Er komen geen zwarte lijsten op de huurmarkt

Gepost op 2021-05-17

In april 2021 publiceerde het Steunpunt Wonen een onderzoeksrapport over de opstart van een dynamische lijst van malafide huurders, verhuurders en makelaars. Uit het onderzoek bleek dat zo’n lijsten juridisch onhaalbaar zijn en dat er geen draagvlak voor is bij de actoren op het terrein. De minister besliste ondertussen om de conclusies van het onderzoek te volgen en niet verder te gaan met dit idee.

Het Vlaams Regeerakkoord kondigde aan om te onderzoeken of het opstellen van een dynamische lijst voor malafide huurders en verhuurders de private huurmarkt zou kunnen versterken. Deze lijst moest een tijdsgebonden en actueel beeld kunnen geven van malafide huurders, verhuurders en makelaars. Vandaar het begrip ‘dynamisch’. Er moesten duidelijke criteria voor opname en schrapping van deze lijst bepaald worden en de privacyregelgeving moest mee in acht genomen worden.

Het was voor alle duidelijkheid niet de bedoeling dat elke verhuurder of huurder die een inbreuk begaat (huurachterstal, ongeschikt verklaring van de woning, …) op de lijst zou terecht komen. Deze was enkel bedoeld voor huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars die willens wetens (ter kwader trouw) de andere partij(en) belazeren. Dankzij een zwarte lijst zou de wederpartij beter kunnen inschatten met wie hij in zee gaat. Zo kunnen er keuzes gemaakt worden op basis van meer informatie. Tot zover het idee.

Conflicterende belangen

Het onderzoek van het Steunpunt Wonen stelt dat de invoering van zo’n lijsten steeds gepaard gaat met conflicterende belangen. De bescherming van de ene partij zorgt voor belemmeringen voor de andere partij. Wat zijn namelijk de consequenties voor een verhuurder of huurder die op de lijst terecht komt? Zowel het eigendomsrecht als het recht op behoorlijke huisvesting kunnen dan mogelijks in het gedrang komen. We moeten dus nagaan of deze lijst wel proportioneel is (weegt het nagestreefde doel op ten opzichte van de inperking van andere belangen) en of er geen alternatieve en minder verregaande oplossingen zijn. Daarenboven moet ook rekening gehouden worden met de privacyregelgeving en met de context van de private huurmarkt.

Het rapport van het Steunpunt Wonen biedt onder meer inzicht in de manier waarop huurgeschillen zich voordoen, wat de juridische spelregels zijn en wat de mogelijkheden zijn om gegevens te gebruiken voor een dynamische lijst.

Malafide

Een belangrijke conclusie is dat de registratie op de lijst gebaseerd moet worden op feiten die vastgesteld zijn in een tegensprekelijke juridische procedure. In geen enkele van de bestaande procedures (behalve bij huisjesmelkerij) wordt echter een schuldgraad gehanteerd die een ‘malafide’ ingesteldheid bij de betrokkene weerspiegelt. De eventuele registratie op een lijst van malafide spelers vraagt dus een extra juridische toetsing die er vandaag niet is.

Een bijkomend knelpunt is de bevoegdheidsverdeling. Zo is het Vlaams Gewest niet bevoegd voor de vastgoedmakelarij, maar behoort dit beroep tot het federale beleidsdomein ‘Middenstand’. Bovendien is de bevoegdheidsverdeling ook op andere vlakken beperkend (bv. voor het verkrijgen van informatie uit vonnissen). Verder blijkt uit vergelijkbare initiatieven met gelijkaardige doelstellingen of werkwijzen in zowel binnen- als buitenland dat sterk nagedacht moet worden over de modaliteiten van het instrument (doelgroep, registratie, beheer, schrapping, toegang).

