STANDPUNT: Er is meer nodig dan een gedeeltelijke blokkering van de huurprijsindex

Gepost op 2022-10-04

Bovenop een structurele wooncrisis en een covidpandemie, worden private huurders sinds begin dit jaar ook geconfronteerd met stevige huurprijsindexeringen en ongeziene energiekosten. Velen krijgen het financiële plaatje niet meer rond en zitten met de handen in het haar.

Uit cijfers van de Woonsurvey 2018 weten we dat voor de covidcrisis 52% van de private huurders al meer dan één derde van zijn inkomen louter aan huur besteedde. 31% van de private huurders hield toen zelfs al niet meer voldoende over om nog menswaardig te leven. Door de oplopende indexatie en energiekosten is het voor nog meer huurders nu helemaal niet meer realistisch om de eindjes nog aan elkaar te knopen.

 

Huurprijsindexering

Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden maakten een betaalbaarheidsplan voor de private huurmarkt en stelden dit voor aan de minister van Wonen. Een blokkering van de huurprijsindexering was één van de maatregelen die naar voor werd geschoven. Minister van Wonen Matthias Diependaele en met hem de voltallige Vlaamse Regering volgde deze piste gedeeltelijk.

Afgelopen zaterdag werd namelijk een decreetswijziging gestemd die voorziet dat huurpanden met een EPC score E en F tijdelijk niet meer geïndexeerd mogen worden. Panden met een score D mogen maar voor de helft geïndexeerd worden. Meer informatie over de maatregel kunt u hier terugvinden.

Waar de indexering de afgelopen jaren beperkt bleef tot enkele euro’s per maand, kregen huurders de afgelopen maanden indexeringen van makkelijk 70 euro per maand te slikken. Tegelijk stellen we vast dat verhuurders niet evenredig getroffen door stijgende hypotheken (als die er al zijn). Dat betekent dat hoge indexeringen rechtstreeks leiden tot meer rendement voor de verhuurder, terwijl de betaalbaarheid voor de huurder verder onder druk komt te staan.

Hoewel we het toejuichen dat er wordt ingegrepen in de huurindexering, hadden we liefst gezien dat dit voor alle huurpanden zou gelden. Alle huurders worden namelijk geraakt door de inflatie. Huurders met betere energiescores betalen daar trouwens vaak al een hogere huurprijs voor. Ook huurders in energetisch betere panden kunnen dus nog steeds in de betaalproblemen komen door de (toegelaten) indexering. Daarenboven is het zeker niet meteen een oplossing voor de huurders wiens huurcontract al eerder dit jaar werd geïndexeerd.

 

Opzegging van het huurcontract

Wanneer er een (tijdelijke) blokkering van de indexering plaats vindt, dan bestaat het gevaar dat verhuurders huurcontracten zullen stopzetten om met andere huurders een nieuw contract te sluiten aan een hogere huurprijs. Bij nieuwe huurcontracten kan de huurprijs namelijk nog steeds vrij gekozen worden.

Hoewel een algemene huurprijsblokkering voor nieuwe contracten niet op onze steun kan rekenen, is er wel overheidsingrijpen nodig om kwaliteit en betaalbaarheid op de private huurmarkt met elkaar te verzoenen. Dat minderwaardige woningen tegen woekerprijzen verhuurd worden bij gebrek aan alternatief stoot tegen de borst. De vrije huurprijszetting zorgt namelijk niet voor een betaalbaar, kwaliteitsvol huuraanbod voor mensen met beperkte inkomens.

Er is dus nood aan een vorm van huurprijsobjectivering die in bepaalde gevallen bindend kan zijn. Hoewel niet perfect, is de huurschatter het meest aangewezen instrument om de huurprijzen te objectiveren. Door ons te baseren op de huurschatter, accepteren we een redelijk, maar niet overdreven rendement voor de verhuurders, waardoor zij hun panden op de markt zullen blijven aanbieden. Een paritair samengesteld comité van huurders- en verhuurdersvertegenwoordigers kan opgericht worden om adviserend op te treden mocht er discussie bestaan over de totstandkoming van de schatting van de huurprijsschatter.

Mocht een vorm van huurprijsobjectivering op korte termijn onhaalbaar blijken, dan kan er ook gekozen worden voor een wettelijke verlenging van de bestaande huurcontracten of voor een regelgevend initiatief om te vermijden dat de huurprijs wordt opgetrokken (behoudens de huidige huurprijsindexeringsregeling) tussen twee huurcontracten. In het verleden gingen huurprijsbeperkingen van lopende huurcontracten namelijk steeds samen met bijkomende maatregelen om te vermijden dat verhuurders er voor zouden opteren om die lopende huurcontracten stop te zetten.

 

Huurtoelages

Een redelijk rendement voor verhuurders zorgt er voor dat verhuurders hun panden willen blijven verhuren. Alleen blijven de huurprijzen dan nog steeds voor veel huurders te hoog. Daarom is het belangrijk dat ook de overheid tussenkomt en zelf de brug maakt tussen betaalbaarheid voor de huurder en enig rendement voor de verhuurder.

Dat kan door meteen de werking van de huurtoelages bij te sturen en te versterken. Nu reeds bestaan de huurpremie en de huursubsidie, maar veel huishoudens in betaalbaarheidsproblemen hebben hier geen recht op of mislopen die. We vragen daarom om werk te maken van een volwaardige betaalbaarheidsondersteuning in de vorm van een minder voorwaardelijke huurtoelage voor huurders die hier nood aan hebben. Wanneer gewerkt wordt met geobjectiveerde huurprijzen, kan de maximale huurprijsgrens om een toelage te bekomen dan gelegd worden op die geobjectiveerde huurprijs. Dat is niet alleen een stuk realistischer dan de te lage en arbitraire huurprijsgrens vandaag, maar weerlegt meteen ook het argument dat huursubsidies prijsopdrijvend zouden werken.

 

Energierenovaties

Verhuurders die privaat verhuren, hebben sinds 1 september recht op renovatieleningen en renovatiepremies. Een goede zaak, want we weten dat de woningkwaliteit en de energiekwaliteit op de private huurmarkt een stuk slechter is dan gemiddeld.

Verhuurders die aan een sociaal verhuurkantoor verhuren, kunnen al langer beroep doen op renovatiepremies en  zijn daardoor gebonden aan bijkomende voorwaarden. Recent werd nu dus ook de renovatiepremie en de renovatielening voor zuiver private verhuurders opengesteld, maar we vragen ons af of de voordelen zullen volstaan om verhuurders te overtuigen. Daarenboven wordt er wel gesproken over een huurprijskorting voor de betrokken huurders, maar deze winst voor de huurder is erg beperkt en niet afdwingbaar. Wij vragen een verdere uitbouw van dit instrument.

 

Sociaal wonen

Er staan ondertussen ook nog altijd 182.436 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale woning, waarvan 170.402 op dit moment privaat huren. In de praktijk komen zelfs een kwart miljoen Vlaamse huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning. Net deze mensen die op de private huurmarkt wonen met beperkte inkomens, worden geconfronteerd met onhaalbare huurprijzen en energiekosten.

De sociale huurmarkt blijft de meest volwaardige en duurzame manier om het recht op wonen te garanderen. Het sociaal woonpatrimonium moet echter dringend aangroeien, zodat meer huishoudens in een sociale woning terecht kunnen. Met een vernieuwd, ambitieus en afdwingbaar groeipad, moet dit mogelijk zijn.

 

Uithuiszettingen

Wanneer er geen volwaardig betaalbaarheidsplan komt voor de private huurmarkt, dreigen deze winter heel wat alleenstaanden en gezinnen hun huurwoning te verliezen. Hoewel het een goede zaak is dat ook het Fonds ter bestrijding van Uithuiszettingen versterkt wordt, is ook dit geen wondermiddel.  Samen met de gedeeltelijke blokkering van de indexatie is dat maar één deeltje van de oplossing.  Bijkomende maatregelen, waarvan we er in dit stuk enkele voorstelden, zullen onontbeerlijk zijn voor heel wat huurders om de winter door te komen. Indien dat niet gebeurt zal, net als in andere landen en in Wallonië, een tijdelijk verbod op uithuiszettingen onvermijdelijk zijn.