Tot 2019 mocht een verhuurder een huurwaarborg vragen gelijk aan twee maanden huur. Sindsdien mogen verhuurders drie maanden huurwaarborg vragen. De meeste doen dat ook. Met een gemiddelde huurprijs van 744 euro betekent dit een gemiddelde huurwaarborg van 2.232 euro. Aangezien er zo’n 550.000 huurdershuishoudens op de private huurmarkt huren, zijn er ongeveer 550.000 huurwaarborgrekeningen waarop in totaal meer dan 1 miljard euro staat.
Veel gedoe voor weinig centen
Doordat dit grote bedrag verdeeld wordt over vele aparte rekeningen, brengt dit geld amper iets op. En ook voor de banken is dit geen interessant product, want het is veel gedoe voor, vanuit hun perspectief, heel beperkte bedragen.
Het is dan ook niet verwonderlijk dat BNP Paribas Fortis op zijn website eerst doorverwijst naar het huurwaarborgsysteem van de federale overheid (e-DEPO applicatie), vooraleer toe te leiden naar hun eigen huurwaarborgsysteem.
Ook andere banken worstelen met hun huurwaarborgrekeningen. Niet in het minst wanneer er discussies ontstaan op het einde van de huur. Bij Korfine, waar de huurwaarborg in een verzekeringsproduct wordt gesteld, stellen we dan weer vast dat de vrijgaves van de huurwaarborgen lang op zich laten wachten.
Financiële last
Tegelijk geeft amper 29% van de private huurders aan dat ze zonder moeite de huurwaarborg kunnen neertellen. Dat is niet verwonderlijk. Zomaar drie maanden huurwaarborg storten op het moment dat je ook de eerste maand huur moet betalen en geconfronteerd wordt met verhuis- en installatiekosten in de nieuwe woning is helemaal niet evident.
Daarom heeft de Vlaamse overheid op het moment dat de huurwaarborg verhoogd werd naar drie maanden ook een huurwaarborglening opgezet. Eind 2024 beheerde het Vlaams Woningfonds 10.638 leningen voor een huurwaarborg.
Tegelijk weten we dat 34 % van alle private huurders na het betalen van hun huur te weinig overhoudt om nog menswaardig te leven. Voor deze mensen zal een leningsmechanisme nooit een oplossing zijn. Zo werd de aanvraag van 1.397 huishoudens geweigerd omdat er al betalingsachterstand is. Deze mensen moeten rekenen op het OCMW, dat op verschillende plaatsen andere werkwijzes hanteert. In Brussel hebben ze daar een oplossing voor gevonden dankzij het BRUHWA-fonds, waar ze de huurwaarborg voorschieten.
Centraal huurwaarborgfonds
Zowel vanuit financieel perspectief, als vanuit het recht op wonen, biedt een centraal huurwaarborgfonds de oplossing. Zo’n centraal huurwaarborgfonds zou in handen van de Vlaamse overheid moeten zijn en in plaats van elke huurwaarborg apart te houden, zouden alle huurwaarborgen in dit fonds terecht moeten komen. Zo kan dit miljard euro aan huurwaarborgen veel beter geïnvesteerd worden dan nu het geval is.
Er kan zo ook op maat gewerkt worden om huurders op gepaste wijze hun huurwaarborg neer te tellen, zonder hen plots in de problemen te brengen, terwijl aan de verhuurder maximale zekerheid wordt gegeven dat een bedrag ter waarde van de huurwaarborg altijd ter beschikking is in het geval van huurachterstal of huurschade op het einde van de huur.
Lees hier ook het nieuwsartikel in het Laatste Nieuws over dit onderwerp.
Heel wat Vlaamse lokale besturen hebben een voorrangssysteem voor kandidaten voor een sociale huurwoning die een lokale binding kunnen aantonen. In maar liefst 44 steden en gemeenten wordt zelfs een ‘lokale binding sinds geboorte’ gevraagd. Het Vlaams Huurdersplatform heeft weinig begrip voor lokale bindingsvoorwaarden, en al helemaal niet als ze zo verregaand zijn. Daarenboven zijn we er van overtuigd dat deze bepaling niet reglementair is en tevens discriminerend kan zijn.
Lokale binding
Lokale besturen kunnen een lokaal toewijzingsreglement opmaken om, aanvullend op de Vlaamse regels, de toegang tot een sociale huurwoning te regelen. Ze kunnen in zo’n toewijzingsreglement een lokale binding opnemen.
Voorrang voor mensen met lokale binding wordt echter al snel een uitsluitingsmechanisme voor wie niet de juiste band met de gemeente kan aantonen. Wie in een andere regio wil gaan wonen en nood heeft aan een sociale woning, wordt dat in de praktijk belet. Wie in een andere streek wil gaan wonen omwille van bijvoorbeeld huiselijk geweld, omdat de kinderen in die regio zijn gaan wonen, omdat je nog niet zo lang in het land bent of omdat je daar werk hebt gevonden, maakt veel minder kans op een sociale woning. We weten ook dat de verhuisfrequentie bij mensen in armoede veel hoger is dan gemiddeld en dat zij dus bijzonder moeilijk aan lokale bindingsvoorwaarden kunnen voldoen.
Sinds geboorte
Nu stellen we echter vast dat maar liefst 44 steden en gemeenten het wel erg bont maken, en zelfs een lokale binding sinds de geboorte vragen. Dat dit soort bepalingen -vaak geruisloos- in gemeenteraden passeert en zo deel uitmaakt van het lokaal woonbeleid baart ons ernstige zorgen. Des te meer omdat deze voorwaarde niet reglementair is en omdat ze discriminatiegevoelig is.
Zo omschrijft de Vlaamse Codex Wonen op welke verschillende, limitatieve manieren het lokaal bestuur invulling kan geven aan het begrip ‘lokale binding’. Welnu de factor ‘geboren in de gemeente’ wordt niet vermeld als toegestane lokale bindingsfactor.
Dergelijke bepaling druist tevens in tegen de principes van het Vlaams Gelijkekansendecreet en dreigt een schending te vormen van artikel 14 EVRM, en uiteraard ook de artikelen 10 en 11 van de Belgische Grondwet (principes van gelijkheid en non-discriminatie).
In dit verband kan trouwens verwezen worden naar een recente nota van Unia hierover:
“Unia stelt vast dat lokale besturen vaak een zeer ruime interpretatie van het criterium lokale binding hanteren in een lokaal toewijzingsreglement. Dergelijke brede interpretatie staat mogelijks op gespannen voet met de antidiscriminatiewetgeving. Afhankelijk van de invulling van het criterium lokale binding kan er sprake zijn van indirecte discriminatie op basis van nationaliteit of nationale of etnische afstamming.
Zo stelt Unia vast dat sommige lokale toewijzingsreglementen voorrang verlenen aan inwoners die geboren zijn in de gemeente of er minstens 10 jaar wonen. Wie van het buitenland naar België verhuist kan de facto in geen van deze Belgische gemeenten genieten van dergelijke voorrangsregel. Nieuwkomers betreden dus met ongelijke kansen de (sociale) huisvestingsmarkt. Een onderscheid op basis van nationaliteit is mogelijk ook strijdig met de Europese regelgeving rond het vrije verkeer van personen.”
Ook het ECOSOC-verdrag (artikel 2.2) en het Hernieuwd Europees Sociaal Handvest (artikel E) schrijven een gelijkheids- en non-discriminatiebeginsel in. Dit impliceert in de eerste plaats dat de overheid er dient op toe te zien dat ze zelf geen discriminatoire maatregelen neemt. En tenslotte kan ook verwezen worden naar artikel 19 van het Hernieuwd Europees Sociaal Handvest dat het recht van migrerende werknemers en hun gezinnen op bescherming en bijstand waarborgt en dat een gelijke en niet discriminerende behandeling vooropstelt. Het spreekt voor zich dat migrerende werknemers onmogelijk kunnen voldoen aan het criterium inzake woonachtig sinds de geboorte in de gemeente.
Nieuwe regelgeving
Vanaf 2023 geldt een nieuw toewijzingssysteem in de sociale huur. Voor 80% van de toewijzingen zal een lokale binding gevraagd worden die inhoudt dat je een voorrang hebt als je minstens vijf van de afgelopen 10 jaar onafgebroken in de gemeente of het werkingsgebied van de woonmaatschappij moet wonen. De lokale besturen kunnen deze voorwaarde niet afzwakken, maar kunnen die wel verder aanscherpen.
De Raad van State toonde zich alvast erg kritisch. Ze werpt op dat een voorrangsregeling met langdurige woonbinding een ernstige belemmering kan vormen voor het vrije verkeer en vrije vestiging binnen de Europese Unie.
In april 2021 publiceerde het Steunpunt Wonen een onderzoeksrapport over de opstart van een dynamische lijst van malafide huurders, verhuurders en makelaars. Uit het onderzoek bleek dat zo’n lijsten juridisch onhaalbaar zijn en dat er geen draagvlak voor is bij de actoren op het terrein. De minister besliste ondertussen om de conclusies van het onderzoek te volgen en niet verder te gaan met dit idee.
Het Vlaams Regeerakkoord kondigde aan om te onderzoeken of het opstellen van een dynamische lijst voor malafide huurders en verhuurders de private huurmarkt zou kunnen versterken. Deze lijst moest een tijdsgebonden en actueel beeld kunnen geven van malafide huurders, verhuurders en makelaars. Vandaar het begrip ‘dynamisch’. Er moesten duidelijke criteria voor opname en schrapping van deze lijst bepaald worden en de privacyregelgeving moest mee in acht genomen worden.
Het was voor alle duidelijkheid niet de bedoeling dat elke verhuurder of huurder die een inbreuk begaat (huurachterstal, ongeschikt verklaring van de woning, …) op de lijst zou terecht komen. Deze was enkel bedoeld voor huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars die willens wetens (ter kwader trouw) de andere partij(en) belazeren. Dankzij een zwarte lijst zou de wederpartij beter kunnen inschatten met wie hij in zee gaat. Zo kunnen er keuzes gemaakt worden op basis van meer informatie. Tot zover het idee.
