Een nieuwe studie van Steunpunt Wonen onderzoekt de middelentoets die sinds 1 januari 2024 geldt voor kandidaat-huurders van een sociale woning. Naast het inkomen wordt daarbij ook gekeken naar het spaargeld en andere financiële tegoeden. De studie onderschrijft onze visie op het onderwerp: de huidige middelentoets voor sociale huur is onvoldoende onderbouwd en sluit mensen uit die net nood hebben aan een betaalbare woning.

De onderzoekers wijzen bovendien op de onbedoelde gevolgen van de huidige regeling. Vooral mensen die sparen om noodzakelijke toekomstige uitgaven op te vangen, zoals personen met een handicap die middelen opzij zetten voor zorg en ondersteuning, kunnen door de middelentoets uit de boot vallen. Net deze groepen zouden niet gestraft mogen worden omdat zij financieel voorzichtig handelen. Onderzoekster Jill Schoeters licht dit toe in een interview aan Grip, de mensenrechtenorganisatie van en voor personen met een handicap.
Dit interview kan je hier lezen >

De conclusie van het onderzoek is duidelijk: een toegangsvoorwaarde die kwetsbare mensen uitsluit op basis van onvoldoende onderbouwde criteria, moet grondig worden herbekeken. Een rechtvaardig woonbeleid vertrekt vanuit de reële leefsituatie van mensen en niet vanuit arbitrair bepaalde vermogensgrenzen. We roepen de Vlaamse overheid op om de aanbevelingen van Steunpunt Wonen ernstig te nemen. 

Het volledige onderzoeksrapport Grensbedragen middelentoets is beschikbaar via Steunpunt wonen.

Wie in Vlaanderen huurt op de private markt en een beperkt inkomen heeft, heeft mogelijk recht op een huurpremie of huursubsidie. De huurpremie is er voor mensen die vier jaar of langer op de wachtlijst voor een sociale woning staan. Een huursubsidie kan je krijgen als je verhuist van een woning van slechte kwaliteit naar eentje van goede kwaliteit. Ook als je uit een situatie van dak- of thuisloosheid komt of een ingehuurde woning van een woonmaatschappij huurt, heb je hier mogelijk recht op. Opgepast, er zijn nog tal van andere bijkomende voorwaarden verbonden aan de huurpremie of huursubsidie, met als gevolg dat veel mensen met betaalbaarheidsproblemen deze financiële ondersteuning toch soms mislopen.

Een goed systeem?

We zijn daarom al langer vragende partij om de huursubsidie en huurpremie te hervormen en te zorgen dat alle huishoudens met betaalbaarheidsproblemen op de private huurmarkt er recht op hebben. De Vlaamse regering beloofde alvast een hervorming door te voeren, maar lijkt te weinig centen te voorzien om iedereen ook echt te kunnen helpen.

Soms komt er kritiek op een uitgebreid huurtoelagesysteem. Tegenstanders stellen dat dit de huurprijzen zou doen stijgen. Het idee is dat verhuurders de huurprijzen hoger zullen zetten als de huurders meer centen ter beschikking hebben. Hoewel dat een terechte zorg is, kan je dat gevaar vermijden. Zo is nu ook al de hoogte van de huurtoelage gelinkt aan je inkomen. Wie meer verdient, krijgt een lagere huursubsidie. Op die manier creëer je veeleer een gelijk speelveld, waarbij ook mensen met beperktere inkomens kunnen concurreren op de huurmarkt, eerder dan dat dit zou leiden tot een prijsopdrijvend effect.

Federale maatregelen met averechts effect

Wat we nu op federaal niveau zien gebeuren, tart echter alle verbeelding. Verschillende tienduizenden werknemers uit de hogere inkomenscategorieën, die zich vaak makkelijk zelf kunnen behelpen op de woonmarkt, zullen een maandelijks budget krijgen dat ze aan de huur of hypotheek mogen besteden. Het gaat over bedragen van makkelijk 500 tot 1000 euro per maand.

Dat is het gevolg van de nieuwe regels rond bedrijfswagens. Iedereen die een bedrijfswagen heeft, zal mogen kiezen om die wagen in te ruilen voor een mobiliteitsbudget. Nu blijkt dat de meeste werknemers ervoor kiezen om dat mobiliteitsbudget rechtstreeks te spenderen aan het betalen van de huur of de hypotheek. De enige voorwaarde daarvoor is dat je bedrijf groot genoeg moet zijn en dat je ofwel minstens halftijds moet thuiswerken of binnen een straal van tien kilometer van je werk moet wonen.

Grotere ongelijkheid op de woonmarkt

Voor deze werknemers is dat uiteraard mooi meegenomen, maar zo ontwricht je pas de woonmarkt. Niet alleen kan dit de prijzen de hoogte in jagen, maar ook de ongelijkheid op de woonmarkt zal hierdoor vergroten.

Het is krankzinnig dat wie zijn recht op wonen dag in dag uit geschonden ziet, amper of helemaal niet op overheidssteun kan rekenen, maar dat de vaak hogere inkomens straks massaal hun mobiliteitsbudget kunnen inruilen voor een bedrag waarmee je een aanzienlijk deel van de huur of hypotheek kan betalen.

Leegstaande sociale woningen zijn voor iedereen een doorn in het oog, en al helemaal voor wie aan het aftellen is tot zo’n sociale woning beschikbaar is. Voor wie wacht op een sociale woning is leegstand onbegrijpelijk. Maar ook voor wie nu al sociaal huurt is het terugdringen van leegstand een prioriteit. Het is namelijk in hun straat, in hun buurt dat de gevolgen van leegstand zichtbaar zijn en voor een onveiligheidsgevoel kan zorgen.

