Private huurders worden aan hun lot overgelaten en (kandidaat-)sociale huurders worden met nog meer argwaan behandeld. Dat is de harde conclusie na het doorlezen van het Vlaams regeerakkoord. Ondanks de sterk gedocumenteerde wooncrisis is die boodschap duidelijk niet aangekomen bij onze vernieuwde Vlaamse meerderheid.
Woonbonus
De bestaande prijsopdrijvende woonbonus wordt afgebouwd, maar de vrijgekomen middelen vloeien niet naar de sociale en private huurmarkt, terwijl net hier de noden het hoogst zijn. Dat is een gemiste kans om in te zetten op een rechtvaardiger woonbeleid. Tegelijk worden de registratierechten wel opnieuw verlaagd, wat uiteindelijk evengoed prijsopdrijvend zal werken.
Sociale huurmarkt
Ondertussen staan er vandaag meer dan 155.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Die zoeken nu hun plekje op de private huurmarkt, waar woningen vaak onbetaalbaar en/of ronduit van slechte kwaliteit zijn en zelfs eigenlijk niet zouden mogen verhuurd worden. Een fikse versnelling in de aanbouw van nieuwe sociale woningen is dan de oplossing bij uitstek. Met de huidige lage rente is dit een uitstekende overheidsinvestering. Met een investeringsritme dat niet ambitieuzer is dan het huidige, zijn we absoluut niet op goede weg. Zo blijft ons percentage sociale huisvesting rond de 6,5% van het totale woningpatrimonium hangen. Tegenover onze buurlanden een peulschil.
Daarenboven wordt de verplichting voor gemeentes om voldoende sociale woningen te bouwen (het bindend sociaal objectief) niet hard gemaakt. Gemeentes die halsstarrig weigeren om hun aandeel te voorzien zullen met zachte hand aangespoord worden om toch hun deel te doen. Maar van een harde verplichting met consequenties is opnieuw geen sprake. Sommige gemeentes en steden willen echter meer doen dan hen door Vlaanderen wordt opgelegd. Maar als hun ambitie verder reikt dan 15% sociale woningen, dan zullen ze dat op eigen kosten moeten doen en kunnen ze niet rekenen op de Vlaamse regering.
Daarenboven lijken de budgetten in de eerste plaats gericht op renovaties. Die focus is uiteraard goed en zelfs broodnodig, maar mag niet ten koste gaan van investeringen in nieuwbouw.
De schaarste aan sociale woningen wordt dus niet opgelost, maar de toewijzing zal wel anders gebeuren. Chronologie wordt de absolute leidraad. Betekent dit dat er geen voorrang meer zal zijn voor de sociale huurder die niet langer in een aangepaste woning woont of voor de private huurder die uit zijn huis moet wegens onbewoonbaarverklaring? Er is in elk geval geen ruimte meer voor het puntensysteem van de sociale verhuurkantoren. Nochtans konden deze voorrangsystemen veel beter inspelen om de meest dringende woonbehoefte op te lossen.
Maar het beleid baseren op woonbehoefte is blijkbaar niet van tel voor deze regering. Want je zal vanaf nu ook in de voorgaande 10 jaar minstens vijf jaar ononderbroken in een gemeente moeten wonen als je bovenaan de wachtlijst wil komen. Deze mensen zullen namelijk voorrang krijgen. Zelfs als ze binnen een lokaal toewijzingssysteem met voorrang van specifieke doelgroepen vallen, zullen ze die lokale binding moeten kunnen aantonen. Moet je dus verhuizen wegens je werk of een echtscheiding naar een andere gemeente, dan ben je ook meteen je opgebouwde wachttijd kwijt. En zo wordt het voor nieuwkomers ook onmogelijk om sociaal te huren, waardoor ze in handen van huisjesmelkers geduwd worden en hun integratie net wordt bemoeilijkt.
Kandidaten voor een sociale huurwoning zullen nu, naast een inkomenstoets, ook een vermogenstoets moeten doorstaan. Maar ook eens je sociale huurder bent, moet je blijvend aan tal van voorwaarden voldoen. Dat waren er al een aantal, maar het worden er nog meer en ze worden nog strenger. De taalvaardigheid van het Nederlands moet opgetrokken worden tot een hoger niveau en wie niet aan het werk is zal verplicht worden om zich in te schrijven bij de VDAB.
En zoals het hoort in de sociale huurregelgeving, moet elke legislatuur ook de huurprijsberekening wijzigen. De vorige regering besliste al om wijzigingen in te voeren tegen 1 januari 2020, maar deze nieuwe regering wil nu opnieuw wijzigingen doorvoeren. Het lijkt er op dat de sociale huurprijzen nog meer zullen loskomen van het inkomen.
En ook voor deze legislatuur staat een vereenvoudiging van het sociaal huurstelsel in het regeerakkoord, maar als alle wijzigingen zoals hierboven doorgevoerd zouden worden, zal het eerder (nog) complexer dan eenvoudiger worden. Een begin van digitalisering in de sector kunnen we aanmoedigen, zolang er ook voldoende dienstverlening blijft voor kandidaat-huurders die hier niet mee vertrouwd zijn.
Een sociale huurder waarvan een vrederechter het huurcontract ontbindt, zal zich voor een termijn van drie jaar niet meer opnieuw kunnen inschrijven bij eender welke sociale verhuurder. Nadien moet hij ook nog eens de normale wachttijd doorlopen, waardoor je makkelijk zes jaar niet sociaal kan huren. Het is zeer de vraag op welke woonoplossing die mensen dan wel kunnen rekenen.
