De lokale besturen zijn een belangrijke speler op de woonmarkt. Zij krijgen heel wat taken toebedeeld, zoals het voeren van een woningkwaliteitsbeleid en een leegstandsbeleid. We polsen bij Joris Deleenheer, stafmedewerker Wonen van de VVSG (Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten) over de aanpak op het lokale niveau.

 

Met welke vragen over wonen zitten lokale besturen op dit moment?

We hebben een uitgebreide bevraging gedaan en daaruit bleek dat het vinden van voldoende kwaliteitsvolle, betaalbare woningen voor gemeentebesturen, burgemeesters en OCMW-voorzitters de grootste uitdaging van de toekomst is. Hoe ze als lokaal bestuur op die uitdaging kunnen inspelen is voor hen dan ook een belangrijk agendapunt.

Daarnaast stellen de lokale besturen mij ook heel wat zeer specifieke en praktische vragen, die zeer breed uiteenlopen. Ik denk bijvoorbeeld aan vragen over de regelgeving rond het referentieadres, de installatiepremie en de huursubsidie. Ook rond leegstandsbestrijding en de samenwerking met andere actoren krijgen we veel vragen binnen. Vaak willen lokale besturen weten hoe ze iets kunnen aanpakken en willen ze graag weten hoe andere besturen werken. Een mooi voorbeeld is de invoering van een verplicht conformiteitsattest. Sommige gemeentes overwegen dit en willen graag inspiratie opdoen van andere gemeentes die dit al eerder hebben beslist.

 

Op jullie Algemene Vergadering was wonen een centraal punt. Toont dat het belang van de thematiek voor de lokale besturen aan?

Zeker. Zoals gezegd bleek uit de bevraging dat het vinden van voldoende kwaliteitsvolle, betaalbare woningen voor gemeentebesturen, burgemeesters en OCMW-voorzitters de grootste uitdaging van de toekomst is. Men wil daar dus werk van maken en we menen dat lokale besturen daar als regisseur van het lokale woonbeleid en in samenwerking met andere woonactoren een rol kunnen spelen. Het valt de lokale besturen duidelijk op dat steeds meer mensen moeilijker wonen. Gemeenten krijgen daar vrij veel taken in, maar ze stoten ook vaak op hun grenzen. Veel gemeentes worstelen daarmee. De VVSG wou dit daarom onder de aandacht brengen op zijn algemene vergadering.

 

De lokale besturen zijn nu al de regisseurs van het woonbeleid. Dit wordt nog versterkt. In welke mate juichen de gemeentes dat zelf toe?

Dat hangt af van gemeente tot gemeente. De meeste gemeentes staan er positief tegenover als ze ook middelen en instrumenten krijgen om dat goed te doen. Als het echter een alibi is van Vlaanderen om te zeggen “doen jullie het maar”, onder het mom van meer bevoegdheden, zonder daar iets financieel tegenover te stellen of instrumenten aan te reiken, dan voelen ze zich wat gebruikt.

Veel lokale besturen zijn op zich wel vragende partij om een aantal zaken zelf te doen. Niet alles moet altijd opgelegd worden in vaste regels vanuit Vlaanderen. Het resultaat hangt ook soms af van de bestuurskracht en de politieke invulling van de gemeente. De bottomline is dat Vlaanderen het kader moet scheppen en dat veel lokale besturen daarbinnen willen werken mits de nodige middelen voor handen zijn.

 

Een actuele thematiek is de huisvesting van erkende vluchtelingen bovenop de reeds bestaande wooncrisis. In hoeverre zijn de lokale besturen daar klaar voor?

Lokale besturen stellen zich op dit moment vooral veel vragen. Waar en hoe gaan we iedereen huisvesten? Er zijn besturen die weinig extra instroom verwachten, terwijl andere een grotere toestroom verwachten. De uitdaging zal normaal gesproken groter zijn in de grotere steden. Maar gemeenten zijn niet alleen verantwoordelijk voor de huisvesting van erkende vluchtelingen. Ook andere actoren hebben een rol te spelen.

Ik vrees dat een aantal lokale besturen er nog niet volledig klaar voor zijn, maar merk dat de gemeenten wel naar oplossingen zoeken. Zoals het omvormen van LOI’s naar duurzame woningen, het inzetten van doorgangswoningen, woonbegeleiding organiseren samen met CAW’s, …. Er zijn zeker besturen die zelf veel initiatief nemen, maar laten we eerlijk zijn, er zijn ook gemeenten die minder actief zijn. Het zal nochtans een werk zijn dat zeer veel inzet op het terrein vraagt en is op dit moment in elke gemeente nog een zoektocht.

 

Tot slot, wat denk je dat momenteel de grootste lokale knelpunten zijn inzake wonen?

Er is nood aan een voldoende groot aanbod van goede en betaalbare woningen. En dan bedoel ik niet enkel sociale woningen, maar ook betaalbare woningen op de private huurmarkt. Puur praktisch zijn er bij lokale besturen ook voldoende middelen nodig om te kunnen werken. Alles moet nu uit de algemene pot van het lokale bestuur komen, waardoor veel woondiensten minder zijn uitgebouwd. Dankzij de intergemeentelijke initiatieven kunnen veel gemeenten wel expertise en deskundigheid inzetten, maar mocht Vlaanderen specifieke ondersteuning voorzien voor alle gemeentelijke woondiensten, dan zou dit al veel beter en sneller kunnen gebeuren.

 

joris2

Vorige week stelde minister van Wonen Liesbeth Homans terecht voor dat dat er mystery calls moeten komen om discriminatie tegen te gaan. De eigenaarsverenigingen zouden middelen ontvangen om dit zelf te organiseren. Zij willen dit echter niet en noemen de mystery calls zelfs in één adem met “holocaustpraktijken”. Samen met het Netwerk tegen Armoede, çavaria, het Minderhedenforum en het actieplatform PraktijktestenNu zijn we verheugd dat de minister mystery calls wil organiseren, maar voor zelfregulering zijn we niet gewonnen.

Lees hier het gezamenlijk opiniestuk knack.be.

De Vlaamse regering heeft op 8 juli 2016 op voordracht van Vlaams minister van Wonen, Liesbeth Homans (N-VA) een aantal aanpassingen goedgekeurd over de inburgerings- en taalvoorwaardes binnen de sociale huur. De inburgeringsvoorwaarde en taalbereidheidsvoorwaarde worden volledig geschrapt om te kunnen inschrijven of om een toewijzing te krijgen als kandidaat-huurder. Ook de inburgeringsvoorwaarde voor zij die al sociaal huren wordt uit de regelgeving geschrapt. Wel zal het niet langer volstaan om als sociale huurder aan te tonen dat je inspanningen hebt gedaan om het Nederlands te leren, maar zal je afgerekend worden op het resultaat.