We kunnen het ons dus niet permitteren om sociale woningen onnodig lang leeg te laten staan. Minister van Wonen Hans Bonte kwam nu met een actieplan, dat werd opgesteld samen met Initia en het Vlaams Huurdersplatform.

Structurele leegstand

Goed doordachte renovatieplanningen in combinatie met meer nieuwe sociale woningen, kunnen al een deel van de leegstand oplossen. Want wanneer die nieuwe sociale woningen er staan, dan kunnen sociale huurders in te renoveren sociale woningen een stuk sneller doorstromen naar die nieuwe sociale woningen, waardoor die oudere woningen sneller gerenoveerd kunnen worden.

Er wordt ook nagedacht hoe er meer modulaire woonunits ingezet kunnen worden om renovaties te versnellen en of het wel altijd noodzakelijk is dat sociale huurders de woning tijdelijk verlaten.

Leegstand tussen verhuringen

Tegelijk moeten we ook de tijd kunnen terugdringen tussen twee verhuringen. Niet alleen door het goed inplannen van onderhouds- en opfrissingswerken, maar ook door rekening te houden met de situatie van de kandidaathuurders. Want soms staan de dossiers van kandidaathuurders niet helemaal up-to-date als ze al enkele jaren op de wachtlijst staan. Zo gaat er kostbare tijd verloren. Dat kandidaten op de wachtlijst nu in een vroeger stadium gecontacteerd en zullen worden, is een stap vooruit. Meer transparantie en ondersteuning voor kandidaat-sociale huurders, zodat ze beter weten waar ze aan toe zijn, zal ongetwijfeld zijn vruchten afwerpen.

Wie een aanbod krijgt voor een sociale woning, moet de private huurwoning waar die nu woont verlaten. Maar verhuizen kost geld. Zeker wanneer er nog een opzegtermijn en opzegvergoeding voor die private huurwoning betaald moet worden. Sommige mensen weigeren noodgedwongen een sociale woning omdat ze dat niet kunnen betalen. Dat er in dit actieplan ook aan die problematiek tegemoet wordt gekomen door een maand huur kwijt te schelden en gespreide betaling toelaat, voelt een stuk rechtvaardiger dan vandaag.

Het is de optelsom van gerichte acties die samen een groot verschil kunnen maken. We danken minister Bonte, zijn kabinet, Wonen in Vlaanderen en Initia voor de manier waarop dit plan tot stand is gekomen. Want na een open en oprechte dialoog zijn we tot een actieplan kunnen komen dat rekening houdt met de leefwereld van sociale huurders en kandidaathuurders.

Het actieplan kan je hier nalezen.

Je kon reeds horen over het actieplan in het VRT-journaal van 28/02/2026

Net voor kerst keurde de Vlaamse Regering een zogenaamd ‘noodplan voor sociaal wonen’ goed. Wat als een daadkrachtig antwoord op de wooncrisis wordt voorgesteld, blijkt bij nader inzien geen samenhangend plan te zijn, maar een optelsom van losse maatregelen. Terwijl de ambitie om het aantal sociale woningen uit te breiden beperkt blijft, en de kern van de woonproblematiek niet wordt aangepakt, wordt er wel steeds meer nadruk gelegd op bijkomende voorwaarden, controle en sancties voor sociale huurders en kandidaat-huurders.

Te weinig ambitie voor meer sociale woningen

De Vlaamse Regering keurde in september 2025 een nieuwe langetermijndoelstelling goed voor de uitbreiding van het sociaal woonaanbod, wat benoemd wordt als het nieuwe Bindend Sociaal Objectief. Lokale besturen krijgen bindende doelstellingen opgelegd tot 2042 en riskeren sancties als zij die niet halen. Die resultaatsverbintenis juichen wij toe. Tegelijk moeten we vaststellen dat het ambitieniveau veel te laag ligt. Met deze doelstellingen vindt slechts één vierde van de gezinnen die vandaag op de wachtlijst staan tegen 2042 een woonoplossing. Voor die andere 150.000 gezinnen biedt dit ‘noodplan’ geen perspectief.

Tegen die achtergrond is het des te problematischer dat de Vlaamse Regering parallel inzet op maatregelen die sociale huur duurder, strenger en minder zeker maken.

Arbeidsvoorwaarden zonder woonperspectief

Het plan koppelt sociale huisvesting steeds nadrukkelijker aan activering. Alle kandidaat-huurders met arbeidspotentieel, ook wie nooit een sociale woning zal krijgen, zullen zich verplicht moeten inschrijven bij VDAB en moeten meewerken aan arbeidstrajecten. Ook sociale huurders die nu al ingeschreven moeten zijn bij VDAB, zullen strenger beoordeeld worden op hun medewerking.

Wie als werkonwillig wordt bestempeld of weigert zich in te schrijven, riskeert sancties. Na het doorlopen van een wachttijd van twee jaar of, in bepaalde gevallen, al na zes maanden bij weigering tot inschrijving, zal een hogere huurprijs worden aangerekend, gebaseerd op een minimaal arbeidsinkomen. Die wachttijd loopt bovendien al tijdens de periode dat men op de wachtlijst staat, waardoor de sanctie van een hogere huurprijs voor kandidaat-huurders kan gelden vanaf het moment dat zij een sociale woning betrekken. De concrete uitwerking is nog onduidelijk, maar het is wel duidelijk dat een grondrecht als wonen steeds meer wordt ingezet om gedrag af te dwingen.