Private huurmarkt
Op de private huurmarkt, waar alle statistieken dieprood staan in zowel kwaliteit als betaalbaarheid is enige ambitie ver te bespeuren. Meer nog, de problemen worden zelfs ontkend, want in de inleiding lezen we letterlijk “we houden de privé-huurmarkt kwalitatief en betaalbaar”. Hoezo ‘houden’? 47% van de private huurwoningen zijn ontoereikend qua kwaliteit. 52% van de private huurders betaalt meer dan 1/3e van zijn inkomen aan huur en 3 op de 10 private huurders houden na het betalen van de huur onvoldoende over om menswaardig te leven. Dat blijkt allemaal uit recente onderzoeken van het Steunpunt Wonen.
Van een financiële injectie voor de uitbreiding van huurpremies en huursubsidies is geen spoor. Van geconventioneerd verhuren geen sprake. Discriminatie denken ze nog steeds op te lossen met een zoveelste sensibiliseringscampagne. Geen sprake van controle en sanctionering via praktijktesten dus. Hoe een zwarte lijst met ‘malafide huurders en verhuurders’ te verzoenen is met de regels inzake privacy, is ons een raadsel. En de aanpak van dak- en thuisloosheid blijft hangen in vage concepten waaraan een eigen betekenis wordt gegeven. Nochtans wordt dit belangrijker dan ooit, want als er ook in de sociale huur geen toewijzingen meer zijn op basis van urgente woonnood, dan zullen mensen nog langer dak- of thuisloos zijn.
Een nieuw woningkwaliteitsbeleid was sowieso al gepland voor 2021. Richting 2050 zal als extra kwaliteitsvoorwaarde gefaseerd voldaan moeten worden aan een maximale EPC-score. Daarnaast zullen private woningcontroleurs ingeschakeld worden om de kwaliteit van een woning na te gaan. Of een conformiteitsonderzoek bij verhuring ook verplicht wordt? Dat lezen we in elk geval nergens. Om een herhuisvestingsbeleid uit te bouwen, zullen noodwoningen gebouwd kunnen worden. Wat we daaronder moeten verstaan is erg onduidelijk. Bovendien staat achter elke vraag voor een noodwoning ook een vraag voor een volwaardige definitieve woonoplossing.
Middenveld
Tot slot stellen we vast dat zowel de Vlaamse Woonraad als een aantal middenveldorganisaties (Unia, Minderhedenforum) worden afgebouwd of onderuit gehaald de komende legislatuur. Nochtans zijn dit zeer waardevolle organisaties om tot gedragen standpunten te komen vanuit wat zich in de realiteit afspeelt. We betreuren dan ook dat deze kanalen om het beleid beter te informeren en adviseren dreigen te verdwijnen. We maken ons daarnaast ook zorgen over hoe mensen in armoede verder een stem krijgen in het beleid.
Afstemming
Het Vlaams Huurdersplatform, de huurdersbonden en VIVAS hebben dus heel wat vragen bij het nieuwe regeerakkoord en willen hier graag het gesprek over aangaan om een zo rechtvaardig mogelijk antwoord te bieden op de huidige wooncrisis. We hebben daarvoor een overheid nodig die wil tussenkomen in de woonmarkt voor wie er niet in slaagt om op eigen kracht goed en betaalbaar te wonen.
Het lijkt wel een natuurwet. Elk jaar wordt wel één of andere regel in de sociale huur aangepast. Begin 2020 is het weer van dat. Dat besliste de vorige regering al. En deze keer met een impact op de sociale huurprijzen. De berekening van die huurprijzen wordt op verschillende manieren gewijzigd. Dat kan voor sommige huurders een zeer grote impact hebben en de sociale huurprijs sterk doen oplopen. In dit artikel bespreken we de aankomende veranderingen. We vragen tegelijk aan de nieuwe Vlaamse Regering om die uit te stellen en bij te sturen.
Marktwaardes worden berekend via sociale huurschatter
Vanaf 1 januari 2020 bepalen de notaris en de verhuurder niet langer de marktwaarde van een sociale huurwoning. In de plaats hiervan worden de marktwaarden van woningen vastgesteld met een objectief schattingsmodel, de zogenaamde sociale huurschatter, van het agentschap Wonen-Vlaanderen. Op basis van een 16-tal woningkenmerken (ligging van de woning, bouwjaar, oppervlakte van de woning, aantal slaapkamers, woningstaat, …) wordt de marktwaarde bepaald. De marktwaarde van de sociale huurwoning is de huurprijs die een huurder voor een vergelijkbare woning – qua type, leeftijd, onderhoudstoestand en omgeving – op de private huurmarkt zou betalen. De marktwaarde heeft invloed op de effectief te betalen huurprijs voor de huurder. Hoe hoger de marktwaarde, hoe lager de patrimoniumkorting. Ook de minimale en maximale huurprijs worden bepaald door de marktwaarde.
Wat zijn de effecten van deze wijziging op de marktwaarden?
Vooral de ligging, het bouwjaar en de grootte (aantal slaapkamers) hebben een grote invloed op de marktwaarde. Simulaties tonen aan dat ruim de helft van de marktwaarden zal stijgen. Bij 1/5 van de woningen zal de marktwaarde stijgen met maximaal 50€, bij 1/3 van de woningen zien we een stijging van de marktwaarde van 100€ en meer. De stijging situeert zich vooral bij de woningen met de hoogste en de laagste marktwaarden.
Wat betekent dat voor de uiteindelijk te betalen huurprijs?
Ook hier tonen simulaties aan dat ruim 50% van de huurders meer zal betalen. Op een kleine 10% van de sociale huurders zal dit amper impact hebben. 30% van de huurders zal vanaf 1 januari 2020 tot 25€ meer moeten betalen voor zijn woning, 16% zal tot 50€ extra betalen en 6% zelfs meer dan 50€ extra per maand. Ook hier lijken de stijgingen zich voornamelijk te situeren bij de huurders met de laagste inkomens.
Misschien lijkt 25€ of zelfs 50€ per maand extra niet veel voor onze beleidsmakers, maar voor sociale huurders is dit een stevige streep door de rekening. We vrezen dan ook dat de betaalbaarheidsproblemen nog meer zullen toenemen.
Implementatie en overgangsmaatregelen
De wijziging is voorzien op 1 januari 2020, voor alle lopende en alle nieuwe verhuringen. Met andere woorden: op 1 januari 2020 wordt de basishuurprijs van alle verhuringen vervangen. Er zijn geen overgangsmaatregelen voorzien om grote huurprijsstijgingen te ondervangen.
Voor elke woning zal een rapport beschikbaar zijn met daarin de woningkenmerken op basis waarvan de huurschatter de marktwaarde berekent. We vragen aan de huisvestingsmaatschappijen om dit rapport bij te voegen bij de huurprijsfiches, maar ze zijn niet verplicht om dat te doen. Ze zijn echter wel verplicht om de huurder de info over de marktwaarde te bezorgen wanneer deze ernaar vraagt. Wilt u als huurder dus nagaan op basis van welke gegevens de marktwaarde werd berekend, vraag het rapport dan op bij je maatschappij als ze het zelf niet geeft. Op deze manier kunnen de woningkenmerken die gebruikt werden, gecontroleerd worden. Zo kan ook nagegaan worden of verbeteringswerken die uitgevoerd zijn op kosten van de huurder (bijvoorbeeld installeren nieuwe keuken en badkamer) mee in rekening werden gebracht voor het bepalen van de marktwaarde, want dat mag natuurlijk niet.
Bij een betwisting van deze marktwaarde kan de sociale huisvestingsmaatschappij samen met de VMSW, een nieuwe marktwaarde bepalen. Die kan maximaal 10% afwijken van de geschatte marktwaarde. De huurder heeft dit recht niet. Heb je toch vragen bij de marktwaarde, dan ga je best langs bij de huurdersbond in je buurt. Zij kunnen dan samen met jou bekijken welke stappen je kan ondernemen.
Een energietoeslag voor energiezuinige woningen
Vanaf 1 januari 2020 zullen huurders die in een energiezuinige woning wonen een toeslag moeten betalen. Dit wordt de energiecorrectie genoemd. Op deze manier wil de Vlaamse regering de huisvestingsmaatschappijen stimuleren tot energiezuinige investeringen.
Welke huurders mogen zich aan deze toeslag verwachten?
Huurders die wonen in een woning gebouwd sinds 2006 zullen een energiecorrectie moeten betalen. Ook vervangingsbouwprojecten vanaf 1 januari 2006 vallen hieronder. Vonden er ingrijpende energetische renovaties plaats aan je woning met een bouwaanvraag vanaf 2015? Ook dan moet de huurder een energiecorrectie betalen. Voor andere lopende huurovereenkomsten wordt er (voorlopig) geen energiecorrectie berekend.
Voor alle nieuwe verhuringen zal vanaf 1 januari 2020 de energiecorrectie via een EPC opgesteld na 11 januari 2013 berekend worden. Als de EPC-score echter hoger ligt dan 200 kWh/m²jaar voor midden- of zijappartementen of 250 kWh/m²jaar voor andere woningtypes wordt er geen energiecorrectie berekend. De energiescore geeft namelijk een te hoog energieverbruik aan om een verdere detailberekening te verantwoorden.
Hoe wordt de energiecorrectie berekend?
De energiecorrectie wordt berekend door het verschil te nemen tussen het verwachte energieverbruik van de woning en het referentieverbruik van de woning. Dit referentieverbruik wordt vastgelegd op basis van een maatregelenpakket gangbaar in het bouwjaar 2006. Om de energiebesparing om te zetten in euro’s, wordt er gebruik gemaakt van het sociaal tarief en een reboundfactor. Deze houdt rekening met de verwachte besparing. Zo krijg je de energiecorrectie uitgedrukt in een maandelijkse bijdrage.
Door de techniciteit van de te hanteren berekeningsformules is het quasi onmogelijk voor een huurder of zelfs een huurdersbond om na te gaan of de berekening correct is. Dit kan natuurlijk niet door de beugel. We hopen dat Wonen Vlaanderen op korte termijn een tool ter beschikking zal stellen op basis waarvan dit nagegaan kan worden. Ook zullen we huurders die langskomen bij de huurdersbond met vragen over deze energiecorrectie in eerste instantie adviseren om de noodzakelijke gegevens op te vragen aan de sociale huisvestingsmaatschappij.
Hoeveel bedraagt de toeslag?
Voorlopige simulaties (voor woningen en appartementen vanaf bouwjaar 2011) tonen aan dat er een energiecorrectie zal moeten betaald worden voor ruim 4.400 woningen en 11.600 appartementen. Als we naar de gemiddelde toeslag kijken, stellen we vast dat hoe later het bouwjaar, hoe hoger de energiecorrectie. Dat is niet verrassend. Ook bij woningen ligt de energiecorrectie algemeen bekeken hoger. Bij een appartement gebouwd in 2011 zal een huurder gemiddeld 5,5€ per maand extra moeten betalen. Bij een recente woning (2018) loopt deze energiecorrectie op tot bijna 26€ per maand. Voor woningen gebouwd vanaf 2013 ligt deze maandelijkse toeslag voor zowel woningen als appartementen boven de 10€.
Door de Vlaamse regering wordt de invoering van de energiecorrectie gemotiveerd als een stimulans voor sociale huisvestingsmaatschappijen om te investeren in energiezuinige woningen. Ze bekijken dit als een win-win situatie. Huurders moeten minder betalen voor het energieverbuik en de huisvestingsmaatschappij kan een deel van de investering terug verdienen. Het is maar de vraag of dit ook zo door de huurders op deze manier aangevoeld zal worden. In de praktijk betekent dit voor een groot deel van deze huurders gewoon een toeslag zonder dat er recent energiezuinige investeringen werden gedaan. Hun energiefactuur daalt dus niet, maar ze betalen wel een toeslag.
Alle inkomens worden volledig meegeteld
Er is nog een laatste wijzigingen die een belangrijke impact heeft op de huurprijsberekening. Vanaf 1 januari 2020 wordt het volledige inkomen van alle meerderjarige personen (18 jaar of ouder) die de woning op duurzame wijze bewonen, mee in rekening gebracht. Het inkomen van tijdelijke bijwoners en meerderjarige kinderen die nog kinderbijslaggerechtigd zijn wordt niet in rekening gebracht. Ook dit zal dus voor een (weliswaar kleine) groep huurders een huurprijsstijging mee brengen. Hoe groot deze groep is, is nog niet duidelijk. Bovendien zet dit de familiale solidariteit onder druk.
Ook wordt er niet meer langer gekeken naar het referentie-inkomen van 3 jaar terug. Er wordt rekening gehouden met de inkomsten ontvangen in het jaar waarop het laatst beschikbare aanslagbiljet betrekking heeft. Het is dus mogelijk dat er binnen één gezin aanslagbiljetten van meerdere inkomensjaren gebruikt zullen worden. Let op: het aanslagbiljet heeft betrekking op inkomsten van maximaal 3 jaar voorafgaand aan de toepassing. Als geen van de huurders en gezinsleden een referentie-inkomen heeft, dan wordt de huurprijs berekend op basis van het huidig inkomen.
Een klein lichtpuntje. Als het inkomen lager ligt dan het leefloon wordt dit inkomen niet meer opgetrokken tot het leefloon voor de berekening van de huurprijs. Een belangrijke verbetering aangezien bij een groot deel van deze huurders de te betalen reële huurprijs op basis van het inkomen opgetrokken zal worden tot de minimale huurprijs.
Besluit
De wijzigingen die doorgevoerd worden vanaf 1 januari 2020 hebben een invloed op de te betalen huurprijs van zo goed als alle sociale huurders. Er werd (beperkt) nagegaan wat de impact is van de verschillende individuele wijzigingen op de huurprijs. Er werd echter niet nagegaan hoe groot de groep is die gevangen wordt door een combinatie van deze wijzigingen en wat dit dan betekent voor hun huurprijs. Evenmin werd voldoende nagegaan welke groep van huurders (qua inkomen, statuut,..) het grootste deel van de huurprijsstijging op zich zal nemen. We vrezen dat net de laagste inkomens geconfronteerd zullen worden met de grootste stijgingen.
Niet enkel bij de huurders en huurdersorganisaties bestaat er ongerustheid. Ook van sociale huisvestingsmaatschappijen vangen we zulke signalen op. Ze vrezen dat ze huurders niet tijdig kunnen informeren én dat door de stijging van de huurprijzen ook de huurachterstand zal stijgen.
We roepen onze beleidsmakers dan ook op om de impact van de gecombineerde wijzigingen beter in kaart brengen en de invoering van de maatregelen bij te sturen en minstens uit te stellen of overgangsmaatregelen in te schrijven waardoor te grote huurprijsstijgingen opgevangen kunnen worden.
Vragen wanneer je de nieuwe huurprijsberekening ontvangt? Ga dan langs bij de huurdersbond.
Huurdersblad 241 (December 2019)
Huurdersblad 240 (September 2019)
Huurdersblad 239 (Juni 2019)
huurdersblad 238 (Maart 2019)
Op zaterdag 30 november vindt het congres voor sociale huurders plaats in Beveren. Met ‘verhuizen zonder zorgen’ koos VIVAS opnieuw voor een levendig thema voor het jaarlijkse congres.
Sommige sociale huurders willen graag verhuizen, anderen willen het liefst gewoon in hun gekende stekje blijven wonen. Op het congres wordt dieper ingegaan op wat de regels zijn, hoe dat praktisch in zijn werk gaat en wat sociale huisvestingsmaatschappijen allemaal kunnen doen wanneer een verhuis noodzakelijk is. Het volledige programma en alle informatie vind je in deze flyer.
Na de succesvolle editie van vorig jaar, hopen we opnieuw zoveel mogelijk sociale huurders te verwelkomen.
De inschrijvingen werden ondertussen afgesloten.
Meer info: viki.leysen@vlaamshuurdersplatform.be
Huurdersbond West-Vlaanderen kreeg een foto door van een verhuuraffiche met de woorden ‘sociale gevallen zich onthouden’. De huurdersbond diende prompt klacht in bij Unia.
Deze onbehoorlijke huuradvertentie kan niet door de beugel. Op deze manier afficheren kan niet. Een verhuurder mag weldegelijk zijn huurder kiezen, maar hij mag daarbij niet discrimineren.
Unia
Uit het jaarverslag over 2018 van Unia blijkt dat er 133 klachten zijn geweest over discriminatie op de Vlaamse woonmarkt. Dat is betrekkelijk weinig als we uit onderzoek weten dat er veel meer gediscrimineerd wordt. Alleen is het niet altijd even zichtbaar. Het is dus eerder uitzonderlijk dat dit soort zaken op huuradvertenties terug te vinden zijn, al moeten we vaststellen dat de schroom bij sommige verhuurders toch lijkt af te nemen.
Verborgen discriminatie
Maar er is dus vooral ook veel verdoken discriminatie. En dan kan er uiteraard ook geen klacht neergelegd worden want je weet niet eens dat je gediscrimineerd wordt. Je grijpt daardoor wel naast de woning. Via pro-actieve, onafhankelijke praktijktesten kan dit echter wel blootgelegd worden en zo kan een effectief antidiscriminatiebeleid gevoerd worden.
Uiteraard moet elke vorm van discriminatie ook gepast gesanctioneerd worden.
Slachtoffer?
Zie je zelf huuradvertenties die niet door de beugel kunnen of denk je dat je slachtoffer bent van discriminatie, laat dit dan zeker weten aan je huurdersbond of rechtstreeks aan Unia.
In de pers:
Huurders zouden altijd moeten weten of hun huurcontract geregistreerd is of niet. Dat is namelijk belangrijk om te weten hoe ze hun huurcontract kunnen beëindigen. Uit een analyse van 9.345 huurcontracten van huurdersbondleden blijkt dat 55% niet weet of hun huurcontract geregistreerd is. Dat is niet eens verwonderlijk.
Verhuurdersverplichting
Het is een verplichting voor de verhuurder om het huurcontract te laten registreren. Dat is al het geval sinds 2007. Het moest er onder andere voor zorgen dat de wetgever een beter zicht kreeg op de evolutie van de huurprijzen en verschillen tussen de regio’s kon nagaan. De verplichting heeft ook fiscale redenen. De registratie van een huurcontract is gratis.
Sancties
Laat de verhuurder na om het contract te registreren binnen twee maanden na ondertekening, dan is hij een boete verschuldigd. Ook kunnen huurders dan de schriftelijke negenjarige huurovereenkomst opzeggen zonder een opzegtermijn van drie maanden te hanteren en zonder opzegvergoeding. Voor wie een kortlopend huurcontract sloot onder toepassing van het Woninghuurdecreet (contract afgesloten sinds 1 januari 2019) geldt nu diezelfde regeling. Het belang van de registratie is dus nog sterker toegenomen.
Eigendomsoverdracht
Daarenboven zijn er gevolgen voor huurders wanneer een eigendomsoverdracht van het pand plaats vindt als zijn huurcontract niet geregistreerd is en onder de woninghuurwet valt (contract afgesloten voor 1 januari 2019). Dan kan de nieuwe eigenaar namelijk aanspraak maken op vervroegde en verkorte opzeggingsmogelijkheden. Hij kan zelfs binnen een termijn van drie maanden, te rekenen vanaf het verlijden van de notariële akte, de negenjarige huurovereenkomst opzeggen met drie maanden voor eigen betrekking van hemzelf of de door de wet begunstigde familieleden, voor verbouwingswerken of ongemotiveerd met betaling van een opzeggingsvergoeding. Bij deze drie tussentijdse opzegmogelijkheden hoeft de nieuwe verhuurder dus het verstrijken van een driejarige periode niet af te wachten en/of wordt de opzegtermijn tevens ingekort van zes naar drie maanden.
Rechtsonzekerheid
Het is duidelijk dat het voor een huurder van essentieel belang is om te weten of het huurcontract al dan niet geregistreerd is. Alleen is noch het registratiekantoor, noch de verhuurder verplicht om de huurder te informeren. Zo moet de huurder het zelf uitzoeken. Via MyMinFin kan een huurder nagaan of het contract geregistreerd is. (Meld u aan met uw e-ID of via Itsme. Klik op ‘Mijn huurcontracten raadplegen’ in de rubriek ‘Mijn woning en mijn onroerende goederen’). En ook bij het registratiekantoor (tegenwoordig ook ‘dienst rechtszekerheid’ gedoopt) kan hij dit navragen.
Alleen blijkt die informatie vaak niet volledig of up-to-date. En daar zijn ze zich bij deze diensten ook erg goed van bewust, want ze schuiven de verantwoordelijkheid af indien ze verkeerde informatie zouden verstrekken:
“U dient er echter wel uitdrukkelijk op gewezen dat ons kantoor de inlichtingen aflevert op basis van de op dit ogenblik gekende en verwerkte gegevens, zodat noch de Administratie, noch de betrokken ontvanger(s) verantwoordelijk kunnen gesteld worden voor eventuele onjuistheden die later mochten blijken”
We kregen van verschillende huurders ook effectief door dat ze verkeerde informatie hebben ontvangen, met alle gevolgen van dien. Nochtans moeten de huurders zich hier natuurlijk op baseren om te weten wanneer ze best opzeggen. Alle ironie ten top heet deze dienst dan nog “Kantoor Rechtszekerheid”.
In tegenstelling tot wat ze in hun brieven schrijven, zijn ze uiteraard wel verantwoordelijk voor het afleveren van correcte informatie. Wie foutieve of onvolledige informatie ontvangt, neemt best contact op met zijn huurdersbond.
Cijfers
Er is geen twijfel dat verhuurders eenzijdig de schriftelijke huurcontracten laten registreren. Uit onderzoek van het Steunpunt Wonen blijkt dat meer dan 72% van de verhuurders hun huurcontract(en) laat registreren. In de meeste gevallen brengt de verhuurder de huurder hiervan niet op de hoogte. Een kleine 40% van de huurders die bij de huurdersbond langskomen, weet dat hun huurcontract geregistreerd is. 55% van de huurders heeft geen idee en 6% is zeker dat het contract niet geregistreerd is.
Minister van Financiën
Het Vlaams Huurdersplatform signaleerde dit probleem al eind 2013 aan de toenmalige minister van Financiën. Begin 2019 gebeurde dat opnieuw. Telkens zonder resultaat. We blijven er echter op aandringen dat de huurders geïnformeerd worden wanneer hun huurcontract werd geregistreerd. Daarenboven moet het een evidentie zijn dat de overheidsdatabanken volledig correct zijn en dat de informatie die ze verstrekken dus 100% waterdicht is. We zullen er ook bij de volgende minister van financiën op aandringen om hier werk van te maken.
De klachten over sociale huisvestingsmaatschappij ABC bij de huurdersbond zijn niet meer bij te houden. Het gaat over verkeerde afrekeningen, over problemen bij mutaties, over de communicatie, over aanslepende herstellingen, … noem maar op. Daarenboven intimideert de sociale huisvestingsmaatschappij geëngageerde huurders die het willen opnemen voor hun medebewoners. Dit alles blijkt ook uit een recente bijdrage op Apache.
Huurdersklachten
In het huurdersblad van maart lezen we een uitgebreid artikel over de werking van de sociale huisvestingsmaatschappij met als titel ‘Hallo ABC?’. Huurdersbond Antwerpen maakt er melding van het stijgende aantal huurdersklachten. De aard van de klachten is zeer uiteenlopend. Zo lezen we bijvoorbeeld dat huurders brieven over huurachterstal ontvangen zonder verdere details. Bij één huurder slaagden ze er zelfs in om binnen één enkele maand drie brieven te bezorgen over huurachterstal met telkens een ander bedrag.
Ook bij de toewijzing van hun woningen worden vragen gesteld. En bij het bepalen van de huurschade zijn veel huurders overgeleverd aan het goeddunken van ABC. Ze nemen het niet zo nauw met de normale regels van huurschade, waarbij rekening gehouden moet worden met ouderdom en met de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur. Daarenboven loopt de communicatie zowel met de huurders zelf als met de huurdersbond zeer gebrekkig. De huurdersbond legde ondertussen al heel wat klachten neer bij de toezichthouder.
Intimidatie
Ook sociale huurders die elkaar willen helpen worden geviseerd. De sociale huisvestingsmaatschappij riep bijvoorbeeld geëngageerde huurder Eric Wilms op voor een ‘verzoeningsprocedure’ bij de vrederechter. Gezien zijn kennis en bereikbaarheid informeren huurders namelijk bij hem wat ze kunnen doen als ze vragen hebben bij bijvoorbeeld hun afrekening van kosten en lasten. Dan ondersteunt Eric hen om meer informatie op te vragen of om naar de juiste dienst te stappen. Om dat te structureren, richtte hij de ‘club on the riverside’ op.
Waarom de sociale huisvestingsmaatschappij zich hier tegen verzet en er zelfs een vrederechter voor inschakelt is een raadsel. Dat kunnen we niet anders beschouwen dan als een zuivere intimidatiepoging. Het kan niet de bedoeling zijn dat huurders monddood gemaakt worden. We zouden net mogen verwachten dat sociale huisvestingsmaatschappijen de hand reiken wanneer hun huurders initiatief nemen. We weten dat verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen worstelen met bewonersparticipatie, maar dit tart echt alle verbeelding.
Schrijven
Het Vlaams Huurdersplatform vreest dat door de slechte werking van deze sociale huisvestingsmaatschappij de sociale huursector opnieuw in een slecht daglicht wordt gesteld. Als ondersteuningsstructuur van zowel de huurdersbonden als van VIVAS, het netwerk van sociale huurders, werd beslist om de sociale huisvestingsmaatschappij op zijn werking en houding aan te schrijven. We vroegen aan Raad van Bestuur van ABC:
– Hoe ze hun klantvriendelijkheid zouden bijsturen;
– Of ze hun intimidatie ten aanzien van sociale huurder Eric Wilms zouden stopzetten;
– Hoe ze van plan zijn om een positieve relatie aan te gaan met geëngageerde huurders in plaats van het conflict op te zoeken. Hoe ze in de toekomst dus bewonersparticipatie ter harte zullen nemen.
Uit hun reactie bleek alvast weinig zelfreflectie en geen enkele aanzet tot een effectieve bijsturing van hun handelen.
Visitatierapport
Eind 2018 werd deze sociale huisvestingsmaatschappij bezocht door de visitatieraad. Zij onderzochten verschillende elementen van de werking van deze sociale huisvestingsmaatschappij. We verwachten een vernietigend rapport, maar vragen dat nu reeds wordt ingegrepen. Er is geen tijd meer te verliezen. Zo kan het echt niet verder.
De huurdersbond, het Vlaams Huurdersplatform, VIVAS en diverse sociale huurders zullen in elk geval blijven opkomen voor een correcte toepassing van de wetgeving en voor een klantvriendelijke houding en communicatie van deze sociale huisvestingsmaatschappij.
Sinds 1 mei 2019 zijn er nieuwe regels voor wie een huursubsidie of huurpremie aanvraagt. We zien een aantal grote verbeteringen, maar helaas ook nog heel wat pijnpunten die verder blijven bestaan.
Huursubsidie en huurpremie
Je hebt recht op een huursubsidie als je verhuist van een onbewoonbare, ongeschikte, overbewoonde of onaangepaste woning naar een geschikte woning. Ook wanneer je dakloos was en naar een geschikte woning verhuist of wanneer je verhuist naar een woning van een sociaal verhuurkantoor heb je hier recht op. Je moet daarnaast nog aan heel wat andere voorwaarden voldoen.
Je hebt recht op de huurpremie wanneer je vier jaar ononderbroken op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staat. Maar ook dan moet je nog aan een aantal voorwaarden voldoen.
Inkomensgrenzen
Eén van de voorwaarden om een huursubsidie of huurpremie te bekomen is dat je inkomen niet te hoog ligt. De vastgelegde grenzen werden nu fors opgetrokken en zijn dezelfde als om een sociale huurwoning te kunnen huren. Er wordt telkens gekeken naar het jaar waarop je meest recente aanslagbiljet betrekking heeft. Er wordt dus geen rekening gehouden met het actueel inkomen. De inkomensgrenzen zijn:
– 24.852 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste;
– 26.934 euro voor een alleenstaande persoon met een handicap;
– 37.276 euro in alle andere gevallen, vermeerderd met 2.084 euro per persoon ten laste.
Maximale huurprijs
Het pand dat je huurt mag als huurprijs niet meer bedragen dan 607,88 euro voor een woning of appartement of 486,31 euro voor een kamer. Daar komt 10% bij voor woningen gelegen in een aantal centrumsteden, in grootstedelijk gebied rond Antwerpen en Gent en in de Vlabinvest-regio. Daar bovenop geldt een extra verhoging met 20% per persoon ten laste (tot maximaal 50% extra).
We moeten opmerken dat deze huurprijsgrenzen behoorlijk krap zijn aangezien volgens de meest recente cijfers van de huurdersbonden de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen 614 euro is.
Onbewoonbaarverklaring
Wanneer je verhuist van een slechte naar een goede woning, dan moet je de slechte staat van de woning die je verlaat kunnen aantonen. Daarvoor had je vroeger een advies nodig van een woningcontroleur. Nu volstaat dat niet langer en heb je zelfs een onbewoonbaarheidsverklaring of een ongeschiktverklaring met verschillende ernstige gezondheids- en veiligheidsgebreken nodig. Dat laat veel langer op zich wachten en geeft veel meer onzekerheid aan huurders of ze recht zullen hebben op de huursubsidie als ze verhuizen. Daarenboven wordt dus blijkbaar verwacht dat huurders daar nog blijven wonen ondanks het feit dat een controleur de bijhorende risico’s al vaststelde.
Kwaliteit van de nieuwe woning
Je moet verhuizen naar een geschikte woning. Dat is geen sinecure als we weten dat 47% van de private huurwoningen niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Wanneer na drie maanden geen woningcontroleur is langsgekomen om dit vast te stellen, dan wordt er vanaf nu echter vanuit gegaan dat de woning conform is.
Eigendomsvoorwaarde
Om een huursubsidie of huurpremie te krijgen, mag je geen woning of perceel bestemd voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. Een volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht of opstal wordt evenmin toegelaten. Er zijn echter wel enkele uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer je de woning of bouwgrond samen met je ex-partner in volle eigendom hebt maar het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. Ook wanneer je een woning of bouwgrond gedeeltelijk in volle eigendom hebt en deze kosteloos hebt verworven, bijvoorbeeld via een erfenis of schenking, is er een uitzondering.
Inschrijving bij een domiciliemaatschappij
Om recht te hebben op een huursubsidie en huurpremie moet je ook ingeschreven zijn bij een sociale huisvestingsmaatschappij waar de nieuwe woning gelegen is of in één van zijn buurgemeenten. Voor de huurpremie is dat logisch, want het is net omdat je vier jaar bent ingeschreven dat je er recht op hebt. Maar voor de huursubsidie is dat een volledig ander verhaal. Je hebt net een verhuis naar een geschikte woning achter de rug en dan wordt je verondersteld om je meteen weer in te schrijven voor een sociale woning. Dat moet gebeuren binnen de 9 maanden. Huurders bij een sociaal verhuurkantoor die een huursubsidie ontvangen, moeten hier echter niet meer aan voldoen.
Berekening tegemoetkoming
Voor aanvragen sinds 1 mei 2019 wordt het bedrag van de huurpremie en huursubsidie ook anders berekend. Je krijgt geen forfaitair bedrag meer, maar wel een berekening op basis van de huurprijs en je inkomen.
De tegemoetkoming bedraagt 75% van de maximale huurprijs verminderd met 1/55e van het jaarinkomen. Deze tegemoetkoming bedraagt maximaal €150 en wordt verhoogd met 25 euro per persoon ten laste (tot maximaal 100 euro). Op de website van Wonen Vlaanderen kan je een rekenmodule terugvinden. Indien je een huursubsidie huurt binnen het SVK-pro systeem, dan wordt 85% van de maximale huurprijs gehanteerd. Die bedragen worden ook verhoogd met 10% in de centrumsteden, in het grootstedelijk gebied rond Antwerpen en Gent en in Vlabinvestgebied. De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.
Deze berekeningswijze geldt voorlopig enkel voor aanvragen sinds 1 mei 2019, maar vanaf 1 mei 2020 zullen ook de lopende huursubsidies op deze manier berekend worden. Daarenboven zal elk jaar de tegemoetkoming opnieuw berekend worden samen met een hercontrole van de voorwaarden.
Doordat de inkomensgrenzen verhoogd worden, maar de tegemoetkoming voor een groot stuk afhankelijk is van het inkomen, zullen huurders die nu net binnen de grenzen vallen wel een premie of subsidie krijgen, maar die zal beperkt zijn.
Termijn
Voor senioren, mensen met een ernstige beperking en SVK-huurders is de toekenning van onbepaalde duur. Voor andere huurders geldt dit maximaal voor 9 jaar.
Verhuissubsidie
De huurprijzen op de private huurmarkt swingen de pan uit. En doordat de huursubsidie enkel bekomen kan worden na een verhuis, geeft die onvoldoende antwoord op de bestaande wooncrisis op de private huurmarkt. Daarenboven zijn er heel wat voorwaarden gelinkt aan die verhuisbeweging, waardoor er heel wat mensen uitvallen.
Eerder al meldden zowel de huurdersbonden als de Vlaamse Woonraad dat de huursubsidie en huurpremies een kluwen van regels en voorwaarden zijn waar niemand nog aan uitkomt. Het is aan de volgende Vlaamse Regering om de betaalbaarheid op de private huurmarkt sterker te ondersteunen met een uitgebreidere en minder voorwaardelijke huursubsidie.
Aanvraag
U vraagt de huursubsidie aan nadat u de nieuwe huurwoning betrekt. Wacht echter niet te lang, want als je langer wacht zal je er ook pas later recht op hebben. U kunt hier het aanvraagformulier terugvinden.
Lees hier de toelichtingsbrochure van Wonen Vlaanderen
VIVAS organiseert ook dit jaar een congres voor sociale huurders uit heel Vlaanderen. Op deze dag komen heel wat sociale huurders, experts en beleidsmakers samen om dieper in te gaan op de uitdagingen van de sociale huurmarkt. Dit jaar is het centrale thema ‘verhuizen zonder zorgen’. Het congres gaat door in Beveren. Noteer alvast zaterdag 30 november in je agenda en hou de website in het oog voor meer informatie.
Sinds begin 2019 organiseert VIVAS op verschillende plaatsen in Vlaanderen open bijeenkomsten voor sociale huurders. De bedoeling is om ervaringen te delen en in gesprek te gaan met elkaar en met externe sprekers. Wat aan bod komt, gebruiken we om nadien concrete voorstellen te formuleren aan beleidsmakers, aan de sociale huisvestingsmaatschappijen,… .
Verhuizen
Een eerste reeks bijeenkomsten ging door in Brugge en Antwerpen. Het centrale thema was verhuizen. Wat als je bijvoorbeeld moet verhuizen omwille van renovatie of onderbezetting van de woning? Mag je dan een woning weigeren? Wat met de huurwaarborg en de huurprijs? Heeft de huurder recht op ondersteuning? Wordt de huurder betrokken? Of stel dat je graag wil verhuizen om dichter bij je kinderen te wonen of omwille van een burenruzie. Krijg je dan voorrang als zittende huurder?
Ook de teruggave plicht van de huurwoning zorgde voor heel wat vragen en discussies. Hoe wordt er omgegaan met verbeteringswerken uitgevoerd door de huurder? Wat met het aanrekenen van schade als de woning volledig wordt afgebroken? Is de huurder verplicht te schilderen op het einde van de huurovereenkomst?
Senioren en sociale huisvesting
In een tweede reeks bijeenkomsten was het de beurt aan Gent, Leuven en Hasselt. Het onderwerp van deze bijeenkomsten was ‘senioren en sociale huisvesting’. Huisvesting blijft een belangrijk aandachtspunt wanneer je je voorbereidt op je verdere levenstraject. Zijn de sociale woningen en de woonomgeving voldoende aangepast aan het grote aandeel 60+’ers binnen de sociale huisvesting? En wat vinden deze huurders belangrijk? Hoe groot is de bereidheid om te verhuizen naar een meer aangepaste woning? Of moet er meer ingezet worden op levensbestendige woningen? En wat met de zorg? Vereenzaming?
We bereikten in totaal ruim 100 verschillende huurders. Uit de verschillende bijeenkomsten haalden we al heel wat interessante informatie. Deze informatie zal zeker verwerkt worden in de adviezen die we zullen voorleggen aan de (nog niet bekende) minister van wonen naar aanleiding van het congres.
Hou deze website in de gaten of stuur een mailtje naar viki.leysen@vlaamshuurdersplatform.be en blijf zo op de hoogte van de volgende bijeenkomsten.