Conflicterende belangen
Het onderzoek van het Steunpunt Wonen stelt dat de invoering van zo’n lijsten steeds gepaard gaat met conflicterende belangen. De bescherming van de ene partij zorgt voor belemmeringen voor de andere partij. Wat zijn namelijk de consequenties voor een verhuurder of huurder die op de lijst terecht komt? Zowel het eigendomsrecht als het recht op behoorlijke huisvesting kunnen dan mogelijks in het gedrang komen. We moeten dus nagaan of deze lijst wel proportioneel is (weegt het nagestreefde doel op ten opzichte van de inperking van andere belangen) en of er geen alternatieve en minder verregaande oplossingen zijn. Daarenboven moet ook rekening gehouden worden met de privacyregelgeving en met de context van de private huurmarkt.
Het rapport van het Steunpunt Wonen biedt onder meer inzicht in de manier waarop huurgeschillen zich voordoen, wat de juridische spelregels zijn en wat de mogelijkheden zijn om gegevens te gebruiken voor een dynamische lijst.
Malafide
Een belangrijke conclusie is dat de registratie op de lijst gebaseerd moet worden op feiten die vastgesteld zijn in een tegensprekelijke juridische procedure. In geen enkele van de bestaande procedures (behalve bij huisjesmelkerij) wordt echter een schuldgraad gehanteerd die een ‘malafide’ ingesteldheid bij de betrokkene weerspiegelt. De eventuele registratie op een lijst van malafide spelers vraagt dus een extra juridische toetsing die er vandaag niet is.
Een bijkomend knelpunt is de bevoegdheidsverdeling. Zo is het Vlaams Gewest niet bevoegd voor de vastgoedmakelarij, maar behoort dit beroep tot het federale beleidsdomein ‘Middenstand’. Bovendien is de bevoegdheidsverdeling ook op andere vlakken beperkend (bv. voor het verkrijgen van informatie uit vonnissen). Verder blijkt uit vergelijkbare initiatieven met gelijkaardige doelstellingen of werkwijzen in zowel binnen- als buitenland dat sterk nagedacht moet worden over de modaliteiten van het instrument (doelgroep, registratie, beheer, schrapping, toegang).
Denk bijvoorbeeld aan de Centrale voor Krediet aan Particulieren. Slechts bepaalde professionelen krijgen toegang tot deze centrale om de kredietwaardigheid te controleren. Zo’n gelimiteerde toegang tot een lijst creëren op de huurmarkt, waarbij gegarandeerd wordt dat die enkel gebruikt kan worden voor de (ver-)huurfinaliteit, is veel moeilijker te organiseren in de context van een Vlaamse huurmarkt met vooral huurders en verhuurders zonder professionele omkadering.
De studie verkende ook buitenlandse voorbeelden en ging na of er bij de betrokken stakeholders (huurders- en verhuurdersverenigingen, makelaarsverenigingen, armoedeverenigingen en vrederechters) een draagvlak was voor deze lijsten.
Draagvlak zwarte lijsten
Alle bevraagde organisaties waren unaniem: de uitrol van dergelijke zwarte lijsten is geen reële optie. De zeer zware personele, logistieke en budgettaire inspanningen wegen helemaal niet op tegen de kans op slechts zeer marginale effecten.
Dat de vastgoedmakelaars hier geen voorstander van zijn is logisch aangezien het toezicht op de uitoefening van erkende makelaars (dus een werkwijze met witte erkende lijsten) reeds door het BIV wordt opgevolgd. Ook de huurdersverenigingen wijzen er op dat door de schaarste inzake het aanbod op de huurmarkt en de reeds bestaande selectiemechanismen, huurders toch huurcontracten voor slechte woningen aangaan, zelfs als ze weten dat de verhuurders malafide zijn. Voor de huurdersbonden is het veel wenselijker in te zetten op de handhaving van de woningkwaliteit en het stimuleren van verplichte conformiteitsattesten.
Maar zelfs de Verenigde Eigenaars, die in lang vervlogen tijden (2002) zelf nog een zwarte lijst van huurders (onder de naam Check4Rent) opstelden en uitwerkten, zijn ondertussen een koele minnaar geworden. Sterker zelfs, uit ervaring van hun eigen initiatief maken de Verenigde Eigenaars op dat de organisatie van een dergelijke lijst een grote investering vraagt, terwijl de resultaten beperkt zijn. Bij het (private) initiatief door de Verenigde Eigenaars uit 2002 dat gericht was op personen met een huurachterstal en dat nochtans een zeer grote media-aandacht heeft verkregen, werden in totaal 35 personen als wanbetaler geregistreerd. De olifant had dus een muis gebaard.
Bovendien waarschuwen alle betrokken stakeholders voor mogelijks perverse effecten waarbij het grijze wooncircuit nog versterkt dreigt te worden omdat (malafide) verhuurders, huurders en makelaars (denk aan de Pano-reportage) uit het officiële wooncircuit geduwd worden en hun (verboden) praktijken nog intenser en meer verdoken dreigen verder te zetten. Daardoor zou het nog moeilijker worden om deze wanpraktijken op te sporen.
Minister van Wonen trekt heldere conclusies
“Gelet op de vele praktische en juridische bezwaren, alsook op het feit dat er geen draagvlak is voor zo’n lijst binnen de sector, denk ik dat er ook geen redenen zijn om verder te gaan met dit initiatief”. Dat antwoordde minister Diependaele in antwoord op parlementaire vragen van Vera Jans (CD&V), Guy D’haeseleer (Vlaams Belang) en Allessia Claes (N-VA) in de Commissie Wonen van het Vlaams Parlement. Ook al blijft de minister van oordeel dat het intrinsiek een goed idee is, stelt hij klaar en duidelijk dat hij dit niet zal uitvoeren. Daarentegen wil hij wel verder werk maken van initiatieven zoals Housing First (een aanbod van sociale huurwoningen in de bestrijding van dak- en thuisloosheid) en Skaeve Huse (Antwerps pilootproject experimentele woonvormen in het tweede deel van de legislatuur).
Het Vlaams Huurdersplatform en de huurdersbonden zijn alvast opgetogen met deze beslissing.
Via deze link kan u een korte samenvatting vinden of het volledig rapport downloaden: Onderzoek naar een dynamische lijst van malafide huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars — Steunpunt wonen.
Een overheid die regels opstelt, krabt zich wel vaker in de haren wanneer ze merkt dat die regels in de praktijk niet worden nageleefd. Die vaststelling kunnen we in coronatijden makkelijk maken, maar voor andere regelgeving geldt dat evenzeer. Jana Verstraete en Diederik Vermeir bogen zich over dit vraagstuk, maar dan toegepast op de discriminatieregels op de private huurmarkt.
Er is al veel gezegd en geschreven over discriminatie op de private huurmarkt. Wat voegt jullie boek toe?
Verstraete: Er wordt vaak onderzocht welk soort discriminatie voorkomt, hoe vaak het voorkomt en hoe je discriminatie kan vaststellen. Wij zetten een stap verder en onderzoeken wat er kan gebeuren om het probleem ook effectief aan te pakken.
Vermeir: In Vlaanderen hebben we al sinds 2008 een Gelijkekansendecreet. Daarin staat een discriminatieverbod. Het is verboden om te discrimineren op basis van een aantal beschermde kenmerken. Voor de huurmarkt zijn onder andere de kenmerken afkomst, vermogen, beperking en taal belangrijk. Ondanks het verbod, zien we op het terrein dat discriminatie aanwezig blijft. Dat wordt keer op keer vastgesteld. Wij onderzochten nu hoe we ervoor kunnen zorgen dat de discriminatieregelgeving optimaal wordt nageleefd. Op vraag van de Vlaamse overheid keken we in de eerste plaats naar initiatieven vanuit de sector zelf.
Discriminatie is verboden, maar een verhuurder mag wel zijn huurder selecteren. Wat is het onderscheid?
Vermeir: Soms is discriminatie heel duidelijk. Een verhuurder mag geen kandidaat-huurder weigeren louter op basis van afkomst, omdat er een hoofddoek wordt gedragen of omdat deze bij het OCMW aanklopt. Anderzijds zal er weinig discussie zijn dat je wel iemand mag weigeren als het aantoonbaar is dat die de huurprijs niet kan betalen.
Verstraete: Zo mogen verhuurders wel selecteren op de hoogte van het inkomen, maar niet op de bron van het inkomen. Met 1200 euro is het moeilijk om een appartement met een huurprijs van 900 euro te huren. Dan mag de verhuurder je weigeren omwille van de hoogte van je inkomen. Een studio van 450 euro is dan weer wel haalbaar. De verhuurder mag echter niet selecteren op de manier waarop dat inkomen wordt bekomen. Het mag dus geen rol spelen of dat inkomen nu voortkomt uit arbeid, een invaliditeitsuitkering of een leefloon.
Voor discriminatie op basis van handicap ligt het nog iets anders. Je mag als verhuurder geen redelijke aanpassingen weigeren voor een huurder met een beperking.
Vermeir: Het onderscheid is niet altijd even makkelijk te maken. Een huurder selecteren mag, maar niet op bepaalde kenmerken en alleen wanneer het gemaakte onderscheid ‘objectief en redelijk’ te rechtvaardigen is. In de praktijk bestaan daardoor grijze marges. Voor verhuurders is het niet altijd duidelijk wat wel en wat niet mag.
In het Gelijkekansendecreet staat inderdaad ook dat je geen redelijke aanpassingen mag weigeren als verhuurder voor personen met een beperking. Maar wat ‘redelijk’ is, kan opnieuw afhangen van persoon en context en is dus ten dele subjectief.
Betekent dit dat de regelgeving niet volstaat?
Vermeir: De regelgever koos er bewust voor om met open begrippen te werken zoals ‘redelijke aanpassingen’, ‘passend’ en ‘objectief’. De praktijk is zo complex dat je enkel op die manier alle mogelijke situaties voorziet. Mocht je vertrekken van een limitatieve lijst, dan vergeet je altijd bepaalde situaties. Het nadeel is dat het recht daardoor wat onvoorspelbaar wordt voor de burger.