Taalvereisten als drempel

Ook de taalvoorwaarde wordt verder verstrengd. Vandaag moeten nieuwe sociale huurders Nederlands Mondeling A2 behalen; in de toekomst wordt dat niveau B1. Taalwetenschappers noemen deze vereiste erg ambitieus. Wij stellen ons bovendien fundamenteel de vraag waarom taalbeleid wordt ingebed in een sociaal woonbeleid. We zien niet in waarom de taalverwachtingen anders zouden moeten zijn naargelang iemand eigenaar, private huurder of sociale huurder is.

Doorgeslagen aanpak van domiciliefraude

De controle op sociale huurders wordt tot in de absurditeit opgevoerd, tot en met de afvalophaling toe. In de strijd tegen domiciliefraude kan straks ook te veel of te weinig afval als bewijselement dienen.

Als het gaat over de terechte strijd tegen domiciliefraude, dan wordt er trouwens altijd met twee maten en twee gewichten gemeten. De afvalzakken van de tweedeverblijvers die zich omwille van fiscale redenen domiciliëren in een kustgemeente waar ze eigenlijk niet wonen, blijven buiten schot.

Hogere sociale huurprijzen

Voor wie vanaf 1 maart een nieuw sociaal huurcontract ondertekent, stijgt de huurprijs gemiddeld met zo’n 30 euro per maand. Die aangepaste huurprijsberekening geldt niet enkel voor nieuwe sociale huurders, maar ook voor sociale huurders die bijvoorbeeld verplicht moeten verhuizen wegens renovaties. Dat voelt erg wrang: zij betalen na renovatie vaak al meer voor hun woning en krijgen daar nu nog een extra verhoging bovenop.

We maken ons zorgen over de impact op het armoederisico en wachten verdere simulaties af. Het lijkt er bovendien op dat vooral de huurprijzen van sociale woningen van de laagste kwaliteit het sterkst zullen stijgen, doordat de minimale huurprijzen fors worden opgetrokken. Dat zal woonmaatschappijen vermoedelijk niet aanmoedigen om deze woningen sneller te renoveren, terwijl dat net de bedoeling zou moeten zijn. Ook zal dit de sociale huurders met de laagste inkomens het hardste treffen. Positief is wel dat gescheiden ouders die beiden in een sociale woning wonen, allebei een volledige gezinskorting zullen krijgen, terwijl die nu gesplitst wordt.

Deze nieuwe huurprijsberekening zal vanaf 1 januari 2027 ook gelden voor alle woningen die door de woonmaatschappij worden ingehuurd. Huurders in deze woningen zullen vanaf dan een nieuwe huurprijs betalen. Omdat hun huur vandaag vaak hoger ligt dan die van de klassieke sociale woningen, mogen de meesten onder hen een lagere huurprijs verwachten.

De nieuwe huurprijsberekening maakt deel uit van een nieuw financieringssysteem, met ook nieuwe, meer voordelige leningsmechanismes. Financieel gezonde sociale verhuurders zijn belangrijk voor de stabiliteit van onze sociale huurmarkt. Toch blijft het moeilijk te verantwoorden dat kwetsbare huurders worden aangesproken om financiële tekorten te dichten. De financiering van de sociale huur verdient volgens ons een groter aandeel van het werkingsbudget van de Vlaamse overheid.

Toewijzing

In het toewijzingssysteem zien we enkele bijsturingen in de positieve zin. Zo wordt de invulling van ‘lokale binding’ verruimd: naast de woonplaats tellen voortaan ook werk en mantelzorg mee als factoren die een lokale binding aantonen. Toch blijft voldoen aan de lokale bindingsvoorwaarde moeilijk haalbaar voor mensen in de meest kwetsbare woonposities, wat haaks staat op de doelstellingen van de sociale huurmarkt die uitgerekend voor deze doelgroep een oplossing zou moeten kunnen bieden.

Wanneer een kandidaat in de toekomst een woning weigert die uiteindelijk aan iemand hoger op de wachtlijst wordt toegewezen, zal dat niet langer meetellen als officiële weigering. Dat voorkomt onterechte sancties zoals het verlies van de huurpremie of schrapping van de wachtlijst. Een verandering waarvoor we al lang ijveren.

Beperkte bijsturing van de vermogenstoets

Hoewel het Steunpunt Wonen nog werkt aan een grondige evaluatie van de vermogenstoets in de sociale huur, wordt nu al een eerste aanpassing doorgevoerd. Voortaan wordt de vermogenstoets voor een partner die na de start van het huurcontract komt inwonen niet langer toegepast als de partner pas na het eerste jaar intrekt.

Besluit

Deze nieuwe regels zijn gelukkig nog niet definitief en moeten eerst nog worden beoordeeld door de Raad van State. Ondanks het politiek akkoord, hopen wij dat er de komende weken nog ruimte is voor een grondige analyse en bijsturingen. Want wie de woonnood écht wil aanpakken, moet vertrekken van ondersteuning, vertrouwen, betaalbaarheid en vooral voldoende sociale woningen en niet van extra drempels en straffen.

De huurdersbonden hebben voortaan een eigen website: huurdersbond.be. Ben je sociale of private huurder en zit je met een vraag over huren? Dan is deze website jouw nieuwe startpunt. Je vindt er betrouwbare informatie over huurwetgeving en de contactgegevens van de huurdersbonden. De website is overzichtelijk opgebouwd en toegankelijk voor iedereen met een vraag over huren in Vlaanderen.

