Volkshuisvesting in Nederland – interview met Cody Hochstenbach

Gepost op 2022-06-20

Jarenlang keek Vlaanderen met enige jaloezie naar het volkshuisvestingsmodel van Nederland. Maar ook daar barstte een wooncrisis los. Hoe is dat kunnen gebeuren? En wat nu? We spraken met Cody Hochstenbach, onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam en auteur van het boek ‘Uitgewoond’. Een inspirerend gesprek over de Nederlandse woonpolitiek, waar ook Vlaanderen lessen uit kan trekken.

Begin dit jaar verscheen je boek ‘Uitgewoond’. Je weerlegt er mythes over het wonen en het woonbeleid. Zijn daar dan zoveel misverstanden over?

Hochstenbach: Heel veel zaken op de woningmarkt, zelfs de term ‘woningmarkt’ op zich, zien we als vanzelfsprekendheden: het is nu eenmaal zo dat wonen duur is,  het is nu eenmaal zo dat huren geld weggooien is en kopen geld sparen en het is nu eenmaal zo dat sociale huurwoningen een tijdelijk vangnet moeten zijn voor mensen die echt niet anders kunnen. Dat zijn allemaal vanzelfsprekendheden die in ons denken over wonen zijn geslopen maar die op ideologie gebaseerd zijn en niet op waarheden. Als we de huidige wooncrisis in Nederland, maar ook elders, willen begrijpen dan moeten we ons vragen stellen over die ideologische aannames. Dat doe ik in mijn boek.

Is er dan zo’n groot gebrek aan kennis?

Hochstenbach: Zeker. Als we het hebben over de wooncrisis dan denken veel mensen dat deze per toeval is ontstaan en er niet veel aan te doen valt. Maar als je dat gaat bevragen, dan zie je dat de huidige wooncrisis heel duidelijk samenhangt met een reeks aan politieke keuzes. Die keuzes zijn geen incidenten maar hangen samen met een vrij coherent denkkader. Dat valt trouwens niet terug te brengen naar één minister of partij, maar is al decennialang gaande. Hoe langer dat duurt, hoe meer die mythes ingeslepen worden. Die ontstaan ook niet van vandaag op morgen. Ze zitten ingebakken in het collectief geheugen. Dat maak je dus niet zomaar ongedaan. Ook dat vergt tijd.

In je boek steek je van wal met de grofste schending van het recht op wonen: dak- en thuisloosheid. Is het iets wat iedereen kan overkomen?

Hochstenbach: Het risico om dak- of thuisloos te worden is erg ongelijk verdeeld. Indien het realistisch zou zijn dat minister Hugo de Jonge (Nederlands minister Voor Volkshuisvesting) of minister Matthias Diependaele (Vlaams minister van Wonen) dakloos zou worden, dan was er al lang beleid gevoerd om dakloosheid uit te bannen. Net omdat het risico zo ongelijk verdeeld is weten sommige mensen dat zijzelf of hun naasten niet dakloos zullen worden, terwijl voor anderen het risico vele malen groter is. Net dat verschil, die ongelijkheid zorgt er voor dat dakloosheid geen urgent probleem blijkt.

Wat is er nodig om dakloosheid ter vermijden?

Hochstenbach: Er is een groot schaamtegevoel en stigma rond dakloosheid. In de media krijg je altijd beelden van dronken mensen, verwarde mensen of mensen met psychische problemen. Er wordt telkens veronderstelt dat ze door hun eigen verkeerde keuzes op straat zijn beland. Het beeldmateriaal van mensen in dakloosheid zijn ook veelal stockfoto’s van mensen in vieze kleren op een bankje. Dat draagt bij aan die stigmatisering.

Het is belangrijk te benoemen dat veel dakloze mensen inderdaad te maken hebben met mentale of andere gezondheidsproblemen. Maar zelfs al heb je een verslaving of heb je gigantische schulden, dan nog heb je het recht op een menswaardig bestaan en een thuis. Dat ten eerste. En ten tweede zie je dat een groeiende groep mensen die dakloos is niet met die onderliggende problematiek te maken krijgt. In Nederland is het aantal dakloze mensen de afgelopen 10 jaar grofweg verdubbeld. Uiteindelijk zijn het heel erg de politieke keuzes die mensen dak- of thuisloos maken. Het is een politieke keuze om niet te voorzien in dat recht op behoorlijke huisvesting.

Hoe kunnen we een einde maken aan dakloosheid?

Hochstenbach: Bijna overal wordt dakloosheid als een zorgprobleem beschouwd. Dat betekent dat je eerst moet werken aan je verslaving, je schulden, je gezondheidsprobleem of wat dan ook. Pas daarna krijg je als beloning een woning. Maar de dominante wetenschappelijke visie is nu het ideaal van Housing First. Zodra mensen op straat belanden, of zelfs zodra dat risico dreigt, zorg er dan voor dat mensen zo snel mogelijk een betaalbare woning krijgen. Dat is de stabiele basis die je nodig hebt om je problemen aan te pakken. Je moet dakloosheid dus in de eerste plaats beschouwen als een woonprobleem en niet als een zorgprobleem.

Housing First is omarmd in bijvoorbeeld Finland waar het aantal dakloze mensen de afgelopen decennia fors is afgenomen, tegen de Europese trend in. Maar er zijn ook experimenten op kleinere schaal in Duitsland en de Verenigde Staten die heel positieve uitkomsten bieden. Al is het geen wondermiddel. Het huis moet de stabiele basis zijn, maar vervolgens moet je mensen ook helpen met mogelijke zorgproblemen. Housing First mag niet verzanden in Housing Only.

Huisvesting is een recht en het is de basis voor een menswaardig bestaan, dus je moet het sowieso garanderen. Maar zelfs al boeit dat je niet, dakloosheid is ook gewoon duur. In mijn boek haal ik een studie aan uit Rotterdam, waaruit blijkt dat iedere dakloze persoon de overheid, de belastingbetaler dus, 30.000 tot 100.000 euro per jaar kost. Dat is een gigantisch bedrag. Dus ook als je je zorgen maakt over de belastingdruk van de hardwerkende Nederlander of Belg, ook dan wil je dakloosheid uitbannen.

Zo komen we vanzelf bij het huisvestingsprobleem. Je hebt het in je boek over het verschil tussen kopen en huren. Je stelt dat kopen niet automatisch beter is. Kan je dat verduidelijken?

Hochstenbach: Mijn collega Richard Ronald aan de Universiteit van Amsterdam noemt dat de ideologie van woningbezit. De aanname is dat kopen superieur is aan huren en dat bezit allerlei natuurlijke kwaliteiten met zich meebrengt. Het ideologische verhaal is dat bezit mensen beter zou maken: verantwoordelijker, trotser, die zich meer bemoeien met de buurt en meer omkijken naar de eigen woning.

Daarnaast is er ook het meer liberale economische argument dat mensen met een eigen koopwoning voorzien in hun eigen pensioen en sociale zekerheid. Doordat mensen met hun eigen koopwoning vermogen opbouwen, kan je ook de sociale zekerheid en vangnetten terugdringen. Die argumentatie was ook heel centraal onder Thatcher in het Verenigd Koninkrijk. Om dat te bekomen, wordt woningbezit sterk gestimuleerd. Dat gebeurt via bijvoorbeeld een hypotheekrenteaftrek, maar ook impliciet door de waarde die in woningen zit onvoldoende te belasten.

Het idee was ook dat door mensen woningbezitter te maken en ze zo een aandeel in het systeem te geven, mensen zich minder snel zullen verzetten. Voor Franco, de Spaanse dictator was dat een reden om woningbezit gigantisch te stimuleren. Zo creëer je gehoorzame burgers. Ook in de Verenigde Staten werd woningbezit ingezet als bolwerk tegen het Bolsjewisme. Als je een woning kocht zou je je niet laten verleiden tot communisme maar zou je je als individuele kapitalist gaan gedragen.

Maar uiteindelijk zijn alle bewijzen dat woningbezit tot betere burgers leidt gebaseerd op gebakken lucht. Er is heel veel onderzoek naar gedaan en het is niet zo dat bezit je tot een meer verantwoordelijke burger maakt. Al creëert het wel een selffulfilling prophecy. Als je voortdurend vertelt dat kopen beter is dan huren, dan zal je na een tijd ook zien dat mensen trotser zijn als eigenaar dan als huurder. En dan zul je ook zien dat mensen, zodra ze maar even kunnen, een woning kopen en dat huren vooral aanzien wordt als iets tijdelijks of als iets voor mensen die niet anders kunnen. Deze mythe is erg dominant. Als je kopen heel erg gaat romantiseren dan creëer je deze werkelijkheid, terwijl het in beginsel op vrij weinig gebaseerd is.

Kijken mensen ook niet naar de koopmarkt omdat de huurmarkt niet goed functioneert?

Hochstenbach: Zeker, uiteindelijk wil je een gelijk speelveld tussen kopen en huren. Nu worden mensen gedwongen om een huis te kopen omdat er geen betaalbare en aantrekkelijke huuralternatieven zijn. Als de huurmarkt beter zou functioneren, wat betekent dat de huren betaalbaarder zouden zijn, de wachtlijst voor een sociale huurwoning minder lang en huurders meer bescherming hebben tegenover de machtspositie van de verhuurder, dan zou het veel aantrekkelijker worden om te huren. Dat zou uiteindelijk ook voordelig zijn voor de koopmarkt. Want dan is de druk, de obsessie om een woning te kopen minder sterk aanwezig.

Duitsland is in dat opzicht een interessant tegenvoorbeeld. Daar is huren veel betaalbaarder en toegankelijker dan kopen. Met als gevolg dat de woningprijzen er veel stabieler zijn. Eigenwoningbezit in Duitsland is ook relatief laag en de gemiddelde Duitser koopt de eerste eigen woning op een veel latere leeftijd dan bijvoorbeeld in Nederland en ik neem aan ook in België. Daar is het veel normaler om een groot deel van je leven te huren. De huren zijn laag waardoor je een deel van je inkomen opzij kan zetten voor als je op een gegeven moment de stap wil maken naar een koophuis, wat ook niet hoeft. Ik vind dat een aantrekkelijker systeem.

Op een huurmarkt zijn er ook verhuurders nodig. In Nederland zijn er heel wat beleggers actief op de woonmarkt. Is dat problematisch?

Hochstenbach: Het is belangrijk te benadrukken dat er een grote diversiteit aan beleggers is. Je hebt de kleine belegger, de particulier die misschien één à twee panden bezit, maar je hebt ook grote institutionele bedrijven die portfolio’s hebben van tienduizend tot honderdduizenden panden. Soms in één land, maar soms ook internationaal. Blackstone is het bekendste voorbeeld. Ze zijn als een sprinkhaan op allerlei markten in verschillende landen gesprongen. Wat veel van die beleggers met elkaar delen is dat zij vooral bestaande woningen kopen. Zij bouwen geen nieuwe woningen. En ook de kleine belegger koopt bijna uitsluitend bestaande woningen op. In plaats van te investeren in iets nieuws, beleggen ze in iets wat er al is. Als je het heel scherp wil stellen parasiteren die beleggers op iets wat al bestaat en voegen ze niks nieuws toe. De woningmarkt zou volgens mij beter af zijn zonder beleggers die woningen opkopen.

Is er ook geen nood aan private verhuurders die zelf pakweg één of twee panden verhuren?

Hochstenbach: Idealiter, als je het van nul zou mogen invullen, dan vind ik dat er geen plaats is voor particulier verhuurderschap. Lange tijd was dat ook het idee. De aanname was dat particuliere verhuurders iets 19^e -eeuws was. Als de samenleving zou moderniseren en de welvaart toenemen, dan zou je aan de ene kant veel burgers hebben die een woning kunnen bezitten en aan de andere kant ook een volwassen sociale huursector hebben die hoogwaardig en betaalbaar is. Dan zou er geen behoefte meer zijn aan particuliere verhuurders. Dat was lange tijd de gedachte, maar bleek in realiteit te simpel. Want met het stimuleren van woningbezit kwam er veel vermogensongelijkheid en dat vermogen werd toen gebruikt om extra panden aan te kopen.

In de ideale wereld zie ik dus geen plek voor particulier eigenaarschap. Maar binnen de huidige situatie denk ik dat er wel plek kan zijn voor particuliere verhuurders. Ik weet dat er velen zijn in België en dat het vaak ook mensen zijn die één of twee panden bezitten. Dat kan werken als de huren zo gereguleerd zijn dat het geen woekerhuren kunnen zijn. Dat betekent ook dat de bescherming van de huurder sterk moet zijn, dus dat je de machtspositie van de huurder versterkt ten opzichte van de verhuurder. Het recht op een thuis is belangrijker dan het privilege op rendement.

Wie is dan wel de goede verhuurder?

Hochstenbach: Ik ben voorstander van volkshuisvesting en ben dus voorstander van woningbouwverenigingen (red. ook gekend als woningcorporaties, de Nederlandse variant van sociale huisvestingsmaatschappijen) die dat doen. Het mooie aan hen, ten opzichte van beleggers, is dat ze geen winst moeten maken. Alle rendementen die ze behalen worden opnieuw in de volkshuisvesting geïnvesteerd door bijvoorbeeld nieuwe woningen te bouwen, door de huren laag te houden of door de woningen te verduurzamen.

Nu zijn er best veel woningcorporaties in Nederland die het mij lastig maken omdat zij niet per sé naar die gedachte handelen. Zij investeren bijvoorbeeld hun geld op een dubieuze manier. In de praktijk is dit dus zeker niet perfect. Waar je je ook vragen bij kan stellen, is dat die woningcorporaties door fusies zijn uitgegroeid tot gigantische ondernemingen. Ymere bijvoorbeeld, een woningcorporatie in regio Amsterdam, heeft 75.000 woningen in bezit. Vestia had op haar piek 100.000 woningen in bezit. Het argument is dat dit schaalvoordelen oplevert wegens efficiëntiewinsten. Maar in de praktijk valt dat tegen. Er zijn ook schaalnadelen. Als je veel woningen bezit, dan maakt het minder uit als een deeltje leegstaat of verloedert. Veel van die woningcorporaties zijn ook heel ver van de huurder gaan staan. De huurder kent hen als een soort anoniem bedrijf dat zich niet bekommert om de kwaliteit van de woning.

Daarom juich ik nu de opkomst van wooncoöperaties toe. Dat zijn mensen die het heft in eigen handen nemen en samen een woonproject realiseren. Dat is volgens mij een nieuwe vorm van volkshuisvesting waarin mensen samen betaalbare woningen ontwikkelen in allerlei verschillende vormen. Heel veel mensen doen dit uit idealistische beweegredenen. En als je bij de coöperatieve gedachte blijft, dan zal je de overwaarde niet privé cashen, maar opnieuw investeren. En bij de coöperatieve gedachte hoort ook dat je niet alleen met gelijkgestemde, hoogopgeleide witte mensen een coöperatie ontwikkelt, maar dat je ook ruimte laat voor bijvoorbeeld een voormalig dakloos persoon. Wat mij betreft is dat een mooie aanvulling op de traditionele volkshuisvesting.

We kijken soms met een jaloerse blik naar de grote publieke huisvesting in Nederland. Er wordt in Nederland onomwonden over volkshuisvesting gesproken. Vanaf wanneer kan je die term in de mond nemen?

Hochstenbach: De term is gekozen in 1901. In Engeland werd gekozen voor arbeidershuisvesting met het idee dat er verenigingen moesten zijn om goedkope woningen neer te zetten voor arbeiders met een laag inkomen. In Nederland wilden ze geen arbeidershuisvesting, maar volkshuisvesting. Dat richtte zich niet alleen op arbeiders, maar ook op middenstanders en de middenklasse van die tijd. Het is dus een brede huisvesting voor zowel mensen met een laag als een middeninkomen. De volkshuisvesting bedient dus een bredere doelgroep dan de allerarmsten. Het is niet alleen een noodvoorziening, maar een volwaardig initiatief voor andere vormen van huisvesting.

Dat was ook lange tijd het geval in Nederland. Sociale huur moest een brede doelgroep bedienen. Er waren lange tijd geen maximale inkomensgrenzen. Nu kunnen we in Nederland niet meer spreken over volkshuisvesting. Als je nu naar de praktijk kijkt, dan gaat ongeveer 95% van alle toewijzingen naar mensen met een heel laag inkomen. Het gaat ook steeds vaker om mensen met een urgentiestatus en steeds minder over reguliere toewijzingen. Het past dus niet meer in het idee van een brede voorziening.

De tegenwerping die ik vaak krijg is dat Nederland nog steeds een grote sociale huursector heeft in vergelijking met andere landen. Dat klopt, nog steeds 28% van de woningen is in het bezit van een woningcorporatie en het overgrote merendeel daarvan is sociale huur. Maar ik vind het belangrijk om te blijven benadrukken dat dit geen recente verdienste is. Het feit dat we nog 28% sociale huur hebben, is niet dankzij het woonbeleid van de laatste 30 jaar, maar ondanks de afgelopen 30 jaar. En hoewel we nog de grootste sociale huursector hebben van Europa, is de afname ook de sterkste. Er is geen ander land waar de sociale huursector zo sterk gekrompen is. Eind de jaren 1980 hadden we nog 40% woningcorporatiebezit en nu 28%. Maar ook als we recenter kijken naar de laatste zes jaar, zien we dat netto ongeveer 150.000 sociale corporatiewoningen verloren zijn gegaan. Die zijn verkocht, gesloopt of de huren zijn geliberaliseerd naar de dure vrije sector. Dus het feit dat we nog relatief veel sociale huur hebben is een relikwie uit het verleden in plaats van een recente verdienste.

Die 28% in Nederland is wel een goede basis om opnieuw op te bouwen. Het omarmen van de volkshuisvesting zal daardoor in Nederland realistischer zijn dan in België. Ondanks dat afbraakbeleid van de afgelopen 30 jaar, hebben we nog steeds een beter uitgangspunt.

Wat is er nu nodig om de Nederlandse wooncrisis te bezweren?

Hochstenbach: Eén van de dingen die we in Nederland bereikt hebben is het politiseren van de wooncrisis. Zo konden we volkshuisvesting opnieuw op de kaart te zetten. En nu hebben we een minister die benoemt dat hij de traditie van de volkshuisvesting in ere wil herstellen. Ik geloof er echt in dat het cruciaal is dat de maatschappij, de burgers, het maatschappelijk middenveld en organisaties zich blijven uitspreken voor volkshuisvesting.

De politiek moet er op zijn beurt voor kiezen om daar weer in te investeren. De afgelopen jaren zijn er miljarden weggevloeid uit de volkshuisvesting, bijvoorbeeld via de verhuurdersheffing. Dat was een belasting op sociale huurwoningen die niet gold voor markthuurwoningen. Dat valt gewoon niet uit te leggen. Door die belasting is tussen 2013 en nu ongeveer 12 miljard euro weggevloeid. Allemaal middelen die normaal moesten dienen voor nieuwbouw, onderhoud, verduurzaming en het laag houden van de huren. Al dat geld is verdwenen in de staatskas.

Nu moet er weer een investeringsagenda komen zodat de sociale huur weer gaat groeien. Als er zo weer meer sociale huurwoningen komen, dan moet je ook de toegang weer verruimen zodat ook de middeninkomens weer kans hebben op een sociale huurwoning. Maar je kunt die toegang uiteraard alleen verruimen als je ook het aanbod verruimt. Anders wordt het alleen maar lastiger en worden de wachtlijsten alleen maar langer. Zo wordt sociale huur opnieuw een volwaardig alternatief voor kopen. Dat is ook voor de maatschappelijke en electorale steun erg belangrijk.

Cody Hochstenbach schreef het boek ‘Uitgewoond’, uitgebracht door uitgeverij Das Mag Uitgeverij en verkrijgbaar in de betere boekhandel of online: https://dasmag.nl/product/uitgewoond/. Fotograaf van portretfoto: Willemieke Kars.