Normaal hebben we dan rechtspraak die tot vonnissen leidt en dat zo een stuk verduidelijkt. Op die manier weet je beter hoe de regelgeving geïnterpreteerd wordt en hoe rechters oordelen. Alleen hebben we niet zoveel rechtszaken in het discriminatierecht.
Als Vlaamse overheid kan je echter ook op een andere manier regelgeving duiden, bijvoorbeeld door via infobrochures richtsnoeren te communiceren. De spelregels moeten in elk geval verduidelijkt worden. Dat is stap één als je de regels wil doen naleven. Je kan de parallel trekken met het coronabeleid. Duidelijke regels zijn een voorwaarde om deze te doen naleven.
Maar zoals daarnet gezegd moeten we de problematiek ook niet overdrijven. Sommige aspecten zijn duidelijk verboden en voldoende bekend onder verhuurders en vastgoedmakelaars.
Het regelgevend kader is belangrijk, maar daar stopt het niet. Wat is er nog nodig?
Verstraete: Je moet zorgen dat iedereen de regels kent en begrijpt, maar daarnaast moet je ook motiveren om ze te laten naleven. Dat doe je door het belang duidelijk aan te tonen. Daarnaast moet je controleren of de regels ook effectief nageleefd worden. Wij pleiten in ons boek voor twee luiken. Enerzijds informeren en sensibiliseren om mensen te overtuigen om de regels vrijwillig na te leven en anderzijds controleren en waar nodig sanctioneren.
Vermeir: Bij ‘zachte’ maatregelen zoals informeren en sensibiliseren is het de bedoeling mensen te overtuigen om de spelregels vrijwillig na te leven. Dat heeft onder meer als voordeel dat je meer duurzame gedragsverandering kan creëren dan wanneer je via straffen werkt. Want als er geen begrip is voor de sanctie dan verzwak je de legitimiteit van je regels en leidt dat mogelijk tot minder draagvlak. Daardoor kan uiteindelijk zelfs de spontane naleving van de regels verminderen.
Verstraete: Als we kwalitatief onderzoek doen, zien we dat verhuurders en makelaars om verschillende redenen discriminerend gedrag stellen. Soms is het zeer bewust, maar soms is het uit onwetendheid of op basis van vooroordelen waardoor mensen zich oncomfortabel voelen en geen risico’s durven nemen.
Vermeir: Je hebt dus ook verschillende strategieën nodig. Een combinatie van maatregelen versterkt elkaar waardoor ze nog effectiever worden. Je tracht de regels dan zo veel als mogelijk vrijwillig te laten naleven, maar er is een stok achter de deur voor wie dat niet doet. Met die stok geef je ook aan dat de regels er toe doen en je ze maar beter naleeft, waardoor de zachte maatregelen meer impact kunnen hebben. Een overheid die sensibiliseert en informeert, maar tegelijk ook sancties voorziet, kan sneller tot het gewenste resultaat komen.
De vraag die daarop volgt is wie die maatregelen moet uitvoeren. Jullie hebben specifiek onderzocht of zelfregulering een oplossing kan zijn op de private huurmarkt. Wat is jullie conclusie?
Verstraete: Er is veel bereidheid bij de sectororganisaties om te informeren en sensibiliseren. Er wordt ook al veel initiatief genomen. Maar voor het controlerende en bestraffende luik is er veel minder bereidheid. Of er worden onrealistische voorwaarden aan die bereidheid gekoppeld. Dit luik kan dus niet aan de sector overgelaten worden. Aangezien verhuurders- en makelaarsorganisaties ook niet alle verhuurders en vastgoedmakelaars bereiken, is het trouwens ook nodig dat voor het sensibiliserende luik aanvullend andere partners een rol opnemen. We denken dan aan lokale overheden of Unia.
Vermeir: De grootste eigenaarsorganisatie telt nog geen tienduizend leden terwijl er een veelvoud aan verhuurders is. Makelaars- en eigenaarsorganisaties zijn ledenorganisaties waar mensen vrijwillig bij aansluiten. Uiteraard zullen mensen dat niet doen als dat betekent dat ze daardoor ook bestraft kunnen worden.
Bij een aanzienlijk deel van de verhuringen is de immosector betrokken. Zij moeten erkend worden en zijn onderworpen aan tuchtspraak. Is er geen rol weggelegd voor hun tuchtorgaan, het B.I.V.?
Verstraete: Het B.I.V. kan nu al optreden als ze een klacht over discriminatie ontvangen. Ze kunnen die klacht onderzoeken en er kan een tuchtprocedure volgen. Al zijn er wel wat drempels in die procedure. Het is niet zo dat het B.I.V. zelf actief discriminatie opspoort.
Vermeir: Het B.I.V stelt ook dat ze weinig meldingen krijgen omdat hun procedure te weinig bekend is. Net als in procedures voor de rechtbank heb je als slachtoffer het probleem om bewijs te kunnen voorleggen en los je met een melding je woonprobleem niet op. Bovendien kan je via een melding bij het B.I.V. geen schadevergoeding krijgen. In een burgerrechtelijke procedure is dit laatste wel het geval.
Het voordeel aan de procedure bij het BIV is wel dat ze kosteloos is en dat je dus bijvoorbeeld nooit gerechtskosten zal moeten betalen.
Maar in elke procedure gebaseerd op een individuele klacht stellen we vast dat het aantal klachten beperkt blijft. Mensen kennen de procedure niet, ze kunnen er geen tijd en geld in investeren of er zijn problemen om bewijs te bekomen. Soms weten ze gewoonweg niet dat er sprake is van discriminatie. Dat zijn allemaal redenen waardoor een systeem dat gebaseerd is op individuele klachten of meldingen niet altijd goed werkt.
Verstraete: Voor veel mensen die met discriminatie te maken krijgen is de woonnood zo prangend en krijgen ze met stress te maken op zoveel levensdomeinen dat ze niet de tijd en de energie kunnen investeren in een klacht. Je kan dus ook niet zomaar verwachten dat zij dan zomaar klacht zullen neerleggen.
De oplossing kan zijn om meer proactief te werken. Zeker in de sector van de makelaars aangezien ze allemaal erkend zijn en aangesloten bij het B.I.V.. Daarenboven is het de taak van het B.I.V. om na te gaan of de verplichtingen van het beroep worden gerespecteerd. De vraag kan zeker gesteld worden of het B.I.V. wel voldoende aandacht heeft voor de discriminatiethematiek. We stellen vast dat ze bijvoorbeeld wel proactieve controles doen om na te gaan of de EPC-scores vermeld worden in huuradvertenties, maar blijkbaar niet of er sprake is van discriminatie.
Alles bij elkaar genomen: De nadelen van zelfregulering wegen dus niet op tegen de voordelen?
Vermeir: In theorie kunnen aan zelfregulering voordelen verbonden zijn. Maar het punt is dat daarvoor ook een aantal randvoorwaarden aanwezig moeten zijn, waaraan helemaal niet is voldaan. We hadden het al over de geringe organisatiegraad van de sector, wat evident een groot probleem is. Verder zijn er nog voorwaarden, bijvoorbeeld het min of meer samenvallen van de belangen van de sector en de doelstellingen die de overheid nastreeft. Eigenaars en vastgoedmakelaars hebben geen direct belang bij een betere naleving van het Gelijkekansendecreet, laat staan bij een ‘bestraffend luik’, want het beperkt hun mogelijkheden om kandidaten te selecteren. Je kan de uitvoering van de regelgeving dus niet aan hen overlaten.
Als we niet kunnen rekenen op de sectororganisaties, dan is de vraag: wie moet het dan wel doen?
Verstraete: We zien daar een sterkere rol voor de overheid of semi-overheidsinstanties.
Vermeir: Wat niet wil zeggen dat je de ledenorganisaties er niet bij kan betrekken. Je zou een breed samengesteld orgaan kunnen oprichten om kennis en aandachtspunten van mensen uit de praktijk zo goed mogelijk mee te nemen.
Verstraete: De enige bedenking die we daarbij maken is dat als bepaalde actoren zich hier niet achter scharen, we dan ook de vraag moeten durven stellen wat we van hen kunnen verwachten bij de concrete uitrol van maatregelen.
Proactief discriminatie nagaan is belangrijk. Wat betekent dat voor jullie?
Verstraete: We vallen daarbij terug op wat in Gent gebeurd is. Dat betekent dat je proactief test om te zien of er discriminatie plaats vindt. Je gaat niet meteen over tot zware sancties, maar bij een eerste vaststelling ga je het gesprek aan. Je kan bijvoorbeeld ook makelaars toeleiden naar opleidingen. Daarna wordt er opnieuw getest. Waar opnieuw discriminatie wordt vastgesteld mag je er van uitgaan dat er een zekere bewuste discriminatie is. Dan kan je wel overgaan tot een vorm van sanctie. Maar ook in die sanctie kan je dan nog verschillende gradaties hebben.
Is dat geen grote mildheid? Voor andere overtredingen wordt je wel meteen gestraft.
Verstraete: Het is belangrijk om ook het draagvlak te bewaren en de kennis over de discriminatieregelgeving uit te breiden. Zo creëer je minder weerstand op lange termijn. Dit is hoe een overheid kan reageren, maar dat neemt niet weg dat je als slachtoffer altijd de optie blijft hebben om een formele klacht in te dienen.