Antwoorden op de meest gestelde huurvragen

De huurdersbonden staan klaar om huurders te helpen bij complexe of vastgelopen huurdossiers. Maar soms heb je gewoon een korte vraag en kan je met wat extra informatie zelf verder. Daarom vind je op huurdersbond.be een overzicht van vaak gestelde huurvragen. Die biedt duidelijke antwoorden over onder andere:

Vind je het antwoord op jouw vraag daar toch niet terug? Dan maak je best een afspraak bij de huurdersbond in jouw regio. Zo krijg je persoonlijk advies, afgestemd op jouw situatie.

Wat doet de huurdersbond voor jou?

Bij de huurdersbond kan je terecht voor juridisch advies en voor correcte, onafhankelijke informatie over de Vlaamse huurwetgeving. Zo sta je als huurder sterker en kan je goed geïnformeerde keuzes maken bij een huurprobleem.

Op de website lees je meer over de adviesverlening van de huurdersbonden. Je ontdekt er ook hoe de huurdersbond in jouw provincie georganiseerd is en hoe je contact kan opnemen.

Nieuws en informatie over de huurmarkt

Wie op de hoogte wil blijven van de huurmarkt in Vlaanderen, kan terecht in de nieuwssectie op de website. Daarnaast is ook het digitale huurdersblad beschikbaar. Dit magazine verschijnt vier keer per jaar en bundelt actuele thema’s, achtergrondartikels en tips voor huurders.

En wat met het huurdersplatform?

Het Vlaams Huurdersplatform is de gewestelijke koepelorganisatie van de huurdersbonden. De organisatie zet zich in voor de belangenverdediging van huurders en ondersteunt de lokale werking van de huurdersbonden. Nieuws en standpunten van het Vlaams Huurdersplatform blijven beschikbaar via de website huurdersplatform.be

Wonen staat centraal in het Jaarboek Armoede en Ongelijkheid 2025. Voor kwetsbare huishoudens blijft dit grondrecht vaak buiten bereik. Aan het woord is Jill Coene van de Universitaire Stichting voor Armoedebestrijding, die meewerkte aan de redactie van het boek.

Waarom kozen jullie er voor om dit jaar rond de woonthematiek te werken?

Jill Coene: Het Jaarboek Armoede en Ongelijkheid zoomt elk jaar in op een ander thema, zo schreven we al over duurzaamheid, migratie, de digitalisering, een levensloopperspectief op armoede, … In 2024 koos de redactie voor het thema “wonen” vanwege het grote belang van dit topic. Al jaren zijn er vele uitdagingen, bijvoorbeeld op vlak van betaalbaarheid en kwaliteit, maar we merkten ook dat het thema zeer actueel was. We stelden ons vragen bij de effectiviteit van het grondrecht op wonen omdat we merkten dat er in de sociale huisvesting steeds meer voorwaarden werden gesteld. Bovendien was er net een fusieoperatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren bezig. Het Steunpunt Wonen zou de nieuwe resultaten van de Woonsurvey voorstellen. Er was de Woonzaak waar er een uitspraak werd verwacht van het Europees Comité voor Sociale Rechten, er was mobilisatie vanuit allerlei verenigingen, er was en is nog steeds de nood aan een rechtvaardige klimaattransitie (wat ook een impact heeft op wonen en energie), mensen kregen het (vooral in grote steden) steeds moeilijker om zelfs maar een woning te vinden, … Na de verkiezingen zou er een nieuw beleidsplan komen waarbij we ons de vraag stelden of er een frisse wind zou waaien met Melissa Depraetere als nieuwe minister. Tot slot leent het thema zich ook goed voor een brede kijk vanuit allerlei disciplines (juridisch, sociologisch, de link met gezondheid, ruimtelijke ordening, onderwijs, …), waar we met het Jaarboek graag zo’n interdisciplinair perspectief op armoede en ongelijkheid hanteren.

Wat zijn de belangrijkste conclusies uit de vele bijdrages in het boek?

Jill Coene: Uit de Woonsurvey van het Steunpunt Wonen blijkt dat vooral private en sociale huurders, eenoudergezinnen en de 20% laagste inkomens kampen met problemen op vlak van betaalbaarheid van wonen. Bij de laagste inkomens namen die problemen zelfs toe sinds 2018. Onderzoekers van Thomas More zoomden in op huishoudens in Vlaanderen die op de private markt huren, een inkomen hebben ter hoogte van het leefloon en steun krijgen van het OCMW. In die groep zijn betaalbaarheidsproblemen nog nadrukkelijker aanwezig.

Op de private markt is de vraag naar betaalbare woningen groter dan het aanbod, waardoor verhuurders in een machtspositie zitten. Er is niets mis met selectie, je moet nu eenmaal een kandidaat kiezen, maar jammer genoeg komt er soms ook discriminatie om de hoek kijken. Mensen in armoede en andere kwetsbare groepen delven zo vaak het onderspit. Lokale besturen kunnen daarin een rol spelen, stellen KU Leuven onderzoekers. Een huurpremie kan dan weer nuttig zijn om de private markt betaalbaarder te maken. Verder blijkt dat er vooral op de private huurmarkt sprake kan zijn van verborgen verdringing waarbij huurders hun woning verliezen. Er is weinig zicht op de omvang van die problematiek, net als op het aantal officiële uithuiszettingen.

