Nieuwe sociale huurprijsberekening nefast voor meest kwetsbare sociale huurders

Gepost op 2020-06-04

De gemiddelde sociale huurprijs is gestegen met 26,63 euro. De nieuwe berekening van de sociale huurprijzen zorgt voor een gemiddelde reële stijging van 11,5 euro. De rest is te wijten aan de inflatie, een stijging van het inkomen of een wijziging van de gezinssamenstelling met impact op de huurprijs. Onder die gemiddelde stijging zien we echter grote verschillen bij de individuele sociale huurders. Vooral de meest kwetsbare sociale huurders krijgen het hard te verduren.

Er vonden op 1 januari 2020 drie belangrijke wijzigingen plaats in de nieuwe berekening. De marktwaarde van de sociale huurwoningen wordt anders berekend, er worden meer inkomens meegeteld en voor sommige woningen wordt een energietoeslag aangerekend.

De administratie Wonen-Vlaanderen maakte een rapport op over de gevolgen van de nieuwe huurprijsberekening voor sociale huurwoningen verhuurd door sociale huisvestingsmaatschappijen. Het Vlaams Huurdersplatform, de huurdersbonden en VIVAS stuurden daar al langer op aan. Meer zelfs, het zou van goed bestuur getuigen om deze oefening te maken vóór de regels aangepast zouden worden, zodat het beleid meteen de (ongewenste) effecten mee in rekening kon brengen.

Het rapport levert een aantal antwoorden, maar roept ook nieuwe vragen op. We gaan hieronder iets dieper in op de belangrijkste effecten.

Marktwaardes

De gemiddelde marktwaarde in 2019 bedroeg, aangepast voor inflatie naar 2020, 635,02 euro. Op basis van de nieuwe berekening van de marktwaardes in 2020, stijgt de gemiddelde marktwaarde tot 647,48 euro. Dat is een stijging met 2,0% boven de inflatie, wat neerkomt op 12,46 euro. Dat lijkt misschien niet zoveel, maar bij dit gemiddelde worden ook de dalende marktwaardes meegerekend. Wanneer we enkel kijken naar die marktwaardes die stijgen, dan komt dit neer op een gemiddelde stijging met 84,68 euro. Als we uitsplitsen naar type woning dan stellen we vast dat uitgerekend de studio’s de scherpste gemiddelde stijging noteren (+11,4%) tegenover +4,2% voor appartementen en -0,5% voor woningen.

We stellen vast dat de laagste marktwaardes het meest stijgen. De laagste 10% marktwaardes stijgen zelfs met 31%, van 389 naar liefst 508 euro. De absolute meerderheid van de marktwaardes ligt nu tussen 500 en 750 euro. Het aandeel marktwaardes onder de 450 euro zakt van 11% naar 3%.

Nochtans weten we dat een behoorlijk aandeel sociale huurwoningen van bedenkelijke kwaliteit is. Het Groot Woononderzoek (2013) wees uit dat liefst 44% van de sociale huurwoningen niet beantwoordde aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Het aandeel woningen van slechte tot zeer slechte staat is van 2013 (Groot woononderzoek) naar 2018 (Woonsurvey) al bij al beperkt gedaald, namelijk van 19% naar 17%.

Dat weerspiegelt zich onvoldoende in de berekening van de marktwaardes. Locatie weegt duidelijk te zwaar door in de berekening. De nieuwe berekening heeft globaal gezien de laagste marktwaardes naar boven bijgesteld en de hoogste naar beneden bijgesteld. De stijging van de 10% laagste marktwaardes zorgt ook voor stijgende minimale huurprijzen. Voor deze woningen zal die gemiddeld stijgen van 155€ naar 189€. Een stijging met 34€ dus. Jammer genoeg bevat de studie geen cijfermateriaal over de evolutie inzake het aantal en aandeel huurders dat de minimale huurprijs betaalt (in 2019 en 2020), noch de evolutie inzake de gemiddelde waarde in 2019 en 2020.

We moeten tevens vaststellen dat recente woningen gemiddeld dalen in marktwaarde, maar dat oudere woningen vooral stijgen. Een mogelijke hypothese is dat een aantal sociale huisvestingsmaatschappijen zelf de marktwaardes van hun woningen te hoog hadden ingeschat. Het meer objectieve en transparante systeem zou dit nu moeten voorkomen.

