Veel gestelde vragen

Elk huurprobleem is anders. Geen twee huurcontracten zijn dezelfde. Voor advies op maat neemt u dus best contact op met de huurdersbond. Toch willen we u graag op weg helpen. U vindt hieronder een aantal korte antwoorden op veel gestelde vragen over private woninghuur voor woningen die in Vlaanderen liggen en bestemd zijn tot hoofdverblijfplaats van de huurder.

Het is belangrijk om te weten dat huurcontracten die voor of na 1 januari 2019 zijn afgesloten onder een andere regelgeving vallen. Huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019 vallen onder toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet. Huurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019 vallen nog onder toepassing van de federale Woninghuurwet. Voor mondelinge huurcontracten en onderhuurcontracten is er een specifieke regeling. Kijk dus zeker na wanneer je contract ondertekend is om de juiste informatie te bekomen.

Heb je twijfels? Aarzel dan niet om je huurdersbond te raadplegen.

Kan ik als huurder een kortlopend woninghuurcontract vroegtijdig opzeggen?

 

Je contract is afgesloten voor 1 januari 2019
Indien je een schriftelijk woninghuurcontract hebt van korte duur (maximaal 3 jaar), kan je in beginsel het contract niet vroegtijdig opzeggen. Je kan echter wel je kortlopend huurcontract opzeggen tegen het einde van de overeengekomen duur, namelijk uiterlijk drie maanden voor het verstrijken van de korte duur en zonder opzegvergoeding.

Sommige kortlopende woninghuurcontracten bevatten de mogelijkheid om tussentijds op te zeggen. Soms mits het betalen van een opzegvergoeding, soms zonder opzegvergoeding. De overgrote meerderheid van de rechtbanken aanvaarden deze tussentijdse opzegbedingen. We raden ten sterkste aan om contact met ons te nemen wanneer je het kortlopend huurcontract wil opzeggen. Wij zullen je helpen om dit op een correcte manier te doen. Ook als je twijfelt of je woninghuurcontract nu een kortlopende of negenjarige woninghuurovereenkomst is, kom je best langs bij de huurdersbond voordat je opzegt.

 

Je contract is afgesloten na 1 januari 2019
Wil je de huurovereenkomst van korte duur opzeggen, ga dan eerst na of deze geregistreerd is. Dit is een verplichting voor de verhuurder, die het contract uiterlijk binnen de twee maanden na ondertekening moet laten registreren. Maar er zijn heel wat verhuurders die dit niet doen. Informeer je bij het bevoegd registratiekantoor of online via MyMinfin.

Is het woninghuurcontract geregistreerd, dan kan je dit contract als huurder op ieder ogenblik opzeggen. Zelfs als je huurcontract deze tussentijdse opzegbepaling niet bevat. De opzegperiode bedraagt 3 maanden. Deze gaat in de maand die volgt op de maand waarin je je opzegbrief (best aangetekend) verstuurt. Zeg je op en het huurcontract eindigt hierdoor tijdens het eerste, tweede of derde jaar, dan heeft de verhuurder tevens recht op een opzegvergoeding die respectievelijk anderhalve, één of een halve maand huur bedraagt.

Is het woninghuurcontract niet geregistreerd op het moment van je opzegging, dan kan je als huurder te allen tijde opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Opgelet, je kan als huurder slechts opzeggen zonder opzegtermijn en/of opzegvergoeding als er minstens twee maanden zijn verlopen sinds de sluiting of ondertekening van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft namelijk twee maanden tijd om het huurcontract te laten registreren, te rekenen vanaf de datum van het sluiten van de woninghuurovereenkomst. Je moet wel nog steeds, best bij aangetekend schrijven, het contract opzeggen. De opzegging kan ten vroegste verstrijken de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin je opzegt.

Als je twijfelt of je woninghuurcontract nu een kortlopende of negenjarige woninghuurovereenkomst is, kom je best langs bij de huurdersbond voordat je opzegt.

Hoe zeg ik als huurder mijn negenjarige woninghuurovereenkomst op?

Wil je de negenjarige woninghuurovereenkomst opzeggen, ga dan eerst na of deze geregistreerd is. Dit is een verplichting voor de verhuurder, die het huurcontract uiterlijk binnen de twee maanden na ondertekening moet laten registreren. Maar er zijn heel wat verhuurders die dit niet doen. Informeer je bij het bevoegd registratiekantoor of online via MyMinfin.

Is het woninghuurcontract geregistreerd, dan kan je dit contract als huurder op ieder ogenblik opzeggen. De opzegperiode bedraagt 3 maanden. Deze gaat in de maand die volgt op de maand waarin je je brief (best aangetekend) verstuurt. Zeg je op en het huurcontract eindigt hierdoor tijdens het eerste, tweede of derde jaar van de negenjarige periode, dan heeft de verhuurder tevens recht op een opzegvergoeding die respectievelijk drie, twee of één maand huur bedraagt.

Is het woninghuurcontract niet geregistreerd op het moment van je opzegging, dan kan je als huurder te allen tijde opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Opgelet, je kan als huurder slechts opzeggen zonder opzegtermijn en/of opzegvergoeding als er minstens twee maanden zijn verlopen sinds de sluiting of ondertekening van de huurovereenkomst. De verhuurder heeft namelijk twee maanden tijd om het huurcontract te laten registreren, te rekenen vanaf de datum van het sluiten van de negenjarige woninghuurovereenkomst. Je moet wel nog steeds (best aangetekend) dit huurcontract opzeggen. De opzegging kan ten vroegste verstrijken de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin je opzegt.

Welke kosten en lasten mag de verhuurder mij aanrekenen?

Je contract is afgesloten voor 1 januari 2019

De woninghuurwet laat de partijen vrij om in hun huurcontract te bepalen welke kosten en lasten voor de huurder zijn. Je woninghuurcontract is dus bepalend om na te gaan welke kosten en lasten de verhuurder kan aanrekenen. Wanneer hierover niets bepaald is, dan geldt het algemeen principe. Dit stelt dat kosten en lasten verbonden aan de eigendom of het beheer van een woning ten laste van de verhuurder zijn. Kosten en lasten verbonden aan het gebruik van de woning zijn dan weer ten laste van de huurder.
Lees dus zorgvuldig je contract na om te kijken of er geen specifieke regeling wordt vermeld. In elk geval mag de onroerende voorheffing nooit doorgerekend worden aan de huurder.

Je contract is afgesloten na 1 januari 2019

Het woninghuurdecreet bepaalt welke kosten en lasten aan de huurder kunnen worden doorgerekend. Energieverbruik kan worden doorgerekend aan de huurder, net als kleine herstellingen. Kosten van de syndicus kunnen voor 34% worden doorgerekend voor zover aanwezig en voor zover deze ook taken uitvoert die betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw. Kosten voor een conciërge kunnen voor 75% aan de huurder doorgerekend worden indien aanwezig in het appartementsgebouw en voor zover deze daadwerkelijk in hoofdzaak conciërgetaken ten behoeve van huurders en bewoners uitvoert. Voor de lift mag enkel het periodiek onderhoud doorgerekend worden voor maximaal 50%. Kosten door oneigenlijk gebruik zijn voor de huurder.

De Vlaamse regering maakte een indicatieve lijst welke kosten en lasten ten laste van de verhuurder of huurder zijn. Die kunt u hier raadplegen.
Zelfs al staat het anders in het huurcontract, dan nog blijft bovenstaande geldig. Voor zaken die hier niet worden opgesomd geldt het algemeen principe. Dit stelt dat kosten en lasten verbonden aan de eigendom of het beheer van een woning ten laste van de verhuurder zijn. Kosten en lasten verbonden aan het gebruik van de woning zijn dan weer ten laste van de huurder. Gaat het over een kost of last die niet is opgenomen in de indicatieve lijst en twijfel je, neem contact op met je huurdersbond.

Hoe zeg ik als huurder mijn woninghuurcontract op?

Er zijn geen vormvereisten om je woninghuurcontract op te zeggen. We raden je wel aan om een aangetekende brief naar je verhuurder te sturen waarin je aangeeft het huurcontract te willen beëindigen. Zo heb je ook een bewijs van opzegging. Hou zeker een kopie van je brief en het bewijs van aangetekende zending bij.

Kan de verhuurder mij zomaar uit huis zetten?

Neen. De verhuurder kan het huurcontract niet automatisch laten ontbinden, zelfs al staat dit zo in het huurcontract beschreven. Wanneer je bijvoorbeeld niet, of niet op tijd, betaalt, kan de verhuurder wel een procedure opstarten bij het vredegerecht. De vrederechter zal dan uitmaken of de fout voldoende ernstig is om het huurcontract te ontbinden. Je hebt er dan alle belang bij om op de zitting aanwezig te zijn of je te laten vertegenwoordigen door een advocaat. Indien je een gerechtsbrief of dagvaarding ontvangt om voor de vrederechter te verschijnen, neem dan meteen contact op met het OCMW, je huurdersbond of een advocaat.

Kan de verhuurder mijn negenjarig huurcontract zomaar opzeggen?

De verhuurder kan het contract enkel opzeggen wanneer dit ten einde loopt. Hij moet dan een opzegtermijn van zes maanden hanteren.
Hij kan wel op elk moment de negenjarige woninghuurovereenkomst opzeggen wanneer hijzelf, zijn echtgeno(o)t(e) of iemand uit zijn dichte familie (tot in de derde graad) de woning wil betrekken. Is het woninghuurcontract afgesloten vanaf 1 januari 2019 en zegt de verhuurder niet voor zichzelf of zijn echtgeno(o)t(e) op, dan kan de opzegging ten vroegste uitwerking krijgen na 3 jaar.

De verhuurder kan de negenjarige woninghuurovereenkomst ook met een opzegtermijn van zes maanden opzeggen tegen het verstrijken van het derde of zesde jaar, wanneer hij grote renovatiewerken (ook wederopbouw) wil uitvoeren. Is het woninghuurcontract afgesloten vanaf 1 januari 2019, dan kan dit na drie jaar op elk moment.

Tenslotte kan de verhuurder ook met zes maanden tegen het verstrijken van het derde of zesde jaar ongemotiveerd opzeggen. Maar dan heeft de huurder recht op een opzegvergoeding die respectievelijk negen of zes maanden huur bedraagt.

Als je verhuurder vervroegd opzegt, dus niet tegen het einde van de huurovereenkomst, dan kan je als huurder een tegenopzegging doen van 1 maand.

Krijg je een opzegbrief binnen van je verhuurder? Kom zeker eens langs bij de huurdersbond of de opzeg wel wettelijk is.

Kan de verhuurder de huurprijs van mijn woninghuurcontract verhogen?

De verhuurder kan de huur niet zomaar verhogen terwijl het woninghuurcontract loopt. De verhuurder kan de huurprijs wel jaarlijks indexeren indien het huurcontract dit niet uitsluit.

Ook kan hij de huurprijs herzien indien hij kan aantonen dat ten gevolge van verbeteringswerken de marktwaarde met minstens 10% van de wettelijk eisbare huurprijs gestegen is of dat ten gevolge van nieuwe omstandigheden (bv. aanleg van een stationsplein waardoor de waarde van woningen er gestegen zijn) de marktwaarde met minstens 20% gestegen is. Zo een huurprijsherziening kan slechts geldig overeengekomen worden tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van een driejarige periode.

Voor contracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 is ook een huurprijsverhoging door energiewerken mogelijk. Huurder en verhuurder kunnen onderling afspreken om energiewerken uit te voeren in ruil voor een iets hogere huurprijs. Wanneer er geen akkoord is, kan de rechter een herziening van de huurprijs toestaan als blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van de investeringen ten minste 10% hoger ligt dan de eisbare huurprijs op het tijdstip van de indiening van het verzoek. Energiewerken die noodzakelijk zijn om de woning in lijn te brengen met de minimale kwaliteitsvereisten kunnen niet leiden tot een huurprijsherziening.

Krijg je dus een voorstel van huurprijsherziening in je bus of heb je een huurprijsverhoging betaald, kom dan zeker langs bij je huurdersbond om na te gaan of deze huurprijsverhoging wel wettelijk is.

Kan ik me inschrijven bij een sociale huisvestingsmaatschappij of sociaal verhuurkantoor?

Denk je dat je recht hebt op een sociale huurwoning? Dan kunnen we je aanraden om je zeker in te schrijven bij de sociale huisvestingsmaatschappij of het sociaal verhuurkantoor van de gemeente waar je wil gaan wonen. Hier kan je alle informatie vinden die je nodig hebt om in te schrijven.

Heb je een laag inkomen en je bent tenminste vier jaar ingeschreven als kandidaat-huurder bij een sociale huisvestingsmaatschappij die actief is in je gemeente, dan kom je ook in aanmerking voor een maandelijkse huurpremie tot je een passende sociale huurwoning aangeboden krijgt. Hier lees je meer over de inkomensvoorwaarde en andere voorwaarden om in aanmerking te komen voor een huurpremie.

Mag de verhuurder mijn huurprijs indexeren?

Ja. Zelfs wanneer uw schriftelijk woninghuurcontract hierover niks bepaalt dan mag de verhuurder de basishuurprijs indexeren. Hij moet dit wel schriftelijk aan u verzoeken. Dit kan maar één maal per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de aanvang van de huurovereenkomst en hij kan hooguit drie maanden terugkeren in de tijd. Hier kunt u zelf berekenen of de indexering klopt. Er zijn maar twee regels waarbij indexering niet mag worden toegepast:

  • Wanneer uw huurcontract uitdrukkelijk vermeldt dat indexering niet toegelaten is.
  • Wanneer u een mondeling huurcontract heeft gesloten na 30 mei 1997 en de verhuurder niet kan aantonen dat dit werd afgesproken.

Wil u een overzicht van de indexcijfers? Dan kunt u dit hier terugvinden.

Mag de verhuurder uw woning betreden?

Neen. De verhuurder of syndicus mag zonder uw toestemming nooit uw woning betreden. U heeft steeds het recht om de toegang te weigeren. Wel beschikt de verhuurder over een bezoekrecht, maar hij moet dit vooraf aankondigen en dit recht met gematigdheid uitoefenen.

Mag een vastgoedkantoor kosten voor verhuurbemiddeling aanrekenen?

Verhuurders of vastgoedkantoren mogen het commissieloon voor verhuurbemiddeling van een woninghuurovereenkomst niet ten laste van de huurder leggen als de opdracht niet van hem is uitgegaan. Elke bepaling die hier tegenin gaat, is ongeldig. Sommige vastgoedkantoren willen die regeling omzeilen. De huurdersbonden vragen (kandidaat)-huurders dit aan hun huurdersbond te melden. De huurdersbonden zullen er alles aan doen om deze onwettige praktijken een halt toe te roepen.

Wat doe je als er een probleem is met de kwaliteit van je huurwoning?

Een woning moet aan bepaalde minimale kwaliteitseisen voldoen. Zowel bij aanvang, maar ook doorheen de ganse duur van de huur.

Wanneer je een probleem vast stelt, dan informeer je best de verhuurder met een aangetekende brief. Daarin leg je uit wat het probleem is en dring je aan op een vakkundige herstelling. Raakt het probleem niet onderling opgelost, neem dan contact op met je huurdersbond om de strategie te bepalen.

Zo kan je een aanvraag indien voor een woningonderzoek. Dan zal een woningcontroleur langskomen om de staat van de woning te bekijken. Op basis daarvan kan een burgemeester beslissen om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren.

Waren de problemen al van bij aanvang aanwezig, dan kan de rechter op jouw verzoek de huurovereenkomst nietig verklaren met terugbetaling van de huurgelden, eventueel het bepalen van een bezettingsvergoeding en de vrijgave van de waarborg aan de huurder.
Zijn de problemen in de loop van de huur ontstaan en voldoende ernstig, dan kan je de gedwongen uitvoering van werken met huurprijsvermindering vragen wegens mingenot, zolang de werken niet zijn uitgevoerd. Als je ondertussen de woning zou willen verlaten, dan kan je ook een ontbinding met schadevergoeding eisen.

Wat is een plaatsbeschrijving?

Bij het begin van de huur wordt vaak een plaatsbeschrijving opgemaakt. Dit is een document waarin de staat van de woning gedetailleerd en kamer per kamer wordt beschreven. Een plaatsbeschrijving is pas geldig wanneer zowel huurder als verhuurder akkoord gaan en het document ondertekenen of indien de vrederechter deze oplegt. Eventuele kosten verbonden aan de intredende plaatsbeschrijving, kunnen voor de helft worden doorgerekend aan de huurder.

Zorg er steeds voor dat alle gebreken worden opgenomen in de intredende plaatsbeschrijving, zodat je hier bij het einde van de huur niet voor verantwoordelijk kan worden gesteld. Is er geen intredende omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt, dan is er een wettelijk weerlegbaar vermoeden dat de huurwoning zich bij het einde van de huur in dezelfde staat bevindt als bij de aanvang. Dat maakt meteen duidelijk dat vooral de verhuurder belang heeft bij een intredende en uittredende plaatsbeschrijving.

Een plaatsbeschrijving is voor woninghuurovereenkomsten, afgesloten vanaf 18 mei 2007, verplicht.

Welke herstellingen moet ik bekostigen als huurder?

 

Je contract is afgesloten voor 1 januari 2019
De wetgeving is niet altijd even duidelijk over wie welke herstellingen moet bekostigen. Er bestaat voor deze contracten geen verplichte, gedetailleerde lijst van werken ten laste van de huurder of verhuurder. Je moet als huurder instaan voor kleine huurherstellingen zoals een kapotte vloertegel, kleine herstellingen aan deuren en ramen, … . Ook herstellingen ten gevolge van eigen schade moet je als huurder bekostigen. Indien iets moet worden hersteld door de verhuurder, dan moet je hem daar wel meteen van op de hoogte brengen. Je bent namelijk verantwoordelijk voor eventuele extra schade indien je dit niet tijdig hebt gemeld.

Let wel, de verhuurder dient de woning in een goede staat af te leveren. Mocht dit niet het geval zijn, dan zijn problemen die daaruit voortvloeien hoe dan ook ten laste van de verhuurder. Ook herstellingen nodig door normale slijtage, zijn ten laste van de verhuurder. Voor woninghuurovereenkomsten afgesloten vanaf 18 mei 2007 kunnen deze herstellingen niet langer contractueel afgewenteld worden op de huurder.

 

Je contract is afgesloten na 1 januari 2019
Voor contracten vanaf 1 januari 2019 is er een lijst met kleine herstellingen die ten laste van de huurder vallen. Het huurcontract kan hier niet van afwijken in het nadeel van de huurder. Herstellingen die niet op de lijst staan, moeten toebedeeld worden aan de huurder of de verhuurder volgens onderstaande algemene principes.

Herstellingen die nodig zijn door ouderdom of overmacht zijn altijd voor rekening van de verhuurder. Herstellingen die nodig zijn door foutief gebruik van de huurder zijn altijd voor rekening van de huurder. Net als onderhoud en reinigen. Technische installaties moeten altijd onderhouden worden volgens de instructies van de fabrikant. De verhuurder moet de huurder hiervan op de hoogte brengen. De herstellingsplicht voor de huurder is beperkt tot plaatsen die bereikbaar zijn.

Welke huurwaarborg mag een verhuurder vragen?

 

Je contract is afgesloten voor 1 januari 2019
Als huurder mag je steeds kiezen hoe je de huurwaarborg wil betalen. Er zijn vier mogelijkheden:

  • De huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Het bedrag mag maximaal twee maanden huur zijn.
  • Een bankwaarborg: Je kan een huurwaarborg vragen bij je bank. De bankwaarborg kan maximaal 3 maanden huishuur zijn en kan je in schijven afbetalen aan de bank. De bank mag dit niet weigeren als ook je inkomsten bij deze bank aankomen, maar kan wel een administratieve vergoeding aanrekenen. Neem contact met je bank als je deze vorm wil.
  • Een bankwaarborg via het OCMW: Je kan ook een bankwaarborg vragen via het OCMW. Deze kan je dan in schijven afbetalen aan het OCMW. Neem hiervoor contact met het OCMW van de gemeente waar je woont.
  • In uitzonderlijke gevallen kan je ook een huurwaarborg aangaan die bestaat uit andere materiële zaken. Hierop staan geen verdere regels, maar een waarborg in cash geld is altijd verboden.

 

Je contract is afgesloten na 1 januari 2019
De verhuurder kan een huurwaarborg vragen van maximaal drie maanden. Als huurder mag je steeds kiezen hoe je die huurwaarborg wil betalen. Er zijn vier mogelijkheden:

  • De huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Het bedrag mag maximaal drie maanden huur zijn.
  • Een bankwaarborg via het OCMW: Je kan ook een bankwaarborg vragen via het OCMW. Deze kan je dan in schijven afbetalen aan het OCMW. Neem hiervoor contact met het OCMW van de gemeente waar je woont. Het bedrag mag maximaal drie maanden huur zijn.
  • Een huurwaarborg als zakelijke zekerheidsstelling op naam van de huurder. De Korfina-huurwaarborg is de meest bekende. Ook dit kan voor een bedrag van maximaal 3 maanden.
  • Borgstelling: Mits akkoord van de verhuurder kan de huurder een borgsteller voorstellen voor eveneens een maximaal bedrag van 3 maanden huur.

Hanteer je één van de eerste drie mogelijkheden, dan kan je het neutraal formulier vragen om te overhandigen aan de verhuurder.
Heb je moeilijkheden om de huurwaarborg in 1 keer te betalen, dan kom je misschien in aanmerking voor de huurwaarborglening. Neem een kijkje op de website van het Vlaams Woningfonds om te zien of je in aanmerking komt.