 

Afschaffing inburgeringsbereidheid

Volgens het goedgekeurde voorontwerp van decreet worden alle verwijzingen naar de inburgeringsbereidheid geschrapt. Dit betekent dat het volgen van een inburgeringscursus niet langer een voorwaarde zal zijn om zich in te schrijven als kandidaat-huurder, noch om toegelaten te worden tot een sociale huurwoning. Het betreft ook niet langer een huurdersverplichting en er kan dus op die grond geen administratieve boete meer worden gegeven.

De reden waarom deze inburgeringsbereidheid wordt geschrapt is ingegeven vanuit pragmatische maar terechte efficiëntieoverwegingen vanuit de Vlaamse overheid. Immers de plicht inzake inburgering kan volledig verzekerd worden vanuit het beleidsdomein inburgering, zodat een dubbelloop hiervan in het domein wonen enkel zorgt voor een overbodige werklast voor de sociale verhuurders.

Het motief voor deze beleidswijziging mag dan louter pragmatisch zijn. Deze beleidsmaatregel is een opsteker voor het grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting aangezien het recht voor de sociale (kandidaat-) huurder niet meer onderworpen wordt aan de voorwaarden inzake inburgeringsbereidheid, noch op het vlak van inschrijving en toegang tot de sociale huur, noch op het vlak van de huurdersverplichtingen. Laat staan dat het niet voldoen aan de inburgeringsplicht zou kunnen leiden tot het verlies van woonzekerheid.

Weliswaar achtte het Grondwettelijk hof in zijn arrest van 10 juli 2008 het verlies van de woonzekerheid van de sociale huurder door een gemotiveerde opzegging, enkel en alleen omdat hij niet voldeed aan de inburgerings- of taalplicht, disproportioneel en dus niet verzoenbaar met het grondwettelijk recht op een behoorlijke huisvesting, als niet tevens werd aangetoond dat door dit verzuim of weigering hierdoor de huurder ernstige hinder of een reële aantasting van de leefbaarheid voor andere huurders heeft veroorzaakt.

Hoe dan ook, de Vlaamse overheid is nu zelf tot het voortschrijdend inzicht gekomen dat het inschrijven  van de inburgeringbereidheid in de sociale huur van de Vlaamse Wooncode niet langer noodzakelijk is om haar beleidsdoelstellingen inzake inburgering in het algemeen en zelfs leefbaarheid en communicatie in de sociale huur te bewerkstellingen.

 

Van taalbereidheid naar taalkennis

De bereidheid om een cursus Nederlands te volgen zal niet langer gelden als inschrijvings- of toelatingsvoorwaarde om een sociale huurwoning te bekomen. Deze voorwaarde wordt namelijk geschrapt. Wel wordt de taalverplichting als huurdersverplichting opgelegd. Op het moment van de inschrijving wordt de kandidaat-huurder op de hoogte gebracht dat hij uiterlijk een jaar na de aanvang van de huurovereenkomst zal moeten kunnen bewijzen dat hij over de vereiste basiskennis van het Nederlands beschikt. Een jaar nadat het sociaal huurcontract een aanvang heeft genomen, zal de verhuurder aan de huurder, die het basisniveau Nederlands niet beheerste, vragen dat hij het bewijs levert dat hij over de vereiste basiskennis van het Nederlands beschikt. Het zal dus niet langer volstaan als de huurder het bewijs levert dat hij voldoende inspanningen heeft geleverd, hij zal moeten aantonen dat hij het Nederlands voldoende machtig is.

Huurders die wegens beroepsmatige, medische of persoonlijke redenen (nog) voldoen, kunnen hiervoor een attest krijgen. Kan de huurder een van deze attesten niet voorleggen dan schakelt de verhuurder de toezichthouder in. Deze stelt de huurder dan eerst in gebreke om daarna eventueel te beslissen tot een geldboete. Het proces van aanmaning en geldboete kan zich steeds herhalen. Decretaal beschikt de toezichthouder over een zeer ruime marge gaande van 25 euro tot 5.000 €, maar de hoogte van de geldboete moet in overeenstemming zijn met de ernst van de inbreuk.

Er bestaat tegen de beslissing van de toezichthouder zowel het recht op een hoorzitting (met eventueel bijstand door een huurdersbond),  een gemotiveerde verzoekschriftprocedure en tenslotte de mogelijkheid om tegen deze beslissing  in beroep te gaan bij de burgerlijke rechter. Aangezien de taalkennisvereiste is ingeschreven in de Vlaamse Wooncode als een huurdersverplichting,  betreft het hier dus een beroepsmogelijkheid bij de vrederechter.

Het niet nakomen van de taalkennisvereiste kan dus onmogelijk een grond vormen voor een opzeg of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op initiatief van de sociale verhuurder. De Vlaamse regering had hier trouwens niet echt een andere keuze, nu het Grondwettelijk hof  in zijn arrest van 10 juli 2008 reeds gesteld had dat het verlies van de sociale huurwoning enkel en alleen gesteund op een tekortkoming in de taalbereidheidsverplichting ongrondwettelijk is en disproportioneel.

 

Waarom de invoering van een taalkennisvereiste?

We stellen ons de vraag waarom het aantonen van de bereidheid tot het aanleren van de Nederlandse taal onvoldoende is om de doelstellingen inzake leefbaarheid en communicatie in de sociale huur te realiseren. De Vlaamse regering gaat er hierbij blijkbaar vanuit dat alhoewel deze mensen aanwezig zijn in de taallessen, sommigen van hen enkel zou participeren om hun broek te slijten en zonder werkelijk inspanningen te leveren om deze taal ook daadwerkelijk te beheersen. Denken dat met een heuse taaltest of taalexamen de basiskennis van de Nederlandse taal gevoelig zal verbeteren, komt neer op een puur intentieproces over de cursisten vanuit een attitude van wantrouwen.

In de beleidsvoorbereiding kan alvast niet worden teruggevonden hoe groot de groep is die de taalcursus wel volgt maar niet is geslaagd en welke redenen daarvoor zouden zijn. Een deugdelijke monitoring en evaluatie van de taalcursussen Nederlandse taal niveau A1 voor de inburgeraars, welke tevens de grootste doelgroep vormt van de sociale huurders die aan de taalbereidheidsvereiste onderhevig zijn, bestaat er niet.

