De huurprijzen zijn in 2016 niet sterker gestegen dan de inflatie. Dat blijkt uit het jaarrapport van de Vlaamse huurdersbonden op basis van bijna 18.000 private huurcontracten in het Vlaams Gewest. Wel noteren de huurdersbonden de afgelopen drie jaar veel sterkere huurprijsstijgingen in het onderste segment van de private huurmarkt. Voor huurders op zoek naar een betaalbare woning, is dit bijzonder slecht nieuws.
Geen geruststelling
Jaar na jaar rapporteerden de huurdersbonden dat de huurprijzen sterk bleven stijgen. Daar lijkt voorlopig een einde aan te zijn gekomen. In 2016 stagneerden de huurprijzen. Dit zou ons moeten geruststellen, maar dat is geenszins het geval. Achter deze algemene huurprijsstagnering zien we namelijk een exponentiële stijging bij de goedkopere huurwoningen.
We wegen de stijging van de huurprijzen altijd af tegenover de stijging van de levensduurte, zoals berekend aan de hand van de gezondheidsindex. Tussen 2014 en 2016 is de levensduurte gestegen met 3,17%. De 20% goedkoopste huurprijzen daarentegen zijn gemiddeld met maar liefst 31€, of 8,63%, gestegen in dezelfde periode. De 20% tot 40% laagste huurprijzen zijn eveneens gevoelig gestegen met 6,61%. Dit betekent dus dat de huurprijzen van de goedkopere huurwoningen veel sneller stijgen dan gemiddelde huurprijzen voor alle woningen. We stellen eveneens vast dat het segment met de hoogste huurprijzen gemiddeld zelfs een kleine relatieve daling kende tegenover de inflatie.
In lijn met wetenschappelijk onderzoek
Uit het Groot Woononderzoek blijkt dat er op de private huurmarkt heel wat eensgezinswoningen van de huurmarkt zijn verdwenen, maar dat er nog meer (nieuwbouw)appartementen in de plaats zijn gekomen. Daardoor stelden we voor het eerst sinds lang een groei van het aantal huurwoningen vast. Heel wat goedkopere panden zijn van de huurmarkt verdwenen en in de plaats zijn duurdere nieuwbouwappartementen gekomen. In dit duurdere segment zien we dat de markt zichzelf enigszins weet te regelen en de huurprijzen zo niet al te veel de hoogte injaagt. In de goedkopere segmenten blijkt dat een verdere verschaling van het beperkt aanbod tot gevolg heeft dat de huurprijzen de lucht inschieten. Ook het Groot Woononderzoek stelde al langer vast dat huurders met de laagste inkomens de hoogste huurprijsstijging kenden.
Wooncrisis
De wooncrisis slaat duidelijk hard om zich heen. Een betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoning vinden, lijkt steeds meer op het winnende lot in de loterij. Want vergeten we vooral niet dat ook andere kosten en lasten, en zeker de energiekosten, de afgelopen jaren ook de lucht in schoten. In 2013 bleek al dat 30% van de private huurders na het betalen van zijn huur te weinig overhoudt om menswaardig te leven en dat 52% van de private huurders meer dan 1/3 van zijn inkomen aan huur besteedde.
We kunnen uit niks besluiten dat deze cijfers een positieve evolutie zouden kennen. Integendeel. Het is niet voor niks dat de Vlaamse Woonraad vorige week nog een advies publiceerde met als veelzeggende titel ‘Wooncrisis in de onderste lagen van de private huurmarkt’.
Van probleem naar oplossing
Een ambitieuzer groeipad van sociale woningen, dat rekening houdt met de demografische en sociaal economische evoluties zou op termijn de druk van de ketel kunnen halen. Samen met een stevige financiële injectie en bijsturing van de huursubsidie en huurpremie kan dit voor veel huurders het verschil maken. Het Vlaams huurdersplatform en de huurdersbonden vragen dat de Vlaamse regering dringend werk maakt van het beloofde concept van de geconventioneerde huur en hiervoor ook budget ter beschikking stelt. Hierbij wil men verhuurders (fiscaal) stimuleren om voor langere duur betaalbare en kwaliteitsvolle woningen aan te bieden. Dit zou namelijk precies voor dit onderste segment wel eens het begin van een structurele oplossing kunnen betekenen.
Maar we weten allemaal dat koken geld kost. Uit recent gepubliceerd onderzoek over de verdeling van de woonsubsidies blijkt dat amper 2% daarvan naar de private huurmarkt gaat. Op een huurmarkt met bloedrode statistieken mag je verwachten dat het beleid een tandje bijsteekt en meer dan 2% van het woonbudget over heeft om het recht op wonen in de praktijk te brengen voor diegenen die het echt nodig hebben.
U kunt hier het volledige jaarrapport van de huurdersbonden terugvinden.
De Vlaamse Woonraad schreef op eigen initiatief een advies met de veelbetekenende titel “Wooncrisis in de onderste lagen van de private huurmarkt”. In het advies gaat de raad in op de moeilijkheden die mensen ondervinden om volwaardig te kunnen wonen.
Ze stellen dat de toegang tot de woonmarkt in het gedrang komt en dat de betaalbaarheid en de kwaliteit van wonen meer en meer onder druk staat. Het advies focust op de private huurmarkt en heeft bijzondere aandacht voor wat er in de praktijk gaande is.
Lees hier het volledige advies.
Op vrijdag 28 april organiseerde VIVAS een infomoment om de wijzigingen in het sociaal huurstelsel toe te lichten. Met 40 aanwezigen was het een gezellige drukte.
Eerst werd de context van de wijzigingen toegelicht, waarna er dieper werd ingegaan op onder andere de verstrenging van de eigendomsvoorwaarde, de invoering van tijdelijke huurcontracten, de onderbezettingsvoorwaarde en de aanpak van domiciliefraude. Na de verduidelijking van Geert Inslegers (Vlaams Huurdersplatform) kregen de huurders de tijd om vragen te stellen.
We sloten de namiddag af met een kleine receptie en wat tijd om ervaringen uit te wisselen tussen de verschillende huurders en huurdersgroepen.
Kon je niet aanwezig zijn op het infomoment en ben je toch geïnteresseerd in een toelichting? Dan vind je hier de uitgebreide powerpoint. Deze is gebaseerd op de powerpoint van de Administratie Wonen-Vlaanderen. Meer info vind je op de website van Wonen-Vlaanderen. Bij meer vragen kan je altijd contact met ons opnemen.
Cash huurwaarborgen zijn verboden. In de praktijk zien we echter dat heel wat verhuurders toch zo een cash huurwaarborg vragen. Cijfers van de huurdersbonden tonen dat 16% van de leden hun huurwaarborg contant aan de eigenaar overhandigt. Al dan niet in ruil voor een betalingsbewijs. In Antwerpen loopt dit op tot maar liefst 30% en in bepaalde wijken gaat het zelfs over meer dan de helft.
Cash huurwaarborgen: nefast voor de huurder
De contante betaling van de waarborgsom zorgt vaak voor problemen op het einde van de huurperiode. Zeker wanneer de woning tijdens de huur wordt verkocht, bij het overlijden van de verhuurder of bij een overmatige schuldenlast/faillissement van de verhuurder. Bovendien zijn er huurders die geen ontvangstbewijs kregen en bijgevolg de betaling niet meer kunnen bewijzen.
Problemen bij het terugkrijgen van de huurwaarborgsom hypothekeert ook de zoektocht naar een nieuwe woning. Huurders met een laag inkomen die hun woning moeten verlaten, hopen op een snelle teruggave van de waarborgsom om de kosten van een verhuis te kunnen bolwerken.
De blik op Antwerpen
Dat in Antwerpen het aantal cash huurwaarborgen veel hoger ligt dan elders in Vlaanderen, is niet nieuw. Deze vaststelling geldt al jaren. Ook dat er tussen wijken heel wat verschil is, is bekend. We stellen nu echter een opvallende stijging van cash huurwaarborgen vast in district 2060 (De Seefhoek) van 52% in 2015 naar 61% in 2016. Ook in 2140 (Borgerhout) is er een opmerkelijke stijging van 44% in 2015 naar 51% in 2016 (51%).
Laat het nu net die wijken zijn waar het OCMW van Antwerpen in 2016 besliste om extra voorwaarden op te leggen om een huurwaarborg voor te schieten. Er wordt nu ook een conformiteitsattest verwacht van de woning waarop de waarborg betrekking heeft.
Dit leidt tot een grote bekommernis van Huurdersbond Antwerpen. Dergelijke maatregelen verzwakken de positie van zwakkere huurdergroepen op de huisvestingsmarkt namelijk nog meer. De invoering van de maatregel betekent helaas niet automatisch dat die woningen worden verbeterd, maar wel dat sommige verhuurders zoeken hoe ze de kwaliteitscontrole kunnen omzeilen. Cash waarborgen zijn dan mogelijke uitwassen. Ga je hier als huurder niet mee akkoord, dan loop je een verhoogde kans dat de verhuurder niet met jou in zee wil gaan.
Het is natuurlijk de plicht van elk lokaal bestuur om een doortastend woningkwaliteitsbeleid te voeren. Alleen moeten we er daarbij over waken dat huurders daarbij niet twee keer het slachtoffer worden. Een eerste keer omdat ze niet anders kunnen dan een onvoldoende kwaliteitsvolle woning te huren en een tweede keer omdat ze een nadelige cash huurwaarborg moeten stellen.
Het risico bestaat trouwens dat deze extra administratieve voorwaarde, en bijhorende vertraging, er voor zorgt dat ook mensen die wel kwaliteitsvol zouden huren te laat hun OCMW waarborg zouden krijgen en dus toch achter het net vissen.
De huurdersbond helpt
Betaalde jij ook je huurwaarborg cash? Ga dan langs bij je huurdersbond. Zij zullen je helpen om deze toch nog op een geblokkeerde rekening te laten plaatsen.
Sinds 1 maart 2017 is de eigendomsvoorwaarde voor sociale huurders verstrengd. Vroeger mocht je als sociale huurder geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. Nu is ook een gedeeltelijke volle eigendom of vruchtgebruik niet langer toegelaten. Dat zorgt voor de nodige onzekerheid bij een aantal sociale huurders, zo blijkt ook uit een krantenartikel in ondermeer de Gazet van Antwerpen.
Het artikel bespreekt een situatie waarbij een sociale huurster lang geleden, bij het overlijden van haar vader, 1/24e van de woning geërfd heeft. De woning wordt echter nog steeds bewoond door haar moeder. De sociale huurster informeerde zich bij haar notaris en vreest het ergste, maar wij zitten toch nog met een aantal vragen.
Voor de meeste sociale huurders, zal er zich namelijk geen probleem voordoen. De overgrote meerderheid bezit ook nu al geen eigendom, noch gedeeltelijk, noch volledig. Maar ook de absolute minderheid die wel gedeeltelijk eigendom bezit, hoeft niet meteen te panikeren.
Soorten eigendomsrecht
Je kan namelijk op drie manieren een eigendomsrecht hebben over een woning:
- Naakte eigendom: Dit betekent dat je eigenaar van een woning bent, maar niet beschikt over het (vrucht)gebruik. Je kan de woning dus niet bewonen, noch verhuren. Bij erfenissen gebeurt het regelmatig dat de kinderen (wettelijke erfgenamen) naakte eigenaar worden, terwijl het vruchtgebruik gaat naar de langst levende echtgenoot of wettelijke samenwoner. Soms wordt om fiscale motieven de naakte eigendom eveneens aan de kinderen geschonken.
- Vruchtgebruik: Je bent geen naakte eigenaar van de woning, maar je mag het goed wel bewonen of zelfs verhuren.
- Volle eigendom: Hierbij beschik je over de meest volledig eigendomsrechten, namelijk zowel de naakte eigendom als het vruchtgebruik. Je kan de woning vrij gebruiken, verhuren, verkopen, vervreemden, … .
Eigendomsvoorwaarde aangepast
De nieuwe sociale huurreglementering (sinds 1 maart 2017) stelt nu dat de zittende sociale huurders, die een woning gedeeltelijk in volle eigendom hebben, 1 jaar de tijd hebben om dit aandeel te vervreemden (te verkopen of weg te schenken). Doen ze dat niet dan riskeren ze een gemotiveerde opzegging met zes maanden door de sociale huisvestingsmaatschappij van hun sociale huurwoning.
De aangepaste reglementaire bepaling in de sociale huur stelt dus dat de sociale huurder uit onverdeeldheid moet treden, maar enkel indien hij een woning geheel of gedeeltelijk in volle eigendom heeft. Anders gesteld, indien de dochter gedeeltelijk naakte eigenaar is en de moeder het volledig vruchtgebruik heeft, dan hoeft de sociale huurster haar aandeel in de naakte eigendom dus niet te verkopen of weg te schenken. Dan kan ze ook niet worden opgezegd voor haar sociale huurwoning. Deze vrouw kan dan op beide oren blijven slapen.
Een mogelijke oplossing?
Indien de dochter de woning gedeeltelijk (1/24e) in volle eigendom zou hebben, en de moeder betrekt deze woning, dan zou dit logischerwijze betekenen dat de dochter voor 1/24e recht heeft op de huurgelden voor deze woning. Er kan nagevraagd worden of dit het geval is. In dit geval zou het ook mogelijk zijn om via een notariële akte (en overschrijving op het hypotheekkantoor) het gedeeltelijk vruchtgebruik te schenken aan haar moeder. Dan wordt de dochter binnen het jaar naakte eigenares en wordt ze pas bij het overlijden van haar moeder opnieuw gedeeltelijk volle eigenares (1/24e). Na overlijden van haar moeder zou de sociale huurster dan natuurlijk wel haar gedeelte van de woning moeten vervreemden (verkopen of schenken) om sociaal te kunnen blijven huren.
Heb je vragen bij deze (ingewikkelde) materie? Aarzel dan niet om je huurdersbond te raadplegen.
De huursubsidie en de huurpremie werken niet naar behoren. Dat blijkt uit een bevraging van de Vlaamse Woonraad bij praktijkwerkers. Het advies verscheen begin maart.
Het mag duidelijk zijn dat ons systeem van huurtoelages (huursubsidies en huurpremies) ontoereikend is. Amper 4,75 % van de private huurders ontvangt een huurtoelage terwijl maar liefst 30 % van de private huurders te weinig overhoudt om menswaardig te leven na het betalen van de huur. We weten ook dat 52 % van de private huurders meer dan 30% van zijn inkomen besteedt aan naakte huur.
Het systeem van huurtoelages slaagt er op dit moment dus onvoldoende in om een oplossing te bieden. Praktijkwerkers stoten op heel wat drempels en knelpunten. Het volledige advies kunt u hier terugvinden.
Elke maand komen sociale huurders vanuit gans Vlaanderen naar de stuurgroep van VIVAS (netwerk van sociale huurders). Deze vergadering bestaat uit sociale huurders van de lokale bewonersgroepen om grotere dossiers rond sociale huisvesting te bespreken en aan te pakken. Om een beter beeld te krijgen van wat de stuurgroep doet en wie de mensen zijn die hier aan deelnemen, gingen wij in gesprek met 3 sociale huurders die deelnemen aan de stuurgroep.
Bruno Daems is sinds 2002 sociale huurder bij de Geelse Huisvesting en komt sinds oktober 2012 naar de VIVAS-stuurgroep. Romain Bielen huurt al 9,5 jaar een sociale woning in Genk en is al 9 jaar lid van de huurdersadviesraad in Genk. Hij komt al een vijftal jaar naar de VIVAS-stuurgroep. Hortense Verhaegen is sociale huurder in Veurne sinds 2003. In 2004 stapte ze in de bewonersgroep Tweezijdig. Zij is al vanaf het prille begin betrokken bij VIVAS en de stuurgroep.
Wat betekent de stuurgroep van VIVAS voor jouw bewonersgroep?
Bruno: Ik zit niet echt in een bewonersgroep, maar werk rond afgebakende dossiers samen met de Geelse Huisvesting. Deze samenwerking is er gekomen doordat ik naar de stuurgroep ben beginnen gaan, dus je kan wel zeggen dat op participatievlak de VIVAS-stuurgroep veel betekent voor mijn wijk.
Romain: Op de stuurgroep kom je in contact met huurdersgroepen die anders werken. Dit is heel interessant om te zien. Onze sociale huisvestingsmaatschappij is heel sterk verbonden aan de stad (Genk), terwijl er bij andere maatschappijen vaak eerder vanuit privé-instellingen gewerkt wordt. Hierdoor zijn er grote verschillen in de manier van werken, waar wij als bewonersgroep uit kunnen leren of waar wij als bewonersgroep andere groepen iets over kunnen leren.
Hortense: Onze socciale huisvestingsmaatschappij stuurt hier op aan. Zij vinden het belangrijk dat we ook verhalen van andere maatschappijen horen en hiermee aan de slag kunnen binnen onze eigen situatie.
Waarom ben jij als afgevaardigde van je bewonersgroep voor de stuurgroep gekozen? Hoe werd dit bepaald binnen je bewonersgroep?
Bruno: Toen ik in een verplichte herhuisvesting zat en hier wat problemen rond waren, raadde mijn toenmalige ondersteuner mij aan om eens mee naar de VIVAS-stuurgroep te gaan. Dat was volgens haar de perfecte plaats om een draagvlak te creëren wanneer het over grotere problemen ging. Daar kon ik terecht met vragen rond mijn situatie en konden we bekijken in welke maatschappijen dit op dezelfde manier gebeurde en wat er aan gedaan kon worden. Na die eerste vergadering ben ik blijven komen.
Romain: De bewonersgroep vond het belangrijk dat er iemand deelnam aan de VIVAS-stuurgroep. Ik heb mij dan kandidaat gesteld om dit te doen aangezien het mij wel interessant leek.
Hortense: Doordat ik geëngageerd ben binnen de Mandel is er mij gevraagd om ook naar de stuurgroep te gaan.
Wat betekent de stuurgroep voor jou persoonlijk?
Bruno: De stuurgroep geeft mij een mandaat om binnen mijn maatschappij te participeren. Het is een plaats waar ik veel geleerd heb over de sociale huisvesting. Die kennis kan ik uitdragen naar mijn sociale huivestingsmaatschappij, waardoor ik daar serieus genomen wordt. Dankzij de stuurgroep kan ik op een positieve manier werken aan zaken binnen de maatschappij. Ik doe dit door samen op zoek te gaan naar oplossingen, dit levert vaak veel meer op dan in strijd te gaan.
Romain: De stuurgroep is een plaats om initiatief te nemen dat verder gaat dan enkel je bewonersgroep. Dit is de organisatie waarin de verantwoordelijke, geëngageerde bewoners samenkomen om een stempel te drukken op het beleid en de organisatie rond sociale huisvesting.
Hortense: De stuurgroep is voor mij een plaats waar ik er bij ben gaan horen, waar ik mijn ei kwijt kan. Mensen die zich geroepen voelen om echt iets bij te dragen zijn erg waardevol. De stuurgroep is een verzameling van dit soort van mensen. Het is leuk om na een vergadering iets nieuws mee naar huis te kunnen nemen. Dat gevoel heb ik na al die jaren stuurgroep nog steeds na iedere vergadering.
Bedankt voor jullie eerlijke en open antwoorden, Bruno, Romain en Hortense.
Heb je na het lezen van dit artikel zin gekregen om met je bewonersgroep ook deel te nemen aan de VIVAS-stuurgroep? Neem dan zeker contact met ons op voor extra informatie.
In 1960 werd 21 maart uitgeroepen tot “Internationale Dag tegen Racisme en Discriminatie”. Het actieplatform Praktijktesten Nu, waarvan ook het Vlaams Huurdersplatform deel uitmaakt, deelt een campagnefilmpje met ervaringen van discriminatie op de arbeids- en woonmarkt. Het platform Praktijktesten Nu focust in eerste instantie op de discriminatie van etnisch-culturele minderheden op de arbeids- en woonmarkt, maar pleit ervoor dat praktijktesten worden ingezet om alle vormen van discriminatie op te sporen en aan te pakken. Ze benadrukken dit in hun campagnefilmpje door een diversiteit van ervaringen met discriminatie naar voren te brengen.
Deel dit filmpje en volg hen op facebook en twitter.
Een koppel woonachtig in het Gentse, dat tijdelijk in het buitenland verblijft, kreeg te horen dat een tiental personen hun huis zijn binnengebroken en er hun intrek hebben genomen. Natuurlijk maken deze mensen zich grote zorgen en vragen ze, trouwens samen met de burgemeester, om een snelle sluitende juridische procedure om die inbreuk op hun woonrecht en privacy ongedaan te maken. De actie is enkel te veroordelen en is trouwens nu reeds strafbaar.
Volgens de Vlaamse huurdersbonden is het verstandiger om manifeste inbreuken op het woonrecht strafbaar te stellen en via een kortgedingprocedure de burgemeester met een bevel van de vrederechter te machtigen om hieraan een einde te stellen. Een strafbaarstelling op het kraken van leegstaande woningen wegens inbreuk op het eigendomsrecht is niet de meest aangewezen weg. Want wat indien dit koppel huurders waren geweest? Hebben zij dan geen recht op een even efficiënte bescherming van hun woonrecht?
Huisvredebreuk is nu al strafbaar en grondwettelijk beschermd
Om de zoveel tijd duikt een verhaal op van mensen die op vakantie gaan, een tijdje in het buitenland verblijven of die in een zieken- of verzorgingstehuis werden opgenomen en die bij terugkeer moeten vaststellen dat hun woning gekraakt is. Het recht op wonen van deze mensen wordt onaanvaardbaar geschonden. Gelukkig zijn dit soort laakbare handelingen reeds strafbaar. Het vormt dan immers een vorm van huisvredebreuk. Het is daarbij niet van tel of de bewoners tijdelijk de woning niet betrekken.
De onschendbaarheid van het wonen is nu reeds opgenomen in artikel 15 van de Grondwet. De aantasting van de onschendbaarheid van de woning door private personen is nu trouwens al strafbaar volgens artikel 439 van het Strafwetboek. Volgende voorwaarden moeten voldaan zijn om zich te kunnen beroepen artikel op 439 SW:
1. het binnendringen in een door een ander bewoond huis, appartement, kamer of verblijf of in de aanhorigheden ervan;
2. binnendringen zonder een bevel van de overheid en buiten de gevallen waarin de wet toelaat in de woning van particulieren tegen hun wil binnen te treden;
3. de dader moet gehandeld hebben hetzij met behulp van bedreiging of geweld tegen personen, hetzij door middel van braak, inklimming of valse sleutels;
4. het algemeen opzet volstaat: de beweegreden van de dader is van geen belang.
Het betreft hier trouwens geen bescherming van het eigendomsrecht, maar wel van de onschendbaarheid van de woning dat een aanvulling is van de individuele vrijheid en van het recht op privacy. Of in termen van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens is hier het ‘Recht op eerbiediging van privé-, familie en gezinsleven’ in het geding: “Een ieder heeft recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.” Hiervoor is dus geen strafbaarstelling nodig, want dit is – terecht overigens- reeds strafbaar.
Roep om efficiënte afdwingbaarheid
Mensen die, zoals dit koppel, in zo’n situatie terecht komen zijn in de eerste plaats vragende partij om zo snel mogelijk hun woning en woonrecht te recupereren. Momenteel kan de politie het strafbaar feit enkel vaststellen door opmaak van een proces-verbaal. Er is namelijk altijd een vonnis van een rechter nodig om mensen uit een woning te zetten. Dat is zelfs grondwettelijk verankerd. De eigenaars kunnen voor de rechter via een deurwaardersexploot de uithuiszetting van deze krakers van een bewoonde woning vorderen als bezetters zonder titel noch recht en tevens vragen dat ze gemachtigd zijn om met tussenkomst van de politie indien nodig de bezetters de woning te laten ontruimen. Daarnaast bestaat er ook een spoedprocedure worden opgestart waarbij men de voorzitter van de rechtbank van Eerste Aanleg in kortgeding procedure kan vatten (artikel 1.035 Ger. Wetb. e.v.). We zouden het merkwaardig vinden indien de advocaat van het koppel deze procedure nog niet opgestart heeft.
Wel zou het een goede zaak zijn om, bij manifeste inbreuk op het woonrecht van een bewoonde woning, zoals hier het geval is, te kunnen werken met een spoedprocedure, maar steeds met een bevel van een rechter. Precies omwille van de grondwettelijke onschendbaarheid van de woning die we toch niet willen opgeven.
In zo’n geval is het ook beter om de strafbaarstelling en spoedprocedure van toepassing te maken op iedere inbreuk op het woonrecht, ongeacht het bewonerstatuut van de bewoner (eigenaar-bewoner, huurder of zelfs een ander woonstatuut). Want ook huurders verdienen in zo’n gevallen een evenwaardige bescherming. In dit geval is de gewestelijke overheid bevoegd. Zij kan overwegen om de reeds bestaande wooninspectie (met bevoegdheid van officier van gerechtelijke politie) hiervoor bevoegd te maken, mits er garanties op een snelle tussenkomst zijn.
Strafbaarstelling kraken
Nu gaan opnieuw stemmen op om de strafbaarstelling bepaald in artikel 439 van het Strafwetboek te wijzigen en te verruimen tot strafbaarstelling van iedere vorm van kraken van een pand, ook wanneer dit leegstaand is en ook wanneer dit geen woning betreft. Eveneens wanneer het een speculatieve vorm van leegstand betreft, en ook als de bezetters het pand in stand houden, onderhouden of zelfs verbeteren, en ook als het een politieke actie betreft die de leegstand en het gebrek aan betaalbare huisvesting in de verf wil zetten. De ene kraker is immers de andere niet.
De strafbaarstelling dreigt ook iedereen te viseren die uit armoede gaat kraken, en zelfs de daklozen die beschutting zoeken tegen de vrieskou. Een onderzoek van Koen Hermans naar dakloosheid in Vlaanderen wees uit dat in de periode 15 januari 2014 – 31 januari 2014 711 personen en 53 kinderen een beroep deden op de winteropvang terwijl in diezelfde periode 593 personen werden geweigerd, waarvan 416 omdat de winteropvang volzet was. Het onderzoek raamt voor de periode 15 januari 2014 – 15 februari 2014 het aantal dak-, thuislozen en personen die leven onder dreiging tot uithuiszetting op 4.329 cliënten en 1.728 kinderen. Het is onrechtvaardig om burgers te sanctioneren omdat het beleid faalt. Een ruime strafbaarstelling van kraken van leegstaande gebouwen (zelfs lege bedrijfsgebouwen) dreigt groepen van mensen, zoals daklozen, te criminaliseren die dit niet verdienen.
Kraken veronderstelt leegstand
Elk beleidsvoorstel inzake kraken zal daarom het daaraan voorafgaand fenomeen van leegstand in de beoordeling moeten betrekken. Immers bij leegstand onttrekt men – in tijden van schaarste aan betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting in het bijzonder voor de meest kwetsbare huishoudens – een schaars goed aan de markt waardoor anderen er niet in slagen hun basisbehoefte inzake wonen te realiseren.
Hoe efficiënter de overheid de leegstand weet te bestrijden, des te minder dringt zich de noodzaak op van nieuwe rechterlijke beleidsinstrumenten gericht tegen het kraken, laat staan van een criminalisering van het kraken an sich. Immers nu reeds is het binnendringen van een woning tegen de wil van de eigenaar of huurder strafbaar wanneer men er tevens ’s nachts wordt aangetroffen (artikel 442 Strafwetboek).
Daarnaast bestaan er nu reeds burgerrechtelijke instrumenten voor eigenaars om zich te beschermen tegen het wederrechtelijk bezetten van hun pand. De voorstanders van het strafbaar stellen van kraken schermen met het argument van ontoereikende of onafdoende efficiënte rechtsmiddelen om zich te verweren tegen het onrechtmatig bezit nemen of wederrechtelijk gebruik van hun panden. Aan de vraag of een snelle en efficiënte procedure niet beter burgerrechtelijk wordt aangepakt en zo nodig geremedieerd met respect voor de rechten van verdediging, wordt al te snel voorbij gegaan. Het is nochtans zelden dat een strafrechtelijke procedure, waaraan logischerwijze de nodige rechtswaarborgen en dus ook procedures zijn verbonden, tot snellere en afdoende ‘oplossingen’ zal leiden.
In dit verband signaleren de Vlaamse Huurdersbonden dat wanneer huurders buitenrechtelijk (zonder uitvoerbaar vonnis van de vrederechter) en dus per definitie onrechtmatig van de ene op de andere dag uit hun woning worden gezet, sommige politiekorpsen weigeren op te treden en zelfs te verbaliseren, alhoewel de voorwaarden voor huisvredebreuk en dus vaststelling van het misdrijf eveneens aanwezig zijn.
Kraken is een gevolg van een groter probleem
Kraken is in regel slechts het gevolg van een achterliggend en omvattender maatschappelijk probleem zoals woningnood, het onnodig leegstaan van woonruimte en soms zelfs inadequaat woonbeleid. Bovendien dreigt een criminalisering onbedoelde “collateral damage” te veroorzaken. Hoe zal men zonder gedegen, zorgvuldig en dus enigszins tijdrovend vooronderzoek en beroep op de rechtbank, voorkomen dat huurders die niet over een schriftelijk huurcontract beschikken of waarvan het huurcontract is opgezegd zonder dat er sprake is van een uitvoerbare titel tot uithuiszetting, niet ten onrechte slachtoffer worden van malafide verhuurders die ten alle prijze hun huurders willen uitdrijven? Precies daarom is steeds een bevel van de rechter nodig en is dit zelfs Europees verdragsrechtelijk beschermd.
Men zou, alvorens zich op glad ijs te begeven, beter een wetsevaluatie maken van de strafbaarstelling van het kraken in Nederland. Dat gaat weliswaar niet zover gaat als de meeste Belgische wetsvoorstellen, aangezien kraken er uitdrukkelijk niet strafbaar is indien het pand langer dan 1 jaar leeg staat. De criminalisering van het kraken ging er gepaard met de enorme groei van anti-kraakbedrijven die contracten afsluiten met eigenaars van leegstaande panden om deze tegen zeer nadelige voorwaarden in bruikleen te geven aan precaire woningbezetters die er zich onder meer toe verbinden geen contact te nemen met de media. Ook bij ons duikt dit fenomeen steeds vaker op. Of hoe een criminalisering van het kraken hand in hand kan gaan met een legalisering van de leegstand en ondergraving van het woonrecht van huurders.
Conclusie
Een maatschappelijk debat over kraken moet alle relevante belangen in rekening brengen, zoals het belang van het recht op wonen, de impact van leegstand op verloedering en leefbaarheid, het belang van daklozen én krakers, het belang van de bescherming van eigendom en het belang van de samenleving in haar geheel. Dit vergt een zorgvuldige belangenafweging en beleidsvoorbereiding met alle betrokken stakeholders op basis van monitoring van de huidige beleidsinstrumenten inzake leegstand, dakloosheid en kraak.
Het zou dus logisch zijn om ook een doorgedreven debat inzake huisvesting te voeren om deze problematiek daadwerkelijk te doorgronden. Immers gedwongen dakloosheid en kraak kan niet los gezien worden van de toenemende uitsluitingsmechanismen en discriminatie op de huurmarkt en de groeiende onbetaalbaarheid op de private huurmarkt.
Lokale besturen vinden ‘Wonen’ de uitdaging van vandaag en morgen. Verenigingen waar armen het woord nemen schoven de woonthematiek naar voor als centraal jaarthema in 2016. Ook Welzijnszorg organiseert nu voor de eerste keer zijn ‘Prijs Armoede Uitsluiten’ rond deze thematiek.
Welzijnszorg wil met de Prijs Armoede Uitsluiten 2017 de mooie initiatieven die rond dit thema ontstaan zijn, aanmoedigen en in de kijker plaatsen. Tientallen organisaties en groepen in Vlaanderen en Brussel werken immers met man (vrouw) en macht aan de toekomstkansen voor mensen in een precaire woonsituatie.
Herkenbaar? Nomineer dan jouw organisatie voor de Prijs Armoede Uitsluiten 2017 en motiveer je kandidaatstelling. Welzijnszorg plaatst uit alle nominaties een tiental organisaties of projecten in de kijker. Maar slechts één organisatie zal als laureaat met € 12.500 en een kunstwerk “Uit armoede opstaan” van Agnes Pas naar huis kunnen gaan.
Het nominatieformulier vind je hier. Je nominatie moet ten laatste op 31 maart 2017 aankomen op projecten@welzijnszorg.be