Het Europees Comité voor Sociale Rechten treedt de klacht van Woonzaak bij en velt een vernietigend oordeel over het Vlaamse woonbeleid. Het Comité ziet een gebrek aan inspanningen voor de bouw van sociale woningen, terwijl ook de nodige ondersteuning op de private huurmarkt uitblijft. Het stelt bovendien vast dat er te weinig gebeurt om dak- en thuisloosheid op te lossen en dat het ontbreekt aan cruciale data voor een efficiënt en effectief woonbeleid.

Wat is woonzaak?

Woonzaak is een coalitie van een 70-tal organisaties, waaronder het Vlaams huurdersplatform, de huurdersbonden, VIVAS, armoedeorganisaties en vakbonden. Samen met Feantsa dienden zij in 2021 een klacht indiende bij het Europees Comité voor Sociale Rechten. Dat gebeurde vanuit de overtuiging dat het Vlaamse woonbeleid niet beantwoordt aan de bepalingen van het Herziene Europees Sociaal Handvest (ESH-1996). Via antwoord en wederantwoord kreeg de Vlaamse overheid in 2022 en 2023 de kans om haar beleid te verdedigen, duidelijk zonder succes. In een lijvig rapport van 17 oktober 2024, dat nog maar pas gepubliceerd is, besluit het Comité, meestal met unanimiteit, dat Vlaanderen het ESH schendt op diverse punten.

Wat staat er in de uitspraak?

Te weinig sociale woningen

Met slechts 6% sociale woningen is het aanbod in Vlaanderen bijzonder laag in vergelijking met de buurlanden. De wachtlijsten groeien maar een inhaalbeweging blijft uit. Het Europees comité spreekt zich bovendien met een meerderheid uit tegen de lokale bindingsvoorwaarde, die binnen een veel te krappe sociale woonmarkt leidt tot onrechtvaardige uitsluiting.

De private huurmarkt is in crisis omdat zo’n 250.000 huishoudens wel recht hebben op een sociale woning, maar er geen vinden door het tekort eraan. Daardoor wonen veel Vlamingen te duur, niet kwaliteitsvol en onzeker op de private huurmarkt. Velen worden gediscrimineerd of bevinden zich in een situatie van dak- en thuisloosheid. De marktwerking zorgt duidelijk niet uit zichzelf voor betaalbare en kwaliteitsvolle woningen met voldoende woonzekerheid voor iedereen. Een verstandig overheidsingrijpen en meer doelgroepondersteuning acht het Comité dan ook noodzakelijk.

Een beleid dat enkel langs de bovenkant werkt

Het decennialang stimuleren van eigenwoningbezit heeft dan wel veel aandacht, geld en energie gekost, maar heeft vooral geleid tot perverse effecten. Die stimulansen kwamen niet alleen hoofdzakelijk de hogere inkomensgroep ten goede, ze hebben ook de woningprijzen opgedreven, met hogere huurprijzen als rechtstreeks gevolg. Het Comité stelt vast dat mensen met beperkte inkomens, die gestimuleerd werden om toch eigenaar te worden, vaak onvoldoende middelen hebben voor een renovatie en zich vervolgens tevreden moeten stellen met een woning die niet aan de minimale normen voldoet.

Een structurele aanpak is noodzakelijk

Er is te weinig data voorhanden om onderbouwde beslissingen te maken. Het Comité oordeelt dat systematische en volledige data over uithuiszettingen en dak- en thuisloosheid essentieel is, net als een planmatige langetermijnaanpak. Woonzaak vraagt de Vlaamse regering om deze duidelijke veroordeling om te zetten in een trendbreuk met het verleden en roept minister van Wonen Melissa Depraetere op om samen met de stakeholders een woonpact te sluiten dat de basis moet leggen voor een nieuw woonbeleid.

Meer weten over de uitspraak? Op woonzaak.be kan je het volledige rapport raadplegen >

Discriminatie is een oud zeer op onze huurmarkt. Ondanks een duidelijke regelgeving en bij momenten veel aandacht voor de thematiek, lijkt er weinig te veranderen. Wij spraken erover met Jana Verstraete, die recent doctoreerde in deze thematiek.

Jana Verstraete

Verhuurders mogen kiezen aan wie ze verhuren, maar ze mogen niet discrimineren. Wat is het verschil?

Als een woning te huur komt, zijn er bijna altijd meerdere kandidaten. Verhuurders moeten dus kiezen aan wie ze verhuren. Selectie is dus noodzakelijk. Maar verhuurders moeten wel selecteren op basis van criteria die relevant zijn voor de concrete situatie. Doen ze dat niet, dan is er sprake van discriminatie.

Voor het verhuren van een woning, een appartement of een studio is eerst en vooral de hoogte van het inkomen relevant. Heeft iemand voldoende middelen om de huurprijs te betalen en ook de bijkomende kosten zoals elektriciteit en onderhoud?

Een ander relevant kenmerk is met hoeveel personen men in de woning wil komen wonen. Een gezin van vijf personen in een kleine studio lukt niet. Een gezin met twee jonge kinderen in een tweeslaapkamerappartement kan wel.

Op welke kenmerken mogen verhuurders niet selecteren?