Vermeir: Soms hoor je wel eens dat wie in het verkeer te snel rijdt ook meteen een boete krijgt. Maar discriminatie werkt niet met duidelijke verkeersborden, noch in een context waarin iedereen het nut ziet van meer verkeersveiligheid. Het is een markt met veel niet professionele spelers waarbij wat mag en niet mag niet altijd eenduidig is. Een draagvlak blijkt ook niet zo evident. Wanneer je bij een overtreding altijd en onmiddellijk straft, ook wanneer de spelregels bijvoorbeeld wat flou zijn, loop je het risico dat de legitimiteit ervan wordt uitgehold. Daarom stellen we als principe een stapsgewijze aanpak voorop. Met twee nuances. Ten eerste kan je wel een duidelijk tijdspad uitzetten, dat niet vrijblijvend is, en waarbij je een strengere aanpak in de toekomst aankondigt voor wie blijft discrimineren. Ten tweede kan je bij flagrante, intentionele gevallen onmiddellijk strenger zijn. We denken dat zo’n aanpak de beste kansen inhoudt om de discriminatiegraad op termijn structureel naar beneden te krijgen.
Verstraete: Daarnaast is het belangrijk wat de methodologie is van een proactief beleid. Er zijn zoveel spelers op de markt dat je nooit iedereen kan testen. Ga je telkens willekeurig testen, dan is er weinig kans om een tweede keer getest te worden. Maar je kan er ook voor kiezen om daar waar bij een eerste test een vermoeden van discriminatie werd vastgesteld na een tijdje opnieuw te gaan testen.
Jullie spreken over testen, maar het geladen woord ‘praktijktest’ is nog niet gevallen, terwijl jullie dat wel bedoelen. Waar moeten deze testen volgens jullie uiteindelijk toe dienen?
Vermeir: Er zijn verschillende mogelijkheden. Testen kunnen eerst en vooral dienen om kennis te verkrijgen over het bestaan van discriminatie en de grootte-orde daarvan. Dat vertelt je meteen ook iets over de effectiviteit van het bestaande discriminatiebeleid. Je kan ook testen met als doelstelling om verder te sensibiliseren. Het resultaat van de test kan ook een aanleiding zijn om in gesprek te gaan. Daarenboven kan een test kan ook een bewijsfunctie hebben in een juridische procedure. In enkele uitspraken is een test overigens reeds als bewijsmiddel aanvaard.
Door testen periodiek te organiseren, kan je tot een cyclus komen waarin je monitort, opvolgt en bijstuurt op basis van de resultaten.
Verstraete: Je kan deze testen, met hieraan verbonden sensibiliserende en bestraffende maatregelen, ook gericht inzetten aangezien de middelen beper
kt zijn en de markt groot is. Zo kan je meer focussen op bepaalde regio’s waar de problemen groter zijn of op discriminatievormen die meer voorkomen dan andere.
Als jullie een aanbeveling aan de overheid doen, waar moet de prioriteit volgens jullie dan liggen?
Verstraete: Je kan er niet omheen dat de het aantal betaalbare en kwaliteitsvolle woningen op de private huurmarkt en het aantal woningen op de sociale huurmarkt te krap zijn. Dat is een context waarin discriminatie beter gedijt. Zolang die context er is zal het voor veel mensen moeilijk blijven om een gepaste woning te vinden. Dat legitimeert natuurlijk niet dat binnen de huidige context discriminatie nog altijd een groot probleem is. Dus het discriminatiebeleid moet ook verder vorm krijgen, zelfs al is er een context van schaarste.
Vermeir: Zeker omdat we ook zonder schaarste nog steeds discriminatie zullen vaststellen. We staan net een geïntegreerde aanpak voor. Regelgeving is slechts één aspect.
Kunnen we tot slot vaststellen dat er vandaag meer aandacht is voor sensibilisering dan voor het controle- en sanctioneringsluik?
Vermeir: Dat denk ik wel. Tekenend zijn het geringe aantal gepubliceerde uitspraken over discriminatie op de huurmarkt. Als je de cijfers bekijkt sinds woninghuur een Vlaams bevoegdheid is, vanaf 2014, zijn die op één hand te tellen. Er zijn uiteraard zeer veel stappen voor het zover komt, maar dit blijft toch opvallend laag als je dat afzet tegenover de discriminatiegraad in de praktijk.
Het boek Discriminatie op de private huurmarkt. Focus op zelfregulering wordt uitgegeven bij Gompel&Svacina.
Het recht op zelfstandig wonen zit verankerd in de mensenrechten. Ook wie leeft met een handicap zou in een ideale wereld toegang moeten hebben tot een eigen thuis, een plek waar je graag woont, je veilig en wel voelt en waarbinnen je, met de juiste omkadering, zelf kan bepalen hoe je zou willen leven. Dat de theorie vaak nog veel mooier klinkt dan de realiteit, beaamt ook Koen Hermans, die als docent Sociaal Werk (KU Leuven) en als zorgonderzoeker (Lucas) op het snijpunt van praktijk, beleid en wetenschap staat. Zijn rode draad is een engagement voor kwetsbare groepen, wiens rechten bedreigd worden of minder gerealiseerd blijven. GRIP mocht hem enkele vragen voorleggen en wij publiceren graag dit interessante interview.
Ik val meteen met de deur in huis: hoe belangrijk is het hebben van een eigen plek in een mensenleven?
Dat hangt natuurlijk af van welke waarde we zelf geven aan een woonplek, maar voor mij zijn er drie elementen bepalend: (1) Een thuis moet een juridische zekerheid geven, iets wat bijvoorbeeld bij mensen met een handicap die verblijven in een instelling niet het geval is. (2) Je moet kunnen spreken van voldoende kwaliteit: verwarming, stromend water, elektriciteit. Dat lijken evidente dingen, maar dat is voor veel mensen nog altijd niet vanzelfsprekend. (3) Een eigen plek betekent ook dat je privacy hebt, dat je binnen die vier muren de vrijheid hebt om onder meer sociale relaties uit te bouwen. Dat kan met een partner zijn, maar dat kan evenzeer met vrienden. Dat is zo belangrijk in een mensenleven en eigenlijk de basis om erbij te horen.
Als je die drie bij elkaar neemt, ga je beseffen wat de betekenis is van een woning. Wanneer een van die drie aspecten niet gerealiseerd is, weten we uit allerlei onderzoek dat het een immense impact heeft op je welbevinden. Zeker voor mensen met een beperking is minstens één van die drie vaak niet gerealiseerd.
Zo’n eigen stek geeft je dus een vertrekpunt om deel te kunnen zijn van de maatschappij?
Ja, een eigen plek is essentieel, het is een basisconditie om te kunnen deelnemen aan de samenleving. In het onderzoek naar personen met een handicap is er de laatste jaren veel te doen rond belonging. Ik vind dat persoonlijk een heel sterke term. Ik vertaal die in het Nederlands naar ‘erbij horen’. In belonging zit alles: je hoort erbij, maar je voelt dat ook echt. Dat gevoel kan op veel verschillende manieren ingevuld worden. Voor veel mensen betekent erbij horen ook zelfstandig wonen, maar die twee kan je niet zomaar aan elkaar gelijkstellen.
In het algemeen: wat zijn volgens jou vandaag de grootste drempels op de woonmarkt?
Het feit dat we na de Tweede Wereldoorlog niet gegaan zijn voor een sociaal woonmodel, maar voor een eigendomswoonmodel is zeer voelbaar. De baksteen in onze buik blijft, dat zie je in onze cultuur, maar ook in het beleid. Vandaag is ongeveer 70 procent van de Belgen een huiseigenaar. Op zichzelf hoeft dat geen probleem te zijn, maar je ziet dat voor meer en meer mensen, gezien de schaarste, een eigen woonst onbetaalbaar is geworden.
De betaalbaarheid is voor iedereen een grote uitdaging, maar zeker voor personen met een handicap, omdat hun financiële situatie per definitie een pak slechter is. We zien dat in elk soort onderzoek. Het armoederisico ligt opvallend hoger voor mensen met een handicap. Als we de armoedecijfers berekenen, kijken we louter en alleen naar het inkomen van mensen. En als je alleen daar naar kijkt, ga je voorbij aan de extra kosten die mensen met een handicap, inclusief chronische ziekten, hebben omwille van hun beperking(en). Het kan lijken alsof ze een redelijk inkomen hebben, ook door eventuele extra tegemoetkomingen, maar van zodra je daar die handicapspecifieke onkosten gaan aftrekken (vb. woningaanpassingen, extra hulpmiddelen, …) dan blijkt dat hun levensstandaard een pak lager ligt. We staan daar onvoldoende bij stil.
Naast het financiële, zorgt ook het gebrek aan kwaliteit en toegankelijkheid voor drempels. Op de private huurmarkt zit je bijvoorbeeld met een groot segment – iets van een 45 procent – van zeer slechte woningen die niet voldoen aan de kwaliteitseisen. Je betaalt dus vaak veel voor weinig, als je al iets kan vinden, want de concurrentie is moordend. Van het moment dat je dan ergens iets mankeert, is de keuze snel gemaakt omdat huiseigenaars vrijwel altijd uit een groot aanbod aan kandidaten kunnen kiezen. Zo ontstaat natuurlijk discriminatie. Praktijktesten brengen dat ook heel duidelijk in beeld. Te vaak worden praktijktesten verbonden aan racisme, maar dit type van onderzoek brengt ook de achterstelling van personen met een beperking in beeld. Verhuurders gaan een inschatting maken van de zekerheid dat mensen kunnen betalen en dan zijn er heel veel stereotypes die nog altijd heel sterk zijn in de samenleving. Een vreemde naam, maar zeker ook een beperking, blijken dan zeer goede motieven voor mensen om je niet als huurder in huis te halen.
Hoe kunnen we die onrechtvaardigheden wegwerken?
We moet herverdelen als we een sociaal woonbeleid willen voeren. Dat doe je enerzijds door letterlijk sociaal eigendom te creëren en dus te investeren in de uitbouw van sociale woningen. In vergelijking met andere landen is onze sociale woonmarkt absoluut niet groot. Als ik me niet vergis, bestaat slechts 8 à 9 procent van ons woonpatrimonium vandaag uit sociale woningen. Internationaal gezien is dat heel weinig. De voorbije jaren is er in het sociaal woonsegment wel geïnvesteerd, maar de noden zijn immens. Er staan op dit moment alleen al in Vlaanderen 130.000 gezinnen op de wachtlijst die onder de inkomensgrens vallen. Je ziet dus dat de nood daar zeer groot is. Een bijkomend probleem is de administratieve molen: mensen moet jaarlijks hun inschrijving herhalen en daar loopt het vaak mis. Ze vallen van de lijst en moeten de hele procedure opnieuw starten. Zo blijven mensen natuurlijk uit de boot vallen.
