De laatste tijd krijgen de huurdersbonden opvallend veel vragen over de indexering van de huurprijs. Dat is niet toevallig. Door de hoge inflatie stijgen sommige huurprijzen door die indexatie met soms wel 30, 40 of 50 euro. Wanneer de huurprijs de vorige jaren niet werd geïndexeerd, kan het verschil zelfs nog hoger zijn. Op een moment dat ook de energiefactuur er stevig in hakt, komt die indexering bijzonder ongelegen.

Mag uw verhuurder indexeren?

Het antwoord is meestal ‘ja’. Wanneer uw schriftelijk woninghuurcontract hierover niks bepaalt dan mag de verhuurder de huurprijs indexeren. Hij moet dit wel schriftelijk aan u verzoeken. Dit kan maar één maal per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst en hij kan hooguit drie maanden terugkeren in de tijd. Er zijn maar twee regels waarbij indexering niet mag worden toegepast:

– Wanneer uw huurcontract uitdrukkelijk vermeldt dat indexering niet toegelaten is.
– Wanneer u een mondeling huurcontract afsloot na 30 mei 1997 en de verhuurder kan niet aantonen dat een indexering werd afgesproken.

Is de indexatie verplicht?

Neen, de verhuurder is helemaal niet verplicht om te indexeren.

Klopt de berekening van uw geïndexeerde huurprijs?

Dat kunt u eenvoudig nagaan via deze website. Hou best je huurcontract bij de hand, zodat je alle gevraagde gegevens kan invullen. De huurcalculator rekent je nieuwe huurprijs daarna vanzelf voor u uit.

Heeft u nog vragen over de indexering? Contacteer dan uw huurdersbond.

Het recht op zelfstandig wonen zit verankerd in de mensenrechten. Ook wie leeft met een handicap zou in een ideale wereld toegang moeten hebben tot een eigen thuis, een plek waar je graag woont, je veilig en wel voelt en waarbinnen je, met de juiste omkadering, zelf kan bepalen hoe je zou willen leven. Dat de theorie vaak nog veel mooier klinkt dan de realiteit, beaamt ook Koen Hermans, die als docent Sociaal Werk (KU Leuven) en als zorgonderzoeker (Lucas) op het snijpunt van praktijk, beleid en wetenschap staat. Zijn rode draad is een engagement voor kwetsbare groepen, wiens rechten bedreigd worden of minder gerealiseerd blijven. GRIP mocht hem enkele vragen voorleggen en wij publiceren graag dit interessante interview.

Ik val meteen met de deur in huis: hoe belangrijk is het hebben van een eigen plek in een mensenleven?

Dat hangt natuurlijk af van welke waarde we zelf geven aan een woonplek, maar voor mij zijn er drie elementen bepalend: (1) Een thuis moet een juridische zekerheid geven, iets wat bijvoorbeeld bij mensen met een handicap die verblijven in een instelling niet het geval is. (2) Je moet kunnen spreken van voldoende kwaliteit: verwarming, stromend water, elektriciteit. Dat lijken evidente dingen, maar dat is voor veel mensen nog altijd niet vanzelfsprekend. (3) Een eigen plek betekent ook dat je privacy hebt, dat je binnen die vier muren de vrijheid hebt om onder meer sociale relaties uit te bouwen. Dat kan met een partner zijn, maar dat kan evenzeer met vrienden. Dat is zo belangrijk in een mensenleven en eigenlijk de basis om erbij te horen.

Als je die drie bij elkaar neemt, ga je beseffen wat de betekenis is van een woning. Wanneer een van die drie aspecten niet gerealiseerd is, weten we uit allerlei onderzoek dat het een immense impact heeft op je welbevinden. Zeker voor mensen met een beperking is minstens één van die drie vaak niet gerealiseerd.

Zo’n eigen stek geeft je dus een vertrekpunt om deel te kunnen zijn van de maatschappij?

Ja, een eigen plek is essentieel, het is een basisconditie om te kunnen deelnemen aan de samenleving. In het onderzoek naar personen met een handicap is er de laatste jaren veel te doen rond belonging. Ik vind dat persoonlijk een heel sterke term. Ik vertaal die in het Nederlands naar ‘erbij horen’. In belonging zit alles: je hoort erbij, maar je voelt dat ook echt. Dat gevoel kan op veel verschillende manieren ingevuld worden. Voor veel mensen betekent erbij horen ook zelfstandig wonen, maar die twee kan je niet zomaar aan elkaar gelijkstellen.

In het algemeen: wat zijn volgens jou vandaag de grootste drempels op de woonmarkt?

Het feit dat we na de Tweede Wereldoorlog niet gegaan zijn voor een sociaal woonmodel, maar voor een eigendomswoonmodel is zeer voelbaar. De baksteen in onze buik blijft, dat zie je in onze cultuur, maar ook in het beleid. Vandaag is ongeveer 70 procent van de Belgen een huiseigenaar. Op zichzelf hoeft dat geen probleem te zijn, maar je ziet dat voor meer en meer mensen, gezien de schaarste, een eigen woonst onbetaalbaar is geworden.

De betaalbaarheid is voor iedereen een grote uitdaging, maar zeker voor personen met een handicap, omdat hun financiële situatie per definitie een pak slechter is. We zien dat in elk soort onderzoek. Het armoederisico ligt opvallend hoger voor mensen met een handicap. Als we de armoedecijfers berekenen, kijken we louter en alleen naar het inkomen van mensen. En als je alleen daar naar kijkt, ga je voorbij aan de extra kosten die mensen met een handicap, inclusief chronische ziekten, hebben omwille van hun beperking(en). Het kan lijken alsof ze een redelijk inkomen hebben, ook door eventuele extra tegemoetkomingen, maar van zodra je daar die handicapspecifieke onkosten gaan aftrekken (vb. woningaanpassingen, extra hulpmiddelen, …) dan blijkt dat hun levensstandaard een pak lager ligt. We staan daar onvoldoende bij stil.

