Huurders blijven op hun honger zitten met dit Vlaams regeerakkoord

Gepost op 2024-10-01

Een nieuwe Vlaamse Regering zit in het zadel. Melissa Depraetere (Vooruit) wordt de nieuwe minister van Wonen. We analyseerden het woonhoofdstuk uit het nieuwe regeerakkoord en vinden een aantal nuttige maatregelen terug, maar blijven vooral op onze honger zitten.

 

Private huur

Dat het verbod op indexering van huurprijzen tijdens de energiecrisis een succes was, staat buiten kijf. Zowel de betaalbaarheid voor huurders als de renovatiebereidheid voor verhuurders kregen met deze maatregel een duw in de rug. Het mocht sneller zijn dan 2028, maar het is dus een opsteker dat deze maatregel structureel ingang zal vinden. Voor het eerst worden (energie)kwaliteit en huurprijs van de woning langdurig aan elkaar gelinkt.

Die kwaliteit op de private huurmarkt blijft tot op vandaag problematisch. Te veel mensen wonen in ongeschikte, ongezonde of onbewoonbare panden. Een verplicht kwaliteitsonderzoek van huurwoningen is de oplossing, maar de Vlaamse Regering laat die keuze opnieuw vrij aan lokale besturen. Er zou wel sterker ingezet worden op het tegengaan van krotverhuur.

De Vlaamse regering meent meer betaalbare huurwoningen te creëren door in te zetten op budgethuur, ook gekend als geconventioneerd verhuren. We maakten eerder al bedenkingen bij dit dure systeem dat niet gericht is op mensen in kwetsbare woonposities.

De ambitie om de registratie van huurcontracten op Vlaams niveau te organiseren, kunnen we toejuichen. Op die manier moet het mogelijk zijn om beter zicht te krijgen op de private huurmarkt en kunnen tegemoetkomingen geautomatiseerd worden. We hopen dat dit deze legislatuur nog kan leiden tot een betere rechtenopname.

Hoewel een grondig voorbereidend traject werd gelopen om het Vlaams Woninghuurdecreet te evalueren, blijkt dit verrassend genoeg niet uit het Vlaams regeerakkoord. De enige nieuwigheid die wordt beschreven is dat nu ook de vermelding van een eventueel verblijfsdocument verplicht wordt in het huurcontract. Dat zal er in de praktijk voor zorgen dat mensen in afwachting van of zonder verblijfsdocumenten in het grijze of zwarte wooncircuit belanden, waardoor uitbuiting of dakloosheid dreigt.

Belangrijk is ook wat we niet in het regeerakkoord lezen. Zo is er geen sprake van een uitbreiding van de begunstigden van de huurpremie, nochtans een noodzakelijke maatregel om private huurders met betaalbaarheidsproblemen te helpen. Van praktijktesten op de huurmarkt is geen spoor terug te vinden en hoewel de afbetalingstermijn van de huurwaarborglening wordt verlengd, is dit niet voldoende voor mensen die moeite hebben om de huurwaarborg te betalen.

 

Sociale huur

Vlaanderen staat bekend om zijn klein aandeel huurwoningen. Ongeveer 6% van alle woningen worden sociaal verhuurd. Deze Vlaamse regering belooft de komende vijf jaar investeringen van zes miljard euro om de kwaliteit te verbeteren en het aanbod te vergroten. Dat is erg gelijklopend met de investeringen die we de afgelopen jaren kenden. Broodnodige centen, maar te weinig om de noodzakelijke inhaalbeweging te maken.

Wel wordt er werk gemaakt van een nieuw ‘Bindend Sociaal Objectief’ vanaf 2026. Lokale besturen zullen meer flexibiliteit krijgen om hun doelstellingen in te vullen op het werkingsgebied van de woonmaatschappij, maar degene die te weinig sociale woningen bouwen zullen gesanctioneerd worden met een financiële bijdrage die moet dienen om huurpremies te betalen. Als het aandeel sociaal wonen dat elke gemeente moet halen voldoende hoog is, dan kan dit een interessante aanpak zijn, maar alles staat of valt met het ambitieniveau van dit Bindend Sociaal Objectief.

Er zal ook werk gemaakt worden van een aangepast financieringssysteem voor de woonmaatschappijen en een ééngemaakte sociale huurprijsberekening die de bestaande betaalbaarheid van de sociale huur moet waarborgen. Er zal sterker gefocust worden op het vermijden van leegstand van sociale woningen en er is opnieuw sprake van een administratieve vereenvoudiging voor de woonmaatschappijen.

Voor de sociale huurders komen er dan weer enkel voorwaarden bij. Zo zullen niet-beroepsactieve kandidaat sociale huurders zich moeten inschrijven bij de VDAB en zullen sociale huurders getoetst worden op hun werkbereidheid door de VDAB. Sociale huurders met arbeidspotentieel die niet aan het werk gaan, zullen hun sociale huurprijs na twee jaar zien stijgen. De woonmaatschappij zal hier van kunnen afwijken als ze dat billijk achten. We blijven ons erover verwonderen hoe voorwaarden die niets met woonbehoefte te maken hebben toch in de sociale huur belanden.

Werkende sociale huurders zullen kunnen rekenen op een ‘doorstroompremie’ wanneer ze verhuizen naar de private huurmarkt en er komt een voorrangsregel voor werkende kandidaat-sociale huurders bij de toewijzing. De voorrangen in het bestaande toewijzingssysteem zullen onderzocht worden, maar wij vragen een grondige analyse van het volledige toewijzingssysteem vanuit het recht op wonen. Tegen het huidige systeem trokken sociale huurders- en verhuurdersorganisaties trouwens samen naar de Raad van State.

Het bestrijden van domiciliefraude en controles op buitenlandse eigendom blijven een belangrijke focus. Echte misbruiken moeten bestraft worden, maar het blijvende vergrootglas op de uitzondering dreigt het stigma op sociale huurders te versterken. Het taalkennisniveau dat wordt opgetrokken tot niveau B1 past in dit rijtje.

 

Dak- en thuisloosheid

De nieuwe Vlaamse regering wil werken aan preventie van uithuiszettingen en hier beter zicht op krijgen. Ze wil ook het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen beter bekend maken en blijven inzetten op Housing First projecten, mobiele en modulaire woonunits en noodwoningen voor onder meer de opvang van mensen in dak- en thuisloosheid. Ook een vroege detectie van jongvolwassen die dak- of thuisloos dreigen te worden, wordt vooropgesteld.

Wie dak- of thuisloos is en overlast veroorzaakt zal door de vrederechter verplichte begeleiding opgelegd kunnen krijgen in een daarvoor voorziene residentiële organisatie. De Vlaamse overheid zal tot slot ook zorgen voor gestandaardiseerde tellingen van mensen in dak- en thuisloosheid.

Wij hoeden ons voor vrijheidsbenemende maatregelen voor personen die vooral hulp en zorg nodig hebben en hopen dat er ook voldoende zal worden geïnvesteerd in woonoplossingen om maximaal dak- en thuisloosheid te vermijden en te verminderen.

 

Registratierechten en studentenhuur

Een beslissing waar veel geld mee gemoeid is, is de verdere verlaging van de registratierechten voor wie een huis koopt naar 2%. Die verlaging zal helaas enkel de woningprijzen opdrijven en daardoor ook de huurprijzen, vooral in het onderste segment. De vooropgestelde woonwaarborg zal een gelijkaardig effect hebben.

De nood aan bijkomende studentenkoten wordt erkend en het huidig beleid om aanbod te creëren van betaalbare studentenkoten wordt vervolgd.

 

Conclusie

Dit Vlaams regeerakkoord bevat enkele individuele maatregelen die voor huurders een verschil kunnen maken, maar alles overschouwd zal de wooncrisis aan de onderkant van de huurmarkt hiermee niet opgelost worden.

We hopen om in een gesprek met de nieuwe minister van Wonen meer duidelijkheid te krijgen over de plannen in een meer concrete vorm en hopen dat dit resulteert in meer oog voor mensen in kwetsbare woonposities.