Verhuurders mogen niet selecteren op raciale criteria zoals huidskleur, nationaliteit of migratie-achtergrond. Ook de bron van het inkomen mag er niet toe doen, wel de hoogte. Dus als kandidaten een vervangingsinkomen hebben of een beroep doen op sociale steun, dan mag dat geen rol spelen.

Wanneer de woning relatief makkelijk aan te passen is, mag je ook geen mensen met een beperking weigeren. Tot slot speelt gezinssamenstelling ook nog een rol. Verhuurders willen bijvoorbeeld soms niet verhuren aan een gezin met kinderen omdat er gedacht wordt dat die meer schade zullen berokken aan de woning. Er zijn nog een aantal andere kenmerken waarop niet geselecteerd mag worden, maar dit zijn de meest voorkomende discriminaties.

In mijn onderzoek heb ik enkel ingezoomd op raciale discriminatie en op discriminatie op basis van vermogen.

U heeft niet onderzocht hoeveel discriminatie er is, maar wel waarom er gediscrimineerd wordt.

Klopt, er is al heel vaak aangetoond dat er veel discriminatie is op de huurmarkt, maar ik wou nagaan hoe dat in de praktijk gebeurt en waarom.

Dan stellen we vast dat er niet één reden is waarom er gediscrimineerd wordt. Kijken we naar discriminatie op basis van afkomst, dan gaat het soms over racisme, maar dat is zeker niet het geval bij alle verhuurders of makelaars. Soms spelen er ook vooroordelen die versterkt kunnen worden door negatieve ervaringen uit het verleden of verhalen die ze horen van andere verhuurders. En soms is er ook angst voor het onbekende, dan verkiest men toch iemand die ‘lijkt op henzelf’. Dan heeft men niet per se iets tegen een bepaalde bevolkingsgroep in het algemeen, maar is men wel weigerachtig om aan die groepen te verhuren.

Soms gaat het zelfs niet over de personen, maar wel over de beleidsinstrumenten waar ze een beroep op doen. Zo zijn er verhuurders die niet meer willen verhuren aan iemand met die zijn huurwaarborg via het OCMW stelt. Niet omdat ze niet aan die mensen willen verhuren, maar wel omdat ze slechte ervaringen hebben gehad met de werking van het OCMW. Als het OCMW op het einde van de huurperiode toch moeilijk doet om tussenkomen als er bijvoorbeeld huurschade is, voelt die verhuurder zich verraden. Maar het zijn uiteindelijk de huurders die zo’n waarborg nodig hebben die er de dupe van zijn.

Het is daarom belangrijk dat we naar de ervaring van huurders én verhuurders luisteren. Als we in dit voorbeeld hier de manier van werken bij een OCMW-huurwaarborg kunnen verbeteren, is dat in het voordeel van hen beide.

Verhuurders of makelaars hoeven niet te zeggen waarom ze iemand niet uitkozen. Kandidaten weten dus vaak niet of ze gediscrimineerd worden. Hoe gebeurt die discriminatie in de praktijk?

Uit gesprekken met de woningaanbieders blijkt dat discriminatie voorkomt vanaf het moment dat er een huuradvertentie wordt geplaatst tot helemaal op het einde van het proces wanneer een huurcontract afgesloten wordt. En zelfs tijdens een huurperiode behandelen verhuurders bewoners soms ongelijk. Ook dan spreken we van discriminatie als dit gebeurt omdat de huurder bijvoorbeeld een leefloon ontvangt of een zwarte huidskleur heeft.

Soms is discriminatie heel openlijk. Zo wordt er in advertenties soms heel duidelijk gezegd ‘enkel voor mensen met werk’. Dat is duidelijk discriminatie, want ook mensen zonder werk kunnen een voldoende hoog inkomen hebben om een pand te huren. Soms wordt het ook wat subtieler aangebracht. Dan wordt er geschreven: ‘dit is ideaal voor jonge starters’. Daardoor zullen sommige kandidaten zich meer aangesproken voelen, terwijl het anderen net zal ontmoedigen om zich kandidaat te stellen.

Soms zie je ook dat mensen anders behandeld wordt tijdens het verhuurproces. Bij een persoon met een Marokkaanse naam vraagt men bijvoorbeeld om eerst nog een hele hoop papieren in te vullen en te bezorgen, terwijl men dat niet zal vragen aan iemand met een Belgisch klinkende naam. Ook zo wil men die persoon met een Marokkaans klinkende naam ontmoedigen om zijn kandidatuur door te zetten. Een eigenaar zal dan later niet zelf deze kandidaat moeten weigeren.

Ook tijdens een plaatsbezoek zien we dat soort verschillen. Sommige kandidaten, waarvan men denkt dat het interessante huurders zijn, worden apart uitgenodigd voor een rondleiding. Mensen die minder interessant lijken worden dan in groep uitgenodigd, zodat verhuurders of makelaars er minder tijd aan moeten besteden. Dat betekent ook dat deze kandidaten minder informatie kunnen krijgen of dat ze minder rustig kunnen rondkijken.

Zelfs bij het afsluiten van het huurcontract zien we verschillen. De ene persoon zal een langdurig contract aangeboden krijgen met meer woonzekerheid, en de andere een proefcontract van een jaar.

