geen lokale binding opgelegd.

Die 20% is echter veel en veel te weinig. Vandaag zien we al dat er onvoldoende toewijzingen gebeuren aan mensen met een extra kwetsbaarheid op de woonmarkt, bijvoorbeeld omdat ze dak- of thuisloos zijn of dreigen te worden. Met dit nieuwe systeem neemt het aantal toewijzingen voor hen helemaal niet toe, maar daalt het net sterk. Wanneer we vergelijken met de huidige systemen, dan houden we straks maar ongeveer 2/3e van het aantal toewijzingen voor deze kwetsbare huurders over. In sommige regio’s waar ze nu al veel toewijzen aan kwetsbare profielen, daalt dat zelfs tot onder de helft.

Dat is een grote achteruitgang en is werkelijk problematisch omdat op die manier ook mensen uit noodwoningen en andere opvangsystemen niet meer voldoende kunnen doorstromen. Het ziet er naar uit dat ook die welzijnsvoorzieningen verder zullen dichtstroppen bij gebrek aan volwaardige woonoplossingen.

We kunnen er ook niet omheen dat de uitwerking van deze toegangspoort bij elke woonmaatschappij en zelfs tot op gemeenteniveau kan en meestal zal verschillen, wat het voor kandidaten-huurders tot een kluwen maakt. Het feit dat de keuze in handen ligt van een lokale toewijsraad, helpt eveneens niet inzake het garanderen van objectiviteit en transparantie. Vanuit het oogpunt van de kandidaat-huurder is dit een black box want hij kan niet inschatten waarom hij wel of niet wordt geselecteerd. Doordat de toewijzingsraad maar op bepaalde momenten samenkomt, bestaat daarenboven de vrees dat er niet snel genoeg ingespeeld kan worden op acute woonnoden.

Ook kan aan deze huurders een verplichte woonbegeleiding opgelegd worden. Nochtans heeft helemaal niet iedereen die in urgente woonnood verkeert nood aan woonbegeleiding. Er mag uiteraard wel verwacht worden van de huurder dat hij de huur betaalt, de leefbaarheid verzekert en de woning goed onderhoudt. En uiteraard moet er voldoende capaciteit aan woonbegeleiding gecreëerd worden zodat iedereen die dat wil hier beroep op kan doen. Maar daar zou geen verplichting bij het sluiten van het contract aan gekoppeld mogen worden.

Verplichte begeleiding gaat trouwens sterk in tegen de kennis die we hebben opgedaan over housing-led benaderingen. Die visie stelt dat alles begint bij een onvoorwaardelijke woning. Er wordt in dit systeem wel voortdurend begeleiding aangeboden, maar zonder verplichtingen. De successen van deze benadering zijn onderzocht en worden door iedereen bejubeld, maar toch grijpt deze regering terug naar het idee dat het recht op wonen voorwaardelijk is.

Door zo sterk te focussen op de begeleiding van sociale huurders, zouden ook gegevens over gedragskenmerken van de huurder uitgewisseld moeten worden. Dit raakt bijzonder fors aan de privacy van de betrokken kandidaat-huurders. Daarenboven menen we dat welzijnsactoren beter dan de sociale verhuurder kunnen inschatten en beslissen of er nood is aan begeleiding.

 

Specifieke doelgroepen

Het lokaal bestuur kan zelf beslissen of ze een derde pijler wil uitwerken. Deze kan maximaal 30% van de toewijzingen bedragen. Binnen deze pijler moeten specifieke doelgroepen bepaald worden die een voorbehouden plaats krijgen. De Vlaamse Regering omschrijft een aantal mogelijke doelgroepen zoals senioren of personen met aan handicap, maar een lokaal bestuur kan er ook zelf toevoegen. Eigenaardig genoeg kunnen sommige doelgroepen, zoals mensen in dak- of thuisloosheid zowel via pijler twee als via pijler drie gekozen worden. Het is afwachten of lokale besturen zullen opteren om hier effectief ook doelgroepen te selecteren met een specifieke woonproblematiek. Problematisch is in elk geval dat ook op deze pijler verplicht lokale binding zal gelden.

Dit is een zeer verregaande vorm van decentralisatie zonder dat wordt aangetoond waarom dit nodig is. Het is onduidelijk waarom kwetsbare doelgroepen niet allen, zonder lokale binding, meegenomen kunnen worden in de tweede pijler.