Patrimoniumkorting

Heel wat sociale huurders krijgen tevens een patrimoniumkorting. De hoogte daarvan is afhankelijk van de marktwaarde. Hoe hoger de marktwaarde, hoe lager de patrimoniumkorting. Zoals gesteld stijgt het gemiddelde van de laagste 10% marktwaardes van 389 euro tot 508 euro. Maar de daaraan gekoppelde patrimoniumkorting daalt daardoor van 110 euro naar 72 euro. Meteen een verschil van 38 euro per maand.

Het rapport belicht ons inziens onvoldoende het effect van stijgende marktwaardes die automatisch leiden tot lagere patrimoniumkortingen. Het blijft dan ook de vraag hoeveel huurders vroeger een patrimoniumkorting kregen en nu niet meer. En wat is het gemiddeld bedrag daarvan binnen zowel de oude als de nieuwe regeling?

Inkomens

In januari ontstond een storm aan protest omdat de inkomens van inwonende personen met een handicap volledig werden meegerekend. Begin maart stuurde de Vlaamse regering bij omdat het armoederisico bij deze doelgroep te groot was geworden en omdat deze doelgroep extra zorg nodig heeft. De minister vond dat huurders, die aan hun volwassen gezinsleden met een beperking mantelzorg en onderdak bieden, eerder beloond moeten worden dan financieel benadeeld te worden. Uit de analyse blijkt dat het over 2.580 huishoudens ging. De bijsturing geeft zo aanleiding tot een verlaging met gemiddeld 30% van het gezinsinkomen en dus een serieuze huurprijsverlaging.

Deze redenering werd echter niet doorgetrokken voor inwonende ouderen. 685 inwonende 65+’ers krijgen namelijk gelijkaardige stijgingen te verduren. Nochtans hebben ook zij een verhoogd armoederisico en is (mantel)zorg vaak de reden van inwoonst. Het is koffiedik kijken waarom de Vlaamse Regering hier geen oplossing voor zocht.

Ook de inkomens van inwonende kinderen tot 25 jaar zonder kinderbijslag worden nu volledig meegenomen in de huurprijsberekening. Nochtans is het gemiddeld inkomen van deze kinderen maar 5.541,87 euro. Het feit dat deze inkomens worden meegeteld ondergraaft de familiale solidariteit omdat het werk van het inwonend kind meteen leidt tot een hogere sociale huurprijs. Zelfs vanuit maatschappelijke oogpunt valt het aan te moedigen dat deze kinderen eerst een tijdje thuis blijven wonen. Indien zij zelf een eigen sociale huurwoning zouden huren, waar ze recht op zouden hebben gezien hun lage inkomen, dan zou de maatschappelijke kost namelijk veel hoger oplopen. Ook hier zou een vrijstelling gepast zijn, of toch minstens een overgangsperiode waarin de jongere een stabiel inkomen kan verwerven en tevens een klein spaarpotje kan aanleggen.

Energiecorrectie

Sociale huurwoningen die een betere energiescore hebben dan wat in 2005 de norm was, krijgen een energietoeslag. Ongelooflijk maar waar, maar de hoogte van de energietoeslag kan voor een deel van de sociale huurwoningen nog niet berekend worden omdat gegevens ontbreken. Het is onverdedigbaar dat huurders in het duister moeten tasten over een element van hun huurprijs. Voorlopig moeten sommigen dus een toeslag betalen op basis van schattingen. Later volgt dan de afrekening. Het betekent bovendien dat de cijfergegevens hierover nog zeer voorlopig en voorbarig zijn.

Volgens het rapport zouden 18.175 sociale huurders een energietoeslag betalen van gemiddeld 11,68 euro. De toeslag dient om energetische woningen die minder verbruiken, aan te moedigen. Gezien de technologische evolutie is de norm van 2005 nu reeds achterhaald. Het mag duidelijk zijn dat deze norm in de tijd zal moeten verschuiven. Wanneer energiescores blijven verbeteren, wat verwacht mag worden, dan zullen we stapsgewijs voor lagere energiescores geen vergoeding meer mogen aanrekenen en dit enkel voorbehouden voor hoogste energiescores. De woningen met een slechte energetische score zouden tevens een energiekorting moeten krijgen, zoals trouwens aanvankelijk de bedoeling was.