 

Een toetsing aan het recht op een behoorlijke huisvesting

De hamvraag bestaat er nu in of de verzwaring van de taalvereiste, van een inspanningsverbintenis naar een effectieve taalkennis als resultaatsverbintenis, nog te verzoenen is met het grondwettelijk recht op een behoorlijke huisvesting en niet eerder een uitsluitings- dan een integratiemechanisme wordt.

In zijn arrest van 10 juli 2008 achtte het Grondwettelijk hof de taalbereidheidsvereiste alsnog proportioneel met het aangevoerd algemeen belang (verbetering van de leefbaarheid en communicatie zowel onderling tussen de huurders als tussen de verhuurder en de huurder) op grond van de volgende overwegingen (op citaat en eigen vetjes):

“ B.34.2. De verplichting om zijn bereidheid aan te tonen om Nederlands te leren, is niet onevenredig met dat doel omdat zij alleen betrekking heeft op een elementaire kennis van de taal, omdat kosteloos taallessen aan de betrokken personen worden aangeboden (Parl. St., Vlaams Parlement, 2005-2006, nr. 824/1, p. 19), omdat de betrokkenen niettemin vrij zijn om op een andere manier hun bereidheid aan te tonen om Nederlands te leren (ibid.) en omdat hun geen enkele resultaatsverbintenis kan worden opgelegd, zodat noch de effectieve taalkennis, noch het gebruik van de taal, nadat lessen werden gevolgd of een andere leervorm werd gebruikt, door de verhuurder kunnen worden geëist of gecontroleerd (ibid., p. 16).”

 

In deze wil de Vlaamse regering met dit ontwerpdecreet nu wel een taalkennisvereiste als huurdersverplichting invoeren. Deze wil ze weliswaar enkel met administratieve boetes sanctioneren, die echter dermate kunnen oplopen dat ofwel de huurders in de betaalproblemen komen, ofwel ze de sociale huurwoning verlaten om niet langer geconfronteerd te worden met een systeem van oplopende geldboetes.

De vraag is of sociale huurders met een lage geletterdheid, of sterker nog zelfs analfabeten voor wie nu ook taalcursussen worden aangeboden, dreigen gesanctioneerd te worden met geldboetes omdat ze in de taaltest of het taalexamen niet slagen, hoewel ze hiervoor redelijke inspanningen leveren. Of nog anders gesteld, hoe zal de Vlaamse regering het sluitend (!) onderscheid maken tussen iemand die niet slaagt in het taalexamen omdat die gegeven zijn cognitieve en intellectuele vaardigheden niet beter kan of omdat die te weinig inspanningen levert.

 

 Het voorontwerp wordt nu overgemaakt voor advies aan de Vlaamse Woonraad om nadien ook voor advies te worden voorgelegd aan de Raad van State. Daarna wordt het ontwerp van wijziging Vlaamse Wooncode besproken in het Vlaams parlement.

 

 

De huidige wooncrisis vraagt antwoorden op korte termijn. De losgelaten private huurmarkt verdient beleid om de betaalbaarheid, kwaliteit, woonzekerheid en de toegang voor de huurders te garanderen in combinatie met een rendement voor de verhuurders. Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden verwelkomen dan ook de conceptnota over de private huur. De nota stelt een aantal ambitieuze en terechte doelstellingen op korte termijn, maar dreigt ook een aantal rechtswaarborgen voor de huurder uit te vlakken. We zijn verheugd om in de verdere uitwerking betrokken te worden, maar wensen alvast een aantal bedenkingen mee te geven bij de conceptnota.

 

Woonzekerheid bevorderen

We verwelkomen de bevestiging van de woonzekerheid als centrale doelstelling van ons woonbeleid in de conceptnota. Ook op vandaag vormen, zoals ingevoerd door de woninghuurwet, de huurcontracten van negen jaar de hoeksteen van de woonzekerheid. Alleen merken we dat negenjarige huurcontracten in de praktijk nog steeds niet de standaard zijn, maar dat zowat de helft van de verhuurders een contract van korte termijn aanbiedt. De conceptnota blijft echter zeer vaag over de manier waarop een woninghuurcontract standaard voor negen jaar zou moeten gelden. We hopen dat de voordelen die een verhuurder heeft bij het afsluiten van een contract met korte duur verdwijnen en dat contracten van korte duur nog maximaal één jaar kunnen bedragen in plaats van drie. Om tegemoet te komen aan de rechtszekerheid voor huurder en verhuurder, zou in ieder geval van bij de aanvang van het contract van korte duur de mogelijke einddatum gekend moeten zijn.

We juichen toe dat de conceptnota aangeeft te willen onderzoeken of een soortgelijke systeem als de verzekering gewaarborgd wonen voor eigenaars, ook kan worden ontwikkeld voor huurders.

 

Rechtswaarborgen bij renovaties

De verhuurder dient aan zijn leveringsplicht te voldoen en mag dus enkel een woning verhuren die aan de minimale kwaliteitseisen voldoet. Het is ontoelaatbaar dat je een verhuurder die een onvoldoende kwaliteitsvolle woning aanbiedt, zou belonen met een extra opzegmogelijkheid of met een huurprijsverhoging na renovatie, zoals in de media over de conceptnota werd bericht. Wanneer een woning niet voldoet, zijn er via een technisch onderzoek en een besluit van de burgemeester waarborgen om wantoestanden tegen te gaan. De burgemeester kan de verhuurder bijvoorbeeld dwingen tot renovatie, besluiten dat de bewoners de woning moeten verlaten en indien nodig ook in herhuisvesting van de bewoners voorzien. Het mandaat echter éénzijdig bij de verhuurder leggen, zonder tussenkomst van de overheid, dreigt de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode te doorkruisen. Daarenboven kan nu reeds krachtens de wet onder specifieke voorwaarden worden opgezegd (art. 3 §3 WHW) of de huurprijs worden aangepast (art. 7 §1 WHW) wegens renovatie. Een aanmoediging tot renovaties op de private huurmarkt zou eveneens beter kunnen worden bewerkstelligd door de renovatiepremies niet enkel voor te behouden voor eigenaars/bewoners, maar ook voor eigenaars/verhuurders open te stellen.

Daarenboven stelt de conceptnota dat de huurprijs vlotter zou moeten aangepast worden bij de hernieuwing van een huurcontract tussen dezelfde huurder en verhuurder. Dit uitgangspunt is werkelijk problematisch en zet de deur open naar heel wat ongewenste effecten. Er kan namelijk enkel sprake zijn van een vrije onderhandeling tussen twee partijen wanneer deze evenwaardig zijn. Wanneer de huurder echter een dreiging tot opzegging ervaart tijdens de onderhandeling, is dit natuurlijk nooit het geval.