Dat zijn enkele straffe voorbeelden. Is die discriminatie dan afhankelijk van de specifieke kandidaat die zich aanbiedt of zien we ook makelaars die discriminatie systematisch inbouwen in hun procedures?

Het buikgevoel is vaak belangrijk, zeker bij particuliere verhuurders. Op basis van een eerste indruk zal men wel wat bijsturen. Maar soms zijn er ook bepaalde gewoontes van werken die discriminerend zijn. Sommige vastgoedmakelaars vragen bijvoorbeeld extra informatie over de werksituatie bij kandidaten die bellen en het Nederlands niet goed machtig zijn, terwijl ze dat bij anderen niet doen.

Makelaars hanteren ook vaak gestandaardiseerde informatiefiches. Daar wordt soms meer informatie gevraagd dan wat mag, bijvoorbeeld over de bron van het inkomen. Die informatie kan ook gebruikt worden om te discrimineren.

Discrimineren makelaars op andere manieren dan verhuurders die werken zonder makelaar?

Bepaalde discriminerende technieken worden door zowel particulieren als makelaars gebruikt. Wat wel een belangrijk verschil is, is dat makelaars meer kennis hebben over het thema en professioneel moeten handelen. Ze zijn er zich van bewust dat ze niet mogen discrimineren, maar zitten in een economische logica omdat zij ook klanten moeten vinden en houden.

Vraagt een verhuurder aan de makelaar om bepaalde kandidaten te weren, dan zien we dat makelaars het soms moeilijk hebben om hier tegen in te gaan. Want ze willen die klant niet verliezen. Zij gaan dan zelf iedereen zoveel mogelijk gelijk behandelen, maar verzamelen wel extra informatie zoals inkomstenbewijzen of een kopie van de identiteitskaart die ze dan aan de verhuurder doorspelen. Die heeft het laatste woord en kan rekening houden met die extra informatie. Op die manier faciliteren makelaars discriminatie.

Dat neemt uiteraard niet weg dat er evengoed makelaars zijn die zelf discriminerend handelen, net zoals er makelaars zijn die zij die hier helemaal niet aan willen meewerken.

Wat kan een kandidaat-huurder doen die discriminatie ervaart?

Een kandidaat die een vermoeden van discriminatie heeft, kan klacht indienen bij het Vlaams Mensenrechteninstituut. Dat kan als een particulier of vastgoedmakelaar betrokken is. Vroeger kon dat bij Unia, maar Unia is in Vlaanderen niet meer bevoegd voor de thematiek.

Als het gaat om vermoedelijke discriminatie door een vastgoedmakelaar, kan je ook een melding maken bij het BIV, dat is het Beroepsinstituut voor vastgoedmakelaars.

Volstaan die klachtenprocedures?

Het feit dat een vermoedelijk slachtoffer zelf melding moet maken, zorgt voor problemen. Ten eerste omdat een slachtoffer niet altijd weet dat hij gediscrimineerd werd. Voor mensen die wel een vermoeden hebben is het ook een serieuze stap die veel energie en tijd kost, net op een moment dat de zoektocht naar een woning alle prioriteit heeft. En niet iedereen weet waar je terecht kan om een klacht in te dienen.

Er worden dus veel minder dossiers opgestart dan dat er daadwerkelijk discriminatie plaatsvindt. Klachtenprocedures zoals ze nu georganiseerd zijn, volstaan dus zeker niet.

Er is meer nodig. Via sensibiliseringsacties probeert men verhuurders en makelaars op de hoogte te brengen over welke selectie toegelaten is en welke niet. Dat heeft zeker een meerwaarde, maar het is een pad dat we al lang bewandelen en we moeten vaststellen dat discriminatie toch blijft bestaan.

Naast die zachte maatregelen waar er veel bereidheid voor is, is er dus ook een hardere poot nodig waarin de naleving van de regels ook wordt getoetst en desnoods wordt afgedwongen.

Tot slot: er is een groot gebrek aan betaalbare, kwaliteitsvolle huurwoningen. Er zijn veel kandidaten van zodra zo’n woning beschikbaar komt. Gedijt discriminatie beter in zo’n context?

Zelfs al zijn er voldoende goede, betaalbare woningen, dan nog blijft het risico op discriminatie bestaan. Er zijn mensen met bijvoorbeeld een sterk racistische visie die liever hun woning enkele maanden leeg laten staan dat het te verhuren aan iemand met buitenlandse herkomst.

Maar dat neemt niet weg dat die context van schaarste effectief zorgt voor meer selectie en dus voor meer kans op discriminatie. Hoe meer kandidaten je hebt, hoe makkelijker het is om ook met niet relevante criteria rekening te houden. Daarom is het belangrijk om ook iets aan die schaarste te doen. En ook wanneer verhuurders of makelaars zich correct gedragen en niet discrimineren, zien we dat ze vaker zogenaamd sterkere profielen selecteren. In de praktijk betekent dat voor kwetsbare huurders hetzelfde: ze krijgen moeilijk toegang tot een huurwoning.