 

Mutaties

We mogen niet vergeten dat we de komende jaren ook mogen verwachten dat heel veel sociale huurders zullen moeten verhuizen naar een andere sociale woning wegens een renovatie op de plek waar ze nu wonen. Dat betekent dat we de eerstkomende jaren mogen verwachten dat daardoor het aantal toewijzingen voor nieuwe sociale huurders al bij al eerder beperkt zal blijven.

 

Conclusie

De doelstellingen inzake een verhoogde objectiviteit, eenvoud en transparantie worden helemaal niet gehaald. Het systeem is zo complex dat een kat er haar jongen niet meer in terugvindt.

Daarnaast stellen we vast dat door het buitengewoon grote belang van lokale binding bijzonder hoge drempels opgeworpen worden die zelfs kwetsbare groepen mensen uitsluiten van de sociale huur. We kunnen er ook niet om heen dat het systeem totaal uit evenwicht wordt gebracht door het te beperkte aantal toewijzingen voor mensen met een extra of acute woonnood. Dat zal dak- en thuisloosheid net meer in de hand werken dan oplossen en raakt aan het recht op wonen van de meest kwetsbare personen.

Het Grondwettelijk Hof heeft in zijn arrest van 14 januari 2021 twee artikels uit het Energiedecreet vernietigd. Daardoor hebben investeerders in zonnepanelen niet langer de garantie over de toepassing van de terugdraaiende meter. Dat heeft echter ook een impact voor huurders met zonnepanelen.

Wie over zonnepanelen beschikt en nog steeds een terugdraaiende teller heeft, wordt normaal vergoed voor de overtollige elektriciteit. Wanneer deze opgewekte elektriciteit niet wordt verbruikt door de bewoner, wordt deze op het net gezet en draait de teller terug. Technisch kan dat nu eenmaal niet anders.

In de toekomst zal men echter de digitale, zogenaamde slimme meter, uitrollen. Hierdoor kan zowel de hoeveelheid opgewekte elektriciteit als de door de bewoners verbruikte elektriciteit gemeten worden. Voor de op het net geïnjecteerde elektriciteit zullen overnamecontracten met de distributiemaatschappijen gesloten moeten worden. En dit tegen een veel lager tarief dan wat men betaalt voor het eigen verbruik van de door zonnepanelen opgewekte elektriciteit. Dat komt omdat op het moment van veel opgewekte zonne-energie, het aanbod aan elektriciteit hoog is terwijl de vraag eerder laag is. Dat leidt tot lage elektriciteitsprijzen op die momenten.

Het Vlaams parlement had bij de aanpassing van het Energiedecreet daarom aan de eigenaars en investeerders in zonnepanelen beloofd dat ze blijvend konden rekenen op de terugdraaiende teller. Die rekenden daarop om hun investering rendabel terug te verdienen. Het Grondwettelijk Hof heeft die garantie op een terugdraaiende teller echter afgeschaft, onder meer omdat het Vlaams parlement hiermee ten onrechte de federale bevoegdheid heeft betreden. Zowel de CREG (federale energieregulator) als de VREG (Vlaamse energieregulator) hadden hiervoor op voorhand gewaarschuwd. Wat gebeurd is, stond dus in de sterren geschreven.

Compenserende investeringspremie voor eigenaars zonnepanelen

De Vlaamse Regering, bij monde van minister voor Energie Zuhal Demir, heeft nu een compensatieregeling uitgewerkt (een compenserende premie) voor het rendementsverlies die eigenaars van zonnepanelen dreigen te lopen door de afschaffing van de terugdraaiende teller.

Personen die investeerden in zonnepanelen mochten er namelijk vertrouwen in hebben dat de overheid haar belofte dat de terugdraaiende teller nooit zou afgeschaft worden, zou nakomen. Wie in zonnepanelen investeerde heeft hiermee rekening gehouden, nu het rendement gunstig beïnvloed werd door de opgewerkte zonenergie die op het net werd geïnjecteerd.

Van zodra voor de zonnepaneelinstallatie wordt overgeschakeld op een digitale meter kunnen de eigenaars een compenserende investeringspremie krijgen die berekend wordt in functie van het opgewekt vermogen en de duur van de zonnepaneelinstallatie. Op die manier hoopt de Vlaamse regering het geschokt vertrouwen in haar deels te herstellen.

