Eén reden waarom het geconventioneerd verhuren een goede zaak is en tien redenen waarom het dat niet is

Gepost op 2023-01-23

Jarenlang stond de huurdersbeweging op de barricades om, naast meer sociale huurwoningen en meer huurtoelages voor kwetsbare huurders, ook een systeem van geconventioneerd verhuren in te voeren. Zelfs de Vlaamse Woonraad schreef er in 2019 nog een uitgebreid advies over.

Nu de Vlaamse Regering besliste om het geconventioneerd verhuren effectief in te voeren, zou je verwachten dat er applaus klinkt op alle banken. Dat is echter helemaal niet het geval. Hoewel het systeem dezelfde naam heeft gekregen, krijgt het een volledig andere lading dan wat de Vlaamse Woonraad voorstelde.

De Vlaamse minister van Wonen, en met hem de Vlaamse regering, werkte een systeem uit om bouwpromotoren te stimuleren om gemengde woonprojecten te ontwikkelen. Die projecten moeten bestaan uit 1/3^e sociale huurwoningen, 1/3^e geconventioneerde huurwoningen en 1/3^e woningen die volgens de ‘vrije markt’ worden aangeboden. Bouwpromotoren krijgen heel wat voordelen als ze zo’n project opzetten.

De inkomensgrenzen (2023) om in aanmerking te komen voor geconventioneerde huur zijn hoog. Het gaat over 51.840 euro voor een alleenstaande en 76.040 euro voor een alleenstaande met één persoon ten laste en voor koppels, te verhogen met 4.160 euro per extra persoon ten laste. De maximale huurprijs van deze woningen is na aftrek van de korting op de marktwaarde wettelijk vastgelegd op 900 tot 1000 euro afhankelijk van de locatie.

Waarom geconventioneerd verhuren een goede zaak is

Eindelijk wordt er aandacht besteed aan de private huurmarkt. Daar wonen een kwart miljoen huishoudens die recht hebben op een sociale woning die niet voorhanden is. Dat is zo’n 46% van de private huurders. De private huurmarkt creëert uit zichzelf geen betaalbaar, kwaliteitsvol aanbod voor deze doelgroep. Hoewel de markt daar zijn werk niet doet, werd er wel steeds op die zuivere marktwerking gerekend. Behoudens toekennen van een erg beperkt aantal huurtoelages, gebeurde er jarenlang niets. Het is een verdienste dat deze regering ook beleid wil voeren voor de private huurmarkt.

Alleen doet ze dat niet op de juiste manier, omwille van verschillende redenen. Dat leggen we hieronder uit.

Waarom deze vorm van geconventioneerd verhuren geen goede zaak is

1. Te ruime doelgroep

Heel wat Vlamingen zullen in aanmerking komen om een geconventioneerde woning in te huren. 85% van de huidige private huurders zal kunnen kandideren voor deze huurwoningen. Een aanzienlijk deel van hen slaagt er nochtans zelf in om op eigen kracht een goede woonoplossing te vinden. Aangezien de huurprijzen van geconventioneerde woningen makkelijk kunnen oplopen tot 900 a 1000 euro (bovendien indexeerbaar), liggen deze te hoog voor de echt kwetsbare huurders. Zij zullen hier in de praktijk geen beroep op kunnen doen. Het zullen dus enkel de hogere inkomens binnen deze brede doelgroep zijn die gebruik kunnen maken van dit systeem.

Uit onderzoek van het Steunpunt Wonen blijkt dat de afbakening van de doelgroep van sociale huurders goed weerspiegelt wie een effectieve woonnood heeft. Die grenzen liggen een stuk lager op 28.105 euro voor een alleenstaande en 42.156 euro voor koppels, verhoogd met 2.356 euro per persoon ten laste. Het is veel logischer om in te zetten op een oplossing voor deze doelgroep, wiens recht op wonen effectief geschonden wordt.

2. Te duur voor samenleving

De bouwpromotoren moeten de sociale woningen aanbieden aan 25% onder de markthuur, en ze krijgen daarvoor 40% van de markthuur als subsidie. Dat betekent dus dat ze 15% subsidie bovenop de markthuur krijgen. De geconventioneerde woningen moeten ze op hun beurt aanbieden aan 15% onder de markthuur. Daarvoor krijgen ze 30% van de markthuur als subsidie, wat dus eveneens 15% extra is. Dat maakt het een heel duur systeem. Risico’s die te maken hebben met beheer of tijdelijke leegstand kunnen ook worden uitgeschakeld voor de private bouwpromotoren, door deze over te dragen aan de woonmaatschappijen.

De Inspectie van Financiën is niet mals met zijn kritiek. Het is zeer de vraag of hier geen sprake is van oversubsidiëring en er rijzen gerede twijfels of dit alles wel in lijn is met het kader van de Europese regelgeving inzake staatssteun. Bovendien is de inspecteur van Financiën ervan overtuigd dat dit systeem sowieso duurder is voor de overheid dan de klassieke financiering van sociale huurwoningen.

3. Te duur voor bewoners

Huurders die deze geconventioneerde huurprijs zullen moeten betalen, betalen nog altijd hoge huurprijzen. Zelfs al liggen die prijzen dan 15% lager dan de marktprijs, het gaat nog steeds over huurprijzen tot 900 à 1.000 euro. Dat is meer dan de gemiddelde huurprijzen vandaag. We weten bovendien dat de helft van de private huurders nu al meer dan één derde van zijn inkomen aan huur spendeert.

Het klopt dus niet dat op die manier de betaalbaarheid op de private huurmarkt zal verbeterd worden. Hoe zou het ook kunnen, nu de huurprijsbepaling inzake geconventioneerde huur totaal los van het inkomen wordt bepaald. Meer nog, huurders die een te laag inkomen zouden hebben om de huurprijs van een geconventioneerde huurwoning te betalen, kunnen zelfs geweigerd worden. Het feit dat de Vlaamse Regering met deze mogelijkheid rekening houdt, betekent dat ook zij beseffen dat dit voor mensen met beperkte inkomens geen betaalbaar aanbod is.

4. Niet duurzaam

Sociale huisvesting ontwikkelen betekende lange tijd in hoofdzaak dat sociale huisvestingsmaatschappijen goedkoop konden lenen om grond te kopen en daar sociale woningen op konden bouwen. Die werden dan verhuurd, maar bleven in eigendom van de sociale huisvestingsmaatschappij. Dat betekent ook dat met de totstandkoming van een sociaal huurpatrimonium de overheid een kapitaal opbouwt, wat met het geconventioneerd verhuren niet het geval is.

Er werden al eerder nieuwe systemen uitgedacht. Zo wilde het SVK-pro systeem ontwikkelaars overtuigen om nieuwbouwwoningen te bouwen om ze te verhuren aan sociale verhuurkantoren. De ontwikkelaars kregen diverse voordelen en mochten na maximaal 18 jaar opnieuw vrij over de woning beschikken. Essentieel is dat dit patrimonium maar tijdelijk sociaal verhuurd wordt, en het dus geen duurzaam sociaal huurpatrimonium is. De interesse van de bouwpromotoren bleef echter heel beperkt. Het werd geen succes.

Vandaar dat in het nieuwe systeem van geconventioneerd verhuren de ontwikkelaars (nog) grotere voordelen krijgen om ze te overhalen. De sociale en geconventioneerde huurwoningen die ze bouwen moeten ze voor maximaal 27 jaar verhuren. Maar wat na het verstrijken van de termijn van verhuring?

5. Omslachtig

Voor dit geconventioneerd verhuren moet een volledig nieuw administratief systeem uitgebouwd worden. Gezien de heel brede doelgroep, zal dit ook een zware last met zich meebrengen. Voorwaarden moeten afgetoetst worden, er moet een digitaal registratieprogramma ontwikkeld worden en personeel moet ingezet worden om dit alles mogelijk te maken. Er is trouwens sprake van een loterijsysteem om de toewijzingen te organiseren en de kandidaten zullen aan andere voorwaarden moeten voldoen dan sociale huurders.

Het is bovendien nogal ironisch dat de sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren op dit moment moeten fuseren tot één woonmaatschappij om één aanspreekpunt te vormen voor kandidaten – met stilstand op het terrein tot gevolg – terwijl meteen al een nieuw parallel circuit wordt georganiseerd.

6. Dit is geconventioneerd bouwen

Deze vorm van geconventioneerd verhuren focust enkel op nieuwbouw. Nieuwbouwwoningen zijn echter maar een heel beperkt deeltje van de private huurmarkt. Met dit systeem wordt er dus niet ingegrepen op de bestaande private huurwoningen die voor velen onbetaalbaar zijn. Dat was nochtans wel de bedoeling van de Vlaamse Woonraad toen ze een advies uitwerkte over het geconventioneerd verhuren.

7. Middelen die niet naar bewezen instrumenten gaan

Maar liefst 575 miljoen euro die bestemd was voor sociale woningbouw wordt ingezet in dit nieuwe systeem. Allemaal tijd en geld die op een meer effectieve en efficiënte manier aangewend kan worden voor de beoogde doelgroep, bijvoorbeeld door de drempels weg te halen die de uitbreiding van het traditionele sociale huurpatrimonium bemoeilijken of door op de private huurmarkt aan meer kwetsbare huurders een huurtoelage toe te kennen.

Overigens wordt niet verteld hoeveel sociale en hoeveel geconventioneerde huurwoningen de minister met dit systeem jaarlijks wil realiseren en waar hij de budgettaire middelen ook in de toekomst vandaan zal halen.

8. Geen draagvlak

De bouwpromotoren zijn de grote winnaars van dit systeem. Zij worden royaal gesubsidieerd om mee te stappen in dit soort projecten. Toch is het de vraag hoe groot hun appetijt zal zijn. Hun rendement lijkt gegarandeerd en hoger dan wat op de private huurmarkt bekomen kan worden, maar het blijft de vraag of ze zich uiteindelijk zullen willen inschakelen in een systeem waar ze ook aan een aantal voorwaarden moeten voldoen.

Bij de huidige sociale verhuurders is er alvast weinig animo voor dit nieuwe instrument. Dat kunt u hier lezen. Als echter de woonmaatschappijen het aanbod van de projectontwikkelaars niet aanvaarden, mogen deze projectontwikkelaars een woonproject realiseren met 2/3^de geconventioneerde huurwoningen en 1/3^de aan vrije marktvoorwaarden. Zonder sociale huurwoningen dus.

9. Geen verplichting

Ontwikkelaars blijven in dit systeem vrij om te kiezen of ze een terrein volledig privatief ontwikkelen of instappen in een gemengd project met subsidiëring. Die vrijheid betekent dat het absoluut niet gegarandeerd is dat er snel veel meer sociale en geconventioneerde huurwoningen zullen bijkomen. Dit zullen we pas na enige tijd kunnen evalueren.

Veel meer zekerheid biedt de herinvoering van de sociale last. In dit systeem moet in elke nieuwe ontwikkeling een verplicht aandeel sociale huurwoningen gebouwd worden. Wil de promotor dit niet doen, dan kan hij ook het project niet ontwikkelen. Helaas koos deze Vlaamse regering ervoor om dit spoor niet te bewandelen.

10. Promotoren mogen ook zelf verhuren

De sociale huurwoningen moeten verhuurd wonen door de woonmaatschappij, maar de geconventioneerde huurwoningen mogen ook door de bouwpromotoren zelf verhuurd worden. Zij hebben echter geen sociaal karakter zoals de woonmaatschappijen dat wel hebben. Winstmaximalisatie enerzijds en als verhuurder uitvoering geven aan het recht op wonen anderzijds kunnen op gespannen voet met elkaar staan.

Uit eerdere ervaringen hebben we al mogen merken dat het winstbelang van  bouwpromotoren en het algemeen maatschappelijk belang niet altijd samenlopen. We denken in het bijzonder aan het verhaal van Vitare, waar een private speler via dubieuze constructies een sociale huisvestingsmaatschappij oprichtte en winst trachtte te maken op kap van de belastingbetaler.