Heel veel mensen die in de sociale huurmarkt terecht zouden moeten kunnen, komen bij gebrek aan een sociale woning terecht op de private huurmarkt. Daardoor is er een nog grotere druk op het bestaande aanbod op de private huurmarkt. De sociale huursector moet verder uitgebouwd worden, maar ook de private huursector zal zijn rol blijven spelen. Denk maar aan mensen die onverwacht plots een nieuwe woning moeten zoeken, mensen die naar België verhuizen of mensen die (dringend) een tijdelijke woonoplossing nodig hebben, bijvoorbeeld bij een scheiding. We moeten dus ook op de private huurmarkt zorgen voor een goede omkadering en ondersteuning voor huurders, maar zeker ook van verhuurders.

Een goed uitgebouwd antidiscriminatiebeleid op de huurmarkt is dus heel belangrijk,  maar moet hand in hand gaan met een beleid dat zorgt voor voldoende woningen die toegankelijk, betaalbaar, kwaliteitsvol zijn en woonzekerheid bieden. Tegelijk mag de schaarste op de huurmarkt geen excuus zijn om het antidiscriminatiebeleid niet verder uit te bouwen. Beide zijn noodzakelijk!

Heb je een juridische achtergrond en wil je het grondrecht op wonen verdedigen? Vlaams Huurdersplatform zoekt een halftijds juridisch medewerker. Die zal de huurdersbonden ondersteunen bij juridische vragen over huuraangelegenheden, vorming geven en artikels schrijven.

Heb je interesse? Bekijk de vacature en stel je kandidaat. Je hebt daarvoor de tijd tot 2 mei.

 

Huurdersbond Oost-Vlaanderen zoekt dringend een enthousiaste medewerker om het team in Sint-Niklaas te versterken. Meer informatie over de vacature en een functieomschrijving kan je hier terugvinden.

Heb je interesse in de functie? Contacteer katty.van.belleghem@huurdersbond.be (Huurdersbond Oost-Vlaanderen vzw, Grondwetlaan 56 b, 9040 Sint-Amandsberg)

 

Na de uitbraak van de oorlog in Oekraïne in februari 2022 kwam een grote vluchtelingenstroom op gang.  De stad Antwerpen bouwde tussen maart en oktober 2022 een nooddorp op het terrein Middenvijver op Linkeroever om de tijdelijke huisvestingsnood mee te helpen opvangen.

Het schepencollege besliste onlangs dat het dorp na bijna drie jaar wordt afgebouwd en dat het terrein Middenvijver in de loop van 2025 dient te worden leeggemaakt en hersteld in zijn oorspronkelijke staat.

De Huurdersbond sprak met Nikita De Braekell, coördinator van DIGIDAK vzw (onderdeel van BLENDERS vzw), een van de vrijwilligersorganisaties die de Oekraïense bewoners al jaren ondersteuning biedt, maar die nu samen met de bewoners wordt geconfronteerd met de nakende sluiting van het nooddorp en de moeilijke zoektocht naar een andere verblijfplaats.

In eerste instantie focust DIGIDAK zich vooral op digitale ondersteuning van de Oekraïense bewoners. Hoe komt het dat jullie ook met de woonproblematiek bezig zijn? Is dat een bewuste keuze of eerder ingegeven uit noodzaak?

Toen wij begonnen in augustus 2022, was onze oorspronkelijke taak helpen bij de inburgering van de vluchtelingen, administratieve ondersteuning en het opbouwen van digitale competenties. Vandaag de dag verlopen heel wat administratieve zaken immers digitaal. Andere taken bestonden erin om de vluchtelingen helpen in hun zoektocht naar werk en het aanleren van strategieën om via de computer op eigen houtje Nederlands te leren. Het volwassenonderwijs was immers overbelast in die periode en had te kampen met wachtlijsten.

In feite hebben we in functie van de hulpvragen van bewoners onze werking steeds bijgeschakeld.
We waren wel al bezig met het thema wonen maar het is pas op het moment dat de bewoners van dit nooddorp collectief hun opzeg hebben gekregen, dat onze focus echt verschoven is naar het helpen zoeken van een nieuwe woning.  Die collectieve opzegging is gebeurd midden oktober. De inwoners van dit nooddorp dienen hun woning te verlaten tegen eind januari.

Hoe kijken jullie tegen de geplande ontruiming aan? De oorlog is immers nog gaande. Nieuwe vluchtelingen stromen nog steeds in. Nieuwkomers zullen dan, net zoals de huidige bewoners van het nooddorp, meteen worden geconfronteerd met de hedendaagse realiteit van de huurmarkt (acute krapte, financiële obstakels, kwaliteitsproblemen,…).

Reeds van in het begin werd de inwoners van dit nooddorp ingeprent dat dit een eindig verhaal is. Een nooddorp is een noodoplossing, vandaar dat wij en andere organisaties zoveel moeite hebben gedaan hebben om hen zo snel mogelijk te integreren. Eind 2023 werden de inwoners op een grote infovergadering georganiseerd door de stad en CAW al gesensibiliseerd dat zij op korte termijn hun woning zullen moeten verlaten en op zoek dienen te gaan naar een alternatief.  Kortom, dit is zeker geen beslissing die zomaar ineens uit de lucht komt gevallen. De situatie nu is ook niet meer vergelijkbaar met de beginfase van de oorlog. Er was toen een acute en urgente vraag naar de opvang van vluchtelingen, nu is er eerder sprake van een gestage en controleerbare instroom.

