Vermogenstoets voor sociale huurders: de nieuwste pestmaatregel in de sociale huur

Gepost op 2022-06-28

De Vlaamse regering wil tegen 1 januari 2024 een zogenaamde vermogenstoets doorvoeren voor sociale huurders. Voor de nieuwe (kandidaat-) sociale huurders zal niet enkel meer gekeken worden naar het onroerend bezit (je mag geen woning of bouwgrond geheel of gedeeltelijk in bezit hebben) en de maximale inkomensgrens, maar ook naar welbepaalde vormen van vermogens.

Bijkomende drempel om sociale huurder te worden

Wie zich wil inschrijven voor een sociale huurwoning, mag op zijn bank- en spaarrekeningen geen bedrag hebben dat meer is dan een bepaalde grens. Zo mag een alleenstaande huurder (zonder persoon ten laste) geen gespaard bedrag op zijn bankrekeningen hebben hoger dan € 25.850. Bij een alleenstaande persoon met handicap bedraagt dit bedrag € 28.015. Een koppel huurders mag samen geen bedrag op hun rekeningen hebben staan dat samengeteld meer bedraagt dan € 38.773. Voornoemd bedrag wordt verhoogd met een bedrag van € 2.167 per persoon (persoon met handicap) of kind ten laste. Al deze bedragen zijn jaarlijks indexeerbaar en zijn niet toevallig gelijk aan de inkomensgrenzen op jaarbasis om te worden toegelaten voor een sociale huurwoning.

Halfbakken vermogenstoets met anti-misbruikmaatregelen

Bij die vermogenstoets wordt enkel gekeken naar de zogenaamd ‘beschikbare’ middelen op de bank- en spaarrekeningen en niet naar alle andere vormen van vermogen zoals aandelen, obligaties, levensverzekeringsproducten of beleggingsproducten. En ook niet naar spaarrekeningen van de kinderen of andere gezinsleden.

Heeft u als kandidaat-huurder een hoger bedrag op de rekeningen staan dan voornoemde bedragen, dan mag u niet ingeschreven worden als kandidaat-huurder. En mag er later dus ook geen sociale huurwoning worden toegewezen.

Controlecarrousel

De regering gaat er momenteel van uit dat de bewijslast inzake maximaal vermogen bij de kandidaat-huurder rust aangezien er geen digitale uitwisseling van bankgegevens bestaat. Op het moment van inschrijving zou volgens de huidige plannen de kandidaat-huurder een verklaring op eer moeten afleggen dat de bedragen op zijn bank, spaar- en betaalrekeningen onder de voormelde drempel vallen. Daarenboven moet hij op het inschrijvingsformulier het opgeteld bedrag aangeven dat op zijn rekeningen staat.

Bij de toewijzing moet de kandidaat-huurder dan de recente bankafschriften voorleggen. Wanneer blijkt dat de realiteit niet strookt met afgelegde verklaringen of dat er sprake is van fraude (bijvoorbeeld een transactie met sporen naar een niet aangegeven spaarrekening), dan kan de sociale verhuurder een diepgaander onderzoek voeren om de werkelijk beschikbare middelen op te sporen.

Opzegging sociale huurders met te hoge spaarmiddelen (voorlopig) afgeblokt

Aanvankelijk wilde Vlaams minister van Wonen, Matthias Diependaele (N-VA), nog een stap verder gaan en voor nieuwe huurders na negen jaar of na een driejaarlijkse verlenging ook nagaan of de sociale huurders geen te grote spaarbedragen (beschikbare middelen) op hun rekeningen hadden om ze dan op te zeggen wegens te vermogend. Zover is het echter – nog – niet gekomen. De minister laat in zijn interviews wel vallen dat de bezitsvoorwaarde voor bestaande sociale huurders tijdens de volgende regeringsonderhandelingen wel op tafel kan komen.

Beleidsparcours

Momenteel heeft de Vlaamse regering enkel beslist dat er een decretale basis wordt gelegd door de Vlaamse Codex Wonen te wijzigen. De regeling moet dus nog besproken en beslist worden in het Vlaams parlement. Met bovendien eerst nog een advies van de Raad van State of dit juridisch wel kan. Daarna moet er door de Vlaamse regering beslist worden over een uitvoeringsbesluit (Besluit Vlaamse Codex Wonen).

Nuttig effect?

Met deze maatregelen wordt uitvoering gegeven aan een passage uit het Vlaams Regeerakkoord. Volgens de minister van Wonen passen deze maatregelen in een beleidsvoornemen waarbij sociale huurwoningen enkel mogen gaan naar wie dit echt nodig heeft. Maar tegelijk stelt hij dat dit geen impact zal hebben op de wachtlijsten. Op de vraag hoe groot het aandeel kandidaat-huurders is met ‘teveel’ centen op hun bank- en spaarrekeningen heeft de minister geen flauw idee. Maar hoe weet de minister dan of de maatregel nuttig en doelmatig is?

Als het over sociale huur gaat lijkt de minister als keizer-koster te werk te gaan en allerlei administratieve drempels op te werpen die steeds dieper ingrijpen op de privacy van sociale (kandidaat-)huurders. Want deze verregaande, systematische opvraging van liquide spaarmiddelen is op dit moment enkel beslist voor wie sociaal wil huren. Dat is uitermate wonderlijk, nu uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat het instrument van de sociale huur een van de sociaal meest selectieve en doelmatige beleidsinstrumenten inzake wonen en zelfs armoedebestrijding is. De kans dat de mensen met lage inkomens die kandideren voor een sociale woning over ruime spaartegoeden beschikken is nu eenmaal klein. Mocht een regering het in zijn hoofd halen om in ruil voor tegemoetkomingen aan groepen uit de middenklasse inzage van al hun bankrekeningen te vragen, het kot zou te klein zijn.

Pure symboolpolitiek en window dressing

De partijen die achter deze vermogenstoets staan, hebben zich altijd hevig verzet tegen een vermogenskadaster of belasting op vermogens. Maar een vermogenstoets op armlastige huurders is blijkbaar wel wenselijk. Het lijkt wel de omgekeerde slogan: zoek het geld waar het niet zit.

Maar bovendien is het een halfbakken en halfslachtige vermogenstoets. De omzeilingsmogelijkheden zijn legio. Men schenkt een deel aan zijn kinderen, men zet een deel van zijn spaarmiddelen om in aandelen, obligaties of andere beleggingsproducten of men schaft zich pakweg een wagen aan.

Terwijl tegenstanders van een vermogenskadaster juist aangeven dat sommige vermogens nu eenmaal moeilijk te taxeren zijn en dus de maatregel onuitvoerbaar is, hinderen deze overwegingen de minister van Wonen en met hem de ganse Vlaamse regering niet. Toch niet als het over sociale huur gaat.

In de plaats van werk te maken van de zo broodnodige uitbreiding van het sociaal huurwoningbestand omdat een steeds groeiend aandeel private huurders in de betaalproblemen komen en met slechte woningkwaliteit op de private huurmarkt kampt, concentreert deze minister en met hem de Vlaamse regering op de fictieve oneigenlijke instroom van huishoudens in de sociale huur. Dat leidt af van de echte opdracht: meer sociale huurwoningen bouwen.

Hoewel zeer weinig mensen rechtstreeks door de maatregel getroffen worden omdat ze teveel spaargelden hebben, wordt nog maar eens het beeld aangescherpt van profiteurs en fraudeurs in de sociale huur. De stigmatisering van sociale huurders is compleet. Door de bijkomende administratieve bewijslast, het verlies aan privacy en het steeds slechter wordende imago van sociale huisvesting, zal een neveneffect ook zijn dat mensen die op zich alle belang hebben bij een inschrijving voor een sociale huurwoning daar toch niet in zullen slagen. Het zou wel eens kunnen dat dit aantal ruimschoots het aantal kandidaten met een ‘te hoge’ bank- en spaarrekening overtreft.

De private huurmarkt als mirakeloplossing?

Tot nu toe prees onze Vlaamse overheid altijd de Vlaming voor zijn spaarzaamheid en de opbouw van spaargelden. Het werd ons met de paplepel ingegeven. Als iemand echter sociale huurder wil worden, wordt nu aangeraden om niet teveel te sparen. Maar wat dan als er zich onverwachte kosten of gezondheidsproblemen voordoen? Tegelijk wordt dan verwacht dat je moet blijven huren op de private huurmarkt met hogere huurprijzen en een vaak slechte kwaliteit. Zo wordt het nog moeilijker om een beetje reserve op te bouwen. De stap naar eigendomsverwerving wordt dan al snel helemaal onmogelijk.

Dus blijkbaar vindt de regering het verstandig dat op een private huurmarkt waar aan de onderkant de vraag veruit het betaalbare aanbod overstijgt, de uitstroom uit de private huur af te remmen. En blijkbaar acht de Vlaamse regering een vermogenstoets belangrijker dan een woonbehoeftigheidstoets. Zo evolueren we steeds verder naar sociaal wonen als armenhuisvesting wat het draagvlak voor sociale huur enkel zal laten afnemen. En zo blijven we maar rondjes draaien in de vicieuze cirkel richting de uitholling voor het recht op wonen. En waarom eigenlijk?