Sociaal renoveren via het Pandschap

Gepost op 2022-09-20

Het Pandschap zorgt voor duurzame en budgetvriendelijke renovaties. Eigenaars kunnen beroep doen op het Pandschap om hun leegstaande of slechte panden te laten renoveren, maar de voorwaarde is wel dat de woning nadien sociaal wordt verhuurd. Het Pandschap is ontstaan in Gent, maar intussen uitgebreid tot Brugge, Antwerpen en Mechelen. We spraken Stephane Coen, bezieler van Pandschap Antwerpen.

Het Pandschap komt tegemoet aan een reële nood (en zelfs frustratie) die leeft in de huursector, namelijk dat er op de private zowel als de sociale huurmarkt een veel te klein aanbod aan kwaliteitsvolle, betaalbare woningen is in verhouding tot de grote vraag. Dat is in het bijzonder het geval voor kwetsbare huishoudens. Daarenboven komen er nog veel te vaak panden van inferieure kwaliteit op de markt zonder enige incentive om de kwaliteit te verbeteren voor de huurder.

Wat is de filosofie van het Pandschap?

Coen: Onze doelstelling is om het aanbod op de sociale huurmarkt te vergroten. Daarnaast ligt de focus erg op het ontzorgen van eigenaars. Dit zijn dikwijls mensen die voltijds werken en geen of te weinig tijd hebben voor een renovatie. Soms zijn het eigenaars die misschien wel de tijd hebben, maar niet de kennis of knowhow van alle regeltjes en praktische zaken die komen kijken bij een bouwproces.

Elk project bij het Pandschap is als het ware een project op maat. Wij denken mee met de eigenaar over waar hij of zij naartoe wil met de renovatie, hoe de boel te financieren, kortom het gehele proces zo geheel mogelijk te ontzorgen. De gesprekken met de bank moet de eigenaar natuurlijk wel zelf voeren.

Gaan jullie zelf op zoek naar leegstaande of slechte panden of zijn het private eigenaars die jullie contacteren? Zijn er in dat verband structurele contacten met eigenaarsorganisaties, gemeenten en/of andere sociale actoren?

Coen: Dit is meteen onze grootste uitdaging momenteel, namelijk het bereiken van onze doelgroep. Het gaat dan om eigenaars van panden die enerzijds willen verhuren, maar anderzijds ook sociaal willen verhuren. Het is dan zaak de voordelen van verhuren via een sociaal verhuurkantoor duidelijk te maken, zoals de garantie op de huurprijsbetalingen, maar ook een verlaging van de onroerende voorheffing en de registratierechten bij aankoop.

Zowel in Gent als in Antwerpen zijn we opgestart dankzij een subsidie van de provincie. Via de provincies hebben we heel veel contacten met lokale besturen, sociale verhuurkantoren en andere publieke instanties. Wel voelden we dat we door de opstart vanuit de centrale provincie en midden in de coronaperiode het soms aan fysieke contacten ontbrak, waar we nu pas merken dat we via een infoavond in bijv. Kalmthout en Hoogstraten fysieke contacten opbouwen en linken leggen die veel verder reiken in het uitdragen van het project. Momenteel zijn we ook bezig met een communicatiecampagne via de kanalen van de stad Antwerpen.

Kan je iets meer zeggen over het oogmerk van het Pandschap om sociaal te verhuren? Is dit steeds met een sociaal verhuurkantoor of kan dit ook met een sociale huisvestingsmaatschappij?

Coen: Onze missie is heel kort gezegd: wij doen de renovaties en wij verhuren door aan een sociaal verhuurkantoor. Er zijn wel contacten met sociale huisvestingsmaatschappijen, waar zij bijvoorbeeld geen mogelijkheden meer zien in oude, versleten panden terwijl er volgens onze concepten nog iets mee te doen valt. Maar het blijft dikwijls een moeilijk verhaal om het hele proces gefinancierd te krijgen.

In ons basisproces financiert de particuliere eigenaar alles en wordt er een negenjarig huurcontract tussen het SVK en de eigenaar zelf gesloten. Daar stopt dan onze samenwerking. Maar in het gehele ontzorgingstraject van het Pandschap hanteren wij ook een formule waarbij we zelf financiering zoeken en een stuk, of alles, zelf gaan financieren. Meestal als de eigenaars zelf niet de financiële mogelijkheden hebben om dat te doen. Dit geldt zeker in de stad Antwerpen, waar we nu een subsidie ontvangen die erop neerkomt dat de stad voorziet in de financiële middelen, die renteloos terugbetaald kunnen worden en waar dus niet via een banklening moet worden gewerkt.

Binnen de formule waarin wij zelf de financiering opnemen, nemen we voorts een zakelijk recht op de woning, sluiten we zelf het huurcontract met het sociaal verhuurkantoor af en ontvangen dus ook de huurinkomsten. Als er na de afbetaling van ons eigen aandeel nog een overschot is aan huurgelden, storten we dat uiteraard door aan de private eigenaar.

Is de mogelijkheid ooit onderzocht om na de renovatie niet met een SVK in zee te gaan, maar toch te laten verhuren door de private eigenaar, weliswaar met een soort van engagementsverklaring (op vlak van betaalbare huurprijs, woonzekerheid, gegarandeerde woonkwaliteit, …)? Of om eventueel vanuit het Pandschap zelf als verhuurder op te treden?

Coen: In het verhaal van het zakelijk recht dat we op het pand nemen, treden we dus zelf op als verhuurder. Maar voor het overige hebben we onze werking aan de bestaande werking van het sociaal verhuurkantoor aangehaakt. Het concept van het sociaal verhuurkantoor heeft dan ook veel voordelen. Tegelijk zijn we ons bewust van de beperkingen zoals de 9-jarige standaardduur van het huurcontract, dat sommige mensen afschrikt.

Dat gezegd zijnde hebben we die vraag onlangs effectief gekregen van een eigenaar. We zijn op dit moment aan het nadenken of en welke alternatieven er zijn waarbij de private eigenaar meer zeggenschap houdt, maar de voorwaarde voor sociaal verhuren wel overeind blijft. Momenteel hebben we ook nog geen overdaad aan projecten, zodat we de vraag voorlopig nog wat openlaten, maar vanaf dat we volgeboekt zijn met nieuwe projecten, moet er zeker en vast worden nagedacht over nieuwe manieren van werken.

Het Pandschap is zich wellicht bewust van de acute krapte op de private huurmarkt en de lange wachtlijsten binnen de sociale huur, waar jullie mee een antwoord op trachten te bieden. Wordt er verder nog structureel nagedacht over actuele problemen op de (private of sociale) huurmarkt vandaag en mogelijke oplossingen?

Coen: Onze focus ligt bij het ontzorgingstraject voor eigenaars en de samenwerking met het sociaal verhuurkantoor. Maar de sociale insteek zit hoe dan ook ingebakken in onze werking. Een collega is bijv. ook bij SAAMO actief en heeft van daaruit al mooie woonprojecten opgezet. In Gent is onze werking gegroeid vanuit DOMUS MUNDI, een vzw die de leefbaarheid en woonkwaliteit in de stad wil verbeteren via oa. testcases.

Wij zijn ervan overtuigd dat je wat out-of-the-box moet durven denken om de actuele problemen op te lossen. Er is zoveel leegstand in Vlaanderen, dat er wel naar nieuwe manieren en initiatieven moet gezocht worden om meer woonoplossingen te bieden. Ook bij sociale huisvestingsmaatschappijen trouwens, die dan vaak met leegstandsbeheerders werken om leegstaande panden te beheren.

Uiteindelijk komt het er ook op neer om de gemeenten aan te zetten hun verantwoordelijkheid te nemen in de hele woonproblematiek. Het Pandschap lost in die zin voor een stuk mee een bestaand probleem op waar de overheid als eerste dient te voorzien in een voldoende ruim woonaanbod.

Kan je voorspellen waar het Pandschap op langere termijn naartoe wil? We lazen dat jullie vanuit de basisdoelstelling vooral lokaal willen blijven werken.

Coen: Wij willen inderdaad lokaal blijven werken en lokale pandschappen oprichten, omdat we zo beter op maat werken. Kleine organisatie, kleine overhead, is ons idee. Het is immers niet efficiënt om vanuit Antwerpen pakweg twee uur transportkosten te maken voor een project in Hoogstraten, als in die regio een lokale werking actief kan zijn. Ook onze aannemers proberen we lokaal te zoeken, terwijl die nu dikwijls uit het Antwerpse komen.

Op dit moment kunnen we per Pandschap slechts een tien tot twintig panden per jaar voltooien. Maar het is finaal de bedoeling om het Pandschap zelfbedruipend te maken en we geloven ook dat dat met dit concept mogelijk is. Momenteel steunen we nog op subsidies, maar die lopen eind volgend jaar sowieso af.

Met meer verschillende pandschappen zouden we niet alleen meer panden kunnen aannemen, maar hopen we op termijn ook mee onze stempel op het beleid te kunnen drukken. Want ook al zet de Vlaamse overheid er met een aantal initiatieven wel op in, de woonnood blijft vandaag een groot issue.

Meer informatie vindt u via www.pandschap.be.