De wachtlijsten voor sociale woningen zijn lang. Nochtans wordt de toegang tot sociale woningen steeds meer ingeperkt en gekoppeld aan extra voorwaarden. Sociale huurders worden geculpabiliseerd en gestigmatiseerd. Verschillende onderzoekers stelden vast dat de sociale huur steeds meer een vangnet wordt voor de meest kwetsbaren en die tendens lijkt zich in meerdere Europese landen voor te doen. Gelukkig leidt dat vooralsnog niet tot problemen op vlak van precair wonen, stellen onderzoekers van Tilburg University. Toch is er ook in de sociale huur nood aan verduurzaming van de woningen. Een sociale woning betekent een groot financieel voordeel voor lage inkomens, en ook al lost het niet alle problemen op vlak van ontoereikende inkomens op, toch draagt het sterk bij aan het verkleinen van de kloof tussen het inkomen en de noodzakelijke uitgaven van gezinnen.

Op welke manier hoop je dat dit jaarboek een impact heeft?

Jill Coene: We hopen met dit boek de wetenschappelijke bewijzen voor de nood aan een structureel woonbeleid nogmaals aan te reiken. Organisaties op het terrein hebben al herhaaldelijk gewezen op het falen van de woonmarkt voor de meest kwetsbaren. Vlaanderen is inmiddels ook veroordeeld door het Europees Comité voor Sociale Rechten voor schendingen van het recht op wonen. We hopen dat de oplossingen die in het boek worden aangereikt, zoals het vergroten van het sociaal woonaanbod, het uitbreiden van de huurpremie, … – die overigens al jaren worden bepleit – nu eindelijk serieus worden genomen.

Kan je al vertellen waar het jaarboek volgend jaar op zal focussen?

Jill Coene: Zeker. We willen volgend jaar aandacht schenken aan de rol van het middenveld in armoedebestrijding en de trend naar vermaatschappelijking. Allerlei organisaties fungeren als brug tussen beleid en burgers, als pleitbezorgers voor sociale rechtvaardigheid en als motor van innovatieve praktijken in zorg, welzijn, wonen, gezondheid, armoedebestrijding, … De afgelopen jaren zien we een duidelijke tendens van ‘vermaatschappelijking van de zorg’, waarbij de overheid steeds meer beroep doet op vrijwilligers en middenveldorganisaties voor publieke taken. Maakt liefdadigheid een comeback ten koste van sociale rechten? Tegelijk krijgen lokale besturen steeds meer verantwoordelijkheden, terwijl werkingsmiddelen en subsidies onder druk staan. Middenveldorganisaties worden geconfronteerd met een verscherpt ideologisch klimaat en moeten steeds vaker aantoonbare resultaten voorleggen. De ruimte voor kritische stemmen lijkt te verkleinen, en ook internationaal staan vakbonden en andere grote spelers onder druk. Tegelijkertijd bundelen organisaties hun krachten, vormen coalities en ondernemen acties tegen overheidsmaatregelen, zoals de klimaatzaak en de woonzaak. Deze tendensen roepen fundamentele vragen op over de toekomst en slagkracht van het middenveld in de strijd tegen armoede. Hoe draagt het middenveld bij aan armoedebestrijding, en hoe kan deze rol versterkt worden in een veranderende maatschappelijke en politieke context? Een boeiend thema waar hopelijk veel auteurs aan willen meewerken en waar we jullie in december 2026 graag meer over vertellen.

Je kan het jaarboek downloaden op de website van de Universitaire Stichting voor Armoedebestrijding.

In 2022 legden verschillende organisaties het nieuwe toewijzingssysteem in de sociale huur voor aan de Raad van State. De organisaties waren van mening dat de nieuwe manier van toewijzen de toegang tot sociale woningen zou bemoeilijken voor de meest kwetsbare kandidaat-huurders met de grootste woonnood.

De Raad van State sprak zich uit 24 oktober 2025 en zag geen reden om het toewijzingssysteem te vernietigen. De Raad stelt dat de verstrengde lokale bindingsvoorwaarde vanuit juridisch oogpunt niet problematisch is, maar dat er wel beleidskritiek op geformuleerd kan worden. Over de daling van het aandeel toewijzingen aan huishoudens met de hoogste woonnood, sprak de Raad zich tot onze verbazing niet uit.

In de praktijk stellen we vast dat het toewijzingssysteem weinig transparant is, effectiever en efficiënter kan. De betrokken organisaties verwelkomen dan ook het evaluatieonderzoek dat door het Steunpunt Wonen wordt uitgevoerd.

Tot 2019 was er weinig geregeld in de huurregelgeving wanneer mensen samenwoonden maar niet getrouwd of wettelijk samenwonend waren. Dat bracht onzekerheid voor koppels die feitelijk samenwoonden, maar nog meer voor mensen die wel samen huurden maar geen gezin vormen. Erika Verscheure behandelde deze thematiek in haar doctoraat. Wij vroegen ons af wat woningdelen nu precies inhoudt en hoe de huurregelgeving daar rekening mee houdt.

 

Wanneer spreken we over woningdelen?

Verscheure: Zodra twee personen samenwonen en geen gezin vormen, spreken we over woningdelen. Onder een gezin begrijpen we vaak een partnerrelatie of ouder-kindrelatie, maar dat kan je nog wat breder interpreteren. Denk bijvoorbeeld aan samenwonende broers, zussen, neven of nichten. Val je niet in zo’n gezinsvorm maar woon je wel samen en deel je de meeste ruimtes, dan doe je aan woningdelen. De laatste 10 jaar is dat heel erg opgekomen.

Wat is het verschil met cohousing?

Verscheure: Bij cohousing wordt er minder gedeeld. Elk huishouden heeft een eigen zelfstandige woonruimte, maar deze maakt deel uit van een groter geheel waar dingen gedeeld worden zoals een tuin, een gastenkamer of gedeelde leefruimte.