Huurders en loutere gebruikers blijven in de kou staan

Maar niet alleen de eigenaars en investeerders dreigen de dupe te worden. Ook private huurders die een woning met een zonnepanelen huren, dreigen het slachtoffer te worden zodra de terugdraaiende teller wordt vervangen door een digitale teller. Want vanaf dat moment zullen ze nog slechts een minimale vergoeding krijgen voor de elektriciteit die op het net wordt geplaatst wanneer ze de opgewekte elektriciteit niet zelf verbruiken. En alhoewel de huurder van een dergelijke woning net zo goed in zijn vertrouwen in de overheid is geschokt, wordt voor hem geen enkele compensatiepremie of -regeling uitgewerkt. Vragen daarover vanuit het Vlaams Huurdersplatform of de huurdersbonden bleven tot op heden onbeantwoord of stoten op een ‘njet’. Het enige wat deze private huurders kunnen doen is zoveel als mogelijk de elektriciteit verbruiken (bv. voor de wasmachine) op het moment dat de zon schijnt. Maar die aanpak kan natuurlijk nooit het verlies volledig compenseren.

Vanuit de regering wordt geantwoord dat de huurders dan maar zelf met hun verhuurder een aangepaste regeling moeten uitwerken. Maar hieronder zullen we toelichten waarom zoiets bijzonder lastig wordt en voor recente woninghuurcontracten zelfs ondoenbaar is.

Huurders die een kostenvergoeding betalen voor de door zonnepanelen opgewekte elektriciteit

De meeste woninghuurders die een huurcontract hebben afgesloten voor 1 januari 2019 betalen een kostenvergoeding voor de elektriciteit die door zonnepanelen op hun huurhuis is opgewekt. Hoe die regeling er precies uitziet en hoe de hoogte van die kostenvergoeding is bepaald, hangt af van huurcontract tot huurcontract. Met de huurdersbonden raden we in ieder geval aan dat de huurder zelf klant of abonnee is bij de distributiemaatschappij en zo de voor hem meest gunstige energieleverancier kan kiezen. Het is namelijk zijn recht om zelf zijn energieleverancier te kiezen. Een private verhuurder kan en mag hieraan geen afbreuk doen. Indien bovendien de huurder een zogenaamde beschermde klant is, die recht heeft op het sociaal gas- en elektriciteitstarief, heeft deze huurder hier zeker alle belang bij.
Meestal wordt naast de verlaagde elektriciteitsfactuur die de huurder aan de distributiemaatschappij betaalt, een aparte vaste of forfaitaire vergoeding overeengekomen met de verhuurder van de woning voor de elektriciteit die door de zonnepanelen is opgewekt is en/of verbruikt. Doordat die huurder met zonnepanelen vanaf de installatie van de digitale meter meer zal moeten betalen voor de van het distributienet afgenomen elektriciteit (door de afschaffing van de terugdraaiende teller), zou het niet onredelijk zijn om de forfaitaire vergoeding met een vergelijkbaar bedrag te verkleinen. Immers als een vaste vergoeding is overeengekomen, kunnen verhuurder en huurder altijd de kosten herzien of omzetten in werkelijke kosten. Bij gebrek aan een onderling akkoord kan je dit ten allen tijde voorleggen aan de vrederechter. Win dan vooraf een juridisch advies in bij de huurdersbond. Want diegene die de herziening van de vaste vergoeding naar omlaag aanvraagt, moet ook het bewijs leveren dat de overeengekomen vergoeding te hoog is.
Verder is het logisch dat de huurder/abonnee een contract met een distributiemaatschappij afsluit om voor de ‘overtollige’ elektriciteit die op het distributienet wordt gezet een redelijke vergoeding te krijgen. Die dient de huurder ten goede te komen aangezien hij de huurwoning met zonnepaneelinstallatie huurt en er dus ook het genot van heeft.

Huurders die een hogere huurprijs betalen voor de zonnepaneelinstallatie

Anders ligt het met woninghuurders die sinds 1 januari 2019 een woninghuurcontract voor hun huurwoning (bestemd tot hoofdverblijf) hebben afgesloten of die over een op dat moment lopende mondelinge huurovereenkomst beschikken. Deze woninghuurcontracten vallen onder toepassing van het Vlaams woninghuurdecreet.

In deze contracten wordt immers verondersteld dat in ruil voor het voordeel die de huurder door de zonnepaneelinstallatie heeft (een lagere elektriciteitsfactuur), hij een hogere basishuur of aanvangshuurprijs betaalt. Men zou dan kunnen redeneren dat vanaf de introductie van de digitale meter, de basishuurprijs met een vergelijkbaar bedrag naar omlaag wordt herzien. Dit ten gevolge van nieuwe omstandigheden. Dit zijn externe omstandigheden die huurder en verhuurder op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst redelijkerwijze niet konden voorzien en ook niet in hun macht hadden. De afschaffing van het recht op een terugdraaiende teller voldoet aan die criteria en kan dus beschouwd worden als een nieuwe omstandigheid die een tussentijdse herziening kan rechtvaardigen.

Alleen maakte de dwingende reglementering van het Vlaams Woninghuurdecreet dat quasi onmogelijk. Die stelt immers dat een herziening van de huurprijs wegens nieuwe omstandigheden slechts mogelijk is in wel bepaalde periodes voorafgaand aan het verstrijken van een periode van drie jaar van het huurcontract. En bovendien moet de marktwaarde van het pand door deze nieuwe omstandigheden gestegen of gedaald zijn met minstens 20 % van de wettelijk eisbare huurprijs. Welnu aan die laatste voorwaarde dreigt nooit voldaan te zijn.
Gezien deze specifieke problematiek, verwachten we ook een specifiek antwoord van de regering en dus een werkbare regeling in de Vlaamse huurregelgeving. Of verliezen onze beleidsmakers opnieuw de huurders opnieuw uit het oog?

We geven tot slot nog mee dat, voor de klassieke sociale huurders (van sociale huisvestingsmaatschappijen) een aparte reglementering is uitgewerkt, die echter buiten het bestek van dit artikel valt.

Veel gezinnen hebben het door de coronacrisis extra moeilijk om hun energiefactuur te betalen. Naast verhoogde energiepremies voor beschermde afnemers, wordt deze groep ook tijdelijk uitgebreid zodat meer gezinnen kunnen rekenen op extra steunmaatregelen voor het verlagen van hun elektriciteits- en/of aardgasfactuur. 

Vlaamse steunmaatregelen

De Vlaamse overheid voorziet in samenwerking met Fluvius extra steunmaatregelen voor beschermde afnemers met als doel het verbruik en dus de energiefactuur zo laag mogelijk te houden. Zo kunnen beschermde afnemers een gratis energiescan aanvragen. Daarbij gaan ze samen met een energiedeskundige op zoek naar tips om hun energiegebruik te verminderen. Daarnaast kunnen eigenaars rekenen op sterk verhoogde energiepremies wanneer ze hun huis isoleren of hun verwarmingsinstallatie vervangen.

Ook komen beschermde afnemers in aanmerking voor de huur-en isolatiepremie. Kwetsbare huurders kunnen met behulp van een projectpromotor hun slecht geïsoleerde huurwoning laten renoveren indien de verhuurder daarmee instemt en dit wenst te bekostigen. De Vlaamse overheid voorziet steun bij het plaatsen van hoogrendementsbeglazing, dak- of zoldervloerisolatie en het na-isoleren van spouwmuren. Daarnaast kunnen beschermde afnemers tot 150 euro korting krijgen op de aankoop van een energiezuinige koelkast of wasmachine. Deze kortingsbon kan aangevraagd worden via de website van Fluvius.

Via het energiehuis kunnen beschermde afnemers terecht voor allerhande energieadvies en ondersteuning bij het aanvragen van energiepremies.

Uitbreiding sociaal tarief

Tot eind december 2021 heeft een bijkomende groep huishoudens recht op het sociaal tarief voor elektriciteit en aardgas. Het sociaal tarief – ook wel eens de ‘sociale maximumprijzen’ genoemd – is een regeling waarbij personen en gezinnen met een laag inkomen van sterk verlaagde elektriciteits- en aardgasprijzen genieten. Burgers die recht hebben op een ‘verhoogde tegemoetkoming in de ziektekosten’, krijgen van februari 2021 tot eind 2021 tijdelijk recht op het sociaal tarief voor elektriciteit en aardgas, waardoor ze ook tijdelijk het Vlaamse statuut ‘beschermde afnemer’ krijgen. Door deze tijdelijke uitbreiding van het sociaal tarief is het aantal rechthebbenden in Vlaanderen bijna verdubbeld van 215.000 tot ruim 400.000.

Wie niet behoort tot groep van beschermde afnemers, maar wel wil besparen op de energiefactuur, kan kosteloos op zoek gaan naar een goedkopere energieleverancier via de website van de VREG.

Meer informatie over het sociaal energiebeleid en de maatregelen vindt u op https://www.energiesparen.be/sociaal