Als student al altijd willen weten wat je rechten en plichten zijn bij het huren van een studentenkamer?
Heb je als ouder een aantal vragen over het ondertekenen van een huurovereenkomst van een kot?
Mag een kotbaas zonder de student te verwittigen de studio of de kamer betreden?
Stopt een huurovereenkomst voor een studentenkamer zonder opzeg?

Huurdersbond West-Vlaanderen organiseert i.s.m. VormingPlus, Howest, UGent campus Kortrijk en STUVO VIVES enkele infomomenten over het huren van een studentenkamer. De toegang is gratis, maar inschrijven is verplicht. Wens je meer info, dan kan je terecht bij info@huurdersbondwestvlaanderen.be of 050/33 77 15.

 

Waar, wanneer en hoe inschrijven?

 

Hier kan je de volledige flyer vinden.

In deze Trump-tijden is het maar de vraag of de feiten er nog toe doen. Wij hopen in elk geval van wel. Aangezien er nogal wat wilde verhalen de ronde doen over het huren van een woning, zullen we de komende weken een aantal mythes ontkrachten. Vandaag vragen we ons af of huurders te goed beschermd zouden zijn, zoals sommigen wel eens durven te beweren.

 

Te goed beschermd, maar wel kunnen opdraaien voor de eigendoms- en beheerskosten van de verhuurder

Ingefluisterd door verhuurders en makelaars durven ook beleidsmakers wel eens te opperen dat de Vlaamse huurder te goed beschermd is.

Maar hoezo, de huurder is te goed beschermd? Het is nog altijd mogelijk om typische kosten van beheer op de huurder af te wentelen, zoals de kosten van de syndicus of zelfs de kosten van de vergadering van de mede-eigendom.

Hoezo, de huurder is te goed beschermd? Er zijn nog altijd huurcontracten die de huurder bij vertrek uit de huurwoning verplichten om bij het einde alle kamers opnieuw te schilderen.

Hoezo, de huurder is te goed beschermd? Het zijn nog altijd de verhuurders die kandidaat-huurders verregaand selecteren en zelfs soms discrimineren. Het zijn niet de kandidaat-huurders die inlichtingenfiches aan de verhuurders vragen, die nochtans ook soms hun verplichtingen niet nakomen. Wie is hier de sterkste partij? Diegene die erin slaagt de andere te selecteren en zelfs te discrimineren, of diegene die geselecteerd en gediscrimineerd wordt?

 

Te goed beschermd, maar wel slechte woonkwaliteit moeten verdragen

 Hoe kan men nu beweren dat de huurder te goed beschermd is? Liefst 46,9% van de private huurwoningen voldoet niet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitseisen, alhoewel dit minimale vereisten zijn. Dat is een aanmerkelijk slechter cijfer dan voor alle woningen (37,2%). En bij 21% van de private huurwoningen (dus één op vijf) is er zelfs sprake van structureel ontoereikende kwaliteit. Hoe kan men nu beweren dat huurders slechte woonkwaliteit moeten tolereren en toch te goed beschermd zijn?

 

Te goed beschermd, maar wel verslechtering van de betaalbaarheid van de huur

 En als het over de betaalbaarheid gaat, moeten we ook niet lyrisch worden. De betaalbaarheid voor de private huurders is fel verslechterd. In 2005 betaalde 39,2% van de private huurders meer dan 30% van z’n inkomen aan huur, in 2013 is dit gestegen tot 48,6%. Hoe kunnen huurders nu te goed beschermd zijn terwijl de betaalbaarheid van hun huur er in rasse schreden verder op achteruit is gegaan?

 

Te goed beschermd, maar wel slachtoffer van wetsomzeiling door verhuurders

 En voor wie er nog niet genoeg van krijgt. De huidige woninghuurwet laat in de wetgeving een achterpoortje open waardoor sommige huurwaarborgformules ontsnappen aan het maximaal bedrag van twee maanden huur wanneer de huurder van bij de aanvang de huurwaarborg in één keer betaalt.

 Uit ons jaarrapport over de werking van de huurdersbonden in 2015 blijkt dat liefst 10% van de huurders die vanaf 18 mei 2007 een woninghuurcontract hebben gesloten, een huurwaarborg van drie maanden huur betaalt. Uit die gegevens blijkt ook dat 25% van de huurders die gedwongen een Korfina-huurwaarborg moesten aangaan een borg van 3 maanden huur moesten neertellen, zelfs al betaalden ze de borg in één keer! En dit terwijl de woninghuurwet bepaalt dat wanneer men een huurwaarborg van bij de aanvang integraal onder de vorm van geld bij een bank stelt, die niet meer dan twee maanden huur mag bedragen.

 

Hieronder een voorbeeld van een huuraffiche vol onvriendelijke huurdersbepalingen. Hoezo, de huurder is te goed beschermd?

beschermd

 

Heb je ook vragen bij je rechten als huurder? Neem dan contact met de huurdersbond van uw provincie.

Dit artikel is gebaseerd op een uittreksel uit het Huurdersblad editie 227 uit juni 2016, maar is tot op vandaag actueel. Abonneer je nu hier op het Huurdersblad.

 

De bewonersparticipatie bij sociale huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak krijgt een nieuwe invulling. Ze waren in de sector steeds een voorloper wat betreft bewonersparticipatie. Nu gooien ze het over een andere boeg. VIVAS hoopt dat deze vernieuwing geen achteruitgang zal betekenen en dat de focus op structurele participatie behouden blijft. Lees hieronder hun persbericht.

 

Huurdersadviesraad Nieuw Dak stopt, huurdersbetrokkenheid krijgt andere vorm

De HuurdersAdviesRaad (HAR) van Nieuw Dak wordt meer divers en concreter in de vorm van kleinere huurdersgroepen.

De Huurdersadviesraad van Nieuw Dak startte in 2000 met een grote groep van enthousiaste vrijwilligers. Gedurende vele jaren weerspiegelde deze groep de stem van de huurder in het beleid van Nieuw Dak. Het  bestuur en de medewerkers van Nieuw Dak vonden hierdoor samen met de huurders een manier van werken en communiceren die voor beide partijen geslaagd is.

Onder impuls van de HAR werden een heleboel initiatieven gerealiseerd: het eerste huurderstevredenheidsonderzoek in Vlaanderen door huurders zelf opgestart, het spel ‘Woning in-zicht’ om het nieuwe huurbesluit makkelijk en duidelijk uit te leggen, een heuse familiedag voor huurders, de werkwijzen voor omgaan met schade door onbekenden en voor herstellingen aan woningen van huurders, de inrichting van de inkomhal voor het ontvangen van huurders en de openingsuren van de kantoren, de website, enzovoort.

Twee keer per jaar werden de activiteiten en weetjes in de HAR-krant gegoten en verdeeld in het werkgebied van Nieuw Dak.

Ook op Vlaams niveau nam de HAR een voortrekkersrol. Zo mocht de HAR heel regelmatig huurders uit heel Vlaanderen verwelkomen om hun werking te leren kennen en inspiratie te halen uit de samenwerking met Nieuw Dak.

De HAR zette Nieuw Dak ertoe aan om grote stappen te nemen op vlak van huurdersbetrokkenheid. De Huurdersadviesraad stopt in zijn huidige vorm, maar Nieuw Dak blijft huurdersbetrokkenheid hoog in het vaandel dragen, met een andere invulling.

De grote ‘adviesraad’ heeft intussen plaats gemaakt voor kleinere huurdersgroepen, die zich engageren voor concrete projecten. De leden van de HAR blijven hierin een engagement opnemen. Voorbeelden hiervan zijn de Informaatjes in Genk-Broekskens, of de Ambassadeurs in Genk-Zwartberg. Beide groepen zetten zich in om de renovatiewerken in de wijk te ondersteunen en andere huurders goed te informeren. Daarnaast zijn er ook vrijwilligers die zich dagelijks inzetten voor het welzijn van alle huurders in hun omgeving.

Huurdersbetrokkenheid is vandaag concreter en meer divers dan ooit. De Huurdersadviesraad heeft mee geholpen om de toon hiervoor te zetten.

De inbreng van de huurder blijft een belangrijk onderdeel in de werking van Nieuw Dak.

Nieuw Dak zal het werk van de HAR op andere manieren blijven voortzetten. Door met elkaar in gesprek te blijven gaan en naar elkaar te luisteren, werkt Nieuw Dak aan ons huis, uw thuis en uw toekomst.

 

In deze Trump-tijden is het maar de vraag of de feiten er nog toe doen. Wij hopen in elk geval van wel. Aangezien er nogal wat wilde verhalen de ronde doen over het huren van een woning, zullen we de komende weken een aantal mythes ontkrachten. Vandaag vragen we ons af of huurders zelf hun huurwoning ongeschikt of onbewoonbaar maken en de verhuurder dan moet opdraaien voor de gevolgen.

 

Het klopt dat wanneer een gewestelijk ambtenaar adviseert om de huurwoning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren en de burgemeester dit advies volgt, enkel gekeken wordt naar de objectieve staat van de woning op het moment van het onderzoek, en er niet wordt nagegaan wie hiervoor verantwoordelijk is. Betekent dit nu dat de verhuurder lijdzaam de sancties hiervan moet ondergaan, als de huurder (mee) aan de basis van de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid zou liggen?

Geenszins. In feite is dit zelfs oud nieuws. De Verenigde Eigenaars (toen nog Algemeen Eigenaarssyndicaat) hebben tot tweemaal toe dit argument ingeroepen voor het Grondwettelijk Hof (toen nog Arbitragehof) en hielden voor dat het kamerdecreet en de Vlaamse wooncode administratieve sancties oplegden aan een verhuurder, en zelfs de verhuring van een ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woning strafbaar stelde, ook als zou blijken dat de huurder aan de basis lag van de vastgestelde gebreken. Het Arbitragehof heeft dit verzoek tot vernietiging van deze bepalingen afgewezen, vooreerst omdat noch de wooncode noch het kamerdecreet burgerrechtelijke sancties bevat. Het is het huurrecht dat de burgerrechtelijke sancties regelt. Bovendien beschikt in zo’n geval de verhuurder over burgerrechtelijke rechtsmiddelen om de nadelen en schade die te wijten zou zijn aan de contractuele of wettelijke tekortkomingen in z’n onderhouds- en bewoningsplicht, op de huurder te verhalen.

 

Bij de vrederechter

Ondertussen voeren verhuurders bij huurgeschillen voor de vrederechter over de gevolgen van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring voor het huurcontract, quasi altijd aan dat de woning bij de aanvang zich wel in een goede staat bevond en de huurder dus verantwoordelijk is voor de kwaliteitsgebreken. In het overgrote deel van de gepubliceerde rechtspraak wordt dit door de rechtbank van tafel geveegd, door te verwijzen naar de aard van de gebreken en/of het feit dat de huurder de verhuurder hiertoe in gebreke had gesteld, zonder dat de verhuurder hier een gevolg aan gaf. In een zeer beperkt aantal gevallen oordeelt de rechtbank dat zowel verhuurder als huurder mee aan de basis liggen van een ongeschiktverklaring.

 Het CIB en ook de Verenigde Eigenaars klagen ook aan dat een huurcontract nietig kan worden verklaard ten gevolge van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, zelfs als de huurder verantwoordelijk is voor de gebreken. Dat is juridische nonsens. De rechtbank kan juridisch gesproken het huurcontract enkel van bij de aanvang nietig verklaren (met terugbetaling van niet verschuldigde huursommen en de waarborg) als uitdrukkelijk kan worden aangetoond dat de woning op het moment van het sluiten van het contract niet beantwoordde aan de veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen. Omdat dan gecontracteerd is over een woning waarvoor geen geldig huurcontract kon worden gesloten, aangezien de verhuring hiervan strijdig is met de openbare orde.

 

Verhuurder kan zich indekken met conformiteitsattest

Tot slot kunnen verhuurders zich ook perfect indekken tegen huurders die ter kwader trouw de kwaliteitsgebreken van een woning inroepen, terwijl ze daar zelf voor verantwoordelijk zouden zijn. Want de verhuurder kan voor de woning een conformiteitsonderzoek aanvragen en zo een conformiteitsattest verkrijgen. Dat is een wettelijk vermoeden dat de woning voor de komende tien jaar beantwoordt aan de kwaliteitsnormen van de wooncode. Maar wat zien we? Verhuurders vragen een dergelijk attest nagenoeg nooit aan. De reden hiervoor laat zich raden. Zij vrezen dat dan aan het licht kan komen dat de woning niet beantwoordt aan de kwaliteitsnormen, met alle mogelijke sancties van dien als ze niet hersteld worden… En dan kunnen ze natuurlijk de zwarte piet niet zomaar langer doorschuiven naar de huurder.

 

Heb je ook vragen bij de kwaliteit van je woning? Neem dan contact met de huurdersbond van uw provincie.

Dit artikel is een uittreksel uit het Huurdersblad editie 225 uit december 2015, maar is tot op vandaag actueel. Abonneer je nu hier op het Huurdersblad.

 

Naast chocolade, frieten en bier is ook de baksteen in de maag iets typisch Belgisch, zo zegt men wel eens. Maar is dat wel gezond? Die baksteen in de maag? Het beleid vindt in elk geval al decennialang van wel en stimuleert dus eigendomsverwerving. Tegelijkertijd zien we een minimale sociale huisvesting en een aangroei van een onbetaalbare, weinig kwaliteitsvolle private huurmarkt met beperkte woonzekerheid. De cijfers van het VRT-woononderzoek, die de problemen op de huurmarkt nog maar eens blootleggen, verbazen dus niet, maar roepen wel opnieuw bezorgdheid op.

 

Huurders met een hypotheek op de toekomst

Uit het Groot Woononderzoek 2013 bleek reeds dat 30% van alle private huurders onvoldoende overhoudt om menswaardig te kunnen leven na het betalen van de naakte huurprijs. Daar tegenover ontvangt amper 4% van die huurders een huurtoelage. Dat betekent dat 26% van de private huurders in de kou blijven staan. Maar de problemen op de huurmarkt zijn niet enkel armoedegerelateerd. De totale woonkosten nemen voor alle huurders een steeds grotere hap uit hun budget. Het onderzoek van de VRT legt dit nogmaals pijnlijk bloot. De gemiddelde huurder geeft ondertussen maar liefst 47% van zijn inkomen uit aan wonen.

We weten dat de marktwerking op de private huur-‘markt’ soms ver te zoeken is. Vraag en aanbod zijn, zeker in het onderste segment, niet voldoende op elkaar afgestemd waardoor voor woningen van slechte kwaliteit toch een hoge huurprijs gevraagd kan worden. Het aantal energieverslindende woningen is dan ook het hoogst op de private huurmarkt. Een grote groep huurders geeft ook aan dat ze reeds meermaals werden geweigerd omwille van verschillende redenen om een woning te huren. Huurders moeten er dus ook niet aan denken om te onderhandelen over de modaliteiten van het huurcontract, laat staan over de huurprijs zelf. Het is “te nemen of te laten”. Om de private huurmarkt te stimuleren, en om het gat te dichten tussen de betaalbaarheid voor de huurder en rendement voor de verhuurder, is een overheidsingrijpen noodzakelijk.

Ook de sociale huurmarkt brengt in Vlaanderen helaas geen soelaas. Amper 6,7% van alle panden worden via een sociale huisvestingsmaatschappij te huur gesteld. Veel alleenstaanden en gezinnen die eigenlijk recht hebben op een sociale woning, moeten zich noodgedwongen behelpen op de private huurmarkt. De oneindige wachtlijsten spreken voor zich. Een structureel ambitieuzer groeipad, geënt op de demografische uitdagingen, is noodzakelijk. Daarnaast kan zowat 1% van de huurders terecht bij een sociaal verhuurkantoor. Daar is nog groeimarge, maar het is ook niet de alomvattende oplossing.

 

Heroriëntering van middelen

Uit onderzoek van het steunpunt Wonen blijkt dat maar liefst 84% van onze woonsubsidies naar eigendomsondersteuning gaat, waarvan een groot deel naar de woonbonus. Nochtans zijn de negatieve effecten van de woonbonus al veelvuldig gedocumenteerd. Het drijft namelijk enkel de huizenprijzen op. Eigenaars krijgen wel een fiscale tegemoetkoming, maar betalen ook meer voor de aankoop van hun woning. En het zorgt er daarenboven tegelijk voor dat ook de huurprijzen hoger zijn. Het is dus een beleidsinstrument dat zijn doel compleet mist en de overheid toch handenvol geld kost (zowat 1,8 miljard per jaar). Het is ondertussen zo klaar als een klontje: de middelen die nu via de woonbonus naar de eigendomsmarkt vloeien, moeten we gefaseerd heroriënteren naar de huurmarkt. Eerder berekende de Vlaamse Woonraad dat met een heroriëntering van de overheidsmiddelen voor de woonbonus naar sociale huur, huursubsidies met gereguleerde huurprijzen en een woonverbeteringsbeleid zowel de betaalbaarheid als de woonkwaliteit op de private huurmarkt gevoelig kan verbeteren.

Waarom blijft onze overheid het gros van zijn overheidsbudget inzetten op de stimulering van eigendomsverwerving en een doelgroep die gerust op eigen kracht in zijn woonbehoeften kan voorzien? En waarom wordt een minderheid van de overheidsmiddelen voor wonen gereserveerd voor de private huurmarkt waar de betaalbaarheids- en kwaliteitsproblemen veruit het grootst zijn? Terwijl de huurders niet over het gezinsbudget beschikken om op eigen kracht goed en betaalbaar te wonen.

De aftopping van de woonbonus bij het begin van deze regeerperiode was een broodnodige ingreep. Alleen blijkt het onvoldoende en kaderde dit jammer genoeg in een besparingsoperatie. Zeker nu we al jaren weten dat we nood hebben aan een volwaardige private huurmarkt, die ook een volwaardige budgettering vraagt. In de conceptnota private huur, die Vlaams minister voor Wonen Liesbeth Homans halverwege 2016 lanceerde, komen alvast een aantal interessante en ambitieuze beleidspistes naar voor. Na de woorden in die nota, is het dringend tijd voor daden.

 

Lees hier de resultaten van het onderzoek: Huurder moet bijna de helft van inkomen aan wonen besteden en Huurders zijn vaker de pineut.

Reportage met Joy Verstichele, coördinator Vlaams Huurdersplatform in het Radio 2 programma “De Inspecteur”.

In deze Trump-tijden is het maar de vraag of de feiten er nog toe doen. Wij hopen in elk geval van wel. Aangezien er nogal wat wilde verhalen de ronde doen over het huren van een woning, zullen we de komende weken een aantal mythes ontkrachten. Vandaag vragen we ons af of huurders gebaat zijn bij kortlopende huurcontracten.

 

De Verenigde Eigenaars zijn voorstander van het behoud van kortlopende huurcontracten voor een maximale duur van drie jaar. Huren moet immers voldoende flexibel zijn, is de redenering. Ook huurders hebben hier belang bij, aldus de Verenigde Eigenaars. Want niet alle huurders willen een contract voor negen jaar, omdat ze zich zolang niet willen binden.

 

Klopt dit wel?

illuKortlopende contracten dienen in de eerste plaats het belang van de verhuurder. Een voorbeeld maakt dit meteen duidelijk. Als een verhuurder een kortlopend contract voor de duur van drie jaar ongemotiveerd wil opzeggen, kan dit met een opzeggingstermijn van drie maanden en zonder vergoeding. Als de verhuurder een negenjarig contract ongemotiveerd wil opzeggen tegen het derde jaar, moet hij een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren en de huurder een vergoeding betalen van negen maanden huur. Bovendien kan in zo’n geval de huurder een tegenopzegging doen van een maand. Bij een kort contract kan dit niet.

Zeg nu zelf, welke regeling is het gunstigst voor de verhuurder? Het kortlopende huurcontract natuurlijk. Verhuurders verkiezen korte contracten om grofweg twee redenen. Tegen het verstrijken van de korte duur kan de verhuurder de huurder zonder veel plichtplegingen opzeggen, zonder vergoeding en zonder motivering. Zo kan hij makkelijk af van de huurder. Soms omdat hij geen goede betaler is, maar ook soms omdat de huurder ‘moeilijk doet’ of juister, zijn rechten wil afdwingen rond herstellingen of correcte afrekening van de huurlasten. Bij een kortlopend huurcontract daarentegen is de woonzekerheid voor de huurder beperkter in duur en kan hij eenvoudig worden opgezegd tegen het verstrijken van de korte termijn.

 

Kleinere woonzekerheid + mindere woonmobiliteit

Kortlopende contracten zijn dus vooral flexibel in het voordeel van de verhuurder. Maar niet van de huurder. Een huurder die voor het verstrijken van de korte duur weg wil, kan dat niet of moet gaan onderhandelen met de verhuurder om voortijdig weg te kunnen. In sommige gevallen moet hij dan blijven betalen tot een andere huurder wordt aanvaard. In andere gevallen bevat het huurcontract de mogelijkheid voor de huurder om tussentijds op te zeggen, mits hij hiervoor een vergoeding betaalt, die soms hoger is dan wanneer hij gedurende de drie eerste jaren een negenjarig contract zou opzeggen. Bij negenjarige contracten kan de huurder het te allen tijde opzeggen met drie maanden en mits betaling van een vergoeding die drie, twee of een maand huur bedraagt, als het contract een einde neemt in het eerste, tweede of derde jaar.

 

Slotsom

Voor de huurder is een negenjarig contract flexibeler, omdat hij dit te allen tijde kan opzeggen met opzegvergoeding de eerste driejarige periode, ook als er niet aansluitend een nieuwe huurder is gevonden. Bij kortlopende contracten kan de huurder niet zomaar opzeggen, en geraakt hij van het contract pas af als de verhuurder een andere huurder aanvaardt of tegen betaling van een soms hogere vergoeding.

 

Dit artikel is een uittreksel uit het Huurdersblad editie 225 uit december 2015, maar is tot op vandaag actueel. Abonneer je nu hier op het Huurdersblad.

Deze bewonersgroep is actief in het werkingsgebied van de Gelukkige Haard (Oostende)

Deze bewonersgroep is (actief) lid van de VIVAS-stuurgroep

Meer info:

 

De huurdersadviesraad (HAR) is een groep huurders van over het hele patrimonium van Eigen Haard. Deze groep bespreekt de werking van de huisvestingsmaatschappij en kijkt waar er verbeteringen en veranderingen kunnen komen ten goede van alle huurders. Ze worden niet langer ondersteund door samenlevingsopbouw.

De Huurdersadviesraad is actief lid van VIVAS.

De focus van het vervolgtraject Tweezijdig+ lag op de verbreding van de huurdersparticipatie

Meer info:

Barbara Vandeghinste
socialedienst@eigenhaardzwevegem.be

 

Sinds januari 2015 werkt Samenlevingsopbouw aan een nieuw project in de sociale woonwijk in Hemiksem Zij zet in op drie -onderling verbonden- sporen:

Dit project wordt mogelijk gemaakt met middelen van de provincie Antwerpen en sociale huisvestingsmaatschappij De Ideale Woning.

Meer info:

Liesbeth Verbruggen
0495 24 41 68
liesbeth.verbruggen@samenlevingsopbouw.be

Het tekort aan (kwalitatieve en) betaalbare huurwoningen is allesbehalve nieuw. De wooncrisis waar we mee kampen treft al jaren vele tienduizenden burgers. Dit zowel op de private als de sociale huurmarkt. Op zaterdag 26 november verwelkomde VIVAS, het netwerk van sociale huurders, bijna 200 vertegenwoordigers van lokale bewonersgroepen en actieve sociale huurders vanuit gans Vlaanderen in Mechelen om zich te buigen over de vraag hoe we de sociale huur betaalbaar kunnen houden. We luisterden naar een aantal getuigenissen, onderzochten knelpunten, gingen in dialoog en formuleerden een aantal beleidsvoorstellen.

 

Warm welkom

De dag begon met een hartelijke ontvangst van de deelnemers met koffie en koeken in de wandelgangen van het Diocesaan Pastoraal Centrum, het voormalig Grootseminarie in Mechelen.
Om 11u00 ging het congres van start. Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, en Dymphna Van Dal, vertegenwoordiger van VIVAS en sociale huurster in Vilvoorde, verwelkomden de aanwezigen. Het verdere verloop van de dag werd in goede banen geleid door Bart Pilate, gastheer van de dag.

 

De woonkost onder controle houden

Yvette Dierckx, directeur van sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt beet de spits af. Zij vertelde hoe Woonpunt Mechelen de directe kosten van de huurders zo laag mogelijk probeert te houden. Er zijn drie componenten die de woonkost van de huurders bepalen: de huurprijs, de huurkosten en de energiekosten. Op de huurprijs heeft de sociale huisvestingsmaatschappij geen invloed. De twee andere kosten probeert de sociale huisvestingsmaatschappij te drukken. Zo wordt er ingezet op ondermeer groepsaankopen, een slimme watermeter in oude gebouwen en het investeren in energiezuinige woningen.

De volgende presentatie was voor rekening van Kristof Heylen, onderzoeksexpert wonen. Hij schetste een algemeen beeld van de betaalbaarheid in de sociale huur op basis van de cijfers uit het groot woononderzoek en de evolutie sinds 2005. Ondanks het feit dat slechts 7% van de woningen in Vlaanderen sociale huurwoningen zijn en dat de huurprijs in beginsel gebaseerd is op het inkomen, laat de wooncrisis zich ook hier duidelijk voelen. Het probleem met betaalbaarheid in de sociale huur situeert zich vooral bij de 20% armsten onder de sociale huurders en is groter bij recente instromers in de sociale huur.

Daarna luisterden we naar een vijftal getuigenissen van sociale huurders. Uit deze verhalen bleek dat niet alleen de hoge energiekosten en hoge huurlasten het moeilijk maken om rond te komen. Ook de (sterke) stijging van de huurprijs na grondige renovatiewerken zorgt voor betaalbaarheidsproblemen. Dit gaat vaak ook nog eens gepaard met een verplichte verhuis en daar bijhorende kosten. Gelukkig zijn er ook sociale huisvestingsmaatschappijen die hierin logistiek en/of financieel tegemoetkomen. Een voorbeeld dat navolging verdient!

 

In gesprek met het beleid

10In een vraaggesprek daagde Geert Inslegers (Vlaams Huurderplatform) kabinetsmedewerker Jan de Craen uit om het (toekomstig) beleid van zijn minister van wonen te verdedigen. We onthouden hieruit dat een doorgedreven analyse van de betaalbaarheid in de sociale huur tot op heden nog niet is gemaakt en dat dit een opdracht voor het Steunpunt Wonen zou kunnen worden. We hebben ook gemerkt dat het beleid en de sociale huurders niet altijd op dezelfde golflengte zitten.

Zo is volgens de minister het gewicht van de ligging in de marktwaarde, en de daarvan afgeleide korting (de patrimoniumkorting) verantwoord omdat de ligging evenzeer een indicator is van woonkwaliteit (bv. dichter bij Brussel wonen is gunstig voor mobiliteit, residentieel aantrekkelijker buurt enz.). Nochtans is het toch onlogisch dat een sociale woning van slechte kwaliteit in pakweg Sint-Martens-Latem minder betaalbaar zou moeten zijn dan diezelfde woning in een minder rijke gemeente?

Daarnaast verdedigt de minister het principe van een extra solidariteitsbijdrage voor de ‘hogere’ inkomens onder de sociale huurders, omdat hiermee de huurprijzen voor sociale huurders met een lager inkomen betaalbaar gehouden kunnen worden. Ook al betalen die ‘hogere’ inkomens, vandaag al een huurprijs vergelijkbaar met de private huurmarkt.

De minister denkt ook na over een energiecorrectie op de huurprijs indien de sociale huisvestingsmaatschappij inspanningen inzake energierenovatie heeft geleverd. Dat moet een win-win operatie worden zodat de stijging inzake huurprijs ruimschoots gecompenseerd wordt door de lagere energiefactuur. De minister denkt momenteel niet aan een energiekorting op de huurprijs voor energieverslindende woningen. Als reden wordt ondermeer de technische moeilijkheidsgraad aangehaald aangezien de energiezuinigheid  ook meespeelt in de marktwaarde en patrimoniumkorting. Ze denkt met andere woorden alleen aan een energietoeslag. Het blijft onduidelijk waarom een energiekorting technisch moeilijk uitvoerbaar zou zijn, maar een energietoeslag niet.

Dat huurders, na renovatiewerken om de woning opnieuw te laten voldoen aan de elementaire kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode, een hogere huurprijs betalen (door een kleinere patrimoniumkorting), vindt de raadgever Wonen logisch omdat de huurder voor de woning met deze gebreken ook een lagere huurprijs betaalde. Nochtans kan je dit ook anders bekijken. Want eigenlijk worden deze huurders twee keer gestraft. Een eerste keer omdat ze een tijd in een onvoldoende kwaliteitsvolle woning moesten wonen en een tweede keer omdat hun huurprijs wordt verhoogd wanneer ze uiteindelijk wel voldoet aan de minimale kwaliteitseisen. Dit standpunt werd op luid applaus onthaald door de aanwezige sociale huurders.

Tot slot verwijst de raadgever naar vroegere budgettaire inspanningen gericht op energierenovatie van sociale huurwoningen en de bijkomende inspanning van 80 miljoen euro uit het Klimaatfonds ter verbetering van het energetisch rendement van sociale huurwoningen. Een inspanning die de huurders weten te waarderen.

 

De workshops

11Net zoals voorgaande jaren sloten we de voormiddag af met het woonlied, vakkundig gedirigeerd door Bart Pilate. Binnen de kortste keren weerklonk doorheen de zaal de melodieuze roep om betaalbare huur en een écht woonbeleid. Na dit muzikale intermezzo werd de lunch geserveerd en vertrokken de congresgangers naar de verschillende namiddagactiviteiten. Op het programma stond ondermeer een film over betaalbaar wonen in Brussel, gemaakt door de groep Alarm. Sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Mechelen begeleidde een bezoek aan de Gandi-wijk. Een wijk die werd heraangelegd met inbreng van de bewoners.

Zowat drie kwart van de deelnemers bleef ter plaatse om dieper in te gaan op een aantal thema’s.
In een eerste werkgroep ‘kosten en lasten in de sociale huur’ werd bekeken welke kosten en lasten worden doorgerekend en welke effecten deze hebben op de betaalbaarheid. Hierbij werd vooral gefocust op appartementsgebouwen. Na een eerder theoretisch discours op basis van een onderzoek door Kristof Heylen (onderzoeker HIVA), werd dit alles concreter gemaakt door Eric Wilms, sociale huurder bij huisvestingsmaatschappij ABC (en vertegenwoordiger van VIVAS).

Ook in de werkgroep ‘Gedwongen verhuis, huurprijs en verhuiskosten’ gingen theorie en praktijk hand in hand. Na een overzicht van de regelgeving door Dominique Van Hollebeeke (afdeling woonbeleid, Wonen-Vlaanderen) maakten Griet Poels en Peter Van den Heuvel, beiden werkzaam bij sociale huisvestingsmaatschappij de Ark een verplichte verhuis zeer concreet. De Ark zoekt bij renovatieprojecten naar een passende oplossing voor iedereen en dit binnen de wetgeving. Essentieel hierbij is duidelijke communicatie naar de huurder op verschillende momenten in het proces. Daarnaast worden huurders ook ondersteund (financieel en logistiek) bij hun verhuis.

In de werkgroep ‘huurprijsberekening en marktwaarde na renovatie’ lichtte Wouter Bosmans (VMSW) eerst toe op welke manier de huurprijs vroeger en nu wordt berekend en waarom het huidige systeem rechtvaardiger is. Daarna focuste hij op de impact van renovatiewerken op de effectief te betalen huurprijs. Hiervoor werd gebruik gemaakt van verschillende simulaties (hoge inkomens, lage inkomens, hoge marktwaarde, lage marktwaarde,..).

Een laatste werkgroep boog zich over de energiezuinigheid van woningen en het sensibiliseren van huurders bij hun energiegebruik. Luc Stijnen van sociale huisvestingsmaatschappij de Zonnige Kempen lichtte zijn vernieuwende aanpak toe en maakte duidelijk dat voor een duurzaam energiebeleid de sociale huurders en verhuurders het best de krachten kunnen bundelen.

 

We heffen het glas

5Rond 16u was het verzamelen geblazen in het restaurant voor een feestelijke receptie. Schepen van Mechelen en lid van de commissie wonen in het Vlaams parlement Marc Hendrickx mocht de dag afsluiten met een slotwoord. Na de gedwongen afgelasting van het congres in 2015, bleek deze 14de editie van het VIVAS bewonerscongres opnieuw een zeer gesmaakte en geslaagde dag.