Discriminatie aanpakken op de private huurmarkt

Gepost op 2021-05-17

Een overheid die regels opstelt, krabt zich wel vaker in de haren wanneer ze merkt dat die regels in de praktijk niet worden nageleefd. Die vaststelling kunnen we in coronatijden makkelijk maken, maar voor andere regelgeving geldt dat evenzeer. Jana Verstraete en Diederik Vermeir bogen zich over dit vraagstuk, maar dan toegepast op de discriminatieregels op de private huurmarkt.

Er is al veel gezegd en geschreven over discriminatie op de private huurmarkt. Wat voegt jullie boek toe?

Verstraete: Er wordt vaak onderzocht welk soort discriminatie voorkomt, hoe vaak het voorkomt en hoe je discriminatie kan vaststellen. Wij zetten een stap verder en onderzoeken wat er kan gebeuren om het probleem ook effectief aan te pakken.

Vermeir: In Vlaanderen hebben we al sinds 2008 een Gelijkekansendecreet. Daarin staat een discriminatieverbod. Het is verboden om te discrimineren op basis van een aantal beschermde kenmerken. Voor de huurmarkt zijn onder andere de kenmerken afkomst, vermogen, beperking en taal belangrijk. Ondanks het verbod, zien we op het terrein dat discriminatie aanwezig blijft. Dat wordt keer op keer vastgesteld. Wij onderzochten nu hoe we ervoor kunnen zorgen dat de discriminatieregelgeving optimaal wordt nageleefd. Op vraag van de Vlaamse overheid keken we in de eerste plaats naar initiatieven vanuit de sector zelf.

Discriminatie is verboden, maar een verhuurder mag wel zijn huurder selecteren. Wat is het onderscheid?

Vermeir: Soms is discriminatie heel duidelijk. Een verhuurder mag geen kandidaat-huurder weigeren louter op basis van afkomst, omdat er een hoofddoek wordt gedragen of omdat deze bij het OCMW aanklopt. Anderzijds zal er weinig discussie zijn dat je wel iemand mag weigeren als het aantoonbaar is dat die de huurprijs niet kan betalen.

Verstraete: Zo mogen verhuurders wel selecteren op de hoogte van het inkomen, maar niet op de bron van het inkomen. Met 1200 euro is het moeilijk om een appartement met een huurprijs van 900 euro te huren. Dan mag de verhuurder je weigeren omwille van de hoogte van je inkomen. Een studio van 450 euro is dan weer wel haalbaar. De verhuurder mag echter niet selecteren op de manier waarop dat inkomen wordt bekomen. Het mag dus geen rol spelen of dat inkomen nu voortkomt uit arbeid, een invaliditeitsuitkering of een leefloon.

Voor discriminatie op basis van handicap ligt het nog iets anders. Je mag als verhuurder geen redelijke aanpassingen weigeren voor een huurder met een beperking.

Vermeir: Het onderscheid is niet altijd even makkelijk te maken. Een huurder selecteren mag, maar niet op bepaalde kenmerken en alleen wanneer het gemaakte onderscheid ‘objectief en redelijk’ te rechtvaardigen is. In de praktijk bestaan daardoor grijze marges. Voor verhuurders is het niet altijd duidelijk wat wel en wat niet mag.

In het Gelijkekansendecreet staat inderdaad ook dat je geen redelijke aanpassingen mag weigeren als verhuurder voor personen met een beperking. Maar wat ‘redelijk’ is, kan opnieuw afhangen van persoon en context en is dus ten dele subjectief.

Betekent dit dat de regelgeving niet volstaat?

Vermeir: De regelgever koos er bewust voor om met open begrippen te werken zoals ‘redelijke aanpassingen’, ‘passend’ en ‘objectief’. De praktijk is zo complex dat je enkel op die manier alle mogelijke situaties voorziet. Mocht je vertrekken van een limitatieve lijst, dan vergeet je altijd bepaalde situaties. Het nadeel is dat het recht daardoor wat onvoorspelbaar wordt voor de burger.

Normaal hebben we dan rechtspraak die tot vonnissen leidt en dat zo een stuk verduidelijkt. Op die manier weet je beter hoe de regelgeving geïnterpreteerd wordt en hoe rechters oordelen. Alleen hebben we niet zoveel rechtszaken in het discriminatierecht.

