Wie in Vlaanderen huurt op de private markt en een beperkt inkomen heeft, heeft mogelijk recht op een huurpremie of huursubsidie. De huurpremie is er voor mensen die vier jaar of langer op de wachtlijst voor een sociale woning staan. Een huursubsidie kan je krijgen als je verhuist van een woning van slechte kwaliteit naar eentje van goede kwaliteit. Ook als je uit een situatie van dak- of thuisloosheid komt of een ingehuurde woning van een woonmaatschappij huurt, heb je hier mogelijk recht op. Opgepast, er zijn nog tal van andere bijkomende voorwaarden verbonden aan de huurpremie of huursubsidie, met als gevolg dat veel mensen met betaalbaarheidsproblemen deze financiële ondersteuning toch soms mislopen.

Een goed systeem?

We zijn daarom al langer vragende partij om de huursubsidie en huurpremie te hervormen en te zorgen dat alle huishoudens met betaalbaarheidsproblemen op de private huurmarkt er recht op hebben. De Vlaamse regering beloofde alvast een hervorming door te voeren, maar lijkt te weinig centen te voorzien om iedereen ook echt te kunnen helpen.

Soms komt er kritiek op een uitgebreid huurtoelagesysteem. Tegenstanders stellen dat dit de huurprijzen zou doen stijgen. Het idee is dat verhuurders de huurprijzen hoger zullen zetten als de huurders meer centen ter beschikking hebben. Hoewel dat een terechte zorg is, kan je dat gevaar vermijden. Zo is nu ook al de hoogte van de huurtoelage gelinkt aan je inkomen. Wie meer verdient, krijgt een lagere huursubsidie. Op die manier creëer je veeleer een gelijk speelveld, waarbij ook mensen met beperktere inkomens kunnen concurreren op de huurmarkt, eerder dan dat dit zou leiden tot een prijsopdrijvend effect.

Federale maatregelen met averechts effect

Wat we nu op federaal niveau zien gebeuren, tart echter alle verbeelding. Verschillende tienduizenden werknemers uit de hogere inkomenscategorieën, die zich vaak makkelijk zelf kunnen behelpen op de woonmarkt, zullen een maandelijks budget krijgen dat ze aan de huur of hypotheek mogen besteden. Het gaat over bedragen van makkelijk 500 tot 1000 euro per maand.

Dat is het gevolg van de nieuwe regels rond bedrijfswagens. Iedereen die een bedrijfswagen heeft, zal mogen kiezen om die wagen in te ruilen voor een mobiliteitsbudget. Nu blijkt dat de meeste werknemers ervoor kiezen om dat mobiliteitsbudget rechtstreeks te spenderen aan het betalen van de huur of de hypotheek. De enige voorwaarde daarvoor is dat je bedrijf groot genoeg moet zijn en dat je ofwel minstens halftijds moet thuiswerken of binnen een straal van tien kilometer van je werk moet wonen.

Grotere ongelijkheid op de woonmarkt

Voor deze werknemers is dat uiteraard mooi meegenomen, maar zo ontwricht je pas de woonmarkt. Niet alleen kan dit de prijzen de hoogte in jagen, maar ook de ongelijkheid op de woonmarkt zal hierdoor vergroten.

Het is krankzinnig dat wie zijn recht op wonen dag in dag uit geschonden ziet, amper of helemaal niet op overheidssteun kan rekenen, maar dat de vaak hogere inkomens straks massaal hun mobiliteitsbudget kunnen inruilen voor een bedrag waarmee je een aanzienlijk deel van de huur of hypotheek kan betalen.

In 2022 legden verschillende organisaties het nieuwe toewijzingssysteem in de sociale huur voor aan de Raad van State. De organisaties waren van mening dat de nieuwe manier van toewijzen de toegang tot sociale woningen zou bemoeilijken voor de meest kwetsbare kandidaat-huurders met de grootste woonnood.

De Raad van State sprak zich uit 24 oktober 2025 en zag geen reden om het toewijzingssysteem te vernietigen. De Raad stelt dat de verstrengde lokale bindingsvoorwaarde vanuit juridisch oogpunt niet problematisch is, maar dat er wel beleidskritiek op geformuleerd kan worden. Over de daling van het aandeel toewijzingen aan huishoudens met de hoogste woonnood, sprak de Raad zich tot onze verbazing niet uit.

In de praktijk stellen we vast dat het toewijzingssysteem weinig transparant is, effectiever en efficiënter kan. De betrokken organisaties verwelkomen dan ook het evaluatieonderzoek dat door het Steunpunt Wonen wordt uitgevoerd.

Tot 2019 was er weinig geregeld in de huurregelgeving wanneer mensen samenwoonden maar niet getrouwd of wettelijk samenwonend waren. Dat bracht onzekerheid voor koppels die feitelijk samenwoonden, maar nog meer voor mensen die wel samen huurden maar geen gezin vormen. Erika Verscheure behandelde deze thematiek in haar doctoraat. Wij vroegen ons af wat woningdelen nu precies inhoudt en hoe de huurregelgeving daar rekening mee houdt.

Wanneer spreken we over woningdelen?

