De huurdersbonden signaleren een opkomende (wan)praktijk bij vastgoedmakelaars. De zogenaamde éénzijdige huurbeloftes lijken in opmars. Wanneer je een huis of appartement wil huren, vragen sommige makelaars dat je eerst een fikse geldsom neertelt. Deze bedragen kunnen oplopen tot wel € 500.

 

Onzeker

Kan of wil je dit niet meteen betalen, dan zie je je nieuwe thuis meteen langs je neus voorbijflitsen. De makelaar zal je namelijk niet eens voorstellen aan de verhuurder. Betaal je wel, dan zal de makelaar de verhuurder op de hoogte brengen. Deze zal je in de weegschaal leggen met eventuele andere kandidaten die dit bedrag ook hebben betaald. Daarna wordt een keuze gemaakt.
Hoewel je het geld eerst moet betalen, ben je dus niet zeker dat je de woning zal mogen huren. Wanneer je niet wordt gekozen, is de makelaar wel verplicht om het geld terug te storten. Alleen kan dit hele proces weken aanslepen. Wanneer je wel wordt gekozen, wordt het bedrag gebruikt als huurgeld.

 

Krappe huurmarkt

Als je dringend op zoek bent naar een huurwoning, zoals zovelen op de krappe huurmarkt, heb je natuurlijk niet steeds de tijd om te wachten op een beslissing van de verhuurder. Maar aangezien je het geld hebt moeten storten, is het ook weinig zinvol om je zoektocht verder te zetten. Want stel dat je toch iets anders zou vinden, maar de verhuurder kiest uiteindelijk toch voor jou, dan zie je het geld nooit meer terug. Verder zoeken of bij meerdere verhuurders een huurbelofte ondertekenen, is dus riskant. Maar als je telkens moet wachten, verlies je kostbare tijd om een nieuw onderkomen te vinden. Tijd die je vaak niet hebt.
Deze praktijk werd al eerder aangekaart door de huurdersbonden. Maar het lijkt er op dat minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) en minister van Consumentenzaken Kris Peeters (CD&V) de bal naar elkaar doorspelen. Ook de commissie Wonen van het Vlaams parlement boog zich al over deze praktijken. Michèle Hostekint (SP.A) bracht dit een eerste keer in discussie in mei 2015 en opnieuw in januari 2017. Helaas tot dusver zonder resultaat.

 

Extra drempel

Dat kandidaat-huurders zich éénzijdig moeten verbinden op een huurmarkt met zo’n beperkt aanbod, kan niet de bedoeling zijn. Maar dit doen tegen voorafgaande betaling en zonder datum waarop de belofte verloopt, is het fatsoen voorbij.
Door deze éénzijdige huurbelofte, wordt nog maar eens een extra drempel gecreëerd om tot de private huurmarkt toe te treden. In tijden waarin de huurwaarborg ook zou worden opgetrokken, kunnen huurders dit missen als kiespijn. De huurdersbonden roepen beide ministers dus op om snel werk te maken van een sluitende oplossing.

 

NOOT: Kort na dit bericht nam het kabinet van minister Kris Peeters contact op om aan te geven dat deze handelspraktijken niet door de beugel kunnen. Hij zal overleg opstarten met de huurdersbonden en de vastgoedsector om dit verder uit te klaren. We danken de minister voor deze duidelijke stellingname.

Deze donderdag 13 juli, heeft de meerderheid in de Commissie Justitie van de Kamer van Volksvertegenwoordigers voor een wetsvoorstel gestemd, gericht op het versterken van de procedures om elke bezetter van lege gebouwen uit te drijven en te sanctioneren. De tekst moet nog goedgekeurd worden in plenaire zitting van de Kamer om wet te worden. 

 
Het wetsvoorstel beoogt een strafbaarstelling van elke bezetter van een leegstaand goed indien de bezetter geen gevolg geeft aan het bevel van de procureur des Konings om binnen de acht dagen het goed te verlaten. Hiervoor is wel een strafklacht door de eigenaar vereist. De bezetters beschikken over een beroepsmogelijkheid bij de vrederechter eveneens binnen de acht dagen te rekenen vanaf de publiek aanplakking van het voornoemd bevel. De strafbaarstelling kan resulteren in een boete en/of gevangenisstraf.

 
De verenigingen voor het recht op wonen en de strijd tegen de armoede, evenals de krakerscollectieven veroordelen dit wetsvoorstel met kracht.

 
Vooreerst omdat dit wetsvoorstel ons onnuttig voorkomt. Er bestaan namelijk reeds mogelijkheden voor de eigenaars om met een beroep op het gerecht zijn goed te recupereren. Naast de klassieke procedure voor de vrederechter, kan de eigenaar een procedure in kort geding inleiden waardoor een uitdrijving binnen enkel dagen mogelijk is. De Koninklijke Unie van vrederechters stelde, tijdens de parlementaire hoorzitting van vorige week in de commissie, zich ook vragen bij het belang van deze strafbaarstelling en de werkbaarheid van de strafrechtelijke procedure. De snelheid van de procedure om z’n woning te recupereren is voor een eigenaar ter goeder trouw, of een huurder, van het grootste belang. Welnu het wetsvoorstel garandeert geen kortere termijnen dan deze van toepassing bij de reeds bestaande burgerrechtelijke procedures.

 
Ten tweede, verzetten we ons tegen dit wetsvoorstel die in een context van groeiende ongelijkheid, de meest kwetsbaren zal penaliseren: de toegang tot de huisvesting wordt steeds moeilijker (onbetaalbaarheid van de private huurprijzen) (1), een schrijnend gebrek aan sociale huurwoningen (2) en de opvang- en –onthaalcentra voor daklozen die overvol zitten(3).
Het huidig initiatief refereert naar enkele sterk gemediatiseerde gebeurtenissen te Gent waar de bezetters ook slachtoffer waren van een zogenaamde verhuurder en van een onwettige onderverhuring, terwijl de eigenaar (terecht of ten onrechte) inriep dat de woning bewoond was.
Gebaseerd op deze geïsoleerde feiten, voorziet de tekst van het wetsvoorstel een analoge behandeling van nochtans zeer uiteenlopende situaties. Op die manier zullen de maatregelen volgende situaties en groepen raken:

 

Het is zelfs klaar en duidelijk dat de procedure door middel van het bevelschrift van de procureur des Konings geen toepassing krijgt in het geval waarin het pand of de woning bewoond is, hetgeen impliceert dat de bescherming van de gezinswoning en het privé-leven dan geschonden is. De procedure in kwestie is namelijk enkel van toepassing wanneer de gebouwen of de woningen leeg staan en onbewoond zijn. De voorgenomen maatregelen vormen dus geen effectieve oplossing voor die situaties die de parlementsleden voor ogen hebben en die volgens hen het wetsvoorstel rechtvaardigen. Wel integendeel dreigen ze zware gevolgen te sorteren in andere situaties en dreigen ze de meest kwetsbare personen hard te penaliseren.

 

Tenslotte blijken de parlementairen de weldadige gevolgen, teweeg gebracht door de projecten van bezetting, te negeren, terwijl die voordelig kunnen zijn voor allen: socio-culturele projecten met een open attitude naar de wijk (open tafels, herstelateliers, taal-, sport of kookcursussen), het onderhoud als een goede huisvader van het gebouw, dat eenmaal dit leeg blijft staan, snel vervalt en dreigt uit te groeien tot een stadskanker…

 
Ter elfder ure hebben de meerderheidsleden van de Commisie van Justitie nog een aantal nieuwe subamendementen ter stemming voorgelegd. Zo zal ondermeer de vrederechter vooraf de mogelijkheid hebben om de partijen te verzoenen en na te gaan of geen akoord kan gesloten worden tussen krakers en eigenaar. Veel ruimte zal dit uiteraard niet opleveren nu de termijn van uitdrijving maximaal één maand bedraagt. Enkel indien het overheidsgebouwen betreft kan de termijn maximaal zes maanden bedragen.

 
Nu het vanzelfsprekend is dat we de bezetting van bewoonde woningen veroordelen, betreuren we tegelijkertijd de energie die wordt gestoken in de strafrechterlijke vervolging van personen die zich in een precaire situatie bevinden en die slechts beschutting zoeken in onbezette plaatsen.

 

Ondertekenaars

BAPN (Réseau Belge de Lutte contre la Pauvreté – Belgisch Netwerk Armoedebestrijding), VHP (Vlaams Huurdersplatform), RBDH (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat), Brussels Platform Armoede, FéBUL (Fédération Bruxelloise de l’Union pour le Logement), ASBL Woningen 123 Logements, RWDH (Rassemblement Wallon pour le Droit à l’Habitat), Tout Autre Chose/Hart boven Hard, RBDL (Réseau Brabançon pour le Droit au Logement), RWLP, Front des SDF, CRI (Collectif de Réappropriation Intégrale), DAK (Domus Art Kunst), Samenlevingsopbouw, vzw Chez Nous/Bij Ons, La Maison à Bruxelles, ASBL La Brique, Netwerk tegen Armoede, ASBL Communa.

 

Noten

(1) In Brussel stijgen de huurprijzen sneller dan de inkomens: in 2015 was de gemiddelde maandelijkse huurprijs opgeklommen tot 709€ (ze bedroeg in 2010 591€), terwijl bijna één derde van de bevolking (29,7%) onder de armoededrempel leeft (1.093€ voor een alleenstaande persoon). Concreet moeten de gezinnen waarvan het inkomen niet hoger is dan 1.500 € gemiddeld 60% van hun budget aan de huur besteden.
Bron: Observatorium van huurprijzen, Enquête 2015, SLRB.
Onderzoek van het wetenschappelijk Steunpunt Wonen (Groot Woononderzoek 2013) toont aan dat de woonquote op de Vlaamse private huurmarkt in de periode 2005 -2013 negatief is geëvolueerd.
“In 2013 was het aandeel huishoudens met een woonquote boven 40 % opgelopen tot 47% van de private huurmarkt ; 89 % en 40 % van de private huurders, respectievelijk uit het eerste en tweede inkomensquintiel, beschikt na betaling van de woonuitgaven niet over een voldoende resterend inkomen om menswaardig te leven. Er wordt gesteld dat een derde van de private huurders na het betalen van de huur in de armoede belandt (dit betreft 160.000 – 170.000 gezinnen).  Huishoudens in de onderste lagen van de private huurmarkt kampen dan ook doorgaans met een ernstig betaalbaarheidsprobleem, wat hun woonsituatie bijzonder precair maakt. “ Bron:  advies Vlaamse Woonraad, ‘Wooncrisis in de onderste lagen van de private huurmarkt’,  2017/06 –  27/04/2017, blz. 7-8, https://www.wonenvlaanderen.be/sites/wvl/files/wysiwyg/vwr_advies_ondersegment_eindversie_0.pdf

 
(2) Ter indicatieve titel, in het Brussels Gewest zijn 43.000 gezinnen ingeschreven op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Voor Wallonië bedraagt dit cijfer 39.000. Voor Vlaanderen: 125.000.
Bronnen : 

– Société du Logement de la Région Bruxelles-Capitale (2015), Rapport annuel. 
– Société wallonne du logement (2016), Rapport d’activités.
– Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (2016), Synthesetabel van 31.12.2016

 
(3) Een recente telling uitgevoerd deze winter, heeft 3.386 personen geteld die te Brussel slecht gehuisvest of dakloos waren. Het eerste onderzoek van dit type heeft  bijna 10 jaar geleden plaats gegrepen (2008) en het globale cijfer van daklozen is sindsdien verdubbeld. Tenslotte is het aantal dakloze personen dat woont in onderhandelde bezettingen of kraakpanden in dezelfde periode gestegen met 40%.
Bron: De Strada, Vierde en dubbele editie van de telling van dakloze en slecht gehuisveste personen in het Brussels hoofdstedelijk Gewest, 7 november 2016 en 6 maart 2017.
Een onderzoek naar dakloosheid in Vlaanderen gevraagd door de bevoegde Vlaamse minister Vandeurzen, wees uit dat in de periode 15 januari 2014 – 31 januari 2014 711 personen en 53 kinderen een beroep deden op de winteropvang terwijl in diezelfde periode 593 personen werden geweigerd, waarvan 416 omdat de winteropvang volzet was. Het onderzoek -dat zich beperkt tot gebruik van gekende aanmeldingen in de Vlaamse thuislozensector en bij Ocmw’s, wat dus noodgedwongen een grote onderschatting inhoudt van het werkelijk aantal daklozen- raamt voor de periode 15 januari 2014 – 15 februari 2014 het aantal dak-, thuislozen en personen die leven onder dreiging tot uithuiszetting op 4.329 cliënten en 1.728 kinderen.” Bron: Koen Hermans & Evy Meys, ‘ Nulmeting dak- en thuisloosheid, Steunpunt Welzijn, Volksgezondheid en Gezin, juni 2014, blz. 187, https://steunpuntwvg.be/images/rapporten-en-werknotas/nulmeting-dak-en-thuisloosheid. Het onderzoek laat niet toe te becijferen hoeveel van deze mensen tijdelijk verblijven in leegstaande gebouwen of terreinen, maar ervaringen op het terrein leren dat ook in Vlaanderen een belangrijk deel van deze groep op dit soort ‘oplossingen’ voor hun woonnood dient terug te vallen.

Open Brief

 

Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen hebben op vrijdag 16 juni 2017 kennis gekregen van nieuwe meerderheidsamendementen die ‘kraken’ strafbaar wil stellen en snellere juridische procedures wil uitwerken voor uitdrijving of ‘ontruiming’ uit een ‘betrokken’ goed.

 
Deze vrij grondig gewijzigde meerderheidsamendementen zijn er gekomen na een nogal kritisch advies van de Raad van State bij de vorige meerderheidsamendementen, die nu ofwel volledig worden ingetrokken of met subamendementen gewijzigd worden.
Deze gewijzigde amendementen liggen op dinsdag 20 juni 2017 ter bespreking voor in de commissie Justitie van de Kamer. Het zou onbehoorlijk zijn om deze voorstellen nu in een rotvaart door het parlement te jagen.

 

Zorgvuldig debat

Het Vlaams Huurdersplatform (VHP) en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen (BBROW), maar ook andere organisaties die opkomen voor het recht op wonen, vragen een grondig, genuanceerd en zorgvuldig debat in de Kamer over kraken en de manier waarop de overheid hiermee moet omgaan. Aan het juridisch debat moet een maatschappelijk en politiek debat ten gronde voorafgaan over zowel het kraken zelf, maar ook de huisvestingscrisis, de strijd tegen dakloosheid en het overheidsbeleid tegen leegstand van woningen en gebouwen.

 
Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen waarschuwen voor onbedoelde perverse effecten zoals daklozen die niet terecht kunnen in de daklozenopvang en met deze voorstellen dreigen gecriminaliseerd te worden. Ook huurders die niet over een schriftelijk huurcontract beschikken of waarvan de verhuurder niet gemachtigd is om de woning aan hen te verhuren, kunnen onbedoeld het slachtoffer worden van deze strafbaarstelling. Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen sluiten zelfs niet uit dat huisjesmelkers en krotverhuurders, die elk officieel bewijsspoor van verhuring schuwen, dankbaar misbruik zullen maken van deze procedure om hun slachtoffers extra te treffen of met een strafklacht te intimideren.

 

Woonrecht of eigendomsrecht?

Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen vinden het een vergissing om de bescherming van het woonrecht (de bescherming tegen woonstschennis) niet langer centraal te stellen, maar de strafbaarstelling te verschuiven naar de bescherming van het eigendomsrecht. De verruiming naar het eigendomsrecht betekent ook dat het bezetten van onbewoonde panden en gebouwen, en dus ook bedrijfsgebouwen (bij bijvoorbeeld een fabrieksbezetting of studentenbezetting van een universiteitsgebouw) of zelfs een bezetting van een ‘verblijf  of bedrijfslokalen’ door een milieuorganisatie strafbaar kan worden gesteld.

 
Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen vinden deze ‘ideologische’ verschuiving merkwaardig. De afgelopen maanden bleek de publieke opinie, naar aanleiding van sommige Gentse krakerstoestanden, vooral beroerd door woonstschennis van bewoonde panden die tijdelijk leeg stonden door ziekenhuisopname of door een buitenlandse reis of verblijf. De indieners van de wetsvoorstellen verwijzen hier uitdrukkelijk naar om hun parlementaire voorstellen te rechtvaardigen, maar toch verruimen ze de strafbaarstelling tot inbreuken op het eigendomsrecht.

 
Dat het woonrecht van bewoners moet beschermd worden, betwist niemand. Maar de wetsvoorstellen gaan veel te ruim en verschuiven naar de bescherming van het eigendomsrecht, zelfs voor onbewoonde panden die om speculatieve motieven leeg staan. De voorstellen gaan zelfs zover dat wanneer er een uitvoerbaar vonnis is tot uithuiszetting (na ontbinding van het woninghuurcontract) waarbij de verhuurder de bewoners, desnoods met behulp van de politie, uit de woning kan laten zetten, deze bewoners eveneens voorwerp dreigen te worden van strafbaarstelling.

De indieners van deze voorstellen laten echter na aan te geven waarom dergelijke strafbaarstelling dan nog nodig is. Hiervoor leveren ze noch juridische, noch feitelijke en kwantitatieve gegevens aan.

 

De ene ‘kraker’ is de andere niet

Alle vormen van ‘kraken’ worden strafbaar gesteld: of het nu daklozen betreft die zich beschermen tegen de vrieskou en geen opvang vinden, of het bewoonde of onbewoonde panden betreft, of het om symbolische sociale acties gaat die de wooncrisis op de politieke agenda willen plaatsen, of het criminele organisaties betreft die kraakpanden gebruiken als schuiloord voor hun criminele activiteiten, of het krakers betreft die zware overlast veroorzaken en vernielingen begaan in het pand, dan wel krakers die voor basisvoorzieningen in het gebouw zorgen en zelfs investeren in de leefbaarheid van de buurt. Allen worden ze over dezelfde kam geschoren, met enkel een differentiëring van strafmaat bij bewoonde en onbewoonde panden. Anderzijds achten de indieners van de meerderheidsamendementen de onwettige praktijk van die verhuurders die zonder vonnis de sleutels van het huurpand veranderen waardoor de huurder van de ene dag op de andere op straat staat (de zogenaamde onwettige of wilde uithuiszettingen), zelfs geen woord waard in hun toelichting.

 
Dergelijke wetsvoorstellen getuigen van een ‘overshooting’, die de toets van het grondwettelijk recht op een behoorlijke huisvesting evenals de grondwettelijke bescherming van de gezinswoning en de door artikel 8 van het EVRM-verdrag geboden bescherming van de gezinswoning en het privéleven niet doorstaan evenals het daarmee verbonden standstill-beginsel.

 

Bevoegdheid

Bovendien dreigen sommige bepalingen, waar ze te maken hebben met de uithuiszetting van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, later vernietigd te worden of niet van toepassing verklaard omdat voor deze materie de Gewesten in de plaats van de federale overheid bevoegd zijn geworden. Nochtans heeft ook de Raad van State in haar advies bij de vorige versie van meerderheidsamendementen hier reeds op gewezen. Het is niet door de term ‘ontruiming’ in de plaats van de term ‘uithuiszetting’ te hanteren, dat hiermee het bevoegdheidsprobleem opgelost is wanneer het gaat over een ontruiming uit een voor woning bestemd goed.

 
Er wordt in de voorstellen zomaar vanuit gegaan dat een strafrechtelijke procedure de zaken kan versnellen, zonder na te gaan of geen andere, meer adequate procedures mogelijk zijn. Daarbij denken we bijvoorbeeld aan de aanpassing van de Gemeentewet (eveneens bevoegdheid van de Gewesten), waardoor met rechterlijke waarborgen, de burgemeester zou kunnen optreden, naar analogie met de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring.  Dit is nochtans  waar de Gentse burgemeester voor pleitte.

 

Hoorzitting

Het Vlaams Huurdersplatform en de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen richten zich daarom tot alle parlementsleden van de federale Kamer, en in het bijzonder zij die in de commissie Justitie zetelen, om een parlementaire hoorzitting in de Kamercommissie van Justitie te organiseren met alle betrokken stakeholders (huurdersverenigingen, eigenaarsverenigingen, vrederechters, gerechtsdeurwaarders, verenigingen van gemeenten – afdeling maatschappelijk welzijn, procureurs des Konings, OCMW’s, bonafide krakersbewegingen, verenigingen waar armen het woord nemen, rechtsleerauteurs, wetenschappelijke onderzoekers over wonen en kraken, …).

 
Van de parlementsleden mag verwacht worden dat ze open staan voor kritische en constructieve bedenkingen zowel inzake het ruimer maatschappelijk debat, de juridische aspecten als tenslotte de mogelijke hinderpalen inzake uitvoering op het terrein. Dit kan enkel de kwaliteit van het wetgevend werk ten goede komen.

 

Paul Pataer – Voorzitter Vlaams Huurdersplatform
Bart Van de Ven – Co-voorzitter Brusselse Bond voor het Recht op Wonen

Sinds 2007 mag een huurwaarborg die je op een geblokkeerde rekening stort maximaal twee maanden huur bedragen. Dit was een broodnodige maatregel om de toegang tot een private huurwoning te bevorderen. Af en toe komt de discussie over de hoogte van de huurwaarborg opnieuw bovendrijven. Ook vandaag zorgt dit voorstel voor ophef in de pers.

 

Huurwaarborg optrekken is geen optie

Nu al moeten heel wat private huurders op hun centen letten als ze een woning willen huren. Want tel het maar eens uit. Je moet 2 maanden huurwaarborg betalen en een eerste maand huur, nog voor je de eerste stap in je nieuwe huis kan zetten. Tegelijk komen er onvermijdelijk heel wat verhuiskosten op je af.

 
“Het kost al snel enkele duizenden euro’s om iets te beginnen huren. Voor veel alleenstaanden en gezinnen, zelfs met een vast inkomen, is dat in één keer enorm veel geld. Daarenboven staat de huurwaarborg van je oude woning nog steeds vast en vaak sleept het een hele tijd aan vooraleer je die terugkrijgt. Allesbehalve een verrassing dus dat uit het Groot Woononderzoek blijkt dat maar liefst 42% van alle huurders moeite heeft om zijn huurwaarborg van twee maanden neer te tellen. Dat dreigt op te lopen tot meer dan de helft indien we nu zomaar het bedrag optrekken” aldus Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.

 

Huurwaarborg als selectiemechanisme

Voor veel verhuurders is het vragen van een huurwaarborg een methode om te zien hoe kapitaalkrachtig de kandidaat-huurder is. Nochtans is deze maatstaf naast de kwestie. Wanneer een verhuurder de financiële draagkracht van een kandidaat-huurder wil nagaan, dan kan hij beter polsen naar de hoogte van het inkomen.
De vorm van de huurwaarborg wordt ook vaak misbruikt om kandidaat-huurders weg te selecteren of zelfs te discrimineren. Zo blijkt uit het Groot Woononderzoek dat maar liefst 36% van de verhuurders zijn woning niet wil verhuren aan iemand waarvan ze weten dat hij een huurwaarborg via het OCMW heeft geregeld.

 

Huurwaarborglening

In de conceptnota private huur en in verschillende commissievergaderingen gaf minister Homans reeds aan dat ze een huurwaarborglening wil installeren. Essentieel is dat de verhuurder niet kan afleiden dat de huurwaarborg via een lening werd bekomen. Een goed werkende huurwaarborglening heeft het potentieel om voor een deel van de huurders een oplossing te bieden. Maar zadelen we mensen die nu al te weinig overhouden om menswaardig te kunnen leven na het betalen van de huur (30,4 % van de private huurders), straks ook nog eens op met een lening om tegelijkertijd hun huurwaarborg af te betalen?

 
Bovendien roept zo’n systeem van waarborglening tal van bijkomende vragen op. Zal de waarborg voldoende snel gegeven kunnen worden? Wie zal een beroep kunnen doen op deze huurwaarborglening en welke administratieve rompslomp gaat ermee gepaard? Wat is de meerwaarde tegenover de OCMW-huurwaarborg? En niet in het minst, zullen daar extra kosten voor de huurder aan verbonden worden? “De waarborg omhoog willen stuwen tot drie maanden maar een zeer troebele huurwaarborglening voorstellen, stelt ons nog niet gerust”, aldus Verstichele.

 

Niet enkel een armoedeprobleem

We weten ondertussen dat het neertellen van de huurwaarborg niet enkel een zorg is voor mensen in armoede. Ook voor veel gezinnen die wel een standvastig inkomen hebben, maar zich geen plotse grote uitgaves kunnen veroorloven, komen hierdoor in de problemen als ze iets willen huren.
Als het inderdaad een probleem betreft waar meer dan de helft van de huurders door wordt getroffen, dringt een veralgemeende regeling zich dan niet op?

 

Centraal huurwaarborgfonds

Een uniform systeem voor alle huurwaarborgen zou tegemoet kunnen komen aan de problemen waar huurders op botsen. Huurders zouden bijvoorbeeld, al dan niet met een afbetalingsregeling, twee maanden huur kunnen storten in een centraal huurwaarborgfonds waar alle huurwaarborgen worden verzameld. Aangezien er dan maar één systeem meer zou bestaan, kan de verhuurder per definitie niet langer selecteren op de oorsprong van de waarborg.

 

Conclusie

Drie maanden huurwaarborg vragen van kandidaat-huurders kan op dit moment niet aan de orde zijn. En al helemaal niet zonder volledig uitgewerkte, flankerende maatregelen die meteen soelaas moeten kunnen bieden om de toegang tot de private huurmarkt te verzekeren. Tenslotte zijn ook verhuurders niet gebaat bij nieuwe huurders die misschien al vanaf het begin van de huur schulden moeten aangaan. En als de overheid dan toch vindt dat verhuurders recht hebben op een huurwaarborg van drie maanden huur, kan diezelfde overheid dan niet beter zelf voor die derde maand borg staan?

 

In de pers: o.a. De Morgen, De Standaard, Het Laatste Nieuws, Knack, De Tijd

De huurprijzen zijn in 2016 niet sterker gestegen dan de inflatie. Dat blijkt uit het jaarrapport van de Vlaamse huurdersbonden op basis van bijna 18.000 private huurcontracten in het Vlaams Gewest. Wel noteren de huurdersbonden de afgelopen drie jaar veel sterkere huurprijsstijgingen in het onderste segment van de private huurmarkt. Voor huurders op zoek naar een betaalbare woning, is dit bijzonder slecht nieuws.

 

Geen geruststelling

Jaar na jaar rapporteerden de huurdersbonden dat de huurprijzen sterk bleven stijgen. Daar lijkt voorlopig een einde aan te zijn gekomen. In 2016 stagneerden de huurprijzen. Dit zou ons moeten geruststellen, maar dat is geenszins het geval. Achter deze algemene huurprijsstagnering zien we namelijk een exponentiële stijging bij de goedkopere huurwoningen.

We wegen de stijging van de huurprijzen altijd af tegenover de stijging van de levensduurte, zoals berekend aan de hand van de gezondheidsindex. Tussen 2014 en 2016 is de levensduurte gestegen met 3,17%. De 20% goedkoopste huurprijzen daarentegen zijn gemiddeld met maar liefst 31€, of 8,63%, gestegen in dezelfde periode. De 20% tot 40% laagste huurprijzen zijn eveneens gevoelig gestegen met 6,61%. Dit betekent dus dat de huurprijzen van de goedkopere huurwoningen veel sneller stijgen dan gemiddelde huurprijzen voor alle woningen. We stellen eveneens vast dat het segment met de hoogste huurprijzen gemiddeld zelfs een kleine relatieve daling kende tegenover de inflatie.

In lijn met wetenschappelijk onderzoek

Uit het Groot Woononderzoek blijkt dat er op de private huurmarkt heel wat eensgezinswoningen van de huurmarkt zijn verdwenen, maar dat er nog meer (nieuwbouw)appartementen in de plaats zijn gekomen. Daardoor stelden we voor het eerst sinds lang een groei van het aantal huurwoningen vast. Heel wat goedkopere panden zijn van de huurmarkt verdwenen en in de plaats zijn duurdere nieuwbouwappartementen gekomen. In dit duurdere segment zien we dat de markt zichzelf enigszins weet te regelen en de huurprijzen zo niet al te veel de hoogte injaagt. In de goedkopere segmenten blijkt dat een verdere verschaling van het beperkt aanbod tot gevolg heeft dat de huurprijzen de lucht inschieten. Ook het Groot Woononderzoek stelde al langer vast dat huurders met de laagste inkomens de hoogste huurprijsstijging kenden.

 

Wooncrisis

De wooncrisis slaat duidelijk hard om zich heen. Een betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoning vinden, lijkt steeds meer op het winnende lot in de loterij. Want vergeten we vooral niet dat ook andere kosten en lasten, en zeker de energiekosten, de afgelopen jaren ook de lucht in schoten. In 2013 bleek al dat 30% van de private huurders na het betalen van zijn huur te weinig overhoudt om menswaardig te leven en dat 52% van de private huurders meer dan 1/3 van zijn inkomen aan huur besteedde.

We kunnen uit niks besluiten dat deze cijfers een positieve evolutie zouden kennen. Integendeel. Het is niet voor niks dat de Vlaamse Woonraad vorige week nog een advies publiceerde met als veelzeggende titel ‘Wooncrisis in de onderste lagen van de private huurmarkt’.

 

Van probleem naar oplossing

Een ambitieuzer groeipad van sociale woningen, dat rekening houdt met de demografische en sociaal economische evoluties zou op termijn de druk van de ketel kunnen halen. Samen met een stevige financiële injectie en bijsturing van de huursubsidie en huurpremie kan dit voor veel huurders het verschil maken. Het Vlaams huurdersplatform en de huurdersbonden vragen dat de Vlaamse regering dringend werk maakt van het beloofde concept van de geconventioneerde huur en hiervoor ook budget ter beschikking stelt. Hierbij wil men verhuurders (fiscaal) stimuleren om voor langere duur betaalbare en kwaliteitsvolle woningen aan te bieden. Dit zou namelijk precies voor dit onderste segment wel eens het begin van een structurele oplossing kunnen betekenen.

Maar we weten allemaal dat koken geld kost. Uit recent gepubliceerd onderzoek over de verdeling van de woonsubsidies blijkt dat amper 2% daarvan naar de private huurmarkt gaat. Op een huurmarkt met bloedrode statistieken mag je verwachten dat het beleid een tandje bijsteekt en meer dan 2% van het woonbudget over heeft om het recht op wonen in de praktijk te brengen voor diegenen die het echt nodig hebben.

U kunt hier het volledige jaarrapport van de huurdersbonden terugvinden.

 

Cash huurwaarborgen zijn verboden. In de praktijk zien we echter dat heel wat verhuurders toch zo een cash huurwaarborg vragen. Cijfers van de huurdersbonden tonen dat 16% van de leden hun huurwaarborg contant aan de eigenaar overhandigt. Al dan niet in ruil voor een betalingsbewijs. In Antwerpen loopt dit op tot maar liefst 30% en in bepaalde wijken gaat het zelfs over meer dan de helft.

 

Cash huurwaarborgen: nefast voor de huurder

De contante betaling van de waarborgsom zorgt vaak voor problemen op het einde van de huurperiode. Zeker wanneer de woning tijdens de huur wordt verkocht, bij het overlijden van de verhuurder of bij een overmatige schuldenlast/faillissement van de verhuurder. Bovendien zijn er huurders die geen ontvangstbewijs kregen en bijgevolg de betaling niet meer kunnen bewijzen.

Problemen bij het terugkrijgen van de huurwaarborgsom hypothekeert ook de zoektocht naar een nieuwe woning. Huurders met een laag inkomen die hun woning moeten verlaten, hopen op een snelle teruggave van de waarborgsom om de kosten van een verhuis te kunnen bolwerken.

 

De blik op Antwerpen

Dat in Antwerpen het aantal cash huurwaarborgen veel hoger ligt dan elders in Vlaanderen, is niet nieuw. Deze vaststelling geldt al jaren. Ook dat er tussen wijken heel wat verschil is, is bekend. We stellen nu echter een opvallende stijging van cash huurwaarborgen vast in district 2060 (De Seefhoek) van 52% in 2015 naar 61% in 2016. Ook in 2140 (Borgerhout) is er een opmerkelijke stijging van 44% in 2015 naar 51% in 2016 (51%).

Laat het nu net die wijken zijn waar het OCMW van Antwerpen in 2016 besliste om extra voorwaarden op te leggen om een huurwaarborg voor te schieten. Er wordt nu ook een conformiteitsattest verwacht van de woning waarop de waarborg betrekking heeft.

Dit leidt tot een grote bekommernis van Huurdersbond Antwerpen. Dergelijke maatregelen verzwakken de positie van zwakkere huurdergroepen op de huisvestingsmarkt namelijk nog meer. De invoering van de maatregel betekent helaas niet automatisch dat die woningen worden verbeterd, maar wel dat sommige verhuurders zoeken hoe ze de kwaliteitscontrole kunnen omzeilen. Cash waarborgen zijn dan mogelijke uitwassen. Ga je hier als huurder niet mee akkoord, dan loop je een verhoogde kans dat de verhuurder niet met jou in zee wil gaan.

Het is natuurlijk de plicht van elk lokaal bestuur om een doortastend woningkwaliteitsbeleid te voeren. Alleen moeten we er daarbij over waken dat huurders daarbij niet twee keer het slachtoffer worden. Een eerste keer omdat ze niet anders kunnen dan een onvoldoende kwaliteitsvolle woning te huren en een tweede keer omdat ze een nadelige cash huurwaarborg moeten stellen.

Het risico bestaat trouwens dat deze extra administratieve voorwaarde, en bijhorende vertraging, er voor zorgt dat ook mensen die wel kwaliteitsvol zouden huren te laat hun OCMW waarborg zouden krijgen en dus toch achter het net vissen.

 

De huurdersbond helpt

Betaalde jij ook je huurwaarborg cash? Ga dan langs bij je huurdersbond. Zij zullen je helpen om deze toch nog op een geblokkeerde rekening te laten plaatsen.

De huursubsidie en de huurpremie werken niet naar behoren. Dat blijkt uit een bevraging van de Vlaamse Woonraad bij praktijkwerkers. Het advies verscheen begin maart.

Het mag duidelijk zijn dat ons systeem van huurtoelages (huursubsidies en huurpremies) ontoereikend is. Amper 4,75 % van de private huurders ontvangt een huurtoelage terwijl maar liefst 30 % van de private huurders te weinig overhoudt om menswaardig te leven na het betalen van de huur. We weten ook dat 52 % van de private huurders meer dan 30% van zijn inkomen besteedt aan naakte huur.

Het systeem van huurtoelages slaagt er op dit moment dus onvoldoende in om een oplossing te bieden. Praktijkwerkers stoten op heel wat drempels en knelpunten. Het volledige advies kunt u hier terugvinden.

 

Een koppel woonachtig in het Gentse, dat tijdelijk in het buitenland verblijft, kreeg te horen dat een tiental personen hun huis zijn binnengebroken en er hun intrek hebben genomen. Natuurlijk maken deze mensen zich grote zorgen en vragen ze, trouwens samen met de burgemeester, om een snelle sluitende juridische procedure om die inbreuk op hun woonrecht en privacy ongedaan te maken. De actie is enkel te veroordelen en is trouwens nu reeds strafbaar.

Volgens de Vlaamse huurdersbonden is het verstandiger om manifeste inbreuken op het woonrecht strafbaar te stellen en via een kortgedingprocedure de burgemeester met een bevel van de vrederechter te machtigen om hieraan een einde te stellen. Een strafbaarstelling op het kraken van leegstaande woningen wegens inbreuk op het eigendomsrecht is niet de meest aangewezen weg. Want wat indien dit koppel huurders waren geweest? Hebben zij dan geen recht op een even efficiënte bescherming van hun woonrecht?

 

Huisvredebreuk is nu al strafbaar en grondwettelijk beschermd

Om de zoveel tijd duikt een verhaal op van mensen die op vakantie gaan, een tijdje in het buitenland verblijven of die in een zieken- of verzorgingstehuis werden opgenomen en die bij terugkeer moeten vaststellen dat hun woning gekraakt is. Het recht op wonen van deze mensen wordt onaanvaardbaar geschonden. Gelukkig zijn dit soort laakbare handelingen reeds strafbaar. Het vormt dan immers een vorm van huisvredebreuk. Het is daarbij niet van tel of de bewoners tijdelijk de woning niet betrekken.

De onschendbaarheid van het wonen is nu reeds opgenomen in artikel 15 van de Grondwet. De aantasting van de onschendbaarheid van de woning door private personen is nu trouwens al strafbaar volgens artikel 439 van het Strafwetboek. Volgende voorwaarden moeten voldaan zijn om zich te kunnen beroepen artikel op 439 SW:

 
1. het binnendringen in een door een ander bewoond huis, appartement, kamer of verblijf of in de aanhorigheden ervan;
2. binnendringen zonder een bevel van de overheid en buiten de gevallen waarin de wet toelaat in de woning van particulieren tegen hun wil binnen te treden;
3. de dader moet gehandeld hebben hetzij met behulp van bedreiging of geweld tegen personen, hetzij door middel van braak, inklimming of valse sleutels;
4. het algemeen opzet volstaat: de beweegreden van de dader is van geen belang.

Het betreft hier trouwens geen bescherming van het eigendomsrecht, maar wel van de onschendbaarheid van de woning dat een aanvulling is van de individuele vrijheid en van het recht op privacy. Of in termen van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens is hier het ‘Recht op eerbiediging van privé-, familie en gezinsleven’ in het geding: “Een ieder heeft recht op respect voor zijn privé leven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie.” Hiervoor is dus geen strafbaarstelling nodig, want dit is – terecht overigens- reeds strafbaar.

 

Roep om efficiënte afdwingbaarheid

Mensen die, zoals dit koppel, in zo’n situatie terecht komen zijn in de eerste plaats vragende partij om zo snel mogelijk hun woning en woonrecht te recupereren. Momenteel kan de politie het strafbaar feit enkel vaststellen door opmaak van een proces-verbaal. Er is namelijk altijd een vonnis van een rechter nodig om mensen uit een woning te zetten. Dat is zelfs grondwettelijk verankerd. De eigenaars kunnen voor de rechter via een deurwaardersexploot de uithuiszetting van deze krakers van een bewoonde woning vorderen als  bezetters zonder titel noch recht en tevens vragen dat ze gemachtigd zijn om met tussenkomst van de politie indien nodig de bezetters de woning te laten ontruimen. Daarnaast bestaat er ook een spoedprocedure worden opgestart waarbij men de voorzitter van de rechtbank van Eerste Aanleg in kortgeding procedure kan vatten (artikel 1.035 Ger. Wetb. e.v.). We zouden het merkwaardig vinden indien de advocaat van het koppel deze procedure nog niet opgestart heeft.

Wel zou het een goede zaak zijn om, bij manifeste inbreuk op het woonrecht van een bewoonde woning, zoals hier het geval is, te kunnen werken met een spoedprocedure, maar steeds met een bevel van een rechter. Precies omwille van de grondwettelijke onschendbaarheid van de woning die we toch niet willen opgeven.

In zo’n geval is het ook beter om de strafbaarstelling en spoedprocedure van toepassing te maken op iedere inbreuk op het woonrecht, ongeacht het bewonerstatuut van de bewoner (eigenaar-bewoner, huurder of zelfs een ander woonstatuut). Want ook huurders verdienen in zo’n gevallen een evenwaardige bescherming.  In dit geval is de gewestelijke overheid bevoegd. Zij kan overwegen om de reeds bestaande wooninspectie (met bevoegdheid van officier van gerechtelijke politie) hiervoor bevoegd te maken, mits er garanties op een snelle tussenkomst zijn.

 

Strafbaarstelling kraken

Nu gaan opnieuw stemmen op om de strafbaarstelling bepaald in artikel 439 van het Strafwetboek te wijzigen en te verruimen tot strafbaarstelling van iedere vorm van kraken van een pand, ook wanneer dit leegstaand is en ook wanneer dit geen woning betreft. Eveneens wanneer het een speculatieve vorm van leegstand betreft, en ook als de bezetters het pand in stand houden, onderhouden of zelfs verbeteren, en ook als het een politieke actie betreft die de leegstand en het gebrek aan betaalbare huisvesting in de verf wil zetten. De ene kraker is immers de andere niet.

 
De strafbaarstelling dreigt ook iedereen te viseren die uit armoede gaat kraken, en zelfs de daklozen die beschutting zoeken tegen de vrieskou. Een onderzoek van Koen Hermans naar dakloosheid in Vlaanderen wees uit dat in de periode 15 januari 2014 – 31 januari 2014 711 personen en 53 kinderen een beroep deden op de winteropvang terwijl in diezelfde periode 593 personen werden geweigerd, waarvan 416 omdat de winteropvang volzet was. Het onderzoek raamt voor de periode 15 januari 2014 – 15 februari 2014 het aantal dak-, thuislozen en personen die leven onder dreiging tot uithuiszetting op 4.329 cliënten en 1.728 kinderen. Het is onrechtvaardig om burgers te sanctioneren omdat het beleid faalt. Een ruime strafbaarstelling van kraken van leegstaande gebouwen (zelfs lege bedrijfsgebouwen) dreigt groepen van mensen, zoals daklozen, te criminaliseren die dit niet verdienen.

 

Kraken veronderstelt leegstand

Elk beleidsvoorstel inzake kraken zal daarom het daaraan voorafgaand fenomeen van leegstand in de beoordeling moeten betrekken. Immers bij leegstand onttrekt men – in tijden van schaarste aan betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting in het bijzonder voor de meest kwetsbare huishoudens – een schaars goed aan de markt waardoor anderen er niet in slagen hun basisbehoefte inzake wonen te realiseren.

 
Hoe efficiënter de overheid de leegstand weet te bestrijden, des te minder dringt zich de noodzaak op van nieuwe rechterlijke beleidsinstrumenten gericht tegen het kraken, laat staan van een criminalisering van het kraken an sich. Immers nu reeds is het binnendringen van een woning tegen de wil van de eigenaar of huurder strafbaar wanneer men er tevens ’s nachts wordt aangetroffen (artikel 442 Strafwetboek).

 
Daarnaast bestaan er nu reeds burgerrechtelijke instrumenten voor eigenaars om zich te beschermen tegen het wederrechtelijk bezetten van hun pand. De voorstanders van het strafbaar stellen van kraken schermen met het argument van ontoereikende of onafdoende efficiënte rechtsmiddelen om zich te verweren tegen het onrechtmatig bezit nemen of wederrechtelijk gebruik van hun panden. Aan de vraag of een snelle en efficiënte procedure niet beter burgerrechtelijk wordt aangepakt en zo nodig geremedieerd met respect voor de rechten van verdediging, wordt al te snel voorbij gegaan. Het is nochtans zelden dat een strafrechtelijke procedure, waaraan logischerwijze de nodige rechtswaarborgen en dus ook procedures zijn verbonden, tot snellere en afdoende ‘oplossingen’ zal leiden.

 
In dit verband signaleren de Vlaamse Huurdersbonden dat wanneer huurders buitenrechtelijk (zonder uitvoerbaar vonnis van de vrederechter) en dus per definitie onrechtmatig van de ene op de andere dag uit hun woning worden gezet, sommige politiekorpsen weigeren op te treden en zelfs te verbaliseren, alhoewel de voorwaarden voor huisvredebreuk en dus vaststelling van het misdrijf eveneens aanwezig zijn.

 

Kraken is een gevolg van een groter probleem

Kraken is in regel slechts het gevolg van een achterliggend en omvattender maatschappelijk probleem zoals woningnood, het onnodig leegstaan van woonruimte en soms zelfs inadequaat woonbeleid. Bovendien dreigt een criminalisering onbedoelde “collateral damage” te veroorzaken. Hoe zal men zonder gedegen, zorgvuldig en dus enigszins tijdrovend vooronderzoek en beroep op de rechtbank, voorkomen dat huurders die niet over een schriftelijk huurcontract beschikken of waarvan het huurcontract is opgezegd zonder dat er sprake is van een uitvoerbare titel tot uithuiszetting, niet ten onrechte slachtoffer worden van malafide verhuurders die ten alle prijze hun huurders willen uitdrijven? Precies daarom is steeds een bevel van de rechter nodig en is dit zelfs Europees verdragsrechtelijk beschermd.

 
Men zou, alvorens zich op glad ijs te begeven, beter een wetsevaluatie maken van de strafbaarstelling van het kraken in Nederland. Dat gaat weliswaar niet zover gaat als de meeste Belgische wetsvoorstellen, aangezien kraken er uitdrukkelijk niet strafbaar is indien het pand langer dan 1 jaar leeg staat. De criminalisering van het kraken ging er gepaard met de enorme groei van anti-kraakbedrijven die contracten afsluiten met eigenaars van leegstaande panden om deze tegen zeer nadelige voorwaarden in bruikleen te geven aan precaire woningbezetters die er zich onder meer toe verbinden geen contact te nemen met de media. Ook bij ons duikt dit fenomeen steeds vaker op. Of hoe een criminalisering van het kraken hand in hand kan gaan met een legalisering van de leegstand en ondergraving van het woonrecht van huurders.

 

Conclusie

Een maatschappelijk debat over kraken moet alle relevante belangen in rekening brengen, zoals het belang van het recht op wonen, de impact van leegstand op verloedering en leefbaarheid, het belang van daklozen én krakers, het belang van de bescherming van eigendom en het belang van de samenleving in haar geheel. Dit vergt een zorgvuldige belangenafweging en beleidsvoorbereiding met alle betrokken stakeholders op basis van monitoring van de huidige beleidsinstrumenten inzake leegstand, dakloosheid en kraak.

 
Het zou dus logisch zijn om ook een doorgedreven debat inzake huisvesting te voeren om deze problematiek daadwerkelijk te doorgronden. Immers gedwongen dakloosheid en kraak kan niet los gezien worden van de toenemende uitsluitingsmechanismen en discriminatie op de huurmarkt en de groeiende onbetaalbaarheid op de private huurmarkt.

In deze Trump-tijden is het maar de vraag of de feiten er nog toe doen. Wij hopen in elk geval van wel. Aangezien er nogal wat wilde verhalen de ronde doen over het huren van een woning, zullen we de komende weken een aantal mythes ontkrachten. Vandaag vragen we ons af of huurders te goed beschermd zouden zijn, zoals sommigen wel eens durven te beweren.

 

Te goed beschermd, maar wel kunnen opdraaien voor de eigendoms- en beheerskosten van de verhuurder

Ingefluisterd door verhuurders en makelaars durven ook beleidsmakers wel eens te opperen dat de Vlaamse huurder te goed beschermd is.

Maar hoezo, de huurder is te goed beschermd? Het is nog altijd mogelijk om typische kosten van beheer op de huurder af te wentelen, zoals de kosten van de syndicus of zelfs de kosten van de vergadering van de mede-eigendom.

Hoezo, de huurder is te goed beschermd? Er zijn nog altijd huurcontracten die de huurder bij vertrek uit de huurwoning verplichten om bij het einde alle kamers opnieuw te schilderen.

Hoezo, de huurder is te goed beschermd? Het zijn nog altijd de verhuurders die kandidaat-huurders verregaand selecteren en zelfs soms discrimineren. Het zijn niet de kandidaat-huurders die inlichtingenfiches aan de verhuurders vragen, die nochtans ook soms hun verplichtingen niet nakomen. Wie is hier de sterkste partij? Diegene die erin slaagt de andere te selecteren en zelfs te discrimineren, of diegene die geselecteerd en gediscrimineerd wordt?

 

Te goed beschermd, maar wel slechte woonkwaliteit moeten verdragen

 Hoe kan men nu beweren dat de huurder te goed beschermd is? Liefst 46,9% van de private huurwoningen voldoet niet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitseisen, alhoewel dit minimale vereisten zijn. Dat is een aanmerkelijk slechter cijfer dan voor alle woningen (37,2%). En bij 21% van de private huurwoningen (dus één op vijf) is er zelfs sprake van structureel ontoereikende kwaliteit. Hoe kan men nu beweren dat huurders slechte woonkwaliteit moeten tolereren en toch te goed beschermd zijn?

 

Te goed beschermd, maar wel verslechtering van de betaalbaarheid van de huur

 En als het over de betaalbaarheid gaat, moeten we ook niet lyrisch worden. De betaalbaarheid voor de private huurders is fel verslechterd. In 2005 betaalde 39,2% van de private huurders meer dan 30% van z’n inkomen aan huur, in 2013 is dit gestegen tot 48,6%. Hoe kunnen huurders nu te goed beschermd zijn terwijl de betaalbaarheid van hun huur er in rasse schreden verder op achteruit is gegaan?

 

Te goed beschermd, maar wel slachtoffer van wetsomzeiling door verhuurders

 En voor wie er nog niet genoeg van krijgt. De huidige woninghuurwet laat in de wetgeving een achterpoortje open waardoor sommige huurwaarborgformules ontsnappen aan het maximaal bedrag van twee maanden huur wanneer de huurder van bij de aanvang de huurwaarborg in één keer betaalt.

 Uit ons jaarrapport over de werking van de huurdersbonden in 2015 blijkt dat liefst 10% van de huurders die vanaf 18 mei 2007 een woninghuurcontract hebben gesloten, een huurwaarborg van drie maanden huur betaalt. Uit die gegevens blijkt ook dat 25% van de huurders die gedwongen een Korfina-huurwaarborg moesten aangaan een borg van 3 maanden huur moesten neertellen, zelfs al betaalden ze de borg in één keer! En dit terwijl de woninghuurwet bepaalt dat wanneer men een huurwaarborg van bij de aanvang integraal onder de vorm van geld bij een bank stelt, die niet meer dan twee maanden huur mag bedragen.

 

Hieronder een voorbeeld van een huuraffiche vol onvriendelijke huurdersbepalingen. Hoezo, de huurder is te goed beschermd?

beschermd

 

Heb je ook vragen bij je rechten als huurder? Neem dan contact met de huurdersbond van uw provincie.

Dit artikel is gebaseerd op een uittreksel uit het Huurdersblad editie 227 uit juni 2016, maar is tot op vandaag actueel. Abonneer je nu hier op het Huurdersblad.

 

In deze Trump-tijden is het maar de vraag of de feiten er nog toe doen. Wij hopen in elk geval van wel. Aangezien er nogal wat wilde verhalen de ronde doen over het huren van een woning, zullen we de komende weken een aantal mythes ontkrachten. Vandaag vragen we ons af of huurders zelf hun huurwoning ongeschikt of onbewoonbaar maken en de verhuurder dan moet opdraaien voor de gevolgen.

 

Het klopt dat wanneer een gewestelijk ambtenaar adviseert om de huurwoning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren en de burgemeester dit advies volgt, enkel gekeken wordt naar de objectieve staat van de woning op het moment van het onderzoek, en er niet wordt nagegaan wie hiervoor verantwoordelijk is. Betekent dit nu dat de verhuurder lijdzaam de sancties hiervan moet ondergaan, als de huurder (mee) aan de basis van de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid zou liggen?

Geenszins. In feite is dit zelfs oud nieuws. De Verenigde Eigenaars (toen nog Algemeen Eigenaarssyndicaat) hebben tot tweemaal toe dit argument ingeroepen voor het Grondwettelijk Hof (toen nog Arbitragehof) en hielden voor dat het kamerdecreet en de Vlaamse wooncode administratieve sancties oplegden aan een verhuurder, en zelfs de verhuring van een ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woning strafbaar stelde, ook als zou blijken dat de huurder aan de basis lag van de vastgestelde gebreken. Het Arbitragehof heeft dit verzoek tot vernietiging van deze bepalingen afgewezen, vooreerst omdat noch de wooncode noch het kamerdecreet burgerrechtelijke sancties bevat. Het is het huurrecht dat de burgerrechtelijke sancties regelt. Bovendien beschikt in zo’n geval de verhuurder over burgerrechtelijke rechtsmiddelen om de nadelen en schade die te wijten zou zijn aan de contractuele of wettelijke tekortkomingen in z’n onderhouds- en bewoningsplicht, op de huurder te verhalen.

 

Bij de vrederechter

Ondertussen voeren verhuurders bij huurgeschillen voor de vrederechter over de gevolgen van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring voor het huurcontract, quasi altijd aan dat de woning bij de aanvang zich wel in een goede staat bevond en de huurder dus verantwoordelijk is voor de kwaliteitsgebreken. In het overgrote deel van de gepubliceerde rechtspraak wordt dit door de rechtbank van tafel geveegd, door te verwijzen naar de aard van de gebreken en/of het feit dat de huurder de verhuurder hiertoe in gebreke had gesteld, zonder dat de verhuurder hier een gevolg aan gaf. In een zeer beperkt aantal gevallen oordeelt de rechtbank dat zowel verhuurder als huurder mee aan de basis liggen van een ongeschiktverklaring.

 Het CIB en ook de Verenigde Eigenaars klagen ook aan dat een huurcontract nietig kan worden verklaard ten gevolge van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, zelfs als de huurder verantwoordelijk is voor de gebreken. Dat is juridische nonsens. De rechtbank kan juridisch gesproken het huurcontract enkel van bij de aanvang nietig verklaren (met terugbetaling van niet verschuldigde huursommen en de waarborg) als uitdrukkelijk kan worden aangetoond dat de woning op het moment van het sluiten van het contract niet beantwoordde aan de veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen. Omdat dan gecontracteerd is over een woning waarvoor geen geldig huurcontract kon worden gesloten, aangezien de verhuring hiervan strijdig is met de openbare orde.

 

Verhuurder kan zich indekken met conformiteitsattest

Tot slot kunnen verhuurders zich ook perfect indekken tegen huurders die ter kwader trouw de kwaliteitsgebreken van een woning inroepen, terwijl ze daar zelf voor verantwoordelijk zouden zijn. Want de verhuurder kan voor de woning een conformiteitsonderzoek aanvragen en zo een conformiteitsattest verkrijgen. Dat is een wettelijk vermoeden dat de woning voor de komende tien jaar beantwoordt aan de kwaliteitsnormen van de wooncode. Maar wat zien we? Verhuurders vragen een dergelijk attest nagenoeg nooit aan. De reden hiervoor laat zich raden. Zij vrezen dat dan aan het licht kan komen dat de woning niet beantwoordt aan de kwaliteitsnormen, met alle mogelijke sancties van dien als ze niet hersteld worden… En dan kunnen ze natuurlijk de zwarte piet niet zomaar langer doorschuiven naar de huurder.

 

Heb je ook vragen bij de kwaliteit van je woning? Neem dan contact met de huurdersbond van uw provincie.

Dit artikel is een uittreksel uit het Huurdersblad editie 225 uit december 2015, maar is tot op vandaag actueel. Abonneer je nu hier op het Huurdersblad.