Op 26 mei 2019 mogen we opnieuw met zijn allen naar de stembus. Het Vlaams Huurdersplatform, de Vlaamse huurdersbonden en VIVAS, vinden het tijd voor een echte omslag in het woonbeleid. Er is vandaag een wooncrisis aan de gang. De komende verkiezingen zijn het moment bij uitstek om ons woonbeleid fundamenteel te herdenken en voor een trendbreuk te zorgen. U kunt hier ons uitgebreid memorandum lezen met 16 krachtlijnen voor een rechtvaardig woonbeleid.
RECHT OP WONEN
Het uitgangspunt is het recht op wonen: iedereen heeft recht op een aangepaste woning van goede kwaliteit, die betaalbaar is, met woonzekerheid en die gelegen is in een goede woonomgeving. Sinds de laatste staatshervorming ligt het zwaartepunt van het woonbeleid op het Vlaamse bevoegdheidsniveau, maar ook verschillende federale maatregelen hebben nog een grote impact op de woonsituatie van de Belgen en Vlamingen.
WOONFISCALITEIT
Elk jaar gooit onze overheid zowat 1,65 miljard euro over de balk via de woonbonus. Dit fiscaal voordeel voor mensen die eigenaar worden werkt niet. Begin deze week werd nog maar eens een doctoraat gepubliceerd waaruit blijkt dat de woonbonus de woningprijzen de hoogte in stuwt. Daarenboven komt deze maatregel enkel ten goede aan wie een woning wil en kan kopen. Zo verdeelt hij van arm naar rijker. Niet één deskundige durft de woonbonus nog te verdedigen.
Het dringt steeds sterker door dat een eigendomsneutraal woonbeleid aangewezen is. Want ondanks decennialange, buitenproportionele eigendomsondersteuning, is 30% van de Vlamingen geen eigenaar van een woning. Door zo hard te focussen op het verwerven van eigendom, ging er amper aandacht naar de verdere groei van het aantal sociale woningen en werd nauwelijks ingegrepen op de private huurmarkt. Dat is meteen ook de hoofdoorzaak van de huidige wooncrisis.
PRIVATE HUURMARKT
Op de private huurmarkt stellen we vast dat de huurprijzen en woonkwaliteit volledig uit balans zijn. Mensen wonen onbetaalbaar, onzeker, te klein en ongezond. Voor panden in een erbarmelijke staat worden ontzettend hoge huurprijzen gevraagd. De huurprijzen in dit marktsegment stijgen sneller dan de inflatie en de kwaliteit verbetert niet. Ondertussen houdt één op drie private huurders na het betalen van zijn huur te weinig over om nog menswaardig te leven en woont bijna de helft van de private huurders in een woning van ontoereikende kwaliteit.
Durf dus te investeren in die private huurmarkt. Maak van de huursubsidie een echte betaalbaarheidssubsidie en schaf de verhuisvoorwaarde af. Verplicht een conformiteitsonderzoek voor elk woning die te huur wordt aangeboden en stimuleer verhuurders om hun woningen in orde te maken. Ken hen bijvoorbeeld ook de renovatiepremie toe als ze betaalbaar, kwaliteitsvol en voor langere duur verhuren. Zorg daarnaast voor een slimme huurprijsomkadering op het onderste segment van de huurmarkt en trek hier de nodige budgetten voor uit.
SOCIALE HUURMARKT
Ondertussen tellen we zowat 155.000 sociale woningen in Vlaanderen. Dat is nog steeds maar ongeveer 6,7% van de totale woningvoorraad. 240.000 huishoudens komen in aanmerking voor een sociale woning en 135.000 daarvan staan ook effectief op de wachtlijst. Ondanks een iets hogere investering in sociale woningen, daalt de woonbehoefte dus niet. Aan dit tempo zal het niet lukken. We moeten de investeringen verdubbelen of zelfs verdriedubbelen om het hoofd te bieden aan de huidige wooncrisis.
