Bij de start van het nieuwe jaar gaat het Vlaams Woninghuurdecreet van kracht. Maar let op, enkel voor schriftelijke huurcontracten die vanaf die datum ondertekend worden en voor mondelinge huurcontracten. Voor alle schriftelijke huurcontracten die voor die datum werden afgesloten, blijft de bestaande huurwetgeving bestaan.Voor hen verandert er niks.
Voor contracten die vanaf 2019 worden ondertekend, wijzigt er dus wel heel wat. De verhoging van de huurwaarborg tot drie maanden is daarbij het meest in het oog springende. Wie dit bedrag niet meteen kan neertellen, kan een aanvraag indienen bij het Vlaams Woningfonds of kan bij het OCMW langsgaan.
Maar er zijn ook heel wat wijzigingen over de opzeggingsmogelijkheden, de overdracht van de huurovereenkomst, een nieuwe regelgeving voor studentenhuur, de installatie van een spoedprocedure bij de vrederechter en noem maar op.
De komende dagen zal u op deze website aangepaste modeldocumenten en ‘vragen en antwoorden’ kunnen terugvinden. Het komende jaar zullen er ook artikels op deze website verschijnen met meer uitleg over de nieuwe regelgeving.
Ondertussen lanceerde de overheid een website waar u alles kunt terugvinden over het nieuwe Woninghuurdecreet en waar u gratis flyers en brochures kunt terugvinden.
Heeft u toch nog vragen, neem dan contact met uw huurdersbond.
Uit navraag bij talloze (kandidaat-)huurders blijkt dat al heel wat verhuurders en immokantoren drie maanden huurwaarborg vragen. Nochtans voorziet De Vlaamse regering dat pas vanaf 1 januari 2019 de huurwaarborg opgetrokken wordt, en dit enkel voor huurcontracten die vanaf die datum worden gesloten. Ter compensatie wordt een huurwaarborglening uitgewerkt. Maar op de website van het Vlaams Woningfonds, die de huurwaarborgleningen moet verstrekken, is hierover nog steeds geen woord terug te vinden.
In het Woninghuurdecreet werd vastgelegd dat het optrekken van de huurwaarborg naar drie maanden maar in voege kan treden zodra ook de huurwaarborglening operationeel is. Je kan de lening op twee manieren aanvragen. Ofwel door op voorhand een principiële goedkeuring te vragen die drie maanden geldig blijft ofwel door de lening aan te vragen op het moment dat je een huurwoning hebt gevonden.
We naderen nu reeds december en er zijn nog steeds geen aanvragen tot principiële goedkeuring mogelijk. Het zou logisch zijn om de huurwaarborg pas op te trekken ten vroegste drie maanden na de inwerkingtreding van de huurwaarborglening. Die timing kan nu al onmogelijk gehaald worden. Daarenboven vrezen de huurdersbonden dat de huurwaarborglening zelfs helemaal nog niet operationeel zal zijn tegen begin 2019.
“Het verhogen van de huurwaarborg zorgt hoe dan ook voor een nog moeilijkere toegang tot de huurmarkt. Als nu ook nog eens blijkt dat de huurwaarborglening niet tijdig klaar is, dan moet de Vlaamse regering het optrekken van de huurwaarborg uitstellen. Meer nog, ze moet zichzelf opnieuw de vraag durven stellen of het optrekken van de huurwaarborg wel opportuun is tijdens deze wooncrisis”, zo stelt Joy Verstichele, woordvoerder van de huurdersbonden.
Wat zegt de huidige regelgeving over de huurwaarborg?
De huidige regelgeving stelt nog steeds dat de huurwaarborg maximaal twee maanden huur mag bedragen. Enkel in uitzonderlijke gevallen kan de huurwaarborg nu al drie maanden zijn.
Er zijn drie wettelijk geregelde vormen van huurwaarborg:
* De huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Dit komt het vaakst voor. Het bedrag mag dan maximaal twee maanden huur zijn.
* De huurwaarborg als een bankwaarborg. Je kan aan je bank vragen dat zij zich borg stellen voor je huurwaarborg. In dit geval mag deze maximaal 3 maanden huishuur bedragen. De bank mag dit niet weigeren als ook je inkomsten bij deze bank aankomen, maar de bank kan wel een stevige administratieve vergoeding aanrekenen.
* Een bankwaarborg via het OCMW. Je kan een waarborg vragen via het OCMW, die je dan in schijven kan afbetalen. Neem hiervoor contact met het OCMW van de gemeente waar je woont.
Een niet wettelijk geregelde vorm van huurwaarborg die vaak opduikt is de Korfine-huurwaarborg. Dit is een waarborg via het principe van een levensverzekering. Via een achterpoortje in de wet vinden verhuurders, vaak in samenwerking met een vastgoedmakelaar, zo toch een manier om al een huurwaarborg van drie maanden te vragen.
De huurwaarborg voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019
Het Vlaams parlement heeft ondertussen beslist dat voor contracten die vanaf een welbepaalde datum gesloten worden de huurwaarborg wordt opgetrokken tot maximaal drie maanden huishuur. Ook voor huurwaarborgen op een geblokkeerde rekening. De Vlaamse regering moet nu nog beslissen wanneer de regeling van een hogere huurwaarborg evenals de huurwaarborglening in voege treedt. De minister en de Vlaamse Regering hadden gehoopt dat dit 1 januari 2019 zou worden, maar de huurdersbonden zijn er van overtuigd dat deze datum niet meer haalbaar is.
Tot slot
Wanneer je verhuurder dus nu al vraagt om 3 maanden waarborg op een geblokkeerde rekening te plaatsen, ga je dus best (bij voorkeur vooraf) bij de huurdersbond langs voor meer informatie.
Voor alle duidelijkheid: Heb je nu een contract en betaalde je een huurwaarborg van 2 maanden, dan mag de verhuurder straks in geen geval nog een extra maand vragen.
Onze vraag werd ook opgepikt door de pers. Lees hier het artikel op de website van onder meer Trends en De Standaard.
Meer dan 260 deelnemers vonden afgelopen zaterdag hun weg naar het stadion van KRC Genk. Niet voor een voetbalspektakel, maar wel om het te hebben over het samenleven in een sociale woonwijk. VIVAS, het netwerk van sociale huurders, organiseerde in samenwerking met het Vlaams Huurdersplatform het congres onder de naam “Maak van je wijk een thuis voor iedereen”.
Voor sommigen was het congres dicht bij huis, maar anderen vertrokken al voor dag en dauw met de bus richting Limburg. Eénmaal aangekomen konden de deelnemers genieten van een deugddoende koffie en bijhorende koffiekoeken. Daarna werden ze verwelkomd door Joy Verstichele (Vlaams Huurdersplatform) en Louis Brouwers (VIVAS, zie foto). Comedian en presentator Erhan Demirci leidde iedereen gezwind door de voormiddag, waar heel wat interessante sprekers het woord kregen.
De aftrap was voor Geert Inslegers (Vlaams Huurdersplatform), die uit de doeken deed wat ‘Samenleven in verscheidenheid’ allemaal inhoudt en wat de taak van een sociale huisvestingsmaatschappij daarin moet zijn. Directeur van sociale huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak Myriam Indenkleef lichtte daarna toe op welke ambitieuze wijze haar organisatie het samenleven in de wijken probeert te bevorderen. Daaruit blijkt al snel dat ze koploper zijn in het organiseren van bewonersbetrokkenheid.
Maar ondanks alle inspanningen, komt het toch soms tot een conflict. Vrederechter Chris Huysmans lichtte aan de hand van een aantal voorbeelden toe hoe zij in haar rechtbank omgaat met leefbaarheidsproblemen.
Tot slot van de voormiddag interviewde Leen Swinnen, zelf sociale huurder en medewerker bij uitgeverij EPO, auteur Joy Verstichele over zijn boek “De onzichtbare wooncrisis”. Om de voormiddag in samenhorigheid af te sluiten, werd het woonlied gezongen onder aanvoering van Alida en haar vriendinnen.
Na een smakelijke lunch konden de aanwezigen kiezen tussen vier workshops, een wandeling of een lokaal bezoek. In workshop 1 ‘een propere buurt’ stelde sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal zijn afvalproject voor. Ze hebben afvallokalen die vrijwillige medebewoners open houden tijdens openingsuren. Daar worden de bewoners geïnformeerd rond het sorteren van afval. Naast het afvalproject zet Dijledal in op het sensibiliseren van bewoners rond afval, worden er fietswrakkenacties en opruimacties georganiseerd. De Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting Beveren zet sinds 2000 huurders in die vrijwillig samenwerken met de sociale huisvestingsmaatschappij als toezichter. Hun deskundige inzet doorspekt met kennis uit eigen ervaringen is van onschatbare waarde voor de gehele huurderswerking. Ondertussen zijn er 37 toezichters actief.
In de tweede workshop stelden twee sociale huisvestingsmaatschappijen voor hoe zij proberen om conflicten tussen huurders op te lossen en te voorkomen. De Kantonnale Bouwmaatschappij van Beringen vertelde over hun opmaak en opvolging van wijkplannen en de resultaten daarvan. Woonpunt Mechelen lichtte toe hoe ze op een vernieuwende manier de buurt proberen te versterken. Een 4-tal gezinnen en alleenstaanden met een sterk sociaal engagement komen voor enkele jaren in de wijk wonen. In ruil voor een lagere huurprijs engageren deze pleinmakers zich, in hun vrije tijd, actief in en voor de buurt.
In de workshop ‘ontmoeting in een superdiverse wijk’ gingen we dieper in op de manier waarop contact tot stand komt in sociale woonwijken. Filip Lagiewka, wooninnovator bij sociale huisvestingsmaatschappij De Ideale Woning en Roel de Ridder, als architect verbonden aan de Universiteit Hasselt en coördinator van Architectuurwijzer toonden aan hoe architectuur van de woning en de woonomgeving sociale contacten kan bevorderen.
In de laatste workshop ging Peggy Quaden van Vormingsplus in op ‘respectvolle communicatie’. Aan de hand van een aantal veel voorkomende conflictsituaties in sociale wijken werden manieren aangereikt om op een correcte en respectvolle wijze in gesprek met elkaar te gaan. Wat doe je bijvoorbeeld als mensen zich niet aan de regels houden door bijvoorbeeld te sluikstorten. Of hoe kan je het best je bezorgdheid over geluidsoverlast best overbrengen aan je buren?
Andere deelnemers bezochten de impressionante Turkse moskee in Sledderlo, waar nog anderen in deze sociale woonwijk een wandeling maakten om te zien hoe de wijk de laatste jaren grondig werd hertekend. Raf Van Gompel, hoofd van de sociale dienst van huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak, was de ideale gids om deze sociale woonwijk te bezoeken.
Tot slot konden de deelnemers een wandeling in de tuinwijk Winterslag maken, het fysieke en sociale netwerk rond de mijn. Ook het mijndepot zelf kon trouwens bezocht worden. Daar houden oud-mijnwerkers het erfgoed en het mijnverleden levendig, met een expo en met straffe, ontroerende en mooie verhalen die ze graag opdiepen. Iets na 16u kon iedereen samen het glas heffen. Genks schepen van Wonen Michaël Dhoore bedankte nog alle aanwezigen voor de geslaagde dag. De dag werd afgesloten met een dankwoord aan alle aanwezige sprekers voor de interessante toelichtingen , aan de stad Genk en de provincie Limburg voor hun ondersteuning en aan de medewerkers van het Vlaams Huurdersplatform voor de organisatie.
Moe maar voldaan vertrokken alle aanwezigen opnieuw naar huis. Tot volgend jaar!
Wie in een sociale huurwoning van een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) woont, betaalt een huurprijs die aan het inkomen is gelinkt en ook rekening houdt met de marktwaarde van een woning. De Vlaamse regering is van plan om de berekening van de sociale huurprijzen aan te passen vanaf 2020, maar ook al begin 2019 komt er een verandering aan. Het Vlaams Huurdersplatform en VIVAS zijn meer dan bezorgd, hebben verschillende malen gevraagd om betrokken te worden, maar werden straal genegeerd. Hier lees je een kritische inkijk in de plannen van de Vlaamse Regering.
Marktwaarde
Elke sociale huurwoning heeft een marktwaarde. Dit is de huurprijs die zou gelden mocht de woning op de private huurmarkt verhuurd worden. In 2010 werd de marktwaarde van een deel van het patrimonium bepaald aan de hand van schattingen van notarissen. Dit werd dan veralgemeend naar alle sociale huurwoningen en vormt nog steeds de basis voor de huidige berekening.
De Vlaamse overheid ontwikkelde nu, op basis van uitgebreid wetenschappelijk onderzoek, en in samenwerking met de sociale verhuurders, een digitale toepassing die de marktwaarde kan schatten. Door verschillende woningkenmerken in te geven, wordt de marktwaarde vanzelf berekend. Het gaat over een aantal objectieve kenmerken zoals bouwjaar, woningtypologie, aantal bouwlagen, … maar er zijn ook een beperkt aantal subjectieve elementen (zoals de interne woningstaat van de woning).
En hier knelt een eerste schoentje. Het is onbegrijpelijk dat er voor lopende verhuringen steevast van uitgegaan wordt dat de staat van de woning ‘redelijk’ is. De beelden en debatten over de woningkwaliteit van sommige Gentse sociale huurwoningen in de aanloop naar de verkiezingen tonen het hallucinante hiervan aan. Nochtans bestaan er verifieerbare data over de conditiemeting van de sociale huurwoningen en prioritaire renovatieplannen. Er wordt ook veel te weinig rekening gehouden met de structurele woningkwaliteit. Volgens het Groot Woononderzoek (2013) kampt liefst 23,7% van de sociale woningen met structurele kwaliteitsproblemen en vergt dit dus een doorgedreven renovatie om te beantwoorden aan de elementaire kwaliteitsnormen.
Een grondige bijsturing dringt zich dus op, maar het principe van de digitale huurschatter is zeker verdedigbaar. Het systeem belooft transparanter, objectiever en goedkoper te zijn dan de huidige schattingen van marktwaardes door notarissen. Maar dit moet dan ook doorgetrokken worden in de procedure. Zo kan het niet door de beugel dat de sociale huisvestingsmaatschappijen niet hoeven te verantwoorden hoe ze de woonkwaliteit gewaardeerd hebben en dus hoe ze de marktwaarden hebben bepaald. Helemaal te gek wordt het als enkel de sociale huisvestingsmaatschappijen de marktwaarden kunnen betwisten als die te ver afwijken van de notariële ramingen, maar de sociale huurders dat recht niet hebben. Het zal trouwens hoe dan ook moeilijk zijn voor huurders om te protesteren, want ze krijgen niet eens de gegevens die de sociale huisvestingsmaatschappij heeft ingegeven om de marktwaarde te berekenen. Terwijl in andere domeinen van het huurrecht, zoals de handelshuur, er net procedurele waarborgen worden ingebouwd om te komen tot een tegensprekelijke en objectieve bepaling van de marktwaarde, is daar in de sociale huur geen sprake van.
Uit het voorbereidend onderzoek blijkt een relatief beperkte gemiddelde stijging bij deze nieuwe berekening van de marktwaardes. Sommige gezinnen zullen echter wel grote schommelingen ervaren. In 11% van de gevallen wijkt de nieuwe schatting trouwens onbetrouwbaar ver af in vergelijking met de schattingen door de notarissen.
De wetenschappelijk objectiviteit van de sociale huurprijsschatter wordt helaas tenietgedaan door de selectieve en arbitraire invulling die nu voorligt. Dit systeem is duidelijk ontwikkeld op maat van de sociale huisvestingsmaatschappijen en getuigt van een onevenwichtige benadering en zelfs een regelrechte miskenning van de belangen van sociale huurders.
De bepaling van de marktwaarde aan de hand de sociale huurschatter zou op 1 januari 2020 ingaan voor zowel de bestaande als de nieuwe huurcontracten.
Inkomen
Sociale huurders betalen een huurprijs die gelinkt is aan hun inkomen. In de regel betaal je 1/55e van je inkomen aan huur. Mogelijks krijg je dan nog een gezinskorting en/of patrimoniumkorting. Die 1/55e komt overeen met 22% van het inkomen. Dat sluit aan bij de opdracht om sociaal huren betaalbaar te houden. Mensen die ondertussen meer verdienen dan de inkomensgrens zullen door de voorgestelde wijzigingen wat meer moeten betalen. Voor hen zal de sleutel 1/54e, 1/53e of 1/52e bedragen (afhankelijk van hoeveel % hun inkomen boven de inkomensgrens ligt). Ze zullen echter nooit meer moeten betalen dan de marktwaarde. Vanuit het oogpunt van woonzekerheid en woonstabiliteit is het onwenselijk dat de grens voor hogere huurprijs op zelfde niveau wordt gelegd als de inkomensgrens voor toegang tot een sociale huurwoning. Deze wijzigingen gaan al op 1 januari 2019 in voege.
We stellen ook vast dat de Vlaamse regering het inkomen zwaarder laat wegen bij de sociale huurprijsbepaling voor de hogere inkomens onder de sociale huurders, maar ze dit niet doet bij de lagere inkomens (resulterend in een huurprijsverlaging). Nochtans is het aandeel sociale huurders die meer dan 30% van hun inkomen aan huur betalen gestegen van 12% in 2005 naar 22% in 2013 (Groot woononderzoek). En maar liefst 34,5% van de sociale huurders houdt na het betalen van de sociale huur te weinig over om menswaardig te wonen.
Om de familiale solidariteit te bewaken, werden de inkomens van inwonende ouders of ononderbroken inwonende kinderen tot hun vijfentwintigste maar half of niet meegeteld voor de huurprijsberekening. Ook dit zou nu veranderen. De precieze impact hiervan werd niet berekend, maar voor sommige gezinnen zal dit plotsklaps een wereld van verschil maken. Deze wijzigingen zouden ingaan op 1 januari 2020.
Energietoeslag
In 2008 werd in het Kaderbesluit Sociale Huur een bepaling ingeschreven voor een energiekorting voor energieverslindende woningen en een energietoeslag voor energetisch zeer goeie woningen. Dit werd nooit in de praktijk omgezet. Nu kiest de Vlaamse Regering er voor om enkel nog een energietoeslag door te rekenen. Van een energiekorting voor slechte woningen is plots geen sprake meer.
Een energiecorrectie kan zinvol zijn omdat ze sociale huisvestingsmaatschappijen kan aanzetten tot energiezuinige investeringen. De energietoeslag wordt dan voor de huurder gecompenseerd door lagere energiekosten. Tot zover de theorie.
In de praktijk is er helemaal geen garantie op compensatie. Wie bijvoorbeeld nu al zeer zuinig met energie omgaat, zal de factuur dankzij al die vaste kosten nooit significant kunnen laten dalen, maar die zou wel de toeslag moeten betalen?
Daarenboven wordt als uitgangspunt de energiezuinigheidsnormen van 2005 gehanteerd. Sta ons toe dat gedateerd te vinden. Wat 13 jaar geleden de norm was, is dat vandaag lang niet meer. Door zo’n verouderde norm te gebruiken, komt het eigenlijk neer op een platte huurprijsverhoging die elk draagvlak voor energie-investeringen bij sociale huurders wegneemt.
Tevens wordt, zoals hierboven al beschreven, bij de marktwaardebepaling reeds rekening gehouden met elementen van energiezuinigheid. Er is geen enkele garantie dat de sociale huurders van woningen niet dubbel zullen betalen voor de investeringen. Een eerste keer via de marktwaarde en de daaraan gelinkte verminderde patrimoniumkorting en een tweede keer onder de vorm van een energietoeslag.
Onderbezettingsvergoeding
Sinds maart 2017 kan ook een onderbezettingsvergoeding aangerekend worden. Er is sprake van een onderbezette woning zodra je twee slaapkamers meer hebt dan er bewoners zijn. Zo is een woning van een alleenstaande onderbezet vanaf de derde slaapkamer.
Sociale huurders van een onderbezette woning kunnen slechts gesanctioneerd worden als ze tot twee maal toe een aangepast aanbod weigeren dat binnen een straal van 5 km ligt en waarvan het totaal aan kosten en lasten niet hoger ligt dan de te verlaten woning.
Wie sinds 1 maart 2017 een nieuwe sociale huurder is, kreeg een negenjarige huurovereenkomst, die daarna telkens verlengd kan worden met drie jaar en die kan opgezegd worden bij een weigering. Wie voor 1 maart 2017 een sociale woning huurde, moet een onderbezettingsvergoeding van 31 euro per overtollige slaapkamer betalen.
Conclusie
Ook al betreft sociale huurprijsregulering een materie die de overheid te allen tijde kan wijzigen, het is geen goede zaak als dat voortdurend gebeurt. In 2012 werd nog een nieuw huurprijsstelsel geïntroduceerd met de belofte van een stabiele regelgeving. De beloofde evaluatie vond nooit plaats en een grondig debat met betrokkenheid van de huurders en hun belangenvertegenwoordigers bleef uit.
De combinatie van alle bovenstaande wijzigingen kunnen voor sociale huurders immense gevolgen hebben. Voor sommige huurders zal de huurprijs niet veel wijzigen, maar voor anderen kan de samenloop van deze maatregelen er voor zorgen dat de sociale huurprijs gigantisch toeneemt.
Het doel is duidelijk dat ‘hogere inkomens’ sneller uit de sociale huur stromen. Dat zal zonder twijfel ook een impact hebben op de huurinkomsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Dan zal ofwel een hogere subsidie van de overheid nodig zijn ofwel zullen het opnieuw de sociale huurders zijn die het gelag moeten betalen en de inkomensdaling zullen moeten opvangen door nieuwe huurprijsstijgingen. Een vicieuze cirkel dus.
Schrijnend. Er is geen ander woord voor de VRT-reportage in de Gentse Sint-Bernadettewijk. Sociale huurders worden aan hun lot overgelaten en wonen jarenlang in een erbarmelijke woning. Een aanslag op hun gezondheid en die van hun kinderen. Leven tussen lekkende daken, schimmels, rotte steunbalken of met elektrocutie- en brandgevaar. Is dit de manier waarop we met onze sociale huurders omgaan?
Woonkwaliteit in de sociale huur
Dat er sociale woningen van slechte woningkwaliteit worden verhuurd, is geen verrassing. De huurdersbonden krijgen regelmatig sociale huurders over de vloer die klagen over hun ondermaatse woonkwaliteit, die dermate ernstig is dat ze de gezondheid van gezinnen en kinderen aantast. Het ene gebrek is het andere niet, maar het in 2015 gepubliceerde Groot Woononderzoek besloot op basis van data uit 2013 dat maar liefst 44% van onze sociale woningen niet voldeed aan de minimale kwaliteitsvereisten. En dat bijna 1 op vier structurele gebreken had.
Wie nu plots uit de lucht komt vallen en verbolgen is, heeft dus te lang weggekeken. De dappere getuigenissen van de sociale huurders in de reportage tonen ons de realiteit in alle scherpte. Dit soort situaties zijn geen typisch Gents fenomeen. Ook in andere Vlaamse steden en gemeenten vind je ondermaatse sociale huurwoningen.
Renovatie in de sociale huur
Elke sociale huisvestingsmaatschappij maakt een renovatieplanning op, waar de woningen die nood hebben aan een renovatie worden opgelijst. Het is de verantwoordelijkheid van de sociale huisvestingsmaatschappij om deze renovatieplanning correct op te maken en de keuzes te motiveren. Elke sociale huisvestingsmaatschappij moet ook over een conditiemeting en een scorecard van haar woningbestand beschikken.
Daarna is het aan de Vlaamse regering om voldoende middelen te voorzien voor deze renovaties. Want renoveren kost geld. Ook al dreven de Vlaamse regering en de sociale huisvestingsmaatschappijen de afgelopen jaren de renovatie-inspanningen op, het volstaat niet. Het is ook daarom dat sommige lokale besturen er voor kiezen om hier extra in te investeren.
De renovatie van sociale woningen is dus een gedeelde verantwoordelijkheid van de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf en van de Vlaamse overheid. Sterker nog, zowel inzake regelgeving als financiering sociale huur ligt het zwaartepunt van de bevoegdheid bij het Vlaams Gewest. Politiek gekissebis is dan het laatste wat we nodig hebben. Samenwerking des te meer.
Actieplan
Het Vlaams Huurdersplatform met onder meer de Vlaamse huurdersbonden en VIVAS (netwerk van sociale huurders) vragen een actieplan en vragen op korte termijn een reactie van alle betrokkenen:
- Een duidelijke en volledige en objectieve renovatieplanning met oog voor zowel de ongeschikt verklaarde woningen, woningen van slechte kwaliteit die (nog) niet ongeschikt zijn verklaard als de leegstaande woningen.
- Excuses vanuit sociale huisvestingsmaatschappij WoninGent aan de getroffen huurders, gepaard gaand met een huurprijsvermindering sinds de aanvang van de ongeschiktheid. Tevens een concrete planning zodat deze huurders zo snel mogelijk kunnen verhuizen naar een goede woning in afwachting van hun terugkeer naar de gerenoveerde woning voor wie dat wenst. WoninGent dient deze verhuiskosten op zich te nemen.
- De Vlaamse Regering moet op zeer korte termijn nog een versnelling hoger schakelen met een becijferde doelstelling om de renovaties te versnellen door een extra budget uit te trekken. Op die manier moet op korte en middellange termijn de ondermaatse woonkwaliteit en de overdadige leegstand aangepakt worden.
- Een bijsturing van de plannen van de Vlaamse regering zodat met de woningkwaliteit meer rekening wordt gehouden bij het bepalen van de marktwaardes. Met de huidige plannen van de Vlaamse regering voor de nieuwe bepaling van de marktwaarde wordt onvoldoende rekening gehouden met ernstige woonkwaliteitsproblemen en/of onderhoudsgebreken en wordt voor de interne staat van de woning (bij lopende huurcontracten) zelfs uitgegaan van de fictie dat deze zich in een redelijke staat bevindt.
Van zowel de sociale huisvestingsmaatschappijen als de Vlaamse regering en minister van Wonen, Liesbeth Homans vragen we op korte termijn een monitoring van de woonkwaliteit en een becijferd plan van aanpak. Dat plan moet meetbare doelstellingen bevatten en een bijhorende budgetinspanning met inbegrip van een fikse huurprijsverlaging voor wie al die jaren deze onaanvaardbare woonomstandigheden heeft moeten tolereren.
Volwaardig sociaal huren
Ons sociaal huursysteem moet een volwaardige woonoplossing zijn. Dat betekent dat de woonkwaliteit gegarandeerd moet worden en dat er voldoende woonzekerheid moet zijn. De uitbreiding van ons sociaal huurpatrimonium moet dus samengaan met een turbo op de renovatiecapaciteit. Soms moeten we het niet moeilijker maken dan het is: zolang een woning wordt verhuurd, moet ze in orde zijn, punt.
Sociale huurders die vragen hebben over de kwaliteit van hun woning, kunnen steeds terecht bij de huurdersbond.
Lees in De Morgen (achter betaalmuur) ook de opinie van Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.
Uit een nieuw grootschalig onderzoek van professor Pieter-Paul Verhaeghe (VUB) en het platform Praktijktesten Nu blijkt dat ook in Antwerpen discriminatie op de huurmarkt schering en inslag is. De resultaten vertellen ons dat personen met een Turks of Marokkaans klinkende naam in 40% van de gevallen gediscrimineerd worden.
Antwerpen
Zoals u uitgebreid in het Nieuwsblad kunt lezen, heeft u maar beter een Vlaams klinkende naam als u op zoek gaat naar een huurwoning in Antwerpen. Verbazing wekt dat niet meer op. We weten al jarenlang dat discriminatie alomtegenwoordig is. Niet enkel in de grootste stad van Vlaanderen trouwens, maar ook ver daarbuiten.
Toch komen de resultaten telkens opnieuw hard aan. Wanneer Mourad of Fatima een mailtje sturen om een huurwoning te bezoeken, worden ze in 40% van de gevallen niet uitgenodigd, terwijl pakweg Koen of Annelies wel een afspraak krijgen.
Uit het onderzoek blijkt dat de helft van de verhuurders discrimineert, net als 30% van de makelaars.
Gent
Eerder bleken in Gent al gelijkaardige cijfers op te duiken. Via een gecoördineerde totaalaanpak, waar praktijktesten een essentieel onderdeel van zijn, slaagde de stad er in om de discriminatie bij makelaars sterk terug te dringen van 26% naar 14%. Ondertussen blijft de stad verder sensibiliseren en controleren. Wie nu nog discrimineert, kan zich aan een juridische procedure verwachten.
Bevoegdheid
Het is in eerste instantie aan de Vlaamse overheid om een effectief discriminatiebeleid op te zetten dat zowel sensibilisering, controle als sanctionering bevat. Ook uit uitgebreid onderzoek van het Steunpunt Wonen blijkt dit de enige manier te zijn om discriminatie significant terug te dringen. Toch blijft de Vlaamse overheid van de problematiek wegkijken en denkt ze dat het met een zoveelste informatie- en sensibiliseringscampagne wel zal goedkomen.
Het Vlaams Huurdersplatform en het platform Praktijktesten Nu geloven niet in deze aanpak en dringen aan om praktijktesten structureel in te zetten om op discriminatie te controleren en deze te sanctioneren. Zoals de stad Gent bewijst, houdt niks lokale besturen tegen om in afwachting alvast een eigen antidiscriminatiebeleid uit te bouwen.
Platform Praktijktesten Nu
Dit onderzoek spitste zich enkel toe op discriminatie volgens afkomst. Het Platform Praktijktesten Nu en het Vlaams Huurdersplatform vragen echter een actief overheidsbeleid dat elke vorm van discriminatie (zoals vermogen, seksuele geaardheid, mensen met een beperking, …) tegengaat.
Het platform bestaat uit de organisaties Samenlevingsopbouw, Hand in Hand tegen racisme, Kif Kif, ella vzw, Minderhedenforum, Netwerk tegen Armoede, GRIP vzw, çavaria en het Vlaams Huurdersplatform.
VIVAS organiseert jaarlijks een congres voor sociale huurders. Op deze dag komen heel wat sociale huurders, experts en beleidsmakers samen om dieper in te gaan op de uitdagingen op de sociale huurmarkt. Dit jaar zal het congres doorgaan op zaterdag 17 november en staat het thema ’een leefbare woonomgeving’ centraal.
Geen twee mensen zijn gelijk. Leeftijd, geslacht, afkomst, religie of beperking, maar ook temperament en karakter zijn verschillend. Die diversiteit kleurt en verrijkt onze samenleving. Maar samenleven in verscheidenheid is niet altijd eenvoudig. Samenleven is niet naast elkaar leven en elkaar gedogen. Samenleven veronderstelt contacten tussen mensen met allerlei achtergronden en met respect voor elkaar. Op welke manier zorgen we er samen voor dat iedereen zich thuis voelt in de wijk? Hoe kan de leefbaarheid worden bevorderd? En welke initiatieven nemen huisvestingsmaatschappijen bijvoorbeeld om sluikstorten, lawaai-overlast, … in de wijk te voorkomen?
De sociale huurders van VIVAS nodigen u op 17 november 2018 uit in de Luminus Arena (stadion KRC Genk) om hier samen over na te denken. Je kan inschrijven tot 26 oktober via je lokale bewonersgroep/ondersteuner of via deze link.
Praktisch
Wanneer: zaterdag 17 november 2018 vanaf 10u00
Waar: Luminus Arena (KRC Genk), Stadionplein 4, 3600 Genk
Deelnameprijs: €5 voor sociale huurders, €20 voor anderen
Vragen: mail naar viki.leysen@vlaamshuurdersplatform.be
Uitgebreid programma
Gastheer: Erhan Demirci
10u00: Onthaal met koffie, thee en koffiekoeken
10u45: Welkom!
Joy Verstichele (VHP) en Louis Brouwers (VIVAS)
11u00: Samen in verscheidenheid
Geert Inslegers (VHP) schetst een ruim kader over samenleven in een sociale woonwijk
11u25: Ons huis, uw thuis, uw toekomst
Toelichting door Myriam Indenkleef, directeur Sociale Woonmaatschappij Nieuw Dak
11u50: Wat als sociale huurders de leefbaarheid in gedrang brengen?
De vrederechter van Beringen licht toe hoe zij omgaat met leefbaarheidsproblemen
12u15: Een babbel met Vlaams minister van Wonen, Liesbeth Homans
12u30: We zingen het woonlied
12u40: Lunch
14u00: Keuze uit volgende activiteiten:
1. Een propere buurt: Welke initiatieven nemen de huisvestingsmaatschappijen: enkele voorbeelden
2. Conflicten tussen huurders oplossen en voorkomen: Hoe gaat de huisvestingsmaatschappij om met burenruzie, overlast,.. en welke stappen zetten ze om dit op te lossen of te voorkomen: enkele voorbeelden
3. Ontmoeting in een superdiverse wijk: Hoe komt contact en betrokkenheid in de buurt tot stand. Kan architectuur van woning en omgeving sociale contacten bevorderen?
4. Het gesprek aangaan: Respectvolle communicatie als sleutel tot de oplossing. Aan de hand van herkenbare voorbeelden.
5. Bezoek aan sociale woonwijk Nieuw Dak: Rondleiding en toelichting door medewerkers van Nieuw Dak.
6. Turkse Moskee Sledderlo: Laat u onderdompelen in de Turkse cultuur en bezichtig de Moskee van Sledderlo.
7. Het Mijndepot: Expo en verhalen over het mijnverleden door oud-mijnwerkers.
8. Citéwandeling Winterslag: De tuinwijk van Winterslag was het fysieke én sociale netwerk rond de mijn. Een bezoek aan deze wijk.
16u00: Afsluitende receptie
Wie sinds 1 maart 2017 sociale huurder is geworden, krijgt niet langer een contract van onbepaalde duur voorgeschoteld, maar wel een contract van 9 jaar dat telkens met 3 jaar verlengd kan worden. Een campagne onder de titel ‘zeker wonen = thuis komen’ kon de Vlaamse regering niet op andere gedachten brengen. VIVAS, de huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform onderstreepten het belang van woonzekerheid en vonden het niet kunnen dat mensen die zich erin slaagden om zich op te werken en zo een iets hoger inkomen krijgen om die reden hun woning zouden verliezen. Zeker niet gezien zij een huurprijs betalen gelijkaardig aan huurprijzen op de private huurmarkt. Een uitgebreide redenering kunt u hier terugvinden.
Het Vlaams Huurdersplatform trok naar de rechter omdat het van oordeel was dat dit een niet noodzakelijke en aanzienlijke afbreuk was aan het recht op wonen. Het Vlaams Huurdersplatform riep hiervoor het standstill-beginsel in.
Het Grondwettelijk Hof volgde deze redenering niet en oordeelde dat deze standstill-verplichting beperkt blijft tot het recht op een behoorlijke huisvesting enkel voor de ‘meest achtergestelde personen van de sector van de sociale huisvesting’. Met deze interpretatie lijkt het Grondwettelijk Hof verder op te schuiven naar een zeer minimalistische visie op sociale grondrechten.
Op 14 oktober 2018 trekken we opnieuw naar de stembus voor de gemeenteraadsverkiezingen. De wachtlijst voor een sociale huurwoning, de hoge water- en energiefactuur, hulp van het OCMW, de zoektocht naar werk, een toereikend inkomen, de schoolrekening. Mensen die het moeilijk hebben, liggen hier wakker van. Verkiezingsprogramma’s gaan zelden over deze thema’s, of ze krijgen slechts een plaatsje in de marge.
De Vilvoordse huurdersgroepen nemen deel aan de campagne ‘Ieders Stem telt Vilvoorde 2038’. ‘Ieders stem telt’ geeft een megafoon aan de stem van mensen die het moeilijker hebben in de samenleving. Het promoboekje ‘Vilvoorde 2038’ bundelt de toekomstdromen voor Vilvoorde van 33 Vilvoordenaars die deelnamen aan de dromentafels. Het boekje bevat voorstellen die aansluiten bij de leefwereld van de deelnemers.
Op donderdag 21 juni om 19u vond de overhandiging plaats van dit ‘Promoboekje Vilvoorde 2038’ aan vertegenwoordigers van de lokale politieke partijen die deelnemen aan de gemeenteraadsverkiezingen.
In de Vlaamse steden en gemeenten slaan sociale organisaties de handen in elkaar om te ijveren voor een socialer beleid. Het samenwerkingsverband in Vilvoorde bestaat uit: CAW – Inloopcentrum, Welzijnszorg Brussel-Halle-Vilvoorde, (W)armkracht vzw, PIN vzw, Wijkgezondheidscentrum de Vaart, OCMW Vilvoorde-Lokale Dienstencentra, Zee Na Es vzw, Beweging.net Brussel-Halle-Vilvoorde, Archeduc, vzw PWO Zilverpunt, Centrum voor Basiseducatie Halle, Domo, Logo Zenneland, AIF + en Riso Vlaams-Brabant.
Een EPC-attest is sinds 1 januari 2009 verplicht bij elk nieuw afgesloten huurcontract. Dit energieprestatiecertificaat moet de kandidaat-huurder informeren over de energiezuinigheid van de woning. Zo kan hij hiermee rekening houden bij de overweging om het pand al dan niet te huren. De verhuurder moet dit kunnen voorleggen vanaf het moment dat hij het pand te huur aanbiedt.
Onwetendheid over EPC-attest groeit
De huurdersbonden houden al een aantal jaar bij hoeveel van hun leden weet hebben van hun EPC-attest. Van alle leden die in 2017 langskwamen, kon maar liefst 6 op de 10 huurders zich niet voor de geest halen of ze al dan niet kennis hebben gekregen van een EPC-attest. We kunnen spreken van een opmerkelijke en structurele stijging, want in 2016 was dit nog 56,19%, in 2015 52,32% en in 2014 49,91%.
Slechts 16,6% van de huurdersbondleden geeft aan dat ze zeker kennis hebben gekregen van het EPC-attest. Dat is ontstellend weinig voor een regelgeving die nochtans sinds 2009 verplicht is en over een thematiek handelt die steeds belangrijker wordt. 22,7% van de leden is zelfs zeker dat ze nooit het EPC-attest hebben gezien.
Rol van het EPC-attest
Heel wat verhuurders tonen dus niet spontaan het EPC-attest, maar ook weinig huurders vragen er blijkbaar naar. Dit toont aan dat ook veel huurders hier weinig belang aan hechten. Dat is zeker begrijpelijk in dat deel van de huurmarkt waarvan we weten dat het aandeel betaalbare huurwoningen steeds schaarser wordt. Men is dan gewoon al blij dat men een huurwoning te pakken kan krijgen. Dat neemt niet weg dat er nog een lange weg af te leggen is om ook huurders gepast te sensibiliseren. Want een energiezuinige woning is niet alleen goed voor het milieu, maar uiteraard ook voor de portefeuille van de huurder.
Gebrek aan controle
De regelgeving inzake EPC bevat een bepaling waarbij verhuurders een administratieve geldboete kunnen oplopen van €500 tot €5000 indien ze geen EPC-attest kunnen voorleggen. Volgens cijfers van het Vlaams Energieagentschap werden in 2017 3035 woningen gecontroleerd, waarvan 607 op de huurmarkt. Voor 35 woningen bleek de verkoper niet in orde te zijn en voor 22 woningen bleek de verhuurder niet in orde. Uiteindelijk leidde dit tot 4 boetes over de koop- en huurmarkt heen.