Hoe vullen jullie de ondersteuning in bij de moeilijke zoektocht die zich nu stelt voor de bewoners om op korte termijn een woning te vinden op de private huurmarkt? Welke resultaten en/of obstakels stellen zich?

Initieel was er een afdeling van CAW actief in het nooddorp. Zij lieten kandidaat-huurders een document invullen dat aangeeft wat hun budget is, hoe groot de woning dient te zijn en eventuele andere randvoorwaarden. Hiermee gingen onze vrijwilligers dan aan de slag. Ze hielpen met het zoeken op internet naar geschikte woningen, met mails opstellen en bellen om een afspraak vast te leggen. Sinds januari is CAW geen actieve partner meer in het nooddorp. De afstand is daarmee wel vergroot voor bewoners. We merken dat wij dit stukje nu zelf ook meer opnemen.

Die zoektocht loopt niet altijd even gemakkelijk. De huurmarkt is sowieso al oververhit, maar voor Oekraïense vluchtelingen is het nog eens extra moeilijk om iets te vinden omdat het niet zeker is hoe lang ze hier kunnen en willen blijven. Ook blijft er natuurlijk een taalbarrière. Dat schrikt kandidaat-verhuurders vaak af. Het is mede dankzij de intrinsieke gemotiveerdheid van onze vrijwilligers dat de vluchtelingen het hoofd niet laten hangen en blijven zoeken. Dat levert wel degelijk resultaat op. We kunnen toch al spreken van een grote daling en horen van vrijwilligers en bewoners ook de succesverhalen. Op dit moment (eind december) zijn er nog rond de 400 vluchtelingen aanwezig en dat cijfer daalt per week met enkele tientallen.

De deadline voor de ontruiming van het nooddorp ligt op einde januari 2025. Hoe streng denk je dat de stad deze deadline zal handhaven en is er ruimte voor een eventuele verlenging (gelet op de woningkrapte)? Staan jullie hierover in overleg met de stad?

In de schoot van het partneroverleg staan we op regelmatige basis in contact met de stad. De planning voor de werkelijke afbraak van het nooddorp is nog niet bekend. Wel zal er op een humane manier worden gekeken naar elke gezinssituatie en gepaste ondersteuning worden gezocht via Digidak, de stad en de maatschappelijke diensten.

Wil je zelf meehelpen met het zoeken naar een nieuwe woning voor Oekraïense vluchtelingen nu het probleem steeds prangender wordt? Je hoeft zelf zeker geen computergenie te zijn. Digidak zoekt naar mensen die zelf kennis op thuisgebruikers-niveau hebben en die anderen willen helpen om hun weg te vinden in onze (digitale) maatschappij.

Wil je graag meer informatie? Stuur een mailtje naar nikita.debraekell@blenders.be

De verdeling van kosten en lasten zijn één van de problemen waarvoor huurders vaak aankloppen bij de Huurdersbond. Meer specifiek zorgen warmtemeters in appartementen soms voor onterecht hoge afrekeningen. Het Laatste Nieuws belichtte dit probleem vorige week in een artikel over huurders die plots honderden tot zelfs duizenden euro’s extra moeten betalen.

Warmtemeters worden gebruikt in appartementsblokken waar de woonunits zelf geen aparte verwarmingsketels hebben. Een centraal verwarmingssysteem staat in voor het hele gebouw. Warmtemeters, bevestigd aan radiatoren, meten dan via sensoren het individuele verbruik. De kosten worden vervolgens verdeeld op basis van deze metingen. Maar de berekening achter die verdeling is vaak niet transparant en wordt beheerd door grote bedrijven zoals Techem, ISTA en SPM Technologies.

De huurdersbonden kennen dit probleem. Door de krapte op de huurmarkt voelen veel huurders zich gedwongen om snel een woning te accepteren. Er is geen tijd of ruimte om vragen te stellen over de verdeling van maandelijkse en jaarlijkse kosten. Vaak komt dit probleem echter pas aan het licht wanneer je energiecontracten via de syndicus inkijkt, wanneer je informatie opvraagt bij verhuurders en vorige bewoners of wanneer je de eerste factuur krijgt. Heb je in je appartement zo’n systeem en betwijfel je of de berekening correct is, contacteer dan zeker je huurdersbond.

Het volledige artikel van Het Laatste Nieuws kan je hier raadplegen: https://www.hln.be/binnenland/salvador-moet-9-600-euro-betalen-voor-een-jaar-verwarming-er-moet-iets-mis-zijn-met-die-metertjes-ik-woon-niet-in-een-villa-he~ab2c75c2/
(enkel voor abonnees)

Vanaf 1 januari 2025 wijzigden de voorwaarden en aanvraagprocedure van de ‘gratis energiescan’ en ‘kortingsbon voor een energiezuinig huishoudtoestel’ bij de Vlaamse Overheid. In het kader daarvan werden beide beleidsinstrumenten omgedoopt tot ‘Mijn Energiescan’ en ‘Mijn Kortingsbon’.