Gemeenschappelijk wonen is de overkoepelende term die we gebruiken en waaronder dus zowel cohousing als woningdelen vallen.

Zien we dat deze manier van wonen de laatste jaren vaker voorkomt in Vlaanderen?

Verscheure: Ja, zowel bij de vraag- en aanbodzijde zijn er evoluties geweest. Vroeger associeerden we woningdelen vooral met het ‘friends’-wonen of zelfs het ‘kotmadam’-fenomeen. Maar ten eerste duurt de overgangsfase van jongeren naar volwassenheid vandaag langer dan vroeger, en blijft men dus langer in de sfeer van samenwonen hangen. Ten tweede is ook de vraag gegroeid van meer kwetsbare mensen die geen alternatief hebben en hopen om zo wat lagere woonkosten te hebben.

Ook investeerders hebben de toegenomen vraag opgepikt, want in de laatste tien jaar is internationaal een tendens van professionalisering te merken. Het kan voor hen financieel interessant zijn om bijvoorbeeld grote herenhuizen op te kopen in centrumsteden en daar gemeenschappelijk wonen in te voorzien aan onder meer expats of internationale studenten. Dit fenomeen is uitgegroeid naar een eigen subvorm van woningdelen, namelijk co-living.

Waar moeten mensen rekening mee houden als ze aan woningdelen doen?

Verscheure: De rechtspraak heeft een aantal criteria uitgewerkt om te oordelen of er samengewoond wordt als aparte huishoudens of als één huishouden. Je wordt niet als samenwonend aanzien als het overgewicht van het huishouden ligt bij het individu en niet bij de gemeenschap. Dat is belangrijk voor je statuut in de sociale zekerheid.

Op dit moment is er vooral een risico is voor woongemeenschappen die heel veel delen. Denk dan aan vaak samen eten, taken van het huishouden samen doen, vervoersmiddelen delen, gemeenschappelijk boodschappen doen of heel veel tijd samen doorbrengen. Maar dat is een minderheid van de situaties.

Het andere belangrijkste risico is wanneer iemand van je medebewoners schulden heeft en er een deurwaarder aan de deur staat. Deze kan beslag leggen op alle goederen die hij in de woning aantreft. Hij heeft niet de verplichting om na te gaan van welke bewoner iets is. Het is aan de bewoners zelf om te zeggen en aan te tonen wat hun spullen zijn. Voor dingen die in de gemeenschappelijke ruimte liggen, is dat vaak meer problematisch dan wat in de aparte kamers ligt.

Je onderzoek ging specifiek over woningdelen op de private huurmarkt. Sinds 2019 bestaat daar specifieke regelgeving over. Was dat nodig?

Verscheure: Ik vind het toch een grote stap vooruit. Het toont durf dat ze zo’n regeling hebben durven uitwerken en het verbetert zeker de situatie van mensen die feitelijk samenwonen.

Het interessante is dat nu geregeld is dat iemand kan toetreden tot het huurcontract en de verhuurder daar niet zoveel tegenin kan brengen. Aan de andere kant is er nu ook een individuele opzegmogelijkheid. Wil één van de bewoners weg, dan kan dat nu. Vroeger was daar veel discussie over.

Wat voor mij nog ontbreekt, is de situatie waarbij de bewoners het samenwonen willen stopzetten, maar ze het niet eens zijn over wie mag blijven in de woning. Anders gezegd: je kan nu wel zelf vertrekken, maar je kan niet bekomen dat de andere moet vertrekken. Ik ben van mening dat er zo’n uitsluitingsrecht zou moeten bestaan, maar wel met tussenkomst van een rechter. Dit zou heel nuttig zijn voor bijvoorbeeld een klassiek gezin dat niet getrouwd is met kinderen. Als zij uit elkaar zijn, kan de stabiliteit van de woning belangrijk zijn voor de kinderen. Nu is dat geen rechtsgrond waar de rechter rekening mee kan houden, behalve wanneer iemand iets verkeerd heeft gedaan, wat niet noodzakelijk het geval is.

Het is zo dat de huurregelgeving de verhouding regelt tussen huurders en verhuurders, maar niet zozeer tussen de huurders onderling. Denk je dat er ook nood is aan regels daarvoor?

Verscheure: Ik zou dat niet in de wetgeving gieten, maar het informeel karakter van samenwonen zo veel mogelijk proberen te bewaren. Al mag het zeker aangemoedigd worden dat huurders onderling afspraken maken. Je moet dan een evenwicht zien te vinden tussen flexibiliteit, wat voor veel woongemeenschappen belangrijk is, en goede afspraken.

Nog een slotvraagje: als je samenwoont met anderen en één iemand gaat weg, wat doe je dan met eventuele huurschade en met de huurwaarborg?

Verscheure: Ik zou aanraden om eerst samen na te gaan of huurschade is. Als er geen huurschade is, er geen probleem. Als er wel huurschade is, dan lijkt het me best dat de vertrekkende persoon de huurschade betaalt aan de overblijvende huurders. Na zijn opzegperiode is de vertrekkende huurder namelijk niet meer aansprakelijk voor schade tegenover de verhuurder.

De huurwaarborg mag zolang de huurovereenkomst loopt niet vrijgegeven worden, behalve als je dat overeenkomt met alle partijen. Maar dat zal de verhuurder vaak niet willen. Meestal wordt dat dus onderling geregeld. Als er al een nieuwe huurder is die in de plaats komt, kan die zijn deeltje huurwaarborg meteen aan de vertrekkende huurder betalen. Maar dat kan enkel als er geen huurschade is. Als er wel huurschade is, dan is het aangewezen dat de woongemeenschap de schuld van de huurschade verrekent met zijn deeltje huurwaarborg.