Als Vlaamse overheid kan je echter ook op een andere manier regelgeving duiden, bijvoorbeeld door via infobrochures richtsnoeren te communiceren. De spelregels moeten in elk geval verduidelijkt worden. Dat is stap één als je de regels wil doen naleven. Je kan de parallel trekken met het coronabeleid. Duidelijke regels zijn een voorwaarde om deze te doen naleven.

Maar zoals daarnet gezegd moeten we de problematiek ook niet overdrijven. Sommige aspecten zijn duidelijk verboden en voldoende bekend onder verhuurders en vastgoedmakelaars.

Het regelgevend kader is belangrijk, maar daar stopt het niet. Wat is er nog nodig?

Verstraete: Je moet zorgen dat iedereen de regels kent en begrijpt, maar daarnaast moet je ook motiveren om ze te laten naleven. Dat doe je door het belang duidelijk aan te tonen. Daarnaast moet je controleren of de regels ook effectief nageleefd worden. Wij pleiten in ons boek voor twee luiken. Enerzijds informeren en sensibiliseren om mensen te overtuigen om de regels vrijwillig na te leven en anderzijds controleren en waar nodig sanctioneren.

Vermeir: Bij ‘zachte’ maatregelen zoals informeren en sensibiliseren is het de bedoeling mensen te overtuigen om de spelregels vrijwillig na te leven. Dat heeft onder meer als voordeel dat je meer duurzame gedragsverandering kan creëren dan wanneer je via straffen werkt. Want als er geen begrip is voor de sanctie dan verzwak je de legitimiteit van je regels en leidt dat mogelijk tot minder draagvlak. Daardoor kan uiteindelijk zelfs de spontane naleving van de regels verminderen.

Verstraete: Als we kwalitatief onderzoek doen, zien we dat verhuurders en makelaars om verschillende redenen discriminerend gedrag stellen. Soms is het zeer bewust, maar soms is het uit onwetendheid of op basis van vooroordelen waardoor mensen zich oncomfortabel voelen en geen risico’s durven nemen.

Vermeir: Je hebt dus ook verschillende strategieën nodig. Een combinatie van maatregelen versterkt elkaar waardoor ze nog effectiever worden. Je tracht de regels dan zo veel als mogelijk vrijwillig te laten naleven, maar er is een stok achter de deur voor wie dat niet doet. Met die stok geef je ook aan dat de regels er toe doen en je ze maar beter naleeft, waardoor de zachte maatregelen meer impact kunnen hebben. Een overheid die sensibiliseert en informeert, maar tegelijk ook sancties voorziet, kan sneller tot het gewenste resultaat komen.

De vraag die daarop volgt is wie die maatregelen moet uitvoeren. Jullie hebben specifiek onderzocht of zelfregulering een oplossing kan zijn op de private huurmarkt. Wat is jullie conclusie?

Verstraete: Er is veel bereidheid bij de sectororganisaties om te informeren en sensibiliseren. Er wordt ook al veel initiatief genomen. Maar voor het controlerende en bestraffende luik is er veel minder bereidheid. Of er worden onrealistische voorwaarden aan die bereidheid gekoppeld. Dit luik kan dus niet aan de sector overgelaten worden. Aangezien verhuurders- en makelaarsorganisaties ook niet alle verhuurders en vastgoedmakelaars bereiken, is het trouwens ook nodig dat voor het sensibiliserende luik aanvullend andere partners een rol opnemen. We denken dan aan lokale overheden of Unia.

Vermeir: De grootste eigenaarsorganisatie telt nog geen tienduizend leden terwijl er een veelvoud aan verhuurders is. Makelaars- en eigenaarsorganisaties zijn ledenorganisaties waar mensen vrijwillig bij aansluiten. Uiteraard zullen mensen dat niet doen als dat betekent dat ze daardoor ook bestraft kunnen worden.

Bij een aanzienlijk deel van de verhuringen is de immosector betrokken. Zij moeten erkend worden en zijn onderworpen aan tuchtspraak. Is er geen rol weggelegd voor hun tuchtorgaan, het B.I.V.?

Verstraete: Het B.I.V. kan nu al optreden als ze een klacht over discriminatie ontvangen. Ze kunnen die klacht onderzoeken en er kan een tuchtprocedure volgen. Al zijn er wel wat drempels in die procedure. Het is niet zo dat het B.I.V. zelf actief discriminatie opspoort.

Vermeir: Het B.I.V stelt ook dat ze weinig meldingen krijgen omdat hun procedure te weinig bekend is. Net als in procedures voor de rechtbank heb je als slachtoffer het probleem om bewijs te kunnen voorleggen en los je met een melding je woonprobleem niet op. Bovendien kan je via een melding bij het B.I.V. geen schadevergoeding krijgen. In een burgerrechtelijke procedure is dit laatste wel het geval.

Het voordeel aan de procedure bij het BIV is wel dat ze kosteloos is en dat je dus bijvoorbeeld nooit gerechtskosten zal moeten betalen.

Maar in elke procedure gebaseerd op een individuele klacht stellen we vast dat het aantal klachten beperkt blijft. Mensen kennen de procedure niet, ze kunnen er geen tijd en geld in investeren of er zijn problemen om bewijs te bekomen. Soms weten ze gewoonweg niet dat er sprake is van discriminatie. Dat zijn allemaal redenen waardoor een systeem dat gebaseerd is op individuele klachten of meldingen niet altijd goed werkt.

Verstraete: Voor veel mensen die met discriminatie te maken krijgen is de woonnood zo prangend en krijgen ze met stress te maken op zoveel levensdomeinen dat ze niet de tijd en de energie kunnen investeren in een klacht. Je kan dus ook niet zomaar verwachten dat zij dan zomaar klacht zullen neerleggen.

De oplossing kan zijn om meer proactief te werken. Zeker in de sector van de makelaars aangezien ze allemaal erkend zijn en aangesloten bij het B.I.V.. Daarenboven is het de taak van het B.I.V. om na te gaan of de verplichtingen van het beroep worden gerespecteerd. De vraag kan zeker gesteld worden of het B.I.V. wel voldoende aandacht heeft voor de discriminatiethematiek. We stellen vast dat ze bijvoorbeeld wel proactieve controles doen om na te gaan of de EPC-scores vermeld worden in huuradvertenties, maar blijkbaar niet of er sprake is van discriminatie.

Alles bij elkaar genomen: De nadelen van zelfregulering wegen dus niet op tegen de voordelen?

Vermeir: In theorie kunnen aan zelfregulering voordelen verbonden zijn. Maar het punt is dat daarvoor ook een aantal randvoorwaarden aanwezig moeten zijn, waaraan helemaal niet is voldaan. We hadden het al over de geringe organisatiegraad van de sector, wat evident een groot probleem is. Verder zijn er nog voorwaarden, bijvoorbeeld het min of meer samenvallen van de belangen van de sector en de doelstellingen die de overheid nastreeft. Eigenaars en vastgoedmakelaars hebben geen direct belang bij een betere naleving van het Gelijkekansendecreet, laat staan bij een ‘bestraffend luik’, want het beperkt hun mogelijkheden om kandidaten te selecteren. Je kan de uitvoering van de regelgeving dus niet aan hen overlaten.

Als we niet kunnen rekenen op de sectororganisaties, dan is de vraag: wie moet het dan wel doen?

Verstraete: We zien daar een sterkere rol voor de overheid of semi-overheidsinstanties.

Vermeir: Wat niet wil zeggen dat je de ledenorganisaties er niet bij kan betrekken. Je zou een breed samengesteld orgaan kunnen oprichten om kennis en aandachtspunten van mensen uit de praktijk zo goed mogelijk mee te nemen.

Verstraete: De enige bedenking die we daarbij maken is dat als bepaalde actoren zich hier niet achter scharen, we dan ook de vraag moeten durven stellen wat we van hen kunnen verwachten bij de concrete uitrol van maatregelen.

Proactief discriminatie nagaan is belangrijk. Wat betekent dat voor jullie?

Verstraete: We vallen daarbij terug op wat in Gent gebeurd is. Dat betekent dat je proactief test om te zien of er discriminatie plaats vindt. Je gaat niet meteen over tot zware sancties, maar bij een eerste vaststelling ga je het gesprek aan. Je kan bijvoorbeeld ook makelaars toeleiden naar opleidingen. Daarna wordt er opnieuw getest. Waar opnieuw discriminatie wordt vastgesteld mag je er van uitgaan dat er een zekere bewuste discriminatie is. Dan kan je wel overgaan tot een vorm van sanctie. Maar ook in die sanctie kan je dan nog verschillende gradaties hebben.

Is dat geen grote mildheid? Voor andere overtredingen wordt je wel meteen gestraft.

Verstraete: Het is belangrijk om ook het draagvlak te bewaren en de kennis over de discriminatieregelgeving uit te breiden. Zo creëer je minder weerstand op lange termijn. Dit is hoe een overheid kan reageren, maar dat neemt niet weg dat je als slachtoffer altijd de optie blijft hebben om een formele klacht in te dienen.

