In april 2021 publiceerde het Steunpunt Wonen een onderzoeksrapport over de opstart van een dynamische lijst van malafide huurders, verhuurders en makelaars. Uit het onderzoek bleek dat zo’n lijsten juridisch onhaalbaar zijn en dat er geen draagvlak voor is bij de actoren op het terrein. De minister besliste ondertussen om de conclusies van het onderzoek te volgen en niet verder te gaan met dit idee.

Het Vlaams Regeerakkoord kondigde aan om te onderzoeken of het opstellen van een dynamische lijst voor malafide huurders en verhuurders de private huurmarkt zou kunnen versterken. Deze lijst moest een tijdsgebonden en actueel beeld kunnen geven van malafide huurders, verhuurders en makelaars. Vandaar het begrip ‘dynamisch’. Er moesten duidelijke criteria voor opname en schrapping van deze lijst bepaald worden en de privacyregelgeving moest mee in acht genomen worden.

Het was voor alle duidelijkheid niet de bedoeling dat elke verhuurder of huurder die een inbreuk begaat (huurachterstal, ongeschikt verklaring van de woning, …) op de lijst zou terecht komen. Deze was enkel bedoeld voor huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars die willens wetens (ter kwader trouw) de andere partij(en) belazeren. Dankzij een zwarte lijst zou de wederpartij beter kunnen inschatten met wie hij in zee gaat. Zo kunnen er keuzes gemaakt worden op basis van meer informatie. Tot zover het idee.

Conflicterende belangen

Het onderzoek van het Steunpunt Wonen stelt dat de invoering van zo’n lijsten steeds gepaard gaat met conflicterende belangen. De bescherming van de ene partij zorgt voor belemmeringen voor de andere partij. Wat zijn namelijk de consequenties voor een verhuurder of huurder die op de lijst terecht komt? Zowel het eigendomsrecht als het recht op behoorlijke huisvesting kunnen dan mogelijks in het gedrang komen. We moeten dus nagaan of deze lijst wel proportioneel is (weegt het nagestreefde doel op ten opzichte van de inperking van andere belangen) en of er geen alternatieve en minder verregaande oplossingen zijn. Daarenboven moet ook rekening gehouden worden met de privacyregelgeving en met de context van de private huurmarkt.

Het rapport van het Steunpunt Wonen biedt onder meer inzicht in de manier waarop huurgeschillen zich voordoen, wat de juridische spelregels zijn en wat de mogelijkheden zijn om gegevens te gebruiken voor een dynamische lijst.

Malafide

Een belangrijke conclusie is dat de registratie op de lijst gebaseerd moet worden op feiten die vastgesteld zijn in een tegensprekelijke juridische procedure. In geen enkele van de bestaande procedures (behalve bij huisjesmelkerij) wordt echter een schuldgraad gehanteerd die een ‘malafide’ ingesteldheid bij de betrokkene weerspiegelt. De eventuele registratie op een lijst van malafide spelers vraagt dus een extra juridische toetsing die er vandaag niet is.

Een bijkomend knelpunt is de bevoegdheidsverdeling. Zo is het Vlaams Gewest niet bevoegd voor de vastgoedmakelarij, maar behoort dit beroep tot het federale beleidsdomein ‘Middenstand’. Bovendien is de bevoegdheidsverdeling ook op andere vlakken beperkend (bv. voor het verkrijgen van informatie uit vonnissen). Verder blijkt uit vergelijkbare initiatieven met gelijkaardige doelstellingen of werkwijzen in zowel binnen- als buitenland dat sterk nagedacht moet worden over de modaliteiten van het instrument (doelgroep, registratie, beheer, schrapping, toegang).

Denk bijvoorbeeld aan de Centrale voor Krediet aan Particulieren. Slechts bepaalde professionelen krijgen toegang tot deze centrale om de kredietwaardigheid te controleren. Zo’n gelimiteerde toegang tot een lijst creëren op de huurmarkt, waarbij gegarandeerd wordt dat die enkel gebruikt kan worden voor de (ver-)huurfinaliteit, is veel moeilijker te organiseren in de context van een Vlaamse huurmarkt met vooral huurders en verhuurders zonder professionele omkadering.

De studie verkende ook buitenlandse voorbeelden en ging na of er bij de betrokken stakeholders (huurders- en verhuurdersverenigingen, makelaarsverenigingen, armoedeverenigingen en vrederechters) een draagvlak was voor deze lijsten.

Draagvlak zwarte lijsten

Alle bevraagde organisaties waren unaniem: de uitrol van dergelijke zwarte lijsten is geen reële optie. De zeer zware personele, logistieke en budgettaire inspanningen wegen helemaal niet op tegen de kans op slechts zeer marginale effecten.

Dat de vastgoedmakelaars hier geen voorstander van zijn is logisch aangezien het toezicht op de uitoefening van erkende makelaars (dus een werkwijze met witte erkende lijsten) reeds door het BIV wordt opgevolgd. Ook de huurdersverenigingen wijzen er op dat door de schaarste inzake het aanbod op de huurmarkt en de reeds bestaande selectiemechanismen, huurders toch huurcontracten voor slechte woningen aangaan, zelfs als ze weten dat de verhuurders malafide zijn. Voor de huurdersbonden is het veel wenselijker in te zetten op de handhaving van de woningkwaliteit en het stimuleren van verplichte conformiteitsattesten.

Maar zelfs de Verenigde Eigenaars, die in lang vervlogen tijden (2002) zelf nog een zwarte lijst van huurders (onder de naam Check4Rent) opstelden en uitwerkten, zijn ondertussen een koele minnaar geworden. Sterker zelfs, uit ervaring van hun eigen initiatief maken de Verenigde Eigenaars op dat de organisatie van een dergelijke lijst een grote investering vraagt, terwijl de resultaten beperkt zijn. Bij het (private) initiatief door de Verenigde Eigenaars uit 2002 dat gericht was op personen met een huurachterstal en dat nochtans een zeer grote media-aandacht heeft verkregen, werden in totaal 35 personen als wanbetaler geregistreerd. De olifant had dus een muis gebaard.

Bovendien waarschuwen alle betrokken stakeholders voor mogelijks perverse effecten waarbij het grijze wooncircuit nog versterkt dreigt te worden omdat (malafide) verhuurders, huurders en makelaars (denk aan de Pano-reportage) uit het officiële wooncircuit geduwd worden en hun (verboden) praktijken nog intenser en meer verdoken dreigen verder te zetten. Daardoor zou het nog moeilijker worden om deze wanpraktijken op te sporen.

Minister van Wonen trekt heldere conclusies

“Gelet op de vele praktische en juridische bezwaren, alsook op het feit dat er geen draagvlak is voor zo’n lijst binnen de sector, denk ik dat er ook geen redenen zijn om verder te gaan met dit initiatief”. Dat antwoordde minister Diependaele in antwoord op parlementaire vragen van Vera Jans (CD&V), Guy D’haeseleer (Vlaams Belang) en Allessia Claes (N-VA) in de Commissie Wonen van het Vlaams Parlement. Ook al blijft de minister van oordeel dat het intrinsiek een goed idee is, stelt hij klaar en duidelijk dat hij dit niet zal uitvoeren. Daarentegen wil hij wel verder werk maken van initiatieven zoals Housing First (een aanbod van sociale huurwoningen in de bestrijding van dak- en thuisloosheid) en Skaeve Huse (Antwerps pilootproject experimentele woonvormen in het tweede deel van de legislatuur).

Het Vlaams Huurdersplatform en de huurdersbonden zijn alvast opgetogen met deze beslissing.

Via deze link kan u een korte samenvatting vinden of het volledig rapport downloaden: Onderzoek naar een dynamische lijst van malafide huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars — Steunpunt wonen.

Een overheid die regels opstelt, krabt zich wel vaker in de haren wanneer ze merkt dat die regels in de praktijk niet worden nageleefd. Die vaststelling kunnen we in coronatijden makkelijk maken, maar voor andere regelgeving geldt dat evenzeer. Jana Verstraete en Diederik Vermeir bogen zich over dit vraagstuk, maar dan toegepast op de discriminatieregels op de private huurmarkt.

