Naar aanleiding van de studiedag rond bewonersparticipatie op 19 oktober 2017, kijkt VIVAS graag eens over het muurtje naar de buren. Daarom ging VIVAS op bezoek bij de sociaal afgevaardigden uit Brussel. In Vlaanderen kennen we dit niet. Het zijn 11 professionelen die werken voor de Brusselse Gewestelijke Huisvestingmaatschappij (BGHM), maar een onafhankelijk ambtenarenstatuut hebben. Ze zijn ontstaan vanuit een nood aan het stopzetten van politieke invloed op de toewijzingen voor een sociale woning. Vóór het ontstaan van de sociaal afgevaardigden, bestonden zo goed als geen procedures of werden deze helemaal niet gevolgd. De politieke partijen die 20 jaar geleden aan de macht kwamen, vonden dat het zo niet verder kon. Daarom schreven ze de functie van sociaal afgevaardigden in de Brusselse Wooncode in. Sindsdien is er in Brussel veel veranderd.
We spraken Reinhilde Vanherp, dienstverantwoordelijke sociaal afgevaardigden en Marc Walravens, verantwoordelijke voor de huurdersraden. Het werd een boeiend gesprek over de functie en taken van de sociaal afgevaardigden en over de werking van de Brusselse huurdersadviesraden.
Wat is de taak van een sociaal afgevaardigde?
Reinhilde: Wij controleren of de maatschappijen voldoen aan hun wettelijke verplichtingen. We controleren alle inschrijvingen, wijzigingen in inschrijvingen en alle toewijzingen. We nemen deel aan al de beleidsvergaderingen van de maatschappij waaraan we toegewezen zijn en indien nodig kunnen we zelf punten aan de agenda toevoegen. Verder doen we ook aan klachtenbehandeling.
Iedere sociaal afgevaardigde krijgt een maatschappij toegewezen waar ze 3 jaar lang actief blijven. Daarna wordt er een andere maatschappij toegewezen. Op die manier wordt er voorkomen dat de band tussen sociaal afgevaardigde en medewerkers van de maatschappij te hecht wordt. Tegelijk is er ook een controle op het werk van de sociaal afgevaardigden doordat iedereen kan zien wat zijn/haar voorganger de afgelopen jaren gedaan heeft in de maatschappij.
Hoe werkt de klachtenbehandeling?
Reinhilde: Wanneer een (kandidaat-)huurder een klacht heeft, zal de sociaal afgevaardigde beide partijen horen. Daarna geeft de afgevaardigde een advies aan de maatschappij, die dan de keuze heeft om dit advies al dan niet op te volgen. Afhankelijk van het soort klacht, gebeurt het wel eens dat de maatschappij beslist om het advies van de sociaal afgevaardigde niet op te volgen. Wanneer dit het geval is, kan de afgevaardigde hier niets meer aan doen. De klager zelf kan wel altijd in beroep gaan bij de BGHM. Dan is het aan de raad van bestuur van de BGHM om een beslissing te nemen, gebaseerd op het verhaal van de maatschappij, dat van de klager en het advies van de sociaal afgevaardigde. De beslissing die de raad van bestuur maakt, is wel afdwingbaar. De sociaal afgevaardigde heeft als taak te controleren of dit besluit ook effectief wordt uitgevoerd binnen de maatschappij.
Er worden vooral veel klachten behandeld van kandidaat-huurders. Dit heeft volgens mij te maken met het feit dat de mensen op de verhuurdienst heel open zijn over de klachtenprocedure. In verhouding zijn er veel minder klachten over technische zaken of huurprijsberekeningen. Dit ligt waarschijnlijk aan het feit dat de technische dienst veel minder open is over de klachtenprocedure. Tegelijk zien we ook dat huurders bang zijn om een klacht in te dienen, omdat ze vrezen voor wraak vanuit de maatschappij. Dat is erg jammer, want die wraakacties zijn er niet. Ook de maatschappij hoeft zich geen zorgen te maken wanneer er klachten zijn. Veel klachten staat niet perse gelijk aan een slecht beleid. Het is een evenwichtsoefening, waarbij geen klachten geen realistisch beeld geeft over de werkelijkheid.
Moet de raad van bestuur van de maatschappij verantwoorden waarom ze een advies van de sociaal afgevaardigde niet opvolgen?
Reinhilde: Nee, dat is een eigen keuze van de maatschappij. Wij als sociaal afgevaardigden ervaren dat niet perse als iets negatiefs. Het feit dat ons advies niet opgevolgd moet worden, geeft ons veel ruimte. We kunnen zo ver gaan in ons advies als de wet toelaat. Daarnaast is het de eigen verantwoordelijkheid van de maatschappij om een beslissing te nemen. Op die manier kan de maatschappij zich niet verschuilen achter het advies van de sociaal afgevaardigde maar staat ze voor haar eigen verantwoordelijkheid.
Naast de klachtenbehandeling, controleren jullie ook de inschrijvingen en toewijzingen?
Reinhilde: Ja, dat klopt, iedere inschrijving, wijziging aan inschrijving en toewijzing gaat door onze handen. Dat komt omdat het informaticasysteem zo is ingesteld dat geen enkele inschrijving of toewijzing kan goedgekeurd worden zonder onze inbreng. Dat is veel werk, maar gelukkig weet je na een tijdje ook waar je bij welke maatschappij extra op moet letten. Wekelijks gaat iedere sociaal afgevaardigde minstens 1 dag naar zijn/haar maatschappij om de inschrijvingen en toewijzingen te controleren.
We moeten om de 6 maanden een rapport over het reilen en zeilen van de maatschappij voorleggen aan de raad van bestuur van de BGHM. Hierin staan ook de cijfers over toewijzingen en inschrijvingen. Het rapport bevat ook gegevens over hoe ver de maatschappij staat in het volgen van een aantal regels of dingen die er gebeurd zijn.
Wat vind je zelf de grootste meerwaarde van de functie sociaal afgevaardigde?
Reinhilde: Ik denk dat de sociaal afgevaardigden de transparantie en democratie ondersteunen. Ze zijn een garantie van het feit dat alles wettelijk verloopt en kunnen aangeven wanneer en waarom het fout loopt.
Tegelijk kunnen we ook naar de kandidaat-huurders toe duidelijk communiceren over het feit dat de lange wachttijden niet aan hen, maar aan het systeem liggen. Kandidaten denken vaak dat ze zo lang moeten wachten op een woning omdat de maatschappij iets tegen hen heeft. Dan is het aan ons om aan te geven dat dat helemaal niet zo is. Dat ze gewoon een van de zovelen zijn. Wij kunnen dan aangeven dat hun situatie inderdaad sociaal is en inderdaad een probleem is, maar dat zij niet de enigen zijn en dat hun probleem niet nu, maar pas binnen 10 jaar opgelost zal raken. En ja, dat is heel hard, maar is ook de realiteit.
Brengt ons dat meteen bij het meest frustrerende aan de functie van sociaal afgevaardigde?
Reinhilde: Ja, zeker wel. Het is frustrerend om te zien dat mensen in moeilijkheden zitten. Je ziet dat ze steeds langer en langer moeten wachten. We zitten in Brussel met 40 000 wachtenden en doen ongeveer 1500 toewijzingen per jaar. Dat is schrijnend, dat we daar maatschappelijk geen antwoord op kunnen geven. Je moet tegen de wachtenden zeggen dat zij één van de 40 000 zijn! Als je dan kijkt naar de ontwikkeling van Brussel, dan voel ik daar geen ambitie om meer sociale woningen te bouwen zoals in landen rondom ons.
Is dit iets wat jullie als sociaal afgevaardigden aankaarten?
Reinhilde: Wij zelf niet echt. De BGHM kaart dit wel aan, maar of de politiek hier naar luistert, hangt van moment tot moment af.
Vroeger was een sociale woning een opstap. Nu is dat niet meer zo, steeds meer en meer is een sociale woning een bescherming voor een bepaalde bevolkingsgroep. Slechts een kwart mensen op de wachtlijst hebben een inkomen uit werk. Dat is echt weinig, dan weet je dat je met een bevolking in de problemen zit. We moeten steeds meer tegen (kandidaat-)huurders zeggen: “Ja, uw situatie is dringend, maar ze is niet uitzonderlijk, dus wij kunnen niets voor u doen, u moet op uw beurt wachten”.
Weten de huurders wie jullie zijn en wat jullie doen?
Reinhilde: Ik denk eigenlijk van niet. Heel in het begin dachten de huurders dat de sociaal afgevaardigden voor hen de strijd gingen doen. Maar dat doen wij dus niet. Wij werken noch voor de huurder, noch voor de maatschappij. Wij volgen puur wat de wetgeving zegt en controleren of hier aan voldaan is.
Marc volgt vanuit de BGHM wel de huurdersadviesraden op. Dus op die manier is er wel een uitwisseling tussen wat de huurders doen en wat de sociaal afgevaardigden doen.
Hoe werken deze huurdersadviesraden?
Marc: In de jaren 2000 werd er vanuit de politieke wereld vastgesteld dat er een breuk of gebrek aan informatie was tussen de huurder en verhuurder. Daarom wilden ze iets invoegen wat volgens hen de oplossing voor dit probleem zou kunnen zijn. Hiervoor werden de huurdersadviesraden ontwikkeld. In het begin liep dat redelijk problematisch, omdat de oplossing niet voldeed aan een concrete vraag, noch vanuit de huurders, noch vanuit de verhuurders.
De huurdersadviesraad is zeer sterk gereglementeerd. Iedere huurder ouder dan 16 jaar mag zich kandidaat stellen om in de huurdersadviesraad te stappen. Er moeten minstens 5 kandidaten zijn voor er een huurdersadviesraad opgesteld kan worden. Om die kandidaten in de huurdersadviesraden te stemmen, moet er minstens 5% van de huurders komen stemmen. Dat lijkt niet veel, maar het houdt toch een bepaalde participatiedeelname in die voor sommige maatschappijen te hoog ligt.
De huurdersadviesraad heeft als eerste grote taak het geven van adviezen. Over bepaalde materie is de maatschappij verplicht om advies in te winnen. Voor de rest mag de huurdersadviesraad zelf adviezen indienen. Ook bij deze adviezen ligt de uiteindelijke beslissing bij de raad van bestuur van de maatschappij. Zij hoeven niet te verantwoorden wat ze doen met de adviezen.
Een tweede taak van de huurdersadviesraad is het afvaardigen van 2 van hun leden om deel te nemen aan bepaalde punten binnen de raad van bestuur van hun maatschappij. Sinds 2014 hebben ze bij deze punten ook effectief stemrecht en niet meer enkel adviesrecht. Ze mogen niet deelnemen aan punten over personeelszaken of toewijzingen.
Een derde taak is het tot stand brengen van socio-informatieve programma’s. Dat zijn bijvoorbeeld samenkomsten en animatie voor de huurders.
In de praktijk zien we dat veel huurders van de huurdersadviesraad zich voornamelijk goed voelen in de derde taak. De eerste twee taken vragen heel wat inzicht en technische kennis om mee aan de slag te gaan en wanneer de huurders hier niet voldoende in ondersteund worden, blijkt dit zeer moeilijk realiseerbaar. Ook in Brussel zien wij dus dat ondersteuning een grote meerwaarde en mogelijks zelfs vereiste is voor een (blijvende) goed draaiende huurdersadviesraad.
Wanneer er geen huurdersadviesraad aanwezig is in de maatschappij, is de maatschappij verplicht om twee keer per jaar haar huurders op de hoogte te brengen van de afgelopen en komende projecten. De sociaal afgevaardigden volgen op of dit effectief gebeurde.
Het gegeven van de sociaal afgevaardigden heeft in Brussel veel ten goede veranderd. Het systeem is eerlijker geworden en toewijzingen hangen niet meer af van wie er politieke invloed heeft. Dit is zeker een voordeel. De manier waarop de sociaal afgevaardigden georganiseerd zijn, lijkt echter onmogelijk door te voeren naar Vlaanderen omdat het gebied veel groter is. Als er al 11 sociaal afgevaardigden zijn voor Brussel, dan is het duidelijk dat dit voor Vlaanderen een veel te grote kost zou worden. In Vlaanderen is het vooral de dienst ‘toezicht’ die nagaat of de toewijzingen correct gebeuren. Heb je toch vragen bij je toewijzing, dan kan je langsgaan bij de huurdersbond.
De adviesraden zijn een ander interessant gegeven in de Brusselse huisvesting. Hoewel duidelijk blijkt dat de manier waarop ze in Brussel georganiseerd zijn, te ingewikkeld en te zwaar is. Zijn er toch zaken die VIVAS zeker aanmoedigt. Het feit dat de adviesraden wettelijk verankerd zijn, maakt dat er een duidelijk kader voor bewonersparticipatie is. Tegelijk moet er wel opgelet worden dat een sterk wettelijk kader niet beperkend werkt. Het is duidelijk dat ook in Brussel professionele ondersteuning een grote meerwaarde is voor de bewonersparticipatie. Dit is iets waar VIVAS sterk in gelooft.
Wil je meer weten over bewonersparticipatie en het dossier dat VIVAS hier over schreef? Schrijf je dan zeker in voor onze gratis studiedag op 19 oktober. Meer info vind je op hier.
Afgelopen maandag legde de Vlaamse Regering de Septemberverklaring af in het Vlaams Parlement. Ondermeer de krachtlijnen van de begroting voor het komende jaar worden daarin besproken. Nu bleek dat de regering, op voorspraak van minister van Wonen Liesbeth Homans, het komende jaar €285 miljoen extra zal investeren in sociale woningen. Dit geld moet dienen voor zowel nieuwbouw als renovatie.
Nadat de Vlaamse regering bij aanvang van deze legislatuur het groeipad vertraagde, heeft ze wel al drie jaar na elkaar beslist om extra middelen uit te trekken voor sociaal wonen. Daardoor werd ondertussen al meer geïnvesteerd in sociaal wonen dan het oorspronkelijke groeipad had voorzien.
Maar met minder dan 7% sociale woningen in Vlaanderen scoren we vandaag toch nog ver onder het gemiddelde van onze buurlanden. Nochtans zijn sociale woningen een structurele oplossing om aan betaalbaar wonen te kunnen werken. De wachtlijsten tonen aan dat de nood heel hoog is. Ook wetenschappelijk onderzoek bevestigt dit.
Een ambitieuzer structureel groeipad is dus nodig om tot een hoger aandeel sociale huurwoningen te komen in Vlaanderen. Maar ondertussen verwelkomen we de extra inspanningen die deze Vlaamse regering en de minister van Wonen leveren om op korte termijn meer middelen vrij te maken.
Sinds 1 maart 2017 zijn er nieuwe regels van kracht in de sociale huur. Een van deze nieuwe regels gaat over de onderbezetting van woningen.
In de wetgeving spreekt men over onderbezetting wanneer het aantal slaapkamers meer is dan het aantal inwoners +1 . Wanneer dit het geval is, kan de sociale huisvestingsmaatschappij je een andere woning aanbieden die wel is aangepast aan het aantal bewoners. Je mag als huurders zo een aanbod weigeren, maar na de tweede weigering volgen er sancties. Dit aanbod mag maximaal 5 km van de huidige woning liggen. Daarenboven mogen de huurkosten en lasten samen niet hoger liggen dan je huidige woning.
Onderbezettingsvergoeding of opzegging?
Wanneer je een huurcontract gesloten hebt bij je sociale huisvestingsmaatschappij voor 1 maart 2017, zal je na de tweede weigering een onderbezettingsvergoeding van €30 moeten betalen. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Wanneer je een huurcontract hebt gesloten na 1 maart 2017 zal je contract na de tweede weigering worden opgezegd. Wanneer je kan aantonen dat je met een geldige reden meer slaapkamers nodig hebt, kan de huisvestingsmaatschappij hier toch de toelating voor geven.
VIVAS, het netwerk van sociale huurders, begrijpt dat sociale huurwoningen optimaal bezet moeten worden. Wanneer huurders in een woning wonen die te groot is, waardoor grotere gezinnen langer op de wachtlijst staan of in te kleine woningen moeten wonen, is dit voor niemand een gunstige situatie. Alleen is het misschien niet nodig om dit meteen te verplichten en daar sancties aan te verbinden. Is het niet beter om de huurders die te groot wonen te motiveren om te verhuizen in plaats van te sanctioneren als ze het niet doen?
Een goede praktijk
VIVAS sprak met Maggy Steeno van sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal uit Leuven. Dijledal ontving in 2016 een goede praktijkprijs voor hun aanpak rond onderbezetting.
Dijledal merkte dat er in hun patrimonium veel mensen in te kleine woningen wonen en veel mensen in te grote woningen. De grotere woningen komen niet snel vrij omdat huurders niet zelf vragen om uit hun grotere woning te verhuizen. Daarom besloot Dijledal in gesprek te gaan met huurders in onderbezette woningen om te horen waarom ze niet willen verhuizen. Er blijken twee grote redenen. Ten eerste zijn mensen gehecht aan hun woning en hun buurt. Verhuizen houdt in dat ze in een nieuwe buurt op zoek moeten gaan naar nieuwe vrienden en mantelzorgers. Dit is voor velen een stap te ver. De tweede reden is het feit dat verhuizen financieel altijd kosten met zich meebrengt. Veel huurders kunnen deze kosten niet zelf dragen of zijn bang voor de grootte van de kosten.
Om deze drempels te verlagen, gaat Dijledal op zoek naar woningen die in de buurt beschikbaar zijn. Dit is niet altijd makkelijk, omdat sommige wijken bijvoorbeeld enkel uit grote huizen bestaan. Dijledal let hierop bij het zetten van nieuwbouwwijken en probeert er voor te zorgen dat er nu overal een mix van verschillende soorten woningen bestaat.
Ook voor het financiële aspect gaat Dijledal op zoek naar oplossingen. Wanneer de huurders bereid zijn te verhuizen, krijgen ze een tegemoetkoming om de verhuiskosten te betalen. Bij iedere verhuis is er iemand van de technische dienst aanwezig die helpt met het ophangen van lampen, aansluiten van de wasmachine, ophangen van kaders… .
Al deze maatregelen zorgen ervoor dat 50 procent van de huurders die in een onderbezette woning wonen, bereid zijn te verhuizen naar een aangepaste woning. Dijledal behaalt dus al erg mooie resultaten zonder de extra stok achter de deur die de wetgeving nu heeft toegevoegd.
Het is een vraag die de huurdersbonden de laatste weken heel vaak binnenkrijgen: “Mag de verhuurder nu al een waarborg van drie maanden vragen? En als ik al een huurwaarborg van twee maanden heb gestort, kan de verhuurder dan nu nog een extra maand huurwaarborg vragen?”
We kunnen je alvast geruststellen. De wetgeving is nog niet gewijzigd. De huurwaarborg op een geblokkeerde rekening mag nog steeds maar twee maanden bedragen. Ten vroegste vanaf 1 september 2018 kan dit drie maanden worden. En enkel als de regering tegen die tijd ook een renteloze, anonieme huurwaarborglening heeft goedgekeurd.
De maximale huurwaarborg van drie maanden wordt ook enkel van toepassing voor huurcontracten die vanaf die datum worden afgesloten. Heb je nu dus al een huurwaarborg betaald, dan mag de verhuurder in geen geval nog een extra maand vragen.
Wat zegt de huidige regelgeving?
De wet zegt op dit moment dat de huurwaarborg maximaal twee maanden huur mag bedragen. Enkel in uitzonderlijke gevallen komt het voor dat de huurwaarborg nu al drie maanden kan zijn.
Er zijn drie wettelijk geregelde vormen van huurwaarborg:
- De huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Het bedrag mag dan maximaal twee maanden huur zijn. Dit komt het vaakst voor.
- De huurwaarborg als een bankwaarborg. Je kan aan je bank vragen dat zij zich borg stellen voor je huurwaarborg. In dit geval mag deze maximaal 3 maanden huishuur bedragen. De bank mag dit niet weigeren als ook je inkomsten bij deze bank aankomen, maar de bank kan wel een stevige administratieve vergoeding aanrekenen.
- Een bankwaarborg via het OCMW. Je kan ook een waarborg vragen via het OCMW. Deze kan je dan in schijven afbetalen aan het OCMW. Neem hiervoor contact met het OCMW van de gemeente waar je woont.
Een niet wettelijk geregelde vorm van huurwaarborg die vaak opduikt is de Korfine-huurwaarborg. Dit is een waarborg via het principe van een levensverzekering. Via een achterpoortje in de wet vinden verhuurders, vaak in samenwerking met een vastgoedmakelaar, zo toch een manier om een huurwaarborg van drie maanden te vragen.
Weet tot slot dat je volgens de wet als huurder altijd zelf de keuze hebt volgens welke van bovenstaande vormen je de huurwaarborg wil betalen.
De huurwaarborg in de toekomst
De Vlaamse regering heeft afgelopen zomer beslist dat in de toekomst de huurwaarborg wordt opgetrokken tot maximaal drie maanden huishuur. Dit zal enkel ingaan zodra er ook een renteloze en anonieme huurwaarborglening uitgewerkt en goedgekeurd is. De Vlaamse regering plant dat deze nieuwe regels ingaan op 1 september 2018. Dit zal dan enkel zijn voor schriftelijke contracten die vanaf die datum worden gesloten.
Tegelijkertijd zullen achterpoortjes worden gesloten en komt er een regeling om illegale cash huurwaarborgen tegen te gaan. Tot slot zal je als huurder na een jaar makkelijker je huurwaarborg kunnen terugkrijgen wanneer er geen dispuut is met de verhuurder.
Conclusie
Tot 1 september 2018 verandert er dus in elk geval niks aan de huurwaarborg. Maar we blijven dit van dichtbij opvolgen. Hou deze website in de gaten en blijf zo op de hoogte.
Heb je toch nog vragen? Neem dan contact met de huurdersbond.
De bewoners van de Grenfell-toren stelden al voorafgaand aan de fatale brand grote vragen bij de brandveiligheid van hun woontoren. Het dramatische voorval toont op een schrijnende manier dat de stem van bewoners belangrijk is. Maar bewonersparticipatie is natuurlijk veel meer dan dat.
Het Vlaams Huurdersplatform, VIVAS (netwerk van sociale huurders), de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) en de Universiteit Antwerpen willen deze thematiek samen op de agenda zetten. Op 19 oktober om 13u30 organiseren deze organisaties daarom een studienamiddag over lokale bewonersparticipatie.
Met genoegen mogen we de internationaal erkende en gerenommeerde gastspreker professor David Mullins (University of Birmingham) ontvangen. Hij stipt in toegankelijk Engels de kritische succesfactoren van bewonersparticipatie aan en gaat dieper in op een aantal internationale voorbeelden. VIVAS, het netwerk van sociale huurders, stelt daarna hun dossier voor waarin ze ijveren voor een meer structurele inbedding van bewonersparticipatie in Vlaanderen.
Nadien volgt een geanimeerd debat onder leiding van Voorzitter van de Vlaamse Woonraad en professor aan de Universiteit Antwerpen Bernard Hubeau. Het panel bestaat uit 4 experts met elk hun eigen invalshoek en deskundigheid. Barbara Steenbergen (International Union of Tenants) is helemaal thuis in de internationale huurdersbeweging, terwijl Björn Mallants de thematiek kan kaderen vanuit verhuurderszijde als directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Als voorzitter van de visitatiecommissie weet ook Tom Raes als geen ander het belang van bewonersparticipatie in te schatten, terwijl professor Erik Lancksweerdt (Universiteit Hasselt) al een jarenlange staat van dienst heeft wat betreft burgerparticipatie.
We verwelkomen u graag op deze boeiende studienamiddag. Deelname is gratis, maar inschrijven is verplicht.
In Hasselt wordt een appartementsblok gebouwd specifiek voor jongeren. Wie er woont, mag maximaal 32 jaar oud zijn. Daarvoor zou een leeftijdsgrens worden geïnstalleerd. Het stadsbestuur steunde dit idee. De Vlaamse huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform reageren, samen met heel wat andere experts, afwijzend en spreken van discriminatie.
Discriminatie
De stad Hasselt en de betrokken bouwpromotor argumenteren dat het voor jongeren moeilijk is om een plaats te vinden op de Hasseltse woonmarkt. Dat is een terechte bezorgdheid. We weten al langer dat het voor veel personen en gezinnen lastig is om een woning te vinden. Dat geldt echter evengoed voor jong als voor oud. Zomaar een leeftijdsgrens instellen is een vorm van leeftijdsdiscriminatie.
Betaalbaar wonen
Dat lokale besturen op zoek zijn naar manieren om toegang tot de woonmarkt te verzekeren is een goede zaak. Alleen is de voorgestelde oplossing niet de juiste. Wanneer actoren en lokale besturen effectief betaalbaar wonen willen aanbieden, dan kunnen ze bijvoorbeeld beter inzetten op het bouwen van meer sociale woningen of via verhuringen via een sociaal verhuurkantoor. Voor jong, voor oud en iedereen ertussenin die er niet op eigen kracht in slaagt om een woning te vinden.
Woonfiscaliteit
Dat veel mensen en gezinnen moeilijk hun plek vinden op de woonmarkt, heeft trouwens ook voor een deel te maken met onze onrechtvaardige woonfiscaliteit. Laat het nu net de starters en huurders zijn die, ondermeer door de prijsopdrijvende woonbonus, moeilijker een betaalbare woning kunnen vinden. Misschien moet dat debat maar eens ten gronde worden gevoerd.
Herzie de plannen
Het Vlaams Huurdersplatform en de huurdersbonden hopen in elk geval dat de stad en de betrokken actoren rekening houden met het feit dat deze leeftijdsgrens een vorm van discriminatie is en dat ze daarom zelf tot het inzicht komen om hun plannen te herzien.
In de pers:
De huurdersbonden signaleren een opkomende (wan)praktijk bij vastgoedmakelaars. De zogenaamde éénzijdige huurbeloftes lijken in opmars. Wanneer je een huis of appartement wil huren, vragen sommige makelaars dat je eerst een fikse geldsom neertelt. Deze bedragen kunnen oplopen tot wel € 500.
Onzeker
Kan of wil je dit niet meteen betalen, dan zie je je nieuwe thuis meteen langs je neus voorbijflitsen. De makelaar zal je namelijk niet eens voorstellen aan de verhuurder. Betaal je wel, dan zal de makelaar de verhuurder op de hoogte brengen. Deze zal je in de weegschaal leggen met eventuele andere kandidaten die dit bedrag ook hebben betaald. Daarna wordt een keuze gemaakt.
Hoewel je het geld eerst moet betalen, ben je dus niet zeker dat je de woning zal mogen huren. Wanneer je niet wordt gekozen, is de makelaar wel verplicht om het geld terug te storten. Alleen kan dit hele proces weken aanslepen. Wanneer je wel wordt gekozen, wordt het bedrag gebruikt als huurgeld.
Krappe huurmarkt
Als je dringend op zoek bent naar een huurwoning, zoals zovelen op de krappe huurmarkt, heb je natuurlijk niet steeds de tijd om te wachten op een beslissing van de verhuurder. Maar aangezien je het geld hebt moeten storten, is het ook weinig zinvol om je zoektocht verder te zetten. Want stel dat je toch iets anders zou vinden, maar de verhuurder kiest uiteindelijk toch voor jou, dan zie je het geld nooit meer terug. Verder zoeken of bij meerdere verhuurders een huurbelofte ondertekenen, is dus riskant. Maar als je telkens moet wachten, verlies je kostbare tijd om een nieuw onderkomen te vinden. Tijd die je vaak niet hebt.
Deze praktijk werd al eerder aangekaart door de huurdersbonden. Maar het lijkt er op dat minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) en minister van Consumentenzaken Kris Peeters (CD&V) de bal naar elkaar doorspelen. Ook de commissie Wonen van het Vlaams parlement boog zich al over deze praktijken. Michèle Hostekint (SP.A) bracht dit een eerste keer in discussie in mei 2015 en opnieuw in januari 2017. Helaas tot dusver zonder resultaat.
Extra drempel
Dat kandidaat-huurders zich éénzijdig moeten verbinden op een huurmarkt met zo’n beperkt aanbod, kan niet de bedoeling zijn. Maar dit doen tegen voorafgaande betaling en zonder datum waarop de belofte verloopt, is het fatsoen voorbij.
Door deze éénzijdige huurbelofte, wordt nog maar eens een extra drempel gecreëerd om tot de private huurmarkt toe te treden. In tijden waarin de huurwaarborg ook zou worden opgetrokken, kunnen huurders dit missen als kiespijn. De huurdersbonden roepen beide ministers dus op om snel werk te maken van een sluitende oplossing.
NOOT: Kort na dit bericht nam het kabinet van minister Kris Peeters contact op om aan te geven dat deze handelspraktijken niet door de beugel kunnen. Hij zal overleg opstarten met de huurdersbonden en de vastgoedsector om dit verder uit te klaren. We danken de minister voor deze duidelijke stellingname.
Deze donderdag 13 juli, heeft de meerderheid in de Commissie Justitie van de Kamer van Volksvertegenwoordigers voor een wetsvoorstel gestemd, gericht op het versterken van de procedures om elke bezetter van lege gebouwen uit te drijven en te sanctioneren. De tekst moet nog goedgekeurd worden in plenaire zitting van de Kamer om wet te worden.
Het wetsvoorstel beoogt een strafbaarstelling van elke bezetter van een leegstaand goed indien de bezetter geen gevolg geeft aan het bevel van de procureur des Konings om binnen de acht dagen het goed te verlaten. Hiervoor is wel een strafklacht door de eigenaar vereist. De bezetters beschikken over een beroepsmogelijkheid bij de vrederechter eveneens binnen de acht dagen te rekenen vanaf de publiek aanplakking van het voornoemd bevel. De strafbaarstelling kan resulteren in een boete en/of gevangenisstraf.
De verenigingen voor het recht op wonen en de strijd tegen de armoede, evenals de krakerscollectieven veroordelen dit wetsvoorstel met kracht.
Vooreerst omdat dit wetsvoorstel ons onnuttig voorkomt. Er bestaan namelijk reeds mogelijkheden voor de eigenaars om met een beroep op het gerecht zijn goed te recupereren. Naast de klassieke procedure voor de vrederechter, kan de eigenaar een procedure in kort geding inleiden waardoor een uitdrijving binnen enkel dagen mogelijk is. De Koninklijke Unie van vrederechters stelde, tijdens de parlementaire hoorzitting van vorige week in de commissie, zich ook vragen bij het belang van deze strafbaarstelling en de werkbaarheid van de strafrechtelijke procedure. De snelheid van de procedure om z’n woning te recupereren is voor een eigenaar ter goeder trouw, of een huurder, van het grootste belang. Welnu het wetsvoorstel garandeert geen kortere termijnen dan deze van toepassing bij de reeds bestaande burgerrechtelijke procedures.
Ten tweede, verzetten we ons tegen dit wetsvoorstel die in een context van groeiende ongelijkheid, de meest kwetsbaren zal penaliseren: de toegang tot de huisvesting wordt steeds moeilijker (onbetaalbaarheid van de private huurprijzen) (1), een schrijnend gebrek aan sociale huurwoningen (2) en de opvang- en –onthaalcentra voor daklozen die overvol zitten(3).
Het huidig initiatief refereert naar enkele sterk gemediatiseerde gebeurtenissen te Gent waar de bezetters ook slachtoffer waren van een zogenaamde verhuurder en van een onwettige onderverhuring, terwijl de eigenaar (terecht of ten onrechte) inriep dat de woning bewoond was.
Gebaseerd op deze geïsoleerde feiten, voorziet de tekst van het wetsvoorstel een analoge behandeling van nochtans zeer uiteenlopende situaties. Op die manier zullen de maatregelen volgende situaties en groepen raken:
- de meest kwetsbaren voor wie het kraken een laatste toevlucht en alternatief is voor het leven op straat;
- de collectieven die in nauw contact met de buurt gemeenschapsvormende en solidaire ruimtes herscheppen;
- de kwetsbare huurders die zich verplicht zien om bij gebrek aan beter woningen in huur te nemen tegen ontoereikende voorwaarden (zonder geschreven huurovereenkomst, met betaling van de huur handje contantje zonder betaalbewijs…); in deze gevallen, dreigen huisjesmelkers deze procedure te gebruiken om hun huurders, die geen bewijs van huurcontract kunnen voorleggen, te intimideren;
- de vakbondsacties gericht op een bezeting van bedrijfsterreinen of –gebouwen.
Het is zelfs klaar en duidelijk dat de procedure door middel van het bevelschrift van de procureur des Konings geen toepassing krijgt in het geval waarin het pand of de woning bewoond is, hetgeen impliceert dat de bescherming van de gezinswoning en het privé-leven dan geschonden is. De procedure in kwestie is namelijk enkel van toepassing wanneer de gebouwen of de woningen leeg staan en onbewoond zijn. De voorgenomen maatregelen vormen dus geen effectieve oplossing voor die situaties die de parlementsleden voor ogen hebben en die volgens hen het wetsvoorstel rechtvaardigen. Wel integendeel dreigen ze zware gevolgen te sorteren in andere situaties en dreigen ze de meest kwetsbare personen hard te penaliseren.
Tenslotte blijken de parlementairen de weldadige gevolgen, teweeg gebracht door de projecten van bezetting, te negeren, terwijl die voordelig kunnen zijn voor allen: socio-culturele projecten met een open attitude naar de wijk (open tafels, herstelateliers, taal-, sport of kookcursussen), het onderhoud als een goede huisvader van het gebouw, dat eenmaal dit leeg blijft staan, snel vervalt en dreigt uit te groeien tot een stadskanker…
Ter elfder ure hebben de meerderheidsleden van de Commisie van Justitie nog een aantal nieuwe subamendementen ter stemming voorgelegd. Zo zal ondermeer de vrederechter vooraf de mogelijkheid hebben om de partijen te verzoenen en na te gaan of geen akoord kan gesloten worden tussen krakers en eigenaar. Veel ruimte zal dit uiteraard niet opleveren nu de termijn van uitdrijving maximaal één maand bedraagt. Enkel indien het overheidsgebouwen betreft kan de termijn maximaal zes maanden bedragen.
Nu het vanzelfsprekend is dat we de bezetting van bewoonde woningen veroordelen, betreuren we tegelijkertijd de energie die wordt gestoken in de strafrechterlijke vervolging van personen die zich in een precaire situatie bevinden en die slechts beschutting zoeken in onbezette plaatsen.
Ondertekenaars
BAPN (Réseau Belge de Lutte contre la Pauvreté – Belgisch Netwerk Armoedebestrijding), VHP (Vlaams Huurdersplatform), RBDH (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat), Brussels Platform Armoede, FéBUL (Fédération Bruxelloise de l’Union pour le Logement), ASBL Woningen 123 Logements, RWDH (Rassemblement Wallon pour le Droit à l’Habitat), Tout Autre Chose/Hart boven Hard, RBDL (Réseau Brabançon pour le Droit au Logement), RWLP, Front des SDF, CRI (Collectif de Réappropriation Intégrale), DAK (Domus Art Kunst), Samenlevingsopbouw, vzw Chez Nous/Bij Ons, La Maison à Bruxelles, ASBL La Brique, Netwerk tegen Armoede, ASBL Communa.
Noten
(1) In Brussel stijgen de huurprijzen sneller dan de inkomens: in 2015 was de gemiddelde maandelijkse huurprijs opgeklommen tot 709€ (ze bedroeg in 2010 591€), terwijl bijna één derde van de bevolking (29,7%) onder de armoededrempel leeft (1.093€ voor een alleenstaande persoon). Concreet moeten de gezinnen waarvan het inkomen niet hoger is dan 1.500 € gemiddeld 60% van hun budget aan de huur besteden.
Bron: Observatorium van huurprijzen, Enquête 2015, SLRB.
Onderzoek van het wetenschappelijk Steunpunt Wonen (Groot Woononderzoek 2013) toont aan dat de woonquote op de Vlaamse private huurmarkt in de periode 2005 -2013 negatief is geëvolueerd.
“In 2013 was het aandeel huishoudens met een woonquote boven 40 % opgelopen tot 47% van de private huurmarkt ; 89 % en 40 % van de private huurders, respectievelijk uit het eerste en tweede inkomensquintiel, beschikt na betaling van de woonuitgaven niet over een voldoende resterend inkomen om menswaardig te leven. Er wordt gesteld dat een derde van de private huurders na het betalen van de huur in de armoede belandt (dit betreft 160.000 – 170.000 gezinnen). Huishoudens in de onderste lagen van de private huurmarkt kampen dan ook doorgaans met een ernstig betaalbaarheidsprobleem, wat hun woonsituatie bijzonder precair maakt. “ Bron: advies Vlaamse Woonraad, ‘Wooncrisis in de onderste lagen van de private huurmarkt’, 2017/06 – 27/04/2017, blz. 7-8, https://www.wonenvlaanderen.be/sites/wvl/files/wysiwyg/vwr_advies_ondersegment_eindversie_0.pdf
(2) Ter indicatieve titel, in het Brussels Gewest zijn 43.000 gezinnen ingeschreven op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Voor Wallonië bedraagt dit cijfer 39.000. Voor Vlaanderen: 125.000.
Bronnen :
– Société du Logement de la Région Bruxelles-Capitale (2015), Rapport annuel.
– Société wallonne du logement (2016), Rapport d’activités.
– Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (2016), Synthesetabel van 31.12.2016
(3) Een recente telling uitgevoerd deze winter, heeft 3.386 personen geteld die te Brussel slecht gehuisvest of dakloos waren. Het eerste onderzoek van dit type heeft bijna 10 jaar geleden plaats gegrepen (2008) en het globale cijfer van daklozen is sindsdien verdubbeld. Tenslotte is het aantal dakloze personen dat woont in onderhandelde bezettingen of kraakpanden in dezelfde periode gestegen met 40%.
Bron: De Strada, Vierde en dubbele editie van de telling van dakloze en slecht gehuisveste personen in het Brussels hoofdstedelijk Gewest, 7 november 2016 en 6 maart 2017.
Een onderzoek naar dakloosheid in Vlaanderen gevraagd door de bevoegde Vlaamse minister Vandeurzen, wees uit dat in de periode 15 januari 2014 – 31 januari 2014 711 personen en 53 kinderen een beroep deden op de winteropvang terwijl in diezelfde periode 593 personen werden geweigerd, waarvan 416 omdat de winteropvang volzet was. Het onderzoek -dat zich beperkt tot gebruik van gekende aanmeldingen in de Vlaamse thuislozensector en bij Ocmw’s, wat dus noodgedwongen een grote onderschatting inhoudt van het werkelijk aantal daklozen- raamt voor de periode 15 januari 2014 – 15 februari 2014 het aantal dak-, thuislozen en personen die leven onder dreiging tot uithuiszetting op 4.329 cliënten en 1.728 kinderen.” Bron: Koen Hermans & Evy Meys, ‘ Nulmeting dak- en thuisloosheid, Steunpunt Welzijn, Volksgezondheid en Gezin, juni 2014, blz. 187, https://steunpuntwvg.be/images/rapporten-en-werknotas/nulmeting-dak-en-thuisloosheid. Het onderzoek laat niet toe te becijferen hoeveel van deze mensen tijdelijk verblijven in leegstaande gebouwen of terreinen, maar ervaringen op het terrein leren dat ook in Vlaanderen een belangrijk deel van deze groep op dit soort ‘oplossingen’ voor hun woonnood dient terug te vallen.
Open Brief
Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen hebben op vrijdag 16 juni 2017 kennis gekregen van nieuwe meerderheidsamendementen die ‘kraken’ strafbaar wil stellen en snellere juridische procedures wil uitwerken voor uitdrijving of ‘ontruiming’ uit een ‘betrokken’ goed.
Deze vrij grondig gewijzigde meerderheidsamendementen zijn er gekomen na een nogal kritisch advies van de Raad van State bij de vorige meerderheidsamendementen, die nu ofwel volledig worden ingetrokken of met subamendementen gewijzigd worden.
Deze gewijzigde amendementen liggen op dinsdag 20 juni 2017 ter bespreking voor in de commissie Justitie van de Kamer. Het zou onbehoorlijk zijn om deze voorstellen nu in een rotvaart door het parlement te jagen.
Zorgvuldig debat
Het Vlaams Huurdersplatform (VHP) en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBROW), maar ook andere organisaties die opkomen voor het recht op wonen, vragen een grondig, genuanceerd en zorgvuldig debat in de Kamer over kraken en de manier waarop de overheid hiermee moet omgaan. Aan het juridisch debat moet een maatschappelijk en politiek debat ten gronde voorafgaan over zowel het kraken zelf, maar ook de huisvestingscrisis, de strijd tegen dakloosheid en het overheidsbeleid tegen leegstand van woningen en gebouwen.
Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen waarschuwen voor onbedoelde perverse effecten zoals daklozen die niet terecht kunnen in de daklozenopvang en met deze voorstellen dreigen gecriminaliseerd te worden. Ook huurders die niet over een schriftelijk huurcontract beschikken of waarvan de verhuurder niet gemachtigd is om de woning aan hen te verhuren, kunnen onbedoeld het slachtoffer worden van deze strafbaarstelling. Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen sluiten zelfs niet uit dat huisjesmelkers en krotverhuurders, die elk officieel bewijsspoor van verhuring schuwen, dankbaar misbruik zullen maken van deze procedure om hun slachtoffers extra te treffen of met een strafklacht te intimideren.
Woonrecht of eigendomsrecht?
Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen vinden het een vergissing om de bescherming van het woonrecht (de bescherming tegen woonstschennis) niet langer centraal te stellen, maar de strafbaarstelling te verschuiven naar de bescherming van het eigendomsrecht. De verruiming naar het eigendomsrecht betekent ook dat het bezetten van onbewoonde panden en gebouwen, en dus ook bedrijfsgebouwen (bij bijvoorbeeld een fabrieksbezetting of studentenbezetting van een universiteitsgebouw) of zelfs een bezetting van een ‘verblijf of bedrijfslokalen’ door een milieuorganisatie strafbaar kan worden gesteld.
Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen vinden deze ‘ideologische’ verschuiving merkwaardig. De afgelopen maanden bleek de publieke opinie, naar aanleiding van sommige Gentse krakerstoestanden, vooral beroerd door woonstschennis van bewoonde panden die tijdelijk leeg stonden door ziekenhuisopname of door een buitenlandse reis of verblijf. De indieners van de wetsvoorstellen verwijzen hier uitdrukkelijk naar om hun parlementaire voorstellen te rechtvaardigen, maar toch verruimen ze de strafbaarstelling tot inbreuken op het eigendomsrecht.
Dat het woonrecht van bewoners moet beschermd worden, betwist niemand. Maar de wetsvoorstellen gaan veel te ruim en verschuiven naar de bescherming van het eigendomsrecht, zelfs voor onbewoonde panden die om speculatieve motieven leeg staan. De voorstellen gaan zelfs zover dat wanneer er een uitvoerbaar vonnis is tot uithuiszetting (na ontbinding van het woninghuurcontract) waarbij de verhuurder de bewoners, desnoods met behulp van de politie, uit de woning kan laten zetten, deze bewoners eveneens voorwerp dreigen te worden van strafbaarstelling.
De indieners van deze voorstellen laten echter na aan te geven waarom dergelijke strafbaarstelling dan nog nodig is. Hiervoor leveren ze noch juridische, noch feitelijke en kwantitatieve gegevens aan.
De ene ‘kraker’ is de andere niet
Alle vormen van ‘kraken’ worden strafbaar gesteld: of het nu daklozen betreft die zich beschermen tegen de vrieskou en geen opvang vinden, of het bewoonde of onbewoonde panden betreft, of het om symbolische sociale acties gaat die de wooncrisis op de politieke agenda willen plaatsen, of het criminele organisaties betreft die kraakpanden gebruiken als schuiloord voor hun criminele activiteiten, of het krakers betreft die zware overlast veroorzaken en vernielingen begaan in het pand, dan wel krakers die voor basisvoorzieningen in het gebouw zorgen en zelfs investeren in de leefbaarheid van de buurt. Allen worden ze over dezelfde kam geschoren, met enkel een differentiëring van strafmaat bij bewoonde en onbewoonde panden. Anderzijds achten de indieners van de meerderheidsamendementen de onwettige praktijk van die verhuurders die zonder vonnis de sleutels van het huurpand veranderen waardoor de huurder van de ene dag op de andere op straat staat (de zogenaamde onwettige of wilde uithuiszettingen), zelfs geen woord waard in hun toelichting.
Dergelijke wetsvoorstellen getuigen van een ‘overshooting’, die de toets van het grondwettelijk recht op een behoorlijke huisvesting evenals de grondwettelijke bescherming van de gezinswoning en de door artikel 8 van het EVRM-verdrag geboden bescherming van de gezinswoning en het privéleven niet doorstaan evenals het daarmee verbonden standstill-beginsel.
Bevoegdheid
Bovendien dreigen sommige bepalingen, waar ze te maken hebben met de uithuiszetting van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, later vernietigd te worden of niet van toepassing verklaard omdat voor deze materie de Gewesten in de plaats van de federale overheid bevoegd zijn geworden. Nochtans heeft ook de Raad van State in haar advies bij de vorige versie van meerderheidsamendementen hier reeds op gewezen. Het is niet door de term ‘ontruiming’ in de plaats van de term ‘uithuiszetting’ te hanteren, dat hiermee het bevoegdheidsprobleem opgelost is wanneer het gaat over een ontruiming uit een voor woning bestemd goed.
Er wordt in de voorstellen zomaar vanuit gegaan dat een strafrechtelijke procedure de zaken kan versnellen, zonder na te gaan of geen andere, meer adequate procedures mogelijk zijn. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan de aanpassing van de Gemeentewet (eveneens bevoegdheid van de Gewesten), waardoor met rechterlijke waarborgen, de burgemeester zou kunnen optreden, naar analogie met de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. Dit is nochtans waar de Gentse burgemeester voor pleitte.
Hoorzitting
Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen richten zich daarom tot alle parlementsleden van de federale Kamer, en in het bijzonder zij die in de commissie Justitie zetelen, om een parlementaire hoorzitting in de Kamercommissie van Justitie te organiseren met alle betrokken stakeholders (huurdersverenigingen, eigenaarsverenigingen, vrederechters, gerechtsdeurwaarders, verenigingen van gemeenten – afdeling maatschappelijk welzijn, procureurs des Konings, OCMW’s, bonafide krakersbewegingen, verenigingen waar armen het woord nemen, rechtsleerauteurs, wetenschappelijke onderzoekers over wonen en kraken, …).
Van de parlementsleden mag verwacht worden dat ze open staan voor kritische en constructieve bedenkingen zowel inzake het ruimer maatschappelijk debat, de juridische aspecten als tenslotte de mogelijke hinderpalen inzake uitvoering op het terrein. Dit kan enkel de kwaliteit van het wetgevend werk ten goede komen.
Paul Pataer – Voorzitter Vlaams Huurdersplatform
Bart Van de Ven – Co-voorzitter Brusselse Bond voor het Recht op Wonen
Sinds 2007 mag een huurwaarborg die je op een geblokkeerde rekening stort maximaal twee maanden huur bedragen. Dit was een broodnodige maatregel om de toegang tot een private huurwoning te bevorderen. Af en toe komt de discussie over de hoogte van de huurwaarborg opnieuw bovendrijven. Ook vandaag zorgt dit voorstel voor ophef in de pers.
Huurwaarborg optrekken is geen optie
Nu al moeten heel wat private huurders op hun centen letten als ze een woning willen huren. Want tel het maar eens uit. Je moet 2 maanden huurwaarborg betalen en een eerste maand huur, nog voor je de eerste stap in je nieuwe huis kan zetten. Tegelijk komen er onvermijdelijk heel wat verhuiskosten op je af.
“Het kost al snel enkele duizenden euro’s om iets te beginnen huren. Voor veel alleenstaanden en gezinnen, zelfs met een vast inkomen, is dat in één keer enorm veel geld. Daarenboven staat de huurwaarborg van je oude woning nog steeds vast en vaak sleept het een hele tijd aan vooraleer je die terugkrijgt. Allesbehalve een verrassing dus dat uit het Groot Woononderzoek blijkt dat maar liefst 42% van alle huurders moeite heeft om zijn huurwaarborg van twee maanden neer te tellen. Dat dreigt op te lopen tot meer dan de helft indien we nu zomaar het bedrag optrekken” aldus Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.
Huurwaarborg als selectiemechanisme
Voor veel verhuurders is het vragen van een huurwaarborg een methode om te zien hoe kapitaalkrachtig de kandidaat-huurder is. Nochtans is deze maatstaf naast de kwestie. Wanneer een verhuurder de financiële draagkracht van een kandidaat-huurder wil nagaan, dan kan hij beter polsen naar de hoogte van het inkomen.
De vorm van de huurwaarborg wordt ook vaak misbruikt om kandidaat-huurders weg te selecteren of zelfs te discrimineren. Zo blijkt uit het Groot Woononderzoek dat maar liefst 36% van de verhuurders zijn woning niet wil verhuren aan iemand waarvan ze weten dat hij een huurwaarborg via het OCMW heeft geregeld.
Huurwaarborglening
In de conceptnota private huur en in verschillende commissievergaderingen gaf minister Homans reeds aan dat ze een huurwaarborglening wil installeren. Essentieel is dat de verhuurder niet kan afleiden dat de huurwaarborg via een lening werd bekomen. Een goed werkende huurwaarborglening heeft het potentieel om voor een deel van de huurders een oplossing te bieden. Maar zadelen we mensen die nu al te weinig overhouden om menswaardig te kunnen leven na het betalen van de huur (30,4 % van de private huurders), straks ook nog eens op met een lening om tegelijkertijd hun huurwaarborg af te betalen?
Bovendien roept zo’n systeem van waarborglening tal van bijkomende vragen op. Zal de waarborg voldoende snel gegeven kunnen worden? Wie zal een beroep kunnen doen op deze huurwaarborglening en welke administratieve rompslomp gaat ermee gepaard? Wat is de meerwaarde tegenover de OCMW-huurwaarborg? En niet in het minst, zullen daar extra kosten voor de huurder aan verbonden worden? “De waarborg omhoog willen stuwen tot drie maanden maar een zeer troebele huurwaarborglening voorstellen, stelt ons nog niet gerust”, aldus Verstichele.
Niet enkel een armoedeprobleem
We weten ondertussen dat het neertellen van de huurwaarborg niet enkel een zorg is voor mensen in armoede. Ook voor veel gezinnen die wel een standvastig inkomen hebben, maar zich geen plotse grote uitgaves kunnen veroorloven, komen hierdoor in de problemen als ze iets willen huren.
Als het inderdaad een probleem betreft waar meer dan de helft van de huurders door wordt getroffen, dringt een veralgemeende regeling zich dan niet op?
Centraal huurwaarborgfonds
Een uniform systeem voor alle huurwaarborgen zou tegemoet kunnen komen aan de problemen waar huurders op botsen. Huurders zouden bijvoorbeeld, al dan niet met een afbetalingsregeling, twee maanden huur kunnen storten in een centraal huurwaarborgfonds waar alle huurwaarborgen worden verzameld. Aangezien er dan maar één systeem meer zou bestaan, kan de verhuurder per definitie niet langer selecteren op de oorsprong van de waarborg.
Conclusie
Drie maanden huurwaarborg vragen van kandidaat-huurders kan op dit moment niet aan de orde zijn. En al helemaal niet zonder volledig uitgewerkte, flankerende maatregelen die meteen soelaas moeten kunnen bieden om de toegang tot de private huurmarkt te verzekeren. Tenslotte zijn ook verhuurders niet gebaat bij nieuwe huurders die misschien al vanaf het begin van de huur schulden moeten aangaan. En als de overheid dan toch vindt dat verhuurders recht hebben op een huurwaarborg van drie maanden huur, kan diezelfde overheid dan niet beter zelf voor die derde maand borg staan?
In de pers: o.a. De Morgen, De Standaard, Het Laatste Nieuws, Knack, De Tijd