Verscheure: Zodra twee personen samenwonen en geen gezin vormen, spreken we over woningdelen. Onder een gezin begrijpen we vaak een partnerrelatie of ouder-kindrelatie, maar dat kan je nog wat breder interpreteren. Denk bijvoorbeeld aan samenwonende broers, zussen, neven of nichten. Val je niet in zo’n gezinsvorm maar woon je wel samen en deel je de meeste ruimtes, dan doe je aan woningdelen. De laatste 10 jaar is dat heel erg opgekomen.

Wat is het verschil met cohousing?

Verscheure: Bij cohousing wordt er minder gedeeld. Elk huishouden heeft een eigen zelfstandige woonruimte, maar deze maakt deel uit van een groter geheel waar dingen gedeeld worden zoals een tuin, een gastenkamer of gedeelde leefruimte.

Gemeenschappelijk wonen is de overkoepelende term die we gebruiken en waaronder dus zowel cohousing als woningdelen vallen.

Zien we dat deze manier van wonen de laatste jaren vaker voorkomt in Vlaanderen?

Verscheure: Ja, zowel bij de vraag- en aanbodzijde zijn er evoluties geweest. Vroeger associeerden we woningdelen vooral met het ‘friends’-wonen of zelfs het ‘kotmadam’-fenomeen. Maar ten eerste duurt de overgangsfase van jongeren naar volwassenheid vandaag langer dan vroeger, en blijft men dus langer in de sfeer van samenwonen hangen. Ten tweede is ook de vraag gegroeid van meer kwetsbare mensen die geen alternatief hebben en hopen om zo wat lagere woonkosten te hebben.

Ook investeerders hebben de toegenomen vraag opgepikt, want in de laatste tien jaar is internationaal een tendens van professionalisering te merken. Het kan voor hen financieel interessant zijn om bijvoorbeeld grote herenhuizen op te kopen in centrumsteden en daar gemeenschappelijk wonen in te voorzien aan onder meer expats of internationale studenten. Dit fenomeen is uitgegroeid naar een eigen subvorm van woningdelen, namelijk co-living.

Waar moeten mensen rekening mee houden als ze aan woningdelen doen?

Verscheure: De rechtspraak heeft een aantal criteria uitgewerkt om te oordelen of er samengewoond wordt als aparte huishoudens of als één huishouden. Je wordt niet als samenwonend aanzien als het overgewicht van het huishouden ligt bij het individu en niet bij de gemeenschap. Dat is belangrijk voor je statuut in de sociale zekerheid.

Op dit moment is er vooral een risico is voor woongemeenschappen die heel veel delen. Denk dan aan vaak samen eten, taken van het huishouden samen doen, vervoersmiddelen delen, gemeenschappelijk boodschappen doen of heel veel tijd samen doorbrengen. Maar dat is een minderheid van de situaties.

Het andere belangrijkste risico is wanneer iemand van je medebewoners schulden heeft en er een deurwaarder aan de deur staat. Deze kan beslag leggen op alle goederen die hij in de woning aantreft. Hij heeft niet de verplichting om na te gaan van welke bewoner iets is. Het is aan de bewoners zelf om te zeggen en aan te tonen wat hun spullen zijn. Voor dingen die in de gemeenschappelijke ruimte liggen, is dat vaak meer problematisch dan wat in de aparte kamers ligt.

Je onderzoek ging specifiek over woningdelen op de private huurmarkt. Sinds 2019 bestaat daar specifieke regelgeving over. Was dat nodig?

Verscheure: Ik vind het toch een grote stap vooruit. Het toont durf dat ze zo’n regeling hebben durven uitwerken en het verbetert zeker de situatie van mensen die feitelijk samenwonen.

Het interessante is dat nu geregeld is dat iemand kan toetreden tot het huurcontract en de verhuurder daar niet zoveel tegenin kan brengen. Aan de andere kant is er nu ook een individuele opzegmogelijkheid. Wil één van de bewoners weg, dan kan dat nu. Vroeger was daar veel discussie over.

Wat voor mij nog ontbreekt, is de situatie waarbij de bewoners het samenwonen willen stopzetten, maar ze het niet eens zijn over wie mag blijven in de woning. Anders gezegd: je kan nu wel zelf vertrekken, maar je kan niet bekomen dat de andere moet vertrekken. Ik ben van mening dat er zo’n uitsluitingsrecht zou moeten bestaan, maar wel met tussenkomst van een rechter. Dit zou heel nuttig zijn voor bijvoorbeeld een klassiek gezin dat niet getrouwd is met kinderen. Als zij uit elkaar zijn, kan de stabiliteit van de woning belangrijk zijn voor de kinderen. Nu is dat geen rechtsgrond waar de rechter rekening mee kan houden, behalve wanneer iemand iets verkeerd heeft gedaan, wat niet noodzakelijk het geval is.

Het is zo dat de huurregelgeving de verhouding regelt tussen huurders en verhuurders, maar niet zozeer tussen de huurders onderling. Denk je dat er ook nood is aan regels daarvoor?

Verscheure: Ik zou dat niet in de wetgeving gieten, maar het informeel karakter van samenwonen zo veel mogelijk proberen te bewaren. Al mag het zeker aangemoedigd worden dat huurders onderling afspraken maken. Je moet dan een evenwicht zien te vinden tussen flexibiliteit, wat voor veel woongemeenschappen belangrijk is, en goede afspraken.

