In het boek ‘Oud, arm en huurder’ vind je geen tabellen, grafieken en koude cijfers, maar wel menselijke, vaak aandoenlijke verhalen. Over burenhulp en eenzaamheid, over trappen en liften, over wonen en zorg. We strikten Emma Volckaert, die samen met Pascal De Decker haar onderzoek in een toegankelijk boek goot, voor een interview.

 

Jullie boek focust op armere huurders op leeftijd. Waarom die invalshoek?

Volckaert: We doen al langer onderzoek naar de woonsituatie van ouderen. We bereikten eerder vooral hogere inkomens en eigenaars, maar spraken amper huurders. Niet omdat we ze niet zochten, maar tijdens onderzoeken op het platteland en in de kuststreek troffen we vooral eigenaars aan. De groep die tot nu toe buiten beeld bleef, waren mensen die in de stad wonen en huurders met een beperkt budget. We vonden het, net als onze opdrachtgever de Vlaamse overheid, belangrijk om er de aandacht op te vestigen omdat het aannemelijk is dat de woonsituatie en de woonverwachtingen niet dezelfde zijn.

 

Het boek geeft heel wat inzicht in de link tussen wonen en zorg. U heeft heel wat mensen geïnterviewd en het boek staat vol citaten. Wat viel u in die verhalen het meest op?

Volckaert: Het Vlaams beleid zet in op ‘aging in place’. Mensen moeten zolang mogelijk in de eigen woning blijven wonen. De zorg wordt thuis georganiseerd. Daarbij wordt eerst gekeken naar informele zorg van familie en vrienden. Wanneer dat onvoldoende is, wordt professionele zorg ingezet. Residentiële zorg, vooral woonzorgcentra en assistentiewoningen, zitten op het einde van die keten.

Het principe van de zorgcirkels klinkt mooi. We vragen ons af of het niet ‘te’ mooi klinkt, te evident, te logisch. Wij stellen bijgevolg de vraag of dat model in de praktijk wel stand houdt, een vraag die volgt uit onze vorige onderzoeken. Een voorname vaststelling is dat informele zorg vaak geen evidentie is. Zowat de helft van de respondenten vertelde dat er geen contact meer is met kinderen of dat er sprake is van familiebreuken. Soms is er wat steun van buren, maar lang niet altijd en zeker niet voor alles. Zo lang mogelijk thuis wonen en kunnen rekenen op hulp van je kinderen of buren om eens langs te komen of pakweg boodschappen te doen, is dus verre van een evident verhaal.

 

Dat beleidsidee is niet afgestemd met de realiteit?

Volckaert: Burenhulp is waardevol, maar in de realiteit blijft het beperkt tot vooral simpele dingen. Je hebt wel mensen die iets meebrengen van de winkel of andere kleine taken doen, maar je kan daar geen informele zorg op stutten. Vaak is er geen netwerk en je hebt evenmin de zekerheid dat het er zal blijven noch welke taken de mensen uit dat netwerk willen doen.

 

De overheid rekent er op dat mensen eerst op hun eigen netwerk kunnen rekenen. Maar als dat niet lukt, staat de professionele zorg dan niet klaar?

Volckaert: Zeker, maar er zijn ook grenzen aan. Het systeem laat perfect toe om pakweg acht verschillende zorg- en verpleegkundigen aan huis te laten komen. ‘s Ochtends iemand om je uit bed te helpen en te laten wassen, om dan een uur later een zorgkundige aan huis te laten komen die je boterhammen smeert. Er zijn gevallen waarbij men mensen ’s nachts in hun bed komt omdraaien. Dat is allemaal mogelijk, maar heeft een kostprijs. Sommige zaken worden grotendeels terugbetaald, maar uit onze interviews blijkt toch dat het, niet verwonderlijk, voor mensen met beperkte inkomens lastig blijft.

De redenering is dat formele zorg aanvullend is en verpleging ‘gespecialiseerd’.  Je kan hen niet bellen omdat  je geen melk in huis hebt. Daarenboven moet je thuis ook een zorgsetting organiseren. Mensen voor elkaar laten zorgen, klinkt toch romantischer dan het in werkelijkheid is.

 

Willen mensen niet graag zo lang mogelijk thuis blijven wonen?

Volckaert: Het is voor armere huurders ook gewoon niet evident om te verhuizen. Vaak zijn de private huurders al blij dat ze iets hebben dat ze kunnen betalen. Ze vrezen ook dat ze als toekomstige huurder niet populair zijn omdat verhuurders hen niet willen vanwege hun inkomen en omwille van hun leeftijd. We moeten er wel op wijzen dat dit niet bewezen is. Het is uiteraard een onderzoek waard.

 

Wat is een goede plek om ouder te worden?

Volckaert: Dan moet je naar de combinatie van aangepaste woning en aangepaste woonomgeving kijken. Je zou bijvoorbeeld veronderstellen dat een plek in het centrum van een stad ideaal is omdat je daar alle functies op wandel- of fietsafstand hebt. Maar we hebben daar mensen aangesproken en ze ervaren dat het leven er ook veel duurder is. Iemand die arm is kan het zich gewoon niet veroorloven om bij de dure buurtwinkel inkopen te doen. Woon je, in het geval van Gent waar de interviews plaatsvonden, iets dichter bij de stadsrand, dan zijn de grotere supermarkten wel bereikbaar. Al is dat nog steeds geen evidentie voor wie slecht te been is.

 

Zijn onze woonomgevingen voorzien op mensen met een beperkte mobiliteit?

Volckaert: Er zijn al masterproeven geschreven over de talrijke obstakels op en langs de weg. Drempels, stenen die schots en scheef liggen, brede straten met druk verkeer noem maar op. Veel oudere mensen halen ook de afhelling van voetpaden aan als een probleem. Al blijft het opvallend hoe weinig dat spontaan ter sprake komt. Het is iets waar velen mee hebben leren leven. Voor mensen die geen hulpmiddelen nodig hebben, lukt het meestal nog wel. Maar zodra mensen een rollator nodig hebben, komen de grote problemen. Onze straten en publieke ruimten zijn daar niet op ingericht.

 

Zijn de woningen zelf voldoende aangepast?

Volckaert: Dat is zeker niet het geval. Eén van de meest frappante dingen zijn trappen. In eengezinswoningen zien we vaak een trap in huis. Oudere mensen die niet meer naar boven kunnen, slapen dan beneden.

Waar er in eengezinswoningen vaker trappen zijn in de woning zelf, moeten mensen in appartementsgebouwen vaker trappen nemen om het appartement te kunnen betreden of aan de lift te geraken. Dat kunnen er soms 10 zijn. Dat lijkt banaal en veel mensen geven aan dat dat op het gemak wel lukt, maar met een rekje met boodschappen of met een rollator lukt dat natuurlijk niet.

Liften zijn handig, maar niet als ze defect zijn. Wat volgens onze respondenten toch vaak voorkomt. Met als gevolg dat ze aan hun appartement gekluisterd zijn. Die mensen zitten dan gevangen in hun appartement. Een probleem met de liften is bovendien dat ze vaak zo geplaatst zijn dat iemand met een rollator of rolstoel er gewoon niet in kan.

Arme huurders wonen doorgaans ook erg klein. Het is dan allesbehalve evident om je te kunnen verplaatsen in de ruimte. Daarom worden hulpmiddelen binnenshuis zeer weinig gebruikt. Soms is ook de ruimte niet optimaal ingedeeld. Dan staat er een gigantische eettafel in het appartement van een alleenstaande die deze enkel gebruikt om te eten en kruiswoordraadsels te maken. De beperkte ruimte belet soms ook om familie of vrienden te ontvangen. Mensen zijn soms zo klein gehuisvest dat je er amper nog twee stoelen kan bijzetten. Een ander gezin uitnodigen gaat dan gewoon niet. Heel wat ouderen benadrukten dat hun kleine woning een bron van eenzaamheid is omdat ze niemand kunnen of willen ontvangen.

 

Is er dan wel voldoende ruimte om de zorg te organiseren?

Volckaert: De respondenten spreken vaak over onpraktische badkamers. Ik sprak sociale en private huurders met kleine badkamers met een ligbad. De oudere bewoners kunnen daar niet meer in, dus dat bad wordt niet meer gebruikt. Zij worden dan gewassen door de thuisverpleegkundigen op een stoel.

Sociale huurders kunnen dan wel ‘in theorie’ te groot wonen omdat ze als alleenstaande twee of drie slaapkamers hebben, maar in werkelijkheid  hebben ze een badkamer die ze niet meer kunnen gebruiken en hebben dus een andere plek nodig om gewassen te worden en de nodige zorg te krijgen. Dat toont het belang van een meer individuele benadering. Als de overheid verlangt dat mensen thuis verzorgd worden, hebben ze daar ook de plaats voor nodig.

 

Als er grotere ingrepen nodig zijn, zijn huurders afhankelijk van hun verhuurder.

Volckaert: De badkamer is daar opnieuw een goed voorbeeld van. Heel veel mensen hebben een ligbad en kunnen niet over die badrand stappen. Wanneer ze aan de verhuurder vragen om het bad door een douche te vervangen, zien die dat niet zitten. In een sociaal wooncomplex voor senioren heb ik ook een aantal mensen gesproken die eerst een bad hadden, maar waar de sociale verhuurder dit liet vervangen door een douche. Alleen waren dat douches met een hoge opstap die daarenboven nog eens spekglad is. Van de regen in de drop met andere woorden. Het was een grote frustratie voor deze mensen.

Het is niet nieuw, maar we stellen opnieuw vast dat de relatie tussen de huurders en verhuurders niet optimaal is. Zowel sociale als private huurders geven aan dat het weken of maanden kan duren voor iets hersteld wordt. Als de hersteldienst van de sociale huisvestingsmaatschappij aangesproken wordt, dan kost het volgens de huurders ook snel veel geld. Daarnaast heb je de discussie over wie de kost moet dragen.

 

Thuis wonen en daar de zorg organiseren blijkt niet altijd de beste oplossing. Zijn residentiële voorzieningen dan het antwoord?

Volckaert: De residentiële zorg zoals die nu bestaat, is voor zeer veel mensen ontoereikend, onbetaalbaar en gewoon niet gewenst. Onder residentiële ouderenzorg mag je in de praktijk woonzorgcentra of assistentiewoningen verstaan. Er wordt wel eens over alternatieve vormen gesproken, maar er zijn er nog niet veel en die zijn evenmin gekend.

Ook dat is een huizenhoog cliché en de Covid19-ervaring zal daar geen afbreuk aan doen, maar onze respondenten vinden woonzorgcentra geen optie. Om het met een boektitel te stellen, het zijn “de wachtkamers van de dood”. Van alle mensen die ik heb gesproken, zijn er maar enkelen die er zouden willen wonen. Bij sommigen spookt het beeld van het oude rusthuis door het hoofd. Maar ook de aanwezigheid van mensen met een hoge zorggraad, wat te maken heeft met het financieringssysteem, schrikt af. Omdat de woonzorgcentra er een hogere tegemoetkoming voor krijgen, resideren er vooral mensen met zware zorgnoden en lijken veel woonzorgcentra eerder op ziekenhuizen dan op woonleefgemeenschappen. Daaruit volgt het beeld van woonzorgcentra als sterfhuizen. De coronacrisis versterkt dit beeld nog.

Assistentiewoningen zijn aangepaste appartementen maar daar zijn onze respondenten zeer kort over: ze mogen dan wel aangepast zijn, ze zijn zeer duur, te duur. Dat is dus niet echt een haalbare optie voor armere ouderen.

 

Wat kan dan wel gebeuren?

Volckaert: Wat al heel veel steek zou houden, is dat appartementen die nu gebouwd worden, gewoon aangepast zijn. Zolang die ook betaalbaar zijn natuurlijk. Dat hoeven geen assistentiewoningen te zijn zoals we ze vandaag kennen, maar het is wel verstandig om die appartementen te groeperen. Om niet, zoals nu het geval is, de zorgverleners steeds van het ene naar het andere huis te laten rijden. Je kan de zorg zo veel beter en efficiënter te organiseren.

Ook in groep wonen is een optie, al komt dat nog altijd weinig voor. Bij de oudere huurders in de stad was daar behoorlijk wat animo voor. Maar het is gevaarlijk om dit model zomaar naar voor te schuiven als de oplossing. Het is niet omdat je zorg nodig hebt, dat je per se in groep moet gaan wonen.

 

Nieuw boek: ‘Oud, arm en huurder’ kost €29 en wordt uitgegeven door Gompel&Svacina. Je kan het hier bestellen.

Eerder verscheen bij uitgeverij Garant van dezelfde auteurs: ‘Ouder worden op het Vlaamse platteland. Over zorg, wonen en ruimtelijk ordenen in dun bevolkte gebieden.

Naar aanleiding van de coronacrisis besliste de Vlaamse regering om uithuiszettingen op te schorten tot 17 juli. Eind deze week eindigt deze maatregel. Nochtans is het coronavirus nog helemaal niet overgewaaid. Laat staan de sociaaleconomische consequenties hiervan.

 

Blijf in uw kot

Toen het duidelijk werd dat het coronavirus ook in ons land voet aan grond kreeg, galmde de boodschap ‘blijf in uw kot’  door onze radio en televisie. Behoorlijk snel besliste onze Vlaamse regering om uithuiszettingen niet langer te laten plaatsvinden. Als je in je kot moet blijven, dan mag je er ook niet uitgezet worden. Een logische redenering.

Er werd toen beslist om de maatregel in te stellen tot 17 juli, in de hoop dat het virus dan overgewaaid zou zijn en dat de sociaaleconomische gevolgen zouden meevallen. Dat bleek twee maal fout gedacht. Het coronavirus waart nog steeds rond en de sociaaleconomische gevolgen zijn nu al niet te overzien. Laat staan dat er nog een tweede golf zou losbarsten.

 

Huurtoelage

De beste preventie op uithuiszetting is de betaalbaarheid van de woning verzekeren. Daar waar eigenaars-bewoners kunnen rekenen op uitstel van afbetaling van hun lening, werden de private huurders in de kou gelaten. Een breed gedragen oproep voor een huurtoelage voor getroffen en kwetsbare private huurders viel in dovemansoren.

Gezinnen en alleenstaanden die noodgedwongen de huur niet meer konden/kunnen betalen, komen niet alleen in de financiële problemen, maar dreigen nu dus ook opnieuw hun woonst te verliezen. Ze krijgen niet eens de tijd om de eventueel opgebouwde huurschuld opnieuw aan te zuiveren.

We verwachten op korte termijn heel wat uithuiszettingen, maar ook op langere termijn zal het aantal uithuiszettingen hoger liggen. De inkomens van veel gezinnen zullen dalen, terwijl de huur even hoog blijft. Onze beleidsmakers en de minister van Wonen zijn zich daar terdege van bewust, want zelfs in hun eigen beleidsdocumenten lezen we ook dat ze een toename van uithuiszettingen verwachten. Een daadkrachtig antwoord daarop blijft echter uit.

 

Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen

Minister van Wonen Matthias Diependaele riep op tot solidariteit van verhuurders en versoepelde het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen. Een grootschalige bekendmakingscampagne bleef echter uit. Recent besliste minister Diependaele wel om extra middelen te voorzien voor de sociale verhuurkantoren. Met die centen kunnen ze prospectiemedewerkers aanwerven om hun aanbod te verhogen. Dat is een goede zaak, maar komt veel te laat. Eerst moeten deze medewerkers nog aangeworven worden. Daarenboven is het geen extra aanbod, maar een compensatie voor het minder inhuren gedurende de lockdown. Kortom, voor het najaar hoeven we niet te rekenen op meer aanbod, maar ondertussen komen vanaf 17 juli wel mensen op straat te staan.

Dat het aflopen van dit moratorium midden in het verlof valt, is extra moeilijk te verteren. Zowel omdat de zorgen voor gezinnen in een vakantieperiode onoverzienbaar worden, maar ook omdat het opvangnetwerk op veel plaatsen op minder capaciteit draait. Dat betekent dat net op het moment dat we een piek in de uithuiszettingen zullen krijgen, ook net een dal in de hulpverleningscapaciteit zullen kennen.

 

Verlenging opschorting

Omdat dit scenario absoluut onverteerbaar is, eisen wij dat het moratorium op uithuiszettingen wordt verlengd, zoals in diverse regio’s en landen reeds het geval is. Ook de VN-ambassadeur voor het recht op wonen stelt trouwens dat zo’n moratorium tot 6 maanden na de crisis zou moeten gelden. Grijp die extra tijd ook aan om een beleid te voeren waarbij ook huurders beter ondersteund worden, zodat zoveel mogelijk uithuiszettingen vermeden kunnen worden.

De gemiddelde sociale huurprijs is gestegen met 26,63 euro. De nieuwe berekening van de sociale huurprijzen zorgt voor een gemiddelde reële stijging van 11,5 euro. De rest is te wijten aan de inflatie, een stijging van het inkomen of een wijziging van de gezinssamenstelling met impact op de huurprijs. Onder die gemiddelde stijging zien we echter grote verschillen bij de individuele sociale huurders. Vooral de meest kwetsbare sociale huurders krijgen het hard te verduren.


Er vonden op 1 januari 2020 drie belangrijke wijzigingen plaats in de nieuwe berekening. De marktwaarde van de sociale huurwoningen wordt anders berekend, er worden meer inkomens meegeteld en voor sommige woningen wordt een energietoeslag aangerekend.

De administratie Wonen-Vlaanderen maakte een rapport op over de gevolgen van de nieuwe huurprijsberekening voor sociale huurwoningen verhuurd door sociale huisvestingsmaatschappijen. Het Vlaams Huurdersplatform, de huurdersbonden en VIVAS stuurden daar al langer op aan. Meer zelfs, het zou van goed bestuur getuigen om deze oefening te maken vóór de regels aangepast zouden worden, zodat het beleid meteen de (ongewenste) effecten mee in rekening kon brengen.

Het rapport levert een aantal antwoorden, maar roept ook nieuwe vragen op. We gaan hieronder iets dieper in op de belangrijkste effecten.

Marktwaardes
De gemiddelde marktwaarde in 2019 bedroeg, aangepast voor inflatie naar 2020, 635,02 euro. Op basis van de nieuwe berekening van de marktwaardes in 2020, stijgt de gemiddelde marktwaarde tot 647,48 euro. Dat is een stijging met 2,0% boven de inflatie, wat neerkomt op 12,46 euro. Dat lijkt misschien niet zoveel, maar bij dit gemiddelde worden ook de dalende marktwaardes meegerekend. Wanneer we enkel kijken naar die marktwaardes die stijgen, dan komt dit neer op een gemiddelde stijging met 84,68 euro. Als we uitsplitsen naar type woning dan stellen we vast dat uitgerekend de studio’s de scherpste gemiddelde stijging noteren (+11,4%) tegenover +4,2% voor appartementen en -0,5% voor woningen.

We stellen vast dat de laagste marktwaardes het meest stijgen. De laagste 10% marktwaardes stijgen zelfs met 31%, van 389 naar liefst 508 euro. De absolute meerderheid van de marktwaardes ligt nu tussen 500 en 750 euro. Het aandeel marktwaardes onder de 450 euro zakt van 11% naar 3%.


Nochtans weten we dat een behoorlijk aandeel sociale huurwoningen van bedenkelijke kwaliteit is. Het Groot Woononderzoek (2013) wees uit dat liefst 44% van de sociale huurwoningen niet beantwoordde aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Het aandeel woningen van slechte tot zeer slechte staat is van 2013 (Groot woononderzoek) naar 2018 (Woonsurvey) al bij al beperkt gedaald, namelijk van 19% naar 17%.


Dat weerspiegelt zich onvoldoende in de berekening van de marktwaardes. Locatie weegt duidelijk te zwaar door in de berekening. De nieuwe berekening heeft globaal gezien de laagste marktwaardes naar boven bijgesteld en de hoogste naar beneden bijgesteld. De stijging van de 10% laagste marktwaardes zorgt ook voor stijgende minimale huurprijzen. Voor deze woningen zal die gemiddeld stijgen van 155€ naar 189€. Een stijging met 34€ dus. Jammer genoeg bevat de studie geen cijfermateriaal over de evolutie inzake het aantal en aandeel huurders dat de minimale huurprijs betaalt (in 2019 en 2020), noch de evolutie inzake de gemiddelde waarde in 2019 en 2020.


We moeten tevens vaststellen dat recente woningen gemiddeld dalen in marktwaarde, maar dat oudere woningen vooral stijgen. Een mogelijke hypothese is dat een aantal sociale huisvestingsmaatschappijen zelf de marktwaardes van hun woningen te hoog hadden ingeschat. Het meer objectieve en transparante systeem zou dit nu moeten voorkomen.

Patrimoniumkorting
Heel wat sociale huurders krijgen tevens een patrimoniumkorting. De hoogte daarvan is afhankelijk van de marktwaarde. Hoe hoger de marktwaarde, hoe lager de patrimoniumkorting. Zoals gesteld stijgt het gemiddelde van de laagste 10% marktwaardes van 389 euro tot 508 euro. Maar de daaraan gekoppelde patrimoniumkorting daalt daardoor van 110 euro naar 72 euro. Meteen een verschil van 38 euro per maand.


Het rapport belicht ons inziens onvoldoende het effect van stijgende marktwaardes die automatisch leiden tot lagere patrimoniumkortingen. Het blijft dan ook de vraag hoeveel huurders vroeger een patrimoniumkorting kregen en nu niet meer. En wat is het gemiddeld bedrag daarvan binnen zowel de oude als de nieuwe regeling?

Inkomens
In januari ontstond een storm aan protest omdat de inkomens van inwonende personen met een handicap volledig werden meegerekend. Begin maart stuurde de Vlaamse regering bij omdat het armoederisico bij deze doelgroep te groot was geworden en omdat deze doelgroep extra zorg nodig heeft. De minister vond dat huurders, die aan hun volwassen gezinsleden met een beperking mantelzorg en onderdak bieden, eerder beloond moeten worden dan financieel benadeeld te worden. Uit de analyse blijkt dat het over 2.580 huishoudens ging. De bijsturing geeft zo aanleiding tot een verlaging met gemiddeld 30% van het gezinsinkomen en dus een serieuze huurprijsverlaging.


Deze redenering werd echter niet doorgetrokken voor inwonende ouderen. 685 inwonende 65+’ers krijgen namelijk gelijkaardige stijgingen te verduren. Nochtans hebben ook zij een verhoogd armoederisico en is (mantel)zorg vaak de reden van inwoonst. Het is koffiedik kijken waarom de Vlaamse Regering hier geen oplossing voor zocht.


Ook de inkomens van inwonende kinderen tot 25 jaar zonder kinderbijslag worden nu volledig meegenomen in de huurprijsberekening. Nochtans is het gemiddeld inkomen van deze kinderen maar 5.541,87 euro. Het feit dat deze inkomens worden meegeteld ondergraaft de familiale solidariteit omdat het werk van het inwonend kind meteen leidt tot een hogere sociale huurprijs. Zelfs vanuit maatschappelijke oogpunt valt het aan te moedigen dat deze kinderen eerst een tijdje thuis blijven wonen. Indien zij zelf een eigen sociale huurwoning zouden huren, waar ze recht op zouden hebben gezien hun lage inkomen, dan zou de maatschappelijke kost namelijk veel hoger oplopen. Ook hier zou een vrijstelling gepast zijn, of toch minstens een overgangsperiode waarin de jongere een stabiel inkomen kan verwerven en tevens een klein spaarpotje kan aanleggen.

Energiecorrectie
Sociale huurwoningen die een betere energiescore hebben dan wat in 2005 de norm was, krijgen een energietoeslag. Ongelooflijk maar waar, maar de hoogte van de energietoeslag kan voor een deel van de sociale huurwoningen nog niet berekend worden omdat gegevens ontbreken. Het is onverdedigbaar dat huurders in het duister moeten tasten over een element van hun huurprijs. Voorlopig moeten sommigen dus een toeslag betalen op basis van schattingen. Later volgt dan de afrekening. Het betekent bovendien dat de cijfergegevens hierover nog zeer voorlopig en voorbarig zijn.


Volgens het rapport zouden 18.175 sociale huurders een energietoeslag betalen van gemiddeld 11,68 euro. De toeslag dient om energetische woningen die minder verbruiken, aan te moedigen. Gezien de technologische evolutie is de norm van 2005 nu reeds achterhaald. Het mag duidelijk zijn dat deze norm in de tijd zal moeten verschuiven. Wanneer energiescores blijven verbeteren, wat verwacht mag worden, dan zullen we stapsgewijs voor lagere energiescores geen vergoeding meer mogen aanrekenen en dit enkel voorbehouden voor hoogste energiescores. De woningen met een slechte energetische score zouden tevens een energiekorting moeten krijgen, zoals trouwens aanvankelijk de bedoeling was.

Effecten op de reële huurprijs
Van de sociale huurders die hun huurprijs zien stijgen, met uitzondering van de 20% hoogste inkomens onder de huurders, weten we dat de stijging gemiddeld 22 tot 30 euro per maand is. Dit is een reële stijging bovenop de inflatie. Het feit dat de stijging in euro’s voor al deze inkomens gelijkaardig is, betekent dus dat de laagste inkomens procentueel de grootste stijging ervaren.


De nieuwe huurprijsberekening is objectiever en transparanter, maar niet automatisch rechtvaardiger. Het valt niet uit te sluiten dat de sociale huurschatter, net als de huurschatter voor de private huurmarkt, de perverse marktwerking in de onderste regionen van deze markt weergeeft. Net daar zien we een wanverhouding tussen huurprijs en woonkwaliteit.


Het nieuwe systeem zorgt zonder correcties voor een averechtse herverdeling onder de sociale huurders, waarbij de meest kwetsbare huurders met de laagste inkomens het meest worden getroffen. Dat kan er voor zorgen dat de betaalbaarheid voor deze sociale huurders nog minder gegarandeerd wordt. Nu reeds heeft 34% van de sociale huurders (2018) een resterend inkomen onder de budgetnorm, wat inhoudt dat deze groep sociale huurders na het betalen van de huur te weinig overhoudt om menswaardig te leven. Hoe groot wordt deze groep na doorvoering van deze wijzigingen? Mogelijks betekent dit dat ons sociale huurmodel er minder goed in zal slagen om het armoederisico terug te dringen. En dat kan toch niet de bedoeling zijn?

Wat vragen wij na het lezen van dit rapport?
We vragen tevens een beleidsfilosofie over de sociale huurprijzen op lange termijn. We maakten daaromtrent een dossier op, dat u hier kunt lezen.

Eind december kregen duizenden sociale huurders hun nieuwe huurprijsberekening in de bus. Velen onder hen moesten van de ene dag op de andere een pak meer huur betalen. Dat zorgde voor veel wrevel. En dat heeft ook de ombudsman geweten. We vragen aan Bart Weekers, Vlaams ombudsman, wat de belangrijkste vaststellingen waren en wat de ombudsman kan betekenen voor sociale huurders.

Met wat soort vragen komen de mensen en meer specifiek sociale huurders bij jullie terecht?

Mensen komen met allerlei vragen bij ons terecht. Als de ombudsman bevraagd wordt heeft dit vaak te maken met centen en facturen. Er komen meer en meer klachten binnen over de gezinswoning. Bij private huurders en eigenaars gaat het dan vaak over het mislopen van bepaalde premies. In de sociale huur blijven huurlasten een grote bron van onvrede. De huurprijs mag dan wel lager zijn, maar de totale woonkost kan tegenvallen op het einde van de maand door de hoge huurlasten. Ook over wie moet opdraaien voor de kosten voor onderhoud en herstellingen komen veel vragen binnen.

Wij behandelen vragen en klachten waar de overheid voor iets tussen zit. Als je vaatmachine stuk is, daar hebben we natuurlijk niets mee te maken. Het is ook de bedoeling dat je eerst met je klacht naar de organisatie zelf gaat. In dit geval de sociale huisvestingsmaatschappij. Als ombudsman moedigen we de mensen altijd aan om deze stap alsnog eerst te zetten. Als je dan nog niet tevreden bent, kan je bij ons terecht.

 

Wat doet u met concrete vragen en klachten?

Bemiddelen in concrete klachten is één van de belangrijkste taken van de ombudsman. De ombudsman staat op een geëngageerde manier tussen de partijen. Een ombudsman kiest geen partij. Hij luistert naar beide partijen en probeert samen tot een goede oplossing te komen.

Een klacht is een teken van een vertrouwensbreuk. Dat heeft vaak te maken met slechte communicatie of een misverstand. Dat willen we snel oplossen en daarom hechten we veel belang aan een minnelijke oplossing van conflicten. Hier willen we een meerwaarde bieden.
Soms is onvrede eenvoudig aan te pakken door beter te informeren, dingen in andere woorden uit te leggen of door wat meer ontvankelijk te zijn en te kijken of er binnen de grenzen van de wettelijkheid oplossingen kunnen gevonden worden.

 

Kan je een situatie noemen waarin je tot een goede oplossing bent gekomen?

Bij verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen is het een algemene regel om bij renovatie van de woning de badkamer uit te rusten met een douche. Om medische redenen had een bewoner de behoefte om toch een badkamer met ligbad te hebben. Dit bad werd ook geweigerd door de klachtenbehandelaar van SHM. Na tussenkomst van ons kreeg de bewoner alsnog gehoor voor zijn argumenten en werd er bij de renovatie voorzien in een ligbad. De betrokken sociale huurder heeft ons onlangs bedankt want die werken zijn nu effectief achter de rug.
Wij hebben hier niet het algemeen beleid in vraag gesteld. Wel vragen we dat ook bij wijs beleid modaliteiten voorzien worden om te kunnen afwijken indien daar goede redenen voor zijn. Dit is ook een oproep aan de huurders: wordt niet moedeloos als je niet direct gehoor krijgt bij je sociale verhuurder.

 

Eind 2019 – begin 2020 kregen jullie veel vragen over de nieuwe huurprijsberekening. Over hoeveel dossiers gaat dit dan en wat zijn de belangrijkste vaststellingen?

Formeel hebben we een 80-tal klachten ontvangen. Hier zitten ook klachten tussen die over meer dan één dossier handelde. Eentje ging bijvoorbeeld ineens over 45 personen. Dit lijkt misschien niet zo veel maar het was snel duidelijk dat de uitwerking van de nieuwe sociale huurprijsbepaling heel wat onvrede opwekte. We hebben van vele van deze huurders zowel de oude als de nieuwe berekeningsbladen ontvangen. Het was duidelijk dat er iets aan de hand was.

Ten eerste werd er veel te laat gecommuniceerd over de concrete huurprijs voor de huurders. De ‘terugtelkalender’ heeft niet gewerkt. Een goede beleidsmaker kijkt vooruit. Als hij tegen 1 januari wijzigingen wil doorvoeren, zorgt hij voor een stappenplan waarin ook het tijdig en concreet communiceren over de wijzigingen een plaats moet krijgen. Dit is hier duidelijk niet gebeurd. Niet dat er een wet bestaat die bepaalt wanneer de huurder een brief in de bus moet krijgen met de concrete nieuwe huurprijs. Maar het getuigt van onbehoorlijk bestuur om sociale huurders enkele dagen voor 2020 (en sommigen zelfs nog later) een onaangename kerstwens te sturen: in heel wat gevallen een fikse stijging van de huurprijs te betalen vanaf 1 januari.

We hebben ook al snel beslist om hier niet individueel in tussen te komen. Maar dit globaal te benaderen.

 

Als u de dossiers niet individueel behandelt, wat kan u dan wel betekenen voor de huurders?

De meeste huurders kwamen bij ons terecht omdat hun huurprijs sterk gestegen was. Ze kwamen niet zozeer met een concrete vraag. Eerder vanuit emotie. Naast bemiddelen en oplossingen zoeken voor een individueel probleem, formuleren we ook aanbevelingen aan het beleid. Als we merken dat er ergens een probleem is. We hebben immers ook een aanbevelingsbevoegdheid.

We hebben, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de huurdersbonden, geen uitstel gevraagd om deze wijzigingen door te voeren. Wij kiezen niet de kant van de huurder, maar ook niet van de verhuurder.

We hebben ons in dit dossier gefocust op de procedure van de marktwaarde. Hier is ons inziens nog nood aan verfijning. Het klachtenbeeld van gezinnen met personen met een handicap was ook bij ons duidelijk aanwezig. We voelden al snel aan de maatschappelijke en vooral de politieke reacties dat ze het al aan het opnemen waren voor deze categorie van huurders. We hadden er ook wel vertrouwen in dat hier iets mee gedaan zou worden. Daarom dat we er voor gekozen hebben om te zwijgen en dit debat niet extra te verzwaren.

Dit geldt ook voor de energiecorrectie. We hebben dit niet opgenomen en hebben er voor gekozen om ons te focussen op de marktwaarde.

 

U verwijst naar de nood aan verfijning van de schattingstool. Kan u dit nog wat meer verduidelijken?

Ik snap en apprecieer wel dat de huidige regeling de marktwaardebepalingen tracht te verbeteren en te objectiveren. Maar bij analyse bleek dat er veel minder kenmerken meegenomen werden dan bij de private huurschatter. Ook blijkt het systeem niet al te transparant te zijn omdat sociale huurders niet altijd zicht hebben op de woningkenmerken die worden ingegeven in de tool.

Ik ga regelmatig op plaatsbezoek in sociale wijken en woningen en daar hangt soms een zekere soort troosteloosheid. In de praktijk voel je aan dat een aantal van die kenmerken wel degelijk een invloed hebben op de waarde van de woning. Zo wegen de reële omgevingskwaliteit van de betrokken woningen of van gemeenschappelijke delen (inkomhall/lift/binnenpleintjes), de omgevingshinder en de samenlevingsproblematieken onvoldoende in het schattingsmodel.

Verder stellen we ook vast dat de rechtsbescherming ongelijk is. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen een correctie vragen op de huurprijs die bepaald wordt door de schattingstool. Huurders kunnen dit niet. Wij pleiten voor meer gelijkwaardigheid. Ik vind het belangrijk dat ook huurders kunnen vragen om de marktwaarde in bepaalde gevallen te laten herzien met maximaal 10% en niet enkel de verhuurder zoals dit nu bepaald is.

De Minister van Wonen zegt dat dit niet nodig is. Hij verwijst hierbij naar de sociale functie van de sociale huisvestingsmaatschappij en dat huurders altijd bij de SHM terecht kunnen als ze het niet eens zijn met de nieuwe marktwaarde. Ik ben het daar niet mee eens. Het is niet dat we geen vertrouwen hebben in de sociale huisvestingsmaatschappijen, maar waarom de mensen niet de kans geven om deze vraag zelf te stellen? Het is niet meer dan correct dat ook huurders via een laagdrempelige procedure deze mogelijkheid zouden krijgen.

 

We horen soms dat sociale huisvestingsmaatschappijen schrik hebben dat er duizenden aanvragen van sociale huurders zouden komen die tot niets leiden.

Het is niet zo dat, omdat er een procedure is uitgewerkt, dat mensen deze te pas en te onpas gaan gebruiken. Het geeft de mensen daarentegen vertrouwen. Als er procedures zijn uitgewerkt, kan je er gebruik van maken. Na een eerste prospectie komt soms ook het besef dat verhaal indienen niet nodig is.

Aan het beleid en de sociale huisvestingsmaatschappijen wil ik zeggen dat ze niet bang hoeven te zijn van klachtenprocedures. Dat kan ook een bevestiging van het lopende proces zijn. Vergelijk het met de kanarie in de koolmijn. Zonder de kanarie weet je niet of er voldoende zuurstof is. Wel, zonder klacht, heb je soms ook geen weet van het probleem.

Ik ga niet zo ver om te zeggen dat een klacht een cadeau is. Maar als je in je ongelijk wordt gesteld, dan moet je toch nog eens naar het proces kijken.

 

Wij vinden dat ook de kwaliteit van de woning te weinig doorweegt in de tool. Zo zijn er voorbeelden van verouderde en slecht onderhouden woningen die gerenoveerd of gesloopt zullen worden en waarbij huurders door stijging van de marktwaarde tot honderd euro meer moeten betalen. Zijn hierover concrete klachten binnengekomen?

Zoals reeds eerder gezegd hebben we weinig heel concrete vragen of klachten binnengekregen. Veel klachten waren beperkt tot de opmerking dat de huurprijs verhoogd was. We hebben er dan ook snel voor gekozen om dit beleidsmatig aan te pakken en niet dossier per dossier. Dit betekent niet dat dit in de toekomst bij een concrete vraag alsnog kan gebeuren.

 

Uit het analyserapport van Wonen Vlaanderen blijkt dat mensen met een laag inkomen geconfronteerd worden met (procentueel) de hoogste huurprijsstijgingen. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen voor deze huurders. Wat is uw standpunt hierover?

Over sommige zaken spreek ik me niet uit. Mijn rol is hier voorlopig gespeeld. Het is aan het middenveld om deze zaken verder op te nemen. Het is belangrijk om met dit verhaal verder te gaan. Maar niet voor ons. Wij zijn dan aandachtige toehoorders van dit maatschappelijk debat.

 

Om af te ronden nog een laatste vraag: is er nog iets belangrijk dat u wil meegeven aan de sociale huurders, verhuurders en beleidsmakers?

Geloof in kracht van de mensen op het terrein. Versta elkaar. Communiceer met elkaar. We worden te veel bevraagd door mensen die nog niet met elkaar gesproken hebben.

De coronacrisis slaat hard toe. Niet enkel op gezondheidsvlak, maar ook sociaal. Wie zijn inkomen ziet dalen of zelfs wegvallen, kan financieel snel in de problemen komen. Het was voor veel huurders al huur betalen met het water aan de lippen. Wat kan je als huurder doen om toch niet te verdrinken?

1. Ga het gesprek aan met uw verhuurder
Het kan niet genoeg benadrukt worden. Zodra je denkt in de problemen te komen om de huur te betalen, laat je dit best meteen weten aan de verhuurder. De kans dat daardoor wat meer begrip voor je situatie ontstaat, is reëel. Je kan aan je verhuurder vragen om in deze periode een korting toe te kennen of minstens om de betalingen van een deeltje van de huur uit te stellen. Weet wel dat de verhuurder niet verplicht is om zich inschikkelijk op te stellen. Af en toe zien we toch solidariteit bij verhuurders. Gaat je verhuurder hiermee akkoord, vraag dan om dit op papier te zetten met een handtekening of om het akkoord te bezorgen via e-mail.

Omdat de huur meteen een groot bedrag bedraagt, is het misschien een verleidelijk idee om de volledige maandelijkse huursom niet te betalen. Dat raden we echter niet aan. Het is beter om toch al een deel te betalen, waarbij je uiteraard nog voldoende overhoudt om te leven. Je verwittigt dan je verhuurder, liefst via email, dat je geconfronteerd wordt met inkomensverlies ten gevolge van de coronacrisis. Geef meteen ook mee dat je ondertussen wel een maandelijks bedrag van € …,..  zal betalen. Geef tevens aan dat je zo snel mogelijk de betalingsachterstand zal wegwerken en dat je hiervoor een afbetalingsplan zal bezorgen, waarin je aangeeft met welk maandelijks bedrag je de schuld zal aanzuiveren.

De kans is redelijk dat dit je verhuurder wat gerust zal stellen. Mocht je verhuurder dit toch niet naar waarde kunnen schatten, weet dan dat hij naar de vrederechter moet stappen als hij hier sancties zoals de ontbinding van de huurovereenkomst zou willen aan verbinden.

2. Aanvullende steun of leefloon bij het OCMW
Wanneer de achterstal aanzienlijk dreigt te worden en je geen middel ziet om aan de nodige inkomsten te komen, kan je terecht bij het OCMW in je gemeente of stad. Verschillende OCMW’s laten weten dat ze in deze periode veel meer aanvragen zien binnenkomen. Tal van mensen komen namelijk niet in aanmerking voor tijdelijke werkloosheid maar zitten wel in de financiële problemen (flexi-jobs, mensen in de horeca, cultuursector en evenementenindustrie, interimwerknemers, ….). Schaam je dus zeker niet om je te informeren bij het OCMW. Misschien heb je recht op bijkomende financiële steun of voor een leefloon. Vraag ook uitdrukkelijk aan het OCMW of je in aanmerking zou komen voor een tussenkomst van het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen (zie hieronder).

3. Doe een aanvraag bij het ‘fonds ter bestrijding van uithuiszettingen’
Eens je huurachterstal meer dan twee maanden huur zou bedragen, dan kan je vanaf 1 juni 2020 een aanvraag indienen bij het huurgarantiefonds. Alleen voor de huurachterstal die werd opgebouwd sinds april 2020 wordt een voorstel uitgewerkt. Huurachterstal slaat zowel op achterstallige huur als op achterstallige kosten en lasten.

Als huurder kan je hiervoor langsgaan bij je lokaal OCMW. Zij zullen bekijken of je in aanmerking komt voor het fonds. Wanneer het OCMW deze aanvraag goedkeurt, zullen zij meteen de helft van de achterstal afbetalen aan de verhuurder, met een maximum van 1.250€. Ondertussen wordt in samenspraak met het OCMW een afbetaalplan opgemaakt met de huurder. Deze afspraken worden in een overeenkomst gegoten met de drie partijen: het OCMW, de huurder en de verhuurder. Die laatste moet zich er namelijk toe verbinden dat hij geen gerechtelijke stappen onderneemt zolang de afspraken uit de overeenkomst worden nageleefd.


4. Coronahuurtoelage
Bovenstaande maatregelen zijn echter geen oplossing ten gronde. Mogelijks zie je binnenkort je inkomen wel weer stijgen tot het normale niveau, maar zelfs dan is het geen evidentie om er nog eens de afbetaling van achterstallige huur bij te nemen. Zeker niet voor wie hoe dan ook al moeite heeft om de huur te betalen.

De beste maatregel om er voor te zorgen dat er geen huurachterstal ontstaat, is te zorgen dat de huur betaalbaar is. De overheid kan dit perfect organiseren door aan kwetsbare huurders een coronahuurtoelage toe te kennen. Armoedebestrijdingsexperten zijn het erover eens dat dit een zeer efficiënt middel zou zijn om in coronatijden kwetsbare huurders te ondersteunen en armoede te bestrijden. De Vlaamse Regering ging evenwel niet in op deze vraag.


Heeft u nog vragen, aarzel dan niet om contact te nemen met uw huurdersbond.

Het kan natuurlijk altijd beter, maar ons sociaal huursysteem heeft alles in zich om het recht op wonen te verwezenlijken. Dat stelt Tom Vandromme, onderzoeker aan de Universiteit Antwerpen. Hij wijdde zijn doctoraat aan ons sociaal huursysteem. Dat doctoraat verschijnt nu ook in boekvorm. Wij konden auteur Tom Vandromme strikken voor een interview.

 

U heeft sinds decennia het meest complete en diepgravend onderzoek naar sociale huur uitgevoerd. Maar hoe kom je erbij om net dat thema te onderzoeken?

Ik was al een tijdje actief in de academische onderzoekswereld rond wonen. Na verloop van tijd groeide het idee om een doctoraat te schrijven dat over het woonrecht zou gaan. Het eerste idee was om het te hebben over de verschillende instrumenten ter verwezenlijking van het grondrecht op wonen. Maar dat bleek al snel te ambitieus. Ik moest dus focussen. De promotor die voor zo’n doctoraat in aanmerking kwam, was professor Bernard Hubeau. Hij stelde vrij snel voor om het over sociale huur te hebben. Net omdat er, behalve wat professor Hubeau zelf schreef, quasi niks over sociale huur beschikbaar was.

 

Maar ‘sociale huur’ is nog altijd heel ruim. Wat heb je eigenlijk precies onderzocht?

Het sociaal huurstelsel. Voornamelijk de rechtsverhouding tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren enerzijds en de (kandidaat-)huurder anderzijds. Ik onderzoek hoe dit het beste vorm krijgt vanuit het grondrecht op wonen.

 

En die verhouding tussen sociale verhuurders en huurders wordt bepaald door onze overheid?

Er zijn twee niveau’s. Je hebt de regelgeving die de overheid maakt, maar je hebt ook de manier waarop de sociale verhuurders die regelgeving uitvoeren. Zowel de vormgeving van het sociaal huurstelsel als de implementatie ervan door de sociale verhuurder moeten dus in lijn liggen met het grondrecht op wonen.

 

Laten we ingaan op dat eerste aspect. Slaagt onze overheid erin om regels te maken die voldoen in het licht van het recht op wonen?

Het sociaal huurstelsel zoals het nu in de regelgeving is vormgegeven ligt vrij goed in lijn met het recht op wonen. De manier waarop het is uitgewerkt zorgt ervoor dat je een duidelijke doelgroep hebt, dat de woningen eerlijk worden toegewezen, dat de huurprijs in principe betaalbaar is door de koppeling met het inkomen, dat er rechtsbescherming is bij het einde van de huurovereenkomst en zo meer.

Het sociaal huurstelsel is, mits het maken van een aantal bemerkingen, in overeenstemming met het grondrecht op wonen. Het grote probleem zit natuurlijk in het beperkte aantal sociale huurwoningen, waardoor dat grondrecht maar voor een zeer beperkt aantal mensen kan gerealiseerd worden. De overheid investeert veel in de uitbreiding van het sociaal huuraanbod, maar moet dus meer dan één tandje bijsteken om het aantal sociale huurwoningen te verhogen. Want het recht op wonen wordt natuurlijk niet verwezenlijkt voor al wie op de wachtlijst staat en waarvan de overheid zelf heeft gezegd dat ze in feite recht hebben op een sociale huurwoning.

 

Je benoemde een aantal bouwstenen voor een rechtvaardige sociale huur. Laten we op enkele ervan ingaan. Eén van de kenmerken van de sociale huur is dat er op een objectieve manier wordt toegewezen. Toch wordt dat niet altijd zo aangevoeld. Er zijn behoorlijk wat vragen van mensen die het gevoel hebben dat ze voorbijgestoken worden door anderen. Klopt dat gevoel dan niet?

Het regelgevend kader voor toewijzingen is momenteel in overeenstemming met het recht op wonen. Het vertrekt vanuit de woonbehoeftigheid van de doelgroep, waarbij iedereen die aan de voorwaarden voldoet een woning zou moeten krijgen. De toewijzingsregels verdelen dan de schaarse woningen die er zijn. Het is dus jammer genoeg een verdeling van schaarste.

Maar dan moet je twee uitgangspunten hanteren. Enerzijds moet iedereen van de doelgroep een woning kunnen krijgen, maar anderzijds zijn er binnen die doelgroep nog specifieke kandidaat-huurders die iets meer woonbehoeftig zijn en dus nog iets sneller een sociale huurwoning nodig hebben dan anderen. Op zich houdt het huidig stelsel daar allemaal rekening mee. Het basisidee is chronologie. Iedereen komt in de volgorde dat men zich inschrijft aan de beurt. Maar er zijn ook afwijkingen met voorrangen, waardoor bepaalde mensen toch sneller aan de beurt komen. Vanuit die optiek zit het systeem goed in elkaar.

Maar het toewijzingssysteem is wel redelijk ingewikkeld, waardoor het voor de kandidaat-huurder op de wachtlijst misschien niet duidelijk en transparant is hoe die toewijzingen verlopen. Ik kan mij dan wel voorstellen dat mensen op de wachtlijst het gevoel krijgen dat er sprake is van willekeur.

 

Het systeem zit dus rechtvaardig in elkaar, maar door de complexiteit en het gebrek aan transparantie kan het als oneerlijk ervaren worden. De vraag is natuurlijk of het systeem rechtvaardig zal blijven. Uit de beleidsplannen blijkt dat de huidige regering wil uitgaan van chronologie en minder van woonbehoefte. Is dat een gevaar voor ons sociaal huurstelsel?

Het regeerakkoord stelt inderdaad een hervorming van het toewijzingssysteem in het vooruitzicht. We zullen moeten zien hoe het concreet vorm zal krijgen, maar zoals ik daarnet zei moet het, om in overeenstemming met het recht op wonen te zijn, altijd dit dubbel spoor bevatten. In principe is chronologie een goeie vertrekbasis. Want als je veel wachttijd hebt dan toont dat ook de duurzame woonnood aan. Maar daarnaast zijn er bepaalde profielen van kandidaat-huurders waarvan het gerechtvaardigd is dat ze voorrang krijgen op andere mensen met woonbehoefte. Daar moet het systeem ook altijd rekening mee houden. Dus een systeem dat enkel op chronologie toewijst is volgens mij niet in overeenstemming met het grondrecht op wonen.
Dat hangt samen met het gelijkheidsbeginsel dat stelt dat gelijke situaties gelijk behandeld worden, maar ook dat ongelijke situaties ongelijk behandeld worden. Als bepaalde profielen meer woonnood hebben dan anderen en dat kan ook aangetoond worden, dan zou het gelijkheidsbeginsel geschonden kunnen zijn door hen toch gelijk te behandelen en dus geen voorrang te geven.

 

Naast toewijzing is ook betaalbaarheid een centraal aspect van ons sociaal huursysteem. De sociale huurprijzen zijn recent ook gestegen. Zit die sociale huurprijs nog goed?

Mijn doctoraat is juridisch en betaalbaarheid is als jurist moeilijk te vatten. Maar op zich wordt voor sociale huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen vertrokken van hun inkomen. Dat is een heel sterk punt van ons sociaal huurstelsel. In andere landen heb je dat niet altijd. Daar wordt rekening gehouden met de kostprijs van de woning of met de volledige marktwaarde, terwijl dat er bij ons wel een stuk in zit, maar als een correctiefactor.

Dus voor sociale huisvestingsmaatschappijen denk ik dat de huurprijsberekening wel correct is. Het steunpunt Wonen heeft dat ook onderzocht en kwam tot de vaststelling dat de sociale huurprijzen bij huisvestingsmaatschappijen op zich betaalbaar zijn. De moeilijkheid ligt voor een groot deel in de kosten en lasten. Die zijn niet inkomensgerelateerd. Het kan dus zijn dat je wel een betaalbare sociale huurprijs hebt die is afgestemd op je inkomen, maar dat daar teveel kosten en lasten bijkomen, waardoor het in totaal toch niet betaalbaar is. Het is dus niet enkel de huurprijs die betaalbaar moet zijn, maar eigenlijk de woonkost. Dan lees ik in het regeerakkoord iets positief, namelijk dat men wil evolueren naar een constante woonkostenbenadering. En dus dat de woonkost dezelfde moet zijn of iemand nu in een appartement woont waar er kosten zijn voor de poetsvrouw, de lift en de tuin of iemand in een eengezinswoning waar die kosten er niet zijn en hij zelf de tuin moet onderhouden en moet poetsen.

Voor de huurders van sociale verhuurkantoren is er geen inkomensgerelateerde huurprijs. Dat is een schending is van het gelijkheidsbeginsel tegenover huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen. Het is dezelfde doelgroep en je hebt niet altijd vat of je bij een sociale huisvestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor zal huren, integendeel. De meest kwetsbare huurders belanden net vaker bij het sociaal verhuurkantoor en krijgen dan een huurprijs die niet inkomensgerelateerd is. Dat wordt wel een stuk gecompenseerd door de huursubsidie die nu ook sinds 1 mei 2019 verhoogd is en inkomensafhankelijk gemaakt werd, maar het is te vroeg om te zien of we echt kunnen spreken van een betaalbare huurprijs bij de sociale verhuurkantoren.

 

Je hebt inderdaad de grote vraag hoe hoog de sociale huurprijzen zouden moeten zijn, maar de recente wijzigingen aan de huur brengen nog een andere bezorgdheid naar boven. De sociale huurreglementering wijzigt erg veel, soms met grote gevolgen voor de huurders. Ze hebben daar ook niks in te zeggen en moeten deze wijzigingen maar slikken. Mag dat, de regelgeving zomaar veranderen?

In normaal contractrecht kan dat natuurlijk niet. Als je iets wil wijzigen, dan moet je met alle partijen akkoord gaan. Maar sociale huur is op juridisch vlak een eigenaardig beestje. Het is een combinatie van een huurcontract en zeer veel reglementaire bepalingen. Het is niet zuiver een relatie tussen twee particulieren, maar een relatie tussen een soort van overheid en een particulier. Dan is het zo dat de overheid eenzijdig kan beslissen om bepaalde dingen te wijzigen, wat onmiddellijk van toepassing is op alle lopende sociale huurovereenkomsten.

Het principe dat sociale huurcontracten kunnen wijzigen in de loop ervan is dus correct, alleen was het probleem hier dat de nieuwe huurprijzen vaak pas laat werden meegedeeld aan de huurders. Het is niet zo dat de huurder ervoor zou kunnen kiezen om toch niet te betalen, maar wel moet hij behoorlijk geïnformeerd worden zodat hij zich er op kan organiseren. Dus de nieuwe huurprijs meedelen een week voor deze in werking treedt, is te laat.

 

Een ander aspect is woonkwaliteit. Er komen wel eens verhalen naar boven van sociale woningen die niet aan de voorwaarden voldoen. Dat lijkt ons toch niet aanvaardbaar in een sociaal huursysteem?

Op het vlak van woningkwaliteit is er geen reden om een onderscheid te maken tussen de sociale en de private huurmarkt. Op zich besteed ik hier in het boek niet zoveel aandacht aan. Maar sociale huurwoningen moeten uiteraard aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen. Je mag van de overheid verwachten dat die woningen zeker in orde zijn.

Aan de andere kant wordt de overheid ook met verschillende uitdagingen geconfronteerd, zoals het bestaand patrimonium onderhouden en renoveren, maar tegelijkertijd ook bijbouwen. Daarbovenop komt ook nog eens het verduurzamen van het patrimonium. Dat is geen rechtvaardiging voor woningen die niet aan de normen voldoen, maar het is wel een zeer grote uitdaging voor de overheid.

 

We hebben het gehad over een aantal belangrijke kenmerken van de sociale huur, maar in uw onderzoek lees ik ook dat de doelstelling van onze sociale huur eigenlijk niet duidelijk is?

In de literatuur vind je heel veel omschrijvingen van wat sociale huur kan zijn. Het is ook in elk land verschillend. We zien zelfs verschillen tussen Brussel, Wallonië en Vlaanderen. Dat is ook logisch aangezien het een gewestelijke bevoegdheid is.

Wat wel vaak terugkomt is dat het betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting moet verschaffen aan mensen die er anders op eigen kracht niet in slagen. Dat is een goede definitie, maar wat voor mij ook zeer belangrijk is, is de opdracht van algemeen belang die de sociale verhuurder heeft. Want je kan op vlak van betaalbaarheid bijvoorbeeld ook werken met huurpremies of huursubsidies, of je kan private verhuurders financieel ondersteunen voor een lagere huurprijs, … Die instrumenten trachten ook bij te dragen aan het recht op wonen, maar dat zijn geen sociale huurstelsels. Private verhuurders die in ruil voor een compensatie een lagere huurprijs vragen, zijn nog altijd geen sociale verhuurders.

Een sociale verhuurder vervult eigenlijk een overheidstaak door woningen te verhuren aan mensen die anders niet kwaliteitsvol en betaalbaar kunnen wonen. Die opdracht van algemeen belang heeft heel veel gevolgen in de praktijk. Dat is bijvoorbeeld de reden waarom er afwijkende toewijzingsregels zijn, er een andere huurprijsberekening geldt, waarom de overheid lopende contracten kan wijzigen, … . Dat uit zich ook zeer concreet in de houding van de verhuurder bij betalingsachterstal. Een sociale verhuurder mag niet meteen opzeggen maar moet rekening houden met de concrete situatie van de huurder. Een private verhuurder hoeft dat niet te doen. Denk bijvoorbeeld aan iemand die een ernstige ziekte heeft en in betalingsmoeilijkheden komt omdat hij veel medische kosten heeft, tegenover iemand die betalingsmoeilijkheden heeft omdat hij een dure flatscreen en een nieuwe auto heeft gekocht. Een private verhuurder hoeft daar geen rekening mee te houden, maar een sociale verhuurder moet die twee situaties anders behandelen. Dat is een opdracht van algemeen belang en is voor mij de essentie van een sociale verhuurder.

 

Maar er is wel wat discussie zijn over wat dat algemeen belang dan juist is. Dat wordt gedefinieerd via regelgeving die onze beleidsmakers opstellen. Kan onze overheid dat algemeen belang vrij bepalen of hebben zij daar ook beperkingen op?

Het Grondwettelijk Hof ziet toe op wat de overheid doet en heeft bijvoorbeeld de sociale huur ook al meermaals gekwalificeerd als een instrument ter uitvoering van het grondrecht op wonen. Het recht op wonen is een sociaal grondrecht. De overheid heeft dus een brede beleidsmarge en het Grondwettelijk Hof ziet er beperkt op toe of de overheid die correct invult. Zij voeren een juridische toets uit, maar gaan niet na of iets wenselijk is.

 

Het grootste knelpunt van onze sociale huur is dat hij zo klein is, hoor ik u zeggen. Hoe groot zou een sociale huurmarkt er volgens u moeten uitzien?

Als je de internationale literatuur leest, dan wordt er duidelijk gesteld dat het ter beschikking stellen van woningen het meest verregaande instrument is. Het is voor die mensen die zelf hun woonbehoefte niet kunnen oplossen en dat ook niet met minder ondersteuning kunnen doen. Het is dus altijd de laatste stap.
Veel mensen kunnen ook hun woonbehoefte oplossen via een goed draaiende hypothecaire markt of via huurtoelages, maar uiteindelijk blijf je met een groep over die er met die instrumenten niet zal raken. En daarvoor moet je dus het sociaal huurstelsel uitwerken. Hoe groot die moet zijn zal van land tot land afhangen. Het hangt ook heel hard samen met andere voorzieningen van de welvaartstaat. Als je een uitgebreid systeem van werkloosheidsuitkeringen hebt, zullen mensen die zonder werk vallen zich makkelijker op de private markt behelpen dan wanneer je dat niet hebt. Er is dus geen percentage op te plakken, maar het steunpunt Wonen heeft de berekening gemaakt van de doelgroep die op de private huurmarkt niet betaalbaar of kwaliteitsvol kunnen wonen. Ze hebben onderzocht welk inkomen nodig is voor een kwaliteitsvolle woning die groot genoeg is in die regio. Iedereen die onder dit inkomen valt moet je op één of andere manier ondersteunen. Sommigen zullen het met een financiële ondersteuning kunnen doen, maar heel wat van hen moeten kunnen rekenen op een sociale huurwoning.

 

Hoor ik u zeggen dat sociale huur enkel nuttig is als andere tussenkomsten uitgeput zijn? Zou je ook niet kunnen stellen dat een systeem van sociale huur net interessanter kan zijn dan het werken met huurtoelages?

Sociale huur is de meest verregaande vorm van ingrijpen, maar het is een terechte vraag of je dat niet iets ruimer zou moeten zien omwille van de grote voordelen die een sociaal huurstelsel heeft. Maar dat raakt meer aan een beleidsdiscussie dan aan een juridische discussie. Het gaat dan over hoe we onze overheidsmiddelen het beste kunnen inzetten. Beleidsmatig zou je kunnen stellen dat het beter is om te investeren in sociale huurwoningen omdat je zo een patrimonium opbouwt, terwijl dat met huurtoelages niet het geval is.

 

Wie geïnteresseerd is in het boek van Tom Vandromme kan dat hier bestellen. Er wordt ook een interessante studienamiddag (26/03/2020) georganiseerd met een voorstelling van het boek een beleidsdiscussie. Meer informatie daarover kan je hier terugvinden.

De Vlaamse Regering wil werk maken van zwarte lijsten met malafide huurders en verhuurders. Welke huurders en verhuurders op die lijsten terecht komen, zal nog onderzocht worden. Hoe je van die lijst geschrapt kan worden, is ook maar zeer de vraag. Vanuit de hoek van de makelaars kwam alvast kritiek. Het Vlaams Huurdersplatform sluit zich daarbij aan en kant zich ondubbelzinnig tegen dit beleidsvoornemen. We hebben geen nood aan een privacybedreigende schijnoplossing. Zwarte lijsten zijn niet het antwoord waar de private huurmarkt driftig naar op zoek is.

 

Ambitie

Het Vlaams regeerakkoord is veelzeggend als het op de ambitie voor de private huurmarkt aankomt. Al in de inleidende samenvatting kunnen we lezen dat dat de Vlaamse Regering de werking van onze private huurmarkt kwalitatief en betaalbaar wil ‘houden’. Op een moment dat vriend en vijand het er over eens zijn dat zowat de helft van de private huurmarkt getroffen wordt door een wooncrisis, getuigt dat op zijn zachtst gezegd van weinig ambitie. In het Vlaams regeerakkoord lezen we onder de titel “De private huurmarkt versterken” amper vier maatregelen. Eén daarvan gaat over de zwarte lijsten voor malafide huurders en verhuurders.

 

Zwarte lijsten

In het verleden gingen eigenaarsverenigingen met dit idee al verschillende keren de boer op. Ze probeerden het een vijftiental jaar geleden zelfs op eigen initiatief, tot dit getorpedeerd werd door de toenmalige privacycommissie. Nu konden ze voor het eerst onze beleidsmakers overtuigen om toch mee te stappen in zo’n verhaal.

Waar makelaars- en verhuurdersorganisaties zich normaal snel kunnen vinden, lijkt dit hier niet het geval, want het is vanuit makelaarshoek dat de kat de bel werd aangebonden. Makelaarskantoor ERA nam gisterenochtend in het Laatste Nieuws deze lijst voor malafide huurders en verhuurders onder vuur.

Hun voornaamste kritiek situeert zich bij de operationalisering van zo’n lijst. De Vlaamse regering beloofde in zijn regeerakkoord nochtans dat de lijst dynamisch zou zijn en niet in strijd mag zijn met de privacyregelgeving. Maar blijkbaar zien ook de makelaars niet goed in hoe je dat ooit geregeld zal krijgen. Wanneer kom je op zo’n lijst terecht? Moet een rechter zich daarover uitspreken? Wie zal die lijsten bijhouden en beheren? Wie kan de lijsten raadplegen? Wanneer wordt je van de lijst geschrapt? Blijft er nog een spoor achter eens je op zo’n lijst stond?

 

Verhuurders

Maar onze kritiek snijdt dieper. Vandaag hebben we namelijk amper zicht op wie welke overtredingen maakt op de huurmarkt, laat staan dat deze dus aan een lijst gekoppeld kunnen worden. Vooral de overtredingen van verhuurders hebben we absoluut niet in beeld. Dat is niet verwonderlijk. Gezien de onevenwichtige machtsrelatie tussen huurder en verhuurder, versterkt door de mismatch tussen vraag en aanbod, en het gebrek aan een woonalternatief, zetten (kandidaat-)huurders amper stappen tegen hun verhuurder wanneer deze in gebreke blijft. Veel wantoestanden blijven zo onder de radar.

We lezen in het regeerakkoord en de beleidsnota echter geen enkele intentie om deze praktijken beter aan de oppervlakte te brengen. Nochtans zou dit perfect kunnen door werk te maken van een uitgewerkt en versterkt handhavingsbeleid. Denk maar aan discriminerende verhuurders en makelaars. Jaarlijks moeten we het met minder dan 150 meldingen bij Unia stellen, maar we weten wel dat heel wat discriminatiegronden door meer dan 20% van de verhuurders gehanteerd worden. Of denk aan de woningkwaliteit. Nog niet eens 5% van alle private huurwoningen wordt aan een woningkwaliteitsonderzoek onderworpen, terwijl we weten dat quasi de helft van de private huurwoningen niet voldoet.

 

Huurders

Ook huurders die meermaals hun huur niet correct zouden betalen, belanden mogelijks op die zwarte lijst. Maar is de kern niet dat voor veel mensen de inkomens gewoon te laag zijn en de huren te hoog? Blijkbaar wel, want 52% van alle private huurders betaalt meer dan 1/3e van zijn inkomen louter aan huur. En één op drie private huurders houdt na het betalen van zijn huur te weinig over om nog menswaardig te leven. Een wachtlijst voor een sociale woning die even lang is als het aantal woningen dat er zijn, zegt dat niet alles?

 

Schijnoplossing

Een zwarte lijst maken met malafide huurders en verhuurders is slechts een schijnoplossing. Eentje die makkelijk in strijd zal zijn met de privacyregels, die altijd achter de feiten aan zal hollen en nooit de realiteit zal weerspiegelen. Daarenboven is het zeer de vraag waar huurders die op zo’n lijst zouden belanden dan wel kunnen wonen. In een krot van een creatieve malafide verhuurder waarvan de pakkans toch gering is? Verhuurders die op zo’n lijst terecht komen worden hooguit een economisch voordeel ontnomen, al is zelfs die kans klein op de overbevraagde huurmarkt, maar huurders zullen het nog moeilijker hebben om hun recht op wonen te verzilveren.

We moeten de problemen van de private huurmarkt bij de wortels aanpakken. En dan zijn volgende vragen veel meer aan de orde.

Hoe zal de Vlaamse regering ervoor zorgen dat elke private huurwoning eindelijk aan de minimale kwaliteitsvoorwaarden voldoet? Blijkbaar niet door een technisch onderzoek te verplichten vooraleer een verhuring mag opgestart worden. Blijkbaar niet door de renovatiepremie onder voorwaarden ook open te stellen voor verhuurders.

Hoe zal de Vlaamse regering de huurprijzen betaalbaarder maken? Blijkbaar niet door het beperkt aandeel sociale woningen te verdubbelen. Blijkbaar niet door de huursubsidie uit te breiden via het wegwerken van de bestaande drempels. Blijkbaar niet door een systeem van geconventioneerd verhuren op te zetten waar nochtans de voltallige Vlaamse Woonraad voor pleitte in één van zijn laatste adviezen.

Hoe zal de Vlaamse regering de toegang tot de private huurmarkt bevorderen? Blijkbaar niet door een centraal huurwaarborgfonds op te richten dat ook op maat van minder kapitaalkrachtige huurders kan werken. Blijkbaar niet door te controleren op discriminatie via praktijktesten en hierop te sanctioneren.

 

Conclusie

In een huurmarkt waar een wooncrisis heerst, dreigen zwarte lijsten het recht op wonen enkel verder uit te hollen. In plaats van een oplossing, worden ze zo een nieuw probleem.

Vanaf 1 januari 2020 wijzigt de berekening van de sociale huurprijzen op drie elementen. De sociale huisvestingsmaatschappij zal jouw marktwaarde herberekenen, er kan een energietoeslag worden aangerekend en ook de inkomensberekening wijzigt. Hoe die wijzigingen er precies uitzien en welke bedenkingen we hierrond hebben kan je hier en hier lezen. Wie nu vragen heeft bij zijn nieuwe huurprijs, kan terecht bij zijn sociale huisvestingsmaatschappij. Is dat antwoord onbevredigend, dan kan je ook langsgaan bij de huurdersbond.

Marktwaarde
Voor elke sociale huurwoning wordt de marktwaarde herberekend aan de hand van de sociale huurprijsschatter. Door 16 variabelen in te geven (waaronder bijvoorbeeld ligging, bouwjaar, woonoppervlakte, aantal slaapkamers, …) wordt een marktwaarde bekomen. Dit is de waarde die de woning of het appartement zou hebben alsof het op de private huurmarkt verhuurd zou worden. Op de huurprijsfiche staat deze marktwaarde vermeld. Maar hoe ze die variabelen hebben ingevuld en dus aan die marktwaarde komen, vind je niet op de huurprijsfiche terug.

Transparantie
De VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) maakte een kort verslagje op met al deze variabelen en vulde de waarden per variabele in voor elke sociale huurwoning. Sommige sociale huisvestingsmaatschappijen bezorgen dit verslagje nu samen met de nieuwe huurprijs aan hun huurders. Op die manier kan je als sociale huurder nagaan of er geen fouten zijn gemaakt. We juichen deze manier van aanpak toe.

Modelbrief
Andere sociale huisvestingsmaatschappijen doen dit helaas niet. Waardoor je als huurder absoluut geen zicht hebt op hoe die marktwaarde tot stand is gekomen. Iedere sociale huurder heeft echter het recht om dit te weten. Daarom kan je hier een modelbrief terugvinden die je ondertekend aan jouw sociale huisvestingsmaatschappij kan richten.

Krijg je van de sociale huisvestingsmaatschappij geen antwoord op deze modelbrief of op andere vragen, dan kan je ook steeds terecht bij de huurdersbond voor verdere ondersteuning.

Soms krijgen de huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform lezersbrieven van huurders binnen. Vanaf nu zullen we er met de regelmaat van de klok eentje publiceren. Hieronder leest u alvast een eerste exemplaar.

‘Ik ben 72 jaar en woon ten noorden van Antwerpen. Ik presenteer me als iemand die het momenteel erg moeilijk heeft met de huidige wooncrisis. Ik las het artikel van Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform, waarin hij onder meer zegt dat die crisis catastrofaal dreigt te escaleren. Volgens mij is ze al geëscaleerd, en hoe!

Ik zoek al maandenlang naar een appartement om te huren, door omstandigheden kan en wil ik niet meer op mijn huidig adres blijven wonen. Wil daar zo dringend mogelijk weg. Een lange intensieve zoektocht bracht me nergens en ik ben zéér ontmoedigd. Overal word ik gelijk afgescheept, mijn pensioen van bijna 1.300 euro is te laag en mijn leeftijd te hoog. Wanneer ik mijn leeftijd moet zeggen, herinneren ze zich plots dat de woonst net verhuurd is, later zie ik dan op internet dat dit niet waar is.

Spijtig dat de eigenaars hun toekomstige huurders niet meer persoonlijk ontmoeten, alles wordt langs vastgoedkantoren geregeld. Ik ben absoluut geen oude man die binnenkort klaar is voor het ouderlingentehuis, integendeel, ik ben een gezonde, actieve, creatieve man die er veel jonger uitziet en heb de energie van een vijftiger. En wat de huur betreft, ik betaal al 25 jaar met een bestendige opdracht aan de bank 650 euro per maand zonder enige onderbreking tot op heden.

Mijn twee laatste huisbazinnen hebben elk een referentiebrief geschreven waarin staat dat ik steeds een trouwe huurder ben geweest die nooit voor problemen heeft gezorgd, dat ik veel verantwoordelijkheidsgevoel heb, proper ben, vriendelijk en sociaal ingesteld, van een rustige omgeving houdt. En dat ik de woning in perfecte staat onderhoudt, en de woonregels ken. Van mijn bank heb ik een brief gekregen dat ik al mijn lopende financiële verplichtingen tegenover de bank nakom. Dit sinds 1994. Ik vraag me af waarom ik dan maar geen leuk appartementje kan vinden waarin ik een nieuwe thuis kan creëren. Het lijkt dat je op mijn leeftijd geen recht meer hebt op een dak boven je hoofd, ondertussen stijgen ook de prijzen maar…

Ik denk niet dat politici woonzorgen hebben en empathie voor mensen die in schrijnende woonsituaties terechtkomen, of in de nabije toekomst op straat moeten gaan leven. Dit is zo ontmoedigend! Ik ken ook een kennis die zeven jaar moet wachten op een serviceflat en reeds 76 jaar is! Ik hoop dat mijn brief niet genegeerd wordt en in de prullenbak verdwijnt. Dit is niet alleen mijn probleem maar dat van vele alleenstaanden.’

 

Auteur bekend bij de redactie.
Deze lezersbrief kunt u ook lezen in het huurdersblad van december 2019.

Begin oktober schreven we een artikel over hoe de nieuwe huurprijsberekening voor sociale huurders in elkaar zit. We vroegen toen al naar uitstel en overgangsmaatregelen. De nieuwe berekening gaat in op 1 januari 2020. Maar de sociale huurders kennen hun nieuwe huurprijs nog steeds niet. De sociale huurders uitten afgelopen weekend dan ook hun bezorgdheid op het jaarlijkse VIVAS congres voor sociale huurders.

Op het einde van elk jaar krijgt een sociale huurder zijn huurprijsfiche voor het komende jaar. De nieuwe huurprijs houdt rekening met de index en met een update van de inkomensgegevens van de huurders. Maar dit jaar wordt de berekening van de sociale huurprijs grondig gewijzigd. Voor sommige sociale huurders zal dat een groot huurprijsverschil betekenen.

De marktwaarde van de woning wordt namelijk anders berekend. Voor sommige huurders zal die marktwaarde gelijk blijven, voor anderen zal die wat dalen, maar voor een behoorlijk groot aandeel sociale huurders zal die stijgen. Doordat ook de inkomensberekening wijzigt, zullen een aantal sociale huurders meteen een fikse toename van hun huurprijs zien. Daarenboven zullen sommige huurders ook een energietoeslag moeten betalen.

Chaos
Sommige sociale huurders zullen die huurprijs voor januari echter maar ontvangen in … januari zelf. Verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen krijgen het niet klaargespeeld om de nieuwe huurprijzen tijdig te bezorgen, waardoor huurders in het ongewisse blijven over hun nieuwe huurprijs.

Meer nog, de berekening die straks bezorgd zal worden, is in sommige gevallen zelfs maar voorlopig. Want voor sommige woningen zijn de energiecorrecties zelfs nog niet berekend, waardoor met voorschotten gewerkt zal worden.

Heel wat sociale huurders zullen hun huurprijs zien stijgen. Ze hebben totaal geen tijd om zich hier op voor te bereiden, maar krijgen dit plots op hun bord geserveerd. Uit simulaties van sociale huisvestingsmaatschappijen blijkt zelfs dat voor sommige huurders de maandelijkse huurprijs zal stijgen met meer dan 400 euro.

Uitstel
Kortom, de nieuwe sociale huurprijsberekening staat nog niet op punt en kan voor grote huurprijsstijgingen zorgen. We vroegen daarom nogmaals om de nieuwe huurprijsberekening uit te stellen tot de huurprijs definitief berekend en meegedeeld wordt aan de huurders. Zo kunnen huurders zich toch enigszins voorbereiden op de wijzigingen. Daarenboven vroegen we ook overgangsmaatregelen voor wie een plotse, grote stijging in zijn huurprijs kent. Tot slot biedt dat tijd om een aantal onrechtvaardige aspecten uit de nieuwe berekening bij te sturen.

Minister van Wonen Matthias Diependaele lichtte op het VIVAS congres voor de sociale huurders echter zijn visie toe en gaf aan dat hij niet op deze vraag zal ingaan. Groen en Sp.a dienen een resolutie in om alsnog uitstel en overgangsmaatregelen te bekomen.


De bezorgdheden van de huurders werden ook opgenomen door de pers:
Reportage VRT
Reportage VTM (30/11/2019) 
Radiofragment Radio 1