De huurprijs kan volgens ons slechts onder zeer specifieke voorwaarden worden herzien, en enkel bij energierenovaties:

Wanneer niet aan alle bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, is het ontoelaatbaar om de basishuurprijs in de loop van een huurovereenkomst te wijzigen. Eénzijdig een lopende overeenkomst wijzigen zou namelijk afbreuk doen aan de rechtszekerheid. Het is ook strijdig met één van de fundamentele regels uit het verbintenissenrecht dat het voorwerp van een overeenkomst eenzijdig zou kunnen gewijzigd worden met financieel nadelige consequenties voor de huurder.

 

De private huurmarkt socialiseren

De conceptnota wil een kader voor vormen van ‘geconventioneerd huren’ uitwerken. We juichen de installatie van dergelijk kader toe. Het is vanuit het grondrecht op wonen nodig om in te grijpen op de private huurmarkt zolang er onvoldoende sociale woningen beschikbaar zijn. Het is goed te zien dat deze conceptnota, althans theoretisch, hier ook een basis voor legt.

Dit kader moet er toe leiden dat het rendement van de verhuurder verzekerd wordt indien hij betaalbaar (in relatie met de kwaliteit van de woning en het doelpubliek), kwaliteitsvol (kunnen voorleggen van een conformiteitsattest) en met woonzekerheid (contracten van lange duur) verhuurt. Een soort aanbodsubsidie (bv. fiscale prikkel) voor verhuurders zal dan noodzakelijk zijn, maar eveneens zal dit gekoppeld moeten worden aan ondersteunende huurtoelages. Het is namelijk niet omdat je via een aanbodstimulans een betaalbare woning op de markt hebt gevonden, dat deze ook voor iedereen daadwerkelijk betaalbaar zal zijn. Daarenboven mogen we niet de fout maken om huurtoelages enkel voor te behouden voor huurders die geconventioneerd huren, want op de rest van de private huurmarkt, zal zich nog steeds een betaalbaarheidsvraagstuk stellen.

Alle woonbehoeftige huurders, die op eigen kracht hun recht op wonen niet volwaardig kunnen realiseren, moeten daarenboven in aanmerking komen. Zoals de conceptnota stelt, kunnen we ons vinden in een afbakening naar inkomen en eigendom. Het spreekt echter voor zich dat een toetsing met ander vermogen niet kan worden uitgevoerd zonder vorm van vermogenskadaster. Dit installeren enkel en alleen voor deze specifieke doelgroep zou evident onzinnig zijn. Het is aan de overheid, of een tussenliggende instantie, om na te gaan of een huurder en verhuurder voldoen aan de voorwaarden. Het systeem verdient daarenboven een uitrol over gans Vlaanderen aangezien de druk op de private huurmarkt overal erg hoog is. Het is een algemeen, structureel probleem en moet dus ook in die orde oplossingen bieden.

In de conceptnota wordt gesproken over een evaluatie en afstemming van het huursubsidie- en huurpremiebesluit. Dit is onvoldoende. Er is eveneens nood aan een versterking en uitbreiding van deze stelsels. Met 2.1% begunstigden tegenover 30% mensen die te weinig overhouden na het betalen van de huur om menswaardig te leven, komen we er op vandaag niet. Er zijn heel wat voorwaarden waaraan een huurder moet voldoen om een huurtoelage te ontvangen. Het afschaffen van de voorwaarde om verplicht in te schrijven bij een domiciliemaatschappij en de ontkoppeling met een verhuisbeweging, worden als zeer positief ervaren. Er zou eveneens meer differentiatie mogelijk moeten zijn inzake maximale huurprijzen, zodat er binnen elke regio ook daadwerkelijk voldoende beschikbare woningen zijn waarvoor een toelage kan aangevraagd worden. Daarenboven moeten de inkomensgrenzen worden opgetrokken en moet er betere omkadering zijn om de aanvraag te doen.

De intentie om het aanbod van de sociale verhuurkantoren te verruimen valt toe te juichen. Dat het subsidiebesluit hier extra middelen voor zal voorzien stemt ons positief. Er is eveneens, zoals dat reeds bestaat voor sociale huisvestingsmaatschappijen, nood aan een soort gewestwaarborg waardoor huurders en verhuurders niet in de kou blijven staan wanneer een sociaal verhuurkantoor failliet zou gaan. Dit kan er tegelijkertijd voor zorgen dat soortgelijke situaties niet afstralen op de volledige sector omdat de gedupeerden dan een oplossing kan worden geboden.

Het is daarenboven onlogisch dat huurders een hogere huurprijs betalen voor een woning bij een sociaal verhuurkantoor dan bij een sociale huisvestingsmaatschappij, terwijl het vaak over meer kwetsbare huurders gaat met lagere inkomens. We pleiten voor het ontwikkelen van een visie op langere termijn om deze ongelijkheid weg te werken en het ontwikkelen van een financieel groeipad om tot dit resultaat te komen. Een herdenking van het SVK-financieringssysteem zal daarvoor noodzakelijk zijn.

 

Herstellingen

De conceptnota spreekt over het uitwerken van een evenwichtig regime dat kan tegemoet komen aan de huidige rechtsonzekerheid betreffende de sanctionering van een niet conforme woning. Wanneer er kwaliteitsgebreken worden vastgesteld, kan dit verschillende gevolgen teweeg brengen en moet de huurder dus ook in de toekomst verschillende eisen kunnen instellen (zoals nietigheid/ontbinding/uitvoering van werken met ondertussen huurprijsvermindering …), afhankelijk van de ernst van de gebreken.

Specifiek voor huurherstellingen mag het duidelijk zijn dat ook slijtage ten laste van de verhuurders moet blijven, in lijn met art. 1755 Burgerlijk Wetboek. Huurders en verhuurders zouden er al veel mee geholpen zijn indien een technisch uitvoeringsbesluit duidelijk zou bepalen wie welke verantwoordelijkheid heeft inzake huurherstellingen. In de conceptnota wordt de opmaak van een uittredende plaatsbeschrijving verplicht. Dit is nu al zo bepaald voor de intredende plaatsbeschrijving. Tevens zou de plaatsbeschrijving conform de onderrichtingen door de overheid moeten worden opgemaakt. We vragen ons af wat de sanctie zou zijn indien hier geen gevolg aan wordt gegeven of wanneer dit niet conform de onderrichtingen wordt uitgevoerd. Daarenboven dient dwingend in de wetgeving opgenomen te worden dat de kosten voor een eventuele onpartijdige expert gedeeld moeten worden tussen huurder en verhuurder. Het mag duidelijk zijn dat de vergelijking van de intredende en uittredende plaatsbeschrijving niet de enige basis kan zijn om te beslissen of de oorzaak bij huurder of verhuurder ligt. De vrederechter dient hier bij discussie een oordeel over te vellen. De huurder rechten ontzeggen puur op basis van de uittredende plaatsbeschrijving, gaat dus veel te ver.

