“Een systeem dat enkel op chronologie toewijst is niet in overeenstemming met het grondrecht op wonen”

Gepost op 2020-03-03

Het kan natuurlijk altijd beter, maar ons sociaal huursysteem heeft alles in zich om het recht op wonen te verwezenlijken. Dat stelt Tom Vandromme, onderzoeker aan de Universiteit Antwerpen. Hij wijdde zijn doctoraat aan ons sociaal huursysteem. Dat doctoraat verschijnt nu ook in boekvorm. Wij konden auteur Tom Vandromme strikken voor een interview.

 

U heeft sinds decennia het meest complete en diepgravend onderzoek naar sociale huur uitgevoerd. Maar hoe kom je erbij om net dat thema te onderzoeken?

Ik was al een tijdje actief in de academische onderzoekswereld rond wonen. Na verloop van tijd groeide het idee om een doctoraat te schrijven dat over het woonrecht zou gaan. Het eerste idee was om het te hebben over de verschillende instrumenten ter verwezenlijking van het grondrecht op wonen. Maar dat bleek al snel te ambitieus. Ik moest dus focussen. De promotor die voor zo’n doctoraat in aanmerking kwam, was professor Bernard Hubeau. Hij stelde vrij snel voor om het over sociale huur te hebben. Net omdat er, behalve wat professor Hubeau zelf schreef, quasi niks over sociale huur beschikbaar was.

 

Maar ‘sociale huur’ is nog altijd heel ruim. Wat heb je eigenlijk precies onderzocht?

Het sociaal huurstelsel. Voornamelijk de rechtsverhouding tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren enerzijds en de (kandidaat-)huurder anderzijds. Ik onderzoek hoe dit het beste vorm krijgt vanuit het grondrecht op wonen.

 

En die verhouding tussen sociale verhuurders en huurders wordt bepaald door onze overheid?

Er zijn twee niveau’s. Je hebt de regelgeving die de overheid maakt, maar je hebt ook de manier waarop de sociale verhuurders die regelgeving uitvoeren. Zowel de vormgeving van het sociaal huurstelsel als de implementatie ervan door de sociale verhuurder moeten dus in lijn liggen met het grondrecht op wonen.

 

Laten we ingaan op dat eerste aspect. Slaagt onze overheid erin om regels te maken die voldoen in het licht van het recht op wonen?

Het sociaal huurstelsel zoals het nu in de regelgeving is vormgegeven ligt vrij goed in lijn met het recht op wonen. De manier waarop het is uitgewerkt zorgt ervoor dat je een duidelijke doelgroep hebt, dat de woningen eerlijk worden toegewezen, dat de huurprijs in principe betaalbaar is door de koppeling met het inkomen, dat er rechtsbescherming is bij het einde van de huurovereenkomst en zo meer.

Het sociaal huurstelsel is, mits het maken van een aantal bemerkingen, in overeenstemming met het grondrecht op wonen. Het grote probleem zit natuurlijk in het beperkte aantal sociale huurwoningen, waardoor dat grondrecht maar voor een zeer beperkt aantal mensen kan gerealiseerd worden. De overheid investeert veel in de uitbreiding van het sociaal huuraanbod, maar moet dus meer dan één tandje bijsteken om het aantal sociale huurwoningen te verhogen. Want het recht op wonen wordt natuurlijk niet verwezenlijkt voor al wie op de wachtlijst staat en waarvan de overheid zelf heeft gezegd dat ze in feite recht hebben op een sociale huurwoning.

 

Je benoemde een aantal bouwstenen voor een rechtvaardige sociale huur. Laten we op enkele ervan ingaan. Eén van de kenmerken van de sociale huur is dat er op een objectieve manier wordt toegewezen. Toch wordt dat niet altijd zo aangevoeld. Er zijn behoorlijk wat vragen van mensen die het gevoel hebben dat ze voorbijgestoken worden door anderen. Klopt dat gevoel dan niet?

Het regelgevend kader voor toewijzingen is momenteel in overeenstemming met het recht op wonen. Het vertrekt vanuit de woonbehoeftigheid van de doelgroep, waarbij iedereen die aan de voorwaarden voldoet een woning zou moeten krijgen. De toewijzingsregels verdelen dan de schaarse woningen die er zijn. Het is dus jammer genoeg een verdeling van schaarste.

Maar dan moet je twee uitgangspunten hanteren. Enerzijds moet iedereen van de doelgroep een woning kunnen krijgen, maar anderzijds zijn er binnen die doelgroep nog specifieke kandidaat-huurders die iets meer woonbehoeftig zijn en dus nog iets sneller een sociale huurwoning nodig hebben dan anderen. Op zich houdt het huidig stelsel daar allemaal rekening mee. Het basisidee is chronologie. Iedereen komt in de volgorde dat men zich inschrijft aan de beurt. Maar er zijn ook afwijkingen met voorrangen, waardoor bepaalde mensen toch sneller aan de beurt komen. Vanuit die optiek zit het systeem goed in elkaar.

Maar het toewijzingssysteem is wel redelijk ingewikkeld, waardoor het voor de kandidaat-huurder op de wachtlijst misschien niet duidelijk en transparant is hoe die toewijzingen verlopen. Ik kan mij dan wel voorstellen dat mensen op de wachtlijst het gevoel krijgen dat er sprake is van willekeur.

 

Het systeem zit dus rechtvaardig in elkaar, maar door de complexiteit en het gebrek aan transparantie kan het als oneerlijk ervaren worden. De vraag is natuurlijk of het systeem rechtvaardig zal blijven. Uit de beleidsplannen blijkt dat de huidige regering wil uitgaan van chronologie en minder van woonbehoefte. Is dat een gevaar voor ons sociaal huurstelsel?

Het regeerakkoord stelt inderdaad een hervorming van het toewijzingssysteem in het vooruitzicht. We zullen moeten zien hoe het concreet vorm zal krijgen, maar zoals ik daarnet zei moet het, om in overeenstemming met het recht op wonen te zijn, altijd dit dubbel spoor bevatten. In principe is chronologie een goeie vertrekbasis. Want als je veel wachttijd hebt dan toont dat ook de duurzame woonnood aan. Maar daarnaast zijn er bepaalde profielen van kandidaat-huurders waarvan het gerechtvaardigd is dat ze voorrang krijgen op andere mensen met woonbehoefte. Daar moet het systeem ook altijd rekening mee houden. Dus een systeem dat enkel op chronologie toewijst is volgens mij niet in overeenstemming met het grondrecht op wonen.
Dat hangt samen met het gelijkheidsbeginsel dat stelt dat gelijke situaties gelijk behandeld worden, maar ook dat ongelijke situaties ongelijk behandeld worden. Als bepaalde profielen meer woonnood hebben dan anderen en dat kan ook aangetoond worden, dan zou het gelijkheidsbeginsel geschonden kunnen zijn door hen toch gelijk te behandelen en dus geen voorrang te geven.

 

Naast toewijzing is ook betaalbaarheid een centraal aspect van ons sociaal huursysteem. De sociale huurprijzen zijn recent ook gestegen. Zit die sociale huurprijs nog goed?

Mijn doctoraat is juridisch en betaalbaarheid is als jurist moeilijk te vatten. Maar op zich wordt voor sociale huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen vertrokken van hun inkomen. Dat is een heel sterk punt van ons sociaal huurstelsel. In andere landen heb je dat niet altijd. Daar wordt rekening gehouden met de kostprijs van de woning of met de volledige marktwaarde, terwijl dat er bij ons wel een stuk in zit, maar als een correctiefactor.

Dus voor sociale huisvestingsmaatschappijen denk ik dat de huurprijsberekening wel correct is. Het steunpunt Wonen heeft dat ook onderzocht en kwam tot de vaststelling dat de sociale huurprijzen bij huisvestingsmaatschappijen op zich betaalbaar zijn. De moeilijkheid ligt voor een groot deel in de kosten en lasten. Die zijn niet inkomensgerelateerd. Het kan dus zijn dat je wel een betaalbare sociale huurprijs hebt die is afgestemd op je inkomen, maar dat daar teveel kosten en lasten bijkomen, waardoor het in totaal toch niet betaalbaar is. Het is dus niet enkel de huurprijs die betaalbaar moet zijn, maar eigenlijk de woonkost. Dan lees ik in het regeerakkoord iets positief, namelijk dat men wil evolueren naar een constante woonkostenbenadering. En dus dat de woonkost dezelfde moet zijn of iemand nu in een appartement woont waar er kosten zijn voor de poetsvrouw, de lift en de tuin of iemand in een eengezinswoning waar die kosten er niet zijn en hij zelf de tuin moet onderhouden en moet poetsen.

Voor de huurders van sociale verhuurkantoren is er geen inkomensgerelateerde huurprijs. Dat is een schending is van het gelijkheidsbeginsel tegenover huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen. Het is dezelfde doelgroep en je hebt niet altijd vat of je bij een sociale huisvestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor zal huren, integendeel. De meest kwetsbare huurders belanden net vaker bij het sociaal verhuurkantoor en krijgen dan een huurprijs die niet inkomensgerelateerd is. Dat wordt wel een stuk gecompenseerd door de huursubsidie die nu ook sinds 1 mei 2019 verhoogd is en inkomensafhankelijk gemaakt werd, maar het is te vroeg om te zien of we echt kunnen spreken van een betaalbare huurprijs bij de sociale verhuurkantoren.

 

Je hebt inderdaad de grote vraag hoe hoog de sociale huurprijzen zouden moeten zijn, maar de recente wijzigingen aan de huur brengen nog een andere bezorgdheid naar boven. De sociale huurreglementering wijzigt erg veel, soms met grote gevolgen voor de huurders. Ze hebben daar ook niks in te zeggen en moeten deze wijzigingen maar slikken. Mag dat, de regelgeving zomaar veranderen?

In normaal contractrecht kan dat natuurlijk niet. Als je iets wil wijzigen, dan moet je met alle partijen akkoord gaan. Maar sociale huur is op juridisch vlak een eigenaardig beestje. Het is een combinatie van een huurcontract en zeer veel reglementaire bepalingen. Het is niet zuiver een relatie tussen twee particulieren, maar een relatie tussen een soort van overheid en een particulier. Dan is het zo dat de overheid eenzijdig kan beslissen om bepaalde dingen te wijzigen, wat onmiddellijk van toepassing is op alle lopende sociale huurovereenkomsten.

Het principe dat sociale huurcontracten kunnen wijzigen in de loop ervan is dus correct, alleen was het probleem hier dat de nieuwe huurprijzen vaak pas laat werden meegedeeld aan de huurders. Het is niet zo dat de huurder ervoor zou kunnen kiezen om toch niet te betalen, maar wel moet hij behoorlijk geïnformeerd worden zodat hij zich er op kan organiseren. Dus de nieuwe huurprijs meedelen een week voor deze in werking treedt, is te laat.

 

Een ander aspect is woonkwaliteit. Er komen wel eens verhalen naar boven van sociale woningen die niet aan de voorwaarden voldoen. Dat lijkt ons toch niet aanvaardbaar in een sociaal huursysteem?

Op het vlak van woningkwaliteit is er geen reden om een onderscheid te maken tussen de sociale en de private huurmarkt. Op zich besteed ik hier in het boek niet zoveel aandacht aan. Maar sociale huurwoningen moeten uiteraard aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen. Je mag van de overheid verwachten dat die woningen zeker in orde zijn.

Aan de andere kant wordt de overheid ook met verschillende uitdagingen geconfronteerd, zoals het bestaand patrimonium onderhouden en renoveren, maar tegelijkertijd ook bijbouwen. Daarbovenop komt ook nog eens het verduurzamen van het patrimonium. Dat is geen rechtvaardiging voor woningen die niet aan de normen voldoen, maar het is wel een zeer grote uitdaging voor de overheid.

 

We hebben het gehad over een aantal belangrijke kenmerken van de sociale huur, maar in uw onderzoek lees ik ook dat de doelstelling van onze sociale huur eigenlijk niet duidelijk is?

In de literatuur vind je heel veel omschrijvingen van wat sociale huur kan zijn. Het is ook in elk land verschillend. We zien zelfs verschillen tussen Brussel, Wallonië en Vlaanderen. Dat is ook logisch aangezien het een gewestelijke bevoegdheid is.

Wat wel vaak terugkomt is dat het betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting moet verschaffen aan mensen die er anders op eigen kracht niet in slagen. Dat is een goede definitie, maar wat voor mij ook zeer belangrijk is, is de opdracht van algemeen belang die de sociale verhuurder heeft. Want je kan op vlak van betaalbaarheid bijvoorbeeld ook werken met huurpremies of huursubsidies, of je kan private verhuurders financieel ondersteunen voor een lagere huurprijs, … Die instrumenten trachten ook bij te dragen aan het recht op wonen, maar dat zijn geen sociale huurstelsels. Private verhuurders die in ruil voor een compensatie een lagere huurprijs vragen, zijn nog altijd geen sociale verhuurders.

Een sociale verhuurder vervult eigenlijk een overheidstaak door woningen te verhuren aan mensen die anders niet kwaliteitsvol en betaalbaar kunnen wonen. Die opdracht van algemeen belang heeft heel veel gevolgen in de praktijk. Dat is bijvoorbeeld de reden waarom er afwijkende toewijzingsregels zijn, er een andere huurprijsberekening geldt, waarom de overheid lopende contracten kan wijzigen, … . Dat uit zich ook zeer concreet in de houding van de verhuurder bij betalingsachterstal. Een sociale verhuurder mag niet meteen opzeggen maar moet rekening houden met de concrete situatie van de huurder. Een private verhuurder hoeft dat niet te doen. Denk bijvoorbeeld aan iemand die een ernstige ziekte heeft en in betalingsmoeilijkheden komt omdat hij veel medische kosten heeft, tegenover iemand die betalingsmoeilijkheden heeft omdat hij een dure flatscreen en een nieuwe auto heeft gekocht. Een private verhuurder hoeft daar geen rekening mee te houden, maar een sociale verhuurder moet die twee situaties anders behandelen. Dat is een opdracht van algemeen belang en is voor mij de essentie van een sociale verhuurder.

 

Maar er is wel wat discussie zijn over wat dat algemeen belang dan juist is. Dat wordt gedefinieerd via regelgeving die onze beleidsmakers opstellen. Kan onze overheid dat algemeen belang vrij bepalen of hebben zij daar ook beperkingen op?

Het Grondwettelijk Hof ziet toe op wat de overheid doet en heeft bijvoorbeeld de sociale huur ook al meermaals gekwalificeerd als een instrument ter uitvoering van het grondrecht op wonen. Het recht op wonen is een sociaal grondrecht. De overheid heeft dus een brede beleidsmarge en het Grondwettelijk Hof ziet er beperkt op toe of de overheid die correct invult. Zij voeren een juridische toets uit, maar gaan niet na of iets wenselijk is.

 

Het grootste knelpunt van onze sociale huur is dat hij zo klein is, hoor ik u zeggen. Hoe groot zou een sociale huurmarkt er volgens u moeten uitzien?

Als je de internationale literatuur leest, dan wordt er duidelijk gesteld dat het ter beschikking stellen van woningen het meest verregaande instrument is. Het is voor die mensen die zelf hun woonbehoefte niet kunnen oplossen en dat ook niet met minder ondersteuning kunnen doen. Het is dus altijd de laatste stap.
Veel mensen kunnen ook hun woonbehoefte oplossen via een goed draaiende hypothecaire markt of via huurtoelages, maar uiteindelijk blijf je met een groep over die er met die instrumenten niet zal raken. En daarvoor moet je dus het sociaal huurstelsel uitwerken. Hoe groot die moet zijn zal van land tot land afhangen. Het hangt ook heel hard samen met andere voorzieningen van de welvaartstaat. Als je een uitgebreid systeem van werkloosheidsuitkeringen hebt, zullen mensen die zonder werk vallen zich makkelijker op de private markt behelpen dan wanneer je dat niet hebt. Er is dus geen percentage op te plakken, maar het steunpunt Wonen heeft de berekening gemaakt van de doelgroep die op de private huurmarkt niet betaalbaar of kwaliteitsvol kunnen wonen. Ze hebben onderzocht welk inkomen nodig is voor een kwaliteitsvolle woning die groot genoeg is in die regio. Iedereen die onder dit inkomen valt moet je op één of andere manier ondersteunen. Sommigen zullen het met een financiële ondersteuning kunnen doen, maar heel wat van hen moeten kunnen rekenen op een sociale huurwoning.

 

Hoor ik u zeggen dat sociale huur enkel nuttig is als andere tussenkomsten uitgeput zijn? Zou je ook niet kunnen stellen dat een systeem van sociale huur net interessanter kan zijn dan het werken met huurtoelages?

Sociale huur is de meest verregaande vorm van ingrijpen, maar het is een terechte vraag of je dat niet iets ruimer zou moeten zien omwille van de grote voordelen die een sociaal huurstelsel heeft. Maar dat raakt meer aan een beleidsdiscussie dan aan een juridische discussie. Het gaat dan over hoe we onze overheidsmiddelen het beste kunnen inzetten. Beleidsmatig zou je kunnen stellen dat het beter is om te investeren in sociale huurwoningen omdat je zo een patrimonium opbouwt, terwijl dat met huurtoelages niet het geval is.

 

Wie geïnteresseerd is in het boek van Tom Vandromme kan dat hier bestellen. Er wordt ook een interessante studienamiddag (26/03/2020) georganiseerd met een voorstelling van het boek een beleidsdiscussie. Meer informatie daarover kan je hier terugvinden.