In 2022 beslist de Vlaamse Regering om indexeringen van energieverslindende panden voor één jaar te beperken of blokkeren. Twee eigenaarsverenigingen trokken daartegen naar het Grondwettelijk Hof.  Het Grondwettelijk Hof publiceerde eind vorige week zijn oordeel. De eigenaarsverenigingen komen met lege handen thuis. Meer nog, het Hof stelde dat ook studentenovereenkomsten onder dezelfde regeling vallen. Veel studenten zullen dus teveel betaalde indexaties kunnen terugvragen.

Contracten

Concreet gaat het om alle studenten die hun kamer langer dan één jaar huren, waarbij het huurcontract afgesloten was vóór 1 oktober 2022. Indien de huurprijs tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 werd geïndexeerd, kunnen studenten (of hun ouders) van een kamer zonder EPC-attest of met een EPC E of F de volledige indexering terugvragen aan de verhuurder. Studenten met een kamer met EPC label D kunnen de helft van de indexering terugvragen. Zelfs al huur je nu die studentenkamer niet meer en is de huur volledig afgesloten, dan nog kan je die centen terugvragen.

Sinds 1 oktober 2023 mocht de huurprijs van deze energieverslindende woningen wel opnieuw geïndexeerd worden, maar enkel met toepassing van een correctiefactor. Ook voor die maanden kan je dus nog het verschil terugvragen tussen de betaalde huur en de geïndexeerde huur rekening houdend met die correctiefactor.

Hoe doe je dit?

Studenten of hun ouders kunnen een brief sturen naar de verhuurder waarin ze de teveel betaalde indexaties terugvragen. Je verwijst best meteen naar het arrest van het Grondwettelijk Hof. Je kan hier ook een modelbrief terugvinden. Reageert je verhuurder niet, gaat deze niet akkoord of wil je meer informatie, neem dan contact op met je Huurdersbond.

Prijs-kwaliteit

Laten we tot slot niet uit het oog verliezen dat het Grondwettelijk Hof in niet mis te verstane bewoordingen stelt dat een link tussen indexatie van de huurprijs en energiekwaliteit perfect verantwoord is. Het Hof stelt dat:

‘het nadeel dat de verhuurders lijden door de beperking van de mogelijkheid tot huurindexering, niet opweegt tegen het voordeel daarvan voor de huurders. Huurders bevinden zich volgens het Hof in een meer precaire financiële situatie dan verhuurders. De stijging van de inflatie en van de energieprijzen heeft vooral voor de huurders ingrijpende gevolgen. Om de klimaatdoelstellingen te behalen is het noodzakelijk om de energie-efficiëntie van het huurwoningpatrimonium te verzekeren. Daarom vindt het Hof het  verantwoord dat de Vlaamse decreetgever specifieke inspanningen verwacht van de verhuurders van weinig energiezuinige woningen.’

De argumenten die het Grondwettelijk Hof gebruikt in dit arrest steunen de huurdersbeweging in zijn eis om de blokkering van de huurindexatie ook in de toekomst structureel te linken aan energieverslindende panden.

In oktober 2022 besliste de Vlaamse Regering op voorzet van minister van Wonen Matthias Diependaele tot een tijdelijke indexeringsblokkering voor huurcontracten van energieverslindende panden. Die maatregel loopt eind september af en minister Diependaele wil deze niet verlengen. Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden houden wel een pleidooi voor de structurele verderzetting van deze maatregel.

Huurprijsblokkering

Sinds oktober 2022 mochten huurwoningen zonder EPC-attest of met een EPC-attest E of F een jaar lang niet geïndexeerd worden. Huurwoningen met een EPC-attest D mochten maar voor de helft geïndexeerd worden. De beweegredenen waren tweeërlei: enerzijds de betaalbaarheid voor huurders verbeteren en anderzijds verhuurders ertoe aanzetten om de nodige energierenovaties aan te vatten.

Verlenging

De maatregel blijkt te werken. Huurders die in deze energieverslindende panden wonen, kregen effectief in die periode geen extra indexering te verwerken, wat hun betaalbaarheid ten goede kwam. Het zette ook verschillende verhuurders aan om energierenovaties door te voeren, al bleef het aantal beperkt door het tijdelijke karakter van de maatregel.

Deze huurcontracten zullen vanaf 1 oktober wel opnieuw geïndexeerd mogen worden. De verboden indexering van het afgelopen jaar zal evenwel niet ingehaald kunnen worden omdat er een correctiefactor toegepast moet worden bij de volgende indexering van een energieverslindend huurpand.

Maar aangezien de tijdelijke indexeringsblokkering dus eind september afloopt, ijveren de Vlaamse huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform voor een verlenging. Want hoewel de zon zich nu nog laat zien, moeten we ons voorbereiden op komende winter. Veel huurders betalen al een veel te hoge huurprijs en zullen de energiekosten ook opnieuw zien oplopen. We moeten ook energierenovaties op de huurmarkt blijven aanmoedigen. Dat zijn twee redenen om deze tijdelijke indexeringsblokkering om te zetten in een structurele blokkering voor energieverslindende panden.

Dat is trouwens ook van cruciaal belang in het klimaatbestendig maken van ons woningpark en past in de evolutie naar de reeds besliste energetische verstrenging van de minimale kwaliteitsnormen op de private huurmarkt. Vanaf 2030 mogen (half)open woningen met EPC F en appartementen en rijwoningen met EPC E en F namelijk hoe dan ook niet langer verhuurd worden.