 

Aanpak discriminatie

Ongeoorloofde selectie van kandidaat-huurders is schering en inslag op de private huurmarkt. Het voorgestelde plan om discriminatie aan te pakken is werkelijk ondermaats. We pleiten voor een waaier aan instrumenten startend bij sensibilisering, maar zeker ook ruimte laat voor zelfregulering (met verplichte mystery-shopping), maar dat ook een handhavingsluik (door middel van praktijktesten) en sanctionering (administratief- en strafrechtelijk) als sluitstuk verdient. Bij het lezen van de conceptnota, blijven we hier volledig op onze honger zitten. Dit is ongetwijfeld het zwakst uitgewerkt stuk uit de conceptnota.

De ontwikkeling van een systeem van proefhuren kan kansen bieden, maar we moeten tegelijk behoedzaam zijn dat het niet eerder een uitsluitings- dan een insluitingsmechanisme wordt. Het kan niet de bedoeling zijn dat bepaalde kandidaat-huurders enkel nog binnen dit systeem een woning zullen kunnen vinden. Daarenboven moet, net zoals het algemeen principe, vertrokken worden van een contract van 9 jaar dat specifieke opzeggingsmogelijkheden heeft voor een eigenaar tegen bijvoorbeeld het einde van één jaar, en met een engagement dat de verhuurder enkel kan opzeggen onder specifieke vooraf bepaalde voorwaarden.

Ook de bron van het inkomen wordt vaak als ongeoorloofd selectiecriterium gebruikt, al dan niet in combinatie met de oorsprong van de huurwaarborg. De stigmatisering en de traagheid die vaak met een OCMW-waarborg gepaard gaan, zorgen er voor dat veel verhuurders deze kandidaten weigeren. De installatie van een huurwaarborglening kan een interessante piste zijn, al roept dit heel wat vragen op. Wie komt hiervoor in aanmerking? Is de techniek van de lening wel een goed idee voor huurders die nu reeds met onbetaalbaarheid worden geconfronteerd. Is het niet beter om dit lokaal te voorzien en zal het gehele proces wel voldoende snel verlopen?

Uit het Groot Woononderzoek blijkt dat meer dan 4 op de 10 huurders op de private huurmarkt moeite heeft om de huurwaarborg te betalen. Gezien dit grote aantal lijkt het vanzelfsprekend om naar een algemeen systeem te gaan waarbij op een éénvormige manier de huurwaarborg wordt samengesteld. Wanneer we het er daarenboven over eens zijn dat de verhuurder de oorsprong van de waarborg niet mag kennen, dan komt de piste van een centraal huurwaarborgfonds weer nadrukkelijk op het toneel. De installatie van een performant systeem dat een efficiënte en snelle verstrekking kan garanderen, dat minstens toegankelijk is voor iedereen die moeite heeft om de huurwaarborg te betalen (zoals een centraal huurwaarborgfonds) is noodzakelijk. Een aanpassing van het maximaal bedrag van de huurwaarborg, zal automatisch leiden tot een bijkomende betaalbaarheidsdrempel. Tenslotte moeten zeker een aantal juridische achterpoortjes worden gesloten, zodat het niet meer mogelijk is een hogere huurwaarborgsom te vragen onder een andere vorm, die niet onder de dwingende bepalingen van de woninghuurwet valt.

 

Professionalisering

Huurders kunnen voor ondersteuning terecht bij de huurdersbonden. Uit de jaarverslagen van deze huurdersbonden blijkt al jaren dat zij onvoldoende middelen hebben om iedereen die advies nodig heeft ook daadwerkelijk te kunnen helpen. De vraag is vele malen groter dan het aanbod, wat tot onhoudbare situaties leidt, zoals in Antwerpen waar alle spreekuren immens snel volgeboekt zijn en de avondpermanenties elke week uitlopen tot 23u00 à 23u30 ’s nachts. Het is een tekortkoming dat de conceptnota niet bepaalt dat er ook een versterking van de werking van de huurdersbonden moet komen, met speciale aandacht voor de grootstedelijke huurdersbonden en minstens voor Huurdersbond Antwerpen.

Er wordt echter wel gesproken van een project in samenwerking met de Verenigde Eigenaars om de eigenaars te professionaliseren. Dit moet kunnen, maar we zien dit (in eerste instantie) eerder als een proefproject, dat dus ook niet meteen in de Vlaamse Wooncode wordt ingeschreven. Tenslotte is het geen evidentie om eigenaarsverenigingen en huurdersverenigingen op volledig gelijke voet te behandelen. Daar waar huurdersbonden in hun werking worden ondersteund om mee uitvoering te geven aan het recht op wonen, gaat dit niet op voor de eigenaarsverenigingen. Daarenboven kan men zich de vraag stellen of verhuurders waarvan de meerderheid tot het hoogste inkomensquintiel behoren niet op eigen financiële kracht professioneel advies kunnen inwinnen.

 

Juridisch Kader

Het besef dat een volwaardig huurbeleid voor de private huurmarkt over meer gaat dan de regelgeving van de Woninghuurwet stellen wij ten zeerste op prijs. De inschrijving in de Vlaamse Wooncode en de blijvende verbinding met het gemeen huurrecht en het verbintenissenrecht, draagt ook onze voorkeur weg.

We zijn daarentegen erg sceptisch over aanpassingen van de procesregels en de installatie van een soort kortgeding. Vandaag kan er namelijk bij dagvaarding reeds na 10 dagen een procedure lopen. Bij verzoekschrift binnen 3 weken. Daarna worden er, bij niet eenvoudige zaken, evident conclusies neergelegd. Een beoordeling bij een situatie waarbij er discussie bestaat over de aansprakelijkheid, moet steeds ten gronde worden gemaakt. Sommige vrederechters beslissen, in de meest dramatische en extreme gevallen, om de huurovereenkomst alvast te ontbinden om zich dan later uit te spreken over de rest van het geschil. Dit is een strategie die extra huurderving en schade kan voorkomen.

Het is daarenboven een gemiste kans dat nog steeds zowel eigenaarsverenigingen als huurdersverenigingen geen ondersteuning krijgen om juridische bijstand te mogen verlenen in de rechtbank, zoals de vakbonden daartoe wel gemachtigd zijn. Dit zou de toegang tot het recht voor zowel huurders als verhuurders nochtans sterk bevorderen.