Daarnaast kan je werken met compenserende maatregelen in de vorm van huursubsidies, een systeem dat bij ons wel bestaat, maar dat beperkt is en enkel geldt voor wie al vier jaar op de wachtlijst voor een sociale woning staat.
Een cocktail van beide is volgens mij noodzakelijk: het sociaal woningaanbod grondig uitbreiden en de huurmarkt voldoende corrigeren.
Je ziet ook vaak creatieve woonoplossingen ontstaan van onderuit. Wordt dat vandaag al voldoende ondersteund?
Het is altijd zo dat er creatieve woonoplossingen groeien van onderuit, dat is eigen aan dit soort van oplossingen. Het leegstandsprojectdenken is bijvoorbeeld heel interessant, al kan je natuurlijk vraagtekens plaatsen bij waarom er zo veel ruimte is om met leegstand aan de slag te gaan. Ik voel dat er hier en daar wel wat beweging is om die creatieve woonoplossingen te gaan erkennen, maar we zitten nog altijd met een dominant woonbeleid in functie van die eigendomsverwerving. Heel sterk middenklassegericht. In de marge gebeuren wel zinvolle dingen, maar ik heb niet de indruk dat we onze tanker van het woonbeleid aan het keren zijn, integendeel. Die wijkt af en toe een beetje af van z’n vaart, maar keren doet die zeker niet.
Heel veel sociaal werk is ontstaan als antwoord op specifieke behoeften van specifieke doelgroepen. Wat we dan doen, is een specifiek aanbod maken voor een specifieke doelgroep. Maar, dat specifieke aanbod zorgt er natuurlijk voor dat het reguliere aanbod gewoon verder kan blijven doen zonder te kijken hoe ze uitsluiten. Dat specifieke aanbod moet dus ook altijd de bal terugleggen in het kamp van het reguliere aanbod. Dat geldt voor onderwijs, welzijn, wonen, … dat geldt voor al die domeinen.
Even inzoomen op toegankelijkheid: zo inclusief is onze publieke ruimte vandaag nog niet?
Nee, inclusief denken blijft een heel grote uitdaging bij ons. Ik vind het zelf ook dramatisch. Neem nu het Ladeuzeplein in Leuven, dat is een viertal jaar geleden heraangelegd, maar hoe? Oudere mensen klagen erover, je kan niet goed met een rolstoel over de stenen rijden. Hoe is het in godsnaam mogelijk dat er niet meer reflectie was over hoe we een plein als dat op een zodanige manier kunnen inrichten dat het voor iedereen gemakkelijk toegankelijk is. Die extra inspanning voor het inclusie blijkt heel moeilijk.
Wat ook problematisch is, is dat we in België een gigantische lintbebouwing hebben. Je kan eigenlijk weinig open plekken vinden. Vanuit het perspectief van mensen die moeilijk te been zijn, is dat hoogst dramatisch. Onze ruimtelijke ordening is erg chaotisch. In de steden wordt dat wel bijgestuurd, ook al omdat dit eenvoudiger is. Woonkernen waar een aantal dingen praktisch samenkomen zijn eerder een uitzondering dan een realiteit. Bij ons is alles vaak verspreid over een immense ruimte, omdat we maar altijd hebben bijgebouwd en bijgebouwd.
Je ziet wel een aantal ambitieuze woonprojecten die daar veel slimmer op inspelen. Maar als je binnen die projecten gaat kijken, waar functies gecombineerd worden, daar zie je dat het aantal sociale woningen daarbinnen relatief beperkt blijft. En dan is nog de vraag: naar wie gaan die sociale woningen die voorzien zijn? Denk aan het punt van de concurrentie waar ik al naar verwees.
Ben je dan voorstander van quota die opleggen dat binnen dergelijke woonprojecten x-aantal woningen voorzien moeten worden voor personen met een handicap?
Ik denk dat het absoluut noodzakelijk is. Als er nieuwe, grote stadsvernieuwingsprojecten zijn, bestaan daarvoor ook minimale quota voor sociale woningen die daarin voorzien moeten worden. Op zich is het niet zo vreemd om dat soort van regelgeving op te leggen. Er hangt heel veel terughoudendheid om het spoor van quota te bewandelen, maar ik vind dat nog altijd een beloftevolle piste. Natuurlijk niet als iets finaals of als dé oplossing, maar als deel van de oplossing, als een tijdelijke ingreep.
Hoe kijk jij naar het concept universal design?
Wanneer je daar concreet naar kijkt, zie je dat men zoekt naar een manier om universaliteit te koppelen aan maatwerk. Dat is natuurlijk de theorie erachter, in de praktijk blijkt dat moeilijker om te realiseren. Voor mij gaat universeel ontwerp vooral daarover: zoeken naar manieren om die twee logica’s met elkaar te combineren. Dat is natuurlijk moeilijk en niet altijd voor iedereen haalbaar. In die zin zet de naam ons misschien wel wat op verkeerde spoor, maar het daagt je wel uit.
De kunst is om zoveel mogelijk flexibiliteit binnen te brengen in de universele oplossingen. Ik ben natuurlijk geen bouwspecialist, maar spontaan denk ik aan de breedte van deuren, liften met spraaktechnologie, de toegang van gebouwen, de inrichting van stoepen, de openbare ruimte, … We zetten al stappen in de goede richting, maar we gaan er lang nog niet ver genoeg in.
GRIP pleit onder meer voor de integrale terugbetaling van woningaanpassingen, hoe zie jij dat?
Ik vind dat dit soort van beleid kan en moet versterkt worden. Beleid voorziet al een bepaald budget, maar we zijn er nog lang niet. Aanpassingen aan woningen zijn ook per definitie universeel, dus dat betekent ook dat ze later nog bruikbaar zijn voor andere mensen. Ook dat moet dus zeker mee in rekening genomen worden.
Alle kleine stapjes zijn stapjes in de goede richting. Het gaat dus ook om voortdurend die kleine stappen te willen zien. Ik ben veel meer gaan geloven in kleine utopieën dan in grote. Het zou alleen meer aangemoedigd moeten worden door een Vlaams woonbeleid dat inzet op de meest kwetsbaren, maar daar blijf ik de laatste tien jaar op mijn honger zitten.
Heb je afsluitend nog een boodschap voor onze beleidsmakers?
In essentie moet een minister van Welzijn deels een categoriaal beleid voeren, maar liefst niet te veel. Die moet vooral voldoende aan de mouwen van de collega’s van Wonen, onderwijs, … blijven trekken om een breed inclusief beleid te voeren vanuit een holistische benadering. We moeten de instituties 2.0 vermijden, waarin mensen dan wel zelfstandig wonen, maar nog niet het gevoel hebben deel van de samenleving te zijn.
Dit interview verscheen eerder bij GRIP.
In het boek ‘Oud, arm en huurder’ vind je geen tabellen, grafieken en koude cijfers, maar wel menselijke, vaak aandoenlijke verhalen. Over burenhulp en eenzaamheid, over trappen en liften, over wonen en zorg. We strikten Emma Volckaert, die samen met Pascal De Decker haar onderzoek in een toegankelijk boek goot, voor een interview.
Jullie boek focust op armere huurders op leeftijd. Waarom die invalshoek?
Volckaert: We doen al langer onderzoek naar de woonsituatie van ouderen. We bereikten eerder vooral hogere inkomens en eigenaars, maar spraken amper huurders. Niet omdat we ze niet zochten, maar tijdens onderzoeken op het platteland en in de kuststreek troffen we vooral eigenaars aan. De groep die tot nu toe buiten beeld bleef, waren mensen die in de stad wonen en huurders met een beperkt budget. We vonden het, net als onze opdrachtgever de Vlaamse overheid, belangrijk om er de aandacht op te vestigen omdat het aannemelijk is dat de woonsituatie en de woonverwachtingen niet dezelfde zijn.
Het boek geeft heel wat inzicht in de link tussen wonen en zorg. U heeft heel wat mensen geïnterviewd en het boek staat vol citaten. Wat viel u in die verhalen het meest op?
Volckaert: Het Vlaams beleid zet in op ‘aging in place’. Mensen moeten zolang mogelijk in de eigen woning blijven wonen. De zorg wordt thuis georganiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar informele zorg van familie en vrienden. Wanneer dat onvoldoende is, wordt professionele zorg ingezet. Residentiële zorg, vooral woonzorgcentra en assistentiewoningen, zitten op het einde van die keten.
Het principe van de zorgcirkels klinkt mooi. We vragen ons af of het niet ‘te’ mooi klinkt, te evident, te logisch. Wij stellen bijgevolg de vraag of dat model in de praktijk wel stand houdt, een vraag die volgt uit onze vorige onderzoeken. Een voorname vaststelling is dat informele zorg vaak geen evidentie is. Zowat de helft van de respondenten vertelde dat er geen contact meer is met kinderen of dat er sprake is van familiebreuken. Soms is er wat steun van buren, maar lang niet altijd en zeker niet voor alles. Zo lang mogelijk thuis wonen en kunnen rekenen op hulp van je kinderen of buren om eens langs te komen of pakweg boodschappen te doen, is dus verre van een evident verhaal.
Dat beleidsidee is niet afgestemd met de realiteit?
Volckaert: Burenhulp is waardevol, maar in de realiteit blijft het beperkt tot vooral simpele dingen. Je hebt wel mensen die iets meebrengen van de winkel of andere kleine taken doen, maar je kan daar geen informele zorg op stutten. Vaak is er geen netwerk en je hebt evenmin de zekerheid dat het er zal blijven noch welke taken de mensen uit dat netwerk willen doen.
De overheid rekent er op dat mensen eerst op hun eigen netwerk kunnen rekenen. Maar als dat niet lukt, staat de professionele zorg dan niet klaar?