Mijn Energiescan

Vanaf 1 januari 2025 verviellen de oude voorwaarden. Burgers komen nu op basis van drie mogelijke pistes in aanmerking voor Mijn Energiescan:

  1. Op basis van inkomen: personen kunnen online een scan aanvragen via vlaanderen.be/mijnenergiescan, waar u ook de inkomensgrenzen vindt.
  2. Op basis van een digitale meter in voorafbetaling (prepaid) of een verzoekschrift van de Lokale Adviescommissie (LAC) tot afsluiting van gas of elektriciteit: klanten bij Fluvius die beschikken over een digitale meter in voorafbetaling of een verzoekschrift van de LAC kunnen een scan aanvragen via een online aanvraagformulier op de website van Fluvius. Ook ontvangt het scanbedrijf maandelijks een lijst van prepaid klanten en personen met een verzoekschrift van de LAC die zij proactief kunnen contacteren om een afspraak te maken voor een scan.
  3. Op basis van een inschatting van het OCMW: als het OCMW de scan als relevant inschat voor een bepaalde persoon, vragen zij met toestemming van deze persoon, de scan rechtstreeks aan bij het scanbedrijf.  Mijn Energiescan kan aangevraagd worden sinds 2 januari 2025.

Mijn Kortingsbon

Het statuut ‘beschermde afnemer’ is niet langer bepalend voor het verkrijgen van Mijn Kortingsbon. Het inkomen van de burger daarentegen wel. Het voordeel? Zo breidt de doelgroep uit. Maar liefst 35% van de Vlamingen kunnen hierdoor beroep doen op de bon.
Volgende inkomensgrenzen gelden voor 2025 (én worden jaarlijks geïndexeerd):

Bovendien hebben personen waarvan hun aanvraag werd geweigerd op basis van hun inkomen, nog steeds de mogelijkheid om via het OCMW de bon alsnog aan te vragen. Zij bekijken of de situatie van de persoon toelaat om een bon aan te vragen.

Daarnaast kan men sinds 2 januari 2025 Mijn Kortingsbon voor een energiezuinig huishoudtoestel online aanvragen via www.vlaanderen.be/mijnkortingsbon. De bon is geldig in alle deelnemende winkels en moet aangevraagd worden voor de aankoop van het toestel.

Meer weten over beide beleidswijzigingen?

Een van de meest voorkomende discussies in de huur situeert zich op het einde, wanneer de woning moet worden teruggeven aan de verhuurder. Die beweert dat de huurder zaken heeft beschadigd tijdens de huur, terwijl die op zijn beurt staande houdt dat die schade er al was voor de aanvang.

Om dat probleem op te vangen en aan te tonen in welke staat de huurwoning zich werkelijk bevond bij de start, is er de intredende plaatsbeschrijving (of staat van bevinding). Dat is de nauwkeurige en objectieve beschrijving van een onroerend goed bij de aanvang van de huur. Het gaat om een momentopname. Van elke ruimte of kamer wordt de staat beschreven en worden de gebreken genoteerd, en indien mogelijk, ook de ouderdom van de aanwezige toestellen. Dit om op het einde bij mogelijke schade de vervangingswaarde te kunnen vaststellen. De plaatsbeschrijving moet ook gedetailleerd en volledig (= omstandig) zijn: ‘het houten kader van linkerraam in de keuken is rot, de WC-bril in het bezoekerstoilet is beschadigd, een kras op het behangpapier ter hoogte van de deur in de kinderkamer…’
Een beeld zegt meer dan duizend woorden. Vandaar dat foto’s kunnen zorgen voor aanvullende informatie. Een loutere ‘ok’ bij elke ruimte zegt niets en zal dus niet worden meegenomen. In dat geval is er geen sprake van een geldende intredende plaatsbeschrijving.

Op tegenspraak

De plaatsbeschrijving moet op tegenspraak gebeuren. Dat betekent dat
beide partijen aanwezig moeten zijn bij de opmaak, of op zijn minst vertegenwoordigd. Als huurder onderteken je best geen plaatsbeschrijving die vluchtig werd opgemaakt en waarin sommige gebreken, al dan niet bewust, over het hoofd werden gezien. Wees er maar zeker van dat die op het einde wel nauwgezet zullen worden genoteerd, waarbij de kans groot is dat die dan als huurschade zullen worden beschouwd. Ofwel maken huurder en verhuurder onderling de plaatsbeschrijving op. In dat geval zijn er geen kosten aan verbonden. Ofwel wordt een beroep gedaan op een deskundige, zoals een architect. Die werkt doorgaans niet gratis: zijn factuur zal dan aan de plaatsbeschrijving kleven. De huurwet zegt dat die dan gelijk (50/50) moet worden verdeeld tussen huurder en verhuurder.

