Elk jaar maakt het Vlaams Huurdersplatform (VHP) een activiteitenverslag op van het voorafgaande jaar. Zo krijg je een beeld van de manier waarop het VHP de huurdersbonden en VIVAS ondersteunt. Daarenboven vind je heel wat interessante besprekingen over reglementering, wetgeving, rechtsleer en rechtspraak. Veel leesplezier!

Op 18 december 2015 werd tussen de Vlaamse meerderheidspartijen (N-VA, Open VLD en CD&V) een politiek akkoord beklonken over meerdere wijzigingen in de wetgeving met betrekking tot wonen, waarbij vooral de sociale huurmarkt in zijn hart wordt getroffen. De voorgestelde wijzigingen doen de wenkbrauwen fronsen en zullen één voor één zorgen voor een afbouw van het recht op wonen. De woonzekerheid wordt afgebouwd door de invoering van tijdelijke huurcontracten voor nieuwe huurders, er wordt geknoeid met het groeipad voor sociale woningen en er wordt een heksenjacht georganiseerd om domiciliefraude tegen te gaan.

Tijdelijke huurcontracten

Sociale huurders krijgen op dit moment een contract van onbepaalde duur voorgeschoteld. Eens je een sociale woning betrekt, kan je daar blijven wonen zolang je aan al je plichten en aan de reglementaire voorwaarden voldoet. Dit is een goed en fair systeem, aangezien woonzekerheid een kernelement vormt van het recht op wonen. Sociale huur moet immers een aantrekkelijk en volwaardig woonalternatief zijn en blijven voor de private huurmarkt. De Vlaamse regering kiest er nu echter voor om deze woonzekerheid af te bouwen.

Met het kleine aandeel sociale huisvesting in Vlaanderen (6,7%), kan je inderdaad argumenteren dat sociale woningen moeten worden voorbehouden aan zij die er het meest nood aan hebben, zoals minister van Wonen Liesbeth Homans stelt. Alleen is het de manier waarop dit gebeurt die tegen de borst stoot. Zo wordt de opzegging wegens “te hoog” inkomen enkel voor de nieuwe sociale huurders gereserveerd en wordt de grens gevoelig verlaagd van 200% van de inkomensgrens voor toelating tot een sociale huurwoning naar 125%. Deze maatregel zal ten vroegste effect geven tegen 2025, en zal hoe dan ook erg beperkt zijn omdat het gemiddeld inkomen van recente sociale huurders een pak lager ligt dan dat van de zittende huurders die al langer een sociale huurwoning huren. Tegelijk bouwt de regering het overheidsbudget voor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen de komende jaren met 15% af en verlengt ze het groeipad van bijkomende sociale huurwoningen van 2023 naar 2025, waarbij ze de factuur doorschuift naar de volgende regeringen. De slotsom zal dus zijn dat er net minder sociale huurwoningen zullen zijn voor wie dit echt nodig heeft. Deze operatie getuigt van een sterk staaltje windowdressing. Er wordt met een vergrootglas ingezoomd op het al bij al beperkt aandeel ‘hogere’ inkomens (juister is te spreken over middelhoge inkomens, die trouwens geen eigen woning bezitten). Het gaat tenslotte momenteel over 3,25% van de huidige zittende sociale huurders die boven die grens zitten, terwijl de aandacht wordt afgeleid van de geplande investeringsafbouw in de sociale huur. Door de inkomensgrens voor opzegging op 125% van de toelatingsgrens te leggen, is de kans op een werkloosheidsval bovendien erg reëel. Het is toch absurd dat je gestraft zou worden met het verlies van je sociale woonst, omdat je erin slaagt om het economisch iets beter te doen of bijvoorbeeld omdat je werk gevonden hebt.

Nochtans is het precies dit wat nu voorligt. Nieuwe sociale huurders zouden enkel nog tijdelijke contracten krijgen van 9 jaar, die verlengbaar zijn met periodes van 3 jaar. Na 8 jaar komt elke sociale huurder dus in de onzekerheid of hij er het daarop volgend jaar nog zal kunnen wonen. Vanaf dan herhaalt dit zich maar liefst om de drie jaar.

