Zin of onzin van de plaatsbeschrijving?

Gepost op 2024-11-26

Een van de meest voorkomende discussies in de huur situeert zich op het einde, wanneer de woning moet worden teruggeven aan de verhuurder. Die beweert dat de huurder zaken heeft beschadigd tijdens de huur, terwijl die op zijn beurt staande houdt dat die schade er al was voor de aanvang.

Om dat probleem op te vangen en aan te tonen in welke staat de huurwoning zich werkelijk bevond bij de start, is er de intredende plaatsbeschrijving (of staat van bevinding). Dat is de nauwkeurige en objectieve beschrijving van een onroerend goed bij de aanvang van de huur. Het gaat om een momentopname. Van elke ruimte of kamer wordt de staat beschreven en worden de gebreken genoteerd, en indien mogelijk, ook de ouderdom van de aanwezige toestellen. Dit om op het einde bij mogelijke schade de vervangingswaarde te kunnen vaststellen. De plaatsbeschrijving moet ook gedetailleerd en volledig (= omstandig) zijn: ‘het houten kader van linkerraam in de keuken is rot, de WC-bril in het bezoekerstoilet is beschadigd, een kras op het behangpapier ter hoogte van de deur in de kinderkamer…’
Een beeld zegt meer dan duizend woorden. Vandaar dat foto’s kunnen zorgen voor aanvullende informatie. Een loutere ‘ok’ bij elke ruimte zegt niets en zal dus niet worden meegenomen. In dat geval is er geen sprake van een geldende intredende plaatsbeschrijving.

Op tegenspraak

De plaatsbeschrijving moet op tegenspraak gebeuren. Dat betekent dat
beide partijen aanwezig moeten zijn bij de opmaak, of op zijn minst vertegenwoordigd. Als huurder onderteken je best geen plaatsbeschrijving die vluchtig werd opgemaakt en waarin sommige gebreken, al dan niet bewust, over het hoofd werden gezien. Wees er maar zeker van dat die op het einde wel nauwgezet zullen worden genoteerd, waarbij de kans groot is dat die dan als huurschade zullen worden beschouwd. Ofwel maken huurder en verhuurder onderling de plaatsbeschrijving op. In dat geval zijn er geen kosten aan verbonden. Ofwel wordt een beroep gedaan op een deskundige, zoals een architect. Die werkt doorgaans niet gratis: zijn factuur zal dan aan de plaatsbeschrijving kleven. De huurwet zegt dat die dan gelijk (50/50) moet worden verdeeld tussen huurder en verhuurder.

Een grondige plaatsbeschrijving bij de aanvang is heel belangrijk op het einde van de huur, wanneer de huurder de woning moet teruggeven aan de verhuurder

Ontbreken van intredende plaatsbeschrijving

In welke staat moet de huurder de woning teruggeven op het einde van de huur? Stel dat de verhuurder volhoudt dat de huurder een kras op de slaapkamerdeur heeft aangebracht, maar de huurder spreekt dat tegen, wie zal dan worden geloofd? Hoewel de opmaak van de intredende plaatsbeschrijving verplicht is, wordt dit niet altijd gedaan. Dat moet wel wanneer een van de partijen hierop aandringt. Maar vinden huurder en verhuurder dat niet nodig, dan zal er geen worden opgemaakt. Is er geen intredende plaatsbeschrijving, dan speelt er op het einde van de huur een wettelijk vermoeden in het voordeel van de huurder. Hij wordt dan verondersteld de woning in dezelfde staat terug te geven als bij het begin van de huur. Het is aan de verhuurder om het tegendeel te bewijzen. Hij kan dit wel met alle mogelijke middelen doen, zoals een getuige, de technische kennis van een expert die kan nagaan of bepaalde gebreken recent zijn of niet… Wanneer de verhuurder bijvoorbeeld een factuur kan voorleggen waaruit blijkt dat net voor de aanvang van de huur een nieuwe binnendeur werd geplaatst, bestaat de kans dat men ervan zal uitgaan dat die krasvrij was. De kras die er nu wel is, kan dan inderdaad worden beschouwd als huurschade. Is er een intredende plaatsbeschrijving, dan liggen de zaken eenvoudig. Die wordt er dan bij gehaald.

Einde van de huur

Doorgaans wordt er ook een uittredende plaatsbeschrijving opgemaakt. Behalve als de verhuurder dat niet nodig acht omdat hij op het eerste gezicht meent dat er geen huurschade is. Waarom dan al die moeite doen om opnieuw een plaatsbeschrijving op te maken als dit toch geen zin heeft? Maar vindt hij het toch nodig, dan moet er een worden opgemaakt. Ofwel maken huurder en verhuurder samen onderling de uittredende plaatsbeschrijving op, ofwel wordt hiervoor nogmaals een beroep gedaan op een deskundige. In dat laatste geval stelt het woninghuurdecreet dat de kosten ervan opnieuw elk voor de helft moeten worden gedeeld. Doorgaans zal dit goedkoper zijn dan de intredende plaatsbeschrijving omdat er in het woninghuurdecreet al sprake is van een omstandige uittredende plaatsbeschrijving als partijen er de intredende plaatsbeschrijving bijhalen en daar dan de eventuele schadeposten bij oplijsten. Een pak minder werk dus.

Het behoort tot de teruggaveplicht van de huurder om ook aanwezig te zijn en mee te werken aan de uittredende plaatsbeschrijving. De meeste vrederechters aanvaarden niet dat de huurder huurschade betwist bij gebrek aan uittredende plaatsbeschrijving louter en alleen omdat die weigerde mee te werken aan de opmaak ervan. De uittredende plaatsbeschrijving moet uiterlijk op het moment van de teruggave en aanvaarding van de sleutels worden opgesteld. Vandaar het belang van een gedateerd ontvangstbewijs van afgifte van de sleutels. Ze mag uiteraard ook vroeger worden opgemaakt, bijvoorbeeld in de laatste week van het contract, wanneer de huurder de woning al heeft leeggemaakt.

De plaatsbeschrijving is een louter objectieve beschrijving van de staat van een woning op een gegeven moment en noteert vastgestelde schade of gebreken. Het is geen schulderkenning
door de huurder. Het is niet omdat er een kras in de muur wordt beschreven, dat dit automatisch ook betekent dat de huurder verantwoordelijk voor die kras is. Dat moet dan in een later stadium worden uitgemaakt. Vastgestelde gebreken kunnen niet zomaar automatisch in zijn schoenen worden geschoven. Maar dat is mogelijk wel het geval wanneer termen zoals ‘huurschade’
worden gebruikt. Staat er in de uittredende plaatsbeschrijving ‘huurschade: kras in de muur’, dan erkent de huurder impliciet dat hij verantwoordelijk is voor de bewuste kras. Wil de verhuurder er dat zo in, dan laat je als huurder in de plaatsbeschrijving noteren dat je hiermee niet akkoord gaat.

Geen intredende maar wel recht op een uittredende plaatsbeschrijving?

Als hij meent dat er huurschade is, heeft de verhuurder dan recht op een uittredende plaatsbeschrijving als er bij de aanvang geen werd opgemaakt? Men kan die dan niet vergelijken met de intredende plaatsbeschrijving omdat die er niet is. Met de uittredende plaatsbeschrijving beschikt hij dan wel over een tegensprekelijk document waaruit blijkt hoe de huurwoning op het einde van de huur aan hem werd overhandigd. Opnieuw zal dan wellicht het wettelijk vermoeden in het voordeel van de huurder spelen: de huurder wordt dan vermoed de woning in dezelfde staat terug te geven als bij de aanvang van de huur, en het is aan de verhuurder om het tegendeel te bewijzen. Het is dan aan de vrederechter om de waarde van dat document in te schatten…

Dit artikel verscheen eerder in Huurdersblad nummer 259.