Er is al veel gezegd en geschreven over discriminatie op de private huurmarkt. Wat voegt jullie boek toe?

Verstraete: Er wordt vaak onderzocht welk soort discriminatie voorkomt, hoe vaak het voorkomt en hoe je discriminatie kan vaststellen. Wij zetten een stap verder en onderzoeken wat er kan gebeuren om het probleem ook effectief aan te pakken.

Vermeir: In Vlaanderen hebben we al sinds 2008 een Gelijkekansendecreet. Daarin staat een discriminatieverbod. Het is verboden om te discrimineren op basis van een aantal beschermde kenmerken. Voor de huurmarkt zijn onder andere de kenmerken afkomst, vermogen, beperking en taal belangrijk. Ondanks het verbod, zien we op het terrein dat discriminatie aanwezig blijft. Dat wordt keer op keer vastgesteld. Wij onderzochten nu hoe we ervoor kunnen zorgen dat de discriminatieregelgeving optimaal wordt nageleefd. Op vraag van de Vlaamse overheid keken we in de eerste plaats naar initiatieven vanuit de sector zelf.

Discriminatie is verboden, maar een verhuurder mag wel zijn huurder selecteren. Wat is het onderscheid?

Vermeir: Soms is discriminatie heel duidelijk. Een verhuurder mag geen kandidaat-huurder weigeren louter op basis van afkomst, omdat er een hoofddoek wordt gedragen of omdat deze bij het OCMW aanklopt. Anderzijds zal er weinig discussie zijn dat je wel iemand mag weigeren als het aantoonbaar is dat die de huurprijs niet kan betalen.

Verstraete: Zo mogen verhuurders wel selecteren op de hoogte van het inkomen, maar niet op de bron van het inkomen. Met 1200 euro is het moeilijk om een appartement met een huurprijs van 900 euro te huren. Dan mag de verhuurder je weigeren omwille van de hoogte van je inkomen. Een studio van 450 euro is dan weer wel haalbaar. De verhuurder mag echter niet selecteren op de manier waarop dat inkomen wordt bekomen. Het mag dus geen rol spelen of dat inkomen nu voortkomt uit arbeid, een invaliditeitsuitkering of een leefloon.

Voor discriminatie op basis van handicap ligt het nog iets anders. Je mag als verhuurder geen redelijke aanpassingen weigeren voor een huurder met een beperking.

Vermeir: Het onderscheid is niet altijd even makkelijk te maken. Een huurder selecteren mag, maar niet op bepaalde kenmerken en alleen wanneer het gemaakte onderscheid ‘objectief en redelijk’ te rechtvaardigen is. In de praktijk bestaan daardoor grijze marges. Voor verhuurders is het niet altijd duidelijk wat wel en wat niet mag.

In het Gelijkekansendecreet staat inderdaad ook dat je geen redelijke aanpassingen mag weigeren als verhuurder voor personen met een beperking. Maar wat ‘redelijk’ is, kan opnieuw afhangen van persoon en context en is dus ten dele subjectief.

Betekent dit dat de regelgeving niet volstaat?

Vermeir: De regelgever koos er bewust voor om met open begrippen te werken zoals ‘redelijke aanpassingen’, ‘passend’ en ‘objectief’. De praktijk is zo complex dat je enkel op die manier alle mogelijke situaties voorziet. Mocht je vertrekken van een limitatieve lijst, dan vergeet je altijd bepaalde situaties. Het nadeel is dat het recht daardoor wat onvoorspelbaar wordt voor de burger.

Normaal hebben we dan rechtspraak die tot vonnissen leidt en dat zo een stuk verduidelijkt. Op die manier weet je beter hoe de regelgeving geïnterpreteerd wordt en hoe rechters oordelen. Alleen hebben we niet zoveel rechtszaken in het discriminatierecht.

Als Vlaamse overheid kan je echter ook op een andere manier regelgeving duiden, bijvoorbeeld door via infobrochures richtsnoeren te communiceren. De spelregels moeten in elk geval verduidelijkt worden. Dat is stap één als je de regels wil doen naleven. Je kan de parallel trekken met het coronabeleid. Duidelijke regels zijn een voorwaarde om deze te doen naleven.

Maar zoals daarnet gezegd moeten we de problematiek ook niet overdrijven. Sommige aspecten zijn duidelijk verboden en voldoende bekend onder verhuurders en vastgoedmakelaars.

Het regelgevend kader is belangrijk, maar daar stopt het niet. Wat is er nog nodig?

Verstraete: Je moet zorgen dat iedereen de regels kent en begrijpt, maar daarnaast moet je ook motiveren om ze te laten naleven. Dat doe je door het belang duidelijk aan te tonen. Daarnaast moet je controleren of de regels ook effectief nageleefd worden. Wij pleiten in ons boek voor twee luiken. Enerzijds informeren en sensibiliseren om mensen te overtuigen om de regels vrijwillig na te leven en anderzijds controleren en waar nodig sanctioneren.

Vermeir: Bij ‘zachte’ maatregelen zoals informeren en sensibiliseren is het de bedoeling mensen te overtuigen om de spelregels vrijwillig na te leven. Dat heeft onder meer als voordeel dat je meer duurzame gedragsverandering kan creëren dan wanneer je via straffen werkt. Want als er geen begrip is voor de sanctie dan verzwak je de legitimiteit van je regels en leidt dat mogelijk tot minder draagvlak. Daardoor kan uiteindelijk zelfs de spontane naleving van de regels verminderen.

Verstraete: Als we kwalitatief onderzoek doen, zien we dat verhuurders en makelaars om verschillende redenen discriminerend gedrag stellen. Soms is het zeer bewust, maar soms is het uit onwetendheid of op basis van vooroordelen waardoor mensen zich oncomfortabel voelen en geen risico’s durven nemen.

Vermeir: Je hebt dus ook verschillende strategieën nodig. Een combinatie van maatregelen versterkt elkaar waardoor ze nog effectiever worden. Je tracht de regels dan zo veel als mogelijk vrijwillig te laten naleven, maar er is een stok achter de deur voor wie dat niet doet. Met die stok geef je ook aan dat de regels er toe doen en je ze maar beter naleeft, waardoor de zachte maatregelen meer impact kunnen hebben. Een overheid die sensibiliseert en informeert, maar tegelijk ook sancties voorziet, kan sneller tot het gewenste resultaat komen.

De vraag die daarop volgt is wie die maatregelen moet uitvoeren. Jullie hebben specifiek onderzocht of zelfregulering een oplossing kan zijn op de private huurmarkt. Wat is jullie conclusie?

Verstraete: Er is veel bereidheid bij de sectororganisaties om te informeren en sensibiliseren. Er wordt ook al veel initiatief genomen. Maar voor het controlerende en bestraffende luik is er veel minder bereidheid. Of er worden onrealistische voorwaarden aan die bereidheid gekoppeld. Dit luik kan dus niet aan de sector overgelaten worden. Aangezien verhuurders- en makelaarsorganisaties ook niet alle verhuurders en vastgoedmakelaars bereiken, is het trouwens ook nodig dat voor het sensibiliserende luik aanvullend andere partners een rol opnemen. We denken dan aan lokale overheden of Unia.

Vermeir: De grootste eigenaarsorganisatie telt nog geen tienduizend leden terwijl er een veelvoud aan verhuurders is. Makelaars- en eigenaarsorganisaties zijn ledenorganisaties waar mensen vrijwillig bij aansluiten. Uiteraard zullen mensen dat niet doen als dat betekent dat ze daardoor ook bestraft kunnen worden.

Bij een aanzienlijk deel van de verhuringen is de immosector betrokken. Zij moeten erkend worden en zijn onderworpen aan tuchtspraak. Is er geen rol weggelegd voor hun tuchtorgaan, het B.I.V.?