Op een moment dat velen op zoek zijn naar een betaalbare, kwaliteitsvolle woning, is het lastig om te zien dat zoveel woningen leegstaan. Bond Beter Leefmilieu (BBL) ging op onderzoek en vroeg zich af hoeveel leegstand er is in Vlaanderen. We spraken Angelos Koutsis, beleidsexpert bij BBL.

 

Waarom vonden jullie het belangrijk om leegstand in Vlaanderen te onderzoeken? 

Koutsis: Niemand wil leegstand in hun buurt, want leegstand zorgt voor verloedering, kan een gevoel van onveiligheid geven en is een aantrekkingspool voor andere problemen: ongedierte vandalisme, sluikstorten ,… En toch, zagen we dat er veel leegstand is in Vlaanderen, maar ook dat er niet altijd bereidheid is om daar iets aan te doen. Sommige gemeenten voeren een actief beleid, maar andere helemaal niet.

Het is nochtans belangrijk om leegstand te vermijden en op te lossen. Het kan meer betaalbare woningen opleveren en de klimaatimpact van de bouwsector beperken. Want renovaties van bestaande gebouwen zijn beter voor het klimaat dan nieuwbouw. Uit ons rapport blijkt dat dit potentieel groot is, zo ligt 78% van de leegstand in Vlaanderen relatief goed, nabij openbaar vervoer, winkels, sportcentra, enzovoort

 

Over hoeveel leegstaande woningen spreken we in Vlaanderen? 

Koutsis: Er zijn nu 30.000 leegstaande woningen in Vlaanderen. De vorige cijfers dateren van 2016. Toen waren er 20.000 leegstaande woningen. Een stevige stijging van 50%. We hopen dat ons rapport de politiek kan aanzetten tot actie en kan leiden tot positieve verandering.

 


Zijn er grote verschillen tussen bepaalde regio’s? Of tussen stad en platteland?

Koutsis: Toch wel. In absolute cijfers is er natuurlijk meer leegstand in de grotere steden. Maar als je de leegstand afzet tegenover het totale aantal woningen van een stad of gemeente, dan zien we dat het platteland slechter scoort. Al doen sommige plattelandsregio’s het door hun aanpak toch goed. Rond de Westhoek zien we een hoge leegstandsgraad met in de regio Midwest 1,86% leegstand. Maar in de Kempen aan de andere kant valt het veel beter mee.

Dat is omdat ze daar beslist hebben om actief in te zetten op leegstandsbestrijding. De gemeentes maken er twee keer per jaar een vermoedenslijst op van panden waarvan ze denken dat ze leegstaan. Die geven ze dan door aan hun intergemeentelijk samenwerkingsverband die nagaat of die panden effectief leegstaan of niet. Iemand is daar voltijds mee bezig. Dat is veel interessanter dan overal een gemeentelijke ambtenaar die dat er dan maar even bij moet nemen.

Tegelijkertijd werken ze ook samen met Saamo via hun verhuurpromotor-project. Zij ondersteunen eigenaars van leegstaande woningen van A tot Z en begeleiden hen in de renovatie. In ruil wordt dan woning vaak aangeboden voor sociale verhuur. Zo kunnen eigenaars rekenen op ontzorging tijdens de renovatie, maar ook tijdens de verhuur achteraf. Daarbij komt dat die panden zo ook op een sociale manier worden ingezet.

 

Dat klinkt als een aanpak die navolging verdient in de rest van Vlaanderen. Zien jullie nog oplossingen om leegstand terug te dringen?

Koutsis: Eerst en vooral moeten we weten hoe groot het probleem exact is. Onze cijfers bestaan uit cijfers van een parlementaire vraag, aangevuld met een eigen onderzoek. Maar dan nog is dit een onderschatting. Er blijft onduidelijkheid over hoe groot het probleem is. We denken dat het interessant kan zijn om eigenaars van leegstaande panden te verplichten om de leegstand zelf te melden aan de gemeente.

We kunnen ook inspiratie halen uit Antwerpen. Zij hebben een interactieve kaart gemaakt van hun leegstandregister die iedereen kan bekijken. Dat is een interessante bron voor bijvoorbeeld projectontwikkelaars of voor andere initiatieven die werken rond leegstand, zoals het Pandschap. Zo’n kaart zou op Vlaams niveau moeten beschikbaar zijn

Een tweede stap is een preventieve aanpak. Er is veel aandacht nodig voor goede informatie en begeleiding van eigenaars. Notarissen zouden hierover moeten informeren, maar bijvoorbeeld ook woonzorgcentra die horen dat iemand bij hen komt wonen die hun eigendom verlaten.

Een derde stap is begeleiding en ontzorging zoals de gemeenten in de Kempen doen. Vaak zijn mensen overweldigd, hebben ze duizend-en-een dingen aan hun hoofd en hebben ze dus geen mentale ruimte over zich bezig te houden met een leegstaand pand. Begeleiding en ontzorging is dan essentieel om deze groep te helpen.

En uiteraard is beboeten nooit fijn, maar boetes werken wel. Staat een pand dus lange tijd leeg, dan moet een systeem met substantiële leegstandheffingen in werking treden. In de meest hardnekkige gevallen kan ook het sociaal beheersrecht gebruikt worden. Dan neemt de gemeente het beheer van de woning over, zorgt ze voor de renovatie en verhuurt nadien zelf de woning sociaal tot de kost van de renovatie terugverdiend is.

