De Woonzaak werd geboren op 21 januari 2020. Na een grondige analyse van het Vlaams regeerakkoord vonden een aantal organisaties onvoldoende antwoorden op de bestaande wooncrisis. Ze besloten het startschot te geven om een procedure tegen Vlaanderen aan te spannen bij het Europees Sociaal Comité.

Woonzaak

Al voor de verkiezingen gaven een dertigtal organisaties en een veertigtal academici aan dat een procedure bij het Europees Sociaal Comité tot de mogelijkheden behoorde wanneer het nieuwe beleid te weinig ambitieus bleek om de wooncrisis aan te pakken. Uit een analyse van de plannen voor deze legislatuur, blijkt dat de investeringen in sociale woningen niet zullen toenemen, dat de meest kwetsbare gezinnen moeilijker toegang zullen krijgen tot sociale woningen en dat de private huursector verder aan zijn lot wordt overgelaten. Het zijn maar een aantal van de redenen waarom een klacht wordt ingediend.

Klacht en campagne

De Woonzaak zal nu beginnen schrijven aan de klacht en daarnaast een grote campagne opstarten voor het Recht op Wonen. De strijdvaardigheid is groot. Verschillende organisaties en personen toonden al hun engagement. Wil je ook deel uitmaken van de ‘Woonzaak’ en deze steunen, dan kan dat via de ‘steun’knop op onze website. Neem dus gerust een kijkje op de website.

Blijf je graag op de hoogte, dan kan je de Woonzaak volgen via Facebook en Twitter.

De Woonzaak was ook uitgebreid in de pers, onder meer hier en hier.

Het kan natuurlijk altijd beter, maar ons sociaal huursysteem heeft alles in zich om het recht op wonen te verwezenlijken. Dat stelt Tom Vandromme, onderzoeker aan de Universiteit Antwerpen. Hij wijdde zijn doctoraat aan ons sociaal huursysteem. Dat doctoraat verschijnt nu ook in boekvorm. Wij konden auteur Tom Vandromme strikken voor een interview.

U heeft sinds decennia het meest complete en diepgravend onderzoek naar sociale huur uitgevoerd. Maar hoe kom je erbij om net dat thema te onderzoeken?

Ik was al een tijdje actief in de academische onderzoekswereld rond wonen. Na verloop van tijd groeide het idee om een doctoraat te schrijven dat over het woonrecht zou gaan. Het eerste idee was om het te hebben over de verschillende instrumenten ter verwezenlijking van het grondrecht op wonen. Maar dat bleek al snel te ambitieus. Ik moest dus focussen. De promotor die voor zo’n doctoraat in aanmerking kwam, was professor Bernard Hubeau. Hij stelde vrij snel voor om het over sociale huur te hebben. Net omdat er, behalve wat professor Hubeau zelf schreef, quasi niks over sociale huur beschikbaar was.

Maar ‘sociale huur’ is nog altijd heel ruim. Wat heb je eigenlijk precies onderzocht?

Het sociaal huurstelsel. Voornamelijk de rechtsverhouding tussen sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren enerzijds en de (kandidaat-)huurder anderzijds. Ik onderzoek hoe dit het beste vorm krijgt vanuit het grondrecht op wonen.

En die verhouding tussen sociale verhuurders en huurders wordt bepaald door onze overheid?

Er zijn twee niveau’s. Je hebt de regelgeving die de overheid maakt, maar je hebt ook de manier waarop de sociale verhuurders die regelgeving uitvoeren. Zowel de vormgeving van het sociaal huurstelsel als de implementatie ervan door de sociale verhuurder moeten dus in lijn liggen met het grondrecht op wonen.

Laten we ingaan op dat eerste aspect. Slaagt onze overheid erin om regels te maken die voldoen in het licht van het recht op wonen?

Het sociaal huurstelsel zoals het nu in de regelgeving is vormgegeven ligt vrij goed in lijn met het recht op wonen. De manier waarop het is uitgewerkt zorgt ervoor dat je een duidelijke doelgroep hebt, dat de woningen eerlijk worden toegewezen, dat de huurprijs in principe betaalbaar is door de koppeling met het inkomen, dat er rechtsbescherming is bij het einde van de huurovereenkomst en zo meer.

Het sociaal huurstelsel is, mits het maken van een aantal bemerkingen, in overeenstemming met het grondrecht op wonen. Het grote probleem zit natuurlijk in het beperkte aantal sociale huurwoningen, waardoor dat grondrecht maar voor een zeer beperkt aantal mensen kan gerealiseerd worden. De overheid investeert veel in de uitbreiding van het sociaal huuraanbod, maar moet dus meer dan één tandje bijsteken om het aantal sociale huurwoningen te verhogen. Want het recht op wonen wordt natuurlijk niet verwezenlijkt voor al wie op de wachtlijst staat en waarvan de overheid zelf heeft gezegd dat ze in feite recht hebben op een sociale huurwoning.

Je benoemde een aantal bouwstenen voor een rechtvaardige sociale huur. Laten we op enkele ervan ingaan. Eén van de kenmerken van de sociale huur is dat er op een objectieve manier wordt toegewezen. Toch wordt dat niet altijd zo aangevoeld. Er zijn behoorlijk wat vragen van mensen die het gevoel hebben dat ze voorbijgestoken worden door anderen. Klopt dat gevoel dan niet?