Afgelopen maand barstte ook het klimaatdebat in alle hevigheid los. Hoe we wonen en hoe er wordt gebouwd en gerenoveerd is daarbij één van de belangrijkste vraagstukken. Tegelijk moeten we zorgen dat maatregelen die het klimaat ten goede komen ook sociaal zijn. Wel, met onze sociale woningbouw hebben we het perfecte antwoord. Want energiezuinige, kwalitatieve sociale woningen zijn bij uitstek geschikt als investering naar een klimaatneutrale samenleving waar iedereen mee kan.
EIGENDOMSNEUTRALITEIT
Met de verkiezingen in zicht, sporen we onze politici aan om te kiezen voor een fundamenteel ander woonbeleid. Kies voor het stimuleren van duurzame eigendomsverwerving en -behoud, een volwaardige private huurmarkt en een veel ruimere sociale huurmarkt. Op naar een rechtvaardig woonbeleid waar het recht op wonen geen dode letter blijft.
Memorandum van het Vlaams Huurdersplatform, de Vlaamse huurdersbonden en VIVAS
Het Vlaams Woninghuurdecreet trad op 1 januari 2019 in werking voor huurcontracten vanaf die datum. Het omvat een grondige herziening van het woninghuurrecht in Vlaanderen. Daarbij wordt ook het maximale bedrag van de huurwaarborg opgetrokken naar drie maanden. Wie het moeilijk heeft om de huurwaarborg te betalen, kan een huurwaarborglening aanvragen. Dit kan bij het Vlaams Woningfonds en kan zowel digitaal als schriftelijk.
Anonieme en renteloze huurwaarborglening
Die huurwaarborglening is anoniem en renteloos. We raden aan om een aanvraag in te dienen van zodra u naar een huurwoning op zoek bent. Zo krijgt u meteen een principiële goedkeuring. Die goedkeuring geldt voor drie maanden. Wanneer u dan een huurcontract bekomt, verloopt de procedure veel sneller.
Het is echter ook mogelijk om een aanvraag in te dienen wanneer u al een huurcontract heeft, al duurt het dan langer voor u het bedrag voor de huurwaarborg effectief ontvangt.
U kunt alle voorwaarden hier terugvinden en u kunt er ook digitaal een aanvraag indienen.
Huurwaarborgvormen
Voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 worden afgesloten kan een huurwaarborg van maximaal drie maanden gevraagd worden. Als huurder mag je steeds kiezen hoe je die huurwaarborg wil betalen. Er zijn vier mogelijkheden die niet gecombineerd mogen worden:
• Een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening bij een financiële instelling op uw naam.
• Een bankwaarborg via het OCMW. Deze kan je dan in schijven afbetalen aan het OCMW. Neem hiervoor contact met het OCMW van de gemeente waar je woont.
• Een huurwaarborg als zakelijke zekerheidsstelling op naam van de huurder. De Korfina-huurwaarborg is de meest bekende.
• Borgstelling: Mits akkoord van de verhuurder kan de huurder een borgsteller voorstellen voor eveneens een maximaal bedrag van 3 maanden huur.
Wanneer je een huurwaarborglening hebt aangevraagd om de huurwaarborg te stellen, zal het Vlaams Woningfonds het bedrag van de huurwaarborglening storten op de geblokkeerde rekening of op de rekening waar u een zakelijke zekerheidsstelling stelde. Als de huurwaarborg al werd gestort door het OCMW, zal het Vlaams Woningfonds deze terugbetalen aan het OCMW.
Uit navraag bij talloze (kandidaat-)huurders blijkt dat al heel wat verhuurders en immokantoren drie maanden huurwaarborg vragen. Nochtans voorziet De Vlaamse regering dat pas vanaf 1 januari 2019 de huurwaarborg opgetrokken wordt, en dit enkel voor huurcontracten die vanaf die datum worden gesloten. Ter compensatie wordt een huurwaarborglening uitgewerkt. Maar op de website van het Vlaams Woningfonds, die de huurwaarborgleningen moet verstrekken, is hierover nog steeds geen woord terug te vinden.
In het Woninghuurdecreet werd vastgelegd dat het optrekken van de huurwaarborg naar drie maanden maar in voege kan treden zodra ook de huurwaarborglening operationeel is. Je kan de lening op twee manieren aanvragen. Ofwel door op voorhand een principiële goedkeuring te vragen die drie maanden geldig blijft ofwel door de lening aan te vragen op het moment dat je een huurwoning hebt gevonden.