Betaalbare huurprijs

Het feit dat minister Diependaele de maatregel niet wil verlengen, zal leiden tot extra zorgen voor huurders in energieverslindende panden. Zij blijven in slecht geïsoleerde appartementen en woningen wonen, zullen zelfs met iets lagere energieprijzen nog steeds een enorme energiefactuur hebben, betalen vaak al te veel voor de kwaliteit die ze krijgen en zullen hun huurprijs straks opnieuw geïndexeerd zien worden. Dat gegeven, samen met de huurders die wonen in panden met betere energieprestaties maar daardoor geconfronteerd worden met onbetaalbare huurprijzen, zijn situaties waar we niet zomaar aan mogen voorbijgaan. Dat kan door meer sociale huurwoningen te bouwen, maar op korte termijn ook door meer huishoudens in aanmerking te laten komen voor een huurtoelage.

Nu minister Diependaele echter de bevriezing van de huurprijsindexatie voor energieverslindende panden stopt, vragen we ons af hoe hij de betaalbaarheid op de private huurmarkt dan wel zal ondersteunen.

Wie de energiepremie van de federale overheid (basispakket energie van 196 euro per maand) niet automatisch kreeg, kan deze zelf aanvragen vanaf vandaag. Ook als je een gedeelde teller hebt, kan je een aanvraag indienen. Hoe doe je dat?

Wie een contract voor huishoudelijk gebruik heeft voor gas en elektriciteit, heeft sinds november 2022 recht op het basispakket voor energie, op voorwaarde dat het gaat om een variabel contract ofwel om een vast contract afgesloten of hernieuwd na 30 september 2021. Je hebt geen recht op deze premie als je het sociaal tarief hebt. Hiervoor werden reeds bijkomende regelingen getroffen voorzien sinds 2021.

Het basispakket voor de maanden november en december 2022 is een bedrag van 122 euro voor elektriciteit en 270 euro voor gas, dat komt neer op 392 euro voor de 2 maanden samen, of 196 euro per maand.

Een tweede basispakket zal toegekend worden voor januari, februari en maart 2023. Het bedraagt 183 euro voor elektriciteit en 405 euro voor gas, dat komt neer op 588 euro voor de 3 maanden samen, dit blijft dus 196 euro per maand.

In principe ontvang je deze premies automatisch: deze wordt afgetrokken van je energiefactuur of op je rekeningnummer gestort met de mededeling “federaal basispakket”, met de vermelding van de periode.

Het gaat om aanzienlijke steunbedragen, die je zeker niet mag mislopen! Controleer goed je energiefactuur en je rekening. Als je een gedeelde teller hebt voor energie, of als er iets mis is met je identiteitsgegevens op je energiecontract, kan het zijn dat je die premies toch nog niet automatisch hebt ontvangen. Dan kan je de premies voor de maanden november en december sinds 23 januari en ten laatste op 30 april 2023 aanvragen bij de Federale Overheidsdienst Economie. Het basispakket voor januari, februari en maart 2023 kan je aanvragen vanaf 23 april en ten laatste op 31 juli 2023.

Op de website van de FOD Economie vind je alle uitleg en de links om in te loggen of een aanvraagformulier te openen en in te vullen:

Basispakket voor gas | FOD Economie (fgov.be)

Basispakket voor elektriciteit | FOD Economie (fgov.be)

Pas indien mogelijk je identiteitsgegevens in je energiecontract aan: deze moeten overeenstemmen met je gegevens in het Rijksregister. Dan zal je in de toekomst de premie wel automatisch ontvangen.

Bovenop een structurele wooncrisis en een covidpandemie, worden private huurders sinds begin dit jaar ook geconfronteerd met stevige huurprijsindexeringen en ongeziene energiekosten. Velen krijgen het financiële plaatje niet meer rond en zitten met de handen in het haar.

Uit cijfers van de Woonsurvey 2018 weten we dat voor de covidcrisis 52% van de private huurders al meer dan één derde van zijn inkomen louter aan huur besteedde. 31% van de private huurders hield toen zelfs al niet meer voldoende over om nog menswaardig te leven. Door de oplopende indexatie en energiekosten is het voor nog meer huurders nu helemaal niet meer realistisch om de eindjes nog aan elkaar te knopen.

 

Huurprijsindexering

Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden maakten een betaalbaarheidsplan voor de private huurmarkt en stelden dit voor aan de minister van Wonen. Een blokkering van de huurprijsindexering was één van de maatregelen die naar voor werd geschoven. Minister van Wonen Matthias Diependaele en met hem de voltallige Vlaamse Regering volgde deze piste gedeeltelijk.

Afgelopen zaterdag werd namelijk een decreetswijziging gestemd die voorziet dat huurpanden met een EPC score E en F tijdelijk niet meer geïndexeerd mogen worden. Panden met een score D mogen maar voor de helft geïndexeerd worden. Meer informatie over de maatregel kunt u hier terugvinden.

Waar de indexering de afgelopen jaren beperkt bleef tot enkele euro’s per maand, kregen huurders de afgelopen maanden indexeringen van makkelijk 70 euro per maand te slikken. Tegelijk stellen we vast dat verhuurders niet evenredig getroffen door stijgende hypotheken (als die er al zijn). Dat betekent dat hoge indexeringen rechtstreeks leiden tot meer rendement voor de verhuurder, terwijl de betaalbaarheid voor de huurder verder onder druk komt te staan.

