“De nieuwe sociale huurprijsbepaling wekte heel wat onvrede op” – Interview met de Vlaamse Ombudsman

Gepost op 2020-06-02

Eind december kregen duizenden sociale huurders hun nieuwe huurprijsberekening in de bus. Velen onder hen moesten van de ene dag op de andere een pak meer huur betalen. Dat zorgde voor veel wrevel. En dat heeft ook de ombudsman geweten. We vragen aan Bart Weekers, Vlaams ombudsman, wat de belangrijkste vaststellingen waren en wat de ombudsman kan betekenen voor sociale huurders.

Met wat soort vragen komen de mensen en meer specifiek sociale huurders bij jullie terecht?

Mensen komen met allerlei vragen bij ons terecht. Als de ombudsman bevraagd wordt heeft dit vaak te maken met centen en facturen. Er komen meer en meer klachten binnen over de gezinswoning. Bij private huurders en eigenaars gaat het dan vaak over het mislopen van bepaalde premies. In de sociale huur blijven huurlasten een grote bron van onvrede. De huurprijs mag dan wel lager zijn, maar de totale woonkost kan tegenvallen op het einde van de maand door de hoge huurlasten. Ook over wie moet opdraaien voor de kosten voor onderhoud en herstellingen komen veel vragen binnen.

Wij behandelen vragen en klachten waar de overheid voor iets tussen zit. Als je vaatmachine stuk is, daar hebben we natuurlijk niets mee te maken. Het is ook de bedoeling dat je eerst met je klacht naar de organisatie zelf gaat. In dit geval de sociale huisvestingsmaatschappij. Als ombudsman moedigen we de mensen altijd aan om deze stap alsnog eerst te zetten. Als je dan nog niet tevreden bent, kan je bij ons terecht.

 

Wat doet u met concrete vragen en klachten?

Bemiddelen in concrete klachten is één van de belangrijkste taken van de ombudsman. De ombudsman staat op een geëngageerde manier tussen de partijen. Een ombudsman kiest geen partij. Hij luistert naar beide partijen en probeert samen tot een goede oplossing te komen.

Een klacht is een teken van een vertrouwensbreuk. Dat heeft vaak te maken met slechte communicatie of een misverstand. Dat willen we snel oplossen en daarom hechten we veel belang aan een minnelijke oplossing van conflicten. Hier willen we een meerwaarde bieden.
Soms is onvrede eenvoudig aan te pakken door beter te informeren, dingen in andere woorden uit te leggen of door wat meer ontvankelijk te zijn en te kijken of er binnen de grenzen van de wettelijkheid oplossingen kunnen gevonden worden.

 

Kan je een situatie noemen waarin je tot een goede oplossing bent gekomen?

Bij verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen is het een algemene regel om bij renovatie van de woning de badkamer uit te rusten met een douche. Om medische redenen had een bewoner de behoefte om toch een badkamer met ligbad te hebben. Dit bad werd ook geweigerd door de klachtenbehandelaar van SHM. Na tussenkomst van ons kreeg de bewoner alsnog gehoor voor zijn argumenten en werd er bij de renovatie voorzien in een ligbad. De betrokken sociale huurder heeft ons onlangs bedankt want die werken zijn nu effectief achter de rug.
Wij hebben hier niet het algemeen beleid in vraag gesteld. Wel vragen we dat ook bij wijs beleid modaliteiten voorzien worden om te kunnen afwijken indien daar goede redenen voor zijn. Dit is ook een oproep aan de huurders: wordt niet moedeloos als je niet direct gehoor krijgt bij je sociale verhuurder.

 

Eind 2019 – begin 2020 kregen jullie veel vragen over de nieuwe huurprijsberekening. Over hoeveel dossiers gaat dit dan en wat zijn de belangrijkste vaststellingen?

Formeel hebben we een 80-tal klachten ontvangen. Hier zitten ook klachten tussen die over meer dan één dossier handelde. Eentje ging bijvoorbeeld ineens over 45 personen. Dit lijkt misschien niet zo veel maar het was snel duidelijk dat de uitwerking van de nieuwe sociale huurprijsbepaling heel wat onvrede opwekte. We hebben van vele van deze huurders zowel de oude als de nieuwe berekeningsbladen ontvangen. Het was duidelijk dat er iets aan de hand was.

Ten eerste werd er veel te laat gecommuniceerd over de concrete huurprijs voor de huurders. De ‘terugtelkalender’ heeft niet gewerkt. Een goede beleidsmaker kijkt vooruit. Als hij tegen 1 januari wijzigingen wil doorvoeren, zorgt hij voor een stappenplan waarin ook het tijdig en concreet communiceren over de wijzigingen een plaats moet krijgen. Dit is hier duidelijk niet gebeurd. Niet dat er een wet bestaat die bepaalt wanneer de huurder een brief in de bus moet krijgen met de concrete nieuwe huurprijs. Maar het getuigt van onbehoorlijk bestuur om sociale huurders enkele dagen voor 2020 (en sommigen zelfs nog later) een onaangename kerstwens te sturen: in heel wat gevallen een fikse stijging van de huurprijs te betalen vanaf 1 januari.

We hebben ook al snel beslist om hier niet individueel in tussen te komen. Maar dit globaal te benaderen.

 

Als u de dossiers niet individueel behandelt, wat kan u dan wel betekenen voor de huurders?

De meeste huurders kwamen bij ons terecht omdat hun huurprijs sterk gestegen was. Ze kwamen niet zozeer met een concrete vraag. Eerder vanuit emotie. Naast bemiddelen en oplossingen zoeken voor een individueel probleem, formuleren we ook aanbevelingen aan het beleid. Als we merken dat er ergens een probleem is. We hebben immers ook een aanbevelingsbevoegdheid.

