Verstrengde eigendomsvoorwaarde zorgt voor onduidelijkheid bij sociale huurders

Gepost op 2017-04-11

Sinds 1 maart 2017 is de eigendomsvoorwaarde voor sociale huurders verstrengd. Vroeger mocht je als sociale huurder geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. Nu is ook een gedeeltelijke volle eigendom of vruchtgebruik niet langer toegelaten. Dat zorgt voor de nodige onzekerheid bij een aantal sociale huurders, zo blijkt ook uit een krantenartikel in ondermeer de Gazet van Antwerpen.

Het artikel bespreekt een situatie waarbij een sociale huurster lang geleden, bij het overlijden van haar vader, 1/24^e van de woning geërfd heeft. De woning wordt echter nog steeds bewoond door haar moeder. De sociale huurster informeerde zich bij haar notaris en vreest het ergste, maar wij zitten toch nog met een aantal vragen.

Voor de meeste sociale huurders, zal er zich namelijk geen probleem voordoen. De overgrote meerderheid bezit ook nu al geen eigendom, noch gedeeltelijk, noch volledig. Maar ook de absolute minderheid die wel gedeeltelijk eigendom bezit, hoeft niet meteen te panikeren.

Soorten eigendomsrecht

Je kan namelijk op drie manieren een eigendomsrecht hebben over een woning:

Naakte eigendom: Dit betekent dat je eigenaar van een woning bent, maar niet beschikt over het (vrucht)gebruik. Je kan de woning dus niet bewonen, noch verhuren. Bij erfenissen gebeurt het regelmatig dat de kinderen (wettelijke erfgenamen) naakte eigenaar worden, terwijl het vruchtgebruik gaat naar de langst levende echtgenoot of wettelijke samenwoner. Soms wordt om fiscale motieven de naakte eigendom eveneens aan de kinderen geschonken.
Vruchtgebruik: Je bent geen naakte eigenaar van de woning, maar je mag het goed wel bewonen of zelfs verhuren.
Volle eigendom: Hierbij beschik je over de meest volledig eigendomsrechten, namelijk zowel de naakte eigendom als het vruchtgebruik. Je kan de woning vrij gebruiken, verhuren, verkopen, vervreemden, … .

Eigendomsvoorwaarde aangepast

De nieuwe sociale huurreglementering (sinds 1 maart 2017) stelt nu dat de zittende sociale huurders, die een woning gedeeltelijk in volle eigendom hebben, 1 jaar de tijd hebben om dit aandeel te vervreemden (te verkopen of weg te schenken). Doen ze dat niet dan riskeren ze een gemotiveerde opzegging met zes maanden door de sociale huisvestingsmaatschappij van hun sociale huurwoning.

De aangepaste reglementaire bepaling in de sociale huur stelt dus dat de sociale huurder uit onverdeeldheid moet treden, maar enkel indien hij een woning geheel of gedeeltelijk in volle eigendom heeft. Anders gesteld, indien de dochter gedeeltelijk naakte eigenaar is en de moeder het volledig vruchtgebruik heeft, dan hoeft de sociale huurster haar aandeel in de naakte eigendom dus niet te verkopen of weg te schenken. Dan kan ze ook niet worden opgezegd voor haar sociale huurwoning. Deze vrouw kan dan op beide oren blijven slapen.

Een mogelijke oplossing?

Indien de dochter de woning gedeeltelijk (1/24^e) in volle eigendom zou hebben, en de moeder betrekt deze woning, dan zou dit logischerwijze betekenen dat de dochter voor 1/24^e recht heeft op de huurgelden voor deze woning. Er kan nagevraagd worden of dit het geval is. In dit geval zou het ook mogelijk zijn om via een notariële akte (en overschrijving op het hypotheekkantoor) het gedeeltelijk vruchtgebruik te schenken aan haar moeder. Dan wordt de dochter binnen het jaar naakte eigenares en wordt ze pas bij het overlijden van haar moeder opnieuw gedeeltelijk volle eigenares (1/24^e). Na overlijden van haar moeder zou de sociale huurster dan natuurlijk wel haar gedeelte van de woning moeten vervreemden (verkopen of schenken) om sociaal te kunnen blijven huren.

Heb je vragen bij deze (ingewikkelde) materie? Aarzel dan niet om je huurdersbond te raadplegen.