Naast het financiële, zorgt ook het gebrek aan kwaliteit en toegankelijkheid voor drempels. Op de private huurmarkt zit je bijvoorbeeld met een groot segment – iets van een 45 procent – van zeer slechte woningen die niet voldoen aan de kwaliteitseisen. Je betaalt dus vaak veel voor weinig, als je al iets kan vinden, want de concurrentie is moordend. Van het moment dat je dan ergens iets mankeert, is de keuze snel gemaakt omdat huiseigenaars vrijwel altijd uit een groot aanbod aan kandidaten kunnen kiezen. Zo ontstaat natuurlijk discriminatie. Praktijktesten brengen dat ook heel duidelijk in beeld. Te vaak worden praktijktesten verbonden aan racisme, maar dit type van onderzoek brengt ook de achterstelling van personen met een beperking in beeld. Verhuurders gaan een inschatting maken van de zekerheid dat mensen kunnen betalen en dan zijn er heel veel stereotypes die nog altijd heel sterk zijn in de samenleving. Een vreemde naam, maar zeker ook een beperking, blijken dan zeer goede motieven voor mensen om je niet als huurder in huis te halen.

Hoe kunnen we die onrechtvaardigheden wegwerken?

We moet herverdelen als we een sociaal woonbeleid willen voeren. Dat doe je enerzijds door letterlijk sociaal eigendom te creëren en dus te investeren in de uitbouw van sociale woningen. In vergelijking met andere landen is onze sociale woonmarkt absoluut niet groot. Als ik me niet vergis, bestaat slechts 8 à 9 procent van ons woonpatrimonium vandaag uit sociale woningen. Internationaal gezien is dat heel weinig. De voorbije jaren is er in het sociaal woonsegment wel geïnvesteerd, maar de noden zijn immens. Er staan op dit moment alleen al in Vlaanderen 130.000 gezinnen op de wachtlijst die onder de inkomensgrens vallen. Je ziet dus dat de nood daar zeer groot is. Een bijkomend probleem is de administratieve molen: mensen moet jaarlijks hun inschrijving herhalen en daar loopt het vaak mis. Ze vallen van de lijst en moeten de hele procedure opnieuw starten. Zo blijven mensen natuurlijk uit de boot vallen.

Daarnaast kan je werken met compenserende maatregelen in de vorm van huursubsidies, een systeem dat bij ons wel bestaat, maar dat beperkt is en enkel geldt voor wie al vier jaar op de wachtlijst voor een sociale woning staat.

Een cocktail van beide is volgens mij noodzakelijk: het sociaal woningaanbod grondig uitbreiden en de huurmarkt voldoende corrigeren.

Je ziet ook vaak creatieve woonoplossingen ontstaan van onderuit. Wordt dat vandaag al voldoende ondersteund?

Het is altijd zo dat er creatieve woonoplossingen groeien van onderuit, dat is eigen aan dit soort van oplossingen. Het leegstandsprojectdenken is bijvoorbeeld heel interessant, al kan je natuurlijk vraagtekens plaatsen bij waarom er zo veel ruimte is om met leegstand aan de slag te gaan. Ik voel dat er hier en daar wel wat beweging is om die creatieve woonoplossingen te gaan erkennen, maar we zitten nog altijd met een dominant woonbeleid in functie van die eigendomsverwerving. Heel sterk middenklassegericht. In de marge gebeuren wel zinvolle dingen, maar ik heb niet de indruk dat we onze tanker van het woonbeleid aan het keren zijn, integendeel. Die wijkt af en toe een beetje af van z’n vaart, maar keren doet die zeker niet.

Heel veel sociaal werk is ontstaan als antwoord op specifieke behoeften van specifieke doelgroepen. Wat we dan doen, is een specifiek aanbod maken voor een specifieke doelgroep. Maar, dat specifieke aanbod zorgt er natuurlijk voor dat het reguliere aanbod gewoon verder kan blijven doen zonder te kijken hoe ze uitsluiten. Dat specifieke aanbod moet dus ook altijd de bal terugleggen in het kamp van het reguliere aanbod. Dat geldt voor onderwijs, welzijn, wonen, … dat geldt voor al die domeinen.

Even inzoomen op toegankelijkheid: zo inclusief is onze publieke ruimte vandaag nog niet?

Nee, inclusief denken blijft een heel grote uitdaging bij ons. Ik vind het zelf ook dramatisch. Neem nu het Ladeuzeplein in Leuven, dat is een viertal jaar geleden heraangelegd, maar hoe? Oudere mensen klagen erover, je kan niet goed met een rolstoel over de stenen rijden. Hoe is het in godsnaam mogelijk dat er niet meer reflectie was over hoe we een plein als dat op een zodanige manier kunnen inrichten dat het voor iedereen gemakkelijk toegankelijk is. Die extra inspanning voor het inclusie blijkt heel moeilijk.

Wat ook problematisch is, is dat we in België een gigantische lintbebouwing hebben. Je kan eigenlijk weinig open plekken vinden. Vanuit het perspectief van mensen die moeilijk te been zijn, is dat hoogst dramatisch. Onze ruimtelijke ordening is erg chaotisch. In de steden wordt dat wel bijgestuurd, ook al omdat dit eenvoudiger is. Woonkernen waar een aantal dingen praktisch samenkomen zijn eerder een uitzondering dan een realiteit. Bij ons is alles vaak verspreid over een immense ruimte, omdat we maar altijd hebben bijgebouwd en bijgebouwd.

Je ziet wel een aantal ambitieuze woonprojecten die daar veel slimmer op inspelen. Maar als je binnen die projecten gaat kijken, waar functies gecombineerd worden, daar zie je dat het aantal sociale woningen daarbinnen relatief beperkt blijft. En dan is nog de vraag: naar wie gaan die sociale woningen die voorzien zijn? Denk aan het punt van de concurrentie waar ik al naar verwees.

Ben je dan voorstander van quota die opleggen dat binnen dergelijke woonprojecten x-aantal woningen voorzien moeten worden voor personen met een handicap?