Nog een slotvraagje: als je samenwoont met anderen en één iemand gaat weg, wat doe je dan met eventuele huurschade en met de huurwaarborg?

Verscheure: Ik zou aanraden om eerst samen na te gaan of huurschade is. Als er geen huurschade is, er geen probleem. Als er wel huurschade is, dan lijkt het me best dat de vertrekkende persoon de huurschade betaalt aan de overblijvende huurders. Na zijn opzegperiode is de vertrekkende huurder namelijk niet meer aansprakelijk voor schade tegenover de verhuurder.

De huurwaarborg mag zolang de huurovereenkomst loopt niet vrijgegeven worden, behalve als je dat overeenkomt met alle partijen. Maar dat zal de verhuurder vaak niet willen. Meestal wordt dat dus onderling geregeld. Als er al een nieuwe huurder is die in de plaats komt, kan die zijn deeltje huurwaarborg meteen aan de vertrekkende huurder betalen. Maar dat kan enkel als er geen huurschade is. Als er wel huurschade is, dan is het aangewezen dat de woongemeenschap de schuld van de huurschade verrekent met zijn deeltje huurwaarborg.

Op een moment dat velen op zoek zijn naar een betaalbare, kwaliteitsvolle woning, is het lastig om te zien dat zoveel woningen leegstaan. Bond Beter Leefmilieu (BBL) ging op onderzoek en vroeg zich af hoeveel leegstand er is in Vlaanderen. We spraken Angelos Koutsis, beleidsexpert bij BBL.

Waarom vonden jullie het belangrijk om leegstand in Vlaanderen te onderzoeken? 

Koutsis: Niemand wil leegstand in hun buurt, want leegstand zorgt voor verloedering, kan een gevoel van onveiligheid geven en is een aantrekkingspool voor andere problemen: ongedierte vandalisme, sluikstorten ,… En toch, zagen we dat er veel leegstand is in Vlaanderen, maar ook dat er niet altijd bereidheid is om daar iets aan te doen. Sommige gemeenten voeren een actief beleid, maar andere helemaal niet.

Het is nochtans belangrijk om leegstand te vermijden en op te lossen. Het kan meer betaalbare woningen opleveren en de klimaatimpact van de bouwsector beperken. Want renovaties van bestaande gebouwen zijn beter voor het klimaat dan nieuwbouw. Uit ons rapport blijkt dat dit potentieel groot is, zo ligt 78% van de leegstand in Vlaanderen relatief goed, nabij openbaar vervoer, winkels, sportcentra, enzovoort

Over hoeveel leegstaande woningen spreken we in Vlaanderen? 

Koutsis: Er zijn nu 30.000 leegstaande woningen in Vlaanderen. De vorige cijfers dateren van 2016. Toen waren er 20.000 leegstaande woningen. Een stevige stijging van 50%. We hopen dat ons rapport de politiek kan aanzetten tot actie en kan leiden tot positieve verandering.

Zijn er grote verschillen tussen bepaalde regio’s? Of tussen stad en platteland?

Koutsis: Toch wel. In absolute cijfers is er natuurlijk meer leegstand in de grotere steden. Maar als je de leegstand afzet tegenover het totale aantal woningen van een stad of gemeente, dan zien we dat het platteland slechter scoort. Al doen sommige plattelandsregio’s het door hun aanpak toch goed. Rond de Westhoek zien we een hoge leegstandsgraad met in de regio Midwest 1,86% leegstand. Maar in de Kempen aan de andere kant valt het veel beter mee.

Dat is omdat ze daar beslist hebben om actief in te zetten op leegstandsbestrijding. De gemeentes maken er twee keer per jaar een vermoedenslijst op van panden waarvan ze denken dat ze leegstaan. Die geven ze dan door aan hun intergemeentelijk samenwerkingsverband die nagaat of die panden effectief leegstaan of niet. Iemand is daar voltijds mee bezig. Dat is veel interessanter dan overal een gemeentelijke ambtenaar die dat er dan maar even bij moet nemen.

Tegelijkertijd werken ze ook samen met Saamo via hun verhuurpromotor-project. Zij ondersteunen eigenaars van leegstaande woningen van A tot Z en begeleiden hen in de renovatie. In ruil wordt dan woning vaak aangeboden voor sociale verhuur. Zo kunnen eigenaars rekenen op ontzorging tijdens de renovatie, maar ook tijdens de verhuur achteraf. Daarbij komt dat die panden zo ook op een sociale manier worden ingezet.

Dat klinkt als een aanpak die navolging verdient in de rest van Vlaanderen. Zien jullie nog oplossingen om leegstand terug te dringen?

Koutsis: Eerst en vooral moeten we weten hoe groot het probleem exact is. Onze cijfers bestaan uit cijfers van een parlementaire vraag, aangevuld met een eigen onderzoek. Maar dan nog is dit een onderschatting. Er blijft onduidelijkheid over hoe groot het probleem is. We denken dat het interessant kan zijn om eigenaars van leegstaande panden te verplichten om de leegstand zelf te melden aan de gemeente.