 Opzegging wegens te hoog inkomen

Er zijn twee redenen waarom je je opzeg zou kunnen krijgen. De eerste is omdat je inkomsten te hoog zijn. Zodra je gemiddeld over de drie laatste huurprijsaanpassingen meer dan 25% boven de inkomensgrenzen valt tegen het einde van je huurcontract, dan is de sociale huisvestingsmaatschappij verplicht om de woning op te zeggen. Voor een alleenstaande betekent dit een netto belastbaar inkomen van gemiddeld €23.533/jaar, voor een alleenstaande met handicap €25.504/jaar en voor alle anderen €35.298/jaar vermeerderd met €1.973/jaar per persoon ten laste. Enkel indien je je woonbehoeftigheid kan aantonen, je al je pensioenaanvraag hebt ingediend of je recente inkomen opnieuw lager is, kan je vragen om deze opzeg in te trekken. Wie uit de sociale woning moet, zal dan een zoektocht moeten aanvatten op de veel te krappe private huurmarkt. Zeker voor grote gezinnen, personen met een andere etnisch culturele achtergrond, ouderen en personen met een handicap is dit een haast onbegonnen opdracht.

 Onderbezetting

Een tweede reden tot opzegging kadert in het tegengaan van onderbezette woningen. Zodra het verschil tussen het aantal bewoners en het aantal slaapkamers groter is dan één, zal de sociale huisvestingsmaatschappij je een voorstel doen om naar een gepaste woning te verhuizen, tenminste als die voorradig is. De voorgestelde woning moet in een straal van 5 km van je huidige woning liggen en het totaal van huurprijs, kosten en lasten mag maximaal 15% hoger zijn. Je kan bij inschrijving of actualisatie je keuze voor een sociale huurwoning in functie van aard, ligging of betaalbaarheid beperken, doch de keuze mag niet zo beperkend zijn dat een aanbod quasi onmogelijk wordt. Weiger je twee maal zo’n aanbod, dan krijg je onherroepelijk je opzeg. Bovenstaande regeling zou enkel gelden voor nieuwe huurders, maar ook de huidige huurders zullen een aanpassing voelen. Zij zullen namelijk, eveneens na het weigeren van twee aanbiedingen, een onderbezettingsvergoeding worden aangerekend van €25 tot €30 per overtollige slaapkamer.

Het is nochtans helemaal niet nodig om tijdelijke huurcontracten in te voeren. Ook met huurcontracten van onbepaalde duur kan een huurcontract worden stopgezet indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Zo kunnen sociale huisvestingsmaatschappijen nu reeds een huurcontract opzeggen, maar dan wel zodra iemand boven het dubbele van de inkomensgrens zit. De woonzekerheid voor elke sociale huurder afbouwen om een absolute minderheid van de huurders op te zeggen, is met een kanon op een mug schieten. Sterker nog, de Vlaamse regering is zelfs niet nagegaan of met de invoering van hogere marktwaarden voor sociale huurders met een ‘hoger’ inkomen sinds 2011, er al geen sprake is van een grotere uitstroom van hogere inkomens onder de sociale huurders. En waarom moet dit opnieuw afgestraft worden met een opzegging, in de plaats van deze hogere inkomens te stimuleren tot het betreden van de private huurmarkt of duurzame eigendomsverwerving?

 Groei van aantal sociale woningen

Vlaanderen is gekend voor de kleine omvang van de sociale huisvestingssector. Met 6.7% van alle woningen scoren we bedroevend laag. Er werd een groeipad opgestart om hier verandering in te brengen, maar dat lijkt niet voldoende te werken, aldus een recent verslag van het Rekenhof hierover. Integendeel zelfs, deze meerderheid kiest ervoor om het (al weinig ambitieuze) groeipad nog meer te vertragen, door het langer te spreiden in de tijd. Het is nochtans geen geheim dat de woonnood steeds grotere proporties aanneemt en dat er dus net meer nood is aan sociale woningen. Rekening houdend met de vergrijzing, de gezinsverdunning en de huidige oorlogsmigratie voorspellen we hier niet meteen een ommekeer. Het zou eerder logisch zijn om het aandeel sociale huisvesting af te zetten tegen het aantal benodigde woningen. Indien we op die manier naar het huidige groeipad kijken, komen we niet eens uit aan een procentuele groei van sociale huurwoningen tegenover het totale woningpark. Indien dan ook nog eens gegoocheld wordt met de cijfers (de nulmeting start zogezegd in 2009 maar ook woningen van 2008 worden meegeteld), kunnen we niet anders dan besluiten dat we ook in beschikbare sociale huurwoningen tekort zullen blijven schieten.

 Heksenjacht op domiciliefraude?

De schaarse sociale woningen moeten rechtvaardig worden ingezet. Domiciliefraude kan niet worden getolereerd. Het gaat in tegen een rechtvaardig gebruik van sociale woningen en de onderlinge solidariteit van sociale huurders. De slinger lijkt echter door te slaan. De voorbije jaren vielen we van de ene bestrijdingsmaatregel in de andere. Het begint stilaan op een heksenjacht te lijken. Zo kunnen reeds makkelijk data uitgewisseld worden met de Kruispuntbank Sociale Zekerheid en het bevolkingsregister. De toezichthouders en wooninspecteurs kunnen zelfs de bevoegdheid van inspecteur van de gerechtelijke politie krijgen en een speciale cel “domiciliefraude” werd bij de toezichthouders opgericht. Daarenboven kunnen ze nu zelfs al nutsbedrijven verplichten om verbruiksgegevens door te geven. Ondanks deze koffer aan maatregelen werd tot dusver (cijfers Jaarverslag Toezicht 2014) bij amper 16 huishoudens een proces verbaal opgemaakt. Op 145.000 huishoudens in de sociale huur komt dit neer op 0,01%.

Bovendien wil de Vlaamse regering de definitie van domiciliefraude verruimen, waardoor ook onderdak geven aan iemand anders die er ‘duurzaam’ komt wonen onder deze noemer zou vallen. Het is niet evident voor huurders om correct in te schatten of een inwoonst duurzaam is of niet. Zelfs het Grondwettelijk Hof heeft recent de interpretatie van de minister hierover (het betrof inwonende asielzoekers) moeten corrigeren. Fraude wordt echter niet vermoed, maar moet bewezen worden. Nu duurzaam inwonen zelfs niet reglementair wordt omschreven, kan dit heel wat rechtsonzekerheid teweeg brengen bij de huurders. Daarenboven wenst de Vlaamse regering een verregaande informatie-uitwisseling over sociale huurders tussen ambtenaren verspreid over diverse  beleidsdomeinen en niveaus heen, zonder zelfs maar een advies te vragen aan de commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer.

Bestrijden woonoverlast

Woonoverlast is een wezenlijk probleem, dat niet mag verengd worden tot de sociale huurders. Dat anderen het rustig huurgenot storen, of dat de buurt hieronder lijdt, kan natuurlijk niet getolereerd worden. Een efficiënte procedure is nodig, maar mag de rechten van de betrokkenen niet ondermijnen. De Vlaamse regering kiest voor een bestraffende aanpak en meent zelfs dat het niet meer nodig is om degene die verdacht wordt van overlast vooraf in gebreke te stellen. Achteraf een boete heffen, zonder een voorafgaande ingebrekestelling zal dus mogelijk worden, ook al is het probleem reeds verholpen. Ook hier komt de rechtszekerheid van de huurder onder spanning.

 Nog geen wet

De voorstellen die hierboven werden besproken zijn nog geen wet (decreet of besluit van de Vlaamse regering). Een eerste kritisch advies werd reeds uitgesproken door de Vlaamse Woonraad. Ook de Raad van State moet de wijzigingen nog onderzoeken. Het advies van de Vlaamse Woonraad is bijzonder scherp en komt er op neer dat de minister best haar huiswerk overdoet en het ontwerp op een aantal punten ingrijpend wijzigt. Of de minister en de Vlaamse regering het ontwerp bijstuurt, vooraleer aan het parlement voor te leggen, weten we momenteel nog niet. Maar één zaak is duidelijk, het laatste woord is hierover nog niet gezegd.

Op 10/03/2016 organiseerde het Vlaamse Huurdersplatform een informatiesessie over de op til staande wijzigingen in de sociale huur. Hier kunt u de powerpoint terugvinden.

Deze bijdrage kunt u ook lezen in het huurdersblad editie maart 2016. Wenst u een abonnement op het huurdersblad? Neem dan hier een kijkje.

De zoektocht naar een goede woning op de huurmarkt loopt niet altijd via een leien dakje. Gelukkig zijn er organisaties en geëngageerde burgers die hierbij willen helpen. Daar kan je toch niet tegen zijn, zou je denken. Dat is buiten het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) gerekend.

Eerder deze week werd bekend dat het BIV een intimiderende brief had gestuurd naar zo’n vrijwilliger. De man trachtte nochtans gewoon contacten te leggen met verhuurders om zo erkende vluchtelingen te helpen om een huurwoning te vinden. Het BIV stuurde ogenblikkelijk een brief waarin ze argumenteerde dat “artikel 2 van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar” zou gelden.

Het BIV kan echter niet gevolgd worden dat deze wet het aan de mensen zou verbieden om voor sociale, menslievende motieven woonbehoeftigen te helpen bij het zoeken naar een geschikte huurwoonst, zolang ze niet de indruk wekken als vastgoedmakelaar op te treden.

Er zijn heel wat mensen met woonnood die het lastig hebben om hun woonbehoefte in te vullen. De noden zijn immens en de huurmarkt is zeer moeilijk toegankelijk. Ondersteuning is dan gewenst en soms zelfs broodnodig. Het is te gek voor woorden dat vrijwilligers en organisaties die hier werk willen van maken op de vingers worden getikt. We hopen dan ook ten zeerste dat dit soort dreigende taal solidaire burgers en organisaties niet zal afschrikken om kwetsbare kandidaat huurders te blijven ondersteunen om een degelijke woning te vinden. Daarenboven roepen we het BIV op om hierin een partner te zijn in plaats van een struikelblok.

Het Vlaams Huurdersplatform stelt al een hele tijd aan de kaak dat de groeiende instroom van erkende vluchtelingen de bestaande wooncrisis zal versterken. Als partner van de Vlaamse Woonraad ondersteunen we dan ook hun advies, dat reeds op 15 oktober 2015 verscheen, ten volle. Daarenboven riepen we al op 2 november 2015, samen met een groot aantal andere middenveldorganisaties, in een opiniestuk op om dringend in te zetten op de ondersteuning van de private huurmarkt. Op 9 februari 2016 schreef het Vlaams huurdersplatform een persverklaring over de uitspraken van minister van Wonen Liesbeth Homans tijdens het radioprogramma “De Ochtend” over de zoektocht naar een woning op de private huurmarkt voor erkende vluchtelingen.

Het Vlaams Huurdersplatform pleit daarin nergens voor voorrangsregels voor bepaalde doelgroepen, maar wel voor de aanwending en uitbreiding van de reeds bestaande beleidsinstrumenten voor iedereen, vluchteling of niet, die zijn woonbehoefte niet kan invullen. We roepen de Vlaamse regering dan ook op om dringend werk te maken van onder andere een uitbreiding van de huursubsidies, de ondersteuning van de SVK’s en extra investeringen in sociale woningbouw om de wooncrisis in zijn geheel en op korte termijn aan te pakken.

Een goede en betaalbare huurwoning vinden is allesbehalve evident. De huurprijzen liggen erg hoog, de woningkwaliteit is niet altijd het-je-dat en je moet de concurrentie aangaan met heel wat andere kandidaten. Daarenboven kan je het slachtoffer zijn van discriminatie, ongeoorloofde selectie en vooroordelen. Denken we bijvoorbeeld aan mensen met een andere etnisch culturele achtergrond, grote gezinnen, alleenstaande moeders met kinderen, jongeren, …

Een aantal leden van de commissie Wonen (Jelle Engelbosch, Katrien Partyka, Mercedes van Volcem, Lorin Parys, An Christiaens en Björn Anseeuw) dienden een resolutie in om “het ontwikkelen en stimuleren van proefhuren op de private huurmarkt beter te ondersteunen”. Naar analogie met het glijhuren dat bijvoorbeeld ook in Frankrijk bestaat (bail glissant), zou een derde partij zich gedurende een korte periode borg stellen tegenover de verhuurder. Na deze periode kan de verhuurder dan beslissen om rechtstreeks verder te verhuren aan de huurder. Dit systeem kan ervoor zorgen dat verhuurders hun koudwatervrees overwinnen en dankzij de garantie van de derde partij bereid zijn om kandidaten die anders geweigerd worden op basis van vooroordelen, een kans te geven om hun woning te huren.

Dit systeem kan een aantal voordelen, maar ook gevaren, in zich dragen en verdient zeker verder onderzoek. Voor welke specifieke doelgroep zou dit systeem een antwoord kunnen bieden? Welke organisatie kan als derde partij dienen? Wie selecteert de huurder? De antwoorden op deze vragen zullen bepalend zijn om te weten of glijhuren/proefhuren werkelijk een bijdrage kan leveren aan een betere toegang van de private huurmarkt.

Het is in elk geval duidelijk dat dit systeem geen alomvattend antwoord zal bieden op bestrijding van discriminatie. Dit kan hooguit één van de vele maatregelen zijn die binnen een volwaardig antidiscriminatiebeleid een plaats zou kunnen krijgen. We mogen eveneens niet verwachten dat glijhuren/proefhuren een antwoord zal bieden op de bestrijding van armoede. Daarenboven moet de doelgroep duidelijk worden afgelijnd. Er moet grondig worden bekeken hoe we ervoor kunnen zorgen dat de toegang tot de private huurmarkt wordt versterkt, maar dat er tegelijkertijd geen uitsluitingsmechanisme zou ontstaan. Het kan niet de bedoeling zijn dat iedereen die binnen de doelgroep zou vallen automatisch een proefperiode zou moeten doorstaan. Wegens de vele lokale verschillen, is het belangrijk dat de betrokken derde partij ook op lokaal niveau wordt bepaald.

Wij kijken alvast uit naar de resultaten van een eventueel onderzoek, maar willen er meteen ook op wijzen dat dit systeem enkel kan functioneren als het de toegang tot de private huurmarkt zou bevorderen (en niet net exclusiever maken), alsook de toeleiding naar contracten van lange duur vooropstelt.

De Vlaamse Woonraad, de adviesraad bestaande uit de actoren op het terrein en deskundigen, liet zich op 28/01/2016 uiterst kritisch uit over de voorgestelde wijzigingen van het Kaderbesluit Sociale huur. Vooral de invoering van tijdelijke huurcontracten is een brug te ver. De Vlaamse Woonraad vindt het een niet noodzakelijke afbouw van de woonzekerheid voor sociale huurders. Ook de buitenproportionele bestrijding van domiciliefraude (zonder advies van de privacycommissie) en een snellere (maar meer rechtsonzekere) procedure voor woonoverlast zetten aan tot nadenken. Daarenboven wordt het bouwritme van sociale woningen vertraagd, terwijl de nood jaar na jaar blijft stijgen.

De huurdersbeweging kan zich vinden in dit advies van de Vlaamse Woonraad. Nu is het aan de Vlaamse Regering om een advies te vragen aan de Raad van State. Zonder wijzigingen, zal ook dat advies vermoedelijk uiterst kritisch zijn. De huurdersbeweging vraagt dus met aandrang aan de Vlaamse regering om rekening te houden met de opmerkingen die de Vlaamse Woonraad heeft geformuleerd en om de sociale huurmarkt als een volwaardige woonvorm te beschouwen.

Sommige huurders hebben recht op een mindering onroerende voorheffing. Wanneer er minstens twee kinderen zijn waarvoor je kinderbijslag ontvangt, wanneer je een handicap hebt die werd vastgesteld voor u 65 werd of indien u grootoorlogsverminkte bent, dan kunt u deze vermindering bekomen. Het kan al snel over enkele honderden euro’s per jaar gaan.

 
Je moet als huurder wel éénmalig deze vermindering aanvragen. Zodra uw aanvraag werd goedgekeurd, zal de vermindering jaarlijks automatisch worden toegekend. De verhuurder zal dit bedrag dan in mindering moeten brengen van uw huur. Wij ijveren ervoor dat elke rechthebbende huurder automatisch en rechtstreeks zijn rechten krijgt toegekend, zodat de papiermolen niet langer moet worden doorworsteld en de omweg via de verhuurder niet meer nodig is. Hier kunt u het aanslagformulier terugvinden: Aanvraagformulier

 
Heeft u vragen over de aanvraag van de mindering onroerende voorheffing, of geeft uw verhuurder geen gevolg aan de toegekende vermindering? Contacteer dan uw huurdersbond.

Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse Huurdersbonden zijn ontsteld over de uitspraken van minister Homans in het radioprogramma “De ochtend” op Radio 1, donderdagochtend 4 februari 2016. Daarin reageerde de minister op signalen vanuit het werkveld (Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten, Vluchtelingen Opvang Sint-Niklaas en Vluchtelingenwerk Vlaanderen) dat recent erkende vluchtelingen, die het asielcentrum gedwongen moeten verlaten, problemen ondervinden om een geschikte huurwoning op de private huurmarkt te vinden.

Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) lijkt de hete aardappel door te schuiven naar de OCMW’s en het middenveld om deze vluchtelingen bij te staan. Hier kunt u het volledig standpunt terugvinden.

Elke burger heeft recht op juridische ondersteuning. Het is één van onze grondrechten en een fundament van elke gezonde democratische rechtsstaat. Minister van justitie Koen Geens werkte een plan uit om die juridische bijstand te hervormen. In dezelfde beweging worden een aantal besparingsmaatregelen geïntroduceerd, die de toegang tot het recht voor de minst vermogenden nog meer zal verhinderen. Nu al toont onderzoek aan dat mensen met weinig financiële middelen hun rechten vaak onderbenutten. Toch wil de minister remgeld invoeren bij het starten van een procedure en juridisch advies. Toch wil de minister de toegang tot pro Deo ondersteuning verstrengen en toch wil de minister het ganse systeem hervormen en strengere controles installeren. De hervorming van de juridische bijstand heeft nood aan een stevige herfinanciering in plaats van een afbouw. Pas dan kunnen we verder evolueren naar een volwaardig en rechtvaardig juridisch systeem.
Wil jij ook vermijden dat de toegang tot het recht nog meer wordt uitgehold? Wij ondertekenden, samen met vele andere personen en organisaties, alvast de petitie. U kunt dit hier ook doen.

Deze bewonersgroep is actief in het werkingsgebied van sociale huisvestingsmaatschappij ‘Woonwel’.

Deze bewonersgroep is actief lid van de VIVAS-stuurgroep

Meer info:

Miranda Bouttens
Opgeleide ervaringsdeskundige in armoede en sociale uitsluiting
GSM  0474 91 96 32
Miranda.bouttens@samenlevingsopbouw.be

Corrie de Ruijter
GSM 0487 58 47 81
Corrie.de.ruijter@samenlevingsopbouw.be