Ik denk dat het absoluut noodzakelijk is. Als er nieuwe, grote stadsvernieuwingsprojecten zijn, bestaan daarvoor ook minimale quota voor sociale woningen die daarin voorzien moeten worden. Op zich is het niet zo vreemd om dat soort van regelgeving op te leggen. Er hangt heel veel terughoudendheid om het spoor van quota te bewandelen, maar ik vind dat nog altijd een beloftevolle piste. Natuurlijk niet als iets finaals of als dé oplossing, maar als deel van de oplossing, als een tijdelijke ingreep.

Hoe kijk jij naar het concept universal design?

Wanneer je daar concreet naar kijkt, zie je dat men zoekt naar een manier om universaliteit te koppelen aan maatwerk. Dat is natuurlijk de theorie erachter, in de praktijk blijkt dat moeilijker om te realiseren. Voor mij gaat universeel ontwerp vooral daarover: zoeken naar manieren om die twee logica’s met elkaar te combineren. Dat is natuurlijk moeilijk en niet altijd voor iedereen haalbaar. In die zin zet de naam ons misschien wel wat op verkeerde spoor, maar het daagt je wel uit.

De kunst is om zoveel mogelijk flexibiliteit binnen te brengen in de universele oplossingen. Ik ben natuurlijk geen bouwspecialist, maar spontaan denk ik aan de breedte van deuren, liften met spraaktechnologie, de toegang van gebouwen, de inrichting van stoepen, de openbare ruimte, … We zetten al stappen in de goede richting, maar we gaan er lang nog niet ver genoeg in.

GRIP pleit onder meer voor de integrale terugbetaling van woningaanpassingen, hoe zie jij dat?

Ik vind dat dit soort van beleid kan en moet versterkt worden. Beleid voorziet al een bepaald budget, maar we zijn er nog lang niet. Aanpassingen aan woningen zijn ook per definitie universeel, dus dat betekent ook dat ze later nog bruikbaar zijn voor andere mensen. Ook dat moet dus zeker mee in rekening genomen worden.

Alle kleine stapjes zijn stapjes in de goede richting. Het gaat dus ook om voortdurend die kleine stappen te willen zien. Ik ben veel meer gaan geloven in kleine utopieën dan in grote. Het zou alleen meer aangemoedigd moeten worden door een Vlaams woonbeleid dat inzet op de meest kwetsbaren, maar daar blijf ik de laatste tien jaar op mijn honger zitten.

Heb je afsluitend nog een boodschap voor onze beleidsmakers?

In essentie moet een minister van Welzijn deels een categoriaal beleid voeren, maar liefst niet te veel. Die moet vooral voldoende aan de mouwen van de collega’s van Wonen, onderwijs, … blijven trekken om een breed inclusief beleid te voeren vanuit een holistische benadering. We moeten de instituties 2.0 vermijden, waarin mensen dan wel zelfstandig wonen, maar nog niet het gevoel hebben deel van de samenleving te zijn.

Dit interview verscheen eerder bij GRIP.

Er bestaan verschillende kortingen op de onroerende voorheffing. Die kortingen hangen samen met kenmerken van de bewoners en komen dus ook die bewoners toe. Wanneer het een huurwoning betreft, gaat het dus om een korting voor de huurders. Maar wanneer huurders een korting aanvragen, wordt die eigenaardig genoeg verrekend via het aanslagbiljet van de eigenaar.

Vermindering onroerende voorheffing

Sommige huurders hebben recht op een mindering onroerende voorheffing. Wanneer er minstens twee kinderen zijn waarvoor u kinderbijslag ontvangt, wanneer u een handicap hebt die werd vastgesteld voor u 65 werd of indien u grootoorlogsverminkte bent, dan kunt u deze vermindering bekomen. Het kan al snel over enkele honderden euro’s per jaar gaan.

Aanvraag nodig

Voor eigenaars gebeuren deze verminderingen automatisch. Huurders moeten dit echter aanvragen. Nadat een huurder dit één maal heeft gedaan, dan wordt de volgende jaren de vermindering wel automatisch toegekend. Huurders kunnen de vermindering tot vijf jaar terug aanvragen en ontvangen.
Veel huurders weten echter niet dat ze er recht op hebben en vragen dit dus niet aan, waardoor ze dit voordeel mislopen. Het moet nochtans perfect mogelijk zijn om dit ook voor huurders automatisch te laten toekennen. We blijven hiervoor ijveren, maar raden huurders tot die tijd sterk aan om zelf de aanvraag te doen.

Doorstorten of afhouden huur

Wanneer de vermindering aan de huurder wordt toegekend, dan wordt het bedrag telkens in rekening gebracht via het aanslagbiljet van zijn verhuurder. De vermindering voor de huurder komt zo dus steeds eerst terecht bij de verhuurder, die dan verondersteld wordt om dit door te storten aan de huurder. Alleen gebeurt dit vaak niet.

Normaal krijgen huurders jaarlijks bericht over welk bedrag het gaat, zodat ze dit kunnen terugvragen aan hun verhuurder. Wanneer verhuurders hier niet toe bereid zijn, kan de huurder desnoods het bedrag afhouden van de huur en dit melden aan de verhuurder.

Maar wanneer de huurder de woning al verlaten heeft, en toch nog de vermindering moet terugkrijgen van de verhuurder, dan is dat een stuk moeilijker. Aangezien er geen huur meer wordt betaald, kan dit bedrag ook niet afgehouden worden. Zeker in conflictsituaties in het dan erg lastig om de vermindering nog te bekomen. Tenzij er natuurlijk naar de vrederechter gestapt wordt, wat natuurlijk niet de bedoeling kan zijn.

Aanpassing

Sommige huurders zien hun centen dus nooit, omdat ze niet weten dat ze er recht op hebben, omdat ze het niet aanvragen of omdat het bij de verhuurder blijft plakken. Daarom vragen we dat er dringend werk gemaakt worden van een automatische toekenning aan de huurder zodat deze vermindering rechtstreeks bij de huurder terechtkomt.

Tijdens de eerste periode van de coronacrisis kreeg de ombudsdienst de opdracht om te bemiddelen in private huurconflicten. Sinds 30 september is deze opdracht afgelopen. Na 136 meldingen bemiddelde de ombudsdienst uiteindelijk in 25 situaties. Er is nu ook een eindrapport beschikbaar.