Effecten op de reële huurprijs

Van de sociale huurders die hun huurprijs zien stijgen, met uitzondering van de 20% hoogste inkomens onder de huurders, weten we dat de stijging gemiddeld 22 tot 30 euro per maand is. Dit is een reële stijging bovenop de inflatie. Het feit dat de stijging in euro’s voor al deze inkomens gelijkaardig is, betekent dus dat de laagste inkomens procentueel de grootste stijging ervaren.

De nieuwe huurprijsberekening is objectiever en transparanter, maar niet automatisch rechtvaardiger. Het valt niet uit te sluiten dat de sociale huurschatter, net als de huurschatter voor de private huurmarkt, de perverse marktwerking in de onderste regionen van deze markt weergeeft. Net daar zien we een wanverhouding tussen huurprijs en woonkwaliteit.

Het nieuwe systeem zorgt zonder correcties voor een averechtse herverdeling onder de sociale huurders, waarbij de meest kwetsbare huurders met de laagste inkomens het meest worden getroffen. Dat kan er voor zorgen dat de betaalbaarheid voor deze sociale huurders nog minder gegarandeerd wordt. Nu reeds heeft 34% van de sociale huurders (2018) een resterend inkomen onder de budgetnorm, wat inhoudt dat deze groep sociale huurders na het betalen van de huur te weinig overhoudt om menswaardig te leven. Hoe groot wordt deze groep na doorvoering van deze wijzigingen? Mogelijks betekent dit dat ons sociale huurmodel er minder goed in zal slagen om het armoederisico terug te dringen. En dat kan toch niet de bedoeling zijn?

Wat vragen wij na het lezen van dit rapport?

Doe een echte armoedetoets en schroef de huurprijsverhoging van de laagste inkomens terug. De hoogste inkomens betalen nu reeds meer doordat hun huurprijs in plaats van op 1/55e van hun inkomen berekend wordt op 1/54e, 1/53e of 1/52e van het inkomen. Waarom voor de lagere inkomens niet het omgekeerde doen en hun inkomen te berekenen op 1/60e of zelfs 1/65e van het inkomen? Of zelfs de huurprijsverhoging bij de 20% laagste inkomens naar aanleiding van deze nieuwe berekening intrekken?
Naast de energietoeslag moet er ook een energiekorting komen voor energieverslindende woningen. Tevens moeten de normen inzake energiezuinigheid opgeschaald worden zodat woningen gerealiseerd tussen 2005 en 2010 zeker niet meer in aanmerking komen.
Wat is de evolutie van de patrimoniumkorting? Hoeveel sociale huurders ontvangen deze en voor welk bedrag? En hoeveel huurders betalen de minimale huurprijs in 2019 en in 2020?
Er moet een systeem komen waardoor bij ernstige kwaliteits- en/of onderhoudsgebreken de huur naar omlaag kan herzien worden. Amper 3% van de sociale huurwoningen heeft een basishuurprijs onder de 450 € terwijl een aanmerkelijk aandeel zelfs niet voldoet aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Sociale huurders die een dergelijke huurwoning bewonen reageren uiteraard erg zuur als ze ook nog eens geconfronteerd worden met huurprijsstijgingen voor die slechte woning. De marktwaarde wordt zeer sterk bepaald door de locatie. Het gewicht van de locatie zou moeten dalen ten voordele van de kwaliteit van de woning.
Het in rekening brengen van het inkomen van zorgbehoevende (groot-)ouders is onwenselijk. Ook hier zou een ruime vrijstelling van dit inkomen moeten gelden, net zoals bij personen met een beperking.
Ook het inkomen van kinderen onder de 25 jaar die niet kinderbijslaggerechtigd zijn, zou pas in aanmerking genomen mogen worden vanaf een minimumbedrag en sowieso na een overgangsperiode van twee jaar, zodat men een klein spaarpotje kan aanleggen. Nu wordt familiale solidariteit ontmoedigd en op termijn dreigt deze regeling de maatschappij zelfs net meer te kosten.

We vragen tevens een beleidsfilosofie over de sociale huurprijzen op lange termijn. We maakten daaromtrent een dossier op, dat u hier kunt lezen.