We naderen nu reeds december en er zijn nog steeds geen aanvragen tot principiële goedkeuring mogelijk. Het zou logisch zijn om de huurwaarborg pas op te trekken ten vroegste drie maanden na de inwerkingtreding van de huurwaarborglening. Die timing kan nu al onmogelijk gehaald worden. Daarenboven vrezen de huurdersbonden dat de huurwaarborglening zelfs helemaal nog niet operationeel zal zijn tegen begin 2019.
“Het verhogen van de huurwaarborg zorgt hoe dan ook voor een nog moeilijkere toegang tot de huurmarkt. Als nu ook nog eens blijkt dat de huurwaarborglening niet tijdig klaar is, dan moet de Vlaamse regering het optrekken van de huurwaarborg uitstellen. Meer nog, ze moet zichzelf opnieuw de vraag durven stellen of het optrekken van de huurwaarborg wel opportuun is tijdens deze wooncrisis”, zo stelt Joy Verstichele, woordvoerder van de huurdersbonden.
Wat zegt de huidige regelgeving over de huurwaarborg?
De huidige regelgeving stelt nog steeds dat de huurwaarborg maximaal twee maanden huur mag bedragen. Enkel in uitzonderlijke gevallen kan de huurwaarborg nu al drie maanden zijn.
Er zijn drie wettelijk geregelde vormen van huurwaarborg:
* De huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Dit komt het vaakst voor. Het bedrag mag dan maximaal twee maanden huur zijn.
* De huurwaarborg als een bankwaarborg. Je kan aan je bank vragen dat zij zich borg stellen voor je huurwaarborg. In dit geval mag deze maximaal 3 maanden huishuur bedragen. De bank mag dit niet weigeren als ook je inkomsten bij deze bank aankomen, maar de bank kan wel een stevige administratieve vergoeding aanrekenen.
* Een bankwaarborg via het OCMW. Je kan een waarborg vragen via het OCMW, die je dan in schijven kan afbetalen. Neem hiervoor contact met het OCMW van de gemeente waar je woont.
Een niet wettelijk geregelde vorm van huurwaarborg die vaak opduikt is de Korfine-huurwaarborg. Dit is een waarborg via het principe van een levensverzekering. Via een achterpoortje in de wet vinden verhuurders, vaak in samenwerking met een vastgoedmakelaar, zo toch een manier om al een huurwaarborg van drie maanden te vragen.
De huurwaarborg voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019
Het Vlaams parlement heeft ondertussen beslist dat voor contracten die vanaf een welbepaalde datum gesloten worden de huurwaarborg wordt opgetrokken tot maximaal drie maanden huishuur. Ook voor huurwaarborgen op een geblokkeerde rekening. De Vlaamse regering moet nu nog beslissen wanneer de regeling van een hogere huurwaarborg evenals de huurwaarborglening in voege treedt. De minister en de Vlaamse Regering hadden gehoopt dat dit 1 januari 2019 zou worden, maar de huurdersbonden zijn er van overtuigd dat deze datum niet meer haalbaar is.
Tot slot
Wanneer je verhuurder dus nu al vraagt om 3 maanden waarborg op een geblokkeerde rekening te plaatsen, ga je dus best (bij voorkeur vooraf) bij de huurdersbond langs voor meer informatie.
Voor alle duidelijkheid: Heb je nu een contract en betaalde je een huurwaarborg van 2 maanden, dan mag de verhuurder straks in geen geval nog een extra maand vragen.
Onze vraag werd ook opgepikt door de pers. Lees hier het artikel op de website van onder meer Trends en De Standaard.
Een EPC-attest is sinds 1 januari 2009 verplicht bij elk nieuw afgesloten huurcontract. Dit energieprestatiecertificaat moet de kandidaat-huurder informeren over de energiezuinigheid van de woning. Zo kan hij hiermee rekening houden bij de overweging om het pand al dan niet te huren. De verhuurder moet dit kunnen voorleggen vanaf het moment dat hij het pand te huur aanbiedt.
