Rechtspraak: Sporadische onderverhuring via Airbnb rechtvaardigt ontbinding niet

Gepost op 2023-02-28

Een verhuurster verhuurt in Gent een appartement op de gelijkvloerse verdieping dat de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. De bovenverdiepingen zijn omgebouwd tot studentenkamers. De huurovereenkomst van onze huurder nam een aanvang op 30 mei 2014 en werd aangegaan voor een duur van negen jaar. Het huurcontract kan dus worden opgezegd door de verhuurster tegen het verstrijken van de negen jaar (30 mei 2023). Zoals gebruikelijk verbiedt het huurcontract onderverhuring. Maar de huurder verhuurde sporadisch via het internetverhuurplatform Airbnb een kamer onder aan toeristen. Hij vroeg voor de kamer slechts 20 euro per nacht.

Hierop vorderde de verhuurster, die niet gediend was met deze gang van zaken, voor de vrederechter meteen de ontbinding van de huurovereenkomst ten nadele van de huurder. Ze eiste ook dat de huurder, binnen de maand te rekenen vanaf het vonnis, het appartement zou verlaten en de sleutels zou teruggeven. Mocht hij dit niet doen, dan vorderde ze de machtiging om hem binnen de maand uit het huurappartement te laten zetten, desnoods met behulp van de openbare macht. Ook vorderde ze een wederinhuringsvergoeding ten bedrage van 1.976,76 euro en tegelijkertijd achterstallige indexaties, terwijl ze daar voordien nog nooit om had gevraagd.

Ondanks belofte huurder spant verhuurster toch meteen rechtszaak in

De huurder van zijn kant verwonderde zich over het prompte optreden van zijn huisbazin, te meer omdat deze verhuring via Airbnb hoogst sporadisch was, hij hierover bovendien nooit in gebreke was gesteld en hij ondertussen ook plechtig had beloofd in de toekomst het verbod op onderverhuring volledig te zullen respecteren.

De vrederechter van het eerste kanton van Gent herinnert ons eraan dat volgens vaste cassatierechtspraak een gerechtelijke ontbinding vereist dat de in gebreke zijnde contractpartij daadwerkelijk op voorhand in gebreke werd gesteld. Of om het met de woorden van de vrederechter te zeggen: ‘Het is toch wel bijzonder opvallend dat eiseres haar huurder niet heeft aangeschreven, laat staan aangemaand. Nochtans voorziet het huurcontract – de lijvigheid ervan ten spijt – niet in een vrijstelling van de plicht om vooraf aan te manen, en blijkt evenmin dat de verwerende partij vooraf uitdrukkelijk te kennen zou hebben gegeven dat hij het verbod van gedeeltelijke onderverhuring niet wilde honoreren. Op de terechtzitting heeft hij het tegengestelde verklaard. In die omstandigheden vereist de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst dat de nalatige contractant vooraf in gebreke wordt gesteld. Het betreft hier een algemeen rechtsbeginsel.’

In plaats van eerst de tegenpartij in gebreke te stellen of in verzoening op te roepen, kiest de verhuurster hier meteen voor de agressieve aanpak. Bovendien eist ze voor het eerst bij haar verzoekschrift de achterstallige indexaanpassing van de huur. Volgens de vrederechter is hier geen sprake van achterstallige indexaanpassingen, omdat dit een voorafgaand schriftelijk verzoek vergt. Dit onmiddellijk eisen via een verzoekschrift, getuigt niet van een loyale proceshouding.

Ook al betreft deze sporadische onderverhuring een fout uit hoofde van de huurder, dan nog moet die fout voldoende ernstig zijn opdat ze de gerechtelijke ontbinding kan verantwoorden. De vrederechter stelt hierover: ‘De contractuele fout van een contractpartij moet in die mate ernstig zijn dat de ontbinding van de overeenkomst kan worden verantwoord. Het betreft een bijkomende, door de rechtspraak ontwikkelde voorwaarde (Cass. 31 januari 1991, Arr. Cass. 1990-91, 584), omdat de gerechtelijke ontbinding een der zwaarste sancties is in ons burgerlijk recht.’

Dit vonnis ligt ook in het verlengde van een eerder vonnis over sociale huur (Rechtbank Antwerpen, 21 december 2017, T. Vred., nrs. 1 en 2, 2019, blz. 91-94), waarbij ook toen de rechter oordeelde dat de contractuele fout onvoldoende zwaar was om de ontbinding te kunnen verantwoorden.

Vred. Gent (eerste kanton) 16 november 2020, T. Vred., 2022, nrs.1-2, blz. 35-38.

Dit artikel verscheen eerder in Huurdersblad 252.
Foto Opgeëistenlaan – Gerechtsgebouw: CC BY-SA 4.0, Wernervc