“In de volksuniversiteit kon en durfde ik echt zeggen wat ik meende. Ik heb me opgetrokken aan de mensen die ik daar ontmoette, want ik voelde me aanvaard zoals ik ben, als arm dus. Ik herkende mijn persoonlijke strijd bij de anderen die daar ook waren. Dit heeft me geholpen om mijn schaamte te overwinnen.” De volksuniversiteit is waar mensen in armoede gaan om hun ervaringen met elkaar te delen. Die ervaringen worden nu verwoord in het nieuwe boek ‘Aan de onderkant ligt de lat altijd hoger‘ van Guy Malfait en Marijke Decuypere. Het is een verzameling van verhalen die de soms grauwe realiteit van één vijfde van de Belgen weerspiegelen en die de vooroordelen over mensen in armoede van tafel vegen. Het is niet alleen een blikopener maar ook een afspiegeling van de werkelijkheid achter de armoedecijfers. Wij zochten de auteurs op voor een ontluisterend gesprek.

 

Aan de onderkant ligt de lat altijd hoger

Het boek vertelt over verschillende mensen die dagelijks vechten tegen de armoede waarin ze leven. Zoals Kristien in haar zoektocht naar een betaalbare en vooral gezonde woning en waarbij ze uiteindelijk geld van kennissen moet lenen om de waarborg cash te betalen. Het boek bevat ook verhalen over geld: “Wel over geld beschikken, dat betekent dat er bezoek kwam, dat de auto werd hersteld, dat er vlees op tafel kwam, maar vooral dat pa grapjes kon maken en dat ma ermee kon lachen. Geen geld, dat wou zeggen dat de rolluiken overdag dicht bleven, dat we muisstil moesten zijn als de deurbel ging, het zal maar een deurwaarder zijn.” En ook over Bert, die vaak vergeet zijn medicijnen te nemen. Ze zijn nochtans heel belangrijk. Tijdens een bezoek van de begeleider wordt gesuggereerd om iemand van de verpleging een sleutels van zijn appartementje te geven, zodat die dan dagelijks kan langskomen om erop toe te zien dat Bert wel degelijk zijn medicijn heeft genomen. Tijdens datzelfde bezoek merkt men dat het er nogal vuil bij ligt. “We gaan de poetsdienst van het ocmw moeten inschakelen”, luidt het. Bert zucht en zegt dat hij zo al weinig privacy heeft. “Kan ik dat zelf niet beslissen?”

 

Huurdersblad: Om met een boutade te starten. Is het niet hun eigen schuld dat mensen arm blijven, dat ze niet uit die vicieuze cirkel kunnen ontsnappen?

Guy Malfait: Gelukkig maar dat er mensen zijn die er wel uit ontsnappen. Anders zou het een nogal deprimerend verhaal zijn. Maar alleen kan je jezelf niet uit het moeras trekken. Je moet er niet alleen aan toe zijn maar er ook in geloven. En anderen moeten ook in jou geloven. Het is niet correct om alle verantwoordelijkheid op de anderen af te schuiven, maar ook niet enkel en alleen op de persoon of het gezin in armoede. En dat evenwicht is in het politieke discours en in de media meestal zoek. Daar hoor je vooral verhalen van politici die zich op borst kloppen dat ze helemaal alleen uit de armoede zijn geklommen.

Marijke Decuypere: Vandaar ook de titel van het boek. Iemand die start met weinig kansen om te slagen in de maatschappij, moet zich meer dan dubbel bewijzen om vooruit te geraken. Dat begint al in het onderwijs. Als het dochtertje van de dokter even niet mee kan in de klas, zal men sneller nagaan of ze geen dyslexie heeft, terwijl kinderen die in armoede opgroeien, sneller terechtkomen in het beroeps- of buitengewoon onderwijs. Daarnaast zien we ook dat het gemakkelijker is om naar het oudercontact te gaan en om vragen te stellen aan de leerkracht, als je als ouder in je eigen pedagogisch kunnen gelooft. Terwijl als je vroeger zelf hebt gefaald op school, de kans groter is dat je niet naar de school durft te stappen.

Guy Malfait: Onderzoek heeft aangetoond dat leerkrachten gemakkelijker aannemen dat het dochtertje van de dokter waarschijnlijk door een slechte periode gaat, of dat er misschien problemen thuis waren, en dat ze dus nog een kans verdient, terwijl van een jongere uit een lagere klasse wordt beweerd dat zijn slechte resultaten in de lijn van de verwachtingen liggen en dat die dus best naar een lagere richting kan overgaan.

 

Huurdersblad: Een straffe uitspraak uit het boek is dat als iemand kanker heeft, hij daar niets aan kan doen, terwijl iemand die arm is of van een uitkering leeft, loslopend wild is.

Guy Malfait: Dat is inderdaad de beeldvorming. En dat wordt zelfs nog eens uitvergroot. En dat voelen de mensen. In plaats van te worden gehoord of geholpen, krijgen ze een combinatie van goede raad en verwijten om de oren geslingerd. Als je uiteindelijk komt aankloppen voor hulp, dan heb je al heel veel schaamte doorlopen, en het laatste wat je dan wilt, is dat iemand nog eens zegt dat je beter had moeten opletten of dat je dit of dat had moeten doen. Mensen weten heel goed dat ze ook zelf mee verantwoordelijk zijn voor de dingen die fout lopen. Je hoeft hen daar niet nog eens op te wijzen.

Marijke Decuypere: Mensen in armoede hebben sterk het gevoel niet serieus te worden genomen. Ze hebben het gevoel dat ze zich altijd extra moeten bewijzen. Niet alleen in de ogen van politici, maar ook in die van de man op de straat zijn het niet meer dan profiteurs. Het klopt ook niet dat armoede de wereld uit kan worden geholpen door jobs, wat je politici vaak hoort beweren. In de media hoor je dan dat er zoveel leegstaande vacatures zijn en tegelijkertijd zoveel werkloosheid. En mensen in armoede krijgen dan het verwijt waarom ze niet gewoon gaan werken. Hun probleem is dan op die manier toch opgelost, niet? Het echte probleem is dat die vacatures niet matchen met langdurige werklozen omdat die laaggeschoold zijn of zonder diploma zitten. En vaak gaat het ook niet om langdurig respectvol werk maar om interims waarbij je op donderdag niet weet of je de maandag erop wel of niet zal moeten gaan werken. Interimjobs zijn heel moeilijk te combineren met je gezinsleven. Professionele poetsfirma’s eisen dat je heel vroeg of heel laat werkt, op momenten dat er geen openbaar vervoer is of wanneer je je kinderen van school moet ophalen.

Guy Malfait: Hoe langer je werkloos bent, hoe lager het gevoel van welzijn ook wordt. Men berust in leren leven met een kleiner inkomen. Daarna gaat men zich wat beter voelen, maar het oorspronkelijke niveau van welzijn komt niet terug. Dat is het schrijnende en ook paradoxale van langdurige werkloosheid. Je moet je aanpassen om te overleven. En dat is het pijnlijke ervan, net dat wordt hen dan verweten, dat ze passief zijn, terwijl het niet meer dan een overlevingsstrategie is.

 

Huurdersblad: Is armoede enkel een geldkwestie?

Guy Malfait: Geld is het zichtbare topje van de ijsberg. Natuurlijk gaat het om geld, dat is waarover wordt gesproken, het is zichtbaar. Maar daaronder zit iets veel dieper en fundamenteler. Met name het gevoel de touwtjes niet langer zelf in handen te hebben. En dat is een voorbeeld van wat onder de zeespiegel van die ijsberg ligt, het gevoel dat anderen jouw leven gaan bepalen en richting geven. Voor de meesten onder ons is het een verworvenheid dat we de touwtjes zelf in handen hebben. Mensen in armoede ervaren het omgekeerde. Daar zijn er andere mensen, zoals de ocmw-assistent, die voor hen gaan nadenken, die gaan zeggen wat ze moeten doen en dat je je eigen leven niet kan leiden. Anderen nemen voor hen de beslissingen.

Een andere manier om te bepalen wat armoede is, is elke dag moeten kiezen tussen de pest en de cholera, en dan nog het verwijt krijgen dat je voor het een of het andere hebt gekozen. En dat is dus ook het geval met de huisvestingssituatie van mensen in armoede. In het boek krijgt iemand van haar dokter te horen dat ze, omwille van de vochtigheid, voor haar kinderen moet verhuizen, wat ze aanvankelijk niet doet, waarop de dokter haar verwijt dat ze gewoon niet geholpen wil worden. Maar ze weet dat het zeer moeilijk is om iets beter en tegelijkertijd betaalbaar te vinden. Mensen in armoede hebben ook schrik dat hun kinderen uit huis worden geplaatst. Soms hebben ze dat zelf als kind ook meegemaakt. En die woning is daar centraal in. Als je geen woning hebt, dan kan je het gewoon vergeten dat je kind bij jou kan blijven, of dat het terugkomt. Dan maar liever een slecht dak dan helemaal geen dak boven je hoofd.

Marijke Decuypere: Vaak kan men het gewoon vergeten als de verhuurder verneemt dat de waarborg van het ocmw komt. De woning is dan plots niet meer vrij wegens zogezegd al verhuurd. Op zich kan ik begrijpen dat ocmw’s geen waarborg toestaan voor slechte woningen en de woning dus eerst willen controleren. Maar zoiets neemt veel tijd in beslag, terwijl er soms vijftig gegadigden voor die ene woning klaar staan, net omdat ze betaalbaar is. Dan kan je het meestal wel vergeten. Dus vragen ze geld aan kennissen om de waarborg cash te kunnen betalen.

 

Huurdersblad: Wat hopen jullie van impact te hebben met het boek?

Marijke Decuypere: Bedoeling was ook dat mensen in armoede zelf te weten komen dat het niet enkel hun eigen schuld is maar dat het veel complexer is. En ook dat zelfs hoe hard ze ook hun best doen, dit niet altijd een garantie is dat ze eruit zullen geraken. En ook een stuk herkenning natuurlijk.

Guy Malfait: Dat hopen we ook te bereiken met dit boek, de wereld van mensen in armoede wat dichterbij te brengen, niet om medelijden op te wekken maar om inzicht te krijgen in wat hun dagelijkse realiteit is. Mensen die beslissingen nemen die zware gevolgen hebben in hun leven, hebben nauwelijks voeling met wat het is om in armoede te leven. Mochten arme mensen, onder wie ook sociale huurders, serieus worden genomen, dan zou je als sociale huisvestingsmaatschappij moeten weten dat een stijging van de huurprijs van 30 euro geen peulschil is. Die dertig euro maakt voor hen dag en nacht verschil uit. En als daar wat meer inzicht in komt, dan kan je ook op een andere manier beslissingen nemen.

De mensen hebben ook al gezegd dat het hun boek is en dat, hoe weinig geld ze ook hebben, ze een paar extra exemplaren hebben gekocht om aan anderen cadeau te geven. Mooier kan toch niet? Dat is misschien wel het mooiste compliment voor ons.

Marijke Decuypere: Het toont inderdaad aan in wat voor verschillende werelden we leven. Dertig euro voel je inderdaad niet als je een maandelijks inkomen van 3.000 euro hebt. Maar het is wel veel als je een inkomen van 900 of 1.200 euro hebt. Dan komt het erop neer dat je een medicijn moeten laten vallen. Het betekent dat je gezondheid er misschien onder lijdt, of je dochter misschien niet mee kan op schoolreis.

U kunt het boek hier aankopen.

Dit interview verscheen eerder in huurdersblad 242.

Het zijn woelige tijden. Misschien heeft u een huurvraag, maar aarzelt u om uw huurdersbond te contacteren? Niet nodig, de huurdersbonden staan klaar voor u.

De werking van de huurdersbonden is wel nog steeds sterk aangepast. Uiteraard wordt in alle veiligheidsmaatregelen voorzien. Zo wordt er onder meer voldoende afstand gehouden en wordt alles regelmatig ontsmet. Omwille van te drukke wachtzalen, kunnen vrije spreekuren nog bijna nergens doorgaan. Ook het aantal afspraken wordt op verschillende plaatsen wat teruggedrongen om niet met teveel personen in één ruimte te zitten.

Via telefoon, mail of een afspraak trachten huurdersbonden toch uw vraag te beantwoorden. De werkwijze verschilt daarin van huurdersbond tot huurdersbond. Aarzel dus niet en neem contact met uw huurdersbond.

Elke woning in Vlaanderen moet beantwoorden aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitseisen. De Vlaamse overheid kent zowel een administratieve als strafrechtelijke handhavingsprocedure wanneer een woning die niet aan deze vereisten beantwoordt, toch wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld. Indien dat het geval is en er is een herhuisvesting nodig, dan kunnen de gemaakte kosten teruggevorderd worden bij de krotverhuurder.

 

Krotverhuur

In het kader van een gerechtelijke actie tegen huisjesmelkerij werd een pand dat zich in zeer slechte staat bevond, onbewoonbaar verklaard en moesten de drie inwonende gezinnen door de burgemeester worden geherhuisvest. Het hof van beroep van Gent veroordeelde de betrokken verhuurders voor krotverhuur. De strafrechter sprak zich evenwel niet uit over de burgerlijke belangen. Hierop vorderde de stad Gent bij de vrederechter een bedrag van 2.287,81 euro van de krotverhuurders voor alle kosten die de stad voor de herhuisvesting van de betrokken huurders had moeten dragen. Stad Gent had haar vordering vrij gedetailleerd begroot op basis van het aantal consulenten dat werd ingezet voor de voorbereiding, de opvang, de verhuis, de informatie en de opvolging van de tijdelijke en definitieve herhuisvesting. In zijn vonnis wees de vrederechter deze vergoeding toe en stelde hij dat de stad wel degelijk was gemachtigd om deze buitencontractuele schadevergoeding te vorderen. De verhuurders hadden per slot van rekening een fout begaan (in deze zaak zelfs een misdrijf), zodat zij de stad moeten vergoeden voor de hieruit ontstane schade.

 

Procedure

De krotverhuurders tekenden beroep aan. Vooreerst stelden ze dat de burgerlijke rechtbank niet bevoegd was of dat minstens de vordering ontoelaatbaar was omdat de Vlaamse wooncode deze bevoegdheid exclusief aan de strafrechter heeft toegewezen. De rechtbank veegde deze interpretatie evenwel resoluut van tafel en stelde dat, aangezien de strafrechter de burgerlijke belangen niet ambtshalve had aangehouden, de stad Gent niet anders kon dan zich te wenden tot de burgerlijke rechtbank. Met verwijzing naar gevestigde cassatierechtspraak stelde het hof dat het feit dat bij een onbewoonbaarverklaring de plicht tot herhuisvesting op decretale gronden op de burgemeester rust, niet wegneemt dat de burgemeester de kosten hiervoor kan verhalen op diegene die de schade veroorzaakt, tenzij uit de wet of het decreet zou blijken dat het de bedoeling is dat deze kost voor de overheid blijft. Dat laatste is geenszins het geval. Uit de Vlaamse wooncode blijkt duidelijk dat de herhuisvestingskosten niet ten laste van de gemeente moeten blijven. De gemaakte kosten kunnen onder meer worden geconcretiseerd via een berekening van het aantal bestede uren door (gemeentelijke) consulenten, tegen de gemiddelde kostprijs per uur.

 

Herhuisvestingskosten

De opsomming van de herhuisvestingskosten wordt uitgebreid geformuleerd in de wooncode, zodat deze bepaling ruim moet worden geïnterpreteerd, aldus de rechtbank, voor zover de begrote kosten in redelijkheid zijn gemaakt. Zo kan bijvoorbeeld ook het verschil tussen de kosten per maand van de woning van herhuisvesting (of van het tijdelijk verblijf in een daartoe uitgeruste voorziening, zoals een hotel), en 20 % van het maandelijkse beschikbare inkomen van de bewoner, worden verhaald op de verhuurder. De wooncode heeft het trouwens over de kosten die ‘onder meer’ kunnen worden verhaald. Hieruit vloeit voort dat alle kosten voor de herhuisvesting die nodig waren, integraal kunnen worden verhaald, omdat de schade veroorzaakt werd door de krotverhuurders en ze dus niet door de overheid moet worden gedragen.

Merken we ten slotte nog op dat sinds 23 december 2016 de herhuisvesting als een apart hoofdstuk is opgenomen in de Vlaamse wooncode, en dat steden of gemeenten in geval van een onbewoonbaarverklaring ten gevolge van een fout van de verhuurder, deze herhuisvestingskosten steeds op hem kunnen verhalen, ongeacht of dit in het kader van een administratief- of strafrechtelijke handhaving gebeurt.

Bron: Rb. Oost-Vlaanderen (afd. Gent) 21 september 2018, T. Vred. 2019, afl. 7-8, blz. 374-380, noot Vandromme, T., blz. 380- 383.

 

Dit artikel verscheen eerder in het huurdersblad, editie 242.

De Woonzaak is een collectief dat ijvert voor een rechtvaardiger woonbeleid. Iedereen moet betaalbaar, kwaliteitsvol, aangepast en met voldoende zekerheid een thuis kunnen hebben.

Het initiatief is van plan om een klacht in te dienen bij het Europees Sociaal Comité, maar rolt uit ook een grote campagne uit. Zo zal je binnenkort ongetwijfeld op hun stempel botsen. Zie je zelf een artikel/analyse/project/initiatief/… dat deze stempel verdient, geef dat dan zeker door aan info@woonzaak.be.

Je kan ook de Woonzaak volgen via Facebook en Twitter. Meer info vind je op de website.

De huurdersbonden, VIVAS en het Vlaams Huurdersplatform onderschreven de Woonzaak.

Corona gooit stevig roet in het eten. Jullie gezondheid is voor ons van het allergrootste belang. Samenkomen met meer dan 200 mensen in november is dan allesbehalve aangewezen. Dat betekent dat we met spijt in het hart het VIVAS-congres dit jaar moeten afgelasten.

Een traditioneel congres behoort dus niet langer tot de mogelijkheden. Maar we zullen niet op onze lauweren rusten. Daar hoor je binnenkort meer over!

We hopen in elk geval om jullie in het najaar van 2021 opnieuw te mogen verwelkomen op ons congres. Wanneer corona dan hopelijk onder controle is, zal er ook opnieuw ruimte zijn voor hartelijke ontmoetingen en ervaringsuitwisseling.

In de zomer van 2017 kreeg Camelot een erkenning om op te treden als leegstandsbeheerder van sociale woningen. Drie jaar later wordt die erkenning opnieuw ingetrokken. Na verschillende signalen van middenveldorganisaties en lokale besturen, zegt ook minister van Wonen Matthias Diependaele nu zijn vertrouwen in deze organisatie op.

De huurdersbonden stelden al lange tijd aan de kaak dat deze leegstandsbeheerder het niet zo nauw neemt met de regels. Om erkend te worden en te blijven, moesten ze nochtans aan een aantal belangrijke voorwaarden voldoen.

 

Onbetrouwbare partner

Twee van die voorwaarden bleken een groot probleem. Zo bepaalde het erkenningsbesluit dat Camelot per sociale woning minstens de helft van de marktwaarde moest betalen aan de sociale huisvestingsmaatschappij. In de praktijk sloot de organisatie contracten af waarbij dit niet het geval was.

Straffer, en ook de directe aanleiding voor het verlies van de erkenning, is het feit dat Camelot woningen voor bewoning ter beschikking stelde zonder conformiteitsattest. Nochtans legt het erkenningsbesluit die voorwaarde op. Bovendien bleek bij nader onderzoek dat veel van de betrokken woningen gewoon ook niet voldeden aan de minimale kwaliteitsnormen die voor bewoning gelden. Dat leidde in Leuven zelfs tot de onbewoonbaarverklaring van verschillende woningen door de burgemeester, wat later in beroep bevestigd werd door de minister van Wonen. De minister geeft duidelijk te kennen dat deze normen nochtans een onaantastbaar onderdeel zijn van het recht op wonen. Na een ingebrekestelling kreeg Camelot de kans om zich hierop te verdedigen. Camelot slaagde daar echter niet in, waarna de minister samen met de voltallige Vlaamse regering de erkenning introk. Het siert de minister dat hij hierbij consequent gehandeld heeft, nu bleek dat Camelot niet van plan was haar werkwijze grondig bij te sturen en integendeel allerlei drogredenen inriep.

 

Leegstandsbeheer

Omdat de huidige bewoners uiteraard niet zomaar weggestuurd kunnen worden, is er wel een overgangsperiode tot eind dit jaar. Dat moet de tijd geven om voor iedere bewoner toch een nieuwe, duurzame woonoplossing te vinden. Daarna verdwijnt Camelot met zijn bezigheden uit de sociale huurmarkt.

Dat neemt niet weg dat ze nog op de rest van de woonmarkt actief zijn. Ze kunnen nog steeds hun activiteiten uitvoeren wanneer het gaat over private woningen. En jammer genoeg stellen we ook daar vast dat ze soms slechte panden aanbieden, allerlei niet geldige clausules in hun contracten opnemen, een niet transparante toewijzingspolitiek hebben, buitensporige informatie vragen van kandidaat-bezetters en de privacy van de bewoners niet respecteren.

 

Leegstand vermijden

We vragen dat de wooninspectie en ook de economische inspectie (in verband met de contractvoorwaarden) hier tegen optreden. Tegelijk vragen we ons af of leegstandsbeheer niet al te vaak een symptoom is van een weinig ambitieus leegstandsbestrijdingsbeleid. Want leegstaande panden moeten we niet ‘beheren’, maar net zo snel mogelijk ‘activeren’ en ‘renoveren’ zodat ze opnieuw duurzaam gebruikt kunnen worden.

Naar aanleiding van de coronacrisis besliste de Vlaamse regering om uithuiszettingen op te schorten tot 17 juli. Eind deze week eindigt deze maatregel. Nochtans is het coronavirus nog helemaal niet overgewaaid. Laat staan de sociaaleconomische consequenties hiervan.

 

Blijf in uw kot

Toen het duidelijk werd dat het coronavirus ook in ons land voet aan grond kreeg, galmde de boodschap ‘blijf in uw kot’  door onze radio en televisie. Behoorlijk snel besliste onze Vlaamse regering om uithuiszettingen niet langer te laten plaatsvinden. Als je in je kot moet blijven, dan mag je er ook niet uitgezet worden. Een logische redenering.

Er werd toen beslist om de maatregel in te stellen tot 17 juli, in de hoop dat het virus dan overgewaaid zou zijn en dat de sociaaleconomische gevolgen zouden meevallen. Dat bleek twee maal fout gedacht. Het coronavirus waart nog steeds rond en de sociaaleconomische gevolgen zijn nu al niet te overzien. Laat staan dat er nog een tweede golf zou losbarsten.

 

Huurtoelage

De beste preventie op uithuiszetting is de betaalbaarheid van de woning verzekeren. Daar waar eigenaars-bewoners kunnen rekenen op uitstel van afbetaling van hun lening, werden de private huurders in de kou gelaten. Een breed gedragen oproep voor een huurtoelage voor getroffen en kwetsbare private huurders viel in dovemansoren.

Gezinnen en alleenstaanden die noodgedwongen de huur niet meer konden/kunnen betalen, komen niet alleen in de financiële problemen, maar dreigen nu dus ook opnieuw hun woonst te verliezen. Ze krijgen niet eens de tijd om de eventueel opgebouwde huurschuld opnieuw aan te zuiveren.

We verwachten op korte termijn heel wat uithuiszettingen, maar ook op langere termijn zal het aantal uithuiszettingen hoger liggen. De inkomens van veel gezinnen zullen dalen, terwijl de huur even hoog blijft. Onze beleidsmakers en de minister van Wonen zijn zich daar terdege van bewust, want zelfs in hun eigen beleidsdocumenten lezen we ook dat ze een toename van uithuiszettingen verwachten. Een daadkrachtig antwoord daarop blijft echter uit.

 

Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen

Minister van Wonen Matthias Diependaele riep op tot solidariteit van verhuurders en versoepelde het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen. Een grootschalige bekendmakingscampagne bleef echter uit. Recent besliste minister Diependaele wel om extra middelen te voorzien voor de sociale verhuurkantoren. Met die centen kunnen ze prospectiemedewerkers aanwerven om hun aanbod te verhogen. Dat is een goede zaak, maar komt veel te laat. Eerst moeten deze medewerkers nog aangeworven worden. Daarenboven is het geen extra aanbod, maar een compensatie voor het minder inhuren gedurende de lockdown. Kortom, voor het najaar hoeven we niet te rekenen op meer aanbod, maar ondertussen komen vanaf 17 juli wel mensen op straat te staan.

Dat het aflopen van dit moratorium midden in het verlof valt, is extra moeilijk te verteren. Zowel omdat de zorgen voor gezinnen in een vakantieperiode onoverzienbaar worden, maar ook omdat het opvangnetwerk op veel plaatsen op minder capaciteit draait. Dat betekent dat net op het moment dat we een piek in de uithuiszettingen zullen krijgen, ook net een dal in de hulpverleningscapaciteit zullen kennen.

 

Verlenging opschorting

Omdat dit scenario absoluut onverteerbaar is, eisen wij dat het moratorium op uithuiszettingen wordt verlengd, zoals in diverse regio’s en landen reeds het geval is. Ook de VN-ambassadeur voor het recht op wonen stelt trouwens dat zo’n moratorium tot 6 maanden na de crisis zou moeten gelden. Grijp die extra tijd ook aan om een beleid te voeren waarbij ook huurders beter ondersteund worden, zodat zoveel mogelijk uithuiszettingen vermeden kunnen worden.

Studenten die een studentenhuurcontract sloten vanaf 1 januari 2019, kunnen voor de maanden april en mei 2020 de vergoeding voor water en elektriciteit in mindering brengen indien zij in die periode hun ‘kot’ of studentenverblijf niet betrokken (mede ten gevolge van coronamaatregelen). Deze regeling treedt in werking op 29 juni 2020.

De redenering is dat, als in die periode de student zijn studentenverblijf niet betrok, er dan ook geen verbruik is. Dan zou het ook onredelijk zijn dat dit wel verschuldigd is. Bovendien zijn sommige studenten of hun ouders in de financiële problemen gekomen door bijvoorbeeld tijdelijke werkloosheid of het verlies van studentenjobs.

 

Niet op kot

Het bewijs dat de student in die periode niet op kot verbleef, mag met alle middelen van bewijsrecht worden geleverd, inclusief getuigen of zelfs overeenstemmende vermoedens. Je mocht in die periode namelijk niet verhuizen van het kot naar het ouderlijk huis of omgekeerd. Een (liefst schriftelijke) getuigenis door een andere kotstudent die wel op kot verbleef en bevestigt dat je er in die periode niet verbleef, volstaat reeds. Maar ook een treinticket rond 29 maart van de stad waar je kot is gelegen naar je ouderlijk huis, een getuigenis van de apotheker of winkelbediende die bevestigt je in die periode regelmatig gezien te hebben in de gemeente van je ouders of een mail uit die periode aan de verhuurder of iemand anders waaruit blijkt dat je niet in het studentenverblijf was.

Doordat de kosten voor elektriciteit en water voor de maanden april en mei 2020 niet verschuldigd zijn, worden ze kwijt gescholden en kan de student ze terug vorderen van de verhuurder. Want deze zijn normaal reeds betaald. De student kan dit bij gewone mail (best met ontvangst- en leesbevestiging) terugvorderen of compenseren door het bedrag in mindering te brengen van volgende maandelijkse betalingen voor kosten. Een aangetekend schrijven is dus strikt genomen niet nodig.

De verhuurder betaalt op verzoek van de huurder de onverschuldigde bedragen uiterlijk binnen de 14 kalenderdagen volgend op het verzoek. Doet hij dit niet tijdig, dan kan de wettelijke interest aangerekend worden.

Hoe dan ook moet deze verrekening gebeurd zijn uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst wanneer er doorgaans ook gediscussieerd wordt over de terugbetaling van de huurwaarborg en de eventuele afrekening van verschuldigde kosten. Indien de studentenhuurovereenkomst vroeger eindigt, dan moet dit binnen de twee maanden na inwerkingtreding van deze regeling gebeuren. Eist de huurder deze som later (na twee maanden of na het einde van de studentenhuurovereenkomst), dan kan de verhuurder de verjaring inroepen.

 

Forfait of provisie?

Bij een studentenhuurovereenkomst zit de kost voor het water en de elektriciteit normaal niet inbegrepen in de huurprijs maar moet die apart aangerekend worden (zie artikel 60 Woninghuurdecreet). Als die dus apart aangerekend wordt, zijn er twee mogelijkheden. De kosten worden vast of forfaitair bepaald (omdat er doorgaans geen aparte individuele meters zijn) of ze worden met (maandelijkse voorschotten) betaald waarbij op het einde van het jaar dan een afrekening gebeurt aan de hand van de individuele meterstanden.

Welnu, enkel wanneer de vaste vergoeding of het voorschot afzonderlijk is bepaald en men dus precies weet hoeveel men voor water en elektriciteit maandelijks moet betalen, kunnen deze bedragen voor de maanden april en mei 2020 in mindering worden gebracht. Alleen is er vaak maar één voorschot of forfait bepaald voor allerlei kosten (water en elektriciteit, maar ook internet, schoonmaak of verwarming). In dit geval kan de kost voor elektriciteit en/of water niet apart worden bepaald. In deze gevallen werd bepaald dat de maandelijkse vergoeding voor water en elektriciteit gelijk is aan 10 % van het maandelijks totaal van de huurprijs en de afzonderlijke kosten die in rekening worden gebracht.

Laat ons een voorbeeld nemen. De maandelijkse huurprijs voor een studentenkamer bedraagt 480 € en de aparte maandelijkse kosten bedragen 45 €. Als de student in april en mei de studentenkamer niet heeft betrokken kan voor 2 maanden 10% van 525 euro terugvorderen, wat neerkomt op 52,5 euro per maand en dus 105 euro in totaal.

Dezelfde werkwijze geldt als overeengekomen werd dat water en elektriciteit inbegrepen zijn in de huurprijs zelf.

 

Solidariteit

Indien de verhuurder en de student reeds eerder, naar aanleiding van corona, een vermindering van de huurprijs en/of kosten en lasten zijn overeengekomen voor een bedrag dat gelijk is of meer bedraagt dan wat hierboven is bepaald, dan kan de huurder uiteraard geen verzoek tot terugbetaling van teveel betaalde kosten voor april en mei indienen. De kosten zijn dan immers al gecompenseerd.

De gemiddelde sociale huurprijs is gestegen met 26,63 euro. De nieuwe berekening van de sociale huurprijzen zorgt voor een gemiddelde reële stijging van 11,5 euro. De rest is te wijten aan de inflatie, een stijging van het inkomen of een wijziging van de gezinssamenstelling met impact op de huurprijs. Onder die gemiddelde stijging zien we echter grote verschillen bij de individuele sociale huurders. Vooral de meest kwetsbare sociale huurders krijgen het hard te verduren.


Er vonden op 1 januari 2020 drie belangrijke wijzigingen plaats in de nieuwe berekening. De marktwaarde van de sociale huurwoningen wordt anders berekend, er worden meer inkomens meegeteld en voor sommige woningen wordt een energietoeslag aangerekend.

De administratie Wonen-Vlaanderen maakte een rapport op over de gevolgen van de nieuwe huurprijsberekening voor sociale huurwoningen verhuurd door sociale huisvestingsmaatschappijen. Het Vlaams Huurdersplatform, de huurdersbonden en VIVAS stuurden daar al langer op aan. Meer zelfs, het zou van goed bestuur getuigen om deze oefening te maken vóór de regels aangepast zouden worden, zodat het beleid meteen de (ongewenste) effecten mee in rekening kon brengen.

Het rapport levert een aantal antwoorden, maar roept ook nieuwe vragen op. We gaan hieronder iets dieper in op de belangrijkste effecten.

Marktwaardes
De gemiddelde marktwaarde in 2019 bedroeg, aangepast voor inflatie naar 2020, 635,02 euro. Op basis van de nieuwe berekening van de marktwaardes in 2020, stijgt de gemiddelde marktwaarde tot 647,48 euro. Dat is een stijging met 2,0% boven de inflatie, wat neerkomt op 12,46 euro. Dat lijkt misschien niet zoveel, maar bij dit gemiddelde worden ook de dalende marktwaardes meegerekend. Wanneer we enkel kijken naar die marktwaardes die stijgen, dan komt dit neer op een gemiddelde stijging met 84,68 euro. Als we uitsplitsen naar type woning dan stellen we vast dat uitgerekend de studio’s de scherpste gemiddelde stijging noteren (+11,4%) tegenover +4,2% voor appartementen en -0,5% voor woningen.

We stellen vast dat de laagste marktwaardes het meest stijgen. De laagste 10% marktwaardes stijgen zelfs met 31%, van 389 naar liefst 508 euro. De absolute meerderheid van de marktwaardes ligt nu tussen 500 en 750 euro. Het aandeel marktwaardes onder de 450 euro zakt van 11% naar 3%.


Nochtans weten we dat een behoorlijk aandeel sociale huurwoningen van bedenkelijke kwaliteit is. Het Groot Woononderzoek (2013) wees uit dat liefst 44% van de sociale huurwoningen niet beantwoordde aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Het aandeel woningen van slechte tot zeer slechte staat is van 2013 (Groot woononderzoek) naar 2018 (Woonsurvey) al bij al beperkt gedaald, namelijk van 19% naar 17%.


Dat weerspiegelt zich onvoldoende in de berekening van de marktwaardes. Locatie weegt duidelijk te zwaar door in de berekening. De nieuwe berekening heeft globaal gezien de laagste marktwaardes naar boven bijgesteld en de hoogste naar beneden bijgesteld. De stijging van de 10% laagste marktwaardes zorgt ook voor stijgende minimale huurprijzen. Voor deze woningen zal die gemiddeld stijgen van 155€ naar 189€. Een stijging met 34€ dus. Jammer genoeg bevat de studie geen cijfermateriaal over de evolutie inzake het aantal en aandeel huurders dat de minimale huurprijs betaalt (in 2019 en 2020), noch de evolutie inzake de gemiddelde waarde in 2019 en 2020.


We moeten tevens vaststellen dat recente woningen gemiddeld dalen in marktwaarde, maar dat oudere woningen vooral stijgen. Een mogelijke hypothese is dat een aantal sociale huisvestingsmaatschappijen zelf de marktwaardes van hun woningen te hoog hadden ingeschat. Het meer objectieve en transparante systeem zou dit nu moeten voorkomen.

Patrimoniumkorting
Heel wat sociale huurders krijgen tevens een patrimoniumkorting. De hoogte daarvan is afhankelijk van de marktwaarde. Hoe hoger de marktwaarde, hoe lager de patrimoniumkorting. Zoals gesteld stijgt het gemiddelde van de laagste 10% marktwaardes van 389 euro tot 508 euro. Maar de daaraan gekoppelde patrimoniumkorting daalt daardoor van 110 euro naar 72 euro. Meteen een verschil van 38 euro per maand.


Het rapport belicht ons inziens onvoldoende het effect van stijgende marktwaardes die automatisch leiden tot lagere patrimoniumkortingen. Het blijft dan ook de vraag hoeveel huurders vroeger een patrimoniumkorting kregen en nu niet meer. En wat is het gemiddeld bedrag daarvan binnen zowel de oude als de nieuwe regeling?

Inkomens
In januari ontstond een storm aan protest omdat de inkomens van inwonende personen met een handicap volledig werden meegerekend. Begin maart stuurde de Vlaamse regering bij omdat het armoederisico bij deze doelgroep te groot was geworden en omdat deze doelgroep extra zorg nodig heeft. De minister vond dat huurders, die aan hun volwassen gezinsleden met een beperking mantelzorg en onderdak bieden, eerder beloond moeten worden dan financieel benadeeld te worden. Uit de analyse blijkt dat het over 2.580 huishoudens ging. De bijsturing geeft zo aanleiding tot een verlaging met gemiddeld 30% van het gezinsinkomen en dus een serieuze huurprijsverlaging.


Deze redenering werd echter niet doorgetrokken voor inwonende ouderen. 685 inwonende 65+’ers krijgen namelijk gelijkaardige stijgingen te verduren. Nochtans hebben ook zij een verhoogd armoederisico en is (mantel)zorg vaak de reden van inwoonst. Het is koffiedik kijken waarom de Vlaamse Regering hier geen oplossing voor zocht.


Ook de inkomens van inwonende kinderen tot 25 jaar zonder kinderbijslag worden nu volledig meegenomen in de huurprijsberekening. Nochtans is het gemiddeld inkomen van deze kinderen maar 5.541,87 euro. Het feit dat deze inkomens worden meegeteld ondergraaft de familiale solidariteit omdat het werk van het inwonend kind meteen leidt tot een hogere sociale huurprijs. Zelfs vanuit maatschappelijke oogpunt valt het aan te moedigen dat deze kinderen eerst een tijdje thuis blijven wonen. Indien zij zelf een eigen sociale huurwoning zouden huren, waar ze recht op zouden hebben gezien hun lage inkomen, dan zou de maatschappelijke kost namelijk veel hoger oplopen. Ook hier zou een vrijstelling gepast zijn, of toch minstens een overgangsperiode waarin de jongere een stabiel inkomen kan verwerven en tevens een klein spaarpotje kan aanleggen.

Energiecorrectie
Sociale huurwoningen die een betere energiescore hebben dan wat in 2005 de norm was, krijgen een energietoeslag. Ongelooflijk maar waar, maar de hoogte van de energietoeslag kan voor een deel van de sociale huurwoningen nog niet berekend worden omdat gegevens ontbreken. Het is onverdedigbaar dat huurders in het duister moeten tasten over een element van hun huurprijs. Voorlopig moeten sommigen dus een toeslag betalen op basis van schattingen. Later volgt dan de afrekening. Het betekent bovendien dat de cijfergegevens hierover nog zeer voorlopig en voorbarig zijn.


Volgens het rapport zouden 18.175 sociale huurders een energietoeslag betalen van gemiddeld 11,68 euro. De toeslag dient om energetische woningen die minder verbruiken, aan te moedigen. Gezien de technologische evolutie is de norm van 2005 nu reeds achterhaald. Het mag duidelijk zijn dat deze norm in de tijd zal moeten verschuiven. Wanneer energiescores blijven verbeteren, wat verwacht mag worden, dan zullen we stapsgewijs voor lagere energiescores geen vergoeding meer mogen aanrekenen en dit enkel voorbehouden voor hoogste energiescores. De woningen met een slechte energetische score zouden tevens een energiekorting moeten krijgen, zoals trouwens aanvankelijk de bedoeling was.

Effecten op de reële huurprijs
Van de sociale huurders die hun huurprijs zien stijgen, met uitzondering van de 20% hoogste inkomens onder de huurders, weten we dat de stijging gemiddeld 22 tot 30 euro per maand is. Dit is een reële stijging bovenop de inflatie. Het feit dat de stijging in euro’s voor al deze inkomens gelijkaardig is, betekent dus dat de laagste inkomens procentueel de grootste stijging ervaren.


De nieuwe huurprijsberekening is objectiever en transparanter, maar niet automatisch rechtvaardiger. Het valt niet uit te sluiten dat de sociale huurschatter, net als de huurschatter voor de private huurmarkt, de perverse marktwerking in de onderste regionen van deze markt weergeeft. Net daar zien we een wanverhouding tussen huurprijs en woonkwaliteit.


Het nieuwe systeem zorgt zonder correcties voor een averechtse herverdeling onder de sociale huurders, waarbij de meest kwetsbare huurders met de laagste inkomens het meest worden getroffen. Dat kan er voor zorgen dat de betaalbaarheid voor deze sociale huurders nog minder gegarandeerd wordt. Nu reeds heeft 34% van de sociale huurders (2018) een resterend inkomen onder de budgetnorm, wat inhoudt dat deze groep sociale huurders na het betalen van de huur te weinig overhoudt om menswaardig te leven. Hoe groot wordt deze groep na doorvoering van deze wijzigingen? Mogelijks betekent dit dat ons sociale huurmodel er minder goed in zal slagen om het armoederisico terug te dringen. En dat kan toch niet de bedoeling zijn?

Wat vragen wij na het lezen van dit rapport?
We vragen tevens een beleidsfilosofie over de sociale huurprijzen op lange termijn. We maakten daaromtrent een dossier op, dat u hier kunt lezen.

Eind december kregen duizenden sociale huurders hun nieuwe huurprijsberekening in de bus. Velen onder hen moesten van de ene dag op de andere een pak meer huur betalen. Dat zorgde voor veel wrevel. En dat heeft ook de ombudsman geweten. We vragen aan Bart Weekers, Vlaams ombudsman, wat de belangrijkste vaststellingen waren en wat de ombudsman kan betekenen voor sociale huurders.

Met wat soort vragen komen de mensen en meer specifiek sociale huurders bij jullie terecht?

Mensen komen met allerlei vragen bij ons terecht. Als de ombudsman bevraagd wordt heeft dit vaak te maken met centen en facturen. Er komen meer en meer klachten binnen over de gezinswoning. Bij private huurders en eigenaars gaat het dan vaak over het mislopen van bepaalde premies. In de sociale huur blijven huurlasten een grote bron van onvrede. De huurprijs mag dan wel lager zijn, maar de totale woonkost kan tegenvallen op het einde van de maand door de hoge huurlasten. Ook over wie moet opdraaien voor de kosten voor onderhoud en herstellingen komen veel vragen binnen.

Wij behandelen vragen en klachten waar de overheid voor iets tussen zit. Als je vaatmachine stuk is, daar hebben we natuurlijk niets mee te maken. Het is ook de bedoeling dat je eerst met je klacht naar de organisatie zelf gaat. In dit geval de sociale huisvestingsmaatschappij. Als ombudsman moedigen we de mensen altijd aan om deze stap alsnog eerst te zetten. Als je dan nog niet tevreden bent, kan je bij ons terecht.

 

Wat doet u met concrete vragen en klachten?

Bemiddelen in concrete klachten is één van de belangrijkste taken van de ombudsman. De ombudsman staat op een geëngageerde manier tussen de partijen. Een ombudsman kiest geen partij. Hij luistert naar beide partijen en probeert samen tot een goede oplossing te komen.

Een klacht is een teken van een vertrouwensbreuk. Dat heeft vaak te maken met slechte communicatie of een misverstand. Dat willen we snel oplossen en daarom hechten we veel belang aan een minnelijke oplossing van conflicten. Hier willen we een meerwaarde bieden.
Soms is onvrede eenvoudig aan te pakken door beter te informeren, dingen in andere woorden uit te leggen of door wat meer ontvankelijk te zijn en te kijken of er binnen de grenzen van de wettelijkheid oplossingen kunnen gevonden worden.

 

Kan je een situatie noemen waarin je tot een goede oplossing bent gekomen?

Bij verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen is het een algemene regel om bij renovatie van de woning de badkamer uit te rusten met een douche. Om medische redenen had een bewoner de behoefte om toch een badkamer met ligbad te hebben. Dit bad werd ook geweigerd door de klachtenbehandelaar van SHM. Na tussenkomst van ons kreeg de bewoner alsnog gehoor voor zijn argumenten en werd er bij de renovatie voorzien in een ligbad. De betrokken sociale huurder heeft ons onlangs bedankt want die werken zijn nu effectief achter de rug.
Wij hebben hier niet het algemeen beleid in vraag gesteld. Wel vragen we dat ook bij wijs beleid modaliteiten voorzien worden om te kunnen afwijken indien daar goede redenen voor zijn. Dit is ook een oproep aan de huurders: wordt niet moedeloos als je niet direct gehoor krijgt bij je sociale verhuurder.

 

Eind 2019 – begin 2020 kregen jullie veel vragen over de nieuwe huurprijsberekening. Over hoeveel dossiers gaat dit dan en wat zijn de belangrijkste vaststellingen?

Formeel hebben we een 80-tal klachten ontvangen. Hier zitten ook klachten tussen die over meer dan één dossier handelde. Eentje ging bijvoorbeeld ineens over 45 personen. Dit lijkt misschien niet zo veel maar het was snel duidelijk dat de uitwerking van de nieuwe sociale huurprijsbepaling heel wat onvrede opwekte. We hebben van vele van deze huurders zowel de oude als de nieuwe berekeningsbladen ontvangen. Het was duidelijk dat er iets aan de hand was.

Ten eerste werd er veel te laat gecommuniceerd over de concrete huurprijs voor de huurders. De ‘terugtelkalender’ heeft niet gewerkt. Een goede beleidsmaker kijkt vooruit. Als hij tegen 1 januari wijzigingen wil doorvoeren, zorgt hij voor een stappenplan waarin ook het tijdig en concreet communiceren over de wijzigingen een plaats moet krijgen. Dit is hier duidelijk niet gebeurd. Niet dat er een wet bestaat die bepaalt wanneer de huurder een brief in de bus moet krijgen met de concrete nieuwe huurprijs. Maar het getuigt van onbehoorlijk bestuur om sociale huurders enkele dagen voor 2020 (en sommigen zelfs nog later) een onaangename kerstwens te sturen: in heel wat gevallen een fikse stijging van de huurprijs te betalen vanaf 1 januari.

We hebben ook al snel beslist om hier niet individueel in tussen te komen. Maar dit globaal te benaderen.

 

Als u de dossiers niet individueel behandelt, wat kan u dan wel betekenen voor de huurders?

De meeste huurders kwamen bij ons terecht omdat hun huurprijs sterk gestegen was. Ze kwamen niet zozeer met een concrete vraag. Eerder vanuit emotie. Naast bemiddelen en oplossingen zoeken voor een individueel probleem, formuleren we ook aanbevelingen aan het beleid. Als we merken dat er ergens een probleem is. We hebben immers ook een aanbevelingsbevoegdheid.

We hebben, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de huurdersbonden, geen uitstel gevraagd om deze wijzigingen door te voeren. Wij kiezen niet de kant van de huurder, maar ook niet van de verhuurder.

We hebben ons in dit dossier gefocust op de procedure van de marktwaarde. Hier is ons inziens nog nood aan verfijning. Het klachtenbeeld van gezinnen met personen met een handicap was ook bij ons duidelijk aanwezig. We voelden al snel aan de maatschappelijke en vooral de politieke reacties dat ze het al aan het opnemen waren voor deze categorie van huurders. We hadden er ook wel vertrouwen in dat hier iets mee gedaan zou worden. Daarom dat we er voor gekozen hebben om te zwijgen en dit debat niet extra te verzwaren.

Dit geldt ook voor de energiecorrectie. We hebben dit niet opgenomen en hebben er voor gekozen om ons te focussen op de marktwaarde.

 

U verwijst naar de nood aan verfijning van de schattingstool. Kan u dit nog wat meer verduidelijken?

Ik snap en apprecieer wel dat de huidige regeling de marktwaardebepalingen tracht te verbeteren en te objectiveren. Maar bij analyse bleek dat er veel minder kenmerken meegenomen werden dan bij de private huurschatter. Ook blijkt het systeem niet al te transparant te zijn omdat sociale huurders niet altijd zicht hebben op de woningkenmerken die worden ingegeven in de tool.

Ik ga regelmatig op plaatsbezoek in sociale wijken en woningen en daar hangt soms een zekere soort troosteloosheid. In de praktijk voel je aan dat een aantal van die kenmerken wel degelijk een invloed hebben op de waarde van de woning. Zo wegen de reële omgevingskwaliteit van de betrokken woningen of van gemeenschappelijke delen (inkomhall/lift/binnenpleintjes), de omgevingshinder en de samenlevingsproblematieken onvoldoende in het schattingsmodel.

Verder stellen we ook vast dat de rechtsbescherming ongelijk is. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen een correctie vragen op de huurprijs die bepaald wordt door de schattingstool. Huurders kunnen dit niet. Wij pleiten voor meer gelijkwaardigheid. Ik vind het belangrijk dat ook huurders kunnen vragen om de marktwaarde in bepaalde gevallen te laten herzien met maximaal 10% en niet enkel de verhuurder zoals dit nu bepaald is.

De Minister van Wonen zegt dat dit niet nodig is. Hij verwijst hierbij naar de sociale functie van de sociale huisvestingsmaatschappij en dat huurders altijd bij de SHM terecht kunnen als ze het niet eens zijn met de nieuwe marktwaarde. Ik ben het daar niet mee eens. Het is niet dat we geen vertrouwen hebben in de sociale huisvestingsmaatschappijen, maar waarom de mensen niet de kans geven om deze vraag zelf te stellen? Het is niet meer dan correct dat ook huurders via een laagdrempelige procedure deze mogelijkheid zouden krijgen.

 

We horen soms dat sociale huisvestingsmaatschappijen schrik hebben dat er duizenden aanvragen van sociale huurders zouden komen die tot niets leiden.

Het is niet zo dat, omdat er een procedure is uitgewerkt, dat mensen deze te pas en te onpas gaan gebruiken. Het geeft de mensen daarentegen vertrouwen. Als er procedures zijn uitgewerkt, kan je er gebruik van maken. Na een eerste prospectie komt soms ook het besef dat verhaal indienen niet nodig is.

Aan het beleid en de sociale huisvestingsmaatschappijen wil ik zeggen dat ze niet bang hoeven te zijn van klachtenprocedures. Dat kan ook een bevestiging van het lopende proces zijn. Vergelijk het met de kanarie in de koolmijn. Zonder de kanarie weet je niet of er voldoende zuurstof is. Wel, zonder klacht, heb je soms ook geen weet van het probleem.

Ik ga niet zo ver om te zeggen dat een klacht een cadeau is. Maar als je in je ongelijk wordt gesteld, dan moet je toch nog eens naar het proces kijken.

 

Wij vinden dat ook de kwaliteit van de woning te weinig doorweegt in de tool. Zo zijn er voorbeelden van verouderde en slecht onderhouden woningen die gerenoveerd of gesloopt zullen worden en waarbij huurders door stijging van de marktwaarde tot honderd euro meer moeten betalen. Zijn hierover concrete klachten binnengekomen?

Zoals reeds eerder gezegd hebben we weinig heel concrete vragen of klachten binnengekregen. Veel klachten waren beperkt tot de opmerking dat de huurprijs verhoogd was. We hebben er dan ook snel voor gekozen om dit beleidsmatig aan te pakken en niet dossier per dossier. Dit betekent niet dat dit in de toekomst bij een concrete vraag alsnog kan gebeuren.

 

Uit het analyserapport van Wonen Vlaanderen blijkt dat mensen met een laag inkomen geconfronteerd worden met (procentueel) de hoogste huurprijsstijgingen. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen voor deze huurders. Wat is uw standpunt hierover?

Over sommige zaken spreek ik me niet uit. Mijn rol is hier voorlopig gespeeld. Het is aan het middenveld om deze zaken verder op te nemen. Het is belangrijk om met dit verhaal verder te gaan. Maar niet voor ons. Wij zijn dan aandachtige toehoorders van dit maatschappelijk debat.

 

Om af te ronden nog een laatste vraag: is er nog iets belangrijk dat u wil meegeven aan de sociale huurders, verhuurders en beleidsmakers?

Geloof in kracht van de mensen op het terrein. Versta elkaar. Communiceer met elkaar. We worden te veel bevraagd door mensen die nog niet met elkaar gesproken hebben.