Een goed antidiscriminatiebeleid moet hand in hand gaan met voldoende huurwoningen

Gepost op 2025-03-17

Discriminatie is een oud zeer op onze huurmarkt. Ondanks een duidelijke regelgeving en bij momenten veel aandacht voor de thematiek, lijkt er weinig te veranderen. Wij spraken erover met Jana Verstraete, die recent doctoreerde in deze thematiek.

Verhuurders mogen kiezen aan wie ze verhuren, maar ze mogen niet discrimineren. Wat is het verschil?

Als een woning te huur komt, zijn er bijna altijd meerdere kandidaten. Verhuurders moeten dus kiezen aan wie ze verhuren. Selectie is dus noodzakelijk. Maar verhuurders moeten wel selecteren op basis van criteria die relevant zijn voor de concrete situatie. Doen ze dat niet, dan is er sprake van discriminatie.

Voor het verhuren van een woning, een appartement of een studio is eerst en vooral de hoogte van het inkomen relevant. Heeft iemand voldoende middelen om de huurprijs te betalen en ook de bijkomende kosten zoals elektriciteit en onderhoud?

Een ander relevant kenmerk is met hoeveel personen men in de woning wil komen wonen. Een gezin van vijf personen in een kleine studio lukt niet. Een gezin met twee jonge kinderen in een tweeslaapkamerappartement kan wel.

Op welke kenmerken mogen verhuurders niet selecteren?

Verhuurders mogen niet selecteren op raciale criteria zoals huidskleur, nationaliteit of migratie-achtergrond. Ook de bron van het inkomen mag er niet toe doen, wel de hoogte. Dus als kandidaten een vervangingsinkomen hebben of een beroep doen op sociale steun, dan mag dat geen rol spelen.

Wanneer de woning relatief makkelijk aan te passen is, mag je ook geen mensen met een beperking weigeren. Tot slot speelt gezinssamenstelling ook nog een rol. Verhuurders willen bijvoorbeeld soms niet verhuren aan een gezin met kinderen omdat er gedacht wordt dat die meer schade zullen berokken aan de woning. Er zijn nog een aantal andere kenmerken waarop niet geselecteerd mag worden, maar dit zijn de meest voorkomende discriminaties.

In mijn onderzoek heb ik enkel ingezoomd op raciale discriminatie en op discriminatie op basis van vermogen.

U heeft niet onderzocht hoeveel discriminatie er is, maar wel waarom er gediscrimineerd wordt.

Klopt, er is al heel vaak aangetoond dat er veel discriminatie is op de huurmarkt, maar ik wou nagaan hoe dat in de praktijk gebeurt en waarom.

Dan stellen we vast dat er niet één reden is waarom er gediscrimineerd wordt. Kijken we naar discriminatie op basis van afkomst, dan gaat het soms over racisme, maar dat is zeker niet het geval bij alle verhuurders of makelaars. Soms spelen er ook vooroordelen die versterkt kunnen worden door negatieve ervaringen uit het verleden of verhalen die ze horen van andere verhuurders. En soms is er ook angst voor het onbekende, dan verkiest men toch iemand die ‘lijkt op henzelf’. Dan heeft men niet per se iets tegen een bepaalde bevolkingsgroep in het algemeen, maar is men wel weigerachtig om aan die groepen te verhuren.

Soms gaat het zelfs niet over de personen, maar wel over de beleidsinstrumenten waar ze een beroep op doen. Zo zijn er verhuurders die niet meer willen verhuren aan iemand met die zijn huurwaarborg via het OCMW stelt. Niet omdat ze niet aan die mensen willen verhuren, maar wel omdat ze slechte ervaringen hebben gehad met de werking van het OCMW. Als het OCMW op het einde van de huurperiode toch moeilijk doet om tussenkomen als er bijvoorbeeld huurschade is, voelt die verhuurder zich verraden. Maar het zijn uiteindelijk de huurders die zo’n waarborg nodig hebben die er de dupe van zijn.

Het is daarom belangrijk dat we naar de ervaring van huurders én verhuurders luisteren. Als we in dit voorbeeld hier de manier van werken bij een OCMW-huurwaarborg kunnen verbeteren, is dat in het voordeel van hen beide.

Verhuurders of makelaars hoeven niet te zeggen waarom ze iemand niet uitkozen. Kandidaten weten dus vaak niet of ze gediscrimineerd worden. Hoe gebeurt die discriminatie in de praktijk?

Uit gesprekken met de woningaanbieders blijkt dat discriminatie voorkomt vanaf het moment dat er een huuradvertentie wordt geplaatst tot helemaal op het einde van het proces wanneer een huurcontract afgesloten wordt. En zelfs tijdens een huurperiode behandelen verhuurders bewoners soms ongelijk. Ook dan spreken we van discriminatie als dit gebeurt omdat de huurder bijvoorbeeld een leefloon ontvangt of een zwarte huidskleur heeft.

Soms is discriminatie heel openlijk. Zo wordt er in advertenties soms heel duidelijk gezegd ‘enkel voor mensen met werk’. Dat is duidelijk discriminatie, want ook mensen zonder werk kunnen een voldoende hoog inkomen hebben om een pand te huren. Soms wordt het ook wat subtieler aangebracht. Dan wordt er geschreven: ‘dit is ideaal voor jonge starters’. Daardoor zullen sommige kandidaten zich meer aangesproken voelen, terwijl het anderen net zal ontmoedigen om zich kandidaat te stellen.

Soms zie je ook dat mensen anders behandeld wordt tijdens het verhuurproces. Bij een persoon met een Marokkaanse naam vraagt men bijvoorbeeld om eerst nog een hele hoop papieren in te vullen en te bezorgen, terwijl men dat niet zal vragen aan iemand met een Belgisch klinkende naam. Ook zo wil men die persoon met een Marokkaans klinkende naam ontmoedigen om zijn kandidatuur door te zetten. Een eigenaar zal dan later niet zelf deze kandidaat moeten weigeren.

Ook tijdens een plaatsbezoek zien we dat soort verschillen. Sommige kandidaten, waarvan men denkt dat het interessante huurders zijn, worden apart uitgenodigd voor een rondleiding. Mensen die minder interessant lijken worden dan in groep uitgenodigd, zodat verhuurders of makelaars er minder tijd aan moeten besteden. Dat betekent ook dat deze kandidaten minder informatie kunnen krijgen of dat ze minder rustig kunnen rondkijken.

Zelfs bij het afsluiten van het huurcontract zien we verschillen. De ene persoon zal een langdurig contract aangeboden krijgen met meer woonzekerheid, en de andere een proefcontract van een jaar.

Dat zijn enkele straffe voorbeelden. Is die discriminatie dan afhankelijk van de specifieke kandidaat die zich aanbiedt of zien we ook makelaars die discriminatie systematisch inbouwen in hun procedures?

Het buikgevoel is vaak belangrijk, zeker bij particuliere verhuurders. Op basis van een eerste indruk zal men wel wat bijsturen. Maar soms zijn er ook bepaalde gewoontes van werken die discriminerend zijn. Sommige vastgoedmakelaars vragen bijvoorbeeld extra informatie over de werksituatie bij kandidaten die bellen en het Nederlands niet goed machtig zijn, terwijl ze dat bij anderen niet doen.

Makelaars hanteren ook vaak gestandaardiseerde informatiefiches. Daar wordt soms meer informatie gevraagd dan wat mag, bijvoorbeeld over de bron van het inkomen. Die informatie kan ook gebruikt worden om te discrimineren.

Discrimineren makelaars op andere manieren dan verhuurders die werken zonder makelaar?

Bepaalde discriminerende technieken worden door zowel particulieren als makelaars gebruikt. Wat wel een belangrijk verschil is, is dat makelaars meer kennis hebben over het thema en professioneel moeten handelen. Ze zijn er zich van bewust dat ze niet mogen discrimineren, maar zitten in een economische logica omdat zij ook klanten moeten vinden en houden.

Vraagt een verhuurder aan de makelaar om bepaalde kandidaten te weren, dan zien we dat makelaars het soms moeilijk hebben om hier tegen in te gaan. Want ze willen die klant niet verliezen. Zij gaan dan zelf iedereen zoveel mogelijk gelijk behandelen, maar verzamelen wel extra informatie zoals inkomstenbewijzen of een kopie van de identiteitskaart die ze dan aan de verhuurder doorspelen. Die heeft het laatste woord en kan rekening houden met die extra informatie. Op die manier faciliteren makelaars discriminatie.

Dat neemt uiteraard niet weg dat er evengoed makelaars zijn die zelf discriminerend handelen, net zoals er makelaars zijn die zij die hier helemaal niet aan willen meewerken.

Wat kan een kandidaat-huurder doen die discriminatie ervaart?

Een kandidaat die een vermoeden van discriminatie heeft, kan klacht indienen bij het Vlaams Mensenrechteninstituut. Dat kan als een particulier of vastgoedmakelaar betrokken is. Vroeger kon dat bij Unia, maar Unia is in Vlaanderen niet meer bevoegd voor de thematiek.

Als het gaat om vermoedelijke discriminatie door een vastgoedmakelaar, kan je ook een melding maken bij het BIV, dat is het Beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars.

Volstaan die klachtenprocedures?

Het feit dat een vermoedelijk slachtoffer zelf melding moet maken, zorgt voor problemen. Ten eerste omdat een slachtoffer niet altijd weet dat hij gediscrimineerd werd. Voor mensen die wel een vermoeden hebben is het ook een serieuze stap die veel energie en tijd kost, net op een moment dat de zoektocht naar een woning alle prioriteit heeft. En niet iedereen weet waar je terecht kan om een klacht in te dienen.

Er worden dus veel minder dossiers opgestart dan dat er daadwerkelijk discriminatie plaatsvindt. Klachtenprocedures zoals ze nu georganiseerd zijn, volstaan dus zeker niet.

Er is meer nodig. Via sensibiliseringsacties probeert men verhuurders en makelaars op de hoogte te brengen over welke selectie toegelaten is en welke niet. Dat heeft zeker een meerwaarde, maar het is een pad dat we al lang bewandelen en we moeten vaststellen dat discriminatie toch blijft bestaan.

Naast die zachte maatregelen waar er veel bereidheid voor is, is er dus ook een hardere poot nodig waarin de naleving van de regels ook wordt getoetst en desnoods wordt afgedwongen.

Tot slot: er is een groot gebrek aan betaalbare, kwaliteitsvolle huurwoningen. Er zijn veel kandidaten van zodra zo’n woning beschikbaar komt. Gedijt discriminatie beter in zo’n context?

Zelfs al zijn er voldoende goede, betaalbare woningen, dan nog blijft het risico op discriminatie bestaan. Er zijn mensen met bijvoorbeeld een sterk racistische visie die liever hun woning enkele maanden leeg laten staan dat het te verhuren aan iemand met buitenlandse herkomst.

Maar dat neemt niet weg dat die context van schaarste effectief zorgt voor meer selectie en dus voor meer kans op discriminatie. Hoe meer kandidaten je hebt, hoe makkelijker het is om ook met niet relevante criteria rekening te houden. Daarom is het belangrijk om ook iets aan die schaarste te doen. En ook wanneer verhuurders of makelaars zich correct gedragen en niet discrimineren, zien we dat ze vaker zogenaamd sterkere profielen selecteren. In de praktijk betekent dat voor kwetsbare huurders hetzelfde: ze krijgen moeilijk toegang tot een huurwoning.

Heel veel mensen die in de sociale huurmarkt terecht zouden moeten kunnen, komen bij gebrek aan een sociale woning terecht op de private huurmarkt. Daardoor is er een nog grotere druk op het bestaande aanbod op de private huurmarkt. De sociale huursector moet verder uitgebouwd worden, maar ook de private huursector zal zijn rol blijven spelen. Denk maar aan mensen die onverwacht plots een nieuwe woning moeten zoeken, mensen die naar België verhuizen of mensen die (dringend) een tijdelijke woonoplossing nodig hebben, bijvoorbeeld bij een scheiding. We moeten dus ook op de private huurmarkt zorgen voor een goede omkadering en ondersteuning voor huurders, maar zeker ook van verhuurders.

Een goed uitgebouwd antidiscriminatiebeleid op de huurmarkt is dus heel belangrijk,  maar moet hand in hand gaan met een beleid dat zorgt voor voldoende woningen die toegankelijk, betaalbaar, kwaliteitsvol zijn en woonzekerheid bieden. Tegelijk mag de schaarste op de huurmarkt geen excuus zijn om het antidiscriminatiebeleid niet verder uit te bouwen. Beide zijn noodzakelijk!