De meest voorkomende vragen en antwoorden over de huurindexblokkering

Gepost op 2022-10-04

Afgelopen weekend besliste de Vlaamse regering een gedeeltelijke huurindexatieblokkering. Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen. Bent u op zoek naar meer informatie, dan kunt u terecht bij uw huurdersbond.

 

Wanneer mag de verhuurder je huurprijs niet indexeren?

De verhuurder mag je huurprijs niet meer indexeren vanaf oktober 2022 indien het verhuurde pand een EPC-attest E of F heeft. Indien het over een EPC-attest met score D gaat, dan mag maar de helft van de normale indexering aangerekend worden. Wanneer er geen geldig EPC-attest is, mag er helemaal niet geïndexeerd worden vanaf oktober 2022. Zelfs niet wanneer de verjaardag van de huurovereenkomst van voor 1 oktober dateert, maar de verhuurder de indexaanpassing nog niet gevraagd had.

Dit geldt enkel voor huurwoningen als hoofdverblijfplaats en dus niet voor bijvoorbeeld handelspanden of studentenhuisvesting. Dit geldt ook enkel voor private huurwoningen en dus niet voor sociale huurwoningen van een sociale huisvestingsmaatschappij. De regeling geldt bovendien enkel voor huurwoningen gelegen in het Vlaams gewest.

 

Hoe weet je of je huurwoning een EPC-attest heeft?

Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om een geldig EPC attest voor te leggen. Sinds 2009 is dit verplicht voor alle huurwoningen. We weten echter dat deze verplichting niet altijd opgevolgd wordt. In elk geval weten veel huurders niet of er een EPC-attest van de woning bestaat of wat de score is. Als huurder kan je dit ook niet zelf terugvinden.

Ben je dus niet op de hoogte van het EPC-attest, dan mag je dit opvragen bij de verhuurder. Zolang de verhuurder het attest niet voorlegt, mag de verhuurder je huurprijs nog niet indexeren.

 

Hoe weet je of de verhuurder de juiste berekeningswijze gevolgd heeft?

Wanneer je huurwoning een EPC-attest A+, A, B of C heeft, dan kan je via de huurcalculator de correctheid nagaan door de gegevens in te vullen die je normaal op je huurcontract terug kan vinden. Hetzelfde geldt trouwens voor huurprijsindexeringen die konden plaatsvinden tussen 1 januari en 30 september 2022 en waarvan de verhuurder de indexaanpassing reeds schriftelijk verzocht. Voor deze situaties blijft de oude regeling onverkort gelden ook al levert dit fikse stijgingen van de huurprijs op.

Wanneer je huurwoning een EPC-attest D heeft, dan wordt de jaarlijkse huurindexering vanaf 1 oktober 2022 gehalveerd. Je neemt dan de huurprijs die je betaalde in september als startpunt. Daarna bereken je via de huurcalculator wat de ‘normaal’ geïndexeerde huurprijs zou zijn voor 2022. Je telt je huurprijs van september samen met wat de geïndexeerde huurprijs zou zijn en deelt dit bedrag door 2. Dit is het bedrag dat je verhuurder met EPC-attest D kan vragen.

Een voorbeeld: stel dat je in september 700 euro betaalde. Dan bereken je daarna de geïndexeerde huurprijs via de huurcalculator. Dat is 778,73 euro. Tel je nu 700 euro en 778,73 euro op en deel je dit door de helft, dan kom je op een huurprijs van 739,37 euro die gevraagd mag worden.

Wanneer je huurwoning een EPC-attest E of F heeft, dan mag er helemaal niet geïndexeerd worden.

 

Ligt er geen EPC-attest voor en je verhuurder vraagt toch de indexering, gebruik dan deze modelbrief.

Ligt er een ongeldig EPC-attest voor en je verhuurder vraagt toch de indexering, gebruik dan deze modelbrief.

Ligt er een EPC-score D voor en je bent het niet eens met de berekening van je verhuurder, gebruik dan deze modelbrief.

Ligt er een EPC-score E of F voor en je verhuurder vraagt toch een indexering, gebruik dan deze modelbrief.

 

Wat als er de komende periode energetische renovatiewerken uitgevoerd worden aan mijn huurwoning?

Als de huurwoning nu een EPC-score D, E of F heeft maar de verhuurder beslist om energetische werken uit te voeren, waardoor de EPC-score A+, A, B of C wordt, dan kan er weer normaal geïndexeerd worden vanaf het moment van voorlegging van dergelijke EPC-attest.

Als huurder doet u er best aan om de uitvoering van energetisch werken, indien behoorlijk op voorhand aangekondigd, toe te laten. Dit zal gunstig zijn voor uw energiefactuur. Bovendien zou een weigering wel eens kunnen beschouwd worden als een misbruik van recht.

 

Als mijn contract nu niet wordt geïndexeerd, betekent dit dan dat ik volgend jaar twee indexaties zal moeten betalen?

De huurprijsindexeringsbeperking blijft een jaar doorwerken na de verjaardag van het huurcontract zolang het pand een slecht EPC heeft. Vanaf 1 oktober 2023 zal er wel opnieuw geïndexeerd mogen worden, maar er wordt voor gezorgd dat de gemiste indexering daar dan niet bij wordt opgeteld. Hier werd een specifieke berekening voor uitgewerkt die we later uitgebreid zullen toelichten, aangezien deze pas vanaf oktober 2023 zal gelden.

 

De verhuurder dreigt mijn huurcontract op te zeggen omdat hij niet mag indexeren. Wat moet ik doen?

De verhuurder kan niet zomaar je huurcontract stopzetten. Dan kan enkel op bepaalde momenten afhankelijk van de duur van je huurcontract en hoelang het huurcontract al loopt. Wanneer je twijfelt of de verhuurder je contract kan opzeggen, dan zoek je best contact met je huurdersbond.

Betaalde je toch teveel huurprijsindexatie, dan kan je tot uiterlijk vijf jaar daarna het teveel betaalde terugvorderen. Maar ook hiervoor contacteer je best een huurdersbond.

 

Wat als mijn huurprijs de afgelopen maanden al geïndexeerd werd?

De Vlaamse regering werkte helaas geen oplossing uit voor huurders die de afgelopen maanden al met hoge indexeringen te maken hadden. Die moet je dus blijven betalen. Wel betekent dit dat je verhuurder je huurprijs niet meer zal mogen indexeren tussen oktober 2022 en september 2023. Dus in de toekomst zal je alsnog een nieuwe indexatie ontlopen als het EPC attest van je woning niet gekend is of onvoldoende goed is.

We weten echter dat de huurprijzen en de indexering sterk doorwegen op het beschikbaar inkomen. We blijven dus ijveren voor extra en duurzame oplossingen voor huurders met betaalbaarheidsproblemen.

 

Heeft u meer vragen in verband met deze nieuwe maatregel, dan kunt u steeds terecht bij de huurdersbond.

(Laatste wijziging van deze post vond plaats op 10/10/2022. Meer vragen en antwoorden kunt u op de website van Wonen-Vlaanderen terugvinden.)