Het regelgevend kader voor toewijzingen is momenteel in overeenstemming met het recht op wonen. Het vertrekt vanuit de woonbehoeftigheid van de doelgroep, waarbij iedereen die aan de voorwaarden voldoet een woning zou moeten krijgen. De toewijzingsregels verdelen dan de schaarse woningen die er zijn. Het is dus jammer genoeg een verdeling van schaarste.

Maar dan moet je twee uitgangspunten hanteren. Enerzijds moet iedereen van de doelgroep een woning kunnen krijgen, maar anderzijds zijn er binnen die doelgroep nog specifieke kandidaat-huurders die iets meer woonbehoeftig zijn en dus nog iets sneller een sociale huurwoning nodig hebben dan anderen. Op zich houdt het huidig stelsel daar allemaal rekening mee. Het basisidee is chronologie. Iedereen komt in de volgorde dat men zich inschrijft aan de beurt. Maar er zijn ook afwijkingen met voorrangen, waardoor bepaalde mensen toch sneller aan de beurt komen. Vanuit die optiek zit het systeem goed in elkaar.

Maar het toewijzingssysteem is wel redelijk ingewikkeld, waardoor het voor de kandidaat-huurder op de wachtlijst misschien niet duidelijk en transparant is hoe die toewijzingen verlopen. Ik kan mij dan wel voorstellen dat mensen op de wachtlijst het gevoel krijgen dat er sprake is van willekeur.

Het systeem zit dus rechtvaardig in elkaar, maar door de complexiteit en het gebrek aan transparantie kan het als oneerlijk ervaren worden. De vraag is natuurlijk of het systeem rechtvaardig zal blijven. Uit de beleidsplannen blijkt dat de huidige regering wil uitgaan van chronologie en minder van woonbehoefte. Is dat een gevaar voor ons sociaal huurstelsel?

Het regeerakkoord stelt inderdaad een hervorming van het toewijzingssysteem in het vooruitzicht. We zullen moeten zien hoe het concreet vorm zal krijgen, maar zoals ik daarnet zei moet het, om in overeenstemming met het recht op wonen te zijn, altijd dit dubbel spoor bevatten. In principe is chronologie een goeie vertrekbasis. Want als je veel wachttijd hebt dan toont dat ook de duurzame woonnood aan. Maar daarnaast zijn er bepaalde profielen van kandidaat-huurders waarvan het gerechtvaardigd is dat ze voorrang krijgen op andere mensen met woonbehoefte. Daar moet het systeem ook altijd rekening mee houden. Dus een systeem dat enkel op chronologie toewijst is volgens mij niet in overeenstemming met het grondrecht op wonen.
Dat hangt samen met het gelijkheidsbeginsel dat stelt dat gelijke situaties gelijk behandeld worden, maar ook dat ongelijke situaties ongelijk behandeld worden. Als bepaalde profielen meer woonnood hebben dan anderen en dat kan ook aangetoond worden, dan zou het gelijkheidsbeginsel geschonden kunnen zijn door hen toch gelijk te behandelen en dus geen voorrang te geven.

Naast toewijzing is ook betaalbaarheid een centraal aspect van ons sociaal huursysteem. De sociale huurprijzen zijn recent ook gestegen. Zit die sociale huurprijs nog goed?

Mijn doctoraat is juridisch en betaalbaarheid is als jurist moeilijk te vatten. Maar op zich wordt voor sociale huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen vertrokken van hun inkomen. Dat is een heel sterk punt van ons sociaal huurstelsel. In andere landen heb je dat niet altijd. Daar wordt rekening gehouden met de kostprijs van de woning of met de volledige marktwaarde, terwijl dat er bij ons wel een stuk in zit, maar als een correctiefactor.

Dus voor sociale huisvestingsmaatschappijen denk ik dat de huurprijsberekening wel correct is. Het steunpunt Wonen heeft dat ook onderzocht en kwam tot de vaststelling dat de sociale huurprijzen bij huisvestingsmaatschappijen op zich betaalbaar zijn. De moeilijkheid ligt voor een groot deel in de kosten en lasten. Die zijn niet inkomensgerelateerd. Het kan dus zijn dat je wel een betaalbare sociale huurprijs hebt die is afgestemd op je inkomen, maar dat daar teveel kosten en lasten bijkomen, waardoor het in totaal toch niet betaalbaar is. Het is dus niet enkel de huurprijs die betaalbaar moet zijn, maar eigenlijk de woonkost. Dan lees ik in het regeerakkoord iets positief, namelijk dat men wil evolueren naar een constante woonkostenbenadering. En dus dat de woonkost dezelfde moet zijn of iemand nu in een appartement woont waar er kosten zijn voor de poetsvrouw, de lift en de tuin of iemand in een eengezinswoning waar die kosten er niet zijn en hij zelf de tuin moet onderhouden en moet poetsen.