Informatie

Eén van de belangrijkste conclusies van het rapport is de nood aan voldoende informatie voor de betrokken partijen. Zowel huurders als verhuurders moeten weten welke rechten en plichten ze hebben. Voor veel mensen volstaat de beschikbare informatie om tot een oplossing te komen, maar soms volstaat dat niet. Dan hebben burgers nood aan een eerste advies op maat. Huurders zoeken vooral een antwoord over de toepassing van de regels en over de mogelijkheden om die af te dwingen: ‘Hoe spreek ik mijn verhuurder het best aan? Doe ik dat telefonisch, met een gewone brief of met een aangetekend schrijven? Wanneer zet ik de stap naar de rechter?’.

Dat is exact waarvoor je bij een huurdersbond terecht kan. De ombudsman is zeer positief over de huurdersbonden. “Zij nemen een erg geapprecieerde plaats in, waarmee het goed samenwerken is, ook en opnieuw tijdens de coronagebonden bemiddelingsopdracht”, zo lezen we in het eindrapport.

Hulpverlening

De ombudsdienst besluit ook dat mensen die op zoek zijn naar oplossingen vaak niet enkel nood hebben aan bemiddeling, maar ook aan hulpverlening. Vaak zijn er onderliggende redenen of andere problemen die een oplossing bemoeilijken. Een toegankelijke hulpverlening sluit dus nauw aan bij een goed functionerende geschillenbeslechting.

In het huurdersblad van december 2020 kunt u een ruimer artikel terugvinden over dit eindrapport.
De ombudsman lichtte het rapport ook toe op de radio: dit kunnen jullie hier herbeluisteren.

Naar aanleiding van de coronacrisis besliste de Vlaamse regering om uithuiszettingen op te schorten tot 17 juli. Eind deze week eindigt deze maatregel. Nochtans is het coronavirus nog helemaal niet overgewaaid. Laat staan de sociaaleconomische consequenties hiervan.

Blijf in uw kot

Toen het duidelijk werd dat het coronavirus ook in ons land voet aan grond kreeg, galmde de boodschap ‘blijf in uw kot’  door onze radio en televisie. Behoorlijk snel besliste onze Vlaamse regering om uithuiszettingen niet langer te laten plaatsvinden. Als je in je kot moet blijven, dan mag je er ook niet uitgezet worden. Een logische redenering.

Er werd toen beslist om de maatregel in te stellen tot 17 juli, in de hoop dat het virus dan overgewaaid zou zijn en dat de sociaaleconomische gevolgen zouden meevallen. Dat bleek twee maal fout gedacht. Het coronavirus waart nog steeds rond en de sociaaleconomische gevolgen zijn nu al niet te overzien. Laat staan dat er nog een tweede golf zou losbarsten.

Huurtoelage

De beste preventie op uithuiszetting is de betaalbaarheid van de woning verzekeren. Daar waar eigenaars-bewoners kunnen rekenen op uitstel van afbetaling van hun lening, werden de private huurders in de kou gelaten. Een breed gedragen oproep voor een huurtoelage voor getroffen en kwetsbare private huurders viel in dovemansoren.

Gezinnen en alleenstaanden die noodgedwongen de huur niet meer konden/kunnen betalen, komen niet alleen in de financiële problemen, maar dreigen nu dus ook opnieuw hun woonst te verliezen. Ze krijgen niet eens de tijd om de eventueel opgebouwde huurschuld opnieuw aan te zuiveren.

We verwachten op korte termijn heel wat uithuiszettingen, maar ook op langere termijn zal het aantal uithuiszettingen hoger liggen. De inkomens van veel gezinnen zullen dalen, terwijl de huur even hoog blijft. Onze beleidsmakers en de minister van Wonen zijn zich daar terdege van bewust, want zelfs in hun eigen beleidsdocumenten lezen we ook dat ze een toename van uithuiszettingen verwachten. Een daadkrachtig antwoord daarop blijft echter uit.

Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen

Minister van Wonen Matthias Diependaele riep op tot solidariteit van verhuurders en versoepelde het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen. Een grootschalige bekendmakingscampagne bleef echter uit. Recent besliste minister Diependaele wel om extra middelen te voorzien voor de sociale verhuurkantoren. Met die centen kunnen ze prospectiemedewerkers aanwerven om hun aanbod te verhogen. Dat is een goede zaak, maar komt veel te laat. Eerst moeten deze medewerkers nog aangeworven worden. Daarenboven is het geen extra aanbod, maar een compensatie voor het minder inhuren gedurende de lockdown. Kortom, voor het najaar hoeven we niet te rekenen op meer aanbod, maar ondertussen komen vanaf 17 juli wel mensen op straat te staan.

Dat het aflopen van dit moratorium midden in het verlof valt, is extra moeilijk te verteren. Zowel omdat de zorgen voor gezinnen in een vakantieperiode onoverzienbaar worden, maar ook omdat het opvangnetwerk op veel plaatsen op minder capaciteit draait. Dat betekent dat net op het moment dat we een piek in de uithuiszettingen zullen krijgen, ook net een dal in de hulpverleningscapaciteit zullen kennen.

Verlenging opschorting

Omdat dit scenario absoluut onverteerbaar is, eisen wij dat het moratorium op uithuiszettingen wordt verlengd, zoals in diverse regio’s en landen reeds het geval is. Ook de VN-ambassadeur voor het recht op wonen stelt trouwens dat zo’n moratorium tot 6 maanden na de crisis zou moeten gelden. Grijp die extra tijd ook aan om een beleid te voeren waarbij ook huurders beter ondersteund worden, zodat zoveel mogelijk uithuiszettingen vermeden kunnen worden.

1. Ga het gesprek aan met uw verhuurder

2. Aanvullende steun of leefloon bij het OCMW

3. Doe een aanvraag bij het ‘fonds ter bestrijding van uithuiszettingen’

4. Coronahuurtoelage

Private huurders worden aan hun lot overgelaten en (kandidaat-)sociale huurders worden met nog meer argwaan behandeld. Dat is de harde conclusie na het doorlezen van het Vlaams regeerakkoord. Ondanks de sterk gedocumenteerde wooncrisis is die boodschap duidelijk niet aangekomen bij onze vernieuwde Vlaamse meerderheid.