Een grondige plaatsbeschrijving bij de aanvang is heel belangrijk op het einde van de huur, wanneer de huurder de woning moet teruggeven aan de verhuurder

Ontbreken van intredende plaatsbeschrijving

In welke staat moet de huurder de woning teruggeven op het einde van de huur? Stel dat de verhuurder volhoudt dat de huurder een kras op de slaapkamerdeur heeft aangebracht, maar de huurder spreekt dat tegen, wie zal dan worden geloofd? Hoewel de opmaak van de intredende plaatsbeschrijving verplicht is, wordt dit niet altijd gedaan. Dat moet wel wanneer een van de partijen hierop aandringt. Maar vinden huurder en verhuurder dat niet nodig, dan zal er geen worden opgemaakt. Is er geen intredende plaatsbeschrijving, dan speelt er op het einde van de huur een wettelijk vermoeden in het voordeel van de huurder. Hij wordt dan verondersteld de woning in dezelfde staat terug te geven als bij het begin van de huur. Het is aan de verhuurder om het tegendeel te bewijzen. Hij kan dit wel met alle mogelijke middelen doen, zoals een getuige, de technische kennis van een expert die kan nagaan of bepaalde gebreken recent zijn of niet… Wanneer de verhuurder bijvoorbeeld een factuur kan voorleggen waaruit blijkt dat net voor de aanvang van de huur een nieuwe binnendeur werd geplaatst, bestaat de kans dat men ervan zal uitgaan dat die krasvrij was. De kras die er nu wel is, kan dan inderdaad worden beschouwd als huurschade. Is er een intredende plaatsbeschrijving, dan liggen de zaken eenvoudig. Die wordt er dan bij gehaald.

Einde van de huur

Doorgaans wordt er ook een uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt. Behalve als de verhuurder dat niet nodig acht omdat hij op het eerste gezicht meent dat er geen huurschade is. Waarom dan al die moeite doen om opnieuw een plaatsbeschrijving op te maken als dit toch geen zin heeft? Maar vindt hij het toch nodig, dan moet er een worden opgemaakt. Ofwel maken huurder en verhuurder samen onderling de uittredende plaatsbeschrijving op, ofwel wordt hiervoor nogmaals een beroep gedaan op een deskundige. In dat laatste geval stelt het woninghuurdecreet dat de kosten ervan opnieuw elk voor de helft moeten worden gedeeld. Doorgaans zal dit goedkoper zijn dan de intredende plaatsbeschrijving omdat er in het woninghuurdecreet al sprake is van een omstandige uittredende plaatsbeschrijving als partijen er de intredende plaatsbeschrijving bijhalen en daar dan de eventuele schadeposten bij oplijsten. Een pak minder werk dus.

Het behoort tot de teruggaveplicht van de huurder om ook aanwezig te zijn en mee te werken aan de uittredende plaatsbeschrijving. De meeste vrederechters aanvaarden niet dat de huurder huurschade betwist bij gebrek aan uittredende plaatsbeschrijving louter en alleen omdat die weigerde mee te werken aan de opmaak ervan. De uittredende plaatsbeschrijving moet uiterlijk op het moment van de teruggave en aanvaarding van de sleutels worden opgesteld. Vandaar het belang van een gedateerd ontvangstbewijs van afgifte van de sleutels. Ze mag uiteraard ook vroeger worden opgemaakt, bijvoorbeeld in de laatste week van het contract, wanneer de huurder de woning al heeft leeggemaakt.

De plaatsbeschrijving is een louter objectieve beschrijving van de staat van een woning op een gegeven moment en noteert vastgestelde schade of gebreken. Het is geen schulderkenning
door de huurder. Het is niet omdat er een kras in de muur wordt beschreven, dat dit automatisch ook betekent dat de huurder verantwoordelijk voor die kras is. Dat moet dan in een later stadium worden uitgemaakt. Vastgestelde gebreken kunnen niet zomaar automatisch in zijn schoenen worden geschoven. Maar dat is mogelijk wel het geval wanneer termen zoals ‘huurschade’
worden gebruikt. Staat er in de uittredende plaatsbeschrijving ‘huurschade: kras in de muur’, dan erkent de huurder impliciet dat hij verantwoordelijk is voor de bewuste kras. Wil de verhuurder er dat zo in, dan laat je als huurder in de plaatsbeschrijving noteren dat je hiermee niet akkoord gaat.

Geen intredende maar wel recht op een uittredende plaatsbeschrijving?

Als hij meent dat er huurschade is, heeft de verhuurder dan recht op een uittredende plaatsbeschrijving als er bij de aanvang geen werd opgemaakt? Men kan die dan niet vergelijken met de intredende plaatsbeschrijving omdat die er niet is. Met de uittredende plaatsbeschrijving beschikt hij dan wel over een tegensprekelijk document waaruit blijkt hoe de huurwoning op het einde van de huur aan hem werd overhandigd. Opnieuw zal dan wellicht het wettelijk vermoeden in het voordeel van de huurder spelen: de huurder wordt dan vermoed de woning in dezelfde staat terug te geven als bij de aanvang van de huur, en het is aan de verhuurder om het tegendeel te bewijzen. Het is dan aan de vrederechter om de waarde van dat document in te schatten…

Dit artikel verscheen eerder in Huurdersblad nummer 259.

Het Steunpunt wonen voert al enkele decennia onderzoek over de woonmarkt. Vorige week publiceerden ze enkele gloednieuwe resultaten. Die zijn ontnuchterend. De structurele wooncrisis aan de onderkant van de huurmarkt diept zich uit en de woonongelijkheid neemt verder toe.