Volckaert: Zeker, maar er zijn ook grenzen aan. Het systeem laat perfect toe om pakweg acht verschillende zorg- en verpleegkundigen aan huis te laten komen. ‘s Ochtends iemand om je uit bed te helpen en te laten wassen, om dan een uur later een zorgkundige aan huis te laten komen die je boterhammen smeert. Er zijn gevallen waarbij men mensen ’s nachts in hun bed komt omdraaien. Dat is allemaal mogelijk, maar heeft een kostprijs. Sommige zaken worden grotendeels terugbetaald, maar uit onze interviews blijkt toch dat het, niet verwonderlijk, voor mensen met beperkte inkomens lastig blijft.
De redenering is dat formele zorg aanvullend is en verpleging ‘gespecialiseerd’. Je kan hen niet bellen omdat je geen melk in huis hebt. Daarenboven moet je thuis ook een zorgsetting organiseren. Mensen voor elkaar laten zorgen, klinkt toch romantischer dan het in werkelijkheid is.
Willen mensen niet graag zo lang mogelijk thuis blijven wonen?
Volckaert: Het is voor armere huurders ook gewoon niet evident om te verhuizen. Vaak zijn de private huurders al blij dat ze iets hebben dat ze kunnen betalen. Ze vrezen ook dat ze als toekomstige huurder niet populair zijn omdat verhuurders hen niet willen vanwege hun inkomen en omwille van hun leeftijd. We moeten er wel op wijzen dat dit niet bewezen is. Het is uiteraard een onderzoek waard.
Wat is een goede plek om ouder te worden?
Volckaert: Dan moet je naar de combinatie van aangepaste woning en aangepaste woonomgeving kijken. Je zou bijvoorbeeld veronderstellen dat een plek in het centrum van een stad ideaal is omdat je daar alle functies op wandel- of fietsafstand hebt. Maar we hebben daar mensen aangesproken en ze ervaren dat het leven er ook veel duurder is. Iemand die arm is kan het zich gewoon niet veroorloven om bij de dure buurtwinkel inkopen te doen. Woon je, in het geval van Gent waar de interviews plaatsvonden, iets dichter bij de stadsrand, dan zijn de grotere supermarkten wel bereikbaar. Al is dat nog steeds geen evidentie voor wie slecht te been is.
Zijn onze woonomgevingen voorzien op mensen met een beperkte mobiliteit?
Volckaert: Er zijn al masterproeven geschreven over de talrijke obstakels op en langs de weg. Drempels, stenen die schots en scheef liggen, brede straten met druk verkeer noem maar op. Veel oudere mensen halen ook de afhelling van voetpaden aan als een probleem. Al blijft het opvallend hoe weinig dat spontaan ter sprake komt. Het is iets waar velen mee hebben leren leven. Voor mensen die geen hulpmiddelen nodig hebben, lukt het meestal nog wel. Maar zodra mensen een rollator nodig hebben, komen de grote problemen. Onze straten en publieke ruimten zijn daar niet op ingericht.
Zijn de woningen zelf voldoende aangepast?
Volckaert: Dat is zeker niet het geval. Eén van de meest frappante dingen zijn trappen. In eengezinswoningen zien we vaak een trap in huis. Oudere mensen die niet meer naar boven kunnen, slapen dan beneden.
Waar er in eengezinswoningen vaker trappen zijn in de woning zelf, moeten mensen in appartementsgebouwen vaker trappen nemen om het appartement te kunnen betreden of aan de lift te geraken. Dat kunnen er soms 10 zijn. Dat lijkt banaal en veel mensen geven aan dat dat op het gemak wel lukt, maar met een rekje met boodschappen of met een rollator lukt dat natuurlijk niet.
Liften zijn handig, maar niet als ze defect zijn. Wat volgens onze respondenten toch vaak voorkomt. Met als gevolg dat ze aan hun appartement gekluisterd zijn. Die mensen zitten dan gevangen in hun appartement. Een probleem met de liften is bovendien dat ze vaak zo geplaatst zijn dat iemand met een rollator of rolstoel er gewoon niet in kan.
Arme huurders wonen doorgaans ook erg klein. Het is dan allesbehalve evident om je te kunnen verplaatsen in de ruimte. Daarom worden hulpmiddelen binnenshuis zeer weinig gebruikt. Soms is ook de ruimte niet optimaal ingedeeld. Dan staat er een gigantische eettafel in het appartement van een alleenstaande die deze enkel gebruikt om te eten en kruiswoordraadsels te maken. De beperkte ruimte belet soms ook om familie of vrienden te ontvangen. Mensen zijn soms zo klein gehuisvest dat je er amper nog twee stoelen kan bijzetten. Een ander gezin uitnodigen gaat dan gewoon niet. Heel wat ouderen benadrukten dat hun kleine woning een bron van eenzaamheid is omdat ze niemand kunnen of willen ontvangen.
Is er dan wel voldoende ruimte om de zorg te organiseren?
Volckaert: De respondenten spreken vaak over onpraktische badkamers. Ik sprak sociale en private huurders met kleine badkamers met een ligbad. De oudere bewoners kunnen daar niet meer in, dus dat bad wordt niet meer gebruikt. Zij worden dan gewassen door de thuisverpleegkundigen op een stoel.
Sociale huurders kunnen dan wel ‘in theorie’ te groot wonen omdat ze als alleenstaande twee of drie slaapkamers hebben, maar in werkelijkheid hebben ze een badkamer die ze niet meer kunnen gebruiken en hebben dus een andere plek nodig om gewassen te worden en de nodige zorg te krijgen. Dat toont het belang van een meer individuele benadering. Als de overheid verlangt dat mensen thuis verzorgd worden, hebben ze daar ook de plaats voor nodig.
Als er grotere ingrepen nodig zijn, zijn huurders afhankelijk van hun verhuurder.
Volckaert: De badkamer is daar opnieuw een goed voorbeeld van. Heel veel mensen hebben een ligbad en kunnen niet over die badrand stappen. Wanneer ze aan de verhuurder vragen om het bad door een douche te vervangen, zien die dat niet zitten. In een sociaal wooncomplex voor senioren heb ik ook een aantal mensen gesproken die eerst een bad hadden, maar waar de sociale verhuurder dit liet vervangen door een douche. Alleen waren dat douches met een hoge opstap die daarenboven nog eens spekglad is. Van de regen in de drop met andere woorden. Het was een grote frustratie voor deze mensen.
Het is niet nieuw, maar we stellen opnieuw vast dat de relatie tussen de huurders en verhuurders niet optimaal is. Zowel sociale als private huurders geven aan dat het weken of maanden kan duren voor iets hersteld wordt. Als de hersteldienst van de sociale huisvestingsmaatschappij aangesproken wordt, dan kost het volgens de huurders ook snel veel geld. Daarnaast heb je de discussie over wie de kost moet dragen.
Thuis wonen en daar de zorg organiseren blijkt niet altijd de beste oplossing. Zijn residentiële voorzieningen dan het antwoord?
Volckaert: De residentiële zorg zoals die nu bestaat, is voor zeer veel mensen ontoereikend, onbetaalbaar en gewoon niet gewenst. Onder residentiële ouderenzorg mag je in de praktijk woonzorgcentra of assistentiewoningen verstaan. Er wordt wel eens over alternatieve vormen gesproken, maar er zijn er nog niet veel en die zijn evenmin gekend.
Ook dat is een huizenhoog cliché en de Covid19-ervaring zal daar geen afbreuk aan doen, maar onze respondenten vinden woonzorgcentra geen optie. Om het met een boektitel te stellen, het zijn “de wachtkamers van de dood”. Van alle mensen die ik heb gesproken, zijn er maar enkelen die er zouden willen wonen. Bij sommigen spookt het beeld van het oude rusthuis door het hoofd. Maar ook de aanwezigheid van mensen met een hoge zorggraad, wat te maken heeft met het financieringssysteem, schrikt af. Omdat de woonzorgcentra er een hogere tegemoetkoming voor krijgen, resideren er vooral mensen met zware zorgnoden en lijken veel woonzorgcentra eerder op ziekenhuizen dan op woonleefgemeenschappen. Daaruit volgt het beeld van woonzorgcentra als sterfhuizen. De coronacrisis versterkt dit beeld nog.
Assistentiewoningen zijn aangepaste appartementen maar daar zijn onze respondenten zeer kort over: ze mogen dan wel aangepast zijn, ze zijn zeer duur, te duur. Dat is dus niet echt een haalbare optie voor armere ouderen.
Wat kan dan wel gebeuren?
Volckaert: Wat al heel veel steek zou houden, is dat appartementen die nu gebouwd worden, gewoon aangepast zijn. Zolang die ook betaalbaar zijn natuurlijk. Dat hoeven geen assistentiewoningen te zijn zoals we ze vandaag kennen, maar het is wel verstandig om die appartementen te groeperen. Om niet, zoals nu het geval is, de zorgverleners steeds van het ene naar het andere huis te laten rijden. Je kan de zorg zo veel beter en efficiënter te organiseren.
Ook in groep wonen is een optie, al komt dat nog altijd weinig voor. Bij de oudere huurders in de stad was daar behoorlijk wat animo voor. Maar het is gevaarlijk om dit model zomaar naar voor te schuiven als de oplossing. Het is niet omdat je zorg nodig hebt, dat je per se in groep moet gaan wonen.
Nieuw boek: ‘Oud, arm en huurder’ kost €29 en wordt uitgegeven door Gompel&Svacina. Je kan het hier bestellen.
Eerder verscheen bij uitgeverij Garant van dezelfde auteurs: ‘Ouder worden op het Vlaamse platteland. Over zorg, wonen en ruimtelijk ordenen in dun bevolkte gebieden.