Vermeir: Soms hoor je wel eens dat wie in het verkeer te snel rijdt ook meteen een boete krijgt. Maar discriminatie werkt niet met duidelijke verkeersborden, noch in een context waarin iedereen het nut ziet van meer verkeersveiligheid. Het is een markt met veel niet professionele spelers waarbij wat mag en niet mag niet altijd eenduidig is. Een draagvlak blijkt ook niet zo evident. Wanneer je bij een overtreding altijd en onmiddellijk straft, ook wanneer de spelregels bijvoorbeeld wat flou zijn, loop je het risico dat de legitimiteit ervan wordt uitgehold. Daarom stellen we als principe een stapsgewijze aanpak voorop. Met twee nuances. Ten eerste kan je wel een duidelijk tijdspad uitzetten, dat niet vrijblijvend is, en waarbij je een strengere aanpak in de toekomst aankondigt voor wie blijft discrimineren. Ten tweede kan je bij flagrante, intentionele gevallen onmiddellijk strenger zijn. We denken dat zo’n aanpak de beste kansen inhoudt om de discriminatiegraad op termijn structureel naar beneden te krijgen.

Verstraete: Daarnaast is het belangrijk wat de methodologie is van een proactief beleid. Er zijn zoveel spelers op de markt dat je nooit iedereen kan testen. Ga je telkens willekeurig testen, dan is er weinig kans om een tweede keer getest te worden. Maar je kan er ook voor kiezen om daar waar bij een eerste test een vermoeden van discriminatie werd vastgesteld na een tijdje opnieuw te gaan testen.

Jullie spreken over testen, maar het geladen woord ‘praktijktest’ is nog niet gevallen, terwijl jullie dat wel bedoelen. Waar moeten deze testen volgens jullie uiteindelijk toe dienen?

Vermeir: Er zijn verschillende mogelijkheden. Testen kunnen eerst en vooral dienen om kennis te verkrijgen over het bestaan van discriminatie en de grootte-orde daarvan. Dat vertelt je meteen ook iets over de effectiviteit van het bestaande discriminatiebeleid. Je kan ook testen met als doelstelling om verder te sensibiliseren. Het resultaat van de test kan ook een aanleiding zijn om in gesprek te gaan. Daarenboven kan een test kan ook een bewijsfunctie hebben in een juridische procedure. In enkele uitspraken is een test overigens reeds als bewijsmiddel aanvaard.

Door testen periodiek te organiseren, kan je tot een cyclus komen waarin je monitort, opvolgt en bijstuurt op basis van de resultaten.

Verstraete: Je kan deze testen, met hieraan verbonden sensibiliserende en bestraffende maatregelen, ook gericht inzetten aangezien de middelen beper

kt zijn en de markt groot is. Zo kan je meer focussen op bepaalde regio’s waar de problemen groter zijn of op discriminatievormen die meer voorkomen dan andere.

Als jullie een aanbeveling aan de overheid doen, waar moet de prioriteit volgens jullie dan liggen?

Verstraete: Je kan er niet omheen dat de het aantal betaalbare en kwaliteitsvolle woningen op de private huurmarkt en het aantal woningen op de sociale huurmarkt te krap zijn. Dat is een context waarin discriminatie beter gedijt. Zolang die context er is zal het voor veel mensen moeilijk blijven om een gepaste woning te vinden. Dat legitimeert natuurlijk niet dat binnen de huidige context discriminatie nog altijd een groot probleem is. Dus het discriminatiebeleid moet ook verder vorm krijgen, zelfs al is er een context van schaarste.

Vermeir: Zeker omdat we ook zonder schaarste nog steeds discriminatie zullen vaststellen. We staan net een geïntegreerde aanpak voor. Regelgeving is slechts één aspect.

Kunnen we tot slot vaststellen dat er vandaag meer aandacht is voor sensibilisering dan voor het controle- en sanctioneringsluik?

Vermeir: Dat denk ik wel. Tekenend zijn het geringe aantal gepubliceerde uitspraken over discriminatie op de huurmarkt. Als je de cijfers bekijkt sinds woninghuur een Vlaams bevoegdheid is, vanaf 2014, zijn die op één hand te tellen. Er zijn uiteraard zeer veel stappen voor het zover komt, maar dit blijft toch opvallend laag als je dat afzet tegenover de discriminatiegraad in de praktijk.

Het boek Discriminatie op de private huurmarkt. Focus op zelfregulering wordt uitgegeven bij Gompel&Svacina.