Denk bijvoorbeeld aan de Centrale voor Krediet aan Particulieren. Slechts bepaalde professionelen krijgen toegang tot deze centrale om de kredietwaardigheid te controleren. Zo’n gelimiteerde toegang tot een lijst creëren op de huurmarkt, waarbij gegarandeerd wordt dat die enkel gebruikt kan worden voor de (ver-)huurfinaliteit, is veel moeilijker te organiseren in de context van een Vlaamse huurmarkt met vooral huurders en verhuurders zonder professionele omkadering.

De studie verkende ook buitenlandse voorbeelden en ging na of er bij de betrokken stakeholders (huurders- en verhuurdersverenigingen, makelaarsverenigingen, armoedeverenigingen en vrederechters) een draagvlak was voor deze lijsten.

Draagvlak zwarte lijsten

Alle bevraagde organisaties waren unaniem: de uitrol van dergelijke zwarte lijsten is geen reële optie. De zeer zware personele, logistieke en budgettaire inspanningen wegen helemaal niet op tegen de kans op slechts zeer marginale effecten.

Dat de vastgoedmakelaars hier geen voorstander van zijn is logisch aangezien het toezicht op de uitoefening van erkende makelaars (dus een werkwijze met witte erkende lijsten) reeds door het BIV wordt opgevolgd. Ook de huurdersverenigingen wijzen er op dat door de schaarste inzake het aanbod op de huurmarkt en de reeds bestaande selectiemechanismen, huurders toch huurcontracten voor slechte woningen aangaan, zelfs als ze weten dat de verhuurders malafide zijn. Voor de huurdersbonden is het veel wenselijker in te zetten op de handhaving van de woningkwaliteit en het stimuleren van verplichte conformiteitsattesten.

Maar zelfs de Verenigde Eigenaars, die in lang vervlogen tijden (2002) zelf nog een zwarte lijst van huurders (onder de naam Check4Rent) opstelden en uitwerkten, zijn ondertussen een koele minnaar geworden. Sterker zelfs, uit ervaring van hun eigen initiatief maken de Verenigde Eigenaars op dat de organisatie van een dergelijke lijst een grote investering vraagt, terwijl de resultaten beperkt zijn. Bij het (private) initiatief door de Verenigde Eigenaars uit 2002 dat gericht was op personen met een huurachterstal en dat nochtans een zeer grote media-aandacht heeft verkregen, werden in totaal 35 personen als wanbetaler geregistreerd. De olifant had dus een muis gebaard.

Bovendien waarschuwen alle betrokken stakeholders voor mogelijks perverse effecten waarbij het grijze wooncircuit nog versterkt dreigt te worden omdat (malafide) verhuurders, huurders en makelaars (denk aan de Pano-reportage) uit het officiële wooncircuit geduwd worden en hun (verboden) praktijken nog intenser en meer verdoken dreigen verder te zetten. Daardoor zou het nog moeilijker worden om deze wanpraktijken op te sporen.

Minister van Wonen trekt heldere conclusies

“Gelet op de vele praktische en juridische bezwaren, alsook op het feit dat er geen draagvlak is voor zo’n lijst binnen de sector, denk ik dat er ook geen redenen zijn om verder te gaan met dit initiatief”. Dat antwoordde minister Diependaele in antwoord op parlementaire vragen van Vera Jans (CD&V), Guy D’haeseleer (Vlaams Belang) en Allessia Claes (N-VA) in de Commissie Wonen van het Vlaams Parlement. Ook al blijft de minister van oordeel dat het intrinsiek een goed idee is, stelt hij klaar en duidelijk dat hij dit niet zal uitvoeren. Daarentegen wil hij wel verder werk maken van initiatieven zoals Housing First (een aanbod van sociale huurwoningen in de bestrijding van dak- en thuisloosheid) en Skaeve Huse (Antwerps pilootproject experimentele woonvormen in het tweede deel van de legislatuur).

Het Vlaams Huurdersplatform en de huurdersbonden zijn alvast opgetogen met deze beslissing.

Via deze link kan u een korte samenvatting vinden of het volledig rapport downloaden: Onderzoek naar een dynamische lijst van malafide huurders, verhuurders en vastgoedmakelaars — Steunpunt wonen.