De Vlaamse Regering wil werk maken van zwarte lijsten met malafide huurders en verhuurders. Welke huurders en verhuurders op die lijsten terecht komen, zal nog onderzocht worden. Hoe je van die lijst geschrapt kan worden, is ook maar zeer de vraag. Vanuit de hoek van de makelaars kwam alvast kritiek. Het Vlaams Huurdersplatform sluit zich daarbij aan en kant zich ondubbelzinnig tegen dit beleidsvoornemen. We hebben geen nood aan een privacybedreigende schijnoplossing. Zwarte lijsten zijn niet het antwoord waar de private huurmarkt driftig naar op zoek is.
Ambitie
Het Vlaams regeerakkoord is veelzeggend als het op de ambitie voor de private huurmarkt aankomt. Al in de inleidende samenvatting kunnen we lezen dat dat de Vlaamse Regering de werking van onze private huurmarkt kwalitatief en betaalbaar wil ‘houden’. Op een moment dat vriend en vijand het er over eens zijn dat zowat de helft van de private huurmarkt getroffen wordt door een wooncrisis, getuigt dat op zijn zachtst gezegd van weinig ambitie. In het Vlaams regeerakkoord lezen we onder de titel “De private huurmarkt versterken” amper vier maatregelen. Eén daarvan gaat over de zwarte lijsten voor malafide huurders en verhuurders.
Zwarte lijsten
In het verleden gingen eigenaarsverenigingen met dit idee al verschillende keren de boer op. Ze probeerden het een vijftiental jaar geleden zelfs op eigen initiatief, tot dit getorpedeerd werd door de toenmalige privacycommissie. Nu konden ze voor het eerst onze beleidsmakers overtuigen om toch mee te stappen in zo’n verhaal.
Waar makelaars- en verhuurdersorganisaties zich normaal snel kunnen vinden, lijkt dit hier niet het geval, want het is vanuit makelaarshoek dat de kat de bel werd aangebonden. Makelaarskantoor ERA nam gisterenochtend in het Laatste Nieuws deze lijst voor malafide huurders en verhuurders onder vuur.
Hun voornaamste kritiek situeert zich bij de operationalisering van zo’n lijst. De Vlaamse regering beloofde in zijn regeerakkoord nochtans dat de lijst dynamisch zou zijn en niet in strijd mag zijn met de privacyregelgeving. Maar blijkbaar zien ook de makelaars niet goed in hoe je dat ooit geregeld zal krijgen. Wanneer kom je op zo’n lijst terecht? Moet een rechter zich daarover uitspreken? Wie zal die lijsten bijhouden en beheren? Wie kan de lijsten raadplegen? Wanneer wordt je van de lijst geschrapt? Blijft er nog een spoor achter eens je op zo’n lijst stond?
Verhuurders
Maar onze kritiek snijdt dieper. Vandaag hebben we namelijk amper zicht op wie welke overtredingen maakt op de huurmarkt, laat staan dat deze dus aan een lijst gekoppeld kunnen worden. Vooral de overtredingen van verhuurders hebben we absoluut niet in beeld. Dat is niet verwonderlijk. Gezien de onevenwichtige machtsrelatie tussen huurder en verhuurder, versterkt door de mismatch tussen vraag en aanbod, en het gebrek aan een woonalternatief, zetten (kandidaat-)huurders amper stappen tegen hun verhuurder wanneer deze in gebreke blijft. Veel wantoestanden blijven zo onder de radar.
We lezen in het regeerakkoord en de beleidsnota echter geen enkele intentie om deze praktijken beter aan de oppervlakte te brengen. Nochtans zou dit perfect kunnen door werk te maken van een uitgewerkt en versterkt handhavingsbeleid. Denk maar aan discriminerende verhuurders en makelaars. Jaarlijks moeten we het met minder dan 150 meldingen bij Unia stellen, maar we weten wel dat heel wat discriminatiegronden door meer dan 20% van de verhuurders gehanteerd worden. Of denk aan de woningkwaliteit. Nog niet eens 5% van alle private huurwoningen wordt aan een woningkwaliteitsonderzoek onderworpen, terwijl we weten dat quasi de helft van de private huurwoningen niet voldoet.
Huurders
Ook huurders die meermaals hun huur niet correct zouden betalen, belanden mogelijks op die zwarte lijst. Maar is de kern niet dat voor veel mensen de inkomens gewoon te laag zijn en de huren te hoog? Blijkbaar wel, want 52% van alle private huurders betaalt meer dan 1/3e van zijn inkomen louter aan huur. En één op drie private huurders houdt na het betalen van zijn huur te weinig over om nog menswaardig te leven. Een wachtlijst voor een sociale woning die even lang is als het aantal woningen dat er zijn, zegt dat niet alles?
Schijnoplossing
Een zwarte lijst maken met malafide huurders en verhuurders is slechts een schijnoplossing. Eentje die makkelijk in strijd zal zijn met de privacyregels, die altijd achter de feiten aan zal hollen en nooit de realiteit zal weerspiegelen. Daarenboven is het zeer de vraag waar huurders die op zo’n lijst zouden belanden dan wel kunnen wonen. In een krot van een creatieve malafide verhuurder waarvan de pakkans toch gering is? Verhuurders die op zo’n lijst terecht komen worden hooguit een economisch voordeel ontnomen, al is zelfs die kans klein op de overbevraagde huurmarkt, maar huurders zullen het nog moeilijker hebben om hun recht op wonen te verzilveren.
We moeten de problemen van de private huurmarkt bij de wortels aanpakken. En dan zijn volgende vragen veel meer aan de orde.
Hoe zal de Vlaamse regering ervoor zorgen dat elke private huurwoning eindelijk aan de minimale kwaliteitsvoorwaarden voldoet? Blijkbaar niet door een technisch onderzoek te verplichten vooraleer een verhuring mag opgestart worden. Blijkbaar niet door de renovatiepremie onder voorwaarden ook open te stellen voor verhuurders.
Hoe zal de Vlaamse regering de huurprijzen betaalbaarder maken? Blijkbaar niet door het beperkt aandeel sociale woningen te verdubbelen. Blijkbaar niet door de huursubsidie uit te breiden via het wegwerken van de bestaande drempels. Blijkbaar niet door een systeem van geconventioneerd verhuren op te zetten waar nochtans de voltallige Vlaamse Woonraad voor pleitte in één van zijn laatste adviezen.
Hoe zal de Vlaamse regering de toegang tot de private huurmarkt bevorderen? Blijkbaar niet door een centraal huurwaarborgfonds op te richten dat ook op maat van minder kapitaalkrachtige huurders kan werken. Blijkbaar niet door te controleren op discriminatie via praktijktesten en hierop te sanctioneren.
Conclusie
In een huurmarkt waar een wooncrisis heerst, dreigen zwarte lijsten het recht op wonen enkel verder uit te hollen. In plaats van een oplossing, worden ze zo een nieuw probleem.
Soms krijgen de huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform lezersbrieven van huurders binnen. Vanaf nu zullen we er met de regelmaat van de klok eentje publiceren. Hieronder leest u alvast een eerste exemplaar.
‘Ik ben 72 jaar en woon ten noorden van Antwerpen. Ik presenteer me als iemand die het momenteel erg moeilijk heeft met de huidige wooncrisis. Ik las het artikel van Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform, waarin hij onder meer zegt dat die crisis catastrofaal dreigt te escaleren. Volgens mij is ze al geëscaleerd, en hoe!
Ik zoek al maandenlang naar een appartement om te huren, door omstandigheden kan en wil ik niet meer op mijn huidig adres blijven wonen. Wil daar zo dringend mogelijk weg. Een lange intensieve zoektocht bracht me nergens en ik ben zéér ontmoedigd. Overal word ik gelijk afgescheept, mijn pensioen van bijna 1.300 euro is te laag en mijn leeftijd te hoog. Wanneer ik mijn leeftijd moet zeggen, herinneren ze zich plots dat de woonst net verhuurd is, later zie ik dan op internet dat dit niet waar is.
Spijtig dat de eigenaars hun toekomstige huurders niet meer persoonlijk ontmoeten, alles wordt langs vastgoedkantoren geregeld. Ik ben absoluut geen oude man die binnenkort klaar is voor het ouderlingentehuis, integendeel, ik ben een gezonde, actieve, creatieve man die er veel jonger uitziet en heb de energie van een vijftiger. En wat de huur betreft, ik betaal al 25 jaar met een bestendige opdracht aan de bank 650 euro per maand zonder enige onderbreking tot op heden.
Mijn twee laatste huisbazinnen hebben elk een referentiebrief geschreven waarin staat dat ik steeds een trouwe huurder ben geweest die nooit voor problemen heeft gezorgd, dat ik veel verantwoordelijkheidsgevoel heb, proper ben, vriendelijk en sociaal ingesteld, van een rustige omgeving houdt. En dat ik de woning in perfecte staat onderhoudt, en de woonregels ken. Van mijn bank heb ik een brief gekregen dat ik al mijn lopende financiële verplichtingen tegenover de bank nakom. Dit sinds 1994. Ik vraag me af waarom ik dan maar geen leuk appartementje kan vinden waarin ik een nieuwe thuis kan creëren. Het lijkt dat je op mijn leeftijd geen recht meer hebt op een dak boven je hoofd, ondertussen stijgen ook de prijzen maar…
Ik denk niet dat politici woonzorgen hebben en empathie voor mensen die in schrijnende woonsituaties terechtkomen, of in de nabije toekomst op straat moeten gaan leven. Dit is zo ontmoedigend! Ik ken ook een kennis die zeven jaar moet wachten op een serviceflat en reeds 76 jaar is! Ik hoop dat mijn brief niet genegeerd wordt en in de prullenbak verdwijnt. Dit is niet alleen mijn probleem maar dat van vele alleenstaanden.’
Auteur bekend bij de redactie.
Deze lezersbrief kunt u ook lezen in het huurdersblad van december 2019.
Private huurders worden aan hun lot overgelaten en (kandidaat-)sociale huurders worden met nog meer argwaan behandeld. Dat is de harde conclusie na het doorlezen van het Vlaams regeerakkoord. Ondanks de sterk gedocumenteerde wooncrisis is die boodschap duidelijk niet aangekomen bij onze vernieuwde Vlaamse meerderheid.