We kunnen ook inspiratie halen uit Antwerpen. Zij hebben een interactieve kaart gemaakt van hun leegstandregister die iedereen kan bekijken. Dat is een interessante bron voor bijvoorbeeld projectontwikkelaars of voor andere initiatieven die werken rond leegstand, zoals het Pandschap. Zo’n kaart zou op Vlaams niveau moeten beschikbaar zijn

Een tweede stap is een preventieve aanpak. Er is veel aandacht nodig voor goede informatie en begeleiding van eigenaars. Notarissen zouden hierover moeten informeren, maar bijvoorbeeld ook woonzorgcentra die horen dat iemand bij hen komt wonen die hun eigendom verlaten.

Een derde stap is begeleiding en ontzorging zoals de gemeenten in de Kempen doen. Vaak zijn mensen overweldigd, hebben ze duizend-en-een dingen aan hun hoofd en hebben ze dus geen mentale ruimte over zich bezig te houden met een leegstaand pand. Begeleiding en ontzorging is dan essentieel om deze groep te helpen.

En uiteraard is beboeten nooit fijn, maar boetes werken wel. Staat een pand dus lange tijd leeg, dan moet een systeem met substantiële leegstandheffingen in werking treden. In de meest hardnekkige gevallen kan ook het sociaal beheersrecht gebruikt worden. Dan neemt de gemeente het beheer van de woning over, zorgt ze voor de renovatie en verhuurt nadien zelf de woning sociaal tot de kost van de renovatie terugverdiend is.

Lees hier het volledige rapport.

Afgelopen vrijdag klopte de Vlaamse Regering een nieuw groeipad af voor meer sociale woningen. Tegen 2042, binnen 17 jaar, moeten alle Vlaamse gemeenten samen 45.000 extra sociale woningen bouwen. Ze krijgen elk een aantal opgelegd, dat herverdeeld kan worden binnen het werkingsgebied van de woonmaatschappij die daar actief is. Er kunnen nog tot 11.000 extra sociale woningen gebouwd worden door gemeenten die meer willen doen dan het minimale. Dat betekent dat er tegen 2042 maximaal 56.000 extra sociale woningen kunnen bijkomen.

Te laat en te weinig

Het was lang wachten op een nieuw groeipad voor sociale woningen. Er kwamen de afgelopen jaren amper sociale woningen bij, en de vorige minister van Wonen, Matthias Diependaele, liet na om een nieuwe langetermijndoelstelling te bepalen. Terwijl iedereen weet: een sociale woning staat er niet van vandaag op morgen. Een doorlooptijd van minder dan drie jaar is zo goed als ondenkbaar. Dat de Vlaamse Regering nu pas een nieuw groeipad besliste, is dus jaren te laat.

Dat het toch gelukt is, klinkt bijna als een overwinning. Maar moeten we werkelijk blij zijn met een groeipad dat uitblinkt in gebrek aan ambitie? Amper een kwart van de Vlaamse huishoudens die vandaag op de wachtlijst staat voor een sociale woning zal tegen 2042 geholpen zijn. Dat staat haaks op de recente veroordeling van het Vlaamse woonbeleid door het Europees Comité voor Sociale Rechten én op het Woonbeleidsplan 2050, dat betaalbaar wonen voor élk Vlaams huishouden belooft.

De lat ligt zo laag dat je niet eens hoeft te springen om erover te kunnen. En dat is pijnlijk, want dat gebrek aan ambitie straalt af op de vele lokale besturen die de nieuwe opgelegde doelstellingen niet als een minimum, maar als een maximum zullen lezen.

Wonen op papier

In 2009 werd al beslist om 50.000 sociale woningen extra te bouwen tegen 2020. Die deadline werd twee keer uitgesteld, uiteindelijk tot december 2025. Vandaag blijkt dat meer dan 10.000 van die geplande sociale woningen niet gerealiseerd werden.

Een belangrijke oorzaak: gemeenten werden niet gesanctioneerd wanneer ze hun doelstellingen niet haalden. Het ‘bindend’ sociaal objectief bleek in werkelijkheid helemaal niet bindend. Dat wordt nu gelukkig anders, want er komt een boete voor gemeenten die geen zin hebben om meer sociale woningen te bouwen. Een goede zaak, zeker omdat die boetes rechtstreeks in de vorm van een huurpremie vloeien naar mensen die daardoor langer moeten wachten op een sociale woning. Maar de vraag blijft: zijn die boetes hoog genoeg om het verschil te maken?

Aanpassing financieringssysteem?

Een andere reden, vaak aangehaald door woonmaatschappijen, is dat hun financiering ontoereikend is. Daardoor zijn ze minder geneigd om volop in te zetten op maximale groei. We hebben nood aan stabiele en financieel sterke woonmaatschappijen, dus juichen we toe dat de Vlaamse Regering besliste om meer tussen te komen in de financiering van hun leningen. Alleen betekent dit dat er met hetzelfde budget minder sociale woningen kunnen worden gebouwd. Tegelijk moeten nieuwe sociale huurders straks hogere huurprijzen te betalen wat hun armoederisico dreigt te vergroten. De precieze uitwerking is nog onduidelijk, maar deze zogenaamde oplossing dreigt zo vooral een nieuw probleem te creëren.

Waar moeten die woningen komen?

Maar ook gronden zijn schaars, wat een rem kan zetten op nieuwe ontwikkelingen. We pleiten daarom al langer voor een aanpak waarbij in grotere private ontwikkelingen een verplicht aandeel sociale woningen worden opgelegd. Minister Depraetere kondigde in haar beleidsverklaring een robuust en juridisch sluitend kader aan dat kan worden ingezet door gemeenten die daar gebruik van willen maken. Maar opvallend genoeg zweeg ze daar afgelopen weekend over.

Imago

Minder stil was de minister over de verstrenging van de taal- en werkvoorwaarde. Net als haar voorgangers laat ze blijkbaar geen kans onbenut om te wijzen op plichten van sociale huurders en kandidaat-huurders die losstaan van de woonbehoefte. Dat draagt bij aan de perceptie dat sociale huurders en kandidaat-huurders de taal niet zouden willen spreken of niet zouden willen werken, wat niet alleen onjuist is, maar ook de aandacht afleidt van de structurele tekortkomingen van ons woonbeleid.

Vlaanderen blijft achter

De harde conclusie is dat onze sociale huurmarkt al jarenlang klein wordt gehouden. Met dit groeipad komen we de volgende 17 jaar geen stap dichter bij de realisatie van het recht op wonen. We blijven steken op 6% sociale woningen, aanzienlijk minder dan de ons omringende landen. Dat is een ontnuchterende boodschap, niet in het minst voor al die mensen op de steeds langer wordende wachtlijst die zich moeten behelpen in een onbetaalbare, onzekere en/of slechte woning op de losgeslagen private huurmarkt.

Tot 2019 mocht een verhuurder een huurwaarborg vragen gelijk aan twee maanden huur. Sindsdien mogen verhuurders drie maanden huurwaarborg vragen. De meeste doen dat ook. Met een gemiddelde huurprijs van 744 euro betekent dit een gemiddelde huurwaarborg van 2.232 euro. Aangezien er zo’n 550.000 huurdershuishoudens op de private huurmarkt huren, zijn er ongeveer 550.000 huurwaarborgrekeningen waarop in totaal meer dan 1 miljard euro staat.

Veel gedoe voor weinig centen

Doordat dit grote bedrag verdeeld wordt over vele aparte rekeningen, brengt dit geld amper iets op. En ook voor de banken is dit geen interessant product, want het is veel gedoe voor, vanuit hun perspectief, heel beperkte bedragen.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat BNP Paribas Fortis op zijn website eerst doorverwijst naar het huurwaarborgsysteem van de federale overheid (e-DEPO applicatie), vooraleer toe te leiden naar hun eigen huurwaarborgsysteem.

Ook andere banken worstelen met hun huurwaarborgrekeningen. Niet in het minst wanneer er discussies ontstaan op het einde van de huur. Bij Korfine, waar de huurwaarborg in een verzekeringsproduct wordt gesteld, stellen we dan weer vast dat de vrijgaves van de huurwaarborgen lang op zich laten wachten.

Financiële last

Tegelijk geeft amper 29% van de private huurders aan dat ze zonder moeite de huurwaarborg kunnen neertellen. Dat is niet verwonderlijk. Zomaar drie maanden huurwaarborg storten op het moment dat je ook de eerste maand huur moet betalen en geconfronteerd wordt met verhuis- en installatiekosten in de nieuwe woning is helemaal niet evident.

Daarom heeft de Vlaamse overheid op het moment dat de huurwaarborg verhoogd werd naar drie maanden ook een huurwaarborglening opgezet. Eind 2024 beheerde het Vlaams Woningfonds 10.638 leningen voor een huurwaarborg.

Tegelijk weten we dat 34 % van alle private huurders na het betalen van hun huur te weinig overhoudt om nog menswaardig te leven. Voor deze mensen zal een leningsmechanisme nooit een oplossing zijn. Zo werd de aanvraag van 1.397 huishoudens geweigerd omdat er al betalingsachterstand is. Deze mensen moeten rekenen op het OCMW, dat op verschillende plaatsen andere werkwijzes hanteert. In Brussel hebben ze daar een oplossing voor gevonden dankzij het BRUHWA-fonds, waar ze de huurwaarborg voorschieten.

Centraal huurwaarborgfonds

Zowel vanuit financieel perspectief, als vanuit het recht op wonen, biedt een centraal huurwaarborgfonds de oplossing. Zo’n centraal huurwaarborgfonds zou in handen van de Vlaamse overheid moeten zijn en in plaats van elke huurwaarborg apart te houden, zouden alle huurwaarborgen in dit fonds terecht moeten komen. Zo kan dit miljard euro aan huurwaarborgen veel beter geïnvesteerd worden dan nu het geval is.

Er kan zo ook op maat gewerkt worden om huurders op gepaste wijze hun huurwaarborg neer te tellen, zonder hen plots in de problemen te brengen, terwijl aan de verhuurder maximale zekerheid wordt gegeven dat een bedrag ter waarde van de huurwaarborg altijd ter beschikking is in het geval van huurachterstal of huurschade op het einde van de huur.

Lees hier ook het nieuwsartikel in het Laatste Nieuws over dit onderwerp.

Er is een grote nood aan sociale woningen. Dat bewijst de wachtlijst van zowat 200.000 huishoudens. Daarnaast komen in theorie nog eens 50.000 extra gezinnen in aanmerking. Wanneer de woonmaatschappij een sociale woning aanbiedt, gebeurt het toch frequent dat kandidaten het aanbod weigeren. Hoe komt dit?

Helaas houden de woonmaatschappijen dit niet structureel bij, waardoor een volledig beeld van de oorzaken ontbreekt. Op basis van onze vele contacten met huurders en organisaties op het terrein, lichten we toch enkele belangrijke redenen toe.

Het leven staat niet stil

Een eerste belangrijke reden is de lange periode tussen de inschrijving voor een sociale woning en het moment dat de woonmaatschappij een sociale woning aanbiedt. Gemiddeld duurt die periode meer dan vier jaar. Op sommige locaties en voor sommige gezinssamenstellingen is dat zelfs het dubbele of meer.
Het is niet verwonderlijk dat de woon- en leefsituatie van mensen die op de wachtlijst staan in tussentijd sterk veranderd kan zijn. Misschien gaan de kinderen ondertussen naar school of wordt er mantelzorg gegeven aan één van de ouders. Of misschien is er net een verhuis achter de rug naar een andere private huurwoning.
Mensen passen dan niet altijd hun administratief dossier aan, waardoor de veranderde woonvraag pas tot uiting komt op het moment dat er een aanbod gebeurt.

Centraal Inschrijvingsregister

Begin 2024 werden alle lokale inschrijvingslijsten samengebracht in één Vlaams centraal inschrijvingsregister. Die overgang verliep echter niet zonder moeilijkheden. Kandidaten moesten hun kandidatuur herbevestigen, maar het was niet steeds duidelijk welke informatie correct mee werd overgezet en welke niet, waardoor sommige belangrijke wijzigingen niet opgemerkt werden. Pas bij een aanbod komen de kandidaten dat te weten.

Daarnaast kunnen kandidaten in dit nieuwe systeem ook niet even gedetailleerd hun voorkeuren duidelijk maken. Vroeger konden kandidaten bijvoorbeeld tot op wijkniveau aangeven waar ze een sociale woning wilden huren en waar niet, maar bij de totstandkoming van het nieuwe register werd dit op vele plaatsen beperkt tot een gehele stad of gemeente. Hierdoor sluiten de aangeboden woningen niet altijd aan bij de verwachtingen of noden van de kandidaat-huurders.

Stigma en kwaliteit

Hoewel heel wat mensen in kwetsbare woonposities nood hebben aan een sociale woning, is het stigma op sociaal wonen de laatste jaren sterk toegenomen. Dat is des te meer het geval voor sociale woningen in buurten met een negatieve reputatie, los van de werkelijke kwaliteit van de woning. Kandidaten twijfelen dan of ze wel zouden ingaan op een aanbod van een woning of appartement in een buurt die bekendstaat om overlast of sociale problemen, uit vrees voor stigmatisering of een onveilig gevoel.

Daarnaast speelt ook de kwaliteit van sommige sociale woningen een rol. Kandidaat-huurders krijgen soms een aanbod waarvan al geweten is dat deze binnen enkele jaren gerenoveerd of zelfs afgebroken zal worden. De onzekerheid en het vooruitzicht op een nieuwe verhuis op korte termijn doen velen twijfelen. Zelfs al is de woning op zich bewoonbaar, dan nog stellen sommigen zich vragen bij het comfort, de leefbaarheid en de toekomst ervan.

Dat gaat soms samen met de persoonlijke situatie van de kandidaten. Zo kan buitenruimte belangrijk zijn voor iemand met een huisdier of kan een woning niet voldoende toegankelijk zijn voor mensen die zelf slecht te been zijn of die naasten hebben die slecht te been zijn. Ook minder goed gelegen sociale woningen, die niet goed aangesloten zijn op het openbaar vervoer of met weinig voorzieningen in de buurt (winkels, zorg, scholen) worden vaker geweigerd.

Woonwissels

Verhuizen kost behoorlijk wat geld. Wie privaat huurt en zijn contract wil opzeggen om te verhuizen naar een sociale woning moet een opzegtermijn van drie maanden hanteren. Tegelijk moet er soms nog een opzegvergoeding betaald worden die tot drie maanden huur kan bedragen. Tel daar ook nog het bedrag bij om de verhuis zelf te organiseren en om je te installeren in de nieuwe sociale huurwoning en het is duidelijk dat we over een serieuze som geld spreken. Hoewel de sociale huurwoning op termijn voordelig is gezien de aangepaste huurprijs, is het niet voor iedereen mogelijk om die initiële kosten te maken.

Gevolgen van een weigering

Wie een aanbod van een sociale woning zonder goede reden weigert, draagt daar meteen de gevolgen van. Van zodra je één aanbod weigert, verlies je al je eventuele huurpremie. Weiger je een tweede keer, dan verdwijn je ook van de wachtlijst. Kandidaten weigeren dus allesbehalve voor hun plezier. De gevolgen van een weigering zijn groot en ondertussen blijven ze in een kwetsbare woonpositie zitten op de private markt.

Ook wie nood heeft aan een sociale woning, heeft het recht om te wonen in een buurt waar deze zich goed kan voelen. Regelgeving zou hier meer rekening mee moeten houden. Een weigering zou dus niet meteen zo’n zware gevolgen mogen hebben.

Er zijn tot slot meer mensen die ingaan op een niet ideaal aanbod uit pure noodzaak, dan mensen die ongegrond een aanbod weigeren. Dat toont aan hoe precair de situatie van veel kandidaat sociale huurders op de woonmarkt is, wat opnieuw de nood aan meer sociale woningen aantoont.

Op 23 december 2023 lanceerde het Vlaams Huurdersplatform een procedure bij de Raad van State over de uitwerking van de vermogenstoets in de sociale huur. Op 30 juni 2025 oordeelde de Raad van State dat de vermogenstoets in de sociale huur stand houdt.

Regelgeving

Om sociale huurder te worden moet je aan verschillende voorwaarden voldoen. Toenmalig minister van Wonen Matthias Diependaele besliste in 2023 dat ook het vermogen van een kandidaat-sociale huurder onderzocht moest worden. Een alleenstaande kandidaat-huurder mag sindsdien niet meer dan 30.636 euro op zijn rekeningen hebben, een koppel niet meer dan 45.952 euro.

Raad van State

Het Vlaams Huurdersplatform legde deze regeling voor aan de Raad van State. De Vlaamse Regering liet namelijk na om deze grensbedragen te onderbouwen. Wordt je pensioenverzekering net uitgekeerd of heb je net wat teveel gespaard voor je oude dag, dan word je uitgesloten van de sociale huur. Ook mensen met een beperking of met verwachte gezondheidskosten in de toekomst geven te kennen dat zij moeilijk op de private huurmarkt terecht kunnen zonder stelselmatig aan hun spaarpotje te moeten knabbelen.

De Raad van State oordeelde echter dat de Vlaamse Regering veel vrijheid heeft om over de grensbedragen te beslissen en dat niet bewezen werd dat dit deze bedragen leiden tot een aanzienlijke achteruitgang. De Raad van State besliste daarom om de vermogenstoets te behouden.

Woonbehoefte

Dat juridisch oordeel neemt niet weg dat we weldegelijk vragen kunnen stellen bij de huidige vermogenstoets. We blijven verhalen binnenkrijgen van mensen die net iets teveel centen op hun rekening hebben, maar die weldegelijk een woonbehoefte hebben omdat ze een zeer laag inkomen hebben.

We zullen deze problematiek blijven aankaarten bij huidig minister van Wonen Melissa Depraetere, die al opdracht gaf aan het Steunpunt Wonen om na te gaan welke grensbedragen wel rechtvaardig zijn en of er ook rekening gehouden moet worden met specifieke doelgroepen. De resultaten van dit onderzoek zullen we eind dit jaar kennen.

Na een procedure van vijf jaar vernietigt de Raad van State de verstrengde eigendomsvoorwaarde die in 2019 werd ingevoerd op de sociale huurmarkt. De Raad van State besliste dat een oplossing gevonden moet worden tegen uiterlijk eind 2025.

Wat is de verstrengde eigendomsvoorwaarde?

Vroeger mocht je als (kandidaat-) sociale huurder geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. In 2019 werd deze voorwaarde verstrengd. Ook een woning die de sociale huurder gedeeltelijk in volle eigendom of vruchtgebruik verwerft, werd niet meer toegelaten. Sociale huurders moeten elk deel eigendom, ook als is dit slechts een klein deel dat ze bijvoorbeeld als één van vele erfgenamen verwerven, binnen het jaar opnieuw verkopen of wegschenken. Als ze daar niet in slagen, worden ze opgezegd. Ook kandidaten op de wachtlijst voor een sociale woning mogen geen deeltje van een volle eigendom bezitten.

Waarom gingen wij niet akkoord met de verstrenging?

Het Vlaams Huurdersplatform vindt het logisch dat wie een volledige woning of bouwgrond helemaal bezit, in staat is om zelf in de woonbehoefte te voorzien en dus geen nood heeft aan een sociale woning. Tegelijk stelden we vast dat (kandidaat-) sociale huurders met een stukje gedeelde eigendom wel nog steeds woonbehoeftig kunnen zijn. Het is niet omdat je bijvoorbeeld één achtste van een woning erft, dat je plots geen woonbehoefte meer hebt. Daarenboven is het niet zo evident, en kost het vaak heel wat centen, om van dat stukje eigendom af te raken, binnen de termijn van een jaar. Deze mensen uitsluiten van de sociale huur voelde dus heel onrechtvaardig.

We kregen geen gehoor bij de toenmalige beleidsmakers, dus restte ons niets anders dan de verstrenging voor te leggen bij de Raad van State.

Wat besliste de Raad van State?

De Raad van State gaf het Vlaams Huurdersplatform gelijk en stelde dat de maatregel het gelijkheidsbeginsel schendt.

De sociale huurder die beschikt over het volledige recht op een woning en dit dus kan aanwenden voor de eigen woonbehoefte, is niet gelijk aan de sociale huurder die beschikt over een gedeeltelijk recht. Deze laatste kan niet alleen beslissen om de eigendom aan te wenden voor de eigen woonbehoefte, maar hangt af van anderen. Daarenboven is het niet gezegd dat die gedeelde eigendom een betekenisvolle waarde vertegenwoordigt en is het ook niet evident om dat deeltje eigendom om te zetten in centen.

De Raad van State haalt ook aan dat het niet consequent is om elk deeltje eigendom te verbieden, los van de waarde ervan, maar anderzijds wel een verbod op teveel spaargelden in te voeren en daar dan wel een bepaald grensbedrag aan te koppelen.
Omwille van deze redenen vernietigt de Raad van State de verstrengde eigendomsvoorwaarde, maar accepteert de gevolgen van deze maatregel tot eind 2025.

Wat betekent dit voor (kandidaat-) sociale huurders die de afgelopen jaren getroffen werden door de maatregel?

We onderzoeken nu in hoeverre de gedupeerden de aansprakelijkheid van de Vlaamse Regering kunnen inroepen, en een vergoeding kunnen eisen voor de geleden schade voor de rechtbank.

Als we het criterium toepassen van de normaal zorgvuldige en voorzichtige overheid, kunnen we stellen dat de Vlaamse Regering hier wel degelijk een fout heeft begaan, ze heeft immers een norm geschonden van nationaal recht (de Grondwet) en ook van internationaal recht die directe werking heeft in de interne rechtsorde (het gelijkheidsbeginsel in verschillende internationale verdragen). Dit werd bevestigd in dit arrest van de Raad van State.

Door deze fout van de van de Vlaamse Regering hebben heel wat mensen ernstige schade geleden. Sociale huurders werden onterecht opgezegd en verloren hun sociale woning. Kandidaat sociale huurders werden onterecht van de wachtlijst geschrapt, ze kwamen niet meer in aanmerking voor de toewijzing van een sociale woning én verloren eventueel hun recht op een huurpremie. Huurders en kandidaat-huurders die hun woning of plaats op de wachtlijst dreigden te verliezen, hebben onroerend goed snel snel veel te goedkoop van de hand gedaan of er zelfs alleen maar kosten voor gemaakt. (Gewezen) sociale huurders en (geschrapte) kandidaat-huurders zullen deze schade wel moeten aantonen.

Ben je in die situatie, maak dan een afspraak bij de Huurdersbond. We onderzoeken in elke casus wat er mogelijk is, afhankelijk van de concrete omstandigheden.

Lees hier ook de getuigenis van VIVAS-ambassadeur Patrick en Jenny in het Laatste Nieuws.

In 2022 beslist de Vlaamse Regering om indexeringen van energieverslindende panden voor één jaar te beperken of blokkeren. Twee eigenaarsverenigingen trokken daartegen naar het Grondwettelijk Hof.  Het Grondwettelijk Hof publiceerde eind vorige week zijn oordeel. De eigenaarsverenigingen komen met lege handen thuis. Meer nog, het Hof stelde dat ook studentenovereenkomsten onder dezelfde regeling vallen. Veel studenten zullen dus teveel betaalde indexaties kunnen terugvragen.

Contracten

Concreet gaat het om alle studenten die hun kamer langer dan één jaar huren, waarbij het huurcontract afgesloten was vóór 1 oktober 2022. Indien de huurprijs tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 werd geïndexeerd, kunnen studenten (of hun ouders) van een kamer zonder EPC-attest of met een EPC E of F de volledige indexering terugvragen aan de verhuurder. Studenten met een kamer met EPC label D kunnen de helft van de indexering terugvragen. Zelfs al huur je nu die studentenkamer niet meer en is de huur volledig afgesloten, dan nog kan je die centen terugvragen.

Sinds 1 oktober 2023 mocht de huurprijs van deze energieverslindende woningen wel opnieuw geïndexeerd worden, maar enkel met toepassing van een correctiefactor. Ook voor die maanden kan je dus nog het verschil terugvragen tussen de betaalde huur en de geïndexeerde huur rekening houdend met die correctiefactor.

Hoe doe je dit?

Studenten of hun ouders kunnen een brief sturen naar de verhuurder waarin ze de teveel betaalde indexaties terugvragen. Je verwijst best meteen naar het arrest van het Grondwettelijk Hof. Je kan hier ook een modelbrief terugvinden. Reageert je verhuurder niet, gaat deze niet akkoord of wil je meer informatie, neem dan contact op met je Huurdersbond.

Prijs-kwaliteit

Laten we tot slot niet uit het oog verliezen dat het Grondwettelijk Hof in niet mis te verstane bewoordingen stelt dat een link tussen indexatie van de huurprijs en energiekwaliteit perfect verantwoord is. Het Hof stelt dat:

‘het nadeel dat de verhuurders lijden door de beperking van de mogelijkheid tot huurindexering, niet opweegt tegen het voordeel daarvan voor de huurders. Huurders bevinden zich volgens het Hof in een meer precaire financiële situatie dan verhuurders. De stijging van de inflatie en van de energieprijzen heeft vooral voor de huurders ingrijpende gevolgen. Om de klimaatdoelstellingen te behalen is het noodzakelijk om de energie-efficiëntie van het huurwoningpatrimonium te verzekeren. Daarom vindt het Hof het  verantwoord dat de Vlaamse decreetgever specifieke inspanningen verwacht van de verhuurders van weinig energiezuinige woningen.’

De argumenten die het Grondwettelijk Hof gebruikt in dit arrest steunen de huurdersbeweging in zijn eis om de blokkering van de huurindexatie ook in de toekomst structureel te linken aan energieverslindende panden.