Sociale huurders buigen zich over betaalbaarheid sociale huur op VIVAS bewonerscongres

Gepost op 2016-12-14

Het tekort aan (kwalitatieve en) betaalbare huurwoningen is allesbehalve nieuw. De wooncrisis waar we mee kampen treft al jaren vele tienduizenden burgers. Dit zowel op de private als de sociale huurmarkt. Op zaterdag 26 november verwelkomde VIVAS, het netwerk van sociale huurders, bijna 200 vertegenwoordigers van lokale bewonersgroepen en actieve sociale huurders vanuit gans Vlaanderen in Mechelen om zich te buigen over de vraag hoe we de sociale huur betaalbaar kunnen houden. We luisterden naar een aantal getuigenissen, onderzochten knelpunten, gingen in dialoog en formuleerden een aantal beleidsvoorstellen.

 

Warm welkom

De dag begon met een hartelijke ontvangst van de deelnemers met koffie en koeken in de wandelgangen van het Diocesaan Pastoraal Centrum, het voormalig Grootseminarie in Mechelen.
Om 11u00 ging het congres van start. Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, en Dymphna Van Dal, vertegenwoordiger van VIVAS en sociale huurster in Vilvoorde, verwelkomden de aanwezigen. Het verdere verloop van de dag werd in goede banen geleid door Bart Pilate, gastheer van de dag.

 

De woonkost onder controle houden

Yvette Dierckx, directeur van sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt beet de spits af. Zij vertelde hoe Woonpunt Mechelen de directe kosten van de huurders zo laag mogelijk probeert te houden. Er zijn drie componenten die de woonkost van de huurders bepalen: de huurprijs, de huurkosten en de energiekosten. Op de huurprijs heeft de sociale huisvestingsmaatschappij geen invloed. De twee andere kosten probeert de sociale huisvestingsmaatschappij te drukken. Zo wordt er ingezet op ondermeer groepsaankopen, een slimme watermeter in oude gebouwen en het investeren in energiezuinige woningen.

De volgende presentatie was voor rekening van Kristof Heylen, onderzoeksexpert wonen. Hij schetste een algemeen beeld van de betaalbaarheid in de sociale huur op basis van de cijfers uit het groot woononderzoek en de evolutie sinds 2005. Ondanks het feit dat slechts 7% van de woningen in Vlaanderen sociale huurwoningen zijn en dat de huurprijs in beginsel gebaseerd is op het inkomen, laat de wooncrisis zich ook hier duidelijk voelen. Het probleem met betaalbaarheid in de sociale huur situeert zich vooral bij de 20% armsten onder de sociale huurders en is groter bij recente instromers in de sociale huur.

Daarna luisterden we naar een vijftal getuigenissen van sociale huurders. Uit deze verhalen bleek dat niet alleen de hoge energiekosten en hoge huurlasten het moeilijk maken om rond te komen. Ook de (sterke) stijging van de huurprijs na grondige renovatiewerken zorgt voor betaalbaarheidsproblemen. Dit gaat vaak ook nog eens gepaard met een verplichte verhuis en daar bijhorende kosten. Gelukkig zijn er ook sociale huisvestingsmaatschappijen die hierin logistiek en/of financieel tegemoetkomen. Een voorbeeld dat navolging verdient!

 

In gesprek met het beleid

In een vraaggesprek daagde Geert Inslegers (Vlaams Huurderplatform) kabinetsmedewerker Jan de Craen uit om het (toekomstig) beleid van zijn minister van wonen te verdedigen. We onthouden hieruit dat een doorgedreven analyse van de betaalbaarheid in de sociale huur tot op heden nog niet is gemaakt en dat dit een opdracht voor het Steunpunt Wonen zou kunnen worden. We hebben ook gemerkt dat het beleid en de sociale huurders niet altijd op dezelfde golflengte zitten.

Zo is volgens de minister het gewicht van de ligging in de marktwaarde, en de daarvan afgeleide korting (de patrimoniumkorting) verantwoord omdat de ligging evenzeer een indicator is van woonkwaliteit (bv. dichter bij Brussel wonen is gunstig voor mobiliteit, residentieel aantrekkelijker buurt enz.). Nochtans is het toch onlogisch dat een sociale woning van slechte kwaliteit in pakweg Sint-Martens-Latem minder betaalbaar zou moeten zijn dan diezelfde woning in een minder rijke gemeente?

Daarnaast verdedigt de minister het principe van een extra solidariteitsbijdrage voor de ‘hogere’ inkomens onder de sociale huurders, omdat hiermee de huurprijzen voor sociale huurders met een lager inkomen betaalbaar gehouden kunnen worden. Ook al betalen die ‘hogere’ inkomens, vandaag al een huurprijs vergelijkbaar met de private huurmarkt.

De minister denkt ook na over een energiecorrectie op de huurprijs indien de sociale huisvestingsmaatschappij inspanningen inzake energierenovatie heeft geleverd. Dat moet een win-win operatie worden zodat de stijging inzake huurprijs ruimschoots gecompenseerd wordt door de lagere energiefactuur. De minister denkt momenteel niet aan een energiekorting op de huurprijs voor energieverslindende woningen. Als reden wordt ondermeer de technische moeilijkheidsgraad aangehaald aangezien de energiezuinigheid  ook meespeelt in de marktwaarde en patrimoniumkorting. Ze denkt met andere woorden alleen aan een energietoeslag. Het blijft onduidelijk waarom een energiekorting technisch moeilijk uitvoerbaar zou zijn, maar een energietoeslag niet.

Dat huurders, na renovatiewerken om de woning opnieuw te laten voldoen aan de elementaire kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode, een hogere huurprijs betalen (door een kleinere patrimoniumkorting), vindt de raadgever Wonen logisch omdat de huurder voor de woning met deze gebreken ook een lagere huurprijs betaalde. Nochtans kan je dit ook anders bekijken. Want eigenlijk worden deze huurders twee keer gestraft. Een eerste keer omdat ze een tijd in een onvoldoende kwaliteitsvolle woning moesten wonen en een tweede keer omdat hun huurprijs wordt verhoogd wanneer ze uiteindelijk wel voldoet aan de minimale kwaliteitseisen. Dit standpunt werd op luid applaus onthaald door de aanwezige sociale huurders.

Tot slot verwijst de raadgever naar vroegere budgettaire inspanningen gericht op energierenovatie van sociale huurwoningen en de bijkomende inspanning van 80 miljoen euro uit het Klimaatfonds ter verbetering van het energetisch rendement van sociale huurwoningen. Een inspanning die de huurders weten te waarderen.

 

De workshops

Net zoals voorgaande jaren sloten we de voormiddag af met het woonlied, vakkundig gedirigeerd door Bart Pilate. Binnen de kortste keren weerklonk doorheen de zaal de melodieuze roep om betaalbare huur en een écht woonbeleid. Na dit muzikale intermezzo werd de lunch geserveerd en vertrokken de congresgangers naar de verschillende namiddagactiviteiten. Op het programma stond ondermeer een film over betaalbaar wonen in Brussel, gemaakt door de groep Alarm. Sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Mechelen begeleidde een bezoek aan de Gandi-wijk. Een wijk die werd heraangelegd met inbreng van de bewoners.

Zowat drie kwart van de deelnemers bleef ter plaatse om dieper in te gaan op een aantal thema’s.
In een eerste werkgroep ‘kosten en lasten in de sociale huur’ werd bekeken welke kosten en lasten worden doorgerekend en welke effecten deze hebben op de betaalbaarheid. Hierbij werd vooral gefocust op appartementsgebouwen. Na een eerder theoretisch discours op basis van een onderzoek door Kristof Heylen (onderzoeker HIVA), werd dit alles concreter gemaakt door Eric Wilms, sociale huurder bij huisvestingsmaatschappij ABC (en vertegenwoordiger van VIVAS).

Ook in de werkgroep ‘Gedwongen verhuis, huurprijs en verhuiskosten’ gingen theorie en praktijk hand in hand. Na een overzicht van de regelgeving door Dominique Van Hollebeeke (afdeling woonbeleid, Wonen-Vlaanderen) maakten Griet Poels en Peter Van den Heuvel, beiden werkzaam bij sociale huisvestingsmaatschappij de Ark een verplichte verhuis zeer concreet. De Ark zoekt bij renovatieprojecten naar een passende oplossing voor iedereen en dit binnen de wetgeving. Essentieel hierbij is duidelijke communicatie naar de huurder op verschillende momenten in het proces. Daarnaast worden huurders ook ondersteund (financieel en logistiek) bij hun verhuis.

In de werkgroep ‘huurprijsberekening en marktwaarde na renovatie’ lichtte Wouter Bosmans (VMSW) eerst toe op welke manier de huurprijs vroeger en nu wordt berekend en waarom het huidige systeem rechtvaardiger is. Daarna focuste hij op de impact van renovatiewerken op de effectief te betalen huurprijs. Hiervoor werd gebruik gemaakt van verschillende simulaties (hoge inkomens, lage inkomens, hoge marktwaarde, lage marktwaarde,..).

Een laatste werkgroep boog zich over de energiezuinigheid van woningen en het sensibiliseren van huurders bij hun energiegebruik. Luc Stijnen van sociale huisvestingsmaatschappij de Zonnige Kempen lichtte zijn vernieuwende aanpak toe en maakte duidelijk dat voor een duurzaam energiebeleid de sociale huurders en verhuurders het best de krachten kunnen bundelen.

 

We heffen het glas

Rond 16u was het verzamelen geblazen in het restaurant voor een feestelijke receptie. Schepen van Mechelen en lid van de commissie wonen in het Vlaams parlement Marc Hendrickx mocht de dag afsluiten met een slotwoord. Na de gedwongen afgelasting van het congres in 2015, bleek deze 14de editie van het VIVAS bewonerscongres opnieuw een zeer gesmaakte en geslaagde dag.