Voor de huurders van sociale verhuurkantoren is er geen inkomensgerelateerde huurprijs. Dat is een schending is van het gelijkheidsbeginsel tegenover huurders van sociale huisvestingsmaatschappijen. Het is dezelfde doelgroep en je hebt niet altijd vat of je bij een sociale huisvestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor zal huren, integendeel. De meest kwetsbare huurders belanden net vaker bij het sociaal verhuurkantoor en krijgen dan een huurprijs die niet inkomensgerelateerd is. Dat wordt wel een stuk gecompenseerd door de huursubsidie die nu ook sinds 1 mei 2019 verhoogd is en inkomensafhankelijk gemaakt werd, maar het is te vroeg om te zien of we echt kunnen spreken van een betaalbare huurprijs bij de sociale verhuurkantoren.

Je hebt inderdaad de grote vraag hoe hoog de sociale huurprijzen zouden moeten zijn, maar de recente wijzigingen aan de huur brengen nog een andere bezorgdheid naar boven. De sociale huurreglementering wijzigt erg veel, soms met grote gevolgen voor de huurders. Ze hebben daar ook niks in te zeggen en moeten deze wijzigingen maar slikken. Mag dat, de regelgeving zomaar veranderen?

In normaal contractrecht kan dat natuurlijk niet. Als je iets wil wijzigen, dan moet je met alle partijen akkoord gaan. Maar sociale huur is op juridisch vlak een eigenaardig beestje. Het is een combinatie van een huurcontract en zeer veel reglementaire bepalingen. Het is niet zuiver een relatie tussen twee particulieren, maar een relatie tussen een soort van overheid en een particulier. Dan is het zo dat de overheid eenzijdig kan beslissen om bepaalde dingen te wijzigen, wat onmiddellijk van toepassing is op alle lopende sociale huurovereenkomsten.

Het principe dat sociale huurcontracten kunnen wijzigen in de loop ervan is dus correct, alleen was het probleem hier dat de nieuwe huurprijzen vaak pas laat werden meegedeeld aan de huurders. Het is niet zo dat de huurder ervoor zou kunnen kiezen om toch niet te betalen, maar wel moet hij behoorlijk geïnformeerd worden zodat hij zich er op kan organiseren. Dus de nieuwe huurprijs meedelen een week voor deze in werking treedt, is te laat.

Een ander aspect is woonkwaliteit. Er komen wel eens verhalen naar boven van sociale woningen die niet aan de voorwaarden voldoen. Dat lijkt ons toch niet aanvaardbaar in een sociaal huursysteem?

Op het vlak van woningkwaliteit is er geen reden om een onderscheid te maken tussen de sociale en de private huurmarkt. Op zich besteed ik hier in het boek niet zoveel aandacht aan. Maar sociale huurwoningen moeten uiteraard aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen. Je mag van de overheid verwachten dat die woningen zeker in orde zijn.

Aan de andere kant wordt de overheid ook met verschillende uitdagingen geconfronteerd, zoals het bestaand patrimonium onderhouden en renoveren, maar tegelijkertijd ook bijbouwen. Daarbovenop komt ook nog eens het verduurzamen van het patrimonium. Dat is geen rechtvaardiging voor woningen die niet aan de normen voldoen, maar het is wel een zeer grote uitdaging voor de overheid.

We hebben het gehad over een aantal belangrijke kenmerken van de sociale huur, maar in uw onderzoek lees ik ook dat de doelstelling van onze sociale huur eigenlijk niet duidelijk is?

In de literatuur vind je heel veel omschrijvingen van wat sociale huur kan zijn. Het is ook in elk land verschillend. We zien zelfs verschillen tussen Brussel, Wallonië en Vlaanderen. Dat is ook logisch aangezien het een gewestelijke bevoegdheid is.

Wat wel vaak terugkomt is dat het betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting moet verschaffen aan mensen die er anders op eigen kracht niet in slagen. Dat is een goede definitie, maar wat voor mij ook zeer belangrijk is, is de opdracht van algemeen belang die de sociale verhuurder heeft. Want je kan op vlak van betaalbaarheid bijvoorbeeld ook werken met huurpremies of huursubsidies, of je kan private verhuurders financieel ondersteunen voor een lagere huurprijs, … Die instrumenten trachten ook bij te dragen aan het recht op wonen, maar dat zijn geen sociale huurstelsels. Private verhuurders die in ruil voor een compensatie een lagere huurprijs vragen, zijn nog altijd geen sociale verhuurders.

Een sociale verhuurder vervult eigenlijk een overheidstaak door woningen te verhuren aan mensen die anders niet kwaliteitsvol en betaalbaar kunnen wonen. Die opdracht van algemeen belang heeft heel veel gevolgen in de praktijk. Dat is bijvoorbeeld de reden waarom er afwijkende toewijzingsregels zijn, er een andere huurprijsberekening geldt, waarom de overheid lopende contracten kan wijzigen, … . Dat uit zich ook zeer concreet in de houding van de verhuurder bij betalingsachterstal. Een sociale verhuurder mag niet meteen opzeggen maar moet rekening houden met de concrete situatie van de huurder. Een private verhuurder hoeft dat niet te doen. Denk bijvoorbeeld aan iemand die een ernstige ziekte heeft en in betalingsmoeilijkheden komt omdat hij veel medische kosten heeft, tegenover iemand die betalingsmoeilijkheden heeft omdat hij een dure flatscreen en een nieuwe auto heeft gekocht. Een private verhuurder hoeft daar geen rekening mee te houden, maar een sociale verhuurder moet die twee situaties anders behandelen. Dat is een opdracht van algemeen belang en is voor mij de essentie van een sociale verhuurder.

