De woonsurvey bevestigt: Vlaamse huurmarkt heeft twee gezichten
Gepost op 2025-07-03Het is steeds een verademing om objectieve cijfers te krijgen over de staat van de Vlaamse woonmarkt. De Woonsurvey van het Steunpunt Wonen biedt een schat aan informatie waarmee we ons woonbeleid kunnen bijsturen. Dat geldt des te meer voor de private huurmarkt bij gebrek aan heel wat administratieve data. Willen we het recht op wonen waarmaken, dan kunnen we het ons niet permitteren om blind te varen.
Het woonrecht voor alle huurders
We leren dat de dualiteit op onze woonmarkt zich verderzet. Er is een grote groep Vlamingen die goed woont, maar evengoed een heel aanzienlijke groep Vlamingen die zijn woonrecht geschonden ziet. Zij wonen onbetaalbaar, niet kwalitatief en vaak onzeker. Er is de afgelopen decennia, maar zeker de afgelopen jaren een steeds sterkere kloof ontstaan tussen eigenaars en huurders.
De stijgende woningprijzen, de ongelijke toegang tot eigenaarschap, de energie- en klimaatmaatregelen en het verschil tussen vaste hypotheekrentes voor eigenaars tegenover stevige huurprijsindexaties voor huurders zorgen ervoor dat de woonongelijkheid toeneemt.
Die vaststelling brengt ons tot een centrale vraag die dé uitdaging is voor ons woonbeleid: Hoe garanderen we dat ook mensen die geen eigenaar kunnen worden betaalbaar, kwalitatief, aangepast en met woonzekerheid kunnen wonen?
Appartementisering
Daar komt bij dat er een stevige opmars van de meergezinswoningen (appartementen en studio’s) bezig is. We zagen de afgelopen jaren met zijn allen de vele nieuwbouwappartementen opduiken in het straatbeeld. Een deel daarvan wordt verhuurd en, anders dan de rest van de huurmarkt, gebeurt dat bij uitstek aan mensen met hogere inkomens. Niet onlogisch. Wie anders kan die huurprijzen betalen? Tegelijk verbetert de betaalbaarheid aan de onderkant van de private huurmarkt blijkbaar niet. Het idee dat alleen bouwen, bouwen, bouwen alles wel zal oplossen, ook aan de onderkant van de huurmarkt, blijkt alvast niet uit deze cijfers. We hebben dus nood aan heel gerichte maatregelen.
Een (te) stabiele woonmarkt
Dat brengt ons bij een derde vaststelling, namelijk de stabiliteit van onze woonmarkt. We hebben een hoop materiaal, met heel wat vergelijkingsmogelijkheden over de tijd heen. Het is dan verraderlijk te zoeken naar een significante verschuiving van 2 of 3% en daar de focus op te leggen, terwijl we het grotere plaatje uit het oog dreigen te verliezen. Dat grotere plaatje is een heel stabiele woonmarkt, zelfs na een covidcrisis en een bijtende energiecrisis.
‘Stabiel’. Dat klinkt geruststellend. Positief zelfs. Maar wat zou iemand die bij gebrek aan alternatief vastzit in een door vocht doordrongen huurwoning denken van een stabiele woonmarkt? Of iemand die na een lange zoektocht eindelijk een appartementje kon huren, maar met een éénjarig huurcontract geen woonzekerheid ervaart? En wat met al die mensen die na het betalen van de huur onvoldoende centen overhouden voor andere basiszaken? Of mensen in dak- en thuisloosheid? Zijn zij gebaat met een stabiele woonmarkt?
Misschien moet ons woonbeleid net veel beweeglijker en doortastender zijn. Er mag gerust wat dynamiek ontstaan als de helft van de private huurders nu al tien jaar lang meer dan 30% van zijn inkomen aan huur betaalt en als meer dan één op drie huurders al tien jaar lang niet meer rondkomt na het betalen van de huur. Er mag gerust nog wat meer schwung komen in het controleren en in orde brengen van al die panden die niet aan de minimale woningkwaliteitsvereisten voldoen. En er is hoegenaamd geen reden om trots te zijn op ons stabiel, onveranderlijke lage aandeel van 5 a 6% sociale woningen.
Woononderzoek na woononderzoek blijkt dat er amper tot geen vooruitgang is op zoiets essentieels als het garanderen van het grondrecht op wonen. Enkele maanden geleden werd het Vlaams woonbeleid daarvoor zelfs nog veroordeeld door Europa na een klacht van Woonzaak.
De cijfers uit de Woonsurvey zijn hopelijk een nieuw momentum, een nieuwe wake-up call om bij te sturen en te kiezen voor een ander soort woonbeleid, met veel meer sociale woningen en een private huurmarkt die we ook echt durven ondersteunen. We zijn dit aan onszelf verplicht, want achter de vele inzichten uit het onderzoek, zitten echte gezichten.