Woonbarometer Brussel: “We moeten zorgen dat de huurprijzen onder controle komen”
Gepost op 2019-05-07Niet enkel in Vlaanderen zijn er verkiezingen op 26 mei 2019. Ook de Brusselaars moeten naar de stembus. Op het einde van de legislatuur maakt de Brusselse Bond voor het Recht Op Wonen (BBROW) de balans op in hun woonbarometer. Hoe evalueren zij het woonbeleid van de afgelopen jaren? En wat moet de toekomst brengen? Wij vroegen het aan Werner Van Mieghem, coördinator van de BBROW.
Wie of wat is de Brusselse Bond voor het Recht op Wonen?
De Brusselse Bond voor het Recht op Wonen is een tweetalige vzw die als belangrijkste doel heeft om Brusselse verenigingen bij elkaar te brengen. We willen bekijken hoe we de wooncrisis hier kunnen aanpakken. Samen staan we sterker en kunnen we misschien tot oplossingen komen. Daarnaast organiseren we vorming en informatie-uitwisseling. Op dit moment hebben we 54 aangesloten ledenorganisaties.
Jullie zijn vijfentwintig jaar geleden gestart. Waarom was de Brusselse Bond voor het Recht Op Wonen nodig?
Vijfentwintig jaar geleden was het grote probleem de kwaliteit van de woningen. De staat van de woningen was slecht, maar mensen betaalden er ook niet zoveel voor. Dus als we toen ‘wooncrisis’ zeiden, ging dat vooral over de kwaliteit van de woningen. Eén van de eerste verwezenlijkingen was de oprichting van de huisvestingsinspectie.
Toen was huren in Brussel wel nog betaalbaar. Als je een beetje zocht kon je wel een woning vinden. De wachtlijsten voor een sociale woning waren ook niet zo lang. Nu is dat gewoon catastrofaal. Ondertussen zitten de problemen op alle vlakken.
Hoe komt dat?
De Brusselse bevolkingsgroei is een belangrijke oorzaak. Vijfentwintig jaar geleden was Brussel aan het ontvolken. Het aantal inwoners nam af door een uitstroom richting Vlaanderen en Wallonië. Maar de woningen gingen natuurlijk niet mee. Er was dus genoeg aanbod in Brussel. Ondertussen is dat helemaal niet meer het geval, waardoor zeker mensen met een beperkt inkomen geen oplossing vinden op de Brusselse woonmarkt.
Vanuit die vaststellingen evalueren jullie ook het beleid. Wat vinden jullie van de maatregelen die de afgelopen legislatuur genomen werden?
Ik moet genuanceerd zijn. Als je al zolang in de sector werkt, en de situatie verbetert niet ten gronde, dan heb je snel de neiging om je vast te klampen aan kleine vooruitgang.
We kunnen zeggen dat er de laatste vijf jaar een aantal kleine vooruitgangen zijn geboekt. Alleen onvoldoende om het fundamenteel woonprobleem te verhelpen. En dat is vooral de betaalbaarheid van huurwoningen. De huurprijzen zijn veel te hoog voor de gemiddelde Brusselaar. Want de gemiddelde Brusselaar is arm. We spreken over gemiddelde inkomens van 1300 a 1400 euro netto. Als je weet dat de gemiddelde huurprijs 650 a 700 euro is, dan is de rekening snel gemaakt.
Aan de grond van het betaalbaarheidsprobleem is dus niet veel verholpen, maar je spreekt toch over een aantal goede maatregelen?
De BBROW publiceert al verschillende legislaturen een woonbarometer. We doen dat zowel aan het begin van de legislatuur op basis van het regeerakkoord, als na twee jaar. Op het einde van de legislatuur evalueren we nogmaals.
Bij het begin van de afgelopen legislatuur hebben wij het regeerakkoord geëvalueerd en geoordeeld dat het te weinig sociaal was. Voor deze recentste barometer hebben we ons de vraag gesteld: is onze vrees waarheid geworden of hebben ze ons kunnen verrassen?
Op één punt hebben ze dat kunnen doen. In 2017 werd het ‘Brugal fonds’ ingevoerd. Via het Brussels Woningfonds werden al langer renteloze leningen verstrekt om de huurwaarborg voor te schieten. Dat bedrag moest je dan in schijven terugbetalen. Maar dat was een probleem voor mensen met een zeer laag inkomen of met schulden. Dus nu hebben ze, daarnaast, het Brugal fonds opgestart. Dat fonds schiet de huurwaarborg voor zonder dat je maandelijks moet afbetalen. Pas op het einde van de huurperiode moet je het bedrag teruggeven. Wij vinden dat een heel goed systeem.
Voor alle duidelijkheid: de huurwaarborg in Brussel bedraagt nog steeds maximaal twee maanden huur. Terwijl de Vlaamse regering besliste om de huurwaarborg te verhogen naar drie maanden en ter compensatie een renteloze huurwaarborglening organiseerde. Een lening waarvan jij eigenlijk zegt, we kennen dat en het werkt niet.
Juist. Voor mensen met een laag inkomen of voor wie in schuldbemiddeling zit is dat geen oplossing. Het Brusselse Woningfonds mag hen zelfs geen huurwaarborg geven. Dus die mensen gingen dan naar het OCMW dat enkel een waarborgbrief wilde meegeven voor de verhuurder. En dan duurde die procedure nog eens erg lang. Het Brugal fonds slaagt er in om de huurwaarborg op 2 à 3 dagen voor te schieten, wat wel zeer snel is. Het is dus zeker geen logge, administratieve procedure.
Dat is de enige maatregel waarmee ze jullie konden verrassen?
Er is nog een tweede en dat zijn de praktijktesten tegen discriminatie. In theorie klinkt dat heel goed, maar er zijn een paar zaken die de praktische uitvoering moeilijk maken. Een eerste bezwaar is dat een vereniging zoals de onze wel erkend kan zijn om praktijktesten uit te voeren, maar als we aantonen dat er sprake is van discriminatie, dan moet de administratie die test nog eens overdoen. Wat erger is, is dat er serieuze aanwijzingen moeten zijn van meerdere gevallen. Eén vaststelling is dus niet genoeg. We zijn op die manier vertrokken voor controles op lange termijn.
Als de administratie vaststelt dat er gediscrimineerd wordt, moet ze het parket verwittigen. Dan heeft het parket 45 dagen om al dan niet te vervolgen. Daarna kan de administratie een boete opleggen die afhangt van, en dat is absurd, het aantal beschermde criteria waartegen gediscrimineerd wordt. Een forfaitair bedrag zou hier veel logischer zijn. Het principe om discriminatie tegen te gaan met praktijktesten is dus goed, maar de uitwerking laat te wensen over.
Ook bij het begin van de legislatuur werden al heel wat maatregelen genomen. Denk maar aan de woonbonus die wegviel in ruil voor een verlaging van de registratierechten. Vinden jullie die verlaging van de registratierechten een slim idee?
Wij evalueren dat negatief. Ze geven nu, sinds 2017, in Brussel een vrij belangrijke korting (tot 21.875 euro) op de registratierechten voor aankoop van de gezinswoning. Wat ons tegen de borst stoot, is dat deze maatregel geldt voor woningen tot €500.000 en er geen inkomensplafond is.
Wat we nu zien is dat het voordeel dat de gezinnen krijgen na twee jaar is verdwenen door de sterke stijging van de verkoopprijzen. Die stijging heeft natuurlijk niet enkel te maken met die korting op de registratierechten, maar ook met de lage rentevoeten en de stijgende grond- en bouwkosten. Toch is de stijging opvallend. In 2018 verdubbelde de stijging zelfs. Op termijn is dat dus geen goeie maatregel omdat dit ook leidt tot hogere woningprijzen.
Je haalt de stijgende grondprijzen aan?
We organiseerden een studiedag over hoe een overheid de waarde van de gronden kan beheersen. Je moet de terreinen in eigen bezit zeker niet verkopen aan de privé. Nochtans gebeurt dat hier in Brussel wel. De Josaphat-site in Schaarbeek bijvoorbeeld. Dat gigantisch terrein is eigendom van het gewest. De Brusselse regering werkt aan een plan om hier onder andere 1200 private woningen toe te laten en wil dat deel van het terrein verkopen aan de hoogste bieder. Dat is pure speculatie. Door de overheid zelf georganiseerd dan nog wel.
Je geeft een aantal redenen voor de stijgende verkoopprijzen, maar wat met de huurmarkt?
Brussel is vooral een huurmarkt. We moeten er dus voor zorgen dat de huurprijzen onder controle komen. Min of meer de helft van de woningen die in Brussel verkocht worden, zijn bestemd voor de huurmarkt. Die huurprijzen blijven maar stijgen omdat er geen enkele controle is. Iemand kan die panden aankopen omdat hij weet dat hij die ook vrij duur kan verhuren. Als je zou komen tot een controle van de huurprijzen zodat je ze echt kan temperen en dus kunt verlagen, dan zal dat dus ook een invloed hebben op de verkoopprijzen.
Hoe zien jullie die huurprijscontrole concreet?
In Brussel hebben ze een huurrooster met referentiehuurprijzen opgesteld. Met een staal van zowat 6000 huurwoningen hebben ze mediane huurprijzen bepaald op basis van locatie, woningtype, energieprestatie en comfort. Die mediane prijs is de referentiehuurprijs. Via zo’n rooster wilden ze proberen om de referentiehuurprijzen beter bekend te maken. Dat is dus een stap vooruit. We vragen daar al twintig jaar naar.
Maar het is zeker niet perfect. De slechte kwaliteit van de woningen komt er niet in terug, dus verfijning is mogelijk. Maar een perfect rooster zal je nooit hebben. Dat is onmogelijk aangezien de huurmarkt hier in Brussel zo divers is. In Nederland is de woningmarkt totaal anders. Ze bouwen daar 600 gelijke woningen waarvan je direct de huurprijs kunt bepalen. Hier in Brussel is het een kakafonie met de ene koterij achter en boven de andere.
Nu moeten we de strijd voeren rond het indicatieve karakter ervan. Wij willen dat het rooster dwingend wordt en dat de komende regering werk maakt van een paritaire huurprijscommissie. Een commissie die op basis van het rooster kan oordelen over de juiste huurprijs van een woning om te vermijden dat woningen van slechte kwaliteit veel te duur worden verhuurd. We pleiten daarmee voor het Nederlandse systeem. Daar bestaat zo’n huurprijscommissie ondertussen 100 jaar en hebben ze een puntensysteem dat degelijk is, gekend is, gebruikt en aanvaard wordt.
Nu we het over de private huur hebben. Ook de huurwetgeving zelf is in 2014 van het federale niveau naar de gewesten overgeheveld. Net zoals in Vlaanderen heeft ook Brussel de regels aangepast. Een goeie zaak voor de Brusselse huurders?
De Brusselse huurwet is geen verbetering. Men heeft een aantal specifieke huurcontracten ingevoerd zoals de glijdende huurovereenkomst, de studentenhuurovereenkomst, er is een kader voor samenwonen, … Maar fundamenteel is het onvoldoende. De slechtste wijziging is de mogelijkheid om binnen een periode van drie jaar ontelbare keren een contract van korte duur af te sluiten. Een eigenaar kan dus perfect een contract van zes maand afsluiten, dan nog eens één van zes maand en dan nog eens een contract van een jaar. Het fenomeen van testcontracten wordt nu nog gemakkelijker gemaakt. Het is een gevaar dat dit soort contracten algemene regel zal worden. Daartegen, maar ook tegen een aantal andere zaken, zijn we in beroep gegaan bij het Grondwettelijk Hof. Die uitspraak wordt verwacht omstreeks september.
De volgende Brusselse regering zal dus snel weten waarmee ze aan de slag moet. Naast de private huur is er natuurlijk ook de sociale huur. Je hoort wel vaker verhalen over de slechte kwaliteit van sociale woningen in Brussel?
Dat is een probleem. Je hebt nog altijd sociale woningen in Brussel die in zeer slechte staat zijn en die eigenlijk niet verhuurd zouden mogen worden. In Brussel hebben ze twintig jaar lang sociale woningen verwaarloosd, zowel het gewest als de gemeenten. De laatste tien jaar gooien ze er serieuze bedragen tegen om sociale woningen te renoveren. Dat is nu bezig. Ik denk dus dat dit probleem binnen tien jaar veel minder zal zijn en dat 95% van de sociale woningen in goeie staat zal zijn. Het is dus een feit dat dit vandaag een probleem is, maar ze zijn er mee bezig. We kunnen niet zeggen dat ze er niks mee doen.
In Vlaanderen zeggen we dat het grootste probleem van de sociale huur is dat er te weinig zijn.
Dat geldt ook voor Brussel. We zitten met ongeveer 8% sociale woningen op de volledige woningmarkt. Ik heb hier nog een affiche hangen waarop staat dat er 25.000 gezinnen op de wachtlijst staan. Dat was 8 jaar geleden. Nu zijn het er 45.000. De vraag naar een sociale woning swingt echt de pan uit. De vraag is verdubbeld en het aanbod volgt niet. De laatste jaren, ondanks alle plannen, bouwt men in Brussel amper 110 sociale woningen per jaar. En men heeft goedgekeurde plannen en budgetten voor 6.500 nieuwe sociale woningen. De eerste plannen daarvoor dateren al van 2004.
Hoe komt het dan dat ze niet gebouwd worden?
Er is onvoldoende politieke wil bij de gemeenten om sociale woningen te bouwen of toe te laten. En de administratieve procedure is om te huilen. Het duurt gemiddeld 6 a 7 jaar om een sociale woning te bouwen.
Om het ontbreken van voldoende sociale woningen op te vangen, heeft de regering een nieuwe huurtoelage ingevoerd. Maar ook die blijft beperkt en is aan veel te veel criteria onderworpen. De woning moet beantwoorden aan de kwaliteitsnormen. Maar wij menen dat het niet via de huurtoelage is dat je de strijd tegen ongezonde woningen moet voeren. Die twee moet je loskoppelen. Om een huursubsidie te krijgen moet de woning ook onder de gemiddelde referentiehuurprijs liggen. Het is echter zeer moeilijk om een kwalitatieve woning, die ook nog eens groot genoeg is voor het gezin, aan een betaalbare referentiehuurprijs te vinden. Het is dus een beetje een doodgeboren kind. Ze noemen dat nu een algemene huurtoelage, maar dat is het dus niet.
Wat is voor u de grootste prioriteit voor de volgende legislatuur?
Dat ze in godsnaam werk maken van de uitvoering van de bestaande plannen voor de sociale huur. Dat kan door de publieke terreinen die ze al hebben prioritair te bestemmen voor sociale huisvesting. Het is absurd dat je die terreinen die je hebt verkoopt aan de privé om dan zelf op zoek te moeten gaan naar grond voor sociale woningen. En de tweede prioriteit is de omkadering van de huurprijzen. Via die huurcommissie en een dwingend huurrooster.