Maar er is wel wat discussie zijn over wat dat algemeen belang dan juist is. Dat wordt gedefinieerd via regelgeving die onze beleidsmakers opstellen. Kan onze overheid dat algemeen belang vrij bepalen of hebben zij daar ook beperkingen op?

Het Grondwettelijk Hof ziet toe op wat de overheid doet en heeft bijvoorbeeld de sociale huur ook al meermaals gekwalificeerd als een instrument ter uitvoering van het grondrecht op wonen. Het recht op wonen is een sociaal grondrecht. De overheid heeft dus een brede beleidsmarge en het Grondwettelijk Hof ziet er beperkt op toe of de overheid die correct invult. Zij voeren een juridische toets uit, maar gaan niet na of iets wenselijk is.

Het grootste knelpunt van onze sociale huur is dat hij zo klein is, hoor ik u zeggen. Hoe groot zou een sociale huurmarkt er volgens u moeten uitzien?

Als je de internationale literatuur leest, dan wordt er duidelijk gesteld dat het ter beschikking stellen van woningen het meest verregaande instrument is. Het is voor die mensen die zelf hun woonbehoefte niet kunnen oplossen en dat ook niet met minder ondersteuning kunnen doen. Het is dus altijd de laatste stap.
Veel mensen kunnen ook hun woonbehoefte oplossen via een goed draaiende hypothecaire markt of via huurtoelages, maar uiteindelijk blijf je met een groep over die er met die instrumenten niet zal raken. En daarvoor moet je dus het sociaal huurstelsel uitwerken. Hoe groot die moet zijn zal van land tot land afhangen. Het hangt ook heel hard samen met andere voorzieningen van de welvaartstaat. Als je een uitgebreid systeem van werkloosheidsuitkeringen hebt, zullen mensen die zonder werk vallen zich makkelijker op de private markt behelpen dan wanneer je dat niet hebt. Er is dus geen percentage op te plakken, maar het steunpunt Wonen heeft de berekening gemaakt van de doelgroep die op de private huurmarkt niet betaalbaar of kwaliteitsvol kunnen wonen. Ze hebben onderzocht welk inkomen nodig is voor een kwaliteitsvolle woning die groot genoeg is in die regio. Iedereen die onder dit inkomen valt moet je op één of andere manier ondersteunen. Sommigen zullen het met een financiële ondersteuning kunnen doen, maar heel wat van hen moeten kunnen rekenen op een sociale huurwoning.

Hoor ik u zeggen dat sociale huur enkel nuttig is als andere tussenkomsten uitgeput zijn? Zou je ook niet kunnen stellen dat een systeem van sociale huur net interessanter kan zijn dan het werken met huurtoelages?

Sociale huur is de meest verregaande vorm van ingrijpen, maar het is een terechte vraag of je dat niet iets ruimer zou moeten zien omwille van de grote voordelen die een sociaal huurstelsel heeft. Maar dat raakt meer aan een beleidsdiscussie dan aan een juridische discussie. Het gaat dan over hoe we onze overheidsmiddelen het beste kunnen inzetten. Beleidsmatig zou je kunnen stellen dat het beter is om te investeren in sociale huurwoningen omdat je zo een patrimonium opbouwt, terwijl dat met huurtoelages niet het geval is.

Wie geïnteresseerd is in het boek van Tom Vandromme kan dat hier bestellen. Er wordt ook een interessante studienamiddag (26/03/2020) georganiseerd met een voorstelling van het boek een beleidsdiscussie. Meer informatie daarover kan je hier terugvinden.

Wil u de huurovereenkomst beëindigen, dan kunt u onderstaande modelbrief gebruiken om uw opzegging te doen. Opgepast echter, de eventuele opzegtermijn en opzegvergoeding kunnen verschillen naargelang het soort contract dat u heeft (korte of lange duur, datum van afsluiting, al dan niet geregistreerd). Informeer u hierover bij de huurdersbond.

Modelbrief opzegging huurovereenkomst (ODT, PDF)

Wooncrisis

Recht op Wonen

Onrecht

Eisen

Actiedag

De Vlaamse Regering wil werk maken van zwarte lijsten met malafide huurders en verhuurders. Welke huurders en verhuurders op die lijsten terecht komen, zal nog onderzocht worden. Hoe je van die lijst geschrapt kan worden, is ook maar zeer de vraag. Vanuit de hoek van de makelaars kwam alvast kritiek. Het Vlaams Huurdersplatform sluit zich daarbij aan en kant zich ondubbelzinnig tegen dit beleidsvoornemen. We hebben geen nood aan een privacybedreigende schijnoplossing. Zwarte lijsten zijn niet het antwoord waar de private huurmarkt driftig naar op zoek is.