Op basis van een bevraging bij 4.467 huishoudens, komen de onderzoekers tot enkele belangrijke vaststellingen over de woonsituatie in Vlaanderen:

Het rapport met de eerste resultaten kunt u hier terugvinden. We kijken alvast uit naar de meer diepgaande  analyses die we begin volgend jaar verwachten.

Na een procedure van vijf jaar vernietigt de Raad van State de verstrengde eigendomsvoorwaarde die in 2019 werd ingevoerd op de sociale huurmarkt. De Raad van State besliste dat een oplossing gevonden moet worden tegen uiterlijk eind 2025.

 

Wat is de verstrengde eigendomsvoorwaarde?

Vroeger mocht je als (kandidaat-) sociale huurder geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. In 2019 werd deze voorwaarde verstrengd. Ook een woning die de sociale huurder gedeeltelijk in volle eigendom of vruchtgebruik verwerft, werd niet meer toegelaten. Sociale huurders moeten elk deel eigendom, ook als is dit slechts een klein deel dat ze bijvoorbeeld als één van vele erfgenamen verwerven, binnen het jaar opnieuw verkopen of wegschenken. Als ze daar niet in slagen, worden ze opgezegd. Ook kandidaten op de wachtlijst voor een sociale woning mogen geen deeltje van een volle eigendom bezitten.

 

Waarom gingen wij niet akkoord met de verstrenging?

Het Vlaams Huurdersplatform vindt het logisch dat wie een volledige woning of bouwgrond helemaal bezit, in staat is om zelf in de woonbehoefte te voorzien en dus geen nood heeft aan een sociale woning. Tegelijk stelden we vast dat (kandidaat-) sociale huurders met een stukje gedeelde eigendom wel nog steeds woonbehoeftig kunnen zijn. Het is niet omdat je bijvoorbeeld één achtste van een woning erft, dat je plots geen woonbehoefte meer hebt. Daarenboven is het niet zo evident, en kost het vaak heel wat centen, om van dat stukje eigendom af te raken, binnen de termijn van een jaar. Deze mensen uitsluiten van de sociale huur voelde dus heel onrechtvaardig.

We kregen geen gehoor bij de toenmalige beleidsmakers, dus restte ons niets anders dan de verstrenging voor te leggen bij de Raad van State.

 

Wat besliste de Raad van State?

De Raad van State gaf het Vlaams Huurdersplatform gelijk en stelde dat de maatregel het gelijkheidsbeginsel schendt.

De sociale huurder die beschikt over het volledige recht op een woning en dit dus kan aanwenden voor de eigen woonbehoefte, is niet gelijk aan de sociale huurder die beschikt over een gedeeltelijk recht. Deze laatste kan niet alleen beslissen om de eigendom aan te wenden voor de eigen woonbehoefte, maar hangt af van anderen. Daarenboven is het niet gezegd dat die gedeelde eigendom een betekenisvolle waarde vertegenwoordigt en is het ook niet evident om dat deeltje eigendom om te zetten in centen.

De Raad van State haalt ook aan dat het niet consequent is om elk deeltje eigendom te verbieden, los van de waarde ervan, maar anderzijds wel een verbod op teveel spaargelden in te voeren en daar dan wel een bepaald grensbedrag aan te koppelen.
Omwille van deze redenen vernietigt de Raad van State de verstrengde eigendomsvoorwaarde, maar accepteert de gevolgen van deze maatregel tot eind 2025.

 

Wat betekent dit voor (kandidaat-) sociale huurders die de afgelopen jaren getroffen werden door de maatregel?

We onderzoeken nu in hoeverre de gedupeerden de aansprakelijkheid van de Vlaamse Regering kunnen inroepen, en een vergoeding kunnen eisen voor de geleden schade voor de rechtbank.

Als we het criterium toepassen van de normaal zorgvuldige en voorzichtige overheid, kunnen we stellen dat de Vlaamse Regering hier wel degelijk een fout heeft begaan, ze heeft immers een norm geschonden van nationaal recht (de Grondwet) en ook van internationaal recht die directe werking heeft in de interne rechtsorde (het gelijkheidsbeginsel in verschillende internationale verdragen). Dit werd bevestigd in dit arrest van de Raad van State.

Door deze fout van de van de Vlaamse Regering hebben heel wat mensen ernstige schade geleden. Sociale huurders werden onterecht opgezegd en verloren hun sociale woning. Kandidaat sociale huurders werden onterecht van de wachtlijst geschrapt, ze kwamen niet meer in aanmerking voor de toewijzing van een sociale woning én verloren eventueel hun recht op een huurpremie. Huurders en kandidaat-huurders die hun woning of plaats op de wachtlijst dreigden te verliezen, hebben onroerend goed snel snel veel te goedkoop van de hand gedaan of er zelfs alleen maar kosten voor gemaakt. (Gewezen) sociale huurders en (geschrapte) kandidaat-huurders zullen deze schade wel moeten aantonen.

Ben je in die situatie, maak dan een afspraak bij de Huurdersbond. We onderzoeken in elke casus wat er mogelijk is, afhankelijk van de concrete omstandigheden.

 

Lees hier ook de getuigenis van VIVAS-ambassadeur Patrick en Jenny in het Laatste Nieuws.