Wij stelden de verschillende politieke partijen 5 vragen over de toekomst van ons woonbeleid. Lees hieronder het antwoord van N-VA. Klik hier als je ook de antwoorden van CD&V, Groen, Open VLD, SP.A, PVDA en Vlaams Belang wil kennen.

 

De toegang tot de private huurmarkt is erg moeilijk. Er zijn te weinig kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen. Tegelijk is er heel wat discriminatie en negatieve selectie. Daarenboven werd de huurwaarborg verhoogd. Hoe wil uw partij de toegang tot de private huurmarkt bevorderen?

– De beste manier om toegang te vergroten is door meer dan voldoende aanbod mogelijk te maken.
– Het nieuwe woninghuurdecreet versterkte het evenwicht tussen de rechten en plichten van huurders en verhuurders: meer woonzekerheid voor de huurder en meer betaalzekerheid voor de verhuurder. Op die manier hopen we vraag en aanbod op deze markt te versterken.
– De huurwaarborg bedroeg historisch gezien 3 maanden huur totdat de PS dit in 2007 heeft verlaagd naar 2 maanden, met alle gevolgen voor de verhuurders en voor de aanbodzijde. Wij herstelden dit en riepen parallel de anonieme en renteloze huurwaarborglening in het leven. Dat moet huurders in staat stellen om de last van de drie maanden huurwaarborg + eerste maand huur op te vangen.

 

Op de private huurmarkt betalen veel huurders zich blauw aan woningen en appartementen van slechte kwaliteit. 30% van alle huurders houdt na het betalen van zijn huur te weinig over om menswaardig te leven. Hoe wil uw partij de private huurmarkt kwaliteitsvoller en betaalbaarder maken?

– De voorbije legislatuur hebben we de minimale kwaliteitsnormen voor woningen opgetrokken. Naast de dakisolatienorm is een verplichting tot dubbele beglazing opgenomen als minimale norm. De energetische maatregelen helpen in elk geval in de strijd tegen energiearmoede en zijn ook positief voor de gezondheid van de bewoners.
– We zetten verdere stappen in de richting van klimaatneutrale woningen en gebouwen. De overheid is een ondersteunende partner bij de renovatie. We informeren de burgers over het nut en de opbrengst van investeringen in renovatie, isolatie, verwarming, energieverbruik en hernieuwbare energie. We voorzien lokaal een uniek woon- en energieloket. Hiermee kunnen we de burger een betere dienstverlening aanbieden, en de kennis bundelen.
– We stellen de renovatiepremies open voor verhuurders. We stimuleren het gebruik van het conformiteitsattest, te beginnen met de oudste huurwoningen.
– Deze regeerperiode is het totale budget voor huursubsidie- en huurpremie meer dan verdubbeld van 36 miljoen euro naar 74 miljoen euro. Het is alvast de bedoeling om nog meer in te zetten op doelgerichte ondersteuning voor huurders op de private huurmarkt.

 

Momenteel hebben we in Vlaanderen 155.000 sociale woningen. Dat is 6,5% van het totaal aantal Vlaamse woningen. Er staan ondertussen 135.000 mensen op de wachtlijst. Wil uw partij een ambitieuzere groei van het aandeel sociale woningen?

– N-VA investeerde bijna 4 miljard euro (recordbedrag!) in renovatie en nieuwbouw van sociale woningen en verdubbelde het huursubsidies en -premiebudget.
– Historische achterstand in renovaties van sociale woningen verder wegwerken en investeren in sociale huurwoningen en bescheiden huurwoningen voor starters op de huurmarkt.
–  Bijkomende SVK-woningen. SVK-patrimonium groeit met 10% per jaar. We lanceerden het “SVK-PRO”-proefproject om private ontwikkelaars te stimuleren tot investeren in sociale huurwoningen.
–  Eén transparant financieringssysteem voor alle vormen van sociale huisvesting: dezelfde tegemoetkoming voor vergelijkbare situaties.
–  Domiciliefraude en overtreding van eigendomseisen strenger opsporen en bestraffen. We maken meer gebruik van middelentoets. We staan voor duidelijk rechten- en plichtenverhaal.
–  Bundelen van lokale woonactoren als “woonmaatschappijen” die via één loket alle woondiensten aanbieden.
–  Eén Vlaamse wachtlijst voor sociale woningen en één Vlaams aanmeldings- en toewijzingssysteem voor alle ondersteuningsvormen. Lokale binding blijft voorrangscriterium.
– Woonbegeleiding voor sociale huurders.

 

Er is algemene consensus onder academici dat de woonbonus niet werkt. Het systeem drijft de prijzen op en verdeelt van arm naar rijker. Is uw partij bereid om de middelen van de woonbonus te heroriënteren naar waar het echt nodig is, namelijk de sociale en private huurmarkt?

– We denken dat de woonbonus niet het ideale middel is om eigendomsverwerving te ondersteunen. We hebben de woonbonus onder deze regering dan ook al hervormd.
– De woonbonus is echter maar één van de fiscale regimes die van toepassing zijn in de woonfiscaliteit. Eigenaars betalen zelf ook heel wat belastingen door middel van onroerende voorheffing, btw, registratiebelasting, … Het wordt hier te eenzijdig voorgesteld. In een land waar de belastingdruk al hoog is, moeten we voorzichtig zijn met dergelijke fiscale ingrepen.
– We moeten eerder kijken naar een hervorming van de hele woonfiscaliteit en niet zozeer enkel naar de woonbonus.
– Wat betreft de private en sociale huurmarkt, blijven we investeren in nieuwbouw en renovatie van sociale huurwoningen, willen we SVK’s blijven aanmoedigen om bijkomende woningen in beheer te nemen en willen we nog meer middelen inzetten voor huursubsidies en huurpremie.

 

Wat is volgens uw partij de grootste woonuitdaging voor de volgende regering?

Inzetten op voldoende kwalitatieve en betaalbare woningen volgens de modernere huisvestingsconcepten in een slimme verdichting en de private huurmarkt te versterken door in eerste instantie nog meer in te zetten op sociale huisvesting.

 

Lees hier ook de antwoorden van CD&V, Groen, Open VLD, SP.A, PVDA en Vlaams Belang.

 

Wij stelden de verschillende politieke partijen 5 vragen over de toekomst van ons woonbeleid. Lees hieronder het antwoord van Groen. Klik hier als je ook de antwoorden van CD&V, N-VA, Open VLD, SP.A, PVDA en Vlaams Belang wil kennen.

 

De toegang tot de private huurmarkt is erg moeilijk. Er zijn te weinig kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen. Tegelijk is er heel wat discriminatie en negatieve selectie. Daarenboven werd de huurwaarborg verhoogd. Hoe wil uw partij de toegang tot de private huurmarkt bevorderen?

Rapporten tonen de discriminatie m.b.t. vermogen en afkomst op de huurmarkt duidelijk aan. Uit de praktijk in Gent blijkt dat een handhavingsbeleid wel degelijk werkt. Groen verdedigt een ketenbenadering. Eerste stap is om met mystery calls en praktijktesten discriminatie bloot te leggen. Komt discriminatie boven water, dan is het zaak om verhuurders  in eerste instantie te sensibiliseren, te informeren en bemiddelend op te treden. Dan neemt discriminatie al af. Bij herhaalde, intentionele en structurele discriminatie waarbij verhuurders de toegang tot de huurmarkt systematisch (blijven) ontzeggen aan een bepaalde groep mensen, is een actiever optreden nodig. Daar ziet Groen een belangrijke rol voor de overheid (het parket) die handhaving ernstig moet nemen.

Om de toegang tot de huurmarkt te waarborgen voor iedereen, ook voor sociaal-economisch zwakkeren, brengt Groen de huurwaarborg die recent verhoogd werd tot drie maanden, terug op twee maanden. Daarnaast wil Groen voor de private huurders een Verzekering Gewaarborgd Huren.

 

Op de private huurmarkt betalen veel huurders zich blauw aan woningen en appartementen van slechte kwaliteit. 30% van alle huurders houdt na het betalen van zijn huur te weinig over om menswaardig te leven. Hoe wil uw partij de private huurmarkt kwaliteitsvoller en betaalbaarder maken?

Op de private huurmarkt voert Groen op korte termijn het systeem van veralgemeende huurtoelage in. Sociale huurders die recht hebben op een sociale woning maar er door het tekort geen krijgen toegewezen, helpen we op de private huurmarkt met een huurtoelage. Die koppelen we dus aan hun ‘woonbehoefte’ (inkomen en vermogen) en niet aan de woonkwaliteit.

Om de kwaliteit op de huurmarkt te verbeteren, voert Groen een dubbele strategie:
– We verbeteren de bestaande stock. We stellen de Vlaamse renovatiepremie open voor private huurders. Uiteraard doen we dit omkaderd, met waarborgen rond betaalbaarheid en woonzekerheid voor de huurders.
– We nemen grip op de woonmarkt en zitten rond de tafel met ontwikkelaars die bereid zijn om goede, energiezuinige private huurwoningen voor diverse groepen (alleenstaande, jonge gezinnen met kinderen) op te leveren in kernen van steden en gemeenten.

 

Momenteel hebben we in Vlaanderen 155.000 sociale woningen. Dat is 6,5% van het totaal aantal Vlaamse woningen. Er staan ondertussen 135.000 mensen op de wachtlijst. Wil uw partij een ambitieuzere groei van het aandeel sociale woningen?

Ja, voor Groen speelt sociale huisvesting een belangrijke rol in het oplossen van de wooncrisis. Groen wil dan ook dat het aandeel sociale woningen blijft groeien. Omdat de vraag naar sociale woningen vele malen groter is dan het aanbod, bouwen we bijkomend aanbod daar waar de sociale woonnood het hoogst is. Concreet willen we dus vooral een toename van het aanbod boven het wettelijk voorziene minimum van 9% in die steden en gemeenten met de langste wachtlijsten.  Deze nieuwe sociale woonprojecten komen in compacte woonkernen, waar ze de motor worden van stads- en wijkvernieuwing.

Om de kwaliteit en de energieprestaties van de bestaande stock gevoelig te verbeteren, komen er extra middelen voor renovatie. De uitverkoop van sociaal patrimonium willen we uitdrukkelijk niet. Ontbreekt het een Sociale Huisvestingsmaatschappij aan middelen, dan verkoopt deze uitsluitend aan coöperatieven die de woningen renoveren en verhuren aan sociale huurders (zoals in het model van Collectief Goed).

 

Er is algemene consensus onder academici dat de woonbonus niet werkt. Het systeem drijft de prijzen op en verdeelt van arm naar rijker. Is uw partij bereid om de middelen van de woonbonus te heroriënteren naar waar het echt nodig is, namelijk de sociale en private huurmarkt?

De woonbonus is inderdaad een voorbeeld van slecht woonbeleid. Bovendien behoort het tot een woonmodel waarbij eenzijdig werd ingezet op eigendom. In dat model werden andere woonvormen, zoals huren, stiefmoederlijk behandeld. Groen wil evenwicht brengen in ons woonmodel waarbij huren en kopen evenwaardige keuzes worden. We willen dus een evenwaardige private huurmarkt zodat meer mensen die dat willen, voluit kunnen kiezen voor de voordelen van huren. Dat vereist een gezonde private huurmarkt met voldoende, voldoende divers en betaalbaar aanbod van energiezuinige en moderne private huurwoningen die bovendien ook goed gelegen zijn. Voor mensen die op eigen kracht geen woning kunnen kopen of huren, zet Groen in op een ruime sociale huurmarkt.

Groen voorziet sowieso een strategie en bijhorende financiering van een sterkere private en sociale huurmarkt (zie eerdere voorstellen). Op de koopmarkt doeken we de woonbonus op en verlagen we de  registratierechten gevoelig door de eerste schijf van 175.000 euro vrij te stellen. bovendien herstellen we de progressiviteit van de registratierechten. Zo helpen we vooral jonge kopers en kopers met minder middelen.

 

Wat is volgens uw partij de grootste woonuitdaging voor de volgende regering?

De wooncrisis sleept intussen al langer dan een decennium aan. Cijfers tonen steeds meer een beeld van een hardnekkige wooncrisis waar maar geen verbetering in lijkt te komen. Wonen maakt in Vlaanderen arm en ziek. Dat tij keren is de grootste uitdaging voor de volgende regering. Groen heeft daarvoor de meest overtuigende voorstellen in huis zoals een versterking van de sociale en de private huurmarkt, een eigendomsneutrale fiscaliteit en een kernversterkend aanbodbeleid.

 

Lees hier ook de antwoorden van CD&V, N-VA, Open VLD, SP.A, PVDA en Vlaams Belang.

 

Wij stelden de verschillende politieke partijen 5 vragen over de toekomst van ons woonbeleid. Lees hieronder het antwoord van CD&V. Klik hier als je ook de antwoorden van Groen, N-VA, Open VLD, SP.A, PVDA en Vlaams Belang wil kennen.

 

De toegang tot de private huurmarkt is erg moeilijk. Er zijn te weinig kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen. Tegelijk is er heel wat discriminatie en negatieve selectie. Daarenboven werd de huurwaarborg verhoogd. Hoe wil uw partij de toegang tot de private huurmarkt bevorderen?

Om discriminatie tegen te gaan gelooft CD&V dat mystery calls bij makelaars en praktijktesten bij private eigenaars kunnen bijdragen tot een verbetering van de bewijsbaarheid. Verhuurders zijn vrij om de kandidaat te kiezen die zij wensen, maar mogen hierbij geen rekening houden met een aantal kenmerken zoals afkomst of geslacht. Na een klacht kunnen deze testen volgens CD&V ingezet worden met het oog op sanctionering. Indien zij proactief uitgevoerd worden kunnen ze wat ons betreft enkel sensibiliserend gebruikt worden. Met zo’n evenwichtig juridisch kader wordt de bewijsbaarheid van discriminatie verbeterd, maar vermijden we de zogenaamde ‘heksenjacht’ waarbij elke verhuurder automatisch verdacht zou zijn.

 

Op de private huurmarkt betalen veel huurders zich blauw aan woningen en appartementen van slechte kwaliteit. 30% van alle huurders houdt na het betalen van zijn huur te weinig over om menswaardig te leven. Hoe wil uw partij de private huurmarkt kwaliteitsvoller en betaalbaarder maken?

Momenteel bereikt de huursubsidie haar doelpubliek onvoldoende omdat mensen in een zeer onzekere situatie verkeren. Hun huidige woning moet in (zeer) slechte staat verkeren, en de woning waar ze naartoe verhuizen moet van goede kwaliteit zijn. Deze zaken zijn niet steeds voor de huurder duidelijk, terwijl de huursubsidie wel een cruciale factor kan zijn voor de keuze om al dan niet te verhuizen naar de betere (en wellicht duurdere) woning.

Door de verhuisvoorwaarde af te schaffen, willen we de huidige drempels om een huursubsidie aan te vragen verlagen. Daardoor wordt de huursubsidie een echte betaalbaarheidsondersteuning in plaats van een verhuispremie. We voorzien in onze ramingen hiervoor 90 miljoen euro. Huurprijsstijgingen vangen we op door met referentiehuurprijzen te werken, zoals ook wordt aangeraden in de studie van het Steunpunt Wonen hieromtrent.

 

Momenteel hebben we in Vlaanderen 155.000 sociale woningen. Dat is 6,5% van het totaal aantal Vlaamse woningen. Er staan ondertussen 135.000 mensen op de wachtlijst. Wil uw partij een ambitieuzere groei van het aandeel sociale woningen?

CD&V wilt inderdaad een uitbreiding van het sociaal  woonpatrimonium. Om dat te realiseren, zullen we wel de financiering van sociale huisvesting moeten verbeteren. Op dit moment volstaan de huurinkomsten – zeker bij nieuwe projecten – niet om de leninglasten te dragen. Dit hypothekeert op termijn de mogelijkheden om bijkomende projecten te realiseren. CD&V is daarom altijd voorstander geweest van een sociale huisvesting die breder is dan louter armenhuisvesting. We zien daarentegen dat het aantal tewerkgestelden in de sociale huisvesting ook in de woonsurvey van 2018 weer gedaald is. CD&V wilt dit tegengaan en ervoor zorgen dat ook binnen de sociale huisvesting sterkere schouders zijn die het systeem evenwichtig maken. Met betrekking tot de planning is CD&V voorstander van een opvolger voor het bindend sociaal objectief, die zorgt voor een goede spreiding van de sociale woningen in Vlaanderen.

 

Er is algemene consensus onder academici dat de woonbonus niet werkt. Het systeem drijft de prijzen op en verdeelt van arm naar rijker. Is uw partij bereid om de middelen van de woonbonus te heroriënteren naar waar het echt nodig is, namelijk de sociale en private huurmarkt?

CD&V wilt de woonbonus hervormen tot een klimaatbonus.  Met een budget van 1,6 miljard is de vergroening van de woonbonus het ideale middel om het renovatieritme op te drijven. Dit wil zeggen dat de ondersteuning voor eigendomsverweving voortaan gunstiger zal zijn voor woningen die energiezuinig zijn of binnen een termijn van vijf jaar na transactie energiezuinig zijn gemaakt.

Dat betekent echter niet dat we de sociale en private huurmarkt achter laten. We voorzien immers een uitbreiding van de huursubsidie en maken een nieuw investeringsplan op om na het huidige bindend sociaal objectief een nieuw ambitieus programma op te zetten.

 

Wat is volgens uw partij de grootste woonuitdaging voor de volgende regering?

Recent luidde de VVH aan de alarmbel met betrekking tot de financiering van de sociale huisvesting. De huurinkomsten volstaan niet om de leninglasten te dragen, waardoor SHM’s aan hun reserves moeten knabbelen of patrimonium verkopen. Een herziening van het financieringsmechanisme dringt zich dan ook op.

Volgens CD&V is dit een kans om een aantal zaken recht te zetten in de sociale huisvestingssector. Zo blijven we het bizar vinden dat de zwakste doelgroep terecht komt in de woningen van sociale verhuurkantoren, waar zij zelfs met een huursubsidie nog steeds hogere huurprijzen betalen. Dit terwijl een woning van een SVK volgens een recente studie van het steunpunt wonen meer kost aan de overheid dan een van een SHM.

We merken bovendien dat naast de 135.000 mensen die al op de wachtlijst staan, er nog eens minstens evenveel mensen het moeilijk hebben op de private huurmarkt. Door SHM’s meer toe te laten een bescheiden woonaanbod te realiseren, wordt het interessanter om nieuwe projecten te realiseren doordat de financiële haalbaarheid verbeterd wordt.

 

Lees hier ook de antwoorden van Groen, N-VA, Open VLD, SP.A, PVDA en Vlaams Belang.

Elk jaar worden de contractgegevens van de leden die langs komen bij de huurdersbonden geanalyseerd. In 2017 betrof het 17.999 dossiers. Op basis van deze jaarlijkse analyse kunnen evoluties worden nagegaan. Zo blijkt dat in de periode 2013-2017 de gemiddelde huurprijzen met 10,21% stegen terwijl de gezondheidsindex maar met 5,49% steeg. Huren wordt dus nog steeds duurder. Met die steeds stijgende huurprijzen, zou je verwachten dat een betere woningkwaliteit aan de basis ligt. Niks lijkt er vandaag op te wijzen dat dit het geval zou zijn. Ook de stijgende energiefacturen duwen de woonkosten voor huurders sterk omhoog.

Gemiddelde huurprijs doorbreekt €600-grens

De gemiddelde huurprijzen zijn in 2017 met 2,05% gestegen tegenover 2016, waardoor de gemiddelde huurprijs voor het eerst de € 600-grens doorbreekt (van 588,59€ naar 600,63€). Dit tegenover een stijging van de levensduurte met 1,85%. Jaar na jaar neemt het huren dus een steeds grotere hap uit het gezinsbudget. Waar zal dit eindigen?

Dit algemene gemiddelde vertelt echter niet alles. Zo blijken over een aantal jaren heen de lagere huurprijzen het meest te stijgen, terwijl de hogere huurprijzen maar beperkt de hoogte ingaan. Een voor de hand liggende oorzaak is het feit dat in het hoger segment vraag en aanbod elkaar beter vinden na een aantal jaren waarin heel veel nieuwbouwappartementen op de huurmarkt zijn gekomen. Bij de lagere huurprijzen stellen we echter vast dat de vraag het aanbod nog steeds ruimschoots overtreft, waardoor de verhuurder tussen veel kandidaten kan kiezen en zijn huurprijs dus hoger kan stellen.

Overheid moet ingrijpen

Gezien de marktwerking daar volledig verstoord is, moet de overheid zijn verantwoordelijkheid nemen. Via veel meer sociale huur en een significante uitbreiding van de huurtoelages op de private huurmarkt kan er al veel verholpen worden. Wanneer deze regering dan ook de sociale verhuurkantoren verder stimuleert en, zoals was beloofd, een systeem van geconventioneerd huren opzet, waarbij verhuurders worden beloond wanneer ze betaalbaar, kwaliteitsvol en met woonzekerheid verhuren aan kwetsbare huurders, kunnen we grote vooruitgang boeken op korte termijn.

Laten we ook niet uit het oog verliezen dat er heel wat regionale en provinciale verschillen in huurprijzen bestaan. Zo blijft huren in Vlaams-Brabant veruit het duurst, terwijl de meest betaalbare huurwoningen in West-Vlaanderen te vinden zijn.

Huurwaarborg, EPC, plaatsbeschrijving en registratie

De huurdersbonden houden ook cijfers bij over ondermeer de huurwaarborg, het gebruik van het EPC-attest, de opmaak van plaatsbeschrijvingen en de registratie van de huurcontracten. Al deze informatie kan je terugvinden in het uitgebreide jaarverslag.

Sociale huisvestingsmaatschappijen maken ook in Vlaanderen steeds meer de overgang van zuivere bouwmaatschappijen naar sociaal georiënteerde huisvestingsmaatschappijen. Toch is het duidelijk dat bewonersparticipatie bij ons nog in zijn kinderschoenen staat. Op zaterdag 18 november kwamen 200 sociale huurders vanuit heel Vlaanderen samen op het VIVAS bewonerscongres om te kijken waar we al staan en hoe we verdere stappen kunnen zetten in bewonersparticipatie in Vlaanderen.

 

Welkom

De dag begon met een warm onthaal in zaal Floreal, Blankenberge. De deelnemers kregen koffie en koeken en er was tijd om een praatje te maken met sociale huurders van andere maatschappijen.

Om 10u45 werd de dag ingeleid door Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform en Luc Brouckmeersch, vertegenwoordiger van VIVAS en huurder bij de Oostendse Haard. Zij heetten iedereen welkom. Hierna werd de rest van de dag in goede banen geleid door de vakkundige begeleiding van Bart Pilate.

Wim Moyaert, directeur sociale huisvestingsmaatschappij Lindenhof (Blankenberge), mocht de spits afbijten. Hij kwam de werking van hun bewonersparticipatieraad toelichten. Wim Moyaert is er van overtuigd dat bewonersparticipatie een meerwaarde is voor een huisvestingsmaatschappij. Het is belangrijk om te luisteren naar de feedback van huurders en hier ook effectief rekening mee te houden. Om de rest van Vlaanderen nog een beetje jaloerser te maken, vertelde hij ook over de appartementen met uitzicht op zee die Lindenhof sinds kort in bezit heeft.

 

Nood aan een juridisch kader en middelen voor bewonersparticipatie

Viki Leysen, die de werking van VIVAS ondersteunt, kwam het dossier dat VIVAS schreef over lokale bewonersparticipatie toelichten.

In haar beleidsbrief wonen zegt minister Homans: “Ik wil verder werk maken van de bewonersparticipatie binnen de sociale huisvesting, in het bijzonder in een verdere uitbreiding en veralgemening naar alle SHM’s en verdieping naar impact en inhoud van participatie”. Tegelijk stelt VIVAS vast dat er op het terrein nood is aan structurele ondersteuning en extra middelen voor bewonersparticipatie.

VIVAS pleit in het dossier dan ook voor een wettelijke verankering van bewonersparticipatie. Ze zijn voorstander van het inschrijven van een recht op informatie en een adviesrecht. Dit houdt in dat sociale huisvestingsmaatschappijen de huurders zowel op individueel als op collectief vlak informatie moet geven over alle zaken die huurders aanbelangen. Het recht op advies houdt in dat huurders advies moeten kunnen geven aan de huisvestingsmaatschappij, die daar dan rekening mee moet houden of moeten motiveren waarom ze dit niet doen. Lees hier ook een aanvullende beschouwing van Bruno Daems, zelf sociale huurder.

Natuurlijk zijn lokale situaties waarbinnen huisvestingsmaatschappijen werken erg verschillend. Daarom is het noodzakelijk om het wettelijk kader zo te formuleren dat maatschappijen hier samen met hun huurders vorm aan kunnen geven. VIVAS pleit voor het verplicht opstellen van een participatieplan, in samenspraak met de huurders. Dit participatieplan moet stapsgewijs weergeven hoe maatschappijen hun huurders willen betrekken. Dit plan en de uitwerking hiervan moet goed opgevolgd worden door bijvoorbeeld de visitatiecommissie. Het moet gaan over meer dan enkel optimalisering van de dienstverlening.

Daarnaast is er nood aan extra middelen voor de ondersteuning van de sociale huisvestingsmaatschappijen in hun zoektocht naar vormen van bewonersparticipatie. Dit zowel in de opstartfase als in latere fases. Er is ook nood aan extra middelen voor vorming van huurders, zowel lokaal als op Vlaams niveau.

Je kan immers niet zeggen dat participatie belangrijk is, maar er dan geen extra middelen voor voorzien.

 

Goede voorbeelden binnen bewonersparticipatie

Na het theoretische kader kwamen er een aantal huurders aan het woord over hun praktische ervaring met bewonersparticipatie.

Als eerste was Rita Van Hecke aan de beurt. Zij is huurster in het hart van Antwerpen, bij Woonhaven. Haar bewonersgroep is erg laagdrempelig. Ze organiseren om de twee weken een babbel in een buurtlokaal dat voorzien is door Woonhaven. Hierop is regelmatig de sociale assistente van Woonhaven aanwezig. Verder organiseren ze een aantal grotere evenementen zoals een kerstfeestje, nieuwjaarsreceptie, rommelmarkt… Ze krijgen hiervoor subsidies van de Stad Antwerpen en logistieke ondersteuning vanuit Woonhaven.

Etienne Luyten is huurder bij de Molse Bouwmaatschappij. Na het wegvallen van de professionele ondersteuning van zijn wijkwerking, haakten vrijwilligers geleidelijk aan ook steeds meer en meer af. Het was moeilijk om vervanging te vinden, waardoor een groot deel van de projecten zijn stilgevallen. Etienne blijft zelf wel actief binnen zijn wijk. Hij zet zich in om de belangen van een ruimere groep te verdedigen. Dit doet hij door de problemen waarmee huurders bij hem komen aan te kaarten bij de maatschappij en indien nodig bij de huurdersbond of inspectie. Hij noemt zichzelf al lachend een vakbondsafgevaardigde voor de sociale huurders van zijn wijk.

Annick Rassalle, sociale huurster De mandel en Hanne Mistiaen, ondersteunster huurdersadviesraad De Mandel, komen als laatste hun werking van de huurdersadviesraad toelichten. De Mandel geldt als een van dé voorbeelden binnen bewonersparticipatie in Vlaanderen. Zij wonnen dit jaar dan ook de beste praktijkprijs. De Huurdersadviesraad is sterk ingebed binnen de maatschappij. Ze schrijven jaarlijks een advies over een bepaald thema. De raad van bestuur van De Mandel gaat aan de slag met dit advies en neemt dit echt mee in hun beleid.

Minister Liesbeth Homans sloot het voormiddaggedeelte af met een videoboodschap waarin ze vertelt dat ze besloten heeft om de ondersteuning van VIVAS verder te zetten omdat ze bewonersparticipatie belangrijk vindt. Naar aanleiding van het gesprek tussen VIVAS en Homans over de verdere verankering van lokale bewonersparticipatie, zal ze dit verder bekijken met haar administratie om eventuele stappen te zetten.

Na de vrolijke muzikale oproep voor echte woonzekerheid en een goede woning die het jaarlijkse woonlied met zich meebrengt, kon iedereen aansluiten voor een lekkere lunch met soep, broodjes en dessert.

 

De namiddagactiviteiten

Na de middag gingen een aantal sociale huurders buitenshuis een wandeling maken in de mooie Polders van Blankenberge, op bezoek bij een sociale woonwijk of naar het Belle-Epoque Museum. Ongeveer de helft van de deelnemers bleef in Floreal om daar inhoudelijke werkgroepen te volgen.

In de eerste werkgroep ‘De rol van de huurders in Nederland en lessen voor Vlaanderen’ ging Bastiaan Van Perlo dieper in op de manier waarop bewonersparticipatie in Nederland georganiseerd wordt. Na het theoretische gedeelte, gingen de deelnemers zelf over verschillende onderwerpen in debat om te kijken hoe deze in België beter aangepakt zouden worden.

In ‘Bewonersparticipatie door de bril van de SHM’ kwamen Leentje Cornelis (Ninove Welzijn), Vannessa Vens (Oostendse Haard) en Hans Heyse (Volkshaard) hun visie op bewonersparticipatie toelichten. Het was duidelijk dat er vanuit de directeurs een grote welwillendheid is om bewonersparticipatie een lokale invulling te geven. Toch werden er ook veel valkuilen aangehaald en blijkt het niet altijd makkelijk om de participatie in de praktijk toe te passen.

In ‘Aan de slag met bewonersparticipatie’ kwamen Liesbeth Brusselaers en Rudi Bloemen van RIMO Limburg toelichten hoe zij, samen met de Limburgse maatschappijen, participatie op de kaart hebben gezet. We onthouden vooral dat het zot zou zijn van de maatschappij om alle jaren ervaring in sociaal wonen die er bij de huurders verzamelt zit zomaar verloren te laten gaan. Als de hele maatschappij, van directeur over bouwmeester tot secretariaatsmedewerker mee in het verhaal van participatie stapt, is dit voor iedereen een winst.

 

De receptie

Na de inspannende dag, was er nog ruimte om allemaal samen te ontspannen tijdens een deugddoende receptie. Hierop werd er ook nog een primeur voorgesteld. De Vereniging voor Sociale Huisvesting (VVH) ondertekende samen met VIVAS en het Vlaams Huurdersplatform de ‘Europese verklaring voor maatschappelijk verantwoord ondernemen door woonactoren’. Met deze verklaring wil VVH de sociale huisvestingsmaatschappijen van Vlaanderen ondersteunen in hun zoektocht naar maatschappelijk verantwoord ondernemen. Tot slot sprak Myriam Vanlerberghe, gedeputeerde van onder meer huisvesting van de provincie West-Vlaanderen, bewonderende woorden over het engagement van de aanwezige huurders.

Bedankt aan alle deelnemers, sprekers en organisatoren van deze boeiende dag. Wij zien jullie graag volgende jaar opnieuw!

Sinds het begin van de visitaties, worden er ieder jaar beste praktijkprijzen uitgereikt. Dit zijn prijzen die de visitatiecommissie uitreikt aan huisvestingsmaatschappijen die op een van de prestatievelden een goede praktijk of goed voorbeeld heeft. Op deze manier worden de goede praktijken in de verf gezet en worden andere maatschappijen aangezet tot gluren bij de buren.

Dit jaar viel SHM De Mandel (Roeselare) in de prijzen voor de aanpak van haar huurdersparticipatie. Dit kunnen we als VIVAS natuurlijk niet zomaar voorbij laten gaan. Dus met het motto “Laten we de positieve verhalen ook zeker aan bod komen” namen we contact op met Hanne Mistiaen van De Mandel, dienst Tweezijdig en Hortense Verhaegen, huurder bij de Mandel en lid van de VIVAS stuurgroep. We vroegen aan hen hoe het voelt om met de huurdersadviesraad in de prijzen te vallen.

Hanne: Het is natuurlijk leuk om zo’n prijs in ontvangst te nemen. We zijn heel erg trots op onze huurders en de huurdersadviesraad. Het feit dat Hortense en Annick als huurders mee de prijs in ontvangst gingen nemen en een woordje mochten doen is ook een hele eer. Tegelijk willen we toch zeker niet blijven stilstaan. We zijn goed bezig, maar willen blijven evolueren en nog beter worden in onze bewonersparticipatie. Op lokaal vlak kunnen we zeker nog een aantal stappen nemen.

Hortense:

Hieronder nog een paar sfeerbeelden:

   

Naar aanleiding van de studiedag op 19 oktober, gingen we op bezoek bij Elien Van Vaerenbergh. Zij werkt bij de dienst gelijke kansen van het Sociaal huis van Geel als een van de medewerkers die instaat voor de bewonersparticipatie binnen de sociale huisvestingsmaatschappij ‘Geelse Huisvesting’. Het werd een boeiend gesprek over de wijkwerking, participatiecellen en mooie plannen voor de toekomst.

 

Kan je kort schetsen wat er allemaal leeft in Geel rond bewonersparticipatie?

Elien: 20 jaar geleden zijn we gestart met een wijkwerking in de sociale woonwijken in Geel. Deze gaat vooral door in de drie grootste wijken: ’t Velleke, de Eikenstraat en de Leunen. De wijkwerking is begonnen als een louter vindplaatsgerichte werking: via huisbezoeken en gesprekken op kleine ontmoetingsplaatsen in de wijk (de traphallen, de vuilbakken of de banken). Pas na 6 jaar  konden we in ’t Velleke ons buurtencentrum ‘den Alleman’ in gebruik nemen.

In den alleman hebben wij onze bureauruimte waar wij regelmatig zitten. De mensen van de wijken weten dit en springen dan ook vaak binnen. Als wij aanwezig zijn en tijd hebben, luisteren wij altijd naar hun verhalen. Op dinsdag- en donderdagnamiddag houden wij zelf permanentie. Op die manier weten de buurtbewoners dat we dan zeker aanwezig zijn. Op andere dagen kunnen ze natuurlijk ook langskomen, maar dan hebben we niet altijd tijd of zijn we niet altijd aanwezig. Op onze bureau komen best veel bewoners langs. We moeten er wel over waken dat ze met vragen komen die effectief bedoelt zijn voor onze wijkwerking en niet voor de sociale dienst van het OCMW. Wanneer wij hen niet kunnen verder helpen, verwijzen we hen door naar onze collega’s of naar andere diensten.

Doordat we bereikbaar zijn voor de mensen, komen we heel veel te weten over wat er leeft binnen de wijk en kunnen we kort op de bal spelen wanneer er problemen ontstaan. Dit zorgt ervoor dat veel problemen al opgelost worden voor ze effectief begonnen zijn. Wij hebben onlangs een gesprek gehad met de Geelse Huisvesting waarin ze ons vertelden dat ’t Velleke tien jaar geleden een probleemwijk was. Nu is dit door onze aanwezigheid veel minder het geval en is dit zelfs een van de rustigere wijken.

 Binnen de wijkwerking hebben een goed uitgebouwde vrijwilligerswerking Het buurtencentrum den Alleman wordt 5 dagen in de week open gehouden door de vrijwilligers. Enkel op dinsdag en woensdag is het café gesloten. De mensen uit de buurt kunnen dan iets komen drinken en hun verhaal doen en elkaar ontmoeten. De vrijwilligers organiseren ook regelmatig ontmoetings- en ontspannende activiteiten. Dit is een manier om te werken aan samenleven in de buurt.

Daarnaast organiseren we met de wijkwerking ook samenlevingsgerichte projecten. Zo is er bijvoorbeeld een aantal jaar geleden tijdens de zomermaanden een circusproject gestart in de Eikenstraat omdat bewoners klaagden over overlast van kinderen en jongeren tijdens de vakantie. We zijn met die kinderen en  jongeren op een positieve manier een project gestart en hebben daar een toonmoment en samenkomst voor de hele wijk aan gekoppeld op het einde van de zomer. Dat is onze manier van werken, we proberen altijd op een positieve manier met de mensen aan de slag te gaan.

Verder ben ik binnen de wijkwerking verantwoordelijk voor het stuk ‘participatie’. Hierbij hebben we extra aandacht voor de meest kwetsbaren. Het doel is om te komen tot structurele verbeteringen in de wijk. Om zo veel mogelijk stemmen te horen, plannen we doorheen een werkjaar verschillende werkvormen van participatie die toegankelijk zijn voor iedereen.

De meest gebruikte methodiek is de ‘gangvergadering’ in de woonblokken waar we per 2 of 3 verdiepingen alle bewoners onverwacht uit hun appartement halen om even in de gang te komen zitten en praten. We voorzien wat stoelen, koffie en het gespreksonderwerp waarover we participatie willen doen.  Resultaat van deze korte ‘interventie’ in de gang is dat we op korte tijd een zéér groot bereik hebben van de bewoners en dat voornamelijk mensen met een migratieachtergrond wél gehoord zijn. Bovendien stimuleert elke gangvergadering het samenleven, want even samenzitten met je buren helpt altijd.

Een andere methodiek is de ‘wijkwandeling’ waarin we met een grote groep bewoners de pijnpunten van de wijk opsommen, vervolgens de wijk rondwandelen en bij elk pijnpunt de oplossing voorstellen. Daarna doen we dezelfde wandeling met alle betrokkenen: bewoners, beleid, huisvestingsmaatschappij, wijkagent, ambtenaren technische dienst,….

Een laatste methodiek die we gebruiken is de klassieke ‘open bewonersvergadering’ met al dan niet de rechtstreeks betrokken eindeverantwoordelijken vanuit de SHM er bij. Op een bepaalde datum roepen we de bewoners van de wijk samen in de ontmoetingsruimte. Meestal delen we op voorhand al mee waarover de vergadering die dag zal gaan. Zo kunnen mensen zich al wat voorbereiden. Alle bewoners zijn welkom om mee te komen vergaderen.

Het grote instrument om iets met al deze participatie te doen, is bij ons de participatiecel. Die vindt om de 3 maanden plaats bij de Geelse Huisvesting. Dit is een vergadering waarop we met een aantal bewoners naar de Geelse Huisvesting gaan om gemeenschappelijke problemen te bespreken. Deze gemeenschappelijk problemen halen we uit de gangvergaderingen, wijkwandelingen, bewonersvergaderingen en het dagelijks contact met bewoners. Ik probeer bij de participatiecel telkens minstens 1 iemand uit iedere wijk mee te nemen, meestal zijn we met een zestal bewoners. Deze bewoners hoeven niet telkens dezelfde te zijn, maar we zitten toch wel met een kerngroep die bijna iedere keer meegaat. Op de participatiecel zijn ook telkens het hoofd van de technische dienst en het hoofd van de sociale dienst aanwezig. Wanneer wij hier om vragen, is de directrice ook aanwezig.

Met Geelse Huisvesting is het regelmatig aftoetsen waar we naartoe willen met de participatiecel. Soms is het nodig om een langere tijd rond een bepaald thema werken. Zo hebben we een tijd gewerkt rond collectieve verwarmingssystemen (CHM). Maar vaak zijn het ook kleinere dingen waar mensen van wakker liggen en die opgelost zijn door ze een keer samen door te spreken met de huisvestingsmaatschappij. Het hoeven dus zeker niet altijd zware thema’s en brainstormsessies te zijn.

De participatiecel wordt telkens op voorhand voorbereid door de bewoners. Het vraagt dus wel wat meer tijd dan enkel de vergadering met de Geelse Huisvesting. De bewoners beslissen in principe wat er op de agenda komt. Wij stellen deze op en sturen de punten twee weken voor de participatiecel door naar de Geelse Huisvesting. Het gebeurt ook wel dat de Geelse huisvesting een punt heeft dat ze graag met ons willen bespreken en dat zetten we dan ook op de agenda. Zo kregen we de vraag om samen eens na te denken over het systeem van de huurlasten.

Naast de participatiecel met Geelse Huisvesting hebben we een gelijkaardige participatiecel met de stad. Het idee is net hetzelfde. Deze is er gekomen omdat bewoners ook veel vragen hebben over dingen waar de Geelse Huisvesting geen bevoegdheden in heeft. Dat gaat dan bijvoorbeeld over wegeninfrastructuur. Daarom zitten we om de 4 maanden samen met Stad Geel om deze zaken op te volgen. Momenteel ligt dit overleg even stil, omdat de persoon die dit vanuit de stad deed van job is veranderd. Maar zodra er een opvolger is aangeduid, gaan we hier zeker mee verder.

Als laatste hebben we 2 keer per jaar een overlegplatform. Dit is een overleg tussen de bewoners, schepenen, Geelse Huisvesting en de wijkwerking. Daar zetten we dus iedereen samen. Op dit overlegplatform gaat het over grotere, overkoepelende thema’s. Zo zijn er door de stad Geel een tijdje geleden veiligheidscafés georganiseerd rond het veiligheidsgevoel in de wijken van Geel. De resultaten hiervan bespreken we dan tijdens het overlegplatform en we kijken wat we daar verder nog mee kunnen doen. Momenteel is dit overlegplatform ook aan het uitbreiden. De bedoeling is dat er verschillende thema’s rond wonen besproken kunnen worden. Het kan dan ook gaan over problemen op de private huurmarkt.

Ikzelf zit ook regelmatig samen met een van de bewoners, Bruno Daems (lid van de VIVAS-stuurgroep). Samen met hem werk ik wel eens aan langere dossiers. Zo heeft Bruno zich bijvoorbeeld vastgebeten in het dossier rond het CHM-systeem. Wij hebben er voor gezorgd dat meerdere bewoners hier hun mening over konden geven om zo een volledig beeld te krijgen. Dat was een grote samenwerking met Bruno, mensen uit de wijk en regelmatig de Geelse Huisvesting. Niet iedereen wilde altijd horen wat we te zeggen hadden. We zijn hier in totaal bijna twee jaar mee bezig geweest. De resultaten van dit rapport zijn we gaan voorstellen op de raad van bestuur van de Geelse Huisvesting. Hier is vanuit de Geelse Huisvesting duidelijk gehoor aan gegeven en de technische dienst heeft de opdracht gekregen om uit te zoeken hoe dit allemaal precies in elkaar zit.

Ik krijg het gevoel dat de Geelse Huisvesting erg open staat naar bewonersparticipatie toe?

Elien: Ja, op zich is dit wel het geval. Maar ik merk ook dat het heel belangrijk is hoe de relatie met de SHM is. Bij ons gaat dat ook met ups en downs. Soms lijkt het dat bepaalde punten die bewoners aanhalen banaal zijn. Maar dan is het aan ons om te kaderen dat ook kleine zaken voor grote frustraties kunnen zorgen. Het is kwestie van geven en nemen en wederzijds begrip voor elkaar opbrengen. Ik denk wel dat Geelse Huisvesting merkt dat ze voordelen halen uit het luisteren naar hun bewoners, ook al vraagt dat soms veel tijd.

Kan je een concreet voorbeeld geven van deze voordelen?

Elien: In ‘de Leunen’ is de Geelse Huisvesting begonnen met het renoveren van woningen. We hebben daar een heel traject opgestart rond de marktwaarde van woningen na renovaties. We deden dit vanuit het idee dat bewoners gewoon een goede, degelijke woning willen. Daar hoeven geen technische nieuwigheden aan te zitten als deze maken dat de marktwaarde van de woning, en daardoor ook de huur, stijgt.

We hebben toen een heel traject afgelegd waarbij de huurders mee in de jury mochten zitten om de architecten te kiezen. Dat was heel fijn om te doen. Wanneer de wedstrijd voor de architecten was uitgeschreven mochten de bewoners met die architecten in gesprek gaan om aan te geven wat zij belangrijk vonden aan een woning. Toen de ontwerpen aankwamen hebben we die samen bekeken. Dat vraagt natuurlijk wel zijn tijd en was niet makkelijk. Plannen lezen en de bijhorende architecten-taal is niet zo simpel, maar het was wel heel leuk om te doen. Dat heeft voor de Geelse Huisvesting ook wel wat tijd gevraagd, maar zij zien nu ook wel dat de bewoners meer het gevoel hebben dat ze mee mogen bepalen en beslissen. Het zijn voor de bewoners nu ook woningen van hen. Je merkt dat de mensen heel betrokken zijn geweest en heel veel informatie hebben gekregen. Ze hadden minder vragen en waren minder ongerust dan bijvoorbeeld de mensen die langs de wijk wonen. Dit viel heel erg op tijdens de vergadering in het voorjaar over de stand van zaken. Je zag dat er veel meer weerstand en vragen waren bij de omwonenden dan bij de bewoners uit de wijk zelf. We vermoeden dat dat komt omdat die mee betrokken zijn geweest.

Binnenkort krijgt dit project een vervolg. De plannen van de eerste fase komen terug van bij de VMSW. Dat zullen gezinswoningen zijn, dus gaan we met de gezinnen die vermoedelijk naar die woningen gaan verhuizen nog eens terug kijken naar die plannen en naar hoe alles zit.

Als je naar de toekomst kijkt, waar wil je dan naartoe met de bewonersparticipatie?

Elien: Ik vermoed dat we meer en meer themagericht vrijwilligers zullen gaan zoeken. Dat neemt natuurlijk niet weg dat de huidige vrijwilligers zeker mogen blijven participeren. Maar als je kijkt naar hoe de vrijwilligersmaatschappij evolueert, zie je dat mensen meer en meer willen inspelen op de dingen die hen interesseren en daarom niet altijd op het grotere geheel. We deden dit bijvoorbeeld al tijdens het project rond CHM en dat werkte erg goed.

Verder willen we vooral verder doen zoals we bezig zijn en onze verschillende kanalen behouden. Het is fijn om zowel met de Geelse Huisvesting als met Stad Geel rond tafel te kunnen zitten. Deze banden moeten we goed onderhouden, zodat bewonersparticipatie in Geel op de kaart blijft staan. Ik zou hier zelf heel graag nog een stapje verder in gaan. Momenteel ben ik de stem van de bewoners in de Woonraad van Geel, maar ik zou het veel sterker vinden om hierin een aantal huurders uit private of sociale huur mee te kunnen nemen.

Bedankt voor het boeiende gesprek. Wij wensen jullie veel succes met alle toekomstplannen en het voortzetten van de Geelse participatie.

Sinds januari 2015 werkt Samenlevingsopbouw aan een nieuw project in de sociale woonwijk in Hemiksem Zij zet in op drie -onderling verbonden- sporen:

Dit project wordt mogelijk gemaakt met middelen van de provincie Antwerpen en sociale huisvestingsmaatschappij De Ideale Woning.

Meer info:

Liesbeth Verbruggen
0495 24 41 68
liesbeth.verbruggen@samenlevingsopbouw.be