Onwetendheid over EPC-attest groeit
De huurdersbonden houden al een aantal jaar bij hoeveel van hun leden weet hebben van hun EPC-attest. Van alle leden die in 2017 langskwamen, kon maar liefst 6 op de 10 huurders zich niet voor de geest halen of ze al dan niet kennis hebben gekregen van een EPC-attest. We kunnen spreken van een opmerkelijke en structurele stijging, want in 2016 was dit nog 56,19%, in 2015 52,32% en in 2014 49,91%.
Slechts 16,6% van de huurdersbondleden geeft aan dat ze zeker kennis hebben gekregen van het EPC-attest. Dat is ontstellend weinig voor een regelgeving die nochtans sinds 2009 verplicht is en over een thematiek handelt die steeds belangrijker wordt. 22,7% van de leden is zelfs zeker dat ze nooit het EPC-attest hebben gezien.
Rol van het EPC-attest
Heel wat verhuurders tonen dus niet spontaan het EPC-attest, maar ook weinig huurders vragen er blijkbaar naar. Dit toont aan dat ook veel huurders hier weinig belang aan hechten. Dat is zeker begrijpelijk in dat deel van de huurmarkt waarvan we weten dat het aandeel betaalbare huurwoningen steeds schaarser wordt. Men is dan gewoon al blij dat men een huurwoning te pakken kan krijgen. Dat neemt niet weg dat er nog een lange weg af te leggen is om ook huurders gepast te sensibiliseren. Want een energiezuinige woning is niet alleen goed voor het milieu, maar uiteraard ook voor de portefeuille van de huurder.
Gebrek aan controle
De regelgeving inzake EPC bevat een bepaling waarbij verhuurders een administratieve geldboete kunnen oplopen van €500 tot €5000 indien ze geen EPC-attest kunnen voorleggen. Volgens cijfers van het Vlaams Energieagentschap werden in 2017 3035 woningen gecontroleerd, waarvan 607 op de huurmarkt. Voor 35 woningen bleek de verkoper niet in orde te zijn en voor 22 woningen bleek de verhuurder niet in orde. Uiteindelijk leidde dit tot 4 boetes over de koop- en huurmarkt heen.
Elk jaar worden de contractgegevens van de leden die langs komen bij de huurdersbonden geanalyseerd. In 2017 betrof het 17.999 dossiers. Op basis van deze jaarlijkse analyse kunnen evoluties worden nagegaan. Zo blijkt dat in de periode 2013-2017 de gemiddelde huurprijzen met 10,21% stegen terwijl de gezondheidsindex maar met 5,49% steeg. Huren wordt dus nog steeds duurder. Met die steeds stijgende huurprijzen, zou je verwachten dat een betere woningkwaliteit aan de basis ligt. Niks lijkt er vandaag op te wijzen dat dit het geval zou zijn. Ook de stijgende energiefacturen duwen de woonkosten voor huurders sterk omhoog.
Gemiddelde huurprijs doorbreekt €600-grens
De gemiddelde huurprijzen zijn in 2017 met 2,05% gestegen tegenover 2016, waardoor de gemiddelde huurprijs voor het eerst de € 600-grens doorbreekt (van 588,59€ naar 600,63€). Dit tegenover een stijging van de levensduurte met 1,85%. Jaar na jaar neemt het huren dus een steeds grotere hap uit het gezinsbudget. Waar zal dit eindigen?
Dit algemene gemiddelde vertelt echter niet alles. Zo blijken over een aantal jaren heen de lagere huurprijzen het meest te stijgen, terwijl de hogere huurprijzen maar beperkt de hoogte ingaan. Een voor de hand liggende oorzaak is het feit dat in het hoger segment vraag en aanbod elkaar beter vinden na een aantal jaren waarin heel veel nieuwbouwappartementen op de huurmarkt zijn gekomen. Bij de lagere huurprijzen stellen we echter vast dat de vraag het aanbod nog steeds ruimschoots overtreft, waardoor de verhuurder tussen veel kandidaten kan kiezen en zijn huurprijs dus hoger kan stellen.