Verstraete: Het B.I.V. kan nu al optreden als ze een klacht over discriminatie ontvangen. Ze kunnen die klacht onderzoeken en er kan een tuchtprocedure volgen. Al zijn er wel wat drempels in die procedure. Het is niet zo dat het B.I.V. zelf actief discriminatie opspoort.

Vermeir: Het B.I.V stelt ook dat ze weinig meldingen krijgen omdat hun procedure te weinig bekend is. Net als in procedures voor de rechtbank heb je als slachtoffer het probleem om bewijs te kunnen voorleggen en los je met een melding je woonprobleem niet op. Bovendien kan je via een melding bij het B.I.V. geen schadevergoeding krijgen. In een burgerrechtelijke procedure is dit laatste wel het geval.

Het voordeel aan de procedure bij het BIV is wel dat ze kosteloos is en dat je dus bijvoorbeeld nooit gerechtskosten zal moeten betalen.

Maar in elke procedure gebaseerd op een individuele klacht stellen we vast dat het aantal klachten beperkt blijft. Mensen kennen de procedure niet, ze kunnen er geen tijd en geld in investeren of er zijn problemen om bewijs te bekomen. Soms weten ze gewoonweg niet dat er sprake is van discriminatie. Dat zijn allemaal redenen waardoor een systeem dat gebaseerd is op individuele klachten of meldingen niet altijd goed werkt.

Verstraete: Voor veel mensen die met discriminatie te maken krijgen is de woonnood zo prangend en krijgen ze met stress te maken op zoveel levensdomeinen dat ze niet de tijd en de energie kunnen investeren in een klacht. Je kan dus ook niet zomaar verwachten dat zij dan zomaar klacht zullen neerleggen.

De oplossing kan zijn om meer proactief te werken. Zeker in de sector van de makelaars aangezien ze allemaal erkend zijn en aangesloten bij het B.I.V.. Daarenboven is het de taak van het B.I.V. om na te gaan of de verplichtingen van het beroep worden gerespecteerd. De vraag kan zeker gesteld worden of het B.I.V. wel voldoende aandacht heeft voor de discriminatiethematiek. We stellen vast dat ze bijvoorbeeld wel proactieve controles doen om na te gaan of de EPC-scores vermeld worden in huuradvertenties, maar blijkbaar niet of er sprake is van discriminatie.

Alles bij elkaar genomen: De nadelen van zelfregulering wegen dus niet op tegen de voordelen?

Vermeir: In theorie kunnen aan zelfregulering voordelen verbonden zijn. Maar het punt is dat daarvoor ook een aantal randvoorwaarden aanwezig moeten zijn, waaraan helemaal niet is voldaan. We hadden het al over de geringe organisatiegraad van de sector, wat evident een groot probleem is. Verder zijn er nog voorwaarden, bijvoorbeeld het min of meer samenvallen van de belangen van de sector en de doelstellingen die de overheid nastreeft. Eigenaars en vastgoedmakelaars hebben geen direct belang bij een betere naleving van het Gelijkekansendecreet, laat staan bij een ‘bestraffend luik’, want het beperkt hun mogelijkheden om kandidaten te selecteren. Je kan de uitvoering van de regelgeving dus niet aan hen overlaten.

Als we niet kunnen rekenen op de sectororganisaties, dan is de vraag: wie moet het dan wel doen?

Verstraete: We zien daar een sterkere rol voor de overheid of semi-overheidsinstanties.

Vermeir: Wat niet wil zeggen dat je de ledenorganisaties er niet bij kan betrekken. Je zou een breed samengesteld orgaan kunnen oprichten om kennis en aandachtspunten van mensen uit de praktijk zo goed mogelijk mee te nemen.

Verstraete: De enige bedenking die we daarbij maken is dat als bepaalde actoren zich hier niet achter scharen, we dan ook de vraag moeten durven stellen wat we van hen kunnen verwachten bij de concrete uitrol van maatregelen.

Proactief discriminatie nagaan is belangrijk. Wat betekent dat voor jullie?

Verstraete: We vallen daarbij terug op wat in Gent gebeurd is. Dat betekent dat je proactief test om te zien of er discriminatie plaats vindt. Je gaat niet meteen over tot zware sancties, maar bij een eerste vaststelling ga je het gesprek aan. Je kan bijvoorbeeld ook makelaars toeleiden naar opleidingen. Daarna wordt er opnieuw getest. Waar opnieuw discriminatie wordt vastgesteld mag je er van uitgaan dat er een zekere bewuste discriminatie is. Dan kan je wel overgaan tot een vorm van sanctie. Maar ook in die sanctie kan je dan nog verschillende gradaties hebben.

Is dat geen grote mildheid? Voor andere overtredingen wordt je wel meteen gestraft.

Verstraete: Het is belangrijk om ook het draagvlak te bewaren en de kennis over de discriminatieregelgeving uit te breiden. Zo creëer je minder weerstand op lange termijn. Dit is hoe een overheid kan reageren, maar dat neemt niet weg dat je als slachtoffer altijd de optie blijft hebben om een formele klacht in te dienen.

Vermeir: Soms hoor je wel eens dat wie in het verkeer te snel rijdt ook meteen een boete krijgt. Maar discriminatie werkt niet met duidelijke verkeersborden, noch in een context waarin iedereen het nut ziet van meer verkeersveiligheid. Het is een markt met veel niet professionele spelers waarbij wat mag en niet mag niet altijd eenduidig is. Een draagvlak blijkt ook niet zo evident. Wanneer je bij een overtreding altijd en onmiddellijk straft, ook wanneer de spelregels bijvoorbeeld wat flou zijn, loop je het risico dat de legitimiteit ervan wordt uitgehold. Daarom stellen we als principe een stapsgewijze aanpak voorop. Met twee nuances. Ten eerste kan je wel een duidelijk tijdspad uitzetten, dat niet vrijblijvend is, en waarbij je een strengere aanpak in de toekomst aankondigt voor wie blijft discrimineren. Ten tweede kan je bij flagrante, intentionele gevallen onmiddellijk strenger zijn. We denken dat zo’n aanpak de beste kansen inhoudt om de discriminatiegraad op termijn structureel naar beneden te krijgen.

Verstraete: Daarnaast is het belangrijk wat de methodologie is van een proactief beleid. Er zijn zoveel spelers op de markt dat je nooit iedereen kan testen. Ga je telkens willekeurig testen, dan is er weinig kans om een tweede keer getest te worden. Maar je kan er ook voor kiezen om daar waar bij een eerste test een vermoeden van discriminatie werd vastgesteld na een tijdje opnieuw te gaan testen.

Jullie spreken over testen, maar het geladen woord ‘praktijktest’ is nog niet gevallen, terwijl jullie dat wel bedoelen. Waar moeten deze testen volgens jullie uiteindelijk toe dienen?

Vermeir: Er zijn verschillende mogelijkheden. Testen kunnen eerst en vooral dienen om kennis te verkrijgen over het bestaan van discriminatie en de grootte-orde daarvan. Dat vertelt je meteen ook iets over de effectiviteit van het bestaande discriminatiebeleid. Je kan ook testen met als doelstelling om verder te sensibiliseren. Het resultaat van de test kan ook een aanleiding zijn om in gesprek te gaan. Daarenboven kan een test kan ook een bewijsfunctie hebben in een juridische procedure. In enkele uitspraken is een test overigens reeds als bewijsmiddel aanvaard.

Door testen periodiek te organiseren, kan je tot een cyclus komen waarin je monitort, opvolgt en bijstuurt op basis van de resultaten.

Verstraete: Je kan deze testen, met hieraan verbonden sensibiliserende en bestraffende maatregelen, ook gericht inzetten aangezien de middelen beper

kt zijn en de markt groot is. Zo kan je meer focussen op bepaalde regio’s waar de problemen groter zijn of op discriminatievormen die meer voorkomen dan andere.

Als jullie een aanbeveling aan de overheid doen, waar moet de prioriteit volgens jullie dan liggen?

Verstraete: Je kan er niet omheen dat de het aantal betaalbare en kwaliteitsvolle woningen op de private huurmarkt en het aantal woningen op de sociale huurmarkt te krap zijn. Dat is een context waarin discriminatie beter gedijt. Zolang die context er is zal het voor veel mensen moeilijk blijven om een gepaste woning te vinden. Dat legitimeert natuurlijk niet dat binnen de huidige context discriminatie nog altijd een groot probleem is. Dus het discriminatiebeleid moet ook verder vorm krijgen, zelfs al is er een context van schaarste.

Vermeir: Zeker omdat we ook zonder schaarste nog steeds discriminatie zullen vaststellen. We staan net een geïntegreerde aanpak voor. Regelgeving is slechts één aspect.

Kunnen we tot slot vaststellen dat er vandaag meer aandacht is voor sensibilisering dan voor het controle- en sanctioneringsluik?

Vermeir: Dat denk ik wel. Tekenend zijn het geringe aantal gepubliceerde uitspraken over discriminatie op de huurmarkt. Als je de cijfers bekijkt sinds woninghuur een Vlaams bevoegdheid is, vanaf 2014, zijn die op één hand te tellen. Er zijn uiteraard zeer veel stappen voor het zover komt, maar dit blijft toch opvallend laag als je dat afzet tegenover de discriminatiegraad in de praktijk.

Het boek Discriminatie op de private huurmarkt. Focus op zelfregulering wordt uitgegeven bij Gompel&Svacina.

Sociale huur is de manier bij uitstek om te zorgen voor de meest volwaardige woonloplossing. Maar alles staat of valt met een rechtvaardig toegangssysteem. Hoe staat het daarmee in Vlaanderen? Daarover ging het webinar ‘Toegang tot sociale huur’ op 27 april.

Acht stellingen legden we voor aan de deelnemers van dat druk bijgewoonde webinar (een gezamenlijke organisatie van  het Vlaams Huurdersplatform en SAM). We zetten ze hieronder op een rij.

Hoe zou jij stemmen? Eens of oneens? In het verslag van het webinar krijg je de resultaten van de poll. En uiteraard vind je in dat document ook de samenvatting van de inhoudelijke bespreking.

Dit zijn de acht stellingen uit de poll:

  1. De huidige toewijzingssystemen zijn te complex.
  2. Er is vandaag een grote schaarste aan sociale huurwoningen.
  3. Lokale besturen moeten meer greep krijgen op de toewijzing van sociale huurwoningen in hun stad of gemeente.
  4. Het SVK-puntensysteem moet behouden blijven voor een aanzienlijk deel van de toewijzingen.
  5. In een nieuw toewijzingssysteem moeten er meer toewijzingen gebeuren op basis van kwetsbarheid en acute woonnood dan vandaag.
  6. In een nieuw systeem moet de meerderheid van de toewijzingen gebeuren op basis van de chronologie van inschrijven.
  7. In een nieuw systeem moet lokale binding een belangrijk criterium zijn om sociale huurwoningen toe te wijzen.
  8. Wie een toewijzing krijgt wegens acute woonnood moet verplicht kunnen worden om begeleiding te volgen.

Wil je lokaal de rechtvaardige toegang tot sociale huur op de gesprekstafel brengen? Met onze debatnota kom je goed gedocumenteerd voor de dag. Daarin hebben we de belangrijkste feiten gebundeld.

Wil je het hele webinar of stukken eruit herbekijken? We hebben de opname op YouTube gezet:

Naar aanleiding van deze webinar is ook een artikel verschenen op sociaal.net over deze thematiek.

Het recht op zelfstandig wonen zit verankerd in de mensenrechten. Ook wie leeft met een handicap zou in een ideale wereld toegang moeten hebben tot een eigen thuis, een plek waar je graag woont, je veilig en wel voelt en waarbinnen je, met de juiste omkadering, zelf kan bepalen hoe je zou willen leven. Dat de theorie vaak nog veel mooier klinkt dan de realiteit, beaamt ook Koen Hermans, die als docent Sociaal Werk (KU Leuven) en als zorgonderzoeker (Lucas) op het snijpunt van praktijk, beleid en wetenschap staat. Zijn rode draad is een engagement voor kwetsbare groepen, wiens rechten bedreigd worden of minder gerealiseerd blijven. GRIP mocht hem enkele vragen voorleggen en wij publiceren graag dit interessante interview.

Ik val meteen met de deur in huis: hoe belangrijk is het hebben van een eigen plek in een mensenleven?

Dat hangt natuurlijk af van welke waarde we zelf geven aan een woonplek, maar voor mij zijn er drie elementen bepalend: (1) Een thuis moet een juridische zekerheid geven, iets wat bijvoorbeeld bij mensen met een handicap die verblijven in een instelling niet het geval is. (2) Je moet kunnen spreken van voldoende kwaliteit: verwarming, stromend water, elektriciteit. Dat lijken evidente dingen, maar dat is voor veel mensen nog altijd niet vanzelfsprekend. (3) Een eigen plek betekent ook dat je privacy hebt, dat je binnen die vier muren de vrijheid hebt om onder meer sociale relaties uit te bouwen. Dat kan met een partner zijn, maar dat kan evenzeer met vrienden. Dat is zo belangrijk in een mensenleven en eigenlijk de basis om erbij te horen.

Als je die drie bij elkaar neemt, ga je beseffen wat de betekenis is van een woning. Wanneer een van die drie aspecten niet gerealiseerd is, weten we uit allerlei onderzoek dat het een immense impact heeft op je welbevinden. Zeker voor mensen met een beperking is minstens één van die drie vaak niet gerealiseerd.

Zo’n eigen stek geeft je dus een vertrekpunt om deel te kunnen zijn van de maatschappij?

Ja, een eigen plek is essentieel, het is een basisconditie om te kunnen deelnemen aan de samenleving. In het onderzoek naar personen met een handicap is er de laatste jaren veel te doen rond belonging. Ik vind dat persoonlijk een heel sterke term. Ik vertaal die in het Nederlands naar ‘erbij horen’. In belonging zit alles: je hoort erbij, maar je voelt dat ook echt. Dat gevoel kan op veel verschillende manieren ingevuld worden. Voor veel mensen betekent erbij horen ook zelfstandig wonen, maar die twee kan je niet zomaar aan elkaar gelijkstellen.

In het algemeen: wat zijn volgens jou vandaag de grootste drempels op de woonmarkt?

Het feit dat we na de Tweede Wereldoorlog niet gegaan zijn voor een sociaal woonmodel, maar voor een eigendomswoonmodel is zeer voelbaar. De baksteen in onze buik blijft, dat zie je in onze cultuur, maar ook in het beleid. Vandaag is ongeveer 70 procent van de Belgen een huiseigenaar. Op zichzelf hoeft dat geen probleem te zijn, maar je ziet dat voor meer en meer mensen, gezien de schaarste, een eigen woonst onbetaalbaar is geworden.

De betaalbaarheid is voor iedereen een grote uitdaging, maar zeker voor personen met een handicap, omdat hun financiële situatie per definitie een pak slechter is. We zien dat in elk soort onderzoek. Het armoederisico ligt opvallend hoger voor mensen met een handicap. Als we de armoedecijfers berekenen, kijken we louter en alleen naar het inkomen van mensen. En als je alleen daar naar kijkt, ga je voorbij aan de extra kosten die mensen met een handicap, inclusief chronische ziekten, hebben omwille van hun beperking(en). Het kan lijken alsof ze een redelijk inkomen hebben, ook door eventuele extra tegemoetkomingen, maar van zodra je daar die handicapspecifieke onkosten gaan aftrekken (vb. woningaanpassingen, extra hulpmiddelen, …) dan blijkt dat hun levensstandaard een pak lager ligt. We staan daar onvoldoende bij stil.

Naast het financiële, zorgt ook het gebrek aan kwaliteit en toegankelijkheid voor drempels. Op de private huurmarkt zit je bijvoorbeeld met een groot segment – iets van een 45 procent – van zeer slechte woningen die niet voldoen aan de kwaliteitseisen. Je betaalt dus vaak veel voor weinig, als je al iets kan vinden, want de concurrentie is moordend. Van het moment dat je dan ergens iets mankeert, is de keuze snel gemaakt omdat huiseigenaars vrijwel altijd uit een groot aanbod aan kandidaten kunnen kiezen. Zo ontstaat natuurlijk discriminatie. Praktijktesten brengen dat ook heel duidelijk in beeld. Te vaak worden praktijktesten verbonden aan racisme, maar dit type van onderzoek brengt ook de achterstelling van personen met een beperking in beeld. Verhuurders gaan een inschatting maken van de zekerheid dat mensen kunnen betalen en dan zijn er heel veel stereotypes die nog altijd heel sterk zijn in de samenleving. Een vreemde naam, maar zeker ook een beperking, blijken dan zeer goede motieven voor mensen om je niet als huurder in huis te halen.

Hoe kunnen we die onrechtvaardigheden wegwerken?

We moet herverdelen als we een sociaal woonbeleid willen voeren. Dat doe je enerzijds door letterlijk sociaal eigendom te creëren en dus te investeren in de uitbouw van sociale woningen. In vergelijking met andere landen is onze sociale woonmarkt absoluut niet groot. Als ik me niet vergis, bestaat slechts 8 à 9 procent van ons woonpatrimonium vandaag uit sociale woningen. Internationaal gezien is dat heel weinig. De voorbije jaren is er in het sociaal woonsegment wel geïnvesteerd, maar de noden zijn immens. Er staan op dit moment alleen al in Vlaanderen 130.000 gezinnen op de wachtlijst die onder de inkomensgrens vallen. Je ziet dus dat de nood daar zeer groot is. Een bijkomend probleem is de administratieve molen: mensen moet jaarlijks hun inschrijving herhalen en daar loopt het vaak mis. Ze vallen van de lijst en moeten de hele procedure opnieuw starten. Zo blijven mensen natuurlijk uit de boot vallen.

Daarnaast kan je werken met compenserende maatregelen in de vorm van huursubsidies, een systeem dat bij ons wel bestaat, maar dat beperkt is en enkel geldt voor wie al vier jaar op de wachtlijst voor een sociale woning staat.

Een cocktail van beide is volgens mij noodzakelijk: het sociaal woningaanbod grondig uitbreiden en de huurmarkt voldoende corrigeren.

Je ziet ook vaak creatieve woonoplossingen ontstaan van onderuit. Wordt dat vandaag al voldoende ondersteund?

Het is altijd zo dat er creatieve woonoplossingen groeien van onderuit, dat is eigen aan dit soort van oplossingen. Het leegstandsprojectdenken is bijvoorbeeld heel interessant, al kan je natuurlijk vraagtekens plaatsen bij waarom er zo veel ruimte is om met leegstand aan de slag te gaan. Ik voel dat er hier en daar wel wat beweging is om die creatieve woonoplossingen te gaan erkennen, maar we zitten nog altijd met een dominant woonbeleid in functie van die eigendomsverwerving. Heel sterk middenklassegericht. In de marge gebeuren wel zinvolle dingen, maar ik heb niet de indruk dat we onze tanker van het woonbeleid aan het keren zijn, integendeel. Die wijkt af en toe een beetje af van z’n vaart, maar keren doet die zeker niet.

Heel veel sociaal werk is ontstaan als antwoord op specifieke behoeften van specifieke doelgroepen. Wat we dan doen, is een specifiek aanbod maken voor een specifieke doelgroep. Maar, dat specifieke aanbod zorgt er natuurlijk voor dat het reguliere aanbod gewoon verder kan blijven doen zonder te kijken hoe ze uitsluiten. Dat specifieke aanbod moet dus ook altijd de bal terugleggen in het kamp van het reguliere aanbod. Dat geldt voor onderwijs, welzijn, wonen, … dat geldt voor al die domeinen.

Even inzoomen op toegankelijkheid: zo inclusief is onze publieke ruimte vandaag nog niet?

Nee, inclusief denken blijft een heel grote uitdaging bij ons. Ik vind het zelf ook dramatisch. Neem nu het Ladeuzeplein in Leuven, dat is een viertal jaar geleden heraangelegd, maar hoe? Oudere mensen klagen erover, je kan niet goed met een rolstoel over de stenen rijden. Hoe is het in godsnaam mogelijk dat er niet meer reflectie was over hoe we een plein als dat op een zodanige manier kunnen inrichten dat het voor iedereen gemakkelijk toegankelijk is. Die extra inspanning voor het inclusie blijkt heel moeilijk.

Wat ook problematisch is, is dat we in België een gigantische lintbebouwing hebben. Je kan eigenlijk weinig open plekken vinden. Vanuit het perspectief van mensen die moeilijk te been zijn, is dat hoogst dramatisch. Onze ruimtelijke ordening is erg chaotisch. In de steden wordt dat wel bijgestuurd, ook al omdat dit eenvoudiger is. Woonkernen waar een aantal dingen praktisch samenkomen zijn eerder een uitzondering dan een realiteit. Bij ons is alles vaak verspreid over een immense ruimte, omdat we maar altijd hebben bijgebouwd en bijgebouwd.

Je ziet wel een aantal ambitieuze woonprojecten die daar veel slimmer op inspelen. Maar als je binnen die projecten gaat kijken, waar functies gecombineerd worden, daar zie je dat het aantal sociale woningen daarbinnen relatief beperkt blijft. En dan is nog de vraag: naar wie gaan die sociale woningen die voorzien zijn? Denk aan het punt van de concurrentie waar ik al naar verwees.

Ben je dan voorstander van quota die opleggen dat binnen dergelijke woonprojecten x-aantal woningen voorzien moeten worden voor personen met een handicap?

Ik denk dat het absoluut noodzakelijk is. Als er nieuwe, grote stadsvernieuwingsprojecten zijn, bestaan daarvoor ook minimale quota voor sociale woningen die daarin voorzien moeten worden. Op zich is het niet zo vreemd om dat soort van regelgeving op te leggen. Er hangt heel veel terughoudendheid om het spoor van quota te bewandelen, maar ik vind dat nog altijd een beloftevolle piste. Natuurlijk niet als iets finaals of als dé oplossing, maar als deel van de oplossing, als een tijdelijke ingreep.

Hoe kijk jij naar het concept universal design?

Wanneer je daar concreet naar kijkt, zie je dat men zoekt naar een manier om universaliteit te koppelen aan maatwerk. Dat is natuurlijk de theorie erachter, in de praktijk blijkt dat moeilijker om te realiseren. Voor mij gaat universeel ontwerp vooral daarover: zoeken naar manieren om die twee logica’s met elkaar te combineren. Dat is natuurlijk moeilijk en niet altijd voor iedereen haalbaar. In die zin zet de naam ons misschien wel wat op verkeerde spoor, maar het daagt je wel uit.

De kunst is om zoveel mogelijk flexibiliteit binnen te brengen in de universele oplossingen. Ik ben natuurlijk geen bouwspecialist, maar spontaan denk ik aan de breedte van deuren, liften met spraaktechnologie, de toegang van gebouwen, de inrichting van stoepen, de openbare ruimte, … We zetten al stappen in de goede richting, maar we gaan er lang nog niet ver genoeg in.

GRIP pleit onder meer voor de integrale terugbetaling van woningaanpassingen, hoe zie jij dat?

Ik vind dat dit soort van beleid kan en moet versterkt worden. Beleid voorziet al een bepaald budget, maar we zijn er nog lang niet. Aanpassingen aan woningen zijn ook per definitie universeel, dus dat betekent ook dat ze later nog bruikbaar zijn voor andere mensen. Ook dat moet dus zeker mee in rekening genomen worden.

Alle kleine stapjes zijn stapjes in de goede richting. Het gaat dus ook om voortdurend die kleine stappen te willen zien. Ik ben veel meer gaan geloven in kleine utopieën dan in grote. Het zou alleen meer aangemoedigd moeten worden door een Vlaams woonbeleid dat inzet op de meest kwetsbaren, maar daar blijf ik de laatste tien jaar op mijn honger zitten.

Heb je afsluitend nog een boodschap voor onze beleidsmakers?

In essentie moet een minister van Welzijn deels een categoriaal beleid voeren, maar liefst niet te veel. Die moet vooral voldoende aan de mouwen van de collega’s van Wonen, onderwijs, … blijven trekken om een breed inclusief beleid te voeren vanuit een holistische benadering. We moeten de instituties 2.0 vermijden, waarin mensen dan wel zelfstandig wonen, maar nog niet het gevoel hebben deel van de samenleving te zijn.

 

Dit interview verscheen eerder bij GRIP.

De renovatie van sociale woningen is een belangrijke hefboom in de strijd tegen energiearmoede. Energiearmoede treft immers 41% van de sociale huurders. De drie gewesten trekken de komende vijf jaar miljarden uit voor deze renovatie. Het Platform tegen Energiearmoede vraagt om de huurders voor, tijdens en na deze renovatiewerken te betrekken. Het formuleert hiervoor zes aanbevelingen.

Uit de nieuwe Barometer Energie- en Waterarmoede blijkt dat een vijfde (20,7%) van de Belgische huishoudens in 2019 getroffen werd door één of andere vorm van energiearmoede. Dit aandeel is nauwelijks veranderd sinds 2009. De toestand is vooral zorgwekkend voor sociale huurders, waarbij alleenstaanden, eenoudergezinnen en vrouwen nog eens het grootste risico lopen.  Deze kwetsbaarheid kan worden verklaard door een lager besteedbaar inkomen en door een energierekening die aanzienlijk zwaarder op het budget weegt. Vlaanderen scoort minder slecht dan de andere gewesten, maar in het algemeen leeft ook in Vlaanderen 15% van de huishoudens in energiearmoede.

Ondersteun huurders bij renovaties

Ondanks uitgebreide investeringen in de renovatie van sociale woningen de afgelopen jaren, slurpen veel sociale woningen nog te veel energie. Dit drijft voor huurders de energierekening op. Fors investeren in de renovatie van sociale woningen kan aanzienlijke economische, sociale en milieuwinst opleveren. De relanceplannen na de COVID-19-crisis stroken ook met deze doelstellingen. Vlaanderen zal meer dan 800 miljoen euro per jaar in de sociale huur investeren tussen 2019 en 2024 voor zowel renovaties als nieuwbouw.

Om de effecten van deze investeringen op lange termijn te maximaliseren, adviseert het Platform tegen Energiearmoede om de huurders te betrekken bij het renovatieproces en om hen te ondersteunen bij het gebruik van hun gerenoveerde woning. Renovatiewerken hebben een grote impact op het leven van huurders van sociale woningen en moeten dus aandachtig opgevolgd worden door woonmaatschappijen.

Aanbevelingen om energiearmoede tegen te gaan

De leden van het Platform tegen Energiearmoede formuleren op basis van verdieping in bestaande initiatieven uit België en Frankrijk en op basis van interviews met betrokkenen (huurders, huurbegeleiders, sociale huisvestingsmaatschappijen en professionals inzake renovatie) unaniem zes aanbevelingen. Die worden opgedeeld in drie pijlers:

Het Platform tegen Energiearmoede brengt de betrokken spelers zoals energieleveranciers- en verdelers, regulatoren, armoedeverenigingen, OCMW-federaties, academici, administraties, architecten, sociale-huisvestingsmaatschappijen bijeen en wordt beheerd door de Koning Boudewijnstichting. Ook VIVAS is lid van dit Platform en werkte mee aan dit rapport.  

De federale regering besliste dat het aantal begunstigden van een sociaal tarief voor gas en elektriciteit tijdelijk fors uitgebreid wordt. Alle huishoudens die genieten van de verhoogde tegemoetkoming in de gezondheidszorg (RVT) zullen hiervan kunnen genieten.

Personen die recht hebben op de verhoogde tegemoetkoming en een contract hebben afgesloten voor de aankoop van elektriciteit en aardgas, hebben van 1 februari 2021 tot en met 31 december 2021 tijdelijk recht op het sociaal tarief. Het sociaal tarief geldt enkel voor het domicilieadres.

Het sociaal tarief wordt toegekend aan deze nieuwe rechthebbenden voor de periode van 1 februari tot 31 december 2021. Het komt bijna neer op een verdubbeling tegenover wie nu al recht heeft op het sociaal tarief.

De omschakeling is eenvoudig voor nieuwe begunstigden. Zij blijven klant bij hun leverancier, die het sociaal tarief zal toepassen in plaats van het commerciële tarief. Dit voor de duur die door de overheid wordt voorzien. Aan het einde van deze periode zullen zij vanzelf weer omschakelen op het commerciële tarief, tenzij de maatregel verlengd zou worden. Zolang u van het sociaal tarief geniet, heeft u er dus geen belang bij om van energieleverancier te wisselen.

Wat betekent dit voor u?

Doordat de energieleveranciers pas om de drie maanden op de hoogte worden gebracht van wie sociaal tarief geniet, zullen klanten dit pas in mei op hun energiefactuur zien. Het sociaal tarief wordt dan wel toegepast met terugwerkende kracht vanaf 1 februari 2021. Mocht u merken dat u op de factuur van mei 2021 toch geen sociaal tarief krijgt toegekend alhoewel u hier wel recht op denkt te hebben, neem dan contact met de mutualiteit.

Meer uitleg vindt u bij FOD Economie: Sociaal tarief voor elektriciteit en aardgas voor personen met een verhoogde tegemoetkoming.

Twijfelt u of u in aanmerking komt voor de verhoogde tegemoetkoming in kosten gezondheidszorg, dan kan u hier terecht: Verhoogde tegemoetkoming: betere vergoeding van medische kosten – RIZIV (fgov.be)

Er bestaan verschillende kortingen op de onroerende voorheffing. Die kortingen hangen samen met kenmerken van de bewoners en komen dus ook die bewoners toe. Wanneer het een huurwoning betreft, gaat het dus om een korting voor de huurders. Maar wanneer huurders een korting aanvragen, wordt die eigenaardig genoeg verrekend via het aanslagbiljet van de eigenaar.

 

Vermindering onroerende voorheffing

Sommige huurders hebben recht op een mindering onroerende voorheffing. Wanneer er minstens twee kinderen zijn waarvoor u kinderbijslag ontvangt, wanneer u een handicap hebt die werd vastgesteld voor u 65 werd of indien u grootoorlogsverminkte bent, dan kunt u deze vermindering bekomen. Het kan al snel over enkele honderden euro’s per jaar gaan.

 

Aanvraag nodig

Voor eigenaars gebeuren deze verminderingen automatisch. Huurders moeten dit echter aanvragen. Nadat een huurder dit één maal heeft gedaan, dan wordt de volgende jaren de vermindering wel automatisch toegekend. Huurders kunnen de vermindering tot vijf jaar terug aanvragen en ontvangen.
Veel huurders weten echter niet dat ze er recht op hebben en vragen dit dus niet aan, waardoor ze dit voordeel mislopen. Het moet nochtans perfect mogelijk zijn om dit ook voor huurders automatisch te laten toekennen. We blijven hiervoor ijveren, maar raden huurders tot die tijd sterk aan om zelf de aanvraag te doen.

 

Doorstorten of afhouden huur

Wanneer de vermindering aan de huurder wordt toegekend, dan wordt het bedrag telkens in rekening gebracht via het aanslagbiljet van zijn verhuurder. De vermindering voor de huurder komt zo dus steeds eerst terecht bij de verhuurder, die dan verondersteld wordt om dit door te storten aan de huurder. Alleen gebeurt dit vaak niet.

Normaal krijgen huurders jaarlijks bericht over welk bedrag het gaat, zodat ze dit kunnen terugvragen aan hun verhuurder. Wanneer verhuurders hier niet toe bereid zijn, kan de huurder desnoods het bedrag afhouden van de huur en dit melden aan de verhuurder.

Maar wanneer de huurder de woning al verlaten heeft, en toch nog de vermindering moet terugkrijgen van de verhuurder, dan is dat een stuk moeilijker. Aangezien er geen huur meer wordt betaald, kan dit bedrag ook niet afgehouden worden. Zeker in conflictsituaties in het dan erg lastig om de vermindering nog te bekomen. Tenzij er natuurlijk naar de vrederechter gestapt wordt, wat natuurlijk niet de bedoeling kan zijn.

 

Aanpassing

Sommige huurders zien hun centen dus nooit, omdat ze niet weten dat ze er recht op hebben, omdat ze het niet aanvragen of omdat het bij de verhuurder blijft plakken. Daarom vragen we dat er dringend werk gemaakt worden van een automatische toekenning aan de huurder zodat deze vermindering rechtstreeks bij de huurder terechtkomt.

Stefan Goemaere en Mieke Van Poucke zijn gedreven opbouwwerkers bij Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen. Ze bijten zich stevig vast in de problematiek van energie-armoede. Via concrete projecten en beleidsadviezen proberen ze het verschil te maken. In coronatijden kon het huurdersblad hen digitaal interviewen.

HUURDERSblad: Wat moeten we precies onder energie-armoede verstaan?

Stefan Goemaere: Vaak gaat het over mensen met een laag inkomen en hoge energiefacturen. Ze komen in de problemen en bouwen schulden op. Uiteindelijk kan dat resulteren in een budgetmeter of zelfs de afsluiting van energie. Maar we zien ook mensen met een gewone energiefactuur die toch zo’n laag inkomen hebben dat ze in gelijkaardige problemen terechtkomen. Zeker als daar nog eens  hoge huurkosten bijkomen. Er is ook nog een groep mensen die het meest verborgen blijft. Die mensen maken geen schulden, maar doen zichzelf tekort. Zij verwarmen bijvoorbeeld in de winter maar beperkt, simpelweg omdat er niet meer geld is.

Mieke Van Poucke: Sommige mensen zetten zich echt in de kou om geen hoge rekening te hebben. Dat leunt ook aan bij wat we ‘subjectieve armoede’ noemen. Het feit dat mensen voortdurend schrik hebben om een hoge factuur te hebben en er dus veel stress is als er toch gas, elektriciteit of water gebruikt wordt.

 

Bestaande oplossingen voor mensen in energie-armoede

HUURDERSblad: Mensen die dit lezen en zich in deze situatie herkennen, waar kunnen zij terecht?

Stefan Goemaere: Het eerste aanspreekpunt is het OCMW, maar dat is een drempel voor heel veel mensen. In heel wat gemeenten bestaan er ook woonwinkels of woondiensten waar je terecht kan. En wanneer je tot de doelgroep behoort, kan je ook een energiescan aanvragen. Zij kijken mee naar je factuur, geven tips en mogelijke oplossingen. Op www.energiesnoeiers.be kan je je postcode ingeven en dan zie je meteen waar je dit kan aanvragen. Zodra je betaalproblemen hebt, raden we ook aan om je energieleverancier te contacteren. Die zijn zeker aanspreekbaar.

Mieke Van Poucke: Voor je eindfactuur kan je dan bijvoorbeeld een afbetalingsplan vragen. Er zijn wel mensen die dat niet durven vragen, maar dat is vaak geen probleem voor leveranciers.

HUURDERSblad: Jullie hebben ook concrete projecten lopen. Kan je daar iets meer over vertellen?

Mieke Van Poucke: We hebben de projecten ‘energieke dorpen’ en ‘energieke OCMW’s’. Daarbij gaan proberen we op dorpsniveau om het energieverbruik van mensen te verminderen. We doen dat in samenwerking met het OCMW. Zo contacteren we die mensen met een hoog verbruik, al is dat in coronatijd natuurlijk wel iets moeilijker. Veel problemen doen zich voor bij mensen in privé huurwoningen. We leggen ons er specifiek op toe om de kwaliteit van die private huurwoningen aan te pakken. We treden daarvoor ook in direct contact met de verhuurders.

We gaan in gesprek met de verhuurder en stellen het op een zeer positieve manier voor. De verhuurder krijgt gratis advies. We werken samen met renovatiebegeleiders, we onderzoeken de staat van de woning en informeren over de regelgeving. Sommige verhuurders gaan hier niet op in, maar de meeste verhuurders staan toch open voor zo’n vrijblijvend advies. Drie van de dertien gecontacteerde verhuurders in dit dorp hebben ook effectief isolatie aangebracht. Ik ben licht positief. Het is als huurder helemaal niet evident om de eigenaar hierover aan te spreken. Vanuit een gemeente loopt dat veel makkelijker.

 

De derde duurste van Europa

HUURDERSblad: Als we het hebben over energie-armoede dan gaat het over een beperkt inkomen, maar ook over de energiefactuur die de pan uit swingt. Vaak ligt dat niet eens aan het verbruik, maar aan andere kosten die in de factuur zitten.

Stefan Goemaere: Als je de elektriciteitsfactuur bekijkt, dan betaal je eigenlijk maar één derde ervan aan verbruikte elektriciteit. Van je totale energiefactuur is het grootste deel distributie- en transportkost. Transportkosten hangen samen met het voer van energie langs de grote masten en de hoogspanning. De kost van de netbeheerder naar je huis is de distributiekost. Maar bij dit laatste worden er ook allemaal andere kosten toegevoegd.

Het sociaal tarief zit daar bijvoorbeeld in, al is het maar voor een klein deeltje. Maar bijvoorbeeld ook de befaamde subsidies voor zonnepanelen zitten daar in, net als subsidies voor windmolenparken aan zee, de straatverlichting, … . Er zit dus heel veel verstopt in die energiefactuur. Wij vinden dat dit niet in de factuur thuishoort, maar in de gewone belastingen. Dat is sociaal rechtvaardiger, maar is ook goed met het oog op de voor ons liggende energietransitie.

Het klinkt misschien wat eigenaardig, maar eigenlijk moeten we veel meer elektriciteit gaan verbruiken om af te raken van fossiele energie. Als de kost van elektriciteit en alles wat er aan toegevoegd wordt kan dalen, dan kan die omslag sneller gebeuren.

Mieke Van Poucke: We zijn trouwens na Denemarken en Duitsland de derde duurste van Europa.

Stefan Goemaere: Dat is te wijten aan al die extra zaken in de factuur, want omdat de energiemarkt in Europa sterk verbonden is, ligt de energieprijs op ongeveer even hoog. Mocht Vlaanderen een apart land zijn, dan komen we zelfs op gelijke hoogte met de duurste. Want de energiefactuur in Brussel of Wallonië ligt ook lager.

HUURDERSblad: Zelfs binnen Vlaanderen zijn er verschillen.

Stefan Goemaere: Zeker. Zelfs in West-Vlaanderen zien we die verschillen al. De streek rond Kortrijk is de duurste regio van Vlaanderen voor elektriciteit. De goedkoopste, amper 50 kilometer verder, is de regio rond Diksmuide. Dat komt doordat er onder de distributiebeheerder heel wat werkmaatschappijen actief zijn. Dat zijn de vroegere intercommunales. Zij hebben ook allemaal werkingskosten die ze op een andere manier doorrekenen in de factuur.

 

Papillon: energiezuinige toestellen voor wie ze niet zelf kan kopen

HUURDERSblad: Jullie geven niet enkel beleidssignalen, maar nemen ook zelf het heft in handen. Zoals met het bekroonde Papillon-project.

Stefan Goemaere: We zijn het Papillon-project gestart omdat we tijdens huisbezoeken zagen dat nogal wat mensen gebruik maken van oude elektrische toestellen. Een diepvriezer, koelkast of wasmachine die oud zijn of wat kapot waren die een hoog energieverbruik hebben. Die mensen hebben een hoge factuur maar niet het geld om te investeren in betere toestellen.