Hoewel we het toejuichen dat er wordt ingegrepen in de huurindexering, hadden we liefst gezien dat dit voor alle huurpanden zou gelden. Alle huurders worden namelijk geraakt door de inflatie. Huurders met betere energiescores betalen daar trouwens vaak al een hogere huurprijs voor. Ook huurders in energetisch betere panden kunnen dus nog steeds in de betaalproblemen komen door de (toegelaten) indexering. Daarenboven is het zeker niet meteen een oplossing voor de huurders wiens huurcontract al eerder dit jaar werd geïndexeerd.

 

Opzegging van het huurcontract

Wanneer er een (tijdelijke) blokkering van de indexering plaats vindt, dan bestaat het gevaar dat verhuurders huurcontracten zullen stopzetten om met andere huurders een nieuw contract te sluiten aan een hogere huurprijs. Bij nieuwe huurcontracten kan de huurprijs namelijk nog steeds vrij gekozen worden.

Hoewel een algemene huurprijsblokkering voor nieuwe contracten niet op onze steun kan rekenen, is er wel overheidsingrijpen nodig om kwaliteit en betaalbaarheid op de private huurmarkt met elkaar te verzoenen. Dat minderwaardige woningen tegen woekerprijzen verhuurd worden bij gebrek aan alternatief stoot tegen de borst. De vrije huurprijszetting zorgt namelijk niet voor een betaalbaar, kwaliteitsvol huuraanbod voor mensen met beperkte inkomens.

Er is dus nood aan een vorm van huurprijsobjectivering die in bepaalde gevallen bindend kan zijn. Hoewel niet perfect, is de huurschatter het meest aangewezen instrument om de huurprijzen te objectiveren. Door ons te baseren op de huurschatter, accepteren we een redelijk, maar niet overdreven rendement voor de verhuurders, waardoor zij hun panden op de markt zullen blijven aanbieden. Een paritair samengesteld comité van huurders- en verhuurdersvertegenwoordigers kan opgericht worden om adviserend op te treden mocht er discussie bestaan over de totstandkoming van de schatting van de huurprijsschatter.

Mocht een vorm van huurprijsobjectivering op korte termijn onhaalbaar blijken, dan kan er ook gekozen worden voor een wettelijke verlenging van de bestaande huurcontracten of voor een regelgevend initiatief om te vermijden dat de huurprijs wordt opgetrokken (behoudens de huidige huurprijsindexeringsregeling) tussen twee huurcontracten. In het verleden gingen huurprijsbeperkingen van lopende huurcontracten namelijk steeds samen met bijkomende maatregelen om te vermijden dat verhuurders er voor zouden opteren om die lopende huurcontracten stop te zetten.

 

Huurtoelages

Een redelijk rendement voor verhuurders zorgt er voor dat verhuurders hun panden willen blijven verhuren. Alleen blijven de huurprijzen dan nog steeds voor veel huurders te hoog. Daarom is het belangrijk dat ook de overheid tussenkomt en zelf de brug maakt tussen betaalbaarheid voor de huurder en enig rendement voor de verhuurder.

Dat kan door meteen de werking van de huurtoelages bij te sturen en te versterken. Nu reeds bestaan de huurpremie en de huursubsidie, maar veel huishoudens in betaalbaarheidsproblemen hebben hier geen recht op of mislopen die. We vragen daarom om werk te maken van een volwaardige betaalbaarheidsondersteuning in de vorm van een minder voorwaardelijke huurtoelage voor huurders die hier nood aan hebben. Wanneer gewerkt wordt met geobjectiveerde huurprijzen, kan de maximale huurprijsgrens om een toelage te bekomen dan gelegd worden op die geobjectiveerde huurprijs. Dat is niet alleen een stuk realistischer dan de te lage en arbitraire huurprijsgrens vandaag, maar weerlegt meteen ook het argument dat huursubsidies prijsopdrijvend zouden werken.

 

Energierenovaties

Verhuurders die privaat verhuren, hebben sinds 1 september recht op renovatieleningen en renovatiepremies. Een goede zaak, want we weten dat de woningkwaliteit en de energiekwaliteit op de private huurmarkt een stuk slechter is dan gemiddeld.

Verhuurders die aan een sociaal verhuurkantoor verhuren, kunnen al langer beroep doen op renovatiepremies en  zijn daardoor gebonden aan bijkomende voorwaarden. Recent werd nu dus ook de renovatiepremie en de renovatielening voor zuiver private verhuurders opengesteld, maar we vragen ons af of de voordelen zullen volstaan om verhuurders te overtuigen. Daarenboven wordt er wel gesproken over een huurprijskorting voor de betrokken huurders, maar deze winst voor de huurder is erg beperkt en niet afdwingbaar. Wij vragen een verdere uitbouw van dit instrument.

 

Sociaal wonen

Er staan ondertussen ook nog altijd 182.436 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale woning, waarvan 170.402 op dit moment privaat huren. In de praktijk komen zelfs een kwart miljoen Vlaamse huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning. Net deze mensen die op de private huurmarkt wonen met beperkte inkomens, worden geconfronteerd met onhaalbare huurprijzen en energiekosten.

De sociale huurmarkt blijft de meest volwaardige en duurzame manier om het recht op wonen te garanderen. Het sociaal woonpatrimonium moet echter dringend aangroeien, zodat meer huishoudens in een sociale woning terecht kunnen. Met een vernieuwd, ambitieus en afdwingbaar groeipad, moet dit mogelijk zijn.

 

Uithuiszettingen

Wanneer er geen volwaardig betaalbaarheidsplan komt voor de private huurmarkt, dreigen deze winter heel wat alleenstaanden en gezinnen hun huurwoning te verliezen. Hoewel het een goede zaak is dat ook het Fonds ter bestrijding van Uithuiszettingen versterkt wordt, is ook dit geen wondermiddel.  Samen met de gedeeltelijke blokkering van de indexatie is dat maar één deeltje van de oplossing.  Bijkomende maatregelen, waarvan we er in dit stuk enkele voorstelden, zullen onontbeerlijk zijn voor heel wat huurders om de winter door te komen. Indien dat niet gebeurt zal, net als in andere landen en in Wallonië, een tijdelijk verbod op uithuiszettingen onvermijdelijk zijn.

Op de verhuurder van een woning rust ondertussen een viervoudige informatieplicht inzake het EPC-attest. Namelijk bij te huurstelling, bij publieke affichering van te huurstelling, op verzoek van een kandidaat-huurder en tenslotte bij de aanvang van het huurcontract.

Sommige immokantoren denken dit met bepaalde clausules in het huurcontract te kunnen omzeilen. Maar ze dwalen. Indien de verhuurder of het immokantoor in gebreke blijft om het EPC voor te leggen, kan de huurder of kandidaat-huurder hierover een klacht indienen bij het Vlaams Energie en Klimaat Agentschap (https://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc).

Het EPC-attest: wat en waarvoor?

Een EPC-attest geeft een indicatie van de energieprestatie van uw woning. Die energieprestatie is afhankelijk van onder meer het type woning, de mate van isolatie maar ook of uw verwarmings- en andere elektrische toestellen energiezuinig zijn. Op de EPC’s die sinds 2019 worden opgemaakt staat een label, van A+ (heel energiezuinig) tot F (energieverslindend). Gemiddeld bedraagt de energiescore van een woning in Vlaanderen score D.

Het energielabel op EPC-attesten (sinds 2019) zie er zo uit:

Naast het label toont het EPC ook de berekende energiescore. Dat is het berekende energieverbruik per jaar en per m² bruikbare vloeroppervlakte (kWh/m² jaar).

Het label en de energiescore hangen af van:

Het label en de energiescore houden geen rekening met het verbruikersgedrag of de gezinssamenstelling en kan dus in de realiteit afwijken van het verbruik op uw elektriciteitsfactuur.

Wenst u enkel een indicatie van het label van uw woning, dan kan u onderstaande omzettingstabel gebruiken.

De geldigheidsduur van een EPC-attest bedraagt 10 jaar. Na deze periode moet men dus een nieuw EPC-attest laten opmaken. Zo’n attest wordt opgemaakt door specifiek hiervoor aangeduide energiedeskundigen.

Verplicht attest voor verhuring van woning

Het energieprestatiecertificaat is verplicht voor iedere verhuring van een woning (huis, appartement, studio, kamer). Dat is al meer dan 10 jaar het geval. Dus voor alle woninghuurovereenkomsten afgesloten sinds 1 januari 2009 is een EPC-attest verplicht. Maar ook voor andere huurovereenkomsten onder bijvoorbeeld het gemeen huurrecht (bijvoorbeeld een tweede verblijf), en mits de duur van deze laatste huurovereenkomsten langer dan 2 maanden is, geldt sindsdien deze verplichting.

 Zo’n attest strekt er toe de (kandidaat-)huurder te informeren in welke mate zijn woning energiezuinig is zodat hij een geïnformeerde beslissing kan nemen om de woning al dan niet te huren. Het ontbreken van deze informatie maakt echter de huurovereenkomst niet ongeldig (zie echter verder). Wel riskeert de verhuurder of bij te huurstelling eventueel het immokantoor een geldboete die kan oplopen van € 250 tot (bij herhaling en extreme hardnekkigheid) € 5.000.

In welke fase is een EPC-attest bij verhuring verplicht?

De verplichting is viervoudig. Op de eigenaar, houder van zakelijk recht of zelfs gebruiker van een (residentieel) gebouw rust inzake energieprestatiecertificaten een vierdelige verplichting:

Sommige immokantoren laten in hun standaard huurcontract een bepaling opnemen dat een EPC-attest niet vereist is omdat er geen publieke te huurstelling geweest is. Niet alleen is zo’n bewering hoogst ongeloofwaardig, ze is bovendien ongeldig. Bij zowel te huurstelling als verhuring moet er steeds een EPC-attest voorradig zijn. Het betreft hier een bepaling van openbare orde die mee is ingegeven door klimaatdoelstellingen. Zodat hier contractueel niet van kan worden afgeweken.

Minimale kwaliteitsnormen inzake energiezuinigheid

Het niet voorradig zijn van een EPC-attest betekent dus niet dat de huurovereenkomst ongeldig zou zijn. Maar er kan zich wel een probleem stellen indien de huurwoning energieverslindend is. Immers de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit bevat ook een normering inzake energiezuinigheid. De minimale energiescore varieert naargelang het type woning. Wanneer de energiescore op het EPC-attest gelijk of hoger is dan onderstaande grenswaarden, dan is het ontbreken van de vereiste dakisolatie op een dak van minstens 16 m² een gebrek van categorie 2, wat kan leiden tot een ongeschikt verklaring van de woning. Het betreft volgende grenswaarden:

600 open bebouwing
550 halfopen bebouwing
450 gesloten bebouwing
400 appartement

En de verhuring van een ongeschikt (verklaarde) woning is een misdrijf. Momenteel is die normering nog erg (en zelfs belachelijk) ‘royaal’, maar het staat in de sterren geschreven dat die in de toekomst zullen aangescherpt worden. Ook kan dan bij hogere energiescores het gebrek aan geïsoleerd glas als een (weliswaar beperkt) gebrek van categorie 1 worden aangekruist. Dat brengt niet onmiddellijk nadelige gevolgen voor de verhuurder teweeg zolang het aantal van deze beperkte gebreken niet hoger is dan 6. Vanaf 1 januari 2023 dreigt echter het ontbreken van dubbel glas in meerdere woonlokalen (woonkamer, keuken of slaapkamers) te leiden tot een gebrek van categorie 2 met opnieuw risico op ongeschikt verklaring.

Sinds 2022 ook verplicht EPC-attest voor gebouweneenheid (appartementsgebouwen)

Sinds 1 januari 2022 moeten bestaande appartementsgebouwen voor het eerst eveneens over een EPC van de gemeenschappelijke delen van het gebouw beschikken. Deze verplichting geldt algemeen en staat dus los van verkoop en verhuur. Het doet er ook niet toe of deze gemeenschappelijke delen een verenigde mede-eigendom is waarvoor dus een vereniging van mede-eigenaars bevoegd is. De verplichting wordt echter gefaseerd ingevoerd, beginnend met de grotere appartementsgebouwen vanaf minstens 15 gebouwenheden. Vanaf 1/1/2023 geldt de verplichting vanaf 5 tot en met 14 gebouweenheden en vanaf 1/1/2024 vanaf 2 wooneenheden tot en met 4 gebouweenheden. Onder gebouweenheden worden zowel appartementen (wooneenheden) als kleine niet residentiële eenheden verstaan (winkels, broodjeszaak, medische praktijken, kantoren, kinderopvangverblijven, apotheken, kappers…) die in het gebouw aanwezig zijn.

Sanctie wanneer een verplicht EPC-attest voor woning niet voorradig is

Wanneer bij publieke te huurstelling (affiches, borden, publicaties, websites,…) de kerngetallen van het EPC-attest niet vermeld worden of wanneer de huurder geen kopie van het EPC-attest krijgt of de kandidaat-huurder het niet krijgt terwijl hij er om vraagt, dan kan zoals eerder vermeldt zowel de verhuurder als het immokantoor voor het ontbreken van een verplicht EPC-attest gesanctioneerd worden met een geldboete variërend van 250 tot 5.000 €. Bij publieke affichering moet minstens het adres of de unieke code van het EPC-attest vermeld worden. Geldt het attest van voor 2019 dan moet steeds de energiescore (in kWh/m²) vermeld worden. Geldt het attest van na 2019 dan moet ofwel het label (van A+ t.e.m. F) ofwel de energiescore waarop het label bepaald werd (in kWh/m²) gepubliceerd worden.

Een kandidaat-huurder geconfronteerd met het ontbreken van een EPC-attest kan hiervoor dus klacht neerleggen bij het VEKA (Vlaams Energie- en Klimaat Agentschap) via dit klachtenformulier: https://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc.

Je klacht blijft anoniem voor de verhuurder of makelaar. Weet wel dat het VEKA je als (kandidaat-)huurder niet op de hoogte brengt of de verhuurder/ het immokantoor effectief een boete heeft gekregen. Maar als je nadien op een affiche of website plots wel de vermeldingen van het EPC-attest ziet verschijnen, weet je alvast dat je klacht gerendeerd heeft.

De federale regering besliste vorige week dat het sociaal tarief verlengd wordt, dat er een verwarmingspremie van 100 euro komt en dat het btw-tarief voor elektriciteit tijdelijk daalt naar 6%. Huurders met gedeelde tellers blijken echter uit de boot te vallen.

Private huurders die wonen in een appartementsgebouw met slechts één teller voor elektriciteit en gas, mislopen hun recht op het sociaal tarief en moeten hun verwarmingspremie delen met de andere bewoners. Dat is bijzonder onrechtvaardig.

Het is extra zuur omdat huurders niets aan de situatie van hun woning kunnen wijzigen. Ze hebben geen impact op de aansluiting en kunnen ook geen energiebesparende investeringen uitvoeren. Daarvoor hangen ze af van hun verhuurder die vaak niet bereid is om op die vraag in te gaan. Ondertussen belandt de stijgende energiefactuur wel bij de huurders.

We zien vaker gedeelde tellers in eerder oude, minder kwalitatieve appartementsgebouwen of in eengezinswoningen die werden opgedeeld in meerdere appartementen, kamers of studio’s. Het zijn net de mensen die daar wonen die vaak financieel kwetsbaarder zijn. Bij uitstek zij zouden nu dus ondersteund moeten worden om de energierekening te kunnen blijven betalen.

We signaleerden dit probleem aan de bevoegde minister en je kon dit ook lezen in de pers. We hopen op een snelle oplossing waardoor deze mensen hun recht op hun sociale voordelen niet verliezen.

Het Grondwettelijk Hof heeft in zijn arrest van 14 januari 2021 twee artikels uit het Energiedecreet vernietigd. Daardoor hebben investeerders in zonnepanelen niet langer de garantie over de toepassing van de terugdraaiende meter. Dat heeft echter ook een impact voor huurders met zonnepanelen.

Wie over zonnepanelen beschikt en nog steeds een terugdraaiende teller heeft, wordt normaal vergoed voor de overtollige elektriciteit. Wanneer deze opgewekte elektriciteit niet wordt verbruikt door de bewoner, wordt deze op het net gezet en draait de teller terug. Technisch kan dat nu eenmaal niet anders.

In de toekomst zal men echter de digitale, zogenaamde slimme meter, uitrollen. Hierdoor kan zowel de hoeveelheid opgewekte elektriciteit als de door de bewoners verbruikte elektriciteit gemeten worden. Voor de op het net geïnjecteerde elektriciteit zullen overnamecontracten met de distributiemaatschappijen gesloten moeten worden. En dit tegen een veel lager tarief dan wat men betaalt voor het eigen verbruik van de door zonnepanelen opgewekte elektriciteit. Dat komt omdat op het moment van veel opgewekte zonne-energie, het aanbod aan elektriciteit hoog is terwijl de vraag eerder laag is. Dat leidt tot lage elektriciteitsprijzen op die momenten.

Het Vlaams parlement had bij de aanpassing van het Energiedecreet daarom aan de eigenaars en investeerders in zonnepanelen beloofd dat ze blijvend konden rekenen op de terugdraaiende teller. Die rekenden daarop om hun investering rendabel terug te verdienen. Het Grondwettelijk Hof heeft die garantie op een terugdraaiende teller echter afgeschaft, onder meer omdat het Vlaams parlement hiermee ten onrechte de federale bevoegdheid heeft betreden. Zowel de CREG (federale energieregulator) als de VREG (Vlaamse energieregulator) hadden hiervoor op voorhand gewaarschuwd. Wat gebeurd is, stond dus in de sterren geschreven.

Compenserende investeringspremie voor eigenaars zonnepanelen

De Vlaamse Regering, bij monde van minister voor Energie Zuhal Demir, heeft nu een compensatieregeling uitgewerkt (een compenserende premie) voor het rendementsverlies die eigenaars van zonnepanelen dreigen te lopen door de afschaffing van de terugdraaiende teller.

Personen die investeerden in zonnepanelen mochten er namelijk vertrouwen in hebben dat de overheid haar belofte dat de terugdraaiende teller nooit zou afgeschaft worden, zou nakomen. Wie in zonnepanelen investeerde heeft hiermee rekening gehouden, nu het rendement gunstig beïnvloed werd door de opgewerkte zonenergie die op het net werd geïnjecteerd.

Van zodra voor de zonnepaneelinstallatie wordt overgeschakeld op een digitale meter kunnen de eigenaars een compenserende investeringspremie krijgen die berekend wordt in functie van het opgewekt vermogen en de duur van de zonnepaneelinstallatie. Op die manier hoopt de Vlaamse regering het geschokt vertrouwen in haar deels te herstellen.

Huurders en loutere gebruikers blijven in de kou staan

Maar niet alleen de eigenaars en investeerders dreigen de dupe te worden. Ook private huurders die een woning met een zonnepanelen huren, dreigen het slachtoffer te worden zodra de terugdraaiende teller wordt vervangen door een digitale teller. Want vanaf dat moment zullen ze nog slechts een minimale vergoeding krijgen voor de elektriciteit die op het net wordt geplaatst wanneer ze de opgewekte elektriciteit niet zelf verbruiken. En alhoewel de huurder van een dergelijke woning net zo goed in zijn vertrouwen in de overheid is geschokt, wordt voor hem geen enkele compensatiepremie of -regeling uitgewerkt. Vragen daarover vanuit het Vlaams Huurdersplatform of de huurdersbonden bleven tot op heden onbeantwoord of stoten op een ‘njet’. Het enige wat deze private huurders kunnen doen is zoveel als mogelijk de elektriciteit verbruiken (bv. voor de wasmachine) op het moment dat de zon schijnt. Maar die aanpak kan natuurlijk nooit het verlies volledig compenseren.

Vanuit de regering wordt geantwoord dat de huurders dan maar zelf met hun verhuurder een aangepaste regeling moeten uitwerken. Maar hieronder zullen we toelichten waarom zoiets bijzonder lastig wordt en voor recente woninghuurcontracten zelfs ondoenbaar is.

Huurders die een kostenvergoeding betalen voor de door zonnepanelen opgewekte elektriciteit

De meeste woninghuurders die een huurcontract hebben afgesloten voor 1 januari 2019 betalen een kostenvergoeding voor de elektriciteit die door zonnepanelen op hun huurhuis is opgewekt. Hoe die regeling er precies uitziet en hoe de hoogte van die kostenvergoeding is bepaald, hangt af van huurcontract tot huurcontract. Met de huurdersbonden raden we in ieder geval aan dat de huurder zelf klant of abonnee is bij de distributiemaatschappij en zo de voor hem meest gunstige energieleverancier kan kiezen. Het is namelijk zijn recht om zelf zijn energieleverancier te kiezen. Een private verhuurder kan en mag hieraan geen afbreuk doen. Indien bovendien de huurder een zogenaamde beschermde klant is, die recht heeft op het sociaal gas- en elektriciteitstarief, heeft deze huurder hier zeker alle belang bij.
Meestal wordt naast de verlaagde elektriciteitsfactuur die de huurder aan de distributiemaatschappij betaalt, een aparte vaste of forfaitaire vergoeding overeengekomen met de verhuurder van de woning voor de elektriciteit die door de zonnepanelen is opgewekt is en/of verbruikt. Doordat die huurder met zonnepanelen vanaf de installatie van de digitale meter meer zal moeten betalen voor de van het distributienet afgenomen elektriciteit (door de afschaffing van de terugdraaiende teller), zou het niet onredelijk zijn om de forfaitaire vergoeding met een vergelijkbaar bedrag te verkleinen. Immers als een vaste vergoeding is overeengekomen, kunnen verhuurder en huurder altijd de kosten herzien of omzetten in werkelijke kosten. Bij gebrek aan een onderling akkoord kan je dit ten allen tijde voorleggen aan de vrederechter. Win dan vooraf een juridisch advies in bij de huurdersbond. Want diegene die de herziening van de vaste vergoeding naar omlaag aanvraagt, moet ook het bewijs leveren dat de overeengekomen vergoeding te hoog is.
Verder is het logisch dat de huurder/abonnee een contract met een distributiemaatschappij afsluit om voor de ‘overtollige’ elektriciteit die op het distributienet wordt gezet een redelijke vergoeding te krijgen. Die dient de huurder ten goede te komen aangezien hij de huurwoning met zonnepaneelinstallatie huurt en er dus ook het genot van heeft.

Huurders die een hogere huurprijs betalen voor de zonnepaneelinstallatie

Anders ligt het met woninghuurders die sinds 1 januari 2019 een woninghuurcontract voor hun huurwoning (bestemd tot hoofdverblijf) hebben afgesloten of die over een op dat moment lopende mondelinge huurovereenkomst beschikken. Deze woninghuurcontracten vallen onder toepassing van het Vlaams woninghuurdecreet.

In deze contracten wordt immers verondersteld dat in ruil voor het voordeel die de huurder door de zonnepaneelinstallatie heeft (een lagere elektriciteitsfactuur), hij een hogere basishuur of aanvangshuurprijs betaalt. Men zou dan kunnen redeneren dat vanaf de introductie van de digitale meter, de basishuurprijs met een vergelijkbaar bedrag naar omlaag wordt herzien. Dit ten gevolge van nieuwe omstandigheden. Dit zijn externe omstandigheden die huurder en verhuurder op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst redelijkerwijze niet konden voorzien en ook niet in hun macht hadden. De afschaffing van het recht op een terugdraaiende teller voldoet aan die criteria en kan dus beschouwd worden als een nieuwe omstandigheid die een tussentijdse herziening kan rechtvaardigen.

Alleen maakte de dwingende reglementering van het Vlaams Woninghuurdecreet dat quasi onmogelijk. Die stelt immers dat een herziening van de huurprijs wegens nieuwe omstandigheden slechts mogelijk is in wel bepaalde periodes voorafgaand aan het verstrijken van een periode van drie jaar van het huurcontract. En bovendien moet de marktwaarde van het pand door deze nieuwe omstandigheden gestegen of gedaald zijn met minstens 20 % van de wettelijk eisbare huurprijs. Welnu aan die laatste voorwaarde dreigt nooit voldaan te zijn.
Gezien deze specifieke problematiek, verwachten we ook een specifiek antwoord van de regering en dus een werkbare regeling in de Vlaamse huurregelgeving. Of verliezen onze beleidsmakers opnieuw de huurders opnieuw uit het oog?

We geven tot slot nog mee dat, voor de klassieke sociale huurders (van sociale huisvestingsmaatschappijen) een aparte reglementering is uitgewerkt, die echter buiten het bestek van dit artikel valt.

Veel gezinnen hebben het door de coronacrisis extra moeilijk om hun energiefactuur te betalen. Naast verhoogde energiepremies voor beschermde afnemers, wordt deze groep ook tijdelijk uitgebreid zodat meer gezinnen kunnen rekenen op extra steunmaatregelen voor het verlagen van hun elektriciteits- en/of aardgasfactuur. 

Vlaamse steunmaatregelen

De Vlaamse overheid voorziet in samenwerking met Fluvius extra steunmaatregelen voor beschermde afnemers met als doel het verbruik en dus de energiefactuur zo laag mogelijk te houden. Zo kunnen beschermde afnemers een gratis energiescan aanvragen. Daarbij gaan ze samen met een energiedeskundige op zoek naar tips om hun energiegebruik te verminderen. Daarnaast kunnen eigenaars rekenen op sterk verhoogde energiepremies wanneer ze hun huis isoleren of hun verwarmingsinstallatie vervangen.

Ook komen beschermde afnemers in aanmerking voor de huur-en isolatiepremie. Kwetsbare huurders kunnen met behulp van een projectpromotor hun slecht geïsoleerde huurwoning laten renoveren indien de verhuurder daarmee instemt en dit wenst te bekostigen. De Vlaamse overheid voorziet steun bij het plaatsen van hoogrendementsbeglazing, dak- of zoldervloerisolatie en het na-isoleren van spouwmuren. Daarnaast kunnen beschermde afnemers tot 150 euro korting krijgen op de aankoop van een energiezuinige koelkast of wasmachine. Deze kortingsbon kan aangevraagd worden via de website van Fluvius.

Via het energiehuis kunnen beschermde afnemers terecht voor allerhande energieadvies en ondersteuning bij het aanvragen van energiepremies.

Uitbreiding sociaal tarief

Tot eind december 2021 heeft een bijkomende groep huishoudens recht op het sociaal tarief voor elektriciteit en aardgas. Het sociaal tarief – ook wel eens de ‘sociale maximumprijzen’ genoemd – is een regeling waarbij personen en gezinnen met een laag inkomen van sterk verlaagde elektriciteits- en aardgasprijzen genieten. Burgers die recht hebben op een ‘verhoogde tegemoetkoming in de ziektekosten’, krijgen van februari 2021 tot eind 2021 tijdelijk recht op het sociaal tarief voor elektriciteit en aardgas, waardoor ze ook tijdelijk het Vlaamse statuut ‘beschermde afnemer’ krijgen. Door deze tijdelijke uitbreiding van het sociaal tarief is het aantal rechthebbenden in Vlaanderen bijna verdubbeld van 215.000 tot ruim 400.000.

Wie niet behoort tot groep van beschermde afnemers, maar wel wil besparen op de energiefactuur, kan kosteloos op zoek gaan naar een goedkopere energieleverancier via de website van de VREG.

Meer informatie over het sociaal energiebeleid en de maatregelen vindt u op https://www.energiesparen.be/sociaal

De renovatie van sociale woningen is een belangrijke hefboom in de strijd tegen energiearmoede. Energiearmoede treft immers 41% van de sociale huurders. De drie gewesten trekken de komende vijf jaar miljarden uit voor deze renovatie. Het Platform tegen Energiearmoede vraagt om de huurders voor, tijdens en na deze renovatiewerken te betrekken. Het formuleert hiervoor zes aanbevelingen.

Uit de nieuwe Barometer Energie- en Waterarmoede blijkt dat een vijfde (20,7%) van de Belgische huishoudens in 2019 getroffen werd door één of andere vorm van energiearmoede. Dit aandeel is nauwelijks veranderd sinds 2009. De toestand is vooral zorgwekkend voor sociale huurders, waarbij alleenstaanden, eenoudergezinnen en vrouwen nog eens het grootste risico lopen.  Deze kwetsbaarheid kan worden verklaard door een lager besteedbaar inkomen en door een energierekening die aanzienlijk zwaarder op het budget weegt. Vlaanderen scoort minder slecht dan de andere gewesten, maar in het algemeen leeft ook in Vlaanderen 15% van de huishoudens in energiearmoede.

Ondersteun huurders bij renovaties

Ondanks uitgebreide investeringen in de renovatie van sociale woningen de afgelopen jaren, slurpen veel sociale woningen nog te veel energie. Dit drijft voor huurders de energierekening op. Fors investeren in de renovatie van sociale woningen kan aanzienlijke economische, sociale en milieuwinst opleveren. De relanceplannen na de COVID-19-crisis stroken ook met deze doelstellingen. Vlaanderen zal meer dan 800 miljoen euro per jaar in de sociale huur investeren tussen 2019 en 2024 voor zowel renovaties als nieuwbouw.

Om de effecten van deze investeringen op lange termijn te maximaliseren, adviseert het Platform tegen Energiearmoede om de huurders te betrekken bij het renovatieproces en om hen te ondersteunen bij het gebruik van hun gerenoveerde woning. Renovatiewerken hebben een grote impact op het leven van huurders van sociale woningen en moeten dus aandachtig opgevolgd worden door woonmaatschappijen.

Aanbevelingen om energiearmoede tegen te gaan

De leden van het Platform tegen Energiearmoede formuleren op basis van verdieping in bestaande initiatieven uit België en Frankrijk en op basis van interviews met betrokkenen (huurders, huurbegeleiders, sociale huisvestingsmaatschappijen en professionals inzake renovatie) unaniem zes aanbevelingen. Die worden opgedeeld in drie pijlers:

Het Platform tegen Energiearmoede brengt de betrokken spelers zoals energieleveranciers- en verdelers, regulatoren, armoedeverenigingen, OCMW-federaties, academici, administraties, architecten, sociale-huisvestingsmaatschappijen bijeen en wordt beheerd door de Koning Boudewijnstichting. Ook VIVAS is lid van dit Platform en werkte mee aan dit rapport.  

De federale regering besliste dat het aantal begunstigden van een sociaal tarief voor gas en elektriciteit tijdelijk fors uitgebreid wordt. Alle huishoudens die genieten van de verhoogde tegemoetkoming in de gezondheidszorg (RVT) zullen hiervan kunnen genieten.

Personen die recht hebben op de verhoogde tegemoetkoming en een contract hebben afgesloten voor de aankoop van elektriciteit en aardgas, hebben van 1 februari 2021 tot en met 31 december 2021 tijdelijk recht op het sociaal tarief. Het sociaal tarief geldt enkel voor het domicilieadres.

Het sociaal tarief wordt toegekend aan deze nieuwe rechthebbenden voor de periode van 1 februari tot 31 december 2021. Het komt bijna neer op een verdubbeling tegenover wie nu al recht heeft op het sociaal tarief.

De omschakeling is eenvoudig voor nieuwe begunstigden. Zij blijven klant bij hun leverancier, die het sociaal tarief zal toepassen in plaats van het commerciële tarief. Dit voor de duur die door de overheid wordt voorzien. Aan het einde van deze periode zullen zij vanzelf weer omschakelen op het commerciële tarief, tenzij de maatregel verlengd zou worden. Zolang u van het sociaal tarief geniet, heeft u er dus geen belang bij om van energieleverancier te wisselen.

Wat betekent dit voor u?

Doordat de energieleveranciers pas om de drie maanden op de hoogte worden gebracht van wie sociaal tarief geniet, zullen klanten dit pas in mei op hun energiefactuur zien. Het sociaal tarief wordt dan wel toegepast met terugwerkende kracht vanaf 1 februari 2021. Mocht u merken dat u op de factuur van mei 2021 toch geen sociaal tarief krijgt toegekend alhoewel u hier wel recht op denkt te hebben, neem dan contact met de mutualiteit.

Meer uitleg vindt u bij FOD Economie: Sociaal tarief voor elektriciteit en aardgas voor personen met een verhoogde tegemoetkoming.

Twijfelt u of u in aanmerking komt voor de verhoogde tegemoetkoming in kosten gezondheidszorg, dan kan u hier terecht: Verhoogde tegemoetkoming: betere vergoeding van medische kosten – RIZIV (fgov.be)