Overheid moet ingrijpen
Gezien de marktwerking daar volledig verstoord is, moet de overheid zijn verantwoordelijkheid nemen. Via veel meer sociale huur en een significante uitbreiding van de huurtoelages op de private huurmarkt kan er al veel verholpen worden. Wanneer deze regering dan ook de sociale verhuurkantoren verder stimuleert en, zoals was beloofd, een systeem van geconventioneerd huren opzet, waarbij verhuurders worden beloond wanneer ze betaalbaar, kwaliteitsvol en met woonzekerheid verhuren aan kwetsbare huurders, kunnen we grote vooruitgang boeken op korte termijn.
Laten we ook niet uit het oog verliezen dat er heel wat regionale en provinciale verschillen in huurprijzen bestaan. Zo blijft huren in Vlaams-Brabant veruit het duurst, terwijl de meest betaalbare huurwoningen in West-Vlaanderen te vinden zijn.
Huurwaarborg, EPC, plaatsbeschrijving en registratie
De huurdersbonden houden ook cijfers bij over ondermeer de huurwaarborg, het gebruik van het EPC-attest, de opmaak van plaatsbeschrijvingen en de registratie van de huurcontracten. Al deze informatie kan je terugvinden in het uitgebreide jaarverslag.
Op 5 oktober 2017 stemde het Federaal Parlement, ondersteund door alle meerderheidspartijen, een wet die het bezetten van gebouwen zonder recht noch titel inschrijft in het Strafwetboek. Vroeger konden krakers ook uitgezet worden maar dan na een burgerrechtelijke procedure. Een collectief van organisaties en krakers zijn van mening dat deze nieuwe maatregel disproportioneel zwaar is en in tegenspraak met het recht op wonen. Ze dienen daarom een beroep tot nietigverklaring in bij het Grondwettelijk Hof.
We leven in een context waar het steeds moeilijker wordt om op een klassieke manier een woning te bekomen. De aankoopprijzen en huurprijzen van woningen stijgen sneller dan de levenskosten. Die stijging gaat gepaard met een groeiende sociale onzekerheid in heel Europa. Gezien deze context is de invoering van deze nieuwe repressieve regelgeving disproportioneel zwaar en mensonwaardig.
Mensen die nu al in een zeer kwetsbare situatie leven worden nog meer in het hoekje geduwd. Reeds voor de stemming van de wet hebben organisaties en groepen die ijveren voor het recht op wonen getracht de parlementsleden tot rede te brengen en de publieke opinie te sensibiliseren…
Tijdens de hoorzittingen bij de Commissie Justitie van de Kamer van Volksvertegenwoordigers hebben ook andere actoren zich tegen dit wetsvoorstel gepositioneerd. Zo uitten het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat, het Koninklijk Verbond van Vrederechters en het College van Procureurs-Generaal serieuze twijfels over de doeltreffendheid en het nut van de wet. Tevergeefs.
Een onnodige en zinloze wet
Er bestonden reeds doeltreffende burgerrechtelijke procedures om het eigendomsrecht te laten gelden en om een eventuele uithuiszetting bij een betwiste bezetting te bekomen. Vanuit juridisch standpunt doet deze wet dan ook heel veel vragen rijzen. Naast strafvervolging, die gaat tot een boete van 1800€ en 1 jaar celstraf, is het de eerste keer dat een procureur een uithuiszetting kan bevelen zonder voorafgaand vonnis. De verkorting van de termijnen verhindert concreet elke poging tot verzoening. Deze verandering betekent een criminalisering van oplossingen voor een wooncrisis en is een schending van fundamentele rechten zoals het recht op wonen, het recht op een eerlijk proces, …
Twee maten, twee gewichten
Het is stuitend dat een repressieve regelgeving om het kraken aan banden te leggen wordt ingevoerd maar terzelfdertijd de vele leegstand onbestraft blijft. Ondertussen ondervindt een steeds groter wordende groep mensen moeilijkheden om zich te huisvesten via het klassieke circuit.
Een woning laten leeg staan is een overtreding en kan juridisch worden aangevochten. Dit gebeurt vandaag nog veel te weinig, wat de vrije loop geeft aan vastgoedspeculatie op grote schaal.