We zijn dan met het plan op de proppen gekomen om goeie, energiezuinige toestellen te verhuren aan mensen die ze niet kunnen kopen. We doen dat met een contract van lange duur waarbij ook herstellingen inbegrepen zijn. We doen dat samen met het merk Bosch. Na het pilootproject, zijn we nu klaar om op te schalen.

HUURDERSblad: Je huurt dus het toestel tegen een lage prijs, maar verbruikt minder energie waardoor het uiteindelijk voordelig uitkomt?

Stefan Goemaere Stefan Goemaere: Klopt. Mensen kunnen besparen vanaf dag één. Als het over een wasmachine of vaatwas gaat, dan besparen ze zelfs ook nog eens op de waterfactuur. Daarnaast heb je ook een comfortverhoging. Sommige mensen zijn afhankelijk van voedselbedeling en kunnen nu dankzij een deftige diepvriezer veel langer doen met hun voedselpakket. Mensen die een wasmachine in huis hebben moeten niet langer beroep doen op familie of vrienden of naar een wassalon gaan.

Daar komt nog eens de waardigheid bovenop. Dat is soms moeilijk te begrijpen, maar we hadden bijvoorbeeld een vijftiger die bij de levering van zijn koelkast begon te wenen. Toen ik vroeg waarom, antwoordde hij dat het de eerste keer in zijn leven was dat hij zo’n kwaliteitsvol product in huis had. Dat betekende enorm veel voor hem. In het weekend kwamen zijn kinderen en het feit dat hij zijn vlees in de frigo kon bewaren in plaats van in een frigobox op elektriciteit deed iets met die man.

HUURDERSblad: Die concrete verbeteringen zijn heel mooi. Vrezen jullie echter niet dat de factuur van de energie-transitie weer bij de meest kwetsbare mensen belandt?

Stefan Goemaere: Dat is zeker een gevaar. We moeten erover blijven waken dat dit op een sociaal rechtvaardige manier gebeurt. Net daarom moet alle investeringen voor groene energie in de belastingbrief in plaats van in de energiefactuur. Dan leg je de last bij de sterkste schouders.

Mieke Van Poucke: Ze zijn ook al een tijdje bezig met het onderzoeken van een koolstoftaks. De opbrengst daarvan zou moeten teruggaan naar de burgers, via investeringen in bijvoorbeeld meer en energiezuinige sociale woningen. Die taks kan gebruikt worden om energie-armoede aan te pakken.

 

Een antwoord op energie-armoede?

HUURDERSblad: Er beweegt heel wat in dit debat. Ongetwijfeld zijn er heel veel maatregelen nodig om een volledig antwoord te bieden op energie-armoede, maar welke maatregel is voor jullie de belangrijkste om echt een groot verschil te komen.

Stefan Goemaere: Als je op kortere termijn het verschil wil maken, dan moet je iets aan die factuur doen. Uiteraard moet je ook volop werken aan kwaliteit van sociale en private huurwoningen, maar dat duurt natuurlijk iets langer.

Mieke Van Poucke: Vergeet ook zeker de inkomens niet. De leeflonen vervangingsinkomens zijn gewoon te laag terwijl de huurprijzen en energieprijzen stijgen.

Stefan Goemaere: En doe ook iets aan het ontradingstarief. Stel dat je plots geen brood meer kan kopen bij de bakker omdat het te duur is, dan zal die bakker je op de duur geen brood meer willen verkopen. Dan stuurt de samenleving je naar een andere bakker. Daar vindt je hetzelfde brood, alleen 20% duurder. Dan ga je nog steeds het brood niet kunnen kopen en moet je ondertussen nog een schuld afbetalen aan de eerste bakker. De bakker waar je hulp moet zoeken is duurder. Dat is exact wat we doen met het ontradingstarief op de energiemarkt. Mensen die de energiefactuur niet meer kunnen betalen komen automatisch bij de netbeheerder terecht. Die is verplicht om een duurder ontradingstarief te vragen. Dat zou toch echt niet mogen.

 

Vijf energietips:

 

Dit artikel verscheen eerder in het huurdersblad, editie 245.

Het Rekenhof onderzocht welke maatregelen de Vlaamse overheid nam om de energieprestaties van de bestaande sociale huurwoningen tegen 2020 te verbeteren. Ze analyseerde daarvoor de resultaten van het Vlaams energierenovatieprogramma 2020. Het Rekenhof stelde vast dat dit programma een achterstand heeft opgelopen. De doelstellingen werden in augustus 2020 nog niet volledig gehaald: 6,3% van de sociale woningen voldeed niet aan de doelstelling inzake dakisolatie, 8,1% voldeed niet aan de doelstelling inzake isolerende beglazing en 9,6% voldeed niet aan de doelstelling inzake centrale verwarming.

Handhaving

Het al dan niet behalen van dakisolatie, isolerende beglazing en een up‐to‐date centrale verwarming, wordt ook nauwelijks gehandhaafd via het woningkwaliteitsbesluit. Het beleidsmatig investeringsprogramma dat de Vlaamse Regering voor de sociale woningprojecten uitwerkte, voldoet volgens het Rekenhof bovendien niet aan de vereisten van de Vlaamse wooncode: er is geen verdeling van de middelen over nieuwbouw, vervangingsbouw, renovatie en aanpassingswerken, noch een regionale spreiding. Er is evenmin aangetoond dat het programma tegemoet komt aan de reële woonbehoeften.

Wel heeft de Vlaamse overheid maatregelen genomen om renovatiebeslissingen in de sociale huisvesting meer planmatig en onderbouwd te nemen, hoewel in de praktijk vele renovatieprojecten vaak uit beperkte ingrepen bestaan.

Belang

Het Rekenhof haalt nog aan dat de energiezuinigheid van het patrimonium belangrijk is in het licht van, onder meer, de betaalbaarheid van het wonen in de sociale huisvesting en de klimaatdoelstellingen van de Vlaamse overheid.

Gebaseerd op het persbericht van het Rekenhof. Het volledige onderzoek kunt u hier terugvinden.

Tijdens de eerste periode van de coronacrisis kreeg de ombudsdienst de opdracht om te bemiddelen in private huurconflicten. Sinds 30 september is deze opdracht afgelopen. Na 136 meldingen bemiddelde de ombudsdienst uiteindelijk in 25 situaties. Er is nu ook een eindrapport beschikbaar.

Informatie

Eén van de belangrijkste conclusies van het rapport is de nood aan voldoende informatie voor de betrokken partijen. Zowel huurders als verhuurders moeten weten welke rechten en plichten ze hebben. Voor veel mensen volstaat de beschikbare informatie om tot een oplossing te komen, maar soms volstaat dat niet. Dan hebben burgers nood aan een eerste advies op maat. Huurders zoeken vooral een antwoord over de toepassing van de regels en over de mogelijkheden om die af te dwingen: ‘Hoe spreek ik mijn verhuurder het best aan? Doe ik dat telefonisch, met een gewone brief of met een aangetekend schrijven? Wanneer zet ik de stap naar de rechter?’.

Dat is exact waarvoor je bij een huurdersbond terecht kan. De ombudsman is zeer positief over de huurdersbonden. “Zij nemen een erg geapprecieerde plaats in, waarmee het goed samenwerken is, ook en opnieuw tijdens de coronagebonden bemiddelingsopdracht”, zo lezen we in het eindrapport.

Hulpverlening

De ombudsdienst besluit ook dat mensen die op zoek zijn naar oplossingen vaak niet enkel nood hebben aan bemiddeling, maar ook aan hulpverlening. Vaak zijn er onderliggende redenen of andere problemen die een oplossing bemoeilijken. Een toegankelijke hulpverlening sluit dus nauw aan bij een goed functionerende geschillenbeslechting.

In het huurdersblad van december 2020 kunt u een ruimer artikel terugvinden over dit eindrapport.
De ombudsman lichtte het rapport ook toe op de radio: dit kunnen jullie hier herbeluisteren.