We hebben, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de huurdersbonden, geen uitstel gevraagd om deze wijzigingen door te voeren. Wij kiezen niet de kant van de huurder, maar ook niet van de verhuurder.

We hebben ons in dit dossier gefocust op de procedure van de marktwaarde. Hier is ons inziens nog nood aan verfijning. Het klachtenbeeld van gezinnen met personen met een handicap was ook bij ons duidelijk aanwezig. We voelden al snel aan de maatschappelijke en vooral de politieke reacties dat ze het al aan het opnemen waren voor deze categorie van huurders. We hadden er ook wel vertrouwen in dat hier iets mee gedaan zou worden. Daarom dat we er voor gekozen hebben om te zwijgen en dit debat niet extra te verzwaren.

Dit geldt ook voor de energiecorrectie. We hebben dit niet opgenomen en hebben er voor gekozen om ons te focussen op de marktwaarde.

 

U verwijst naar de nood aan verfijning van de schattingstool. Kan u dit nog wat meer verduidelijken?

Ik snap en apprecieer wel dat de huidige regeling de marktwaardebepalingen tracht te verbeteren en te objectiveren. Maar bij analyse bleek dat er veel minder kenmerken meegenomen werden dan bij de private huurschatter. Ook blijkt het systeem niet al te transparant te zijn omdat sociale huurders niet altijd zicht hebben op de woningkenmerken die worden ingegeven in de tool.

Ik ga regelmatig op plaatsbezoek in sociale wijken en woningen en daar hangt soms een zekere soort troosteloosheid. In de praktijk voel je aan dat een aantal van die kenmerken wel degelijk een invloed hebben op de waarde van de woning. Zo wegen de reële omgevingskwaliteit van de betrokken woningen of van gemeenschappelijke delen (inkomhall/lift/binnenpleintjes), de omgevingshinder en de samenlevingsproblematieken onvoldoende in het schattingsmodel.

Verder stellen we ook vast dat de rechtsbescherming ongelijk is. Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen een correctie vragen op de huurprijs die bepaald wordt door de schattingstool. Huurders kunnen dit niet. Wij pleiten voor meer gelijkwaardigheid. Ik vind het belangrijk dat ook huurders kunnen vragen om de marktwaarde in bepaalde gevallen te laten herzien met maximaal 10% en niet enkel de verhuurder zoals dit nu bepaald is.

De Minister van Wonen zegt dat dit niet nodig is. Hij verwijst hierbij naar de sociale functie van de sociale huisvestingsmaatschappij en dat huurders altijd bij de SHM terecht kunnen als ze het niet eens zijn met de nieuwe marktwaarde. Ik ben het daar niet mee eens. Het is niet dat we geen vertrouwen hebben in de sociale huisvestingsmaatschappijen, maar waarom de mensen niet de kans geven om deze vraag zelf te stellen? Het is niet meer dan correct dat ook huurders via een laagdrempelige procedure deze mogelijkheid zouden krijgen.

 

We horen soms dat sociale huisvestingsmaatschappijen schrik hebben dat er duizenden aanvragen van sociale huurders zouden komen die tot niets leiden.

Het is niet zo dat, omdat er een procedure is uitgewerkt, dat mensen deze te pas en te onpas gaan gebruiken. Het geeft de mensen daarentegen vertrouwen. Als er procedures zijn uitgewerkt, kan je er gebruik van maken. Na een eerste prospectie komt soms ook het besef dat verhaal indienen niet nodig is.

Aan het beleid en de sociale huisvestingsmaatschappijen wil ik zeggen dat ze niet bang hoeven te zijn van klachtenprocedures. Dat kan ook een bevestiging van het lopende proces zijn. Vergelijk het met de kanarie in de koolmijn. Zonder de kanarie weet je niet of er voldoende zuurstof is. Wel, zonder klacht, heb je soms ook geen weet van het probleem.

Ik ga niet zo ver om te zeggen dat een klacht een cadeau is. Maar als je in je ongelijk wordt gesteld, dan moet je toch nog eens naar het proces kijken.

 

Wij vinden dat ook de kwaliteit van de woning te weinig doorweegt in de tool. Zo zijn er voorbeelden van verouderde en slecht onderhouden woningen die gerenoveerd of gesloopt zullen worden en waarbij huurders door stijging van de marktwaarde tot honderd euro meer moeten betalen. Zijn hierover concrete klachten binnengekomen?

Zoals reeds eerder gezegd hebben we weinig heel concrete vragen of klachten binnengekregen. Veel klachten waren beperkt tot de opmerking dat de huurprijs verhoogd was. We hebben er dan ook snel voor gekozen om dit beleidsmatig aan te pakken en niet dossier per dossier. Dit betekent niet dat dit in de toekomst bij een concrete vraag alsnog kan gebeuren.

 

Uit het analyserapport van Wonen Vlaanderen blijkt dat mensen met een laag inkomen geconfronteerd worden met (procentueel) de hoogste huurprijsstijgingen. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen voor deze huurders. Wat is uw standpunt hierover?

Over sommige zaken spreek ik me niet uit. Mijn rol is hier voorlopig gespeeld. Het is aan het middenveld om deze zaken verder op te nemen. Het is belangrijk om met dit verhaal verder te gaan. Maar niet voor ons. Wij zijn dan aandachtige toehoorders van dit maatschappelijk debat.

 

Om af te ronden nog een laatste vraag: is er nog iets belangrijk dat u wil meegeven aan de sociale huurders, verhuurders en beleidsmakers?

Geloof in kracht van de mensen op het terrein. Versta elkaar. Communiceer met elkaar. We worden te veel bevraagd door mensen die nog niet met elkaar gesproken hebben.