Ambitie

Het Vlaams regeerakkoord is veelzeggend als het op de ambitie voor de private huurmarkt aankomt. Al in de inleidende samenvatting kunnen we lezen dat dat de Vlaamse Regering de werking van onze private huurmarkt kwalitatief en betaalbaar wil ‘houden’. Op een moment dat vriend en vijand het er over eens zijn dat zowat de helft van de private huurmarkt getroffen wordt door een wooncrisis, getuigt dat op zijn zachtst gezegd van weinig ambitie. In het Vlaams regeerakkoord lezen we onder de titel “De private huurmarkt versterken” amper vier maatregelen. Eén daarvan gaat over de zwarte lijsten voor malafide huurders en verhuurders.

Zwarte lijsten

In het verleden gingen eigenaarsverenigingen met dit idee al verschillende keren de boer op. Ze probeerden het een vijftiental jaar geleden zelfs op eigen initiatief, tot dit getorpedeerd werd door de toenmalige privacycommissie. Nu konden ze voor het eerst onze beleidsmakers overtuigen om toch mee te stappen in zo’n verhaal.

Waar makelaars- en verhuurdersorganisaties zich normaal snel kunnen vinden, lijkt dit hier niet het geval, want het is vanuit makelaarshoek dat de kat de bel werd aangebonden. Makelaarskantoor ERA nam gisterenochtend in het Laatste Nieuws deze lijst voor malafide huurders en verhuurders onder vuur.

Hun voornaamste kritiek situeert zich bij de operationalisering van zo’n lijst. De Vlaamse regering beloofde in zijn regeerakkoord nochtans dat de lijst dynamisch zou zijn en niet in strijd mag zijn met de privacyregelgeving. Maar blijkbaar zien ook de makelaars niet goed in hoe je dat ooit geregeld zal krijgen. Wanneer kom je op zo’n lijst terecht? Moet een rechter zich daarover uitspreken? Wie zal die lijsten bijhouden en beheren? Wie kan de lijsten raadplegen? Wanneer wordt je van de lijst geschrapt? Blijft er nog een spoor achter eens je op zo’n lijst stond?

Verhuurders

Maar onze kritiek snijdt dieper. Vandaag hebben we namelijk amper zicht op wie welke overtredingen maakt op de huurmarkt, laat staan dat deze dus aan een lijst gekoppeld kunnen worden. Vooral de overtredingen van verhuurders hebben we absoluut niet in beeld. Dat is niet verwonderlijk. Gezien de onevenwichtige machtsrelatie tussen huurder en verhuurder, versterkt door de mismatch tussen vraag en aanbod, en het gebrek aan een woonalternatief, zetten (kandidaat-)huurders amper stappen tegen hun verhuurder wanneer deze in gebreke blijft. Veel wantoestanden blijven zo onder de radar.

We lezen in het regeerakkoord en de beleidsnota echter geen enkele intentie om deze praktijken beter aan de oppervlakte te brengen. Nochtans zou dit perfect kunnen door werk te maken van een uitgewerkt en versterkt handhavingsbeleid. Denk maar aan discriminerende verhuurders en makelaars. Jaarlijks moeten we het met minder dan 150 meldingen bij Unia stellen, maar we weten wel dat heel wat discriminatiegronden door meer dan 20% van de verhuurders gehanteerd worden. Of denk aan de woningkwaliteit. Nog niet eens 5% van alle private huurwoningen wordt aan een woningkwaliteitsonderzoek onderworpen, terwijl we weten dat quasi de helft van de private huurwoningen niet voldoet.

Huurders

Ook huurders die meermaals hun huur niet correct zouden betalen, belanden mogelijks op die zwarte lijst. Maar is de kern niet dat voor veel mensen de inkomens gewoon te laag zijn en de huren te hoog? Blijkbaar wel, want 52% van alle private huurders betaalt meer dan 1/3e van zijn inkomen louter aan huur. En één op drie private huurders houdt na het betalen van zijn huur te weinig over om nog menswaardig te leven. Een wachtlijst voor een sociale woning die even lang is als het aantal woningen dat er zijn, zegt dat niet alles?

Schijnoplossing

Een zwarte lijst maken met malafide huurders en verhuurders is slechts een schijnoplossing. Eentje die makkelijk in strijd zal zijn met de privacyregels, die altijd achter de feiten aan zal hollen en nooit de realiteit zal weerspiegelen. Daarenboven is het zeer de vraag waar huurders die op zo’n lijst zouden belanden dan wel kunnen wonen. In een krot van een creatieve malafide verhuurder waarvan de pakkans toch gering is? Verhuurders die op zo’n lijst terecht komen worden hooguit een economisch voordeel ontnomen, al is zelfs die kans klein op de overbevraagde huurmarkt, maar huurders zullen het nog moeilijker hebben om hun recht op wonen te verzilveren.

We moeten de problemen van de private huurmarkt bij de wortels aanpakken. En dan zijn volgende vragen veel meer aan de orde.

Hoe zal de Vlaamse regering ervoor zorgen dat elke private huurwoning eindelijk aan de minimale kwaliteitsvoorwaarden voldoet? Blijkbaar niet door een technisch onderzoek te verplichten vooraleer een verhuring mag opgestart worden. Blijkbaar niet door de renovatiepremie onder voorwaarden ook open te stellen voor verhuurders.

Hoe zal de Vlaamse regering de huurprijzen betaalbaarder maken? Blijkbaar niet door het beperkt aandeel sociale woningen te verdubbelen. Blijkbaar niet door de huursubsidie uit te breiden via het wegwerken van de bestaande drempels. Blijkbaar niet door een systeem van geconventioneerd verhuren op te zetten waar nochtans de voltallige Vlaamse Woonraad voor pleitte in één van zijn laatste adviezen.

Hoe zal de Vlaamse regering de toegang tot de private huurmarkt bevorderen? Blijkbaar niet door een centraal huurwaarborgfonds op te richten dat ook op maat van minder kapitaalkrachtige huurders kan werken. Blijkbaar niet door te controleren op discriminatie via praktijktesten en hierop te sanctioneren.

Conclusie

In een huurmarkt waar een wooncrisis heerst, dreigen zwarte lijsten het recht op wonen enkel verder uit te hollen. In plaats van een oplossing, worden ze zo een nieuw probleem.

Marktwaarde

Transparantie

Modelbrief

De Vlaamse huurdersbonden verstrekken juridisch huuradvies aan private en sociale huurders. De Vlaamse overheid snijdt nu ook in de subsidies die ze aan de huurdersbonden verstrekt. Met ingang van 1 januari 2020 vermindert ze de volledige jaarlijkse subsidie met 6%. Daarbovenop worden ook de werkingskosten de komende vijf jaar niet geïndexeerd.

Overbevraagd

De huurdersbonden geven juridisch huuradvies aan private en sociale huurders in Vlaanderen. De vraag naar advies is nu al groter dan het aanbod. Diverse huurdersbonden zijn nu reeds overbevraagd. Met overvolle wachtzalen tot gevolg. Soms moeten de huurders zelfs noodgedwongen naar huis gestuurd worden. Zelfs al worden ook extra vrijwilligers ingeschakeld. Men kan nu eenmaal niet tot na middernacht advies verstrekken.

Onder druk

De besparingen treffen de huurdersbonden in hun adviescapaciteit. Want de werkingskosten zijn al tot het werkbare minimum herleid. En om toegankelijk te blijven, kunnen ook de lidgelden moeilijk verhoogd worden. Al jarenlang trachten de huurdersbonden zich zo te organiseren dat zoveel mogelijk huurders kwaliteitsvol geholpen worden. Maar de huurdersbonden zitten nu al aan hun limieten. Een nieuwe besparing van 6% zet de werking van de huurdersbonden nu dus nog sterker onder druk.

Vlaams huurdersplatform

Ook het Vlaams Huurdersplatform, dat onder meer de werking van de huurdersbonden ondersteunt (juridisch, logistiek, …) en zorgt dat huurproblemen tot bij het beleid komen, wordt getroffen door eenzelfde besparing.

Onverantwoord

De huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform vinden een generieke besparing in tijden van een wooncrisis op de private huurmarkt niet verantwoord. Nu huurders het moeilijk hebben, moeten we net meer investeren in de werking van de huurdersbonden. Zodat iedere huurder met een juridisch huurprobleem kan rekenen op advies en zo stappen kan zetten om het huurprobleem op te lossen.

Soms krijgen de huurdersbonden en het Vlaams Huurdersplatform lezersbrieven van huurders binnen. Vanaf nu zullen we er met de regelmaat van de klok eentje publiceren. Hieronder leest u alvast een eerste exemplaar.

‘Ik ben 72 jaar en woon ten noorden van Antwerpen. Ik presenteer me als iemand die het momenteel erg moeilijk heeft met de huidige wooncrisis. Ik las het artikel van Joy Verstichele van het Vlaams Huurdersplatform, waarin hij onder meer zegt dat die crisis catastrofaal dreigt te escaleren. Volgens mij is ze al geëscaleerd, en hoe!

Ik zoek al maandenlang naar een appartement om te huren, door omstandigheden kan en wil ik niet meer op mijn huidig adres blijven wonen. Wil daar zo dringend mogelijk weg. Een lange intensieve zoektocht bracht me nergens en ik ben zéér ontmoedigd. Overal word ik gelijk afgescheept, mijn pensioen van bijna 1.300 euro is te laag en mijn leeftijd te hoog. Wanneer ik mijn leeftijd moet zeggen, herinneren ze zich plots dat de woonst net verhuurd is, later zie ik dan op internet dat dit niet waar is.

Spijtig dat de eigenaars hun toekomstige huurders niet meer persoonlijk ontmoeten, alles wordt langs vastgoedkantoren geregeld. Ik ben absoluut geen oude man die binnenkort klaar is voor het ouderlingentehuis, integendeel, ik ben een gezonde, actieve, creatieve man die er veel jonger uitziet en heb de energie van een vijftiger. En wat de huur betreft, ik betaal al 25 jaar met een bestendige opdracht aan de bank 650 euro per maand zonder enige onderbreking tot op heden.

Mijn twee laatste huisbazinnen hebben elk een referentiebrief geschreven waarin staat dat ik steeds een trouwe huurder ben geweest die nooit voor problemen heeft gezorgd, dat ik veel verantwoordelijkheidsgevoel heb, proper ben, vriendelijk en sociaal ingesteld, van een rustige omgeving houdt. En dat ik de woning in perfecte staat onderhoudt, en de woonregels ken. Van mijn bank heb ik een brief gekregen dat ik al mijn lopende financiële verplichtingen tegenover de bank nakom. Dit sinds 1994. Ik vraag me af waarom ik dan maar geen leuk appartementje kan vinden waarin ik een nieuwe thuis kan creëren. Het lijkt dat je op mijn leeftijd geen recht meer hebt op een dak boven je hoofd, ondertussen stijgen ook de prijzen maar…

Ik denk niet dat politici woonzorgen hebben en empathie voor mensen die in schrijnende woonsituaties terechtkomen, of in de nabije toekomst op straat moeten gaan leven. Dit is zo ontmoedigend! Ik ken ook een kennis die zeven jaar moet wachten op een serviceflat en reeds 76 jaar is! Ik hoop dat mijn brief niet genegeerd wordt en in de prullenbak verdwijnt. Dit is niet alleen mijn probleem maar dat van vele alleenstaanden.’

Auteur bekend bij de redactie.
Deze lezersbrief kunt u ook lezen in het huurdersblad van december 2019.

Bij de koffie op zaterdagochtend 30 november kon u het al horen in het VRT-ochtendnieuws: er is grote ongerustheid over nieuwe sociale huurprijzen. Het beloofde het startschot te worden voor een geanimeerd VIVAS-congres voor sociale huurders. En ook al was ‘verhuizen’ het eigenlijke thema, de nieuwe berekening van de sociale huurprijzen sluimerde toch steeds op de achtergrond.

Welkom

Rond 9u15 druppelden de eerste van 264 deelnemers al binnen. Net voor het congres begon, werden ook de cameraploegen van VRT en VTM opgemerkt. Ook bij hen was het nieuws over de sociale huurprijzen binnen gekomen en waar anders dan op het VIVAS bewonerscongres konden ze dat verhaal best naar buiten brengen.

Om 10u45 heetten Joy Verstichele (Vlaams Huurdersplatform) en Rita Van Landeghem (sociale huurster, VIVAS) iedereen een hartelijk welkom. Enthousiaste gastheer van dienst was opnieuw Bart Pilate, die de volledige dag in goede banen zou leiden.

Verhuizen

Er werd afgetrapt met een tafelgesprek over verhuizen in de sociale huur. Een uitgebalanceerd panel bracht duiding bij deze thematiek die heel sterk leeft bij de sociale huurders. Eric Wilms (VIVAS), Geert Verhoeve (Sint-Niklase Huisvestingsmaatschappij), An Boel (Huurdersbond), Bruno Van Loo (Samenlevingsopbouw) en Swa Silkens (Visitatiecommissie) gingen dieper in op vragen over het terugkeerrecht na renovatie, de onrust die een verplichte verhuis met zich meebrengt, de financiële kosten met betrekking tot een verhuis en hoe het juist zit met de rationele bezetting van een sociale huurwoning. Afgesloten werd er met een filmpje van sociale huurster Biela die er op haar zestigste zelf voor koos om naar een kleiner appartementje te verhuizen.

In de regio rond Beveren weten ze maar al te goed wat de impact is van (verplicht) verhuizen. Het congres maakte tijd om iets dieper in te gaan op wat zich afgelopen decennia afspeelde in Doel. Jan Creve lichtte toe hoe politieke beslissingen een impact hadden op de inwoners van Doel en hoe de bewoners dit ervaarden.

Minister Diependaele

De sociale huurders konden daarna de komst van kersvers minister van Wonen Matthias Diependaele erg waarderen. De minister lichtte zijn beleidsplannen voor de komende jaren toe, ging in op de nieuwe berekening van de sociale huurprijzen en beloofde om VIVAS en het Vlaams Huurdersplatform actief te betrekken bij komende wijzigingen. De tussenkomst van de minister zorgde voor animo in de zaal. Na het zingen van het Woonlied nam minister Diependaele ook nog ruim de tijd om individuele sociale huurders te woord te staan, waarmee het voormiddaggedeelte werd afgesloten.

Verplicht verhuizen

Na een deugddoende lunch verdeelden de deelnemers zich over verschillende werkgroepen en activiteiten.

In een eerste werkgroep stonden we stil bij de aanpak van sociale huisvestingsmaatschappijen bij een verplichte verhuis. De ARK beschikt over een uitgebreid verhuisbegeleidingsplan bij verplichte verhuis omwille van renovatie. Griet Poels en Werner Wils lichtten onder meer toe hoe ze soms vakantiewoningen ter beschikking stellen en hoe ondersteunen bij meubelstockage. Sinds 2012 combineert de Ark de uitvoering van renovatiewerken ook met een heroriëntering van de woningtypes. Het aantal woningen en het aantal gezinnen wijzigt niet, maar het comfort en de oppervlakte van de woningen stemmen wel overeen met de samenstelling van het gezin. Daarnaast streeft de SHM naar een mix van soorten en types woningen in elke wijk, waardoor bewoners die hun te grote woning moeten verlaten in de mate van het mogelijke in dezelfde buurt een andere woning kunnen betrekken.

Ede De Boer van Dijledal lichtte hun project ‘onderbezette woningen’ toe. Reeds lang voor de invoering van de vernieuwde regelgeving hieromtrent, waren ze al gestart met het in kaart brengen van de onderbezette woningen en maakten ze in een project woningen vrij voor grote gezinnen. De ‘Dienst Huurdersrelaties’ bezocht alle gezinnen die te groot woonden en polste wat de huurders zou overtuigen om te verhuizen en wat ze zouden missen. Bij de zoektocht naar een aangepaste woningen werd dan rekening gehouden met de woonwensen van deze huurders. De huurders worden hierbij sterk ondersteunend. Deze werkwijze heeft tal van huurders kunnen overtuigen om naar een kleinere woning te gaan. Deze manier van werken loont!

Klantgerichte dienstverlening bij verhuis

In werkgroep 2 werd bekeken op welke manier huurders ondersteund worden door hun sociale huisvestingsmaatschappij. Ninove Welzijn is een kleine huisvestingsmaatschappij die veel investeert om ondersteuning op maat aan te bieden. Ze gaan echt in gesprek met de huurders en zoeken partners om te helpen bij de praktische ondersteuning van een verhuis (inpakken, helpen bij administratie, plaatsen van meubels, hangen van verlichting en gordijnen, …). En hoewel we vaststellen dat – zeker bij renovatie – meer en meer maatschappijen hun huurders wel één of andere vorm van ondersteuning bieden, merken we toch dat vooral bij ouderen of bij mensen met een beperkt netwerk het gemis aan praktische ondersteuning bestaat. Ook hulp bij administratieve zaken wordt zeer geapprecieerd. Leentje Cornelis (directeur van Ninove Welzijn) geeft tenslotte nog mee dat ze wil nagaan op welke manier ook huurders die niet verplicht moeten verhuizen ook ondersteund kunnen worden. Ook de aanpak van Dijledal (zie werkgroep 1) kwam hier aan bod.

Het gehuurde goed

De vele vragen die er zijn over de het schilderen van de woning in het begin of op het einde van het huurcontract, de aanrekening van schade en de vrijgave van de huurwaarborg konden we niet negeren. Deze onderwerpen kwamen ruim aan bod in werkgroep drie. An Boel, vroeger actief als vormingsmedewerker en nu reeds vele jaren werkzaam bij huurdersbond Oost-Vlaanderen, steunpunt Waasland zorgde voor gestructureerde antwoorden en duiding. Naast de regelgeving was er voldoende ruimte voor de inbreng van de deelnemers. Daarnaast lichtten Yasmine Driesmans en Ilse Vissenaeken van de Geelse huisvesting hun manier van werken hieromtrent toe.

Verhuisbeleid van sociale huisvestingsmaatschappijen

In werkgroep vier werd besproken op welke manier sociale huisvestingsmaatschappijen een beleid rond verhuizen kunnen uitstippelen. Door het gesprek aan te gaan tussen huurders en professionelen kwamen de belangrijkste aandachtspunten naar voor. Door stemproblemen kon Anneleen Eelen (Zonnige Kempen) haar uitgebreide toelichting helaas niet naar voor brengen, maar met de presentatie van Reinout Van Der Sijpe (Cordium) hadden we een goeie basis om het gesprek aan te gaan. Het werd snel duidelijk dat voor een succesvolle en gedragen verhuissituatie moet vertrokken worden vanuit de beleving van de huurder zelf. Wanneer het ganse verhuisproces kan verlopen met maximale betrokkenheid van huurders, resulteert dit ook in een grotere tevredenheid.

Op uitstap

Zoals elk jaar werd een bezoek aan een sociale woonwijk gepland. Dit jaar gebeurde de rondleiding en toelichting door Geert Verhoeve (directeur SNMH) en Kurt Herregodts (directeur Waasse Landmaatschappij) in de Clementwijk. De bestaande wijk wordt uitgebreid met een duurzame groene woonwijk bestemd voor verschillende bewonersgroepen (sociale huur, sociale koop, private huur) en tal van collectieve voorzieningen.
In Sint-Niklaas kon een bezoek aan het mercatormuseum niet ontbreken. Het Mercatormuseum biedt sinds 1962 een chronologisch verhaal van de cartografie, van de oudheid tot vandaag. Het bezoek was kort en krachtig maar heeft de aanwezigen weten te overtuigen om nog eens terug te gaan.
En tot slot reden er ook nog twee bussen naar Doel. De gidsen van Doel 2020 namen de deelnemers mee zodat ze het verhaal van Doel en de polder met eigen ogen konden aanschouwen.

Een geslaagd congres

Nadat we samen het glas mochten heffen, werden nog eens alle sprekers en aanwezigen bedankt voor hun bijdrages en werd iedereen een veilige thuiskomst gewenst. Tot volgend jaar!

Met dank aan Els Matthysen voor de foto’s.

Chaos

Uitstel