Het vernieuwde Fonds ter preventie van uithuiszettingen zou ingaan op 1 juni 2020. Dat Fonds werd in het leven geroepen om een antwoord te bieden bij huurachterstal. Wie een huurachterstal aanmeldt, kan via het OCMW meteen de helft van de achterstal afbetalen aan de verhuurder. Ondertussen wordt in samenspraak met het OCMW een afbetaalplan opgemaakt met de huurder.

We vragen dat dit Fonds vervroegd in werking treedt gezien de urgentie van de coronacrisis. Heel wat huurders komen in betaalproblemen aangezien ze minder inkomsten mogen verwachten. Voor velen was het al moeilijk om de huur te betalen, maar nu is het voor sommigen helemaal onmogelijk. Daarenboven vragen we dat alle huurachterstal vanaf maart in aanmerking komt, en dat een beroep op het Fonds al kan gebeuren zodra er sprake is van 1 maand huurachterstal, zodat de achterstal niet te hoog oploopt vooraleer er ondersteund wordt.

Heeft u als huurder vragen hoe je een moeilijke betaalsituatie nu best aanpakt, lees dan dit artikel.

Ook vragen we dat elk huurcontract dat nu een einde neemt, automatisch verlengd wordt met drie maanden. Veel mensen willen of kunnen in deze periode niet verhuizen. Maar nog voor er sprake was van Corona, werden al opzeggingen gegeven die nu aflopen. Door een automatische verlenging zouden die uitgesteld worden. Er moet wel de mogelijkheid voorzien worden dat op vraag van de huurders de verlenging niet wordt toegepast, zodat dubbele huur zeker vermeden wordt.

Dat zou er ook voor zorgen dat er geen onnodige verhuizen, plaatsbeschrijvingen en huisbezoeken moeten gebeuren en dat de huurders gerustgesteld zijn.

We stellen vast dat ondanks stevige inspanningen van welzijnsorganisaties nog steeds mensen op straat moeten verblijven. We roepen lokale besturen op om na te gaan of hotels kunnen opgevorderd worden om op een hygiënische manier een degelijke verblijfplaats te kunnen voorzien.

Heel wat problemen rond betaalbaarheid doen zich ook voor op de sociale huurmarkt. De Vlaamse overheid kan hier makkelijker ingrijpen dan op de private huurmarkt omwille van het reglementair kader. We vragen dat in optimale afstemming met sociale huurders en verhuurders de Vlaamse Regering ook hier snelle en doeltreffende maatregelen treft.

We verwelkomen de maatregelen die de energiefactuur moeten verlichten en die uithuiszettingen tegengaan. We moeten het opschorten van uithuiszettingen ook voldoende lang aanhouden. Meteen na de coronacrisis deze maatregel opheffen dreigt een sociaal bloedbad te veroorzaken voor die mensen die door de coronacrisis de huur moeilijker konden betalen. Huurders moeten voldoende tijd krijgen om de betaalachterstand aan te zuiveren.

We danken de Vlaamse regering tot dusver voor haar inspanningen, maar verwachten nog meer bijsturing op onze huurmarkt

Tijdens de eerste lockdown waren woningbezoeken niet toegelaten. Sinds 11 mei 2020 werden deze bezoeken terug opgestart voor zover een professionele partij betrokken was. Sinds 18 mei 2020 mochten ook particuliere verhuurders opnieuw bezichtigingen organiseren.

Dat kon daarna tot 1 november zonder beperkingen, maar uiteraard wel met heel wat voorzorgsmaatregelen (afstand houden, mondmaskers, handen reinigen, ventileren, …). Met het ingaan van de nieuwe verstrenging op 2 november werden fysieke woningbezichtigingen opnieuw verboden. Op 17 november wijzigde het standpunt van minister van Binnenlandse Zaken Annelies Verlinden echter en op 18 november werd ook de communicatie van het crisiscentrum aangepast. Die stelde dat woningbezichtigingen toegelaten zijn, maar dat enkel de kandidaat-kopers of kandidaat-huurders de woning mogen betreden. De makelaar of verhuurder, maar ook de bewoners moesten op dat moment het pand verlaten. Deze regeling werd op 13 februari 2021 bijgestuurd, waardoor makelaars wel opnieuw de woning mee mogen binnengaan.

Daarop volgend werd het Vlaams protocol voor de huurmarkt op 19 februari 2021 aangepast. Dit stelt nu het volgende: “Bezichtigingen kunnen enkel worden georganiseerd op voorwaarde dat de algemene voorzorgsmaatregelen worden gevolgd. Indien de bezichtiging
zou plaatsvinden in een bewoonde woning, komen de huurder en verhuurder/vastgoedmakelaar een redelijke bezoekregeling overeen. De
afspraak wordt afgezegd indien één van de partijen ziek is, een vermoeden van besmetting heeft of in quarantaine moet blijven. Kijkdagen zijn verboden.”.

Er was dus sprake van een ‘redelijke bezoekregeling’. Dit was bijzonder vaag en liet veel ruimte voor discussie. Op 9 juni 2021 ging het Vlaams protocol over op code oranje, waardoor woningbezichtigingen weer normaal kunnen plaatsvinden. De nodige voorzorgsmaatregelen moesten wel gevolgd worden en de bezichtiging wordt beperkt tot de aanwezigheid van maximaal 2 personen en de eventuele verhuurder of makelaar.

Met ingang van 1 september 2021 ging het protocol over op geel en sinds 20 september 2021 ook naar kleurencode groen. Dit betekent dat er momenteel geen specifieke voorzorgsmaatregelen meer gelden.

Je kan je studentenhuurcontract niet zomaar stopzetten. Ook al heb je er geen fout aan, je moet de huurovereenkomst respecteren. Je zet je studies namelijk verder, alleen niet via colleges in aula’s en auditoria, maar wel via online lessen. Een stopzetting van het contract op basis van het beëindigen van de studies is dus niet mogelijk. Je universiteit of hogeschool zal trouwens ook geen attest ‘stopzetting studies’ verstrekken.

Indien je contract een clausule bevat waarbij je met betaling van een opzegvergoeding of ontbindingsvergoeding de huurovereenkomst voortijdig kan beëindigen, dan kan je dit toepassen. Zo niet blijf je gebonden door de huurovereenkomst van bepaalde duur. Communiceer dit natuurlijk wel aan je verhuurder.

Volgens de minister van wonen moet de student of zijn ouders de huur blijven betalen, aangezien dit een verplichting is van de huurder. Je kan uiteraard wel trachten met je verhuurder tot een minnelijke beëindiging te komen en hem uitleggen dat je de huur niet kunt betalen.

Mocht de verhuurder daar niet mee akkoord gaan en de vrederechter moet hier uiteindelijk over oordelen, dan raden we de huurder toch aan om overmacht in te roepen en meer bepaald ‘le fait du prince’. Huurders kunnen namelijk het genot van de studentenkamer niet hebben wanneer zij thuis zitten en de verplaatsing naar het kot niet mochten maken aangezien dit geen essentiële verplaatsing was. Dat is immers verboden op straffe van een boete. Dat betekent dat de huurder dus tijdelijk het genot van de huurwoning niet heeft. Het betalen van de huur is echter de tegenprestatie van de huurder in ruil voor het leveren van het huurgenot door de verhuurder.

Noch de verhuurder, noch de huurder zijn verantwoordelijk voor het feit dat de huurder het genot niet kan hebben. Voor de huurder is dit dus een zaak van overmacht. De oorzaak ligt bij de beslissing door de overheid. Volgens de risicotheorie dient de verhuurder het risico hiervan te dragen en is dan geen huur verschuldigd voor de periode dat de huurder het genot niet kan hebben van het gehuurde goed.

Deze denkwijze is echter onder voorbehoud. De rechters zullen zich hierover moeten uitspreken. Huurders die lid zijn van een huurdersbond kunnen wel terecht bij een huurdersbond om hierover rechtsleer en rechtspraak te krijgen. Aangezien deze aangelegenheid niet eenvoudig is, raden we huurders wel aan om zich bij de vrederechter te laten bijstaan door een advocaat.

Is de verhuurder een marktpartij (bijvoorbeeld een vennootschap die zich toelegt op verhuring) en de huurder een consument (natuurlijke persoon), dan is het recht om overmacht in te roepen om het huurcontract te beëindigen zelfs dwingend geregeld. Want het Wetboek Economisch Recht (artikel VI, 83, 12°) stelt dat een beding dat de consument zou verhinderen om overmacht in te roepen om de overeenkomst te ontbinden, tenzij tegen betaling van een schadevergoeding, onrechtmatig is en dus niet geldig.

Het is trouwens niet toegestaan dat verhuurders op eigen houtje de toegang tot de studentenkamer ontzeggen. Mocht de verhuurder dat toch doen, dan contacteert u best de huurdersbond. Wij roepen integendeel net op tot solidariteit van de verhuurders, zodat in goeie communicatie de gevolgen van deze situatie solidair opgenomen kunnen worden. KU Leuven besliste ondertussen om al minstens voor april de huur van hun eigen koten te halveren.

Velen zullen echter niet het geluk hebben om een solidaire verhuurder te hebben. De huurdersbonden drongen daarom aan op een wettelijke oplossing die, gezien deze uitzonderlijke omstandigheden, rekening moest houden met de gerechtvaardigde belangen van zowel huurders als verhuurders. Halverwege juni besliste de Vlaamse regering om kosten en lasten kwijt te schelden voor die huurders die niet op hun kot verbleven tijdens de lockdownmaatregelen. Deze oplossing was onvoldoende verregaand om een oplossing te bieden op het probleem.

U dient natuurlijk zelf eerst na te gaan of de verhuis en ook de intrek in de andere huurwoning praktisch realiseerbaar is. Is dat niet zo, dan mailt u zo spoedig mogelijk naar de verhuurder dat de geplande afspraken niet kunnen doorgaan en dit een situatie van overmacht is. Specifieer waarom het praktisch niet haalbaar is en verwijs naar de maatregelen rond het coronavirus die dit bemoeilijken.

U kan hoe dan ook niet uit uw woning worden gezet, want dit vereist een uitvoerbaar vonnis van de vrederechter, wat in deze korte tijd niet meer haalbaar is. Probeer de verhuurder te overtuigen om de datum met een redelijke termijn uit te stellen en zet dit op papier. De Vlaamse Regering heeft geen versoepelde procedure gemaakt voor een ‘verlenging wegens buitengewone omstandigheden’. De beschermingsmaatregelen opgelegd door de overheid tegen de besmetting van het coronavirus vormen op zich uiteraard wel een goed motief voor buitengewone omstandigheden. Hier vindt u een modeldocument voor zo’n verlenging.

Als de verhuurder ook daar niet akkoord mee gaat, zal hij zich tot de vrederechter moeten richten. Krijgt u een oproeping van de vrederechter, ga dan zeker naar de zitting of laat je bijstaan door een advocaat. Als u zelf gaat, neemt u best ook vooraf contact met de huurdersbond om u voor te bereiden of door te verwijzen naar een advocaat.

Als u van oordeel bent dat alles toch kan doorgaan, dan kunnen de gemaakte afspraken gewoon uitgevoerd worden. In beginsel moet een intredende of uitredende plaatsbeschrijving tegensprekelijk worden opgemaakt. Het is perfect mogelijk om een plaatsbeschrijving door een persoon te laten opstellen aan de hand van een voorgedrukt formulier samen met foto’s. Later dezelfde dag kan de andere partij nog de mogelijkheid krijgen om zijn aanmerkingen bij het opgesteld ontwerp van plaatsbeschrijving te maken. Het is dus niet strikt noodzakelijk dat beide partijen op hetzelfde moment aanwezig zijn, ook al is dat natuurlijk praktischer.

Wil de verhuurder geen uitredende plaatsbeschrijving, maak hier dan geen probleem van. Dat is namelijk eerder nadelig voor de verhuurder. Bij gebrek aan een uittredende plaatsbeschrijving is er een weerlegbaar vermoeden dat men woning in dezelfde staat als bij aanvang achterlaat. Zorg er wel voor dat u de verhuurder een verklaring laat tekenen voor ontvangst van de sleutels en vergeet niet te zorgen voor opname en overdracht van de meters (van de nutsvoorzieningen).

Bij de bank hoeven huurder en verhuurder niet op hetzelfde moment aanwezig te zijn. Maak elk apart een afspraak met de bank wanneer men kan tekenen voor deblokkering van de huurwaarborg.

U kunt via aangetekende brief vragen om een verlenging wegens buitengewone omstandigheden (artikel 11 Woninghuurwet of artikel 24 Woninghuurdecreet) voor bijvoorbeeld 2 of 3 maanden. Doe dit best zo snel mogelijk, zodat de verhuurders zich ook op het uitstel kunnen organiseren.

Komen jullie tot een akkoord, zet dit dan best op papier met handtekening van beide partijen of minstens via uitwisseling van mails van het ondubbelzinnig akkoord.

Hou deze brief en een eventueel antwoord door de verhuurder goed bij en druk ze bij voorkeur af om je later een bewijs te bezorgen mocht dit nodig worden. Hier kunt u ook een model vinden van zo’n verlenging.

Wanneer je dit verzoek hebt verzonden, kan de verhuurder akkoord gaan of dit weigeren. Bij weigering dien je je tot de vrederechter te wenden, waarbij de vrederechter rekening houdend met de belangen van beide partijen, zal beslissen. Dit doe je best via het neerleggen van een verzoekschrift (aan te raden met tussenkomst van een advocaat), waarin je meteen de argumentatie in een notendop meegeeft.

Maar het is eigenlijk aan de verhuurder om naar de vrederechter te stappen en te eisen dat de opzegging geldig wordt verklaard, zodat hij als verhuurder gemachtigd wordt om bij het einde van de huur de huurder uit de woning te zetten. Desnoods met behulp van de politie. U kunt dan echter als huurder een tegenvordering formuleren waarbij u een gematigd uitstel vraagt. Het is de vrederechter die de belangen van beide partijen moet afwegen en dan zal beslissen over een verlenging of het einde van de huur. Als de verhuurder opzegt voor eigen bewoning weegt het belang van de verhuurder doorgaans iets zwaarder. Indien de huurder of verhuurder een hogere leeftijd heeft, kan de rechter hier eveneens mee rekening houden bij de afweging van belangen. Soms duurt deze procedure een tijdje, maar gedurende die tijd kunt u wel in de woning blijven.

Weet dat u als huurder enkel uit de huurwoning kunt worden gezet als de vrederechter dat in een uitvoerbaar vonnis beslist. Tot 17 juli 2020 kon u ook niet uit de woning gezet worden. De minister van wonen heeft deze beschermende maatregel later in de pandemie niet opnieuw geactiveerd.

Heeft u nog vragen, aarzel dan niet om contact te nemen met uw huurdersbond.

Er bestaat geen wet waardoor de verplichting voor huurders om huur te betalen zou wegvallen. Niets belet natuurlijk dat verhuurders uit vrije wil de huur of een deel ervan kwijt schelden. We hebben al enkele verhalen doorgekregen van verhuurders die dit uit solidariteit doen. Vraag hen dan om dit op papier te zetten met een handtekening. Maar weet dat ze hier niet toe verplicht kunnen worden.

Lukt het niet om door de maatregelen in verband met het coronavirus de huur tijdig en/of volledig te betalen, dan is het misschien een verleidelijk idee om de volledige maandelijkse huursom niet te betalen omdat dit meteen een groot bedrag vertegenwoordigt. Dat raden we echter niet aan. Beter is het om toch reeds een deel te betalen, waarbij je uiteraard nog voldoende overhoudt om te leven. Is dit het geval, verwittig dan je verhuurder per telefoon of nog beter per email dat je geconfronteerd wordt met inkomensverlies ten gevolge van tijdelijke werkloosheid of van tijdelijke bedrijfssluiting, maar dat je in afwachting van de totale uitkering van de vergoeding door de overheid voorlopig reeds een maandelijks bedrag van €…,.. €zal betalen. Geef tevens aan dat je eenmaal je de volledige vergoeding ontvangt, je de betalingsachterstand zult wegwerken en je hiervoor een afbetalingsplan zal bezorgen, waarin je aangeeft met welk maandelijks bedrag je de schuld zal aanzuiveren.

De kans is groot dat dit je verhuurder eerder zal gerust stellen. Mocht je verhuurder dit toch niet naar waarde kunnen schatten, weet dan dat hij naar de vrederechter moet stappen als hij hier sancties zoals de ontbinding van de huurovereenkomst zou willen aan verbinden. In deze tijden zullen vrederechters tijdelijke betaalachterstand ten gevolge van maatregelen waaraan de huurder geen enkele schuld heeft, met de nodige mildheid beoordelen.

Daarenboven kunt u een aanvraag indienen bij het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen als u minstens 2 maanden huurachterstal hebt opgebouwd sinds april 2020. Wanneer het OCMW deze aanvraag goedkeurt, zal het OCMW meteen de helft van de achterstal afbetalen aan de verhuurder. Ondertussen wordt in samenspraak met het OCMW een afbetaalplan opgemaakt met de huurder. Meer informatie over deze mogelijkheden, leest u hier.

Contractuele bepalingen waarbij de verhuurder zou gemachtigd worden om eenzijdig de huurovereenkomst te ontbinden (zonder voorafgaande tussenkomst van een rechter) zijn ongeldig en moeten voor niet geschreven worden gehouden (artikel 1762bis van het Burgerlijk Wetboek). Ook zogenaamde schadebepalingen in het huurcontract bij huurachterstal dienen met een korreltje zout genomen te worden als ze ruimschots de schade overtreffen. Het bepalen van nalatigheidsinteresten op 10% is zo’n overdreven schadebeding die de rechter steeds kan matigen.

Heeft u nog vragen, aarzel dan niet om contact te nemen met uw huurdersbond.

Bij een aanbod van toewijzing worden de kandidaat-huurders in de mogelijkheid gesteld om de woning of een gelijkaardige woning vooraf te bezichtigen. Indien u een bewoonde woning wordt aangeboden en u die weigert omdat u deze niet kunt bezichtigen omwille van een reden die in verband staat met het coronavirus, dan wordt dit beschouwd als een gemotiveerde weigering die geen afbreuk doet aan de woonbehoeftigheid van de kandidaat-huurder. Geef die reden dan wel schriftelijk of bij email aan.

Ook zonder coronavirus geldt het principe dat een verhuurder aan een huurder de uitvoering van werken kan opdringen indien het over dringende herstellingswerken gaat. Dit zijn herstellingen die dringend moeten gebeuren omdat bij het uitblijven de schade aan de huurwoning dreigt te verergeren. De huurder is trouwens verplicht de verhuurder van dit soort werken op de hoogte te brengen. Omgekeerd kan het natuurlijk ook zo zijn dat de huurder aandringt bij de verhuurder op het uitvoeren van dringende herstellingen.

Sinds 11 mei 2020 kunnen opnieuw alle herstellingswerken in de woning uitgevoerd worden, en niet enkel dringende herstellingswerken.

Merk op dat voor woninghuurcontracten onder toepassing van het woninghuurdecreet (dus afgesloten vanaf 1 januari 2019) de huurder een overeenstemmende vergoeding kan vragen (korting op de huurprijs) wegens genotsderving als de uitvoering van de werken langer dan 30 dagen op zich laat wachten. Voor woninghuurovereenkomsten onder toepassing van de woninghuurwet kan wel nog geldig in het huurcontract worden bepaald dat geen vergoeding verschuldigd is als de werken langer dan 40 dagen duren.

Indien de huurder herstellingen of onderhoud moet laten uitvoeren waar hij zelf verantwoordelijk voor is, dan moet hij dit sinds 11 mei 2020 ook opnieuw uitvoeren. Ook als het geen dringende herstelling betreft.