Kraken is een praktijk die tegemoet komt aan een fundamentele nood bij gebrek aan een andere oplossing, om financiële of sociale redenen en in een context waarin het moeilijk is een waardige woning aan een redelijke prijs te vinden. Er zijn miljoenen vierkante meters leegstaande woningen in België. We begrijpen dan ook niet dat mensen die hun recht op wonen laten gelden door te wonen in verwaarloosde panden, hier hardnekkig van weerhouden worden.
Doorheen de geschiedenis heeft kraken steeds een functie van proeftuin gehad op maatschappelijk, politiek en cultureel vlak. Het heeft haar capaciteiten bewezen als motor van weerstand, als versterker van het sociale weefsel en verrijker van het buurtleven.
Beroep tot nietigverklaring bij het Grondwettelijk Hof
Omwille van al deze redenen heeft een platform van 30 organisaties en individuen beslist om een beroep tot nietigverklaring in te dienen bij het Grondwettelijk Hof, met als bedoeling deze wet te laten intrekken. In het licht van de huisvestingscrisis en andere socio-economische crisissen, is kraken een politiek en sociaal instrument dat de effecten van deze crisissen kan indijken of bestrijden.
Met de nietigverklaring van deze wet hopen de organisaties en individuen deze repressieve maatregelen terug te kunnen dringen en een halt toe te roepen aan de criminalisering van kraken en krakers.
Deze ondertekenaars ondersteunen de indiening van het beroep :
Association de Défense des Allocataires sociaux (ADAS)
Art Madillo asbl
Au Quai asbl
Belgian Anti-Poverty Network – BAPN
Barricade asbl
Bij Ons/Chez Nous asbl
Brussels Platform Armoede vzw
Collectif Halé! Habiter léger
Communa asbl
Droit Au Logement Liège (DAL Liège)
Fédération Bruxelloise de l’Union pour le Logement (Fébul)
Front Commun SDF asbl
Habiter Bruxelles asbl
JES vzw
La Clef asbl
Liga voor mensenrechten vzw
La Ligue Droits de l’Homme asbl
Lire et Ecrire Brabant Wallon
La Maison à Bruxelles asbl
Mouvement Ouvrier Chrétien (MOC)
Netwerk tegen Armoede
Présence et Action Culturelle – Brabant wallon (PAC BW)
Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH)
Réseau Brabançon pour le Droit au Logment (RBDL)
Rassemblement Wallon pour le Droit à l’Habitat (RWDH)
Réseau Wallon de Lutte contre la Pauvreté (RWLP)
Sector Samenlevingsopbouw vzw
Solidarités nouvelles asbl
Toestand vzw
Tout Autre Chose
Vie Féminine Brabant Wallon
Vlaams Huurdersplatform vzw
Woningen 123 Logement asbl
Daarnaast dienen ook ongeveer vijftien individuen die rechtstreeks getroffen zijn door de wet als verzoeker mee het beroep in.
Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden tonen zich bijzonder verbolgen over het ontwerp van actieplan tegen discriminatie. Het plan toont een gebrek aan ambitie en gaat lijnrecht in tegen elk wetenschappelijk onderzoek. Eén iets is zeker, hiermee missen we de kans om een gelijke toegang tot de private huurmarkt voor iedereen te verzekeren. Zo blijft discriminatie op de private huurmarkt een huizenhoog probleem.
Reeds sinds het begin van deze legislatuur wordt een actieplan tegen discriminatie aangekondigd. Dat is ook broodnodig. Verhuurders mogen hun huurder kiezen, maar mogen niet discrimineren op bijvoorbeeld het soort inkomen, migratie-achtergrond of beperking.
Onderzoek Steunpunt Wonen
Het Steunpunt Wonen kreeg in 2017 de opdracht van de minister van Wonen om een beleidsvoorbereidende studie te maken over de mogelijkheden van zelfregulering op de private huurmarkt. Begin dit jaar werd dit onderzoek, uitgevoerd door Jana Verstraete en Diederik Vermeir, gepubliceerd. Het werd een uitgebreid onderzoek met ruime betrokkenheid en consultatie van het werkveld en experts. Het onderzoek zorgt voor juridische klaarheid, ondermeer over het onderscheid tussen selectie en discriminatie.
De onderzoekers komen tot de vaststelling dat zowel een zachtere, sensibiliserende aanpak nodig is, maar ook een sterke handhaving als sluitstuk. Daarenboven bevestigen ze dat het gebruik van praktijktesten een juridisch sluitende methode is om discriminatie objectief vast te stellen. Van uitlokking is dan helemaal geen sprake. Tot slot geven ze aan dat de eigenaars en makelaars onvoldoende georganiseerd zijn om zichzelf voldoende te reguleren.
Gentse totaalaanpak
In Gent hebben ze ondertussen een ketenaanpak uitgerold waarbij naast sensibilisering ook via praktijktesten op discriminatie wordt gecontroleerd. Dit onder wetenschappelijke begeleiding van professor Pieter-Paul Verhaeghe. Vermeende daders worden uitgenodigd voor een gesprek met Unia. Enkel wie blijft discrimineren zal straks gesanctioneerd worden. Deze totaalaanpak werpt zijn vruchten af, zo blijkt uit de eerste resultaten.
Hoorzitting
Het Vlaams parlement organiseerde begin maart een hoorzitting met ondermeer de onderzoekers van het Steunpunt Wonen, Unia, de grootste eigenaars- en makelaarsvereniging, professor Storme, professor Verhaeghe en het Vlaams Huurdersplatform. Het verslag van deze hoorzitting kunt u binnenkort hier terugvinden.
Actieplan discriminatie
Ondertussen is er ook een ontwerp van actieplan. Je zou verwachten dat dit rekening houdt met de conclusies van de experts, maar niks is minder waar. Het actieplan is allesbehalve ambitieus en lijkt eerder op een inventaris van datgene wat vandaag reeds gebeurt. De focus op sensibilisering blijft veel te éénzijdig. Uiteraard zijn sensibiliseringsinitiatieven nodig, maar dat zal altijd onvoldoende blijken.
Klachtenprocedure
Daarnaast zouden de bestaande klachtenprocedures bij Unia en het BIV (tuchtorgaan van de makelaars) verder moeten worden bekend gemaakt. Alleen is er een fundamenteel probleem met klachtenprocedures. Discriminerende verhuurders of makelaars zeggen natuurlijk niet zelf dat ze discrimineren. Dus ook het slachtoffer weet vaak niet of hij al dan niet wordt gediscrimineerd. En als hij het al zou weten, kan hij het vaak niet bewijzen. Meteen de reden waarom klachtenprocedures onvoldoende oplossing bieden. Want als je niet weet dat je wordt gediscrimineerd, dan kan je natuurlijk ook geen klacht indienen.
BIV
Daarenboven blijkt de klachtenprocedure bij het BIV niet transparant en is er voor huurders ook geen voordeel te behalen bij een klacht. De klacht kan er niet voor zorgen dat de huurder toch toegang krijgt tot de woning. Een huurder kan ook geen schadevergoeding ontvangen. Hoogstens kan de makelaar gesanctioneerd worden. Ook bij de bedrijfscultuur van het BIV kunnen vragen gesteld worden. In het rapport van het steunpunt Wonen lezen we bijvoorbeeld het volgende: “Zo kan het dat de gevolgen van een flagrant racistisch zoekertje, aldus het BIV, beperkt blijven tot een aanpassing, of toch althans wanneer het een eerste overtreding is.”
Praktijktesten
Om aan het probleem van klachtenprocedures tegemoet te komen, zijn objectieve vaststellingen nodig. Via praktijktesten kan dit. Door twee mensen te laten kandideren met maar één verschillend kenmerk (bijvoorbeeld de naam, de geaardheid, de aard van het inkomen, …) kan je objectief vaststellen of er al dan niet wordt gediscrimineerd. Juridisch zijn er geen bezwaren tegen correct uitgevoerde praktijktesten. Er wordt uiteindelijk enkel en alleen een vaststelling gemaakt of de bestaande wetten worden nageleefd.
Blanco cheque
Respectievelijk de grootste eigenaars- en makelaarsvereniging geven te kennen dat ze vandaag ook al sensibiliseren. Via het sluiten van een convenant zou nu gevraagd worden aan deze organisaties om … verder te sensibiliseren. Een blanco cheque van 1,2 miljoen euro zou hiervoor klaarliggen. Om subsidies te ontvangen in het kader van een antidiscriminatiebeleid zou je toch een ruimere taakstelling verwachten.
De rol van de overheid
Het is duidelijk dat de georganiseerde huurders en makelaars onvoldoende antwoord willen en kunnen bieden op dit probleem. We kunnen dus enkel besluiten dat de overheid dan zelf het heft in handen moet nemen, in plaats van nog jaren in sensibiliseringsrondjes te blijven draaien.
Terug naar de ontwerptafel dus.
Lees hier ook het artikel in De Standaard.
Hoorzitting
Onderzoek
Sinds januari 2018 worden er meer dan 10.000 woningen verhuurd via sociale verhuurkantoren (SVK’s). Sociale verhuurkantoren huren woningen van private verhuurders en verhuren deze door aan mensen met de grootste woonnood. Eigenaars krijgen een huur die iets lager ligt dan op de gewone huurmarkt. Maar in ruil hiervoor krijgen ze wel betalingszekerheid.
Betaalbare huur
De sociale verhuurkantoren begeleiden de huurders en zorgen ervoor dat er maandelijks huur wordt betaald. De meeste van de huurders hebben recht op een huursubsidie, waardoor het ook voor hen betaalbaarder wordt. Momenteel zijn het vooral eigenaars met een of twee woningen die verhuren via sociale verhuurkantoren.
Professionalisering
De Vlaamse Regering keurde op 16 maart 2018 een voorstel van minister van Wonen Liesbeth Homans goed om ook professionele investeerders aan te trekken. Zo zou het aanbod sterk moeten toenemen. Dit voorstel wordt nu voorgelegd aan de Vlaamse Woonraad.
In Hasselt wordt een appartementsblok gebouwd specifiek voor jongeren. Wie er woont, mag maximaal 32 jaar oud zijn. Daarvoor zou een leeftijdsgrens worden geïnstalleerd. Het stadsbestuur steunde dit idee. De Vlaamse huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform reageren, samen met heel wat andere experts, afwijzend en spreken van discriminatie.
Discriminatie
De stad Hasselt en de betrokken bouwpromotor argumenteren dat het voor jongeren moeilijk is om een plaats te vinden op de Hasseltse woonmarkt. Dat is een terechte bezorgdheid. We weten al langer dat het voor veel personen en gezinnen lastig is om een woning te vinden. Dat geldt echter evengoed voor jong als voor oud. Zomaar een leeftijdsgrens instellen is een vorm van leeftijdsdiscriminatie.
Betaalbaar wonen
Dat lokale besturen op zoek zijn naar manieren om toegang tot de woonmarkt te verzekeren is een goede zaak. Alleen is de voorgestelde oplossing niet de juiste. Wanneer actoren en lokale besturen effectief betaalbaar wonen willen aanbieden, dan kunnen ze bijvoorbeeld beter inzetten op het bouwen van meer sociale woningen of via verhuringen via een sociaal verhuurkantoor. Voor jong, voor oud en iedereen ertussenin die er niet op eigen kracht in slaagt om een woning te vinden.
Woonfiscaliteit
Dat veel mensen en gezinnen moeilijk hun plek vinden op de woonmarkt, heeft trouwens ook voor een deel te maken met onze onrechtvaardige woonfiscaliteit. Laat het nu net de starters en huurders zijn die, ondermeer door de prijsopdrijvende woonbonus, moeilijker een betaalbare woning kunnen vinden. Misschien moet dat debat maar eens ten gronde worden gevoerd.
Herzie de plannen
Het Vlaams Huurdersplatform en de huurdersbonden hopen in elk geval dat de stad en de betrokken actoren rekening houden met het feit dat deze leeftijdsgrens een vorm van discriminatie is en dat ze daarom zelf tot het inzicht komen om hun plannen te herzien.
In de pers: