Wie in Vlaanderen huurt op de private markt en een beperkt inkomen heeft, heeft mogelijk recht op een huurpremie of huursubsidie. De huurpremie is er voor mensen die vier jaar of langer op de wachtlijst voor een sociale woning staan. Een huursubsidie kan je krijgen als je verhuist van een woning van slechte kwaliteit naar eentje van goede kwaliteit. Ook als je uit een situatie van dak- of thuisloosheid komt of een ingehuurde woning van een woonmaatschappij huurt, heb je hier mogelijk recht op. Opgepast, er zijn nog tal van andere bijkomende voorwaarden verbonden aan de huurpremie of huursubsidie, met als gevolg dat veel mensen met betaalbaarheidsproblemen deze financiële ondersteuning toch soms mislopen.

Een goed systeem?

We zijn daarom al langer vragende partij om de huursubsidie en huurpremie te hervormen en te zorgen dat alle huishoudens met betaalbaarheidsproblemen op de private huurmarkt er recht op hebben. De Vlaamse regering beloofde alvast een hervorming door te voeren, maar lijkt te weinig centen te voorzien om iedereen ook echt te kunnen helpen.

Soms komt er kritiek op een uitgebreid huurtoelagesysteem. Tegenstanders stellen dat dit de huurprijzen zou doen stijgen. Het idee is dat verhuurders de huurprijzen hoger zullen zetten als de huurders meer centen ter beschikking hebben. Hoewel dat een terechte zorg is, kan je dat gevaar vermijden. Zo is nu ook al de hoogte van de huurtoelage gelinkt aan je inkomen. Wie meer verdient, krijgt een lagere huursubsidie. Op die manier creëer je veeleer een gelijk speelveld, waarbij ook mensen met beperktere inkomens kunnen concurreren op de huurmarkt, eerder dan dat dit zou leiden tot een prijsopdrijvend effect.

Federale maatregelen met averechts effect

Wat we nu op federaal niveau zien gebeuren, tart echter alle verbeelding. Verschillende tienduizenden werknemers uit de hogere inkomenscategorieën, die zich vaak makkelijk zelf kunnen behelpen op de woonmarkt, zullen een maandelijks budget krijgen dat ze aan de huur of hypotheek mogen besteden. Het gaat over bedragen van makkelijk 500 tot 1000 euro per maand.

Dat is het gevolg van de nieuwe regels rond bedrijfswagens. Iedereen die een bedrijfswagen heeft, zal mogen kiezen om die wagen in te ruilen voor een mobiliteitsbudget. Nu blijkt dat de meeste werknemers ervoor kiezen om dat mobiliteitsbudget rechtstreeks te spenderen aan het betalen van de huur of de hypotheek. De enige voorwaarde daarvoor is dat je bedrijf groot genoeg moet zijn en dat je ofwel minstens halftijds moet thuiswerken of binnen een straal van tien kilometer van je werk moet wonen.

Grotere ongelijkheid op de woonmarkt

Voor deze werknemers is dat uiteraard mooi meegenomen, maar zo ontwricht je pas de woonmarkt. Niet alleen kan dit de prijzen de hoogte in jagen, maar ook de ongelijkheid op de woonmarkt zal hierdoor vergroten.

Het is krankzinnig dat wie zijn recht op wonen dag in dag uit geschonden ziet, amper of helemaal niet op overheidssteun kan rekenen, maar dat de vaak hogere inkomens straks massaal hun mobiliteitsbudget kunnen inruilen voor een bedrag waarmee je een aanzienlijk deel van de huur of hypotheek kan betalen.

Tot 2019 was er weinig geregeld in de huurregelgeving wanneer mensen samenwoonden maar niet getrouwd of wettelijk samenwonend waren. Dat bracht onzekerheid voor koppels die feitelijk samenwoonden, maar nog meer voor mensen die wel samen huurden maar geen gezin vormen. Erika Verscheure behandelde deze thematiek in haar doctoraat. Wij vroegen ons af wat woningdelen nu precies inhoudt en hoe de huurregelgeving daar rekening mee houdt.

 

Wanneer spreken we over woningdelen?

Verscheure: Zodra twee personen samenwonen en geen gezin vormen, spreken we over woningdelen. Onder een gezin begrijpen we vaak een partnerrelatie of ouder-kindrelatie, maar dat kan je nog wat breder interpreteren. Denk bijvoorbeeld aan samenwonende broers, zussen, neven of nichten. Val je niet in zo’n gezinsvorm maar woon je wel samen en deel je de meeste ruimtes, dan doe je aan woningdelen. De laatste 10 jaar is dat heel erg opgekomen.

Wat is het verschil met cohousing?

Verscheure: Bij cohousing wordt er minder gedeeld. Elk huishouden heeft een eigen zelfstandige woonruimte, maar deze maakt deel uit van een groter geheel waar dingen gedeeld worden zoals een tuin, een gastenkamer of gedeelde leefruimte.

Gemeenschappelijk wonen is de overkoepelende term die we gebruiken en waaronder dus zowel cohousing als woningdelen vallen.

Zien we dat deze manier van wonen de laatste jaren vaker voorkomt in Vlaanderen?

Verscheure: Ja, zowel bij de vraag- en aanbodzijde zijn er evoluties geweest. Vroeger associeerden we woningdelen vooral met het ‘friends’-wonen of zelfs het ‘kotmadam’-fenomeen. Maar ten eerste duurt de overgangsfase van jongeren naar volwassenheid vandaag langer dan vroeger, en blijft men dus langer in de sfeer van samenwonen hangen. Ten tweede is ook de vraag gegroeid van meer kwetsbare mensen die geen alternatief hebben en hopen om zo wat lagere woonkosten te hebben.

Ook investeerders hebben de toegenomen vraag opgepikt, want in de laatste tien jaar is internationaal een tendens van professionalisering te merken. Het kan voor hen financieel interessant zijn om bijvoorbeeld grote herenhuizen op te kopen in centrumsteden en daar gemeenschappelijk wonen in te voorzien aan onder meer expats of internationale studenten. Dit fenomeen is uitgegroeid naar een eigen subvorm van woningdelen, namelijk co-living.

Waar moeten mensen rekening mee houden als ze aan woningdelen doen?

Verscheure: De rechtspraak heeft een aantal criteria uitgewerkt om te oordelen of er samengewoond wordt als aparte huishoudens of als één huishouden. Je wordt niet als samenwonend aanzien als het overgewicht van het huishouden ligt bij het individu en niet bij de gemeenschap. Dat is belangrijk voor je statuut in de sociale zekerheid.

Op dit moment is er vooral een risico is voor woongemeenschappen die heel veel delen. Denk dan aan vaak samen eten, taken van het huishouden samen doen, vervoersmiddelen delen, gemeenschappelijk boodschappen doen of heel veel tijd samen doorbrengen. Maar dat is een minderheid van de situaties.

Het andere belangrijkste risico is wanneer iemand van je medebewoners schulden heeft en er een deurwaarder aan de deur staat. Deze kan beslag leggen op alle goederen die hij in de woning aantreft. Hij heeft niet de verplichting om na te gaan van welke bewoner iets is. Het is aan de bewoners zelf om te zeggen en aan te tonen wat hun spullen zijn. Voor dingen die in de gemeenschappelijke ruimte liggen, is dat vaak meer problematisch dan wat in de aparte kamers ligt.

Je onderzoek ging specifiek over woningdelen op de private huurmarkt. Sinds 2019 bestaat daar specifieke regelgeving over. Was dat nodig?

Verscheure: Ik vind het toch een grote stap vooruit. Het toont durf dat ze zo’n regeling hebben durven uitwerken en het verbetert zeker de situatie van mensen die feitelijk samenwonen.

Het interessante is dat nu geregeld is dat iemand kan toetreden tot het huurcontract en de verhuurder daar niet zoveel tegenin kan brengen. Aan de andere kant is er nu ook een individuele opzegmogelijkheid. Wil één van de bewoners weg, dan kan dat nu. Vroeger was daar veel discussie over.

Wat voor mij nog ontbreekt, is de situatie waarbij de bewoners het samenwonen willen stopzetten, maar ze het niet eens zijn over wie mag blijven in de woning. Anders gezegd: je kan nu wel zelf vertrekken, maar je kan niet bekomen dat de andere moet vertrekken. Ik ben van mening dat er zo’n uitsluitingsrecht zou moeten bestaan, maar wel met tussenkomst van een rechter. Dit zou heel nuttig zijn voor bijvoorbeeld een klassiek gezin dat niet getrouwd is met kinderen. Als zij uit elkaar zijn, kan de stabiliteit van de woning belangrijk zijn voor de kinderen. Nu is dat geen rechtsgrond waar de rechter rekening mee kan houden, behalve wanneer iemand iets verkeerd heeft gedaan, wat niet noodzakelijk het geval is.

Het is zo dat de huurregelgeving de verhouding regelt tussen huurders en verhuurders, maar niet zozeer tussen de huurders onderling. Denk je dat er ook nood is aan regels daarvoor?

Verscheure: Ik zou dat niet in de wetgeving gieten, maar het informeel karakter van samenwonen zo veel mogelijk proberen te bewaren. Al mag het zeker aangemoedigd worden dat huurders onderling afspraken maken. Je moet dan een evenwicht zien te vinden tussen flexibiliteit, wat voor veel woongemeenschappen belangrijk is, en goede afspraken.

Nog een slotvraagje: als je samenwoont met anderen en één iemand gaat weg, wat doe je dan met eventuele huurschade en met de huurwaarborg?

Verscheure: Ik zou aanraden om eerst samen na te gaan of huurschade is. Als er geen huurschade is, er geen probleem. Als er wel huurschade is, dan lijkt het me best dat de vertrekkende persoon de huurschade betaalt aan de overblijvende huurders. Na zijn opzegperiode is de vertrekkende huurder namelijk niet meer aansprakelijk voor schade tegenover de verhuurder.

De huurwaarborg mag zolang de huurovereenkomst loopt niet vrijgegeven worden, behalve als je dat overeenkomt met alle partijen. Maar dat zal de verhuurder vaak niet willen. Meestal wordt dat dus onderling geregeld. Als er al een nieuwe huurder is die in de plaats komt, kan die zijn deeltje huurwaarborg meteen aan de vertrekkende huurder betalen. Maar dat kan enkel als er geen huurschade is. Als er wel huurschade is, dan is het aangewezen dat de woongemeenschap de schuld van de huurschade verrekent met zijn deeltje huurwaarborg.

Op een moment dat velen op zoek zijn naar een betaalbare, kwaliteitsvolle woning, is het lastig om te zien dat zoveel woningen leegstaan. Bond Beter Leefmilieu (BBL) ging op onderzoek en vroeg zich af hoeveel leegstand er is in Vlaanderen. We spraken Angelos Koutsis, beleidsexpert bij BBL.

 

Waarom vonden jullie het belangrijk om leegstand in Vlaanderen te onderzoeken? 

Koutsis: Niemand wil leegstand in hun buurt, want leegstand zorgt voor verloedering, kan een gevoel van onveiligheid geven en is een aantrekkingspool voor andere problemen: ongedierte vandalisme, sluikstorten ,… En toch, zagen we dat er veel leegstand is in Vlaanderen, maar ook dat er niet altijd bereidheid is om daar iets aan te doen. Sommige gemeenten voeren een actief beleid, maar andere helemaal niet.

Het is nochtans belangrijk om leegstand te vermijden en op te lossen. Het kan meer betaalbare woningen opleveren en de klimaatimpact van de bouwsector beperken. Want renovaties van bestaande gebouwen zijn beter voor het klimaat dan nieuwbouw. Uit ons rapport blijkt dat dit potentieel groot is, zo ligt 78% van de leegstand in Vlaanderen relatief goed, nabij openbaar vervoer, winkels, sportcentra, enzovoort

 

Over hoeveel leegstaande woningen spreken we in Vlaanderen? 

Koutsis: Er zijn nu 30.000 leegstaande woningen in Vlaanderen. De vorige cijfers dateren van 2016. Toen waren er 20.000 leegstaande woningen. Een stevige stijging van 50%. We hopen dat ons rapport de politiek kan aanzetten tot actie en kan leiden tot positieve verandering.

 


Zijn er grote verschillen tussen bepaalde regio’s? Of tussen stad en platteland?

Koutsis: Toch wel. In absolute cijfers is er natuurlijk meer leegstand in de grotere steden. Maar als je de leegstand afzet tegenover het totale aantal woningen van een stad of gemeente, dan zien we dat het platteland slechter scoort. Al doen sommige plattelandsregio’s het door hun aanpak toch goed. Rond de Westhoek zien we een hoge leegstandsgraad met in de regio Midwest 1,86% leegstand. Maar in de Kempen aan de andere kant valt het veel beter mee.

Dat is omdat ze daar beslist hebben om actief in te zetten op leegstandsbestrijding. De gemeentes maken er twee keer per jaar een vermoedenslijst op van panden waarvan ze denken dat ze leegstaan. Die geven ze dan door aan hun intergemeentelijk samenwerkingsverband die nagaat of die panden effectief leegstaan of niet. Iemand is daar voltijds mee bezig. Dat is veel interessanter dan overal een gemeentelijke ambtenaar die dat er dan maar even bij moet nemen.

Tegelijkertijd werken ze ook samen met Saamo via hun verhuurpromotor-project. Zij ondersteunen eigenaars van leegstaande woningen van A tot Z en begeleiden hen in de renovatie. In ruil wordt dan woning vaak aangeboden voor sociale verhuur. Zo kunnen eigenaars rekenen op ontzorging tijdens de renovatie, maar ook tijdens de verhuur achteraf. Daarbij komt dat die panden zo ook op een sociale manier worden ingezet.

 

Dat klinkt als een aanpak die navolging verdient in de rest van Vlaanderen. Zien jullie nog oplossingen om leegstand terug te dringen?

Koutsis: Eerst en vooral moeten we weten hoe groot het probleem exact is. Onze cijfers bestaan uit cijfers van een parlementaire vraag, aangevuld met een eigen onderzoek. Maar dan nog is dit een onderschatting. Er blijft onduidelijkheid over hoe groot het probleem is. We denken dat het interessant kan zijn om eigenaars van leegstaande panden te verplichten om de leegstand zelf te melden aan de gemeente.

We kunnen ook inspiratie halen uit Antwerpen. Zij hebben een interactieve kaart gemaakt van hun leegstandregister die iedereen kan bekijken. Dat is een interessante bron voor bijvoorbeeld projectontwikkelaars of voor andere initiatieven die werken rond leegstand, zoals het Pandschap. Zo’n kaart zou op Vlaams niveau moeten beschikbaar zijn

Een tweede stap is een preventieve aanpak. Er is veel aandacht nodig voor goede informatie en begeleiding van eigenaars. Notarissen zouden hierover moeten informeren, maar bijvoorbeeld ook woonzorgcentra die horen dat iemand bij hen komt wonen die hun eigendom verlaten.

Een derde stap is begeleiding en ontzorging zoals de gemeenten in de Kempen doen. Vaak zijn mensen overweldigd, hebben ze duizend-en-een dingen aan hun hoofd en hebben ze dus geen mentale ruimte over zich bezig te houden met een leegstaand pand. Begeleiding en ontzorging is dan essentieel om deze groep te helpen.

En uiteraard is beboeten nooit fijn, maar boetes werken wel. Staat een pand dus lange tijd leeg, dan moet een systeem met substantiële leegstandheffingen in werking treden. In de meest hardnekkige gevallen kan ook het sociaal beheersrecht gebruikt worden. Dan neemt de gemeente het beheer van de woning over, zorgt ze voor de renovatie en verhuurt nadien zelf de woning sociaal tot de kost van de renovatie terugverdiend is.

 

Lees hier het volledige rapport.

Tot 2019 mocht een verhuurder een huurwaarborg vragen gelijk aan twee maanden huur. Sindsdien mogen verhuurders drie maanden huurwaarborg vragen. De meeste doen dat ook. Met een gemiddelde huurprijs van 744 euro betekent dit een gemiddelde huurwaarborg van 2.232 euro. Aangezien er zo’n 550.000 huurdershuishoudens op de private huurmarkt huren, zijn er ongeveer 550.000 huurwaarborgrekeningen waarop in totaal meer dan 1 miljard euro staat.

 

Veel gedoe voor weinig centen

Doordat dit grote bedrag verdeeld wordt over vele aparte rekeningen, brengt dit geld amper iets op. En ook voor de banken is dit geen interessant product, want het is veel gedoe voor, vanuit hun perspectief, heel beperkte bedragen.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat BNP Paribas Fortis op zijn website eerst doorverwijst naar het huurwaarborgsysteem van de federale overheid (e-DEPO applicatie), vooraleer toe te leiden naar hun eigen huurwaarborgsysteem.

Ook andere banken worstelen met hun huurwaarborgrekeningen. Niet in het minst wanneer er discussies ontstaan op het einde van de huur. Bij Korfine, waar de huurwaarborg in een verzekeringsproduct wordt gesteld, stellen we dan weer vast dat de vrijgaves van de huurwaarborgen lang op zich laten wachten.

 

Financiële last

Tegelijk geeft amper 29% van de private huurders aan dat ze zonder moeite de huurwaarborg kunnen neertellen. Dat is niet verwonderlijk. Zomaar drie maanden huurwaarborg storten op het moment dat je ook de eerste maand huur moet betalen en geconfronteerd wordt met verhuis- en installatiekosten in de nieuwe woning is helemaal niet evident.

Daarom heeft de Vlaamse overheid op het moment dat de huurwaarborg verhoogd werd naar drie maanden ook een huurwaarborglening opgezet. Eind 2024 beheerde het Vlaams Woningfonds 10.638 leningen voor een huurwaarborg.

Tegelijk weten we dat 34 % van alle private huurders na het betalen van hun huur te weinig overhoudt om nog menswaardig te leven. Voor deze mensen zal een leningsmechanisme nooit een oplossing zijn. Zo werd de aanvraag van 1.397 huishoudens geweigerd omdat er al betalingsachterstand is. Deze mensen moeten rekenen op het OCMW, dat op verschillende plaatsen andere werkwijzes hanteert. In Brussel hebben ze daar een oplossing voor gevonden dankzij het BRUHWA-fonds, waar ze de huurwaarborg voorschieten.

 

Centraal huurwaarborgfonds

Zowel vanuit financieel perspectief, als vanuit het recht op wonen, biedt een centraal huurwaarborgfonds de oplossing. Zo’n centraal huurwaarborgfonds zou in handen van de Vlaamse overheid moeten zijn en in plaats van elke huurwaarborg apart te houden, zouden alle huurwaarborgen in dit fonds terecht moeten komen. Zo kan dit miljard euro aan huurwaarborgen veel beter geïnvesteerd worden dan nu het geval is.

Er kan zo ook op maat gewerkt worden om huurders op gepaste wijze hun huurwaarborg neer te tellen, zonder hen plots in de problemen te brengen, terwijl aan de verhuurder maximale zekerheid wordt gegeven dat een bedrag ter waarde van de huurwaarborg altijd ter beschikking is in het geval van huurachterstal of huurschade op het einde van de huur.

Lees hier ook het nieuwsartikel in het Laatste Nieuws over dit onderwerp.

In 2022 beslist de Vlaamse Regering om indexeringen van energieverslindende panden voor één jaar te beperken of blokkeren. Twee eigenaarsverenigingen trokken daartegen naar het Grondwettelijk Hof.  Het Grondwettelijk Hof publiceerde eind vorige week zijn oordeel. De eigenaarsverenigingen komen met lege handen thuis. Meer nog, het Hof stelde dat ook studentenovereenkomsten onder dezelfde regeling vallen. Veel studenten zullen dus teveel betaalde indexaties kunnen terugvragen.

Contracten

Concreet gaat het om alle studenten die hun kamer langer dan één jaar huren, waarbij het huurcontract afgesloten was vóór 1 oktober 2022. Indien de huurprijs tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 werd geïndexeerd, kunnen studenten (of hun ouders) van een kamer zonder EPC-attest of met een EPC E of F de volledige indexering terugvragen aan de verhuurder. Studenten met een kamer met EPC label D kunnen de helft van de indexering terugvragen. Zelfs al huur je nu die studentenkamer niet meer en is de huur volledig afgesloten, dan nog kan je die centen terugvragen.

Sinds 1 oktober 2023 mocht de huurprijs van deze energieverslindende woningen wel opnieuw geïndexeerd worden, maar enkel met toepassing van een correctiefactor. Ook voor die maanden kan je dus nog het verschil terugvragen tussen de betaalde huur en de geïndexeerde huur rekening houdend met die correctiefactor.

Hoe doe je dit?

Studenten of hun ouders kunnen een brief sturen naar de verhuurder waarin ze de teveel betaalde indexaties terugvragen. Je verwijst best meteen naar het arrest van het Grondwettelijk Hof. Je kan hier ook een modelbrief terugvinden. Reageert je verhuurder niet, gaat deze niet akkoord of wil je meer informatie, neem dan contact op met je Huurdersbond.

Prijs-kwaliteit

Laten we tot slot niet uit het oog verliezen dat het Grondwettelijk Hof in niet mis te verstane bewoordingen stelt dat een link tussen indexatie van de huurprijs en energiekwaliteit perfect verantwoord is. Het Hof stelt dat:

‘het nadeel dat de verhuurders lijden door de beperking van de mogelijkheid tot huurindexering, niet opweegt tegen het voordeel daarvan voor de huurders. Huurders bevinden zich volgens het Hof in een meer precaire financiële situatie dan verhuurders. De stijging van de inflatie en van de energieprijzen heeft vooral voor de huurders ingrijpende gevolgen. Om de klimaatdoelstellingen te behalen is het noodzakelijk om de energie-efficiëntie van het huurwoningpatrimonium te verzekeren. Daarom vindt het Hof het  verantwoord dat de Vlaamse decreetgever specifieke inspanningen verwacht van de verhuurders van weinig energiezuinige woningen.’

De argumenten die het Grondwettelijk Hof gebruikt in dit arrest steunen de huurdersbeweging in zijn eis om de blokkering van de huurindexatie ook in de toekomst structureel te linken aan energieverslindende panden.

In oktober 2022 besliste de Vlaamse Regering op voorzet van minister van Wonen Matthias Diependaele tot een tijdelijke indexeringsblokkering voor huurcontracten van energieverslindende panden. Die maatregel loopt eind september af en minister Diependaele wil deze niet verlengen. Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden houden wel een pleidooi voor de structurele verderzetting van deze maatregel.

Huurprijsblokkering

Sinds oktober 2022 mochten huurwoningen zonder EPC-attest of met een EPC-attest E of F een jaar lang niet geïndexeerd worden. Huurwoningen met een EPC-attest D mochten maar voor de helft geïndexeerd worden. De beweegredenen waren tweeërlei: enerzijds de betaalbaarheid voor huurders verbeteren en anderzijds verhuurders ertoe aanzetten om de nodige energierenovaties aan te vatten.

Verlenging

De maatregel blijkt te werken. Huurders die in deze energieverslindende panden wonen, kregen effectief in die periode geen extra indexering te verwerken, wat hun betaalbaarheid ten goede kwam. Het zette ook verschillende verhuurders aan om energierenovaties door te voeren, al bleef het aantal beperkt door het tijdelijke karakter van de maatregel.

Deze huurcontracten zullen vanaf 1 oktober wel opnieuw geïndexeerd mogen worden. De verboden indexering van het afgelopen jaar zal evenwel niet ingehaald kunnen worden omdat er een correctiefactor toegepast moet worden bij de volgende indexering van een energieverslindend huurpand.

Maar aangezien de tijdelijke indexeringsblokkering dus eind september afloopt, ijveren de Vlaamse huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform voor een verlenging. Want hoewel de zon zich nu nog laat zien, moeten we ons voorbereiden op komende winter. Veel huurders betalen al een veel te hoge huurprijs en zullen de energiekosten ook opnieuw zien oplopen. We moeten ook energierenovaties op de huurmarkt blijven aanmoedigen. Dat zijn twee redenen om deze tijdelijke indexeringsblokkering om te zetten in een structurele blokkering voor energieverslindende panden.

Dat is trouwens ook van cruciaal belang in het klimaatbestendig maken van ons woningpark en past in de evolutie naar de reeds besliste energetische verstrenging van de minimale kwaliteitsnormen op de private huurmarkt. Vanaf 2030 mogen (half)open woningen met EPC F en appartementen en rijwoningen met EPC E en F namelijk hoe dan ook niet langer verhuurd worden.

Betaalbare huurprijs

Het feit dat minister Diependaele de maatregel niet wil verlengen, zal leiden tot extra zorgen voor huurders in energieverslindende panden. Zij blijven in slecht geïsoleerde appartementen en woningen wonen, zullen zelfs met iets lagere energieprijzen nog steeds een enorme energiefactuur hebben, betalen vaak al te veel voor de kwaliteit die ze krijgen en zullen hun huurprijs straks opnieuw geïndexeerd zien worden. Dat gegeven, samen met de huurders die wonen in panden met betere energieprestaties maar daardoor geconfronteerd worden met onbetaalbare huurprijzen, zijn situaties waar we niet zomaar aan mogen voorbijgaan. Dat kan door meer sociale huurwoningen te bouwen, maar op korte termijn ook door meer huishoudens in aanmerking te laten komen voor een huurtoelage.

Nu minister Diependaele echter de bevriezing van de huurprijsindexatie voor energieverslindende panden stopt, vragen we ons af hoe hij de betaalbaarheid op de private huurmarkt dan wel zal ondersteunen.

Bovenop een structurele wooncrisis en een covidpandemie, worden private huurders sinds begin dit jaar ook geconfronteerd met stevige huurprijsindexeringen en ongeziene energiekosten. Velen krijgen het financiële plaatje niet meer rond en zitten met de handen in het haar.

Uit cijfers van de Woonsurvey 2018 weten we dat voor de covidcrisis 52% van de private huurders al meer dan één derde van zijn inkomen louter aan huur besteedde. 31% van de private huurders hield toen zelfs al niet meer voldoende over om nog menswaardig te leven. Door de oplopende indexatie en energiekosten is het voor nog meer huurders nu helemaal niet meer realistisch om de eindjes nog aan elkaar te knopen.

 

Huurprijsindexering

Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden maakten een betaalbaarheidsplan voor de private huurmarkt en stelden dit voor aan de minister van Wonen. Een blokkering van de huurprijsindexering was één van de maatregelen die naar voor werd geschoven. Minister van Wonen Matthias Diependaele en met hem de voltallige Vlaamse Regering volgde deze piste gedeeltelijk.

Afgelopen zaterdag werd namelijk een decreetswijziging gestemd die voorziet dat huurpanden met een EPC score E en F tijdelijk niet meer geïndexeerd mogen worden. Panden met een score D mogen maar voor de helft geïndexeerd worden. Meer informatie over de maatregel kunt u hier terugvinden.

Waar de indexering de afgelopen jaren beperkt bleef tot enkele euro’s per maand, kregen huurders de afgelopen maanden indexeringen van makkelijk 70 euro per maand te slikken. Tegelijk stellen we vast dat verhuurders niet evenredig getroffen door stijgende hypotheken (als die er al zijn). Dat betekent dat hoge indexeringen rechtstreeks leiden tot meer rendement voor de verhuurder, terwijl de betaalbaarheid voor de huurder verder onder druk komt te staan.

Hoewel we het toejuichen dat er wordt ingegrepen in de huurindexering, hadden we liefst gezien dat dit voor alle huurpanden zou gelden. Alle huurders worden namelijk geraakt door de inflatie. Huurders met betere energiescores betalen daar trouwens vaak al een hogere huurprijs voor. Ook huurders in energetisch betere panden kunnen dus nog steeds in de betaalproblemen komen door de (toegelaten) indexering. Daarenboven is het zeker niet meteen een oplossing voor de huurders wiens huurcontract al eerder dit jaar werd geïndexeerd.

 

Opzegging van het huurcontract

Wanneer er een (tijdelijke) blokkering van de indexering plaats vindt, dan bestaat het gevaar dat verhuurders huurcontracten zullen stopzetten om met andere huurders een nieuw contract te sluiten aan een hogere huurprijs. Bij nieuwe huurcontracten kan de huurprijs namelijk nog steeds vrij gekozen worden.

Hoewel een algemene huurprijsblokkering voor nieuwe contracten niet op onze steun kan rekenen, is er wel overheidsingrijpen nodig om kwaliteit en betaalbaarheid op de private huurmarkt met elkaar te verzoenen. Dat minderwaardige woningen tegen woekerprijzen verhuurd worden bij gebrek aan alternatief stoot tegen de borst. De vrije huurprijszetting zorgt namelijk niet voor een betaalbaar, kwaliteitsvol huuraanbod voor mensen met beperkte inkomens.

Er is dus nood aan een vorm van huurprijsobjectivering die in bepaalde gevallen bindend kan zijn. Hoewel niet perfect, is de huurschatter het meest aangewezen instrument om de huurprijzen te objectiveren. Door ons te baseren op de huurschatter, accepteren we een redelijk, maar niet overdreven rendement voor de verhuurders, waardoor zij hun panden op de markt zullen blijven aanbieden. Een paritair samengesteld comité van huurders- en verhuurdersvertegenwoordigers kan opgericht worden om adviserend op te treden mocht er discussie bestaan over de totstandkoming van de schatting van de huurprijsschatter.

Mocht een vorm van huurprijsobjectivering op korte termijn onhaalbaar blijken, dan kan er ook gekozen worden voor een wettelijke verlenging van de bestaande huurcontracten of voor een regelgevend initiatief om te vermijden dat de huurprijs wordt opgetrokken (behoudens de huidige huurprijsindexeringsregeling) tussen twee huurcontracten. In het verleden gingen huurprijsbeperkingen van lopende huurcontracten namelijk steeds samen met bijkomende maatregelen om te vermijden dat verhuurders er voor zouden opteren om die lopende huurcontracten stop te zetten.

 

Huurtoelages

Een redelijk rendement voor verhuurders zorgt er voor dat verhuurders hun panden willen blijven verhuren. Alleen blijven de huurprijzen dan nog steeds voor veel huurders te hoog. Daarom is het belangrijk dat ook de overheid tussenkomt en zelf de brug maakt tussen betaalbaarheid voor de huurder en enig rendement voor de verhuurder.

Dat kan door meteen de werking van de huurtoelages bij te sturen en te versterken. Nu reeds bestaan de huurpremie en de huursubsidie, maar veel huishoudens in betaalbaarheidsproblemen hebben hier geen recht op of mislopen die. We vragen daarom om werk te maken van een volwaardige betaalbaarheidsondersteuning in de vorm van een minder voorwaardelijke huurtoelage voor huurders die hier nood aan hebben. Wanneer gewerkt wordt met geobjectiveerde huurprijzen, kan de maximale huurprijsgrens om een toelage te bekomen dan gelegd worden op die geobjectiveerde huurprijs. Dat is niet alleen een stuk realistischer dan de te lage en arbitraire huurprijsgrens vandaag, maar weerlegt meteen ook het argument dat huursubsidies prijsopdrijvend zouden werken.

 

Energierenovaties

Verhuurders die privaat verhuren, hebben sinds 1 september recht op renovatieleningen en renovatiepremies. Een goede zaak, want we weten dat de woningkwaliteit en de energiekwaliteit op de private huurmarkt een stuk slechter is dan gemiddeld.

Verhuurders die aan een sociaal verhuurkantoor verhuren, kunnen al langer beroep doen op renovatiepremies en  zijn daardoor gebonden aan bijkomende voorwaarden. Recent werd nu dus ook de renovatiepremie en de renovatielening voor zuiver private verhuurders opengesteld, maar we vragen ons af of de voordelen zullen volstaan om verhuurders te overtuigen. Daarenboven wordt er wel gesproken over een huurprijskorting voor de betrokken huurders, maar deze winst voor de huurder is erg beperkt en niet afdwingbaar. Wij vragen een verdere uitbouw van dit instrument.

 

Sociaal wonen

Er staan ondertussen ook nog altijd 182.436 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale woning, waarvan 170.402 op dit moment privaat huren. In de praktijk komen zelfs een kwart miljoen Vlaamse huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning. Net deze mensen die op de private huurmarkt wonen met beperkte inkomens, worden geconfronteerd met onhaalbare huurprijzen en energiekosten.

De sociale huurmarkt blijft de meest volwaardige en duurzame manier om het recht op wonen te garanderen. Het sociaal woonpatrimonium moet echter dringend aangroeien, zodat meer huishoudens in een sociale woning terecht kunnen. Met een vernieuwd, ambitieus en afdwingbaar groeipad, moet dit mogelijk zijn.

 

Uithuiszettingen

Wanneer er geen volwaardig betaalbaarheidsplan komt voor de private huurmarkt, dreigen deze winter heel wat alleenstaanden en gezinnen hun huurwoning te verliezen. Hoewel het een goede zaak is dat ook het Fonds ter bestrijding van Uithuiszettingen versterkt wordt, is ook dit geen wondermiddel.  Samen met de gedeeltelijke blokkering van de indexatie is dat maar één deeltje van de oplossing.  Bijkomende maatregelen, waarvan we er in dit stuk enkele voorstelden, zullen onontbeerlijk zijn voor heel wat huurders om de winter door te komen. Indien dat niet gebeurt zal, net als in andere landen en in Wallonië, een tijdelijk verbod op uithuiszettingen onvermijdelijk zijn.

Op de verhuurder van een woning rust ondertussen een viervoudige informatieplicht inzake het EPC-attest. Namelijk bij te huurstelling, bij publieke affichering van te huurstelling, op verzoek van een kandidaat-huurder en tenslotte bij de aanvang van het huurcontract.

Sommige immokantoren denken dit met bepaalde clausules in het huurcontract te kunnen omzeilen. Maar ze dwalen. Indien de verhuurder of het immokantoor in gebreke blijft om het EPC voor te leggen, kan de huurder of kandidaat-huurder hierover een klacht indienen bij het Vlaams Energie en Klimaat Agentschap (https://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc).

Het EPC-attest: wat en waarvoor?

Een EPC-attest geeft een indicatie van de energieprestatie van uw woning. Die energieprestatie is afhankelijk van onder meer het type woning, de mate van isolatie maar ook of uw verwarmings- en andere elektrische toestellen energiezuinig zijn. Op de EPC’s die sinds 2019 worden opgemaakt staat een label, van A+ (heel energiezuinig) tot F (energieverslindend). Gemiddeld bedraagt de energiescore van een woning in Vlaanderen score D.

Het energielabel op EPC-attesten (sinds 2019) zie er zo uit:

Naast het label toont het EPC ook de berekende energiescore. Dat is het berekende energieverbruik per jaar en per m² bruikbare vloeroppervlakte (kWh/m² jaar).

Het label en de energiescore hangen af van:

Het label en de energiescore houden geen rekening met het verbruikersgedrag of de gezinssamenstelling en kan dus in de realiteit afwijken van het verbruik op uw elektriciteitsfactuur.

Wenst u enkel een indicatie van het label van uw woning, dan kan u onderstaande omzettingstabel gebruiken.

De geldigheidsduur van een EPC-attest bedraagt 10 jaar. Na deze periode moet men dus een nieuw EPC-attest laten opmaken. Zo’n attest wordt opgemaakt door specifiek hiervoor aangeduide energiedeskundigen.

Verplicht attest voor verhuring van woning

Het energieprestatiecertificaat is verplicht voor iedere verhuring van een woning (huis, appartement, studio, kamer). Dat is al meer dan 10 jaar het geval. Dus voor alle woninghuurovereenkomsten afgesloten sinds 1 januari 2009 is een EPC-attest verplicht. Maar ook voor andere huurovereenkomsten onder bijvoorbeeld het gemeen huurrecht (bijvoorbeeld een tweede verblijf), en mits de duur van deze laatste huurovereenkomsten langer dan 2 maanden is, geldt sindsdien deze verplichting.

 Zo’n attest strekt er toe de (kandidaat-)huurder te informeren in welke mate zijn woning energiezuinig is zodat hij een geïnformeerde beslissing kan nemen om de woning al dan niet te huren. Het ontbreken van deze informatie maakt echter de huurovereenkomst niet ongeldig (zie echter verder). Wel riskeert de verhuurder of bij te huurstelling eventueel het immokantoor een geldboete die kan oplopen van € 250 tot (bij herhaling en extreme hardnekkigheid) € 5.000.

In welke fase is een EPC-attest bij verhuring verplicht?

De verplichting is viervoudig. Op de eigenaar, houder van zakelijk recht of zelfs gebruiker van een (residentieel) gebouw rust inzake energieprestatiecertificaten een vierdelige verplichting:

Sommige immokantoren laten in hun standaard huurcontract een bepaling opnemen dat een EPC-attest niet vereist is omdat er geen publieke te huurstelling geweest is. Niet alleen is zo’n bewering hoogst ongeloofwaardig, ze is bovendien ongeldig. Bij zowel te huurstelling als verhuring moet er steeds een EPC-attest voorradig zijn. Het betreft hier een bepaling van openbare orde die mee is ingegeven door klimaatdoelstellingen. Zodat hier contractueel niet van kan worden afgeweken.

Minimale kwaliteitsnormen inzake energiezuinigheid

Het niet voorradig zijn van een EPC-attest betekent dus niet dat de huurovereenkomst ongeldig zou zijn. Maar er kan zich wel een probleem stellen indien de huurwoning energieverslindend is. Immers de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit bevat ook een normering inzake energiezuinigheid. De minimale energiescore varieert naargelang het type woning. Wanneer de energiescore op het EPC-attest gelijk of hoger is dan onderstaande grenswaarden, dan is het ontbreken van de vereiste dakisolatie op een dak van minstens 16 m² een gebrek van categorie 2, wat kan leiden tot een ongeschikt verklaring van de woning. Het betreft volgende grenswaarden:

600 open bebouwing
550 halfopen bebouwing
450 gesloten bebouwing
400 appartement

En de verhuring van een ongeschikt (verklaarde) woning is een misdrijf. Momenteel is die normering nog erg (en zelfs belachelijk) ‘royaal’, maar het staat in de sterren geschreven dat die in de toekomst zullen aangescherpt worden. Ook kan dan bij hogere energiescores het gebrek aan geïsoleerd glas als een (weliswaar beperkt) gebrek van categorie 1 worden aangekruist. Dat brengt niet onmiddellijk nadelige gevolgen voor de verhuurder teweeg zolang het aantal van deze beperkte gebreken niet hoger is dan 6. Vanaf 1 januari 2023 dreigt echter het ontbreken van dubbel glas in meerdere woonlokalen (woonkamer, keuken of slaapkamers) te leiden tot een gebrek van categorie 2 met opnieuw risico op ongeschikt verklaring.

Sinds 2022 ook verplicht EPC-attest voor gebouweneenheid (appartementsgebouwen)

Sinds 1 januari 2022 moeten bestaande appartementsgebouwen voor het eerst eveneens over een EPC van de gemeenschappelijke delen van het gebouw beschikken. Deze verplichting geldt algemeen en staat dus los van verkoop en verhuur. Het doet er ook niet toe of deze gemeenschappelijke delen een verenigde mede-eigendom is waarvoor dus een vereniging van mede-eigenaars bevoegd is. De verplichting wordt echter gefaseerd ingevoerd, beginnend met de grotere appartementsgebouwen vanaf minstens 15 gebouwenheden. Vanaf 1/1/2023 geldt de verplichting vanaf 5 tot en met 14 gebouweenheden en vanaf 1/1/2024 vanaf 2 wooneenheden tot en met 4 gebouweenheden. Onder gebouweenheden worden zowel appartementen (wooneenheden) als kleine niet residentiële eenheden verstaan (winkels, broodjeszaak, medische praktijken, kantoren, kinderopvangverblijven, apotheken, kappers…) die in het gebouw aanwezig zijn.

Sanctie wanneer een verplicht EPC-attest voor woning niet voorradig is

Wanneer bij publieke te huurstelling (affiches, borden, publicaties, websites,…) de kerngetallen van het EPC-attest niet vermeld worden of wanneer de huurder geen kopie van het EPC-attest krijgt of de kandidaat-huurder het niet krijgt terwijl hij er om vraagt, dan kan zoals eerder vermeldt zowel de verhuurder als het immokantoor voor het ontbreken van een verplicht EPC-attest gesanctioneerd worden met een geldboete variërend van 250 tot 5.000 €. Bij publieke affichering moet minstens het adres of de unieke code van het EPC-attest vermeld worden. Geldt het attest van voor 2019 dan moet steeds de energiescore (in kWh/m²) vermeld worden. Geldt het attest van na 2019 dan moet ofwel het label (van A+ t.e.m. F) ofwel de energiescore waarop het label bepaald werd (in kWh/m²) gepubliceerd worden.

Een kandidaat-huurder geconfronteerd met het ontbreken van een EPC-attest kan hiervoor dus klacht neerleggen bij het VEKA (Vlaams Energie- en Klimaat Agentschap) via dit klachtenformulier: https://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc.

Je klacht blijft anoniem voor de verhuurder of makelaar. Weet wel dat het VEKA je als (kandidaat-)huurder niet op de hoogte brengt of de verhuurder/ het immokantoor effectief een boete heeft gekregen. Maar als je nadien op een affiche of website plots wel de vermeldingen van het EPC-attest ziet verschijnen, weet je alvast dat je klacht gerendeerd heeft.

Bij de term ‘huurfraude’ wordt wel eens spontaan gedacht aan sociale huurders met een eigendom in het buitenland zonder dit aan de huisvestingsmaatschappij te hebben aangegeven. Onze beleidsmakers hebben daar in elk geval de mond van vol. De laatste tijd zien wij echter steeds vaker huurfraude aan de andere kant van de huurmarkt: verhuurfraude. Kandidaat-huurders, wanhopig op zoek, die het doelwit vormen van mensen die in werkelijkheid helemaal geen woning bezitten maar er toch een te huur aanbieden, vaak aan uitzonderlijk mooie voorwaarden.

Op de sociale media, zoals facebook, plaatsen deze fraudeurs, ook wel scammers genoemd, aanlokkelijke te-huur-advertenties. Eindelijk de ideale huurwoning gevonden, denk je dan. Je belt zo snel mogelijk om een bezoek te regelen. De verhuurder stelt dat er heel wat interesse is, maar dat hij wel bereid is om aan jou te verhuren, maar dan moet je vooraf wel een voorschot via bijvoorbeeld Western Union betalen. Soms vraagt hij ook al de waarborg, zo ben je helemaal zeker dat de woning naar jou zal gaan. Dit alles nog voor een eerste bezoek aan de woning. Als je dan later naar de afgesproken locatie gaat, is er uiteraard niemand aanwezig. Er staat zelfs helemaal geen woning te huur. De kans is bovendien groot dat de huidige bewoner van de woning eerst verbaasd en vervolgens boos de deur voor je neus zal dichtslaan, omdat hij ze zelf al lange tijd huurt.

Waarschuwing vanuit Oostenrijk

Dergelijke vormen van huurfraude zijn een internationaal gegeven. Begin september ontving de huurdersbond nog een e-mail uit Oostenrijk. De Weense huurdersbond waarschuwde ons voor grootschalige huurfraude. Een oplichter had in de Oostenrijkse hoofdstad een jaar lang ongeveer 150 appartementen gehuurd en die doorverhuurd aan voornamelijk migranten, van wie hij hoge waarborgsommen, provisies en voorafbetalingen van de huur ontving. Hijzelf betaalde niets aan de eigenaars. Toen de fraude aan het licht kwam, dook hij onder. Ondertussen dreigen zijn gedupeerde huurders hun woonst te verliezen omdat de eigenaars al die tijd geen huurinkomsten van de fraudeur hebben ontvangen. Met een Europees aanhoudingsbevel op zak spoorde de Oostenrijkse politie hem maandenlang op, tot ze vernamen dat hij zijn activiteiten naar Gent had verplaatst. We belden naar de politie die ons inderdaad gelijkaardige praktijken in Gent bevestigde en bij wie slachtoffers een klacht kunnen indienen.

Ook internationale studenten vaak mikpunt

De voorbije zomer berichtte de pers over internationale oplichters die Antwerpse adressen gebruikten om (buitenlandse) studenten, onder meer uit Italië en Oostenrijk, geld afhandig te maken. Via facebook boden ze appartementen en studentenkamers te huur aan die in werkelijkheid al verhuurd waren en dus niet beschikbaar. De daders hadden de identiteit van iemand uit Duitsland gestolen. Het ging om professionals die alle nodige documenten in handen hadden om het zo echt mogelijk te laten lijken. Ze waren ook geduldig. Een van de slachtoffers verklaarde ongeveer twee maanden met hen contact te hebben gehad vooraleer hij overging tot betaling. Ook in Gent is de fraude bij de verhuur van studentenkamers een gekend probleem. Evelien Sergeant van Kotatgent van de dienst wonen van de stad Gent, geeft uitleg.

Evelien Sergeant: Wij bieden ondersteuning rond studentenhuisvesting. Op onze website (kotatgent.be) vind je onze eigen kotenzoeker. Huisbazen kunnen er hun kamer en/of studio te huur stellen. Dit jaar werden we er voor de eerste keer geconfronteerd met scammers. Slachtoffers zijn doorgaans internationale studenten die hun kamer niet op voorhand kunnen zien, en waarbij hen wordt gevraagd vooraf te betalen. Een Japanse student was op die manier twee maanden waarborg en drie maanden huishuur kwijt. Er wordt professioneel gewerkt. Vaak wordt een identiteitskaart getoond, die dan vals blijkt te zijn. Dat soort fraude is moeilijk te herkennen. De beste garantie is uiteraard dat je op voorhand de kamer gaat bekijken, maar voor iemand uit Japan gaat dat natuurlijk moeilijk op. We proberen onze website zo veilig mogelijk te maken. Om een advertentie te kunnen plaatsen, moet je een profiel aanmaken waarin de verhuurder het adres en het aantal kamers ingeeft. Vroeger verscheen het dan meteen online, maar omdat die valse advertenties maar bleven komen, hebben we het roer omgegooid. Nu verschijnt er niets meer online tot wanneer wij het hebben goedgekeurd. Elke dag checken we de advertenties. Maar het gaat hier slechts om een tussenoplossing. In april start het grote verhuurseizoen, en dan worden soms op een enkel weekend tot vijftig kamers online te huur gesteld. Dus we zoeken nu naar manieren om te werken met Itsme, als veiligheidsbuffer.

Huurdersblad: Zijn scammers gemakkelijk op te sporen?

Evelien Sergeant: Het probleem is dat het vaak om bestaande adressen gaat. Het is echt in details dat je pas ziet dat het om een scammer gaat. Zo kan het gebruik van google translate Engels al een teken aan de wand zijn. Als internationale studenten ons mailen voor informatie, dan kunnen wij met Kotatgent het huurcontract controleren. Wij gaan na of de verhuurder daadwerkelijk eigenaar is van het pand. En als de student dan toch slachtoffer werd van scamming, raden wij hem ook steeds aan om aangifte te doen bij de politie van Gent.

Huurdersblad: En kan de politie dan daadwerkelijk iets voor hen betekenen?

Evelien Sergeant: De student moet zelf ook altijd naar de politie. En dan maakt die een proces-verbaal op. Bij de politie van Gent is er iemand die rond internetfraude werkt en soms komt er daar wel gevolg van, jammer genoeg niet op korte termijn. En ik weet dat bij die Japanse student de ambassade van Japan er zich ook mee heeft beziggehouden.

Huurdersblad: Zijn jullie ook goed gekend in het buitenland?

Evelien Sergeant: Alle hoge onderwijsinstellingen in de stad, zoals de universiteit, geven onze website vooraf door aan hun internationale studenten. Maar het gebeurt dat die studenten ook op andere, niet gecontroleerde websites een kamer zoeken. Voor een kotbaas is het vaak ook niet zo evident om te verhuren aan een buitenlandse student. Niet alleen omwille van de taalbarrière maar ook door de onzekerheid of die student hier wel aanwezig zal zijn bij de aanvang van de huurovereenkomst, of wat als die plots opnieuw naar het thuisfront terugkeert en stopt met de huur te betalen.

Huurfraude in Nederland: coördinatie door Eurojust leidt tot aanhoudingen

Eveneens afgelopen zomer meldde de Europese justitieorganisatie Eurojust dat er in Roemenië twee verdachten waren opgepakt in een onderzoek naar grootschalige fraude met advertenties voor huurwoningen in Nederland. Maar liefst honderden mensen zouden een of twee maanden huur hebben betaald voor online nep-advertenties. Pas na de betaling werd hen duidelijk dat er helemaal geen appartement of woning beschikbaar was. Het onderzoek naar de internetoplichting is een samenwerking tussen de Roemeense en de Nederlandse autoriteiten, hierbij ondersteund door Eurojust, een agentschap van de Europese Unie in Den Haag. We belden met de woordvoerder.

Ton van Lierop: Wij werken in opdracht van de Europese commissie van justitie. Elk land heeft zijn eigen rechtspraak, zijn eigen wetten en zijn eigen justitiestelsel. Je zal moeilijk iemand vinden die expert is in alle 27 justitiestelsels van Europa. Maar hier bij ons zitten wel 27 collega’s die het stelsel van hun eigen land tot in de puntjes kennen. Onze taak is te zorgen voor een snelle samenwerking over heel Europa. Tijdens een schietpartij tussen drugsbendes in Zweden werd per ongeluk een twaalfjarig meisje doodgeschoten. De dader vluchtte naar Spanje. Onze Zweedse collega had meteen een lijn openstaan met zijn Spaanse collega die op zijn beurt in contact stond met de lokale politie. Twee minuten nadat hij internationaal geseind stond, werd de man gearresteerd. Dat is een voorbeeld van hoe het snel kan gaan. Doorgaans starten wij zelf geen onderzoek, maar worden we aangesproken om de samenwerking tussen procureurs in Europa vlotter te laten verlopen. We hebben een bureau in elk land, en in ons hoofdkantoor hier in Den Haag zitten agenten van elk land. We vormen een netwerk van gespecialiseerde procureurs die de nodige informatie met elkaar uitwisselen.

Huurdersblad: Wat kan je over deze huurzaak kwijt?

Ton van Lierop: In deze zaak ging het om online fraudeurs uit Roemenië die waarborgen van twee maanden probeerden af te troggelen voor woningen die ze niet mochten of konden verhuren. Ze maakten handig gebruik van de coronacrisis, toen huisbezoeken niet zo evident waren. Justitie in Nederland had hierrond een zaak geopend, en ons gevraagd om contact op te nemen met onze agent in Roemenië. Het gaat om tientallen slachtoffers in verschillende steden in Nederland en om aanzienlijke bedragen, tot in de tienduizenden euro’s. Onlinefraudeurs hebben er een neus voor om na te gaan waar behoefte aan is, waar ze dan eventueel kunnen toeslaan. Het afgelopen jaar tijd is de cybercriminaliteit verdubbeld, en in deze zaak werden huurders benadeeld.

Conclusie

De boodschap blijft toch dat je steeds moet opletten, en dat je best eerst de huurwoning bezoekt vooraleer je overgaat tot betaling van een voorschot of de waarborg. En de belangrijkste les: als het te mooi is om waar te zijn, is het wellicht niet waar.

Dit artikel verscheen eerder in Huurdersblad 249, gratis voor alle leden van de Huurdersbonden. Oudere edities vind je hier.

 

De federale regering besliste vorige week dat het sociaal tarief verlengd wordt, dat er een verwarmingspremie van 100 euro komt en dat het btw-tarief voor elektriciteit tijdelijk daalt naar 6%. Huurders met gedeelde tellers blijken echter uit de boot te vallen.

Private huurders die wonen in een appartementsgebouw met slechts één teller voor elektriciteit en gas, mislopen hun recht op het sociaal tarief en moeten hun verwarmingspremie delen met de andere bewoners. Dat is bijzonder onrechtvaardig.

Het is extra zuur omdat huurders niets aan de situatie van hun woning kunnen wijzigen. Ze hebben geen impact op de aansluiting en kunnen ook geen energiebesparende investeringen uitvoeren. Daarvoor hangen ze af van hun verhuurder die vaak niet bereid is om op die vraag in te gaan. Ondertussen belandt de stijgende energiefactuur wel bij de huurders.

We zien vaker gedeelde tellers in eerder oude, minder kwalitatieve appartementsgebouwen of in eengezinswoningen die werden opgedeeld in meerdere appartementen, kamers of studio’s. Het zijn net de mensen die daar wonen die vaak financieel kwetsbaarder zijn. Bij uitstek zij zouden nu dus ondersteund moeten worden om de energierekening te kunnen blijven betalen.

We signaleerden dit probleem aan de bevoegde minister en je kon dit ook lezen in de pers. We hopen op een snelle oplossing waardoor deze mensen hun recht op hun sociale voordelen niet verliezen.