 

Tot slot

Bij deze belangrijke oefening formuleren we graag nog een aantal globale aandachtspunten die essentieel zullen zijn voor de verdere uitwerking van deze conceptnota. We denken vooral aan de bepaling van de budgetten en de bijhorende meerjarenbegroting (die hier volledig ontbreekt), alsook de haalbaarheid van de vooropgestelde timing en de mogelijkheden van de administratie om de uitwerking en implementatie voldoende te kunnen ondersteunen.

 

Op 19 maart 2016 organiseerde Geelse Huisvesting samen met Samenlevingsopbouw Provincie Antwerpen een Huurdersforum voor alle bewoners van hun patrimonium. Famke Van der Veken van Samenlevingsopbouw en Pierre Bekers, 40 jaar huurder bij Geelse Huisvesting, vertellen graag hoe zij dit ervaren hebben.

Wat was het doel van het huurdersforum?

Famke: “Toen het visitatierapport van de Geelse huisvesting binnen kwam, bleek dat er over het algemeen redelijk goed gescoord werd op het vlak van bewonersinspraak bij de Geelse. Er was echter een groot verschil tussen bewonersparticipatie binnen de wijken van Geel zelf en die buiten Geel. Daarom tekende de Geelse Huisvesting in op een projectoproep van de provincie Antwerpen rond bewonersparticipatie. Via deze oproep werd de samenwerking met Samenlevingsopbouw opgestart.

Het doel van het project is het beter afstemmen van het beleid van de Geelse Huisvesting op de behoeften van de sociale huurders. Dit gebeurt op twee manieren. Ten eerste worden er buurtgerichte participatietrajecten opgestart om een goed contact te krijgen met de huurders en zo laagdrempelig mogelijk te werken. Ten tweede werd het Huurdersforum georganiseerd om alle huurders van de Geelse samen te brengen rond één bepaald thema. Dit jaar was dat herstellingen.”

Hoe ben je tot het thema herstellingen gekomen?

Famke: “Het Huurdersforum draaide dit jaar rond het thema herstellingen, omdat bleek dat de Geelse dit een moeilijk thema vond en dat de bewoners hier veel vragen over hadden. Eens het thema was gekozen, werkte ik dit verder uit met de buurten waar ik actief ben. Herstellingen is immers een heel breed thema. Daarom brainstormden we in groepjes om zo tot de belangrijkste onderdelen van herstellingen te komen. Dezelfde oefening heb ik ook gedaan met huurders die vroeger actief waren in wijkwerkingen die nu niet meer bestaan. Op die manier kwamen we tot de thema’s waarop het Huurdersforum dieper moest ingaan. Deze thema’s lagen redelijk goed in de lijn van wat ik en de Geelse huisvesting ook al in gedachten hadden.”

Hoe werden de huurders uitgenodigd voor het Huurdersforum?

Pierre: “Net als alle andere huurders van de Geelse Huisvesting, kreeg ik een brief in de bus met de uitnodiging voor het Huurdersforum. Naar aanleiding van de brief, was ik meteen geïnteresseerd om deel te nemen aan het Huurdersforum. Sinds het wegvallen van het wijkcomité, mistte ik het toch een beetje om inspraak te kunnen geven in de werking van de Geelse Huisvesting, terwijl ik wel het gevoel heb dat ik daar een steentje in kan bijdragen. Nu ik ook op pensioen ben en dus tijd heb, moest ik niet lang twijfelen om me te engageren.”

Hoe verliep het Huurdersforum?

Famke: “Het Huurdersforum ging door op zaterdagvoormiddag. Op zich is de drempel voor zo’n grote activiteit als het Huurdersforum best groot. Toch waren er in totaal ongeveer 160 huurders aanwezig. Dit is een goede opkomst. In het algemeen waren het vooral iets sterkere huurders die aanwezig waren. De deelnemers werden verdeeld in groepjes van ongeveer 12 personen uit verschillende buurten. Deze groepjes gingen dan samen met iemand van de Geelse en een onafhankelijke moderator aan de slag met een bepaald onderdeel van het thema herstellingen. In principe was het de bedoeling dat er ook mensen van de Raad van Bestuur van de Geelse aanwezig gingen zijn. Dit waren er jammer genoeg maar 2, dus hier moet volgend jaar harder aan gewerkt worden.”

Pierre: “Het huurdersforum verliep redelijk vlot. In het begin waren er wel veel mensen die met individuele klachten kwamen, maar dit werd goed opgevangen door de moderator van ieder groepje. Ik had het gevoel dat er goed was nagedacht over het concept. Er werd in kleine groepjes gewerkt, met per groepje een moderator. De groepjes waren ook heel verschillend ingedeeld, waardoor mensen van verschillende wijken samen zaten. Na de middag werd de moderator doorgeschoven naar een ander groepje, waardoor je ook niet heel de tijd met dezelfde persoon aan tafel zat. Het was ook leuk dat er ook mensen met positieve verhalen over de samenwerking met GH kwamen. Op die manier werd er toch een beter beeld gebracht over de situatie. Ik zelf heb vooral bijgedragen door te vertellen over de herstellingen die ik zelf gedaan heb in mijn woning. Ik heb vroeger nog in de bouw gewerkt, dus Geelse Huisvesting is nog nooit iets moeten komen maken bij mij, ik doe alles zelf en vond het wel belangrijk om te vermelden dat dit ook een mogelijkheid is.

Ik had heel hard het gevoel dat er geluisterd werd naar de huurders. Dit gebeurde zowel door de moderatoren tijdens de groepsgesprekken, maar zeker ook nadien. Op het einde was er nog iets te drinken en broodjes en daar zijn veel individuele gesprekken gevoerd. Ik sprak zelf de directrice aan met een persoonlijke vraag en kreeg daar de week nadien meteen een antwoord op en mijn vraag werd opgelost.”

Famke: “De sfeer op het Huurdersforum was heel gemoedelijk en het werd door iedereen leuk gevonden. Er werd samen naar de toekomst gekeken. Ook het feit dat er na de ronde tafels nog een moment was waarop iedereen samen een broodje kon eten, was heel gezellig. De individuele problemen waar huurders mee zaten, konden na het Huurdersforum voorgelegd worden aan de Geelse. Dit maakte het vergaderen zelf wat makkelijker en werd zowel door de huurders als door de SHM positief onthaald. De SHM zelf geeft ook aan dat ze veel hebben bijgeleerd. Ze merkten dat ze, door het gesprek met de huurders aan te gaan, de dingen in een ander daglicht konden zien en daardoor zagen wat ze anders kunnen aanpakken.”

En nu? Wat gebeurd er verder nog na het Huurderforum?