Woonbonus
De bestaande prijsopdrijvende woonbonus wordt afgebouwd, maar de vrijgekomen middelen vloeien niet naar de sociale en private huurmarkt, terwijl net hier de noden het hoogst zijn. Dat is een gemiste kans om in te zetten op een rechtvaardiger woonbeleid. Tegelijk worden de registratierechten wel opnieuw verlaagd, wat uiteindelijk evengoed prijsopdrijvend zal werken.
Sociale huurmarkt
Ondertussen staan er vandaag meer dan 155.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Die zoeken nu hun plekje op de private huurmarkt, waar woningen vaak onbetaalbaar en/of ronduit van slechte kwaliteit zijn en zelfs eigenlijk niet zouden mogen verhuurd worden. Een fikse versnelling in de aanbouw van nieuwe sociale woningen is dan de oplossing bij uitstek. Met de huidige lage rente is dit een uitstekende overheidsinvestering. Met een investeringsritme dat niet ambitieuzer is dan het huidige, zijn we absoluut niet op goede weg. Zo blijft ons percentage sociale huisvesting rond de 6,5% van het totale woningpatrimonium hangen. Tegenover onze buurlanden een peulschil.
Daarenboven wordt de verplichting voor gemeentes om voldoende sociale woningen te bouwen (het bindend sociaal objectief) niet hard gemaakt. Gemeentes die halsstarrig weigeren om hun aandeel te voorzien zullen met zachte hand aangespoord worden om toch hun deel te doen. Maar van een harde verplichting met consequenties is opnieuw geen sprake. Sommige gemeentes en steden willen echter meer doen dan hen door Vlaanderen wordt opgelegd. Maar als hun ambitie verder reikt dan 15% sociale woningen, dan zullen ze dat op eigen kosten moeten doen en kunnen ze niet rekenen op de Vlaamse regering.
Daarenboven lijken de budgetten in de eerste plaats gericht op renovaties. Die focus is uiteraard goed en zelfs broodnodig, maar mag niet ten koste gaan van investeringen in nieuwbouw.
De schaarste aan sociale woningen wordt dus niet opgelost, maar de toewijzing zal wel anders gebeuren. Chronologie wordt de absolute leidraad. Betekent dit dat er geen voorrang meer zal zijn voor de sociale huurder die niet langer in een aangepaste woning woont of voor de private huurder die uit zijn huis moet wegens onbewoonbaarverklaring? Er is in elk geval geen ruimte meer voor het puntensysteem van de sociale verhuurkantoren. Nochtans konden deze voorrangsystemen veel beter inspelen om de meest dringende woonbehoefte op te lossen.
Maar het beleid baseren op woonbehoefte is blijkbaar niet van tel voor deze regering. Want je zal vanaf nu ook in de voorgaande 10 jaar minstens vijf jaar ononderbroken in een gemeente moeten wonen als je bovenaan de wachtlijst wil komen. Deze mensen zullen namelijk voorrang krijgen. Zelfs als ze binnen een lokaal toewijzingssysteem met voorrang van specifieke doelgroepen vallen, zullen ze die lokale binding moeten kunnen aantonen. Moet je dus verhuizen wegens je werk of een echtscheiding naar een andere gemeente, dan ben je ook meteen je opgebouwde wachttijd kwijt. En zo wordt het voor nieuwkomers ook onmogelijk om sociaal te huren, waardoor ze in handen van huisjesmelkers geduwd worden en hun integratie net wordt bemoeilijkt.
Kandidaten voor een sociale huurwoning zullen nu, naast een inkomenstoets, ook een vermogenstoets moeten doorstaan. Maar ook eens je sociale huurder bent, moet je blijvend aan tal van voorwaarden voldoen. Dat waren er al een aantal, maar het worden er nog meer en ze worden nog strenger. De taalvaardigheid van het Nederlands moet opgetrokken worden tot een hoger niveau en wie niet aan het werk is zal verplicht worden om zich in te schrijven bij de VDAB.
En zoals het hoort in de sociale huurregelgeving, moet elke legislatuur ook de huurprijsberekening wijzigen. De vorige regering besliste al om wijzigingen in te voeren tegen 1 januari 2020, maar deze nieuwe regering wil nu opnieuw wijzigingen doorvoeren. Het lijkt er op dat de sociale huurprijzen nog meer zullen loskomen van het inkomen.
En ook voor deze legislatuur staat een vereenvoudiging van het sociaal huurstelsel in het regeerakkoord, maar als alle wijzigingen zoals hierboven doorgevoerd zouden worden, zal het eerder (nog) complexer dan eenvoudiger worden. Een begin van digitalisering in de sector kunnen we aanmoedigen, zolang er ook voldoende dienstverlening blijft voor kandidaat-huurders die hier niet mee vertrouwd zijn.
Een sociale huurder waarvan een vrederechter het huurcontract ontbindt, zal zich voor een termijn van drie jaar niet meer opnieuw kunnen inschrijven bij eender welke sociale verhuurder. Nadien moet hij ook nog eens de normale wachttijd doorlopen, waardoor je makkelijk zes jaar niet sociaal kan huren. Het is zeer de vraag op welke woonoplossing die mensen dan wel kunnen rekenen.
Private huurmarkt
Op de private huurmarkt, waar alle statistieken dieprood staan in zowel kwaliteit als betaalbaarheid is enige ambitie ver te bespeuren. Meer nog, de problemen worden zelfs ontkend, want in de inleiding lezen we letterlijk “we houden de privé-huurmarkt kwalitatief en betaalbaar”. Hoezo ‘houden’? 47% van de private huurwoningen zijn ontoereikend qua kwaliteit. 52% van de private huurders betaalt meer dan 1/3e van zijn inkomen aan huur en 3 op de 10 private huurders houden na het betalen van de huur onvoldoende over om menswaardig te leven. Dat blijkt allemaal uit recente onderzoeken van het Steunpunt Wonen.
Van een financiële injectie voor de uitbreiding van huurpremies en huursubsidies is geen spoor. Van geconventioneerd verhuren geen sprake. Discriminatie denken ze nog steeds op te lossen met een zoveelste sensibiliseringscampagne. Geen sprake van controle en sanctionering via praktijktesten dus. Hoe een zwarte lijst met ‘malafide huurders en verhuurders’ te verzoenen is met de regels inzake privacy, is ons een raadsel. En de aanpak van dak- en thuisloosheid blijft hangen in vage concepten waaraan een eigen betekenis wordt gegeven. Nochtans wordt dit belangrijker dan ooit, want als er ook in de sociale huur geen toewijzingen meer zijn op basis van urgente woonnood, dan zullen mensen nog langer dak- of thuisloos zijn.
Een nieuw woningkwaliteitsbeleid was sowieso al gepland voor 2021. Richting 2050 zal als extra kwaliteitsvoorwaarde gefaseerd voldaan moeten worden aan een maximale EPC-score. Daarnaast zullen private woningcontroleurs ingeschakeld worden om de kwaliteit van een woning na te gaan. Of een conformiteitsonderzoek bij verhuring ook verplicht wordt? Dat lezen we in elk geval nergens. Om een herhuisvestingsbeleid uit te bouwen, zullen noodwoningen gebouwd kunnen worden. Wat we daaronder moeten verstaan is erg onduidelijk. Bovendien staat achter elke vraag voor een noodwoning ook een vraag voor een volwaardige definitieve woonoplossing.
Middenveld
Tot slot stellen we vast dat zowel de Vlaamse Woonraad als een aantal middenveldorganisaties (Unia, Minderhedenforum) worden afgebouwd of onderuit gehaald de komende legislatuur. Nochtans zijn dit zeer waardevolle organisaties om tot gedragen standpunten te komen vanuit wat zich in de realiteit afspeelt. We betreuren dan ook dat deze kanalen om het beleid beter te informeren en adviseren dreigen te verdwijnen. We maken ons daarnaast ook zorgen over hoe mensen in armoede verder een stem krijgen in het beleid.
Afstemming
Het Vlaams Huurdersplatform, de huurdersbonden en VIVAS hebben dus heel wat vragen bij het nieuwe regeerakkoord en willen hier graag het gesprek over aangaan om een zo rechtvaardig mogelijk antwoord te bieden op de huidige wooncrisis. We hebben daarvoor een overheid nodig die wil tussenkomen in de woonmarkt voor wie er niet in slaagt om op eigen kracht goed en betaalbaar te wonen.
Huurdersbond West-Vlaanderen kreeg een foto door van een verhuuraffiche met de woorden ‘sociale gevallen zich onthouden’. De huurdersbond diende prompt klacht in bij Unia.
Deze onbehoorlijke huuradvertentie kan niet door de beugel. Op deze manier afficheren kan niet. Een verhuurder mag weldegelijk zijn huurder kiezen, maar hij mag daarbij niet discrimineren.
Unia
Uit het jaarverslag over 2018 van Unia blijkt dat er 133 klachten zijn geweest over discriminatie op de Vlaamse woonmarkt. Dat is betrekkelijk weinig als we uit onderzoek weten dat er veel meer gediscrimineerd wordt. Alleen is het niet altijd even zichtbaar. Het is dus eerder uitzonderlijk dat dit soort zaken op huuradvertenties terug te vinden zijn, al moeten we vaststellen dat de schroom bij sommige verhuurders toch lijkt af te nemen.
Verborgen discriminatie
Maar er is dus vooral ook veel verdoken discriminatie. En dan kan er uiteraard ook geen klacht neergelegd worden want je weet niet eens dat je gediscrimineerd wordt. Je grijpt daardoor wel naast de woning. Via pro-actieve, onafhankelijke praktijktesten kan dit echter wel blootgelegd worden en zo kan een effectief antidiscriminatiebeleid gevoerd worden.
Uiteraard moet elke vorm van discriminatie ook gepast gesanctioneerd worden.
Slachtoffer?
Zie je zelf huuradvertenties die niet door de beugel kunnen of denk je dat je slachtoffer bent van discriminatie, laat dit dan zeker weten aan je huurdersbond of rechtstreeks aan Unia.
In de pers: