Lokaal bestuur kan herhuisvestingskosten verhalen op krotverhuurder

Gepost op 2020-09-29

Elke woning in Vlaanderen moet beantwoorden aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitseisen. De Vlaamse overheid kent zowel een administratieve als strafrechtelijke handhavingsprocedure wanneer een woning die niet aan deze vereisten beantwoordt, toch wordt verhuurd of ter beschikking wordt gesteld. Indien dat het geval is en er is een herhuisvesting nodig, dan kunnen de gemaakte kosten teruggevorderd worden bij de krotverhuurder.

 

Krotverhuur

In het kader van een gerechtelijke actie tegen huisjesmelkerij werd een pand dat zich in zeer slechte staat bevond, onbewoonbaar verklaard en moesten de drie inwonende gezinnen door de burgemeester worden geherhuisvest. Het hof van beroep van Gent veroordeelde de betrokken verhuurders voor krotverhuur. De strafrechter sprak zich evenwel niet uit over de burgerlijke belangen. Hierop vorderde de stad Gent bij de vrederechter een bedrag van 2.287,81 euro van de krotverhuurders voor alle kosten die de stad voor de herhuisvesting van de betrokken huurders had moeten dragen. Stad Gent had haar vordering vrij gedetailleerd begroot op basis van het aantal consulenten dat werd ingezet voor de voorbereiding, de opvang, de verhuis, de informatie en de opvolging van de tijdelijke en definitieve herhuisvesting. In zijn vonnis wees de vrederechter deze vergoeding toe en stelde hij dat de stad wel degelijk was gemachtigd om deze buitencontractuele schadevergoeding te vorderen. De verhuurders hadden per slot van rekening een fout begaan (in deze zaak zelfs een misdrijf), zodat zij de stad moeten vergoeden voor de hieruit ontstane schade.

 

Procedure

De krotverhuurders tekenden beroep aan. Vooreerst stelden ze dat de burgerlijke rechtbank niet bevoegd was of dat minstens de vordering ontoelaatbaar was omdat de Vlaamse wooncode deze bevoegdheid exclusief aan de strafrechter heeft toegewezen. De rechtbank veegde deze interpretatie evenwel resoluut van tafel en stelde dat, aangezien de strafrechter de burgerlijke belangen niet ambtshalve had aangehouden, de stad Gent niet anders kon dan zich te wenden tot de burgerlijke rechtbank. Met verwijzing naar gevestigde cassatierechtspraak stelde het hof dat het feit dat bij een onbewoonbaarverklaring de plicht tot herhuisvesting op decretale gronden op de burgemeester rust, niet wegneemt dat de burgemeester de kosten hiervoor kan verhalen op diegene die de schade veroorzaakt, tenzij uit de wet of het decreet zou blijken dat het de bedoeling is dat deze kost voor de overheid blijft. Dat laatste is geenszins het geval. Uit de Vlaamse wooncode blijkt duidelijk dat de herhuisvestingskosten niet ten laste van de gemeente moeten blijven. De gemaakte kosten kunnen onder meer worden geconcretiseerd via een berekening van het aantal bestede uren door (gemeentelijke) consulenten, tegen de gemiddelde kostprijs per uur.

 

Herhuisvestingskosten

De opsomming van de herhuisvestingskosten wordt uitgebreid geformuleerd in de wooncode, zodat deze bepaling ruim moet worden geïnterpreteerd, aldus de rechtbank, voor zover de begrote kosten in redelijkheid zijn gemaakt. Zo kan bijvoorbeeld ook het verschil tussen de kosten per maand van de woning van herhuisvesting (of van het tijdelijk verblijf in een daartoe uitgeruste voorziening, zoals een hotel), en 20 % van het maandelijkse beschikbare inkomen van de bewoner, worden verhaald op de verhuurder. De wooncode heeft het trouwens over de kosten die ‘onder meer’ kunnen worden verhaald. Hieruit vloeit voort dat alle kosten voor de herhuisvesting die nodig waren, integraal kunnen worden verhaald, omdat de schade veroorzaakt werd door de krotverhuurders en ze dus niet door de overheid moet worden gedragen.

Merken we ten slotte nog op dat sinds 23 december 2016 de herhuisvesting als een apart hoofdstuk is opgenomen in de Vlaamse wooncode, en dat steden of gemeenten in geval van een onbewoonbaarverklaring ten gevolge van een fout van de verhuurder, deze herhuisvestingskosten steeds op hem kunnen verhalen, ongeacht of dit in het kader van een administratief- of strafrechtelijke handhaving gebeurt.

Bron: Rb. Oost-Vlaanderen (afd. Gent) 21 september 2018, T. Vred. 2019, afl. 7-8, blz. 374-380, noot Vandromme, T., blz. 380- 383.

 

Dit artikel verscheen eerder in het huurdersblad, editie 242.