 

Lees hier het volledige rapport.

Afgelopen vrijdag klopte de Vlaamse Regering een nieuw groeipad af voor meer sociale woningen. Tegen 2042, binnen 17 jaar, moeten alle Vlaamse gemeenten samen 45.000 extra sociale woningen bouwen. Ze krijgen elk een aantal opgelegd, dat herverdeeld kan worden binnen het werkingsgebied van de woonmaatschappij die daar actief is. Er kunnen nog tot 11.000 extra sociale woningen gebouwd worden door gemeenten die meer willen doen dan het minimale. Dat betekent dat er tegen 2042 maximaal 56.000 extra sociale woningen kunnen bijkomen.

 

Te laat en te weinig

Het was lang wachten op een nieuw groeipad voor sociale woningen. Er kwamen de afgelopen jaren amper sociale woningen bij, en de vorige minister van Wonen, Matthias Diependaele, liet na om een nieuwe langetermijndoelstelling te bepalen. Terwijl iedereen weet: een sociale woning staat er niet van vandaag op morgen. Een doorlooptijd van minder dan drie jaar is zo goed als ondenkbaar. Dat de Vlaamse Regering nu pas een nieuw groeipad besliste, is dus jaren te laat.

Dat het toch gelukt is, klinkt bijna als een overwinning. Maar moeten we werkelijk blij zijn met een groeipad dat uitblinkt in gebrek aan ambitie? Amper een kwart van de Vlaamse huishoudens die vandaag op de wachtlijst staat voor een sociale woning zal tegen 2042 geholpen zijn. Dat staat haaks op de recente veroordeling van het Vlaamse woonbeleid door het Europees Comité voor Sociale Rechten én op het Woonbeleidsplan 2050, dat betaalbaar wonen voor élk Vlaams huishouden belooft.

De lat ligt zo laag dat je niet eens hoeft te springen om erover te kunnen. En dat is pijnlijk, want dat gebrek aan ambitie straalt af op de vele lokale besturen die de nieuwe opgelegde doelstellingen niet als een minimum, maar als een maximum zullen lezen.

 

Wonen op papier

In 2009 werd al beslist om 50.000 sociale woningen extra te bouwen tegen 2020. Die deadline werd twee keer uitgesteld, uiteindelijk tot december 2025. Vandaag blijkt dat meer dan 10.000 van die geplande sociale woningen niet gerealiseerd werden.

Een belangrijke oorzaak: gemeenten werden niet gesanctioneerd wanneer ze hun doelstellingen niet haalden. Het ‘bindend’ sociaal objectief bleek in werkelijkheid helemaal niet bindend. Dat wordt nu gelukkig anders, want er komt een boete voor gemeenten die geen zin hebben om meer sociale woningen te bouwen. Een goede zaak, zeker omdat die boetes rechtstreeks in de vorm van een huurpremie vloeien naar mensen die daardoor langer moeten wachten op een sociale woning. Maar de vraag blijft: zijn die boetes hoog genoeg om het verschil te maken?

 

Aanpassing financieringssysteem?

Een andere reden, vaak aangehaald door woonmaatschappijen, is dat hun financiering ontoereikend is. Daardoor zijn ze minder geneigd om volop in te zetten op maximale groei. We hebben nood aan stabiele en financieel sterke woonmaatschappijen, dus juichen we toe dat de Vlaamse Regering besliste om meer tussen te komen in de financiering van hun leningen. Alleen betekent dit dat er met hetzelfde budget minder sociale woningen kunnen worden gebouwd. Tegelijk moeten nieuwe sociale huurders straks hogere huurprijzen te betalen wat hun armoederisico dreigt te vergroten. De precieze uitwerking is nog onduidelijk, maar deze zogenaamde oplossing dreigt zo vooral een nieuw probleem te creëren.

 

Waar moeten die woningen komen?

Maar ook gronden zijn schaars, wat een rem kan zetten op nieuwe ontwikkelingen. We pleiten daarom al langer voor een aanpak waarbij in grotere private ontwikkelingen een verplicht aandeel sociale woningen worden opgelegd. Minister Depraetere kondigde in haar beleidsverklaring een robuust en juridisch sluitend kader aan dat kan worden ingezet door gemeenten die daar gebruik van willen maken. Maar opvallend genoeg zweeg ze daar afgelopen weekend over.

 

Imago

Minder stil was de minister over de verstrenging van de taal- en werkvoorwaarde. Net als haar voorgangers laat ze blijkbaar geen kans onbenut om te wijzen op plichten van sociale huurders en kandidaat-huurders die losstaan van de woonbehoefte. Dat draagt bij aan de perceptie dat sociale huurders en kandidaat-huurders de taal niet zouden willen spreken of niet zouden willen werken, wat niet alleen onjuist is, maar ook de aandacht afleidt van de structurele tekortkomingen van ons woonbeleid.

 

Vlaanderen blijft achter

De harde conclusie is dat onze sociale huurmarkt al jarenlang klein wordt gehouden. Met dit groeipad komen we de volgende 17 jaar geen stap dichter bij de realisatie van het recht op wonen. We blijven steken op 6% sociale woningen, aanzienlijk minder dan de ons omringende landen. Dat is een ontnuchterende boodschap, niet in het minst voor al die mensen op de steeds langer wordende wachtlijst die zich moeten behelpen in een onbetaalbare, onzekere en/of slechte woning op de losgeslagen private huurmarkt.