Woonbonus

De bestaande prijsopdrijvende woonbonus wordt afgebouwd, maar de vrijgekomen middelen vloeien niet naar de sociale en private huurmarkt, terwijl net hier de noden het hoogst zijn. Dat is een gemiste kans om in te zetten op een rechtvaardiger woonbeleid. Tegelijk worden de registratierechten wel opnieuw verlaagd, wat uiteindelijk evengoed prijsopdrijvend zal werken.

Sociale huurmarkt

Ondertussen staan er vandaag meer dan 155.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Die zoeken nu hun plekje op de private huurmarkt, waar woningen vaak onbetaalbaar en/of ronduit van slechte kwaliteit zijn en zelfs eigenlijk niet zouden mogen verhuurd worden. Een fikse versnelling in de aanbouw van nieuwe sociale woningen is dan de oplossing bij uitstek. Met de huidige lage rente is dit een uitstekende overheidsinvestering. Met een investeringsritme dat niet ambitieuzer is dan het huidige, zijn we absoluut niet op goede weg. Zo blijft ons percentage sociale huisvesting rond de 6,5% van het totale woningpatrimonium hangen. Tegenover onze buurlanden een peulschil.

Daarenboven wordt de verplichting voor gemeentes om voldoende sociale woningen te bouwen (het bindend sociaal objectief) niet hard gemaakt. Gemeentes die halsstarrig weigeren om hun aandeel te voorzien zullen met zachte hand aangespoord worden om toch hun deel te doen. Maar van een harde verplichting met consequenties is opnieuw geen sprake. Sommige gemeentes en steden willen echter meer doen dan hen door Vlaanderen wordt opgelegd. Maar als hun ambitie verder reikt dan 15% sociale woningen, dan zullen ze dat op eigen kosten moeten doen en kunnen ze niet rekenen op de Vlaamse regering.

Daarenboven lijken de budgetten in de eerste plaats gericht op renovaties. Die focus is uiteraard goed en zelfs broodnodig, maar mag niet ten koste gaan van investeringen in nieuwbouw.

De schaarste aan sociale woningen wordt dus niet opgelost, maar de toewijzing zal wel anders gebeuren. Chronologie wordt de absolute leidraad. Betekent dit dat er geen voorrang meer zal zijn voor de sociale huurder die niet langer in een aangepaste woning woont of voor de private huurder die uit zijn huis moet wegens onbewoonbaarverklaring? Er is in elk geval geen ruimte meer voor het puntensysteem van de sociale verhuurkantoren. Nochtans konden deze voorrangsystemen veel beter inspelen om de meest dringende woonbehoefte op te lossen.

Maar het beleid baseren op woonbehoefte is blijkbaar niet van tel voor deze regering. Want je zal vanaf nu ook in de voorgaande 10 jaar minstens vijf jaar ononderbroken in een gemeente moeten wonen als je bovenaan de wachtlijst wil komen. Deze mensen zullen namelijk voorrang krijgen. Zelfs als ze binnen een lokaal toewijzingssysteem met voorrang van specifieke doelgroepen vallen, zullen ze die lokale binding moeten kunnen aantonen. Moet je dus verhuizen wegens je werk of een echtscheiding naar een andere gemeente, dan ben je ook meteen je opgebouwde wachttijd kwijt. En zo wordt het voor nieuwkomers ook onmogelijk om sociaal te huren, waardoor ze in handen van huisjesmelkers geduwd worden en hun integratie net wordt bemoeilijkt.

Kandidaten voor een sociale huurwoning zullen nu, naast een inkomenstoets, ook een vermogenstoets moeten doorstaan. Maar ook eens je sociale huurder bent, moet je blijvend aan tal van voorwaarden voldoen. Dat waren er al een aantal, maar het worden er nog meer en ze worden nog strenger. De taalvaardigheid van het Nederlands moet opgetrokken worden tot een hoger niveau en wie niet aan het werk is zal verplicht worden om zich in te schrijven bij de VDAB.

En zoals het hoort in de sociale huurregelgeving, moet elke legislatuur ook de huurprijsberekening wijzigen. De vorige regering besliste al om wijzigingen in te voeren tegen 1 januari 2020, maar deze nieuwe regering wil nu opnieuw wijzigingen doorvoeren. Het lijkt er op dat de sociale huurprijzen nog meer zullen loskomen van het inkomen.

En ook voor deze legislatuur staat een vereenvoudiging van het sociaal huurstelsel in het regeerakkoord, maar als alle wijzigingen zoals hierboven doorgevoerd zouden worden, zal het eerder (nog) complexer dan eenvoudiger worden. Een begin van digitalisering in de sector kunnen we aanmoedigen, zolang er ook voldoende dienstverlening blijft voor kandidaat-huurders die hier niet mee vertrouwd zijn.

Een sociale huurder waarvan een vrederechter het huurcontract ontbindt, zal zich voor een termijn van drie jaar niet meer opnieuw kunnen inschrijven bij eender welke sociale verhuurder. Nadien moet hij ook nog eens de normale wachttijd doorlopen, waardoor je makkelijk zes jaar niet sociaal kan huren. Het is zeer de vraag op welke woonoplossing die mensen dan wel kunnen rekenen.

Private huurmarkt

Op de private huurmarkt, waar alle statistieken dieprood staan in zowel kwaliteit als betaalbaarheid is enige ambitie ver te bespeuren. Meer nog, de problemen worden zelfs ontkend, want in de inleiding lezen we letterlijk “we houden de privé-huurmarkt kwalitatief en betaalbaar”. Hoezo ‘houden’? 47% van de private huurwoningen zijn ontoereikend qua kwaliteit. 52% van de private huurders betaalt meer dan 1/3e van zijn inkomen aan huur en 3 op de 10 private huurders houden na het betalen van de huur onvoldoende over om menswaardig te leven. Dat blijkt allemaal uit recente onderzoeken van het Steunpunt Wonen.

Van een financiële injectie voor de uitbreiding van huurpremies en huursubsidies is geen spoor. Van geconventioneerd verhuren geen sprake. Discriminatie denken ze nog steeds op te lossen met een zoveelste sensibiliseringscampagne. Geen sprake van controle en sanctionering via praktijktesten dus. Hoe een zwarte lijst met ‘malafide huurders en verhuurders’ te verzoenen is met de regels inzake privacy, is ons een raadsel. En de aanpak van dak- en thuisloosheid blijft hangen in vage concepten waaraan een eigen betekenis wordt gegeven. Nochtans wordt dit belangrijker dan ooit, want als er ook in de sociale huur geen toewijzingen meer zijn op basis van urgente woonnood, dan zullen mensen nog langer dak- of thuisloos zijn.

Een nieuw woningkwaliteitsbeleid was sowieso al gepland voor 2021. Richting 2050 zal als extra kwaliteitsvoorwaarde gefaseerd voldaan moeten worden aan een maximale EPC-score. Daarnaast zullen private woningcontroleurs ingeschakeld worden om de kwaliteit van een woning na te gaan. Of een conformiteitsonderzoek bij verhuring ook verplicht wordt? Dat lezen we in elk geval nergens. Om een herhuisvestingsbeleid uit te bouwen, zullen noodwoningen gebouwd kunnen worden. Wat we daaronder moeten verstaan is erg onduidelijk. Bovendien staat achter elke vraag voor een noodwoning ook een vraag voor een volwaardige definitieve woonoplossing.

Middenveld

Tot slot stellen we vast dat zowel de Vlaamse Woonraad als een aantal middenveldorganisaties (Unia, Minderhedenforum) worden afgebouwd of onderuit gehaald de komende legislatuur. Nochtans zijn dit zeer waardevolle organisaties om tot gedragen standpunten te komen vanuit wat zich in de realiteit afspeelt. We betreuren dan ook dat deze kanalen om het beleid beter te informeren en adviseren dreigen te verdwijnen. We maken ons daarnaast ook zorgen over hoe mensen in armoede verder een stem krijgen in het beleid.

Afstemming

Het Vlaams Huurdersplatform, de huurdersbonden en VIVAS hebben dus heel wat vragen bij het nieuwe regeerakkoord en willen hier graag het gesprek over aangaan om een zo rechtvaardig mogelijk antwoord te bieden op de huidige wooncrisis. We hebben daarvoor een overheid nodig die wil tussenkomen in de woonmarkt voor wie er niet in slaagt om op eigen kracht goed en betaalbaar te wonen.

Huurders zouden altijd moeten weten of hun huurcontract geregistreerd is of niet. Dat is namelijk belangrijk om te weten hoe ze hun huurcontract kunnen beëindigen. Uit een analyse van 9.345 huurcontracten van huurdersbondleden blijkt dat 55% niet weet of hun huurcontract geregistreerd is. Dat is niet eens verwonderlijk.

Verhuurdersverplichting

Het is een verplichting voor de verhuurder om het huurcontract te laten registreren. Dat is al het geval sinds 2007. Het moest er onder andere voor zorgen dat de wetgever een beter zicht kreeg op de evolutie van de huurprijzen en verschillen tussen de regio’s kon nagaan. De verplichting heeft ook fiscale redenen. De registratie van een huurcontract is gratis.

Sancties

Laat de verhuurder na om het contract te registreren binnen twee maanden na ondertekening, dan is hij een boete verschuldigd. Ook kunnen huurders dan de schriftelijke negenjarige huurovereenkomst opzeggen zonder een opzegtermijn van drie maanden te hanteren en zonder opzegvergoeding. Voor wie een kortlopend huurcontract sloot onder toepassing van het Woninghuurdecreet (contract afgesloten sinds 1 januari 2019) geldt nu diezelfde regeling. Het belang van de registratie is dus nog sterker toegenomen.

Eigendomsoverdracht

Daarenboven zijn er gevolgen voor huurders wanneer een eigendomsoverdracht van het pand plaats vindt als zijn huurcontract niet geregistreerd is en onder de woninghuurwet valt (contract afgesloten voor 1 januari 2019). Dan kan de nieuwe eigenaar namelijk aanspraak maken op vervroegde en verkorte opzeggingsmogelijkheden. Hij kan zelfs binnen een termijn van drie maanden, te rekenen vanaf het verlijden van de notariële akte, de negenjarige huurovereenkomst opzeggen met drie maanden voor eigen betrekking van hemzelf of de door de wet begunstigde familieleden, voor verbouwingswerken of ongemotiveerd met betaling van een opzeggingsvergoeding. Bij deze drie tussentijdse opzegmogelijkheden hoeft de nieuwe verhuurder dus het verstrijken van een driejarige periode niet af te wachten en/of wordt de opzegtermijn tevens ingekort van zes naar drie maanden.

Rechtsonzekerheid

Het is duidelijk dat het voor een huurder van essentieel belang is om te weten of het huurcontract al dan niet geregistreerd is. Alleen is noch het registratiekantoor, noch de verhuurder verplicht om de huurder te informeren. Zo moet de huurder het zelf uitzoeken. Via MyMinFin kan een huurder nagaan of het contract geregistreerd is. (Meld u aan met uw e-ID of via Itsme. Klik op ‘Mijn huurcontracten raadplegen’ in de rubriek ‘Mijn woning en mijn onroerende goederen’). En ook bij het registratiekantoor (tegenwoordig ook ‘dienst rechtszekerheid’ gedoopt) kan hij dit navragen.

Alleen blijkt die informatie vaak niet volledig of up-to-date. En daar zijn ze zich bij deze diensten ook erg goed van bewust, want ze schuiven de verantwoordelijkheid af indien ze verkeerde informatie zouden verstrekken:

“U dient er echter wel uitdrukkelijk op gewezen dat ons kantoor de inlichtingen aflevert op basis van de op dit ogenblik gekende en verwerkte gegevens, zodat noch de Administratie, noch de betrokken ontvanger(s) verantwoordelijk kunnen gesteld worden voor eventuele onjuistheden die later mochten blijken”

We kregen van verschillende huurders ook effectief door dat ze verkeerde informatie hebben ontvangen, met alle gevolgen van dien. Nochtans moeten de huurders zich hier natuurlijk op baseren om te weten wanneer ze best opzeggen. Alle ironie ten top heet deze dienst dan nog “Kantoor Rechtszekerheid”.
In tegenstelling tot wat ze in hun brieven schrijven, zijn ze uiteraard wel verantwoordelijk voor het afleveren van correcte informatie. Wie foutieve of onvolledige informatie ontvangt, neemt best contact op met zijn huurdersbond.

Cijfers

Er is geen twijfel dat verhuurders eenzijdig de schriftelijke huurcontracten laten registreren. Uit onderzoek van het Steunpunt Wonen blijkt dat meer dan 72% van de verhuurders hun huurcontract(en) laat registreren. In de meeste gevallen brengt de verhuurder de huurder hiervan niet op de hoogte. Een kleine 40% van de huurders die bij de huurdersbond langskomen, weet dat hun huurcontract geregistreerd is. 55% van de huurders heeft geen idee en 6% is zeker dat het contract niet geregistreerd is.

Minister van Financiën

Het Vlaams Huurdersplatform signaleerde dit probleem al eind 2013 aan de toenmalige minister van Financiën. Begin 2019 gebeurde dat opnieuw. Telkens zonder resultaat. We blijven er echter op aandringen dat de huurders geïnformeerd worden wanneer hun huurcontract werd geregistreerd. Daarenboven moet het een evidentie zijn dat de overheidsdatabanken volledig correct zijn en dat de informatie die ze verstrekken dus 100% waterdicht is. We zullen er ook bij de volgende minister van financiën op aandringen om hier werk van te maken.

Sinds 1 mei 2019 zijn er nieuwe regels voor wie een huursubsidie of huurpremie aanvraagt. We zien een aantal grote verbeteringen, maar helaas ook nog heel wat pijnpunten die verder blijven bestaan.

Huursubsidie en huurpremie

Je hebt recht op een huursubsidie als je verhuist van een onbewoonbare, ongeschikte, overbewoonde  of onaangepaste woning naar een geschikte woning. Ook wanneer je dakloos was en naar een geschikte woning verhuist of wanneer je verhuist naar een woning van een sociaal verhuurkantoor heb je hier recht op. Je moet daarnaast nog aan heel wat andere voorwaarden voldoen.

Je hebt recht op de huurpremie wanneer je vier jaar ononderbroken op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staat. Maar ook dan moet je nog aan een aantal voorwaarden voldoen.

Inkomensgrenzen

Eén van de voorwaarden om een huursubsidie of huurpremie te bekomen is dat je inkomen niet te hoog ligt. De vastgelegde grenzen werden nu fors opgetrokken en zijn dezelfde als om een sociale huurwoning te kunnen huren. Er wordt telkens gekeken naar het jaar waarop je meest recente aanslagbiljet betrekking heeft. Er wordt dus geen rekening gehouden met het actueel inkomen. De inkomensgrenzen zijn:
– 24.852 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste;
– 26.934 euro voor een alleenstaande persoon met een handicap;
– 37.276 euro in alle andere gevallen, vermeerderd met 2.084 euro per persoon ten laste.

Maximale huurprijs

Het pand dat je huurt mag als huurprijs niet meer bedragen dan 607,88 euro voor een woning of appartement of 486,31 euro voor een kamer. Daar komt 10% bij voor woningen gelegen in een aantal centrumsteden, in grootstedelijk gebied rond Antwerpen en Gent en in de Vlabinvest-regio. Daar bovenop geldt een extra verhoging met 20% per persoon ten laste (tot maximaal 50% extra).

We moeten opmerken dat deze huurprijsgrenzen behoorlijk krap zijn aangezien volgens de meest recente cijfers van de huurdersbonden de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen 614 euro is.

Onbewoonbaarverklaring

Wanneer je verhuist van een slechte naar een goede woning, dan moet je de slechte staat van de woning die je verlaat kunnen aantonen. Daarvoor had je vroeger een advies nodig van een woningcontroleur. Nu volstaat dat niet langer en heb je zelfs een onbewoonbaarheidsverklaring of een ongeschiktverklaring met verschillende ernstige gezondheids- en veiligheidsgebreken nodig. Dat laat veel langer op zich wachten en geeft veel meer onzekerheid aan huurders of ze recht zullen hebben op de huursubsidie als ze verhuizen. Daarenboven wordt dus blijkbaar verwacht dat huurders daar nog blijven wonen ondanks het feit dat een controleur de bijhorende risico’s al vaststelde.

Kwaliteit van de nieuwe woning

Je moet verhuizen naar een geschikte woning. Dat is geen sinecure als we weten dat 47% van de private huurwoningen niet voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. Wanneer na drie maanden geen woningcontroleur is langsgekomen om dit vast te stellen, dan wordt er vanaf nu echter vanuit gegaan dat de woning conform is.

Eigendomsvoorwaarde

Om een huursubsidie of huurpremie te krijgen, mag je geen woning of perceel bestemd voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. Een volledig of gedeeltelijk recht van erfpacht of opstal wordt evenmin toegelaten. Er zijn echter wel enkele uitzonderingen, bijvoorbeeld wanneer je de woning of bouwgrond samen met je ex-partner in volle eigendom hebt maar het huwelijk onherstelbaar ontwricht is. Ook wanneer je een woning of bouwgrond gedeeltelijk in volle eigendom hebt en deze kosteloos hebt verworven, bijvoorbeeld via een erfenis of schenking, is er een uitzondering.

Inschrijving bij een domiciliemaatschappij

Om recht te hebben op een huursubsidie en huurpremie moet je ook ingeschreven zijn bij een sociale huisvestingsmaatschappij waar de nieuwe woning gelegen is of in één van zijn buurgemeenten. Voor de huurpremie is dat logisch, want het is net omdat je vier jaar bent ingeschreven dat je er recht op hebt. Maar voor de huursubsidie is dat een volledig ander verhaal. Je hebt net een verhuis naar een geschikte woning achter de rug en dan wordt je verondersteld om je meteen weer in te schrijven voor een sociale woning. Dat moet gebeuren binnen de 9 maanden. Huurders bij een sociaal verhuurkantoor die een huursubsidie ontvangen, moeten hier echter niet meer aan voldoen.

Berekening tegemoetkoming

Voor aanvragen sinds 1 mei 2019 wordt het bedrag van de huurpremie en huursubsidie ook anders berekend. Je krijgt geen forfaitair bedrag meer, maar wel een berekening op basis van de huurprijs en je inkomen.

De tegemoetkoming bedraagt 75% van de maximale huurprijs verminderd met 1/55e van het jaarinkomen. Deze tegemoetkoming bedraagt maximaal €150 en wordt verhoogd met 25 euro per persoon ten laste (tot maximaal 100 euro). Op de website van Wonen Vlaanderen kan je een rekenmodule terugvinden. Indien je een huursubsidie huurt binnen het SVK-pro systeem, dan wordt 85% van de maximale huurprijs gehanteerd. Die bedragen worden ook verhoogd met 10% in de centrumsteden, in het grootstedelijk gebied rond Antwerpen en Gent en in Vlabinvestgebied. De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.

Deze berekeningswijze geldt voorlopig enkel voor aanvragen sinds 1 mei 2019, maar vanaf 1 mei 2020 zullen ook de lopende huursubsidies op deze manier berekend worden. Daarenboven zal elk jaar de tegemoetkoming opnieuw berekend worden samen met een hercontrole van de voorwaarden.

Doordat de inkomensgrenzen verhoogd worden, maar de tegemoetkoming voor een groot stuk afhankelijk is van het inkomen, zullen huurders die nu net binnen de grenzen vallen wel een premie of subsidie krijgen, maar die zal beperkt zijn.

Termijn

Voor senioren, mensen met een ernstige beperking en SVK-huurders is de toekenning van onbepaalde duur. Voor andere huurders geldt dit maximaal voor 9 jaar.

Verhuissubsidie

De huurprijzen op de private huurmarkt swingen de pan uit. En doordat de huursubsidie enkel bekomen kan worden na een verhuis, geeft die onvoldoende antwoord op de bestaande wooncrisis op de private huurmarkt. Daarenboven zijn er heel wat voorwaarden gelinkt aan die verhuisbeweging, waardoor er heel wat mensen uitvallen.

Eerder al meldden zowel de huurdersbonden als de Vlaamse Woonraad dat de huursubsidie en huurpremies een kluwen van regels en voorwaarden zijn waar niemand nog aan uitkomt. Het is aan de volgende Vlaamse Regering om de betaalbaarheid op de private huurmarkt sterker te ondersteunen met een uitgebreidere en minder voorwaardelijke huursubsidie.

Aanvraag

U vraagt de huursubsidie aan nadat u de nieuwe huurwoning betrekt. Wacht echter niet te lang, want als je langer wacht zal je er ook pas later recht op hebben. U kunt hier het aanvraagformulier terugvinden.

Lees hier de toelichtingsbrochure van Wonen Vlaanderen

De gemiddelde maandelijkse huurprijs is op één jaar tijd gestegen met ongeveer 14 euro. Dat blijkt uit het jaarverslag van de Vlaamse huurdersbonden. Op basis van 17.866 dossiers blijkt de gemiddelde huurprijs van de huurdersbondcliënten 614,11 euro te bedragen in 2018. De huurprijzen blijven nog steeds iets sneller stijgen dan de gezondheidsindex.

Huurprijzen

Waar je een woning huurt, bepaalt sterk hoe hoog je huurprijs is. Vlaams-Brabant blijft de duurste provincie om iets te huren. De gemiddelde huurprijs is daar 655,83 euro. In West-Vlaanderen blijven de huurprijzen traditioneel het laagst met gemiddeld 581,2 euro. Huur je in Antwerpen dan betaal je gemiddeld 608,14 euro en in Oost-Vlaanderen zelfs 642,28 euro. In Limburg vind je een huurwoning of -appartement voor gemiddeld 592,44 euro.

Naast de locatie speelt ook het soort woning een rol. Zo is de gemiddelde huurprijs voor een appartement gestegen tot 606,31 euro, voor een rijwoning tot 648,43 euro en voor een studio tot 443,1 euro. We moeten ook vaststellen dat de laagste huurprijzen  ook het snelst stijgen over verschillende jaren heen. De afgelopen vijf jaar zijn de 20% laagste huurprijzen gestegen met maar liefst 11,42%, terwijl de hoogste huurprijzen zijn gestegen met 7,1%.

Woonsurvey 2018

Daarenboven weten we uit recent onderzoek dat ongeveer de helft van alle private huurders, dat is om en bij de 280.000 gezinnen, nu al meer dan 1/3e van zijn inkomen aan huur besteedt. We weten eveneens dat drie op de 10 private huurders, wat ongeveer 170.000 huishoudens zijn, na het betalen van de huur te weinig overhoudt om nog menswaardig te kunnen leven. Met voortdurend stijgende huurprijzen en ontoereikende beleidsingrepen zal de situatie enkel erger worden.

Handen uit de mouwen

De volgende Vlaamse regering zal dus de handen uit de mouwen moeten steken. Een forse versnelling (minstens verdubbeling) van het groeiritme voor sociale woningen kan niet uitblijven. 135.000 alleenstaanden en gezinnen hebben recht op een sociale woning, maar moeten zich door de lange wachtlijsten behelpen op de private huurmarkt. Daarom moet ook de huursubsidie aangepast worden. Deze mag niet langer beschouwd worden als een verhuissubsidie, maar moet een echte betaalbaarheidsondersteuning worden. Tegelijk moet het betaalbaar aanbod versterkt worden door het geconventioneerd huren in te voeren, waarbij verhuurders een voordeel krijgen wanneer ze betaalbaar en kwaliteitsvol verhuren aan mensen met een woonbehoefte.

De Vlaamse huurdersbonden doen alvast deze, maar nog veel meer beleidsaanbevelingen om de structurele wooncrisis niet te laten ontaarden in een wooncatastrofe.