Famke: “Na het Huurdersforum is er een werkgroep opgesteld die het komende jaar verder werkt rond het thema herstellingen. Ze komen hiervoor iedere maand samen om rond een bepaald probleem dat er uit het Huurdersforum gekomen is een advies op te stellen naar de Geelse toe. Om de twee maanden zal er ook iemand van de Geelse aanwezig zijn op de vergaderingen van de werkgroep. Na dit jaar zal de werkgroep alle adviezen die ze hebben opgesteld samen in een document bundelen en bezorgen aan zowel de Raad van Bestuur als de werknemers van de Geelse Huisvesting, die hier dan verder mee aan de slag kan. Natuurlijk zullen er ook al vroeger adviezen gegeven worden, die zullen nadien ook terug te vinden zijn in het einddocument.”

Pierre: “Ondertussen is de eerste werkgroep geweest. Dit was vooral een kennismaking voor de bewoners onderling. De bedoeling van de werkgroep werd nog eens opnieuw uitgelegd en de manier van werken werd verder toegelicht. Het was voor mij wel duidelijk dat er nog niet veel mensen uit de werkgroep al vaker dit soort van vergaderingen hadden gedaan. Veel huurders kwamen toch nog met hun eigen klachten, waardoor de vergadering een beetje vertraagde. Ik denk dan ook dat de grootste uitdaging voor werkgroep zal zijn om te leren vergaderen, maar ik heb hier wel vertrouwen in. Ik ben er van overtuigd dat iedereen volgende werkgroep terug zal komen, en dat is toch wel heel positief.”

Famke: “Na dit eerste jaar, is het de bedoeling om opnieuw een Huurdersforum te organiseren, rond een ander thema. Na dat Huurdersforum kunnen de huurders dan weer kiezen om al dan niet in een werkgroep te stappen die rond het nieuwe thema aan jaar lang aan de slag gaat. Op die manier hopen we dat er genoeg energie blijft om thema per thema aan te pakken en heel doelgericht te werk te gaan om de bewoners meer inspraak te geven in het beleid van de Geelse Huisvesting.”

Op donderdag 13 oktober 2016 in de voormiddag  brengt het “Antwerps Platform Wonen” praktijkwerkers en deskundigen samen die het effect van slecht wonen  in kaart brengen.

De conferentie start met een stand van zaken, met de nadruk op het onderste segment van de woonmarkt.  Wat is er aan de hand met het wonen voor mensen met een laag inkomen? In een filmpje getuigen mensen over de gevolgen van hun slechte woonsituatie.

Vanuit deze getuigenissen gaat de conferentie verder over de effecten van wonen op vier levensdomeinen: gezondheid, werk, onderwijs en juridische dienstverlening. In vier werkgroepen bundelen we de kennis en ervaringen per thema en zoeken naar oplossingen.  De conferentie is een startmoment om een memorandum op te maken over ‘De winst van goed wonen’.

Daarnaast presenteren mensen in armoede hun woonervaringen in een creatieve tentoonstelling.

De conferentie en tentoonstelling hebben plaats in het kader van de internationale dag van verzet tegen armoede en sociale uitsluiting dat zich op 17 oktober 2016 toespitst op het thema wonen.

Meer info kan je bekomen via veerle.beernaert@samenlevingsopbouw.be of ellen.baert@samenlevingsopbouw.be

 

* Deze conferentie wordt georganiseerd door het Antwerps Platform Wonen.  Het platform is een samenwerking tussen Beweging.net Antwerpen, Samenlevingsopbouw Antwerpen stad vzw, Sociaal Verhuurkantoor Antwerpen, Huurdersbond Antwerpen, Ghapro vzw, Platform Antwerpse Sociale Huurders (PASH), Samen Tegen Armoede – Antwerps Netwerk (STA-AN), CAW Antwerpen, Vormingplus en Justitiehuis Antwerpen.  Dit platform zet wonen voor maatschappelijk kwetsbare groepen op de politieke agenda.  Meer info op:  www.wooncrisisantwerpen.be.

winstvanwonen

Afgelopen weekend lanceerde minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) een aantal voorstellen om de private huurmarkt te versterken. Het is duidelijk dat er dringend moet worden ingegrepen op die private huurmarkt om de wooncrisis het hoofd te bieden. De voorgestelde oplossingen roepen echter ook nog heel wat vragen op. De huurdersverenigingen vragen dan ook overleg met de minister en haar kabinet om samen tot de juiste oplossingen te komen met als belangrijkste aandachtspunt de balans tussen huurders en verhuurders. Dat moet als resultaat hebben dat de huurmarkt voor elke kandidaat toegankelijk wordt en dat elke huurder in een betaalbare en kwaliteitsvolle woonst kan verblijven met de nodige woonzekerheid.

 

Hier kunt u de voorstellen van de minister terugvinden: http://www.standaard.be/cnt/dmf20160701_02367141

Hier kunt u een eerste reactie terugvinden in het VRT-journaal: http://deredactie.be/cm/vrtnieuws/videozone/programmas/journaal/2.45220?video=1.2702675

Hier kunt u een eerste reactie terugvinden in De Standaard: http://www.standaard.be/cnt/dmf20160704_02369557

 

Straathoekwerkers komen dagelijks in contact met mensen op zoek naar een goede, betaalbare thuis. Tegelijkertijd zien ze overal onderbenutte ruimte en leegstand. Met de actie “Leeg huis zoekt thuis” willen straathoekwerkers deze absurde realiteit aan de kaak stellen. Door onderbenutte mogelijkheden onder de aandacht te brengen willen ze het verhaal van mensen op zoek naar een betaalbare woning vertellen. Het Vlaams Huurdersplatform en de huurdersbonden ondersteunen deze actie en zitten rond de tafel met verschillende middenveldorganisaties en de VVSG over hoe we lokale besturen kunnen ondersteunen in hun leegstandsbeleid. Hieronder kunt u het persbericht terugvinden van de straathoekwerkers

 

Oproep tot dialoog en actie

De actie “Leeg huis zoekt thuis” start op 23 juni 2016. We lanceren de website: www.leeghuiszoektthuis.be en verzamelen verhalen van mensen op zoek naar een betaalbare kwaliteitsvolle woning.

In diverse Vlaamse steden gaan straathoekwerkers op pad om bordjes met de slogan ‘LEEG HUIS ZOEKT THUIS’ aan leegstaande en onderbenutte ruimtes op te hangen. Op deze bordjes vind je de silhouetten van zes individuen en gezinnen op zoek naar een betaalbare woning.  Hun bijhorende verhalen kan je lezen op de website. Door de bordjes op grote schaal aan te brengen in verschillende steden doen we appel op een breed publiek. We willen de aandacht trekken van buurtbewoners en passanten, van eigenaars en stadsontwikkelaars, van gelukkige huurders en mensen die nog steeds op zoek zijn naar een geschikte woning.

We willen iedereen laten nadenken over deze onderbenutte ruimtes. We sporen mensen aan hun eigen verhaal te delen via onze website en/of facebook pagina!

We roepen beleidsmakers, eigenaars en projectontwikkelaars met aandrang op om, met alles wat in hun macht ligt, het aanbod aan betaalbare kwaliteitsvolle huurwoningen drastisch te verhogen!

Vlaams minister van Wonen, Liesbeth Homans en met haar de Vlaamse regering wil voor nieuwe sociale huurders contracten van negen jaar invoeren met driejaarlijkse verlengingen. Donderdag  23/06/2016 werd een hoorzitting georganiseerd waarop zowel het Vlaams Huurdersplatform, VIVAS als de VVH (Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen) worden uitgenodigd. Uit een interview met deze organisaties in het huurdersblad en op sociaal.net, blijkt  een unieke eensgezindheid dat deze wijzigingen gewoonweg een slecht idee zijn.

 
De Vlaamse regering hoopt dat sociale huurders met een ‘te hoog’ inkomen – een inkomen dat minstens 25 % hoger is dan de inkomensgrens om toegelaten te worden – zullen opgezegd worden om plaats te ruimen voor wie wel woonbehoeftig is. Hiermee tast ze de woonzekerheid aan. Nu immers hebben huurders bij een sociale huisvestingsmaatschappij recht op een huurovereenkomst van onbepaalde duur. Enkel wanneer de sociale huurder niet langer woonbehoeftig is (hij verwerft bijvoorbeeld een woning of hij en zijn gezin verdient het dubbele van de inkomensgrens) of wanneer hij ernstig of blijvend tekort schiet in zijn huurdersverplichtingen, kan hij opgezegd worden. De maatregel zou enkel van toepassing zijn voor nieuwe huurders, waardoor er pas een effect zou zijn in 2026. Een oplossing voor het tekort aan sociale woningen vandaag, is het dus zeker niet.

 

De sociale huurmarkt als volwaardig woonalternatief

Zowel de sociale huisvestingsmaatschappijen, de huurdersbonden als de sociale huurdersgroepen in Vlaanderen (VIVAS) vinden de woonzekerheid in de sociale huur een hoog goed dat niet te grabbel mag gegooid worden. Sociale huur moet een volwaardig woonalternatief zijn (een kwalitatief goede en aangepaste woning in een aangename, leefbare en ook diverse woonbuurt tegen een betaalbare prijs met woonzekerheid) voor de private huurmarkt.
Deze private huurmarkt is voor een steeds groter wordende groep onaantrekkelijk zowel inzake woonkwaliteit, woonzekerheid als betaalbaarheid. Sociale huur moet er zijn voor wie nu op de private huurmarkt teveel betaalt (zowat 52% van de private huurders) of in een woning van ontoereikende kwaliteit woont (zowat 47 % van de private huurwoningen). En ja, het huidig sociaal huurwoningbestand (zo’n 145.000 sociale huurwoningen) is absoluut ontoereikend voor al die woonbehoeftigen die nu noodgedwongen op de private huurmarkt woonproblemen hebben. Maar dat los je niet op door sociale huurders noodgedwongen en verplicht naar die onaantrekkelijke private huurmarkt te sluizen. Wel door een veel forser investeringspad voor sociale huur uit te bouwen. En precies omdat de noden zo groot zijn, moet je tegelijkertijd ook de private huurmarkt aanpakken en ook daar een sociaal woonbeleid uitbouwen. Dit kan perfect door de overbodige en prijsopdrijvende woonbonus, voor huishoudens waarvan het gemiddeld inkomen zelfs een pak hoger ligt dan de zogenaamde hogere inkomens onder de sociale huurders, af te bouwen en die middelen te investeren in een sociaal en ecologisch verantwoord woonvernieuwingsbeleid. Dat dit mogelijk is heeft de Vlaamse Woonraad in haar advies over de woonbonus voorgerekend.

 

Woonhiërarchie

De sociale huur (nu beperkt tot amper 6,7% van de woningmarkt) mag geen restmarkt op de onderste ladder van de woonhiërarchie worden, enkel bestemd voor de meest woonbehoeftigen of voor de armen. Een sociale huur moet het mogelijk maken dat de huurder zichzelf, z’n gezin en kinderen sociaal-economisch verbeteren, zonder het risico te lopen om zijn sociale woonst en opgebouwde buurtcontacten te verliezen.
De plannen van de regering houden echter in dat mensen, die tijdelijk een beter inkomen hebben (door voltijds werk, door een tijdelijke bonus) dreigen opgezegd te worden, terwijl ze later een lager pensioen hebben en opnieuw ruimschoots onder de inkomensdrempel voor sociale huur vallen. Zo dreigen ze opgezegd te worden om dan opnieuw in het rijtje van de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning terecht te komen.
De uitholling van de woonzekerheid voor nieuwe sociale huurders gaat nog een stap verder. Zelfs gehandicapte of bejaarde huurders of grote gezinnen die het met een beter inkomen moeilijk hebben om een aangepaste woning op de private huurmarkt te vinden, dreigen hun sociale woning te verliezen. Hetzelfde geldt voor huurders met een migratieachtergrond waarvan ondertussen toch geweten is dat ze op de private huurmarkt geconfronteerd worden met discriminatie en verminderde toegangskansen. Geconfronteerd met een verplichte opzegging zullen ze hun woonbehoeftigheid moeten aantonen en afwachten of dit aanvaard zal worden.
De keuze voor meer sociale selectiviteit in de sociale huur -door niet aan de instroom maar aan de uitstroomzijde te werken- is merkwaardig als men bedenkt dat van alle woonbeleidsinstrumenten de sociale huur na de huursubsidie reeds het meest sociaal doelmatig instrument is. Meer dan 50 % behoort tot de 20 % laagste inkomens.
Dat zowel de sociale huurders als sociale verhuurders opkomen tegen deze plannen toont aan dat er binnen het werkveld een ruime consensus bestaat tegen de geplande uitholling van de woonzekerheid.

Begin deze week werden heel wat nieuwe onderzoeken van het Steunpunt Wonen gepubliceerd. Daaruit bleek dat ons woonbeleid noch effectief, noch efficiënt is. Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, kroop in de pen en schreef een opiniestuk. Lees op sociaal.net zijn pleidooi voor echte oplossingen voor ons woonbeleid. Ondertussen werd het stuk ook opgepikt door Knack en Belga, met reacties van Vlaams minister van wonen